REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI – SEZIONE CIVILE TERZA
Riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati dott. Giulio Cataldi Presidente dott. Michele Caccese Consigliere dott.ssa Maria Cristina Rizzi Consigliere istr. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 4219 del Registro Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2021, riservata in decisione all'udienza del 26.2.2025, con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., vertente
TRA
(c.f.: ), in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa, in Parte_1 P.IVA_1 virtù di procura in atti, dall'avv. Carlo De Maio (c.f.: ) e Davide Di C.F._1
Marzio (c.f.: ), domiciliatari in Napoli, alla via Santa Lucia n. 107; C.F._2 appellante
E
(p.iva: ), in persona del Controparte_1 P.IVA_2
l.r.p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Stefano Maria Russo (c.f.: ), e C.F._3
Giuseppe Ferrara (c.f.: ), dom.ta come in atti;
C.F._4
in persona del l.r.p.t. (p.i. , rappresentata e difesa dagli Controparte_2 P.IVA_3 avv.ti Alberto Toffoletto (c.f.: ), Marco Pesenti (c.f.: C.F._5
), (c.f.: ), C.F._6 Parte_2 C.F._7 Parte_3
(c.f.: ), (c.f.: ), C.F._8 Parte_4 C.F._9 [...]
(c.f.: ), domiciliati presso lo studio dell'avv. Andrea Sepe, Parte_5 C.F._10 in Napoli, via del Parco Margherita n. 24;
1 mandataria di in persona del Controparte_3 Controparte_4
l.r.p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Cecilia Uva (c.f.: ), C.F._11 domiciliataria in Napoli, alla via Ugo Niutta n. 4; appellati
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 767/2021, pubblicata il 19.3.2021, resa dal
Tribunale di Nola, nel proc. di primo grado n. 355/2016 r.g.
Conclusioni: come da verbale di udienza del 26.2.2025.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.In primo grado l'attrice acquirente di un capannone industriale nel Parte_1 comune di Marano, prospettato l'inadempimento della venditrice Controparte_1 rispetto al pagamento del mutuo separatamente stipulato con la S.p.a. e la Controparte_5 mancata cancellazione della ipoteca accesa sui terreni ove gli immobili erano stati costruiti, chiese di dichiarare il proprio diritto a sospendere il pagamento del residuo prezzo (in parte pattuito a rate e garantito da cambiali), di ottenere la cancellazione della ipoteca e di accertare il proprio diritto a pagare il residuo prezzo direttamente alla Banca mutuataria.
La venditrice costituitasi, chiarito che il giudizio integrava la Controparte_1 fase di merito successiva a quella cautelare di sequestro giudiziario delle cambiali, e che aveva visto soccombente in fase di reclamo la attrice-acquirente, contestò aspramente la ricostruzione dei fatti prospettata dall'attrice; dedusse che era stata quest'ultima a rendersi inadempiente agli obblighi di accollo di parte del mutuo assunti con scrittura sottoscritta coevamente alla compravendita;
che la cancellazione della ipoteca era collegata all'integrale pagamento del prezzo;
che nessun accordo consentiva di pagare il residuo prezzo direttamente alla banca;
che proprio a causa del mancato accollo del mutuo da parte dell'acquirente, era andata in difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo originariamente contratto con la ma il contenzioso si era concluso con una transazione conclusa con la banca in data CP_5
29.5.2015 (evenienze del tutto taciute dall'attrice); chiese, dunque, il rigetto di ogni domanda attorea e, in via riconvenzionale, chiese la condanna dell'acquirente al pagamento delle somme portate dalle cambiali rilasciate a garanzia di parte del prezzo.
Si costituì la chiarendo di aver transatto con la venditrice ogni pendenza Controparte_2 riferibile al mutuo e che quest'ultima stava onorando la transazione (transazione del
29.5.2015), chiedendo il rigetto di ogni domanda.
Intervenne la cessionaria aderendo alle difese della cedente. Controparte_3
Il Tribunale di Nola, con la sentenza 767 del 2021 depositata il 19.3.2021, decidendo sulle reciproche domande proposte dalle parti in causa, ha rigettato la domanda attorea. A
2 sostegno della decisione ha argomentato che dall'atto di compravendita in atti e dalla coeva scrittura privata emergeva che l'impegno di a cancellare l'ipoteca ed Controparte_1
a frazionare il mutuo era collegato solo al pagamento dell'ultima rata del prezzo della compravendita;
che nessuno dei due atti prevedeva che l'obbligo di cancellare l'ipoteca fosse collegato al pagamento delle rate del mutuo originario e in riferimento al quale la ipoteca stessa era stata accesa;
che ciò che rilevava era l'obbligo di adempiere al pagamento del prezzo. Ha aggiunto il Tribunale che, peraltro, la convenuta era in regola con l'adempimento della transazione conclusa il 29.5.2015, come ammesso espressamente dalla Controparte_2 sicché non era ravvisabile alcuno squilibrio contrattuale;
di contro, l'attrice non aveva adempiuto agli obblighi di accollo del mutuo post frazionamento contenuti nella scrittura coeva, motivo per il quale ha accolto la domanda riconvenzionale della venditrice di pagamento della parte del prezzo garantito con cambiali, pacificamente emergente dagli atti nell'importo di € 190.173, 90.
Avverso questa sentenza ha proposto appello l'acquirente affidato a Parte_1 tre motivi:

1. omessa pronuncia sulla istanza di sospensione del giudizio in attesa della decisione di un giudizio civile pendente tra le stesse parti e recante n. 8148/2017 r.g., fondato su condotte illecite della venditrice in suo danno, riferibili alla medesima compravendita e che coinvolgevano anche questioni di rideterminazione del prezzo complessivo della compravendita (prezzo determinato in maniera del tutto illegittima);

2. violazione degli artt.
2697 c.c. e 1460 c.c.; 3. erroneo accoglimento della domanda di pagamento proposta in via riconvenzionale.
Ha chiesto l'appellante, formulando previa istanza di inibitoria, l'accoglimento dell'appello e, in riforma della sentenza, di sospendere il giudizio, di accogliere le domande proposte in primo grado e di rigettare la domanda riconvenzionale della convenuta, vinte le spese del doppio grado. Ha formulato per la prima volta in appello domanda ex art. 96 c.p.c. in danno degli appellati, per aver questi ultimi dichiarato circostanze non veritiere sul puntuale adempimento della venditrice alla transazione e per aver omesso di comunicare la risoluzione del mutuo e la successiva transazione.
Ha resistito chiedendo di rigettare la istanza di sospensione, di Controparte_1 dichiarare inammissibile l'appello e di rigettarlo nel merito, vinte le spese.
Hanno resistito la e la cessionaria in epigrafe indicata, che hanno Controparte_2 partecipato anche al primo grado di giudizio;
la ha invocato la intervenuta CP_2 CP_2 cessione del credito ed eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva;
la cessionaria ha evidenziato che, dopo la prima transazione, ben nota all'attrice, come documentato in atti,
3 erano intervenute numerose successive dilazioni di pagamento in favore della venditrice;
entrambe hanno contestato l'ammissibilità della domanda ex art. 96 c.p.c. formulata solo in appello.
Concessa la inibitoria, all'udienza del 26.2.2025, sulle conclusioni precisate a verbale, la causa è stata riservata in decisione previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
2.Va respinta l'eccezione di inammissibilità dell'appello formulata dall'appellata, essendo il gravame rispettoso del contenuto motivazionale richiesto dall'art. 342 c.p.c..
L'appellante ha riportato le parti della sentenza censurate e che ha inteso appellare;
ha indicato con chiarezza le ragioni per cui ritiene debba essere modificata la ricostruzione operata dal giudice di primo grado;
ha indicato le modifiche richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal Tribunale e le circostanze da cui deriva la violazione di legge;
ha sottoposto ad una critica sufficientemente specifica le circostanze che imporrebbero una diversa decisione.
Il rispetto del contenuto motivazionale prescritto va, peraltro, interpretato, secondo l'insegnamento della Corte di legittimità reso a sezioni unite, nel senso che l'impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice. Resta tuttavia escluso, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che l'atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado”
(Cass. SS.UU. 27199/2017; in epoca più recente le sezioni unite della Corte di Cass., ord.
3641/2022, hanno ribadito medesimo principio).
3.Prima di esaminare i motivi di appello, alla luce della complessa reciproca prospettazione dei fatti, occorre individuare gli obblighi contrattuali asseritamente inadempiuti, formalizzati nelle pattuizioni sottoscritte.
3.1. Le parti hanno sottoscritto in data 22.6.2012 un contratto di compravendita avente ad oggetto un capannone industriale sito nel comune di Marano e ben descritto in atti, al prezzo convenuto di € 1.030.000,00 oltre iva al 21% per € 216.300,00; all'art. 4 del contratto si legge che la vendita è stata stipulata con “riserva di proprietà” e con acquisizione solo all'esito dell'integrale pagamento del prezzo. Quanto ai pagamenti, nell'atto si legge che:
l'importo di € 330.000,00 è stato corrisposto, prima della stipula, con gli assegni bancari indicati nell'atto; l'importo di € 31.445,96 è stato corrisposto al momento della stipula,
4 sempre con assegno ben indicato;
l'importo di € 668.554,04 sarebbe stato corrisposto con il pagamento di n. 18 rate semestrali, garantite da effetti cambiari, con scadenza nei mesi di dicembre/giugno di ciascun anno, a partire dall'anno 2012 e fino all'anno 2021; l'importo dovuto a titolo di Iva sarebbe stato corrisposto con ulteriori n. 26 pagamenti rateali, garantiti da cambiali.
Nell'atto di compravendita, all'art. 6, si legge che l'immobile era libero da pesi ed ipoteche, ad eccezione di una ipoteca accesa sui terreni ove gli immobili erano stati costruiti, concessa in favore di (importo garantito di oltre 62 milioni di euro) a garanzia Controparte_2 di un mutuo erogato in favore della venditrice;
si legge anche che la venditrice si impegnava a frazionare il mutuo e ad ottenere la cancellazione della ipoteca all'esito del totale pagamento del prezzo della compravendita.
3.2-In tempi coevi rispetto alla compravendita, è stata sottoscritta dalle parti una collegata (rectius integrativa) scrittura privata nella quale le stesse hanno concordato di regolare parte del pagamento del prezzo della compravendita (€ 700.000,00) mediante
“accollo” da parte dell'acquirente di una quota del mutuo fondiario ridetto, previo suo frazionamento;
nell'attesa, si stabilì che da un lato l'acquirente avrebbe continuato a pagare le rate del prezzo come indicato nella compravendita, dall'altro la venditrice avrebbe continuato ad onorare le rate del mutuo complessivo concluso con la Nella scrittura si legge che CP_5
l'acquirente si obbligava, all'esito del frazionamento, a notificare alla Banca la copia del contratto di compravendita e ad accollarsi la quota di mutuo determinata nel frazionamento
(pag. n. 6 del documento in atti).
Si evidenzia sin d'ora che il collegamento/integrazione tra i due contratti, oltre che essere evidente, è sostenuto e sostanzialmente invocato da tutte le parti.
3.3- È in atti, altresì, documentato che la ha ritualmente proceduto al CP_5 frazionamento del mutuo con atto per notar del 26.09.2012 e che la quota di accollo Per_1 riferibile all'acquirente fu indicata nel minor importo di € 515.098,00 (anziché Pt_1 nell'importo di € 700.000,00 indicato nella scrittura); che la venditrice ha diffidato la a Pt_1 dar corso agli obblighi di accollo pattuiti nella scrittura, senza alcun risconto (diffida del
12.11.2013).
Infine, è documentato che l'acquirente, oltre a non formalizzare l'accollo della quota del mutuo, ha sospeso il pagamento delle rate del prezzo della compravendita sin dal giugno
2013; dal canto suo la venditrice, dal momento del frazionamento, non ha pagato alla banca le rate del mutuo, vicenda che ha comportato il sorgere di un ulteriore contenzioso a latere tra la
5 e la venditrice mutuataria, che si è concluso con una transazione stipulata in data CP_5
29.5.2015, cui sono seguite diverse dilazioni di pagamento.
3.4-All'esito di tale documentata ricostruzione dei fatti, si evidenzia che l'attrice – acquirente ha sollevato eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. ed ha invocato il suo diritto a sospendere il pagamento del prezzo, sostenuto dall'inadempimento di controparte rispetto al pagamento delle rate di mutuo contratto con la banca e indicato nella collegata scrittura;
ha invocato il suo diritto ad ottenere la cancellazione della ipoteca;
ha chiesto di poter versare il residuo prezzo dell'immobile direttamente alla Banca mutuante.
Di contro, il convenuto – venditore ha eccepito l'inadempimento dell'acquirente agli obblighi di accollo di parte del mutuo ed assunti con la scrittura privata coeva alla compravendita.
Il Tribunale, come esposto, non ha ritenuto legittima la sospensione dei pagamenti delle rate del prezzo da parte dell'acquirente, ha rigettato ogni domanda attorea ed ha accolto la domanda riconvenzionale della venditrice di pagamento del prezzo ancora dovuto garantito da cambiali.
4.Con il primo motivo di appello, l'appellante – acquirente censura la sentenza per omessa pronuncia sulla istanza di sospensione del presente giudizio in attesa della decisione di un giudizio civile, pendente tra le stesse parti dinanzi al Tribunale di Napoli nord e recante n. 8148/2017, fondato su condotte illecite della venditrice in suo danno, riferibili alla compravendita e che coinvolgevano anche la rideterminazione del complessivo prezzo.
Il Tribunale, nel corso del giudizio, ha rigettato con ordinanza l'istanza di sospensione per difetto di pregiudizialità, decisione non richiamata in sentenza nonostante la reiterata richiesta di sospensione formulata anche in sede di precisazione delle conclusioni.
4.1- Ad integrazione della sentenza, va condivisa la decisione già resa dal tribunale nel corso del giudizio, in difetto del requisito della pregiudizialità, trattandosi di vicende del tutto distinte. Invero, nel giudizio a cognizione di questa Corte si verte in tema di sospensione del pagamento del prezzo della compravendita, domanda di cancellazione di ipoteca e di versamento del prezzo residuo direttamente alla Banca mutuataria;
controparte ha formulato domanda riconvenzionale di pagamento delle cambiali a garanzia di parte del prezzo (non del residuo prezzo). Nel separato giudizio si fanno questioni di rideterminazione complessiva del prezzo della compravendita e di danno.
In dettaglio, nel separato giudizio r.g. 8148/2017, la si duole della illegittima Pt_1 determinazione del prezzo della compravendita, poiché non si era tenuto conto dei limiti massimi imposti dal progetto finanziario p.i.p. del comune di Marano, in base ai quali il
6 prezzo del capannone nella specie non poteva superare € 830.300,00 (limitazione di prezzo che le avrebbe dolosamente taciuto); lamenta la inagibilità del bene;
Controparte_1 deduce di aver già corrisposto € 741.669,78 a fronte dell'illegittimo prezzo di € 1.030,00 oltre iva al 21%, pattuito nella compravendita;
ha domandato la rideterminazione del prezzo e la restituzione di n. 4 cambiali ed ha spiegato domanda di danno.
Il Tribunale di Napoli nord, con sentenza n. 736 del 2023, ha accolto la domanda di rideterminazione del prezzo, che ha ridotto ad € 836.000,00 oltre iva;
ha rigettato la domanda di danno. La sentenza di primo grado n. 736 del 2023 è stata a sua volta impugnata dalla sola
, limitatamente al rigetto delle ulteriori domande, e pende appello 4191/2023 r.g. Anche Pt_1 in questa sentenza di primo grado il tribunale ha escluso la pregiudizialità tra i due giudizi.
5. Con il secondo motivo di appello si censura la sentenza per violazione degli artt.
1460 c.c. e 2697 c.c. Assume l'appellante che il Tribunale non aveva dato il giusto peso al contenzioso a latere tra la e la venditrice sul pagamento del mutuo originario, CP_5 evenienza che aveva creato quello “squilibrio contrattuale” sufficiente a legittimare la sospensione del pagamento del prezzo della compravendita ed a sollevare l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.; ritiene non correttamente applicate le regole di distribuzione dell'onere della prova in quanto, eccepito l'inadempimento, era controparte a dover dimostrare di aver adempiuto e segnatamente a dover dimostrare il pagamento delle rate del mutuo, allo stato non onorato.
L'appellante si difende assumendo che in tal modo l'acquirente ribaltava su di essa venditrice il proprio inadempimento;
che proprio a causa dell'inadempimento della stessa acquirente, essa appellata aveva avuto difficoltà a pagare le rate di mutuo e che si era giunti al paradosso che l'acquirente non aveva più pagato né il prezzo né il mutuo che si doveva accollare, ricorrendo ad ogni possibile argomento per non versare il dovuto.
5.1- Il tribunale ha motivato nel senso che non poteva considerarsi legittima la sospensione dei pagamenti delle rate del prezzo della compravendita poiché: a) sia dalla compravendita sia dalla coeva scrittura privata emergeva che la cancellazione della ipoteca sarebbe stata possibile solo all'esito del pagamento integrale del prezzo;
b) la venditrice era ben consapevole della esistenza della ipoteca (art. 6); c) nessuno dei due contratti prevedeva che la cancellazione della ipoteca fosse collegata alla estinzione del mutuo da parte della venditrice;
d) non vi era alcun diritto dell'acquirente a pagare il residuo prezzo direttamente alla Banca;
e) di contro, era stata proprio la parte acquirente a rendersi inadempiente agli obblighi di accollo del mutuo regolati dalla coeva scrittura, non avendo mai inviato alla banca, dopo il frazionamento, la copia del contratto di compravendita, necessaria per l'accollo
7 della quota;
f) il frazionamento era stato regolarmente effettuato dalla venditrice con individuazione della quota di accollo;
g) conseguentemente, ha accolto la domanda riconvenzionale della venditrice di pagamento delle somme portate dalle cambiali a garanzia di parte del prezzo.
5.2-La motivazione è condivisa dal Collegio.
A specificazione ulteriore della motivazione gravata, si rileva che la verifica deve focalizzarsi sulla legittimità della condotta dell'acquirente, che ha sospeso il pagamento delle rate del prezzo, sollevando l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. È noto che l'eccezione di inadempimento è finalizzata a paralizzare una domanda di pagamento. Inoltre,
l'art. 1460 c.c. permette alla parte non inadempiente di sospendere la propria prestazione, ma tale sospensione deve essere giustificata, proporzionata e non contraria alla buona fede.
5.3- Nel caso in esame, in disparte i dubbi già esposti dal tribunale sull'ammissibilità del rimedio della eccezione di inadempimento in via preventiva (da intendersi come accertamento del diritto a sospendere la prestazione, in via anticipata rispetto ad una domanda di pagamento) e sulla evenienza che il rimedio non può essere utilizzato per tutelare il proprio interesse in via preventiva in ragione dell'inadempimento di altre e diverse obbligazioni che la controparte ha assunto con un altro soggetto - ed alle quale si è rimasti estranei - va ulteriormente osservato che nel caso di specie la parte che invoca il diritto a sospendere la sua prestazione non è adempiente ma è a sua volta inadempiente.
5.4- In altri termini, permangono i dubbi già esposti dal tribunale sul rimedio preventivo;
in ogni caso, pacifico essendo il collegamento/integrazione contrattuale tra i due atti descritti, si ricorda che si può agire in autotutela soltanto nei limitati casi espressamente previsti.
Nel caso al vaglio si osserva che:
- non vi è dubbio che la compravendita e la scrittura regolativa dell'accollo siano collegati, posto che si tratta di collegamento/integrazione invocato da tutte le parti;

- l'eccipiente è sicuramente a sua volta inadempiente rispetto agli obblighi di accollo del mutuo che aveva assunto;

- la garanzia reale gravante sul terreno era nota all'acquirente (art. 6 della compravendita), così come erano chiari gli obblighi di cancellazione della ipoteca, collegati esclusivamente al pagamento integrale del prezzo, circostanza pacificamente non avveratasi;

- l'accordo transattivo tra la banca e la venditrice è stato comunicato all'acquirente;
- non è in contestazione che tutti gli altri acquirenti degli immobili costruiti sul medesimo terreno ipotecato hanno adempiuto ai loro obblighi di analogo contenuto e, dopo il
8 frazionamento, si sono accollati la quota parte del mutuo individuata nel frazionamento, restando inadempiente agli obblighi di accollo solo la;
Pt_1
- la sospensione del pagamento del prezzo non è legittima, è contraria a buona fede ed è inammissibile in presenza di una condotta inadempiente imputabile proprio a chi la oppone (il frazionamento risale all'anno 2012 e l'acquirente nulla ha fatto per accollarsi il mutuo).
5.5-Va poi dato rilievo ad una questione non particolarmente approfondita dal tribunale e che le controparti hanno posto sin dal primo grado e richiamato in questa fase di appello.
La garanzia reale gravante sul terreno era nota all'acquirente (evenienza esposta anche in sentenza;
art. 6 della compravendita).
Sotto tale profilo, come sostenuto dal Collegio in fase di reclamo sul sequestro giudiziario delle cambiali rilasciate a garanzia dei pagamenti (sequestro non concesso, siccome richiesto dall'acquirente), si deve tenere a mente il disposto dell'art. 1482 c.c., che è una specificazione dell'art. 1460 c.c. sulle garanzie reali ed i vincoli non dichiarati dal venditore: se l'esistenza delle garanzie reali è nota all'acquirente, non si può chiedere la risoluzione né si può sospendere il pagamento;
conseguentemente, non si può eccepire l'inadempimento sotto tale profilo.
Ebbene, la ha consapevolmente acquistato un bene gravato da Parte_1 ipoteca e non può dolersi del fatto che la venditrice non abbia pagato le rate del mutuo garantito (e, come deduce in appello, non continui ad onorarle, anche all'esito della transazione).
Dal disposto dell'art. 1482 c.c. (implicitamente invocato dal venditore laddove assume che all'acquirente era ben nota l'ipoteca, ed implicitamente richiamato dal tribunale nel sottolineare che il vincolo era noto all'acquirente) si evince che il legislatore tutela solo l'acquirente ignaro di vincoli e pesi sul bene acquistato;
al co.3 prevede, di contro, che se l'esistenza delle garanzie reali o dei vincoli è nota al compratore, questi non può chiedere la risoluzione del contratto, e il venditore è tenuto verso di lui solo in caso di evizione.
Più in dettaglio, la norma cit. al co.1 prevede che il compratore può sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati. È normativamente previsto, quindi, che, se il vincolo è noto al compratore, la sospensione del pagamento del prezzo non è legittima.
Il co. 2 dispone che Il compratore che non riesce col semplice accordo col venditore ad eliminare le garanzie reali o i vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, può far fissare dal giudice un termine alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è
9 risoluto in danno del venditore. Si tratta di una semplice facoltà e non di un obbligo del compratore, il quale può preferire di trattenere la cosa acquistata in attesa della sua liberazione;
purgazione mai chiesta nel caso in esame, come sottolineato, in un passaggio motivazionale, anche dal tribunale.
In definitiva, si ritiene che, in caso di garanzie e vincoli noti al compratore, come nel caso in esame, quest'ultimo ha inteso correre l'alea conseguente e non può chiedere la risoluzione del contratto o sospendere il pagamento;
solo se evitto, potrà agire contro il venditore (Cass. 1119/1982; vedi anche Cass. n. 8481/1999, nella quale si legge che la facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo ex art. 1482 c.c., costituisce un'applicazione alla compravendita del principio generale inadimplenti non est adimplendum di cui all'art. 1460 c.c., che, dunque, non è azionabile se il vincolo è noto).
Peraltro, non è in contestazione quanto dichiarato dalla venditrice, ovverosia che all'attualità l'acquirente ha concesso l'immobile in locazione e percepisce i canoni.
Il motivo va, dunque, rigettato.
6.Con il terzo motivo di appello l'appellante si duole dell'accoglimento della domanda riconvenzionale di controparte di pagamento degli importi di parte del prezzo (rateali) garantiti da cambiali (non di pagamento del residuo prezzo nella totalità). Sul punto è sufficiente rilevare che tale condanna è logica conseguenza del pacifico inadempimento dell'appellante e dell'accertamento della insussistenza di un inadempimento di controparte idoneo a legittimare la sospensione dei versamenti.
6.1-Va ulteriormente ribadito che tale domanda riconvenzionale non è condizionata dall'esito del separato giudizio di rideterminazione del prezzo della compravendita, che si è già descritto. Nel presente giudizio, come più volte esposto, la venditrice ha chiesto il pagamento delle somme portate dalle cambiali;
l'importo garantito è stato determinato dal tribunale in € 190.173, 90. Nel separato giudizio vi è stata, invece, la rideterminazione del complessivo prezzo del capannone, che è stato ridotto ad € 836.000,00 oltre iva (al 21% come da contratto) pari ad € 175.570,00 (836.000,00 + 175.570,000). Tale prezzo definitivo è passato in giudicato poiché sul punto specifico non è stato proposto appello da alcuno (la ha proposto appello limitatamente al rigetto delle domande risarcitorie). Pt_1
E' documentato, ed è indicato sempre in questa sentenza, che l'appellante ha già versato
€ 741.669,68: restano € 94.330,22 + iva per 175.570,00; ne consegue che la domanda riconvenzionale accolta in questo giudizio per il minor importo di € 190.173, 90 è, comunque, contenuta nel residuo prezzo ancora da versare, pur se valutato al ribasso.
10 L'appello va, dunque, rigettato.
7. Le spese di lite del presente grado di appello seguono la soccombenza e sono liquidate nei valori medi, in ragione dell'impegno difensivo prestato, e in applicazione dei parametri dettati dal d.m. n. 55/14, così come aggiornati al D.M. nr. 147/2022, tenendo conto del valore della causa (indeterminabile, complessità alta), nell'importo di € 2.977,00 per la fase di studio, di € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 2.163,00 per la trattazione (importo di €
4.326,00 previsto per la fase della trattazione e istruttoria, abbattuto per la metà non essendo stata espletata istruttoria) e di € 5.103,00 per la fase decisoria.
Poiché il presente giudizio è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 e l'impugnazione è stata respinta, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando, così provvede:

1.rigetta l'appello;

2.condanna l'appellante alla rifusione, in favore di ciascuna parte appellata costituita, delle spese di lite, liquidate in € 12.154,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge;

3.ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P. R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, in capo all'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, per il gravame, a norma del comma l-bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Napoli, nella camera di consiglio del 25.6.2025.
Il Consigliere estensore
Dott.ssa Maria Cristina Rizzi Il Presidente
Dott. Giulio Cataldi
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