R.G. 2963/2018 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII così composta: NC MA Presidente Guido Garavaglia Consigliere Caterina Garufi Consigliere est. riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 2963 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2018, trattenuta in decisione all'udienza del 9.10.2025 -su richiesta delle parti, senza termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica-, vertente TRA (C.F. ), in persona del rappresentante Parte_1 P.IVA_1 legale p.t., elettivamente domiciliata in Roma, Via Fabio Massimo n. 60, presso lo studio degli Avv.ti Valerio Larosa e Marco Marasca che la rappresentano e difendono in forza di procura in atti appellante E (C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_2 del rappresentante legale p.t., elettivamente domiciliata in Roma, Via Appia Nuova n. 96, presso lo studio dell'Avv. Paolo Rolfo che la rappresenta e difende in forza di procura in atti appellata E (C.F. ), in persona del Controparte_2 P.IVA_3 rappresentante legale p.t., elettivamente domiciliata in Roma, Via Nomentana n. 251, presso lo studio dell'Avv. Francesco Sibilla che la rappresenta e difende in forza di procura in atti appellata E
(C.F. ) Controparte_3 C.F._1
(C.F. ) Controparte_4 C.F._2 appellati contumaci
1 OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Roma n. 19179/2017– violazione diritto di veduta, violazione distanze legali tra costruzioni, violazione dei normali livelli di tollerabilità di immissioni rumorose ex art. 844 c.c., risarcimento del danno.
CONCLUSIONI Come da rispettivi atti introduttivi
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 11. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., , Controparte_4 [...]
, in qualità di proprietari di appartamenti ubicato in Roma nel CP_3
Condominio di Viale Asia n. 3, insieme a conduttrice di Parte_1 un'altra unità immobiliare dello stesso Condominio, si rivolgevano al Tribunale di Roma rappresentando quanto segue. All'interno del Condominio vi era l'immobile, avente accesso da Viale dell'Arte n. 20, asseritamente di proprietà della e utilizzato Controparte_1 da quale bar;
la copertura di detto immobile era Controparte_2 stata trasformata in terrazza adibita a wine bar e location per feste private, con conseguente modifica del prospetto architettonico dell'immobile e grave pregiudizio per le proprietà confinanti. Precisamente, erano stati realizzati una scala di accesso alla terrazza con incremento della quota di calpestio, oltre a una parete con materiali oscuranti e non insonorizzati. L'attività così esercitata dalla
[...]
causando un'intollerabile situazione di inquinamento CP_2 acustico, “ha completamente trasformato la realtà residenziale circostante, compromettendo la qualità di vita degli odierni istanti che vivono quotidianamente una situazione intollerabile con progressivo pregiudizio del loro stato di salute. In particolare, a causa del protrarsi delle serate con musica all'aperto (con continuità nei mesi da maggio a ottobre) e del rumore degli impianti tecnologici di areazione asserviti all'esercizio, i sigg.ri , il sig. (che Controparte_3 Controparte_4 vive nel proprio appartamento con la propria famiglia) e diversi impiegati della società hanno subito un forte stato di stress ed Pt_1 ansia” (cfr. pag. 2 del ricorso introduttivo). Con comunicazione a mezzo raccomandata A/R datata 23.7.2013, i ricorrenti diffidavano all'immediata sospensione di ogni attività e al Controparte_2 ripristino della situazione preesistente, istanza rimasta tuttavia priva di riscontro. Ciò premesso, in punto di diritto i ricorrenti deducevano: l'illegittimità delle opere realizzate, richiamando a sostegno la consulenza tecnica di parte redatta dal Geom. , Persona_1 prodotta in atti;
l'apposizione di pannelli in legno oscuranti a delimitazione della terrazza, con conseguente preclusione della veduta
2 e violazione delle distanze previste dal D.M. n. 1444/1968, art. 9 co. 2 e delle vedute, ex art. 907 c.c.; l'intollerabilità delle immissioni di rumore provenienti dagli impianti tecnologici, dagli schiamazzi e dalla musica, con conseguente violazione dell'art. 844 c.c., accertata dalla consulenza tecnica audiometrica realizzata da Chimica
[...]
prodotta in atti. Concludevano chiedendo, Controparte_5 in via principale: accertata la violazione dell'art. 9 co. 2, D.M. n. 1444/1968 e dell'art. 907 c.c., di ordinare la remissione in pristino dei luoghi allo stato preesistente, inibendo l'esercizio commerciale sulla copertura/terrazzo in quanto illegittima;
accertata l'intollerabilità delle immissioni ex art. 844 c.c., di ordinarne l'immediata cessazione, inibendo il prosieguo dell'attività svolta dalla convenuta
[...]
di condannare parte convenuta al risarcimento del danno CP_2 subito da “per il deprezzamento dell'immobile” (da Parte_1 accertare attraverso C.T.U.) (cfr. ricorso ex art. 703 bis c.p.c.) ; di condannare parte convenuta al risarcimento del danno subito dagli attori per le illegittime immissioni di rumori intollerabili, compreso il danno alla salute e il danno da relazione. Chiedevano altresì, in via subordinata, nella denegata ipotesi di non accoglimento della domanda principale, facendo salva la domanda di risarcimento del danno, accertata l'illegittimità/intollerabilità delle immissioni, di condannare parte convenuta al compimento delle modifiche strutturali del bene indispensabili a farle cessare o, in via ulteriormente subordinata, a ricondurle entro il margine di normale tollerabilità. Con vittoria di spese, competenze e onorari, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. Si costituiva in giudizio eccependo Controparte_1 preliminarmente di essere solo locatrice finanziaria dell'immobile oggetto di causa, di proprietà del Monte dei Paschi di Siena Leasing e Factoring S.p.A. Rappresentava, inoltre, che con contratto del 28.9.2007, l'immobile era stato concesso in locazione a Parte_2
la quale, a sua volta, aveva dato in affitto l'azienda ivi esercitata
[...]
a con decorrenza dal 1.9.2011; pertanto, Controparte_2 [...] dichiarava la propria carenza di legittimazione Controparte_1 passiva in ordine alle immissioni, in quanto non aveva mai avuto la disponibilità materiale dell'immobile. Eccepiva, altresì: la nullità della procura conferita da al proprio difensore risultando Parte_1 illeggibile la firma apposta dal legale rappresentate della società in calce al mandato a margine del ricorso introduttivo;
la nullità della domanda di risarcimento dei danni in quanto assolutamente generica (non veniva specificato a quale delle società convenute era indirizzata la domanda di condanna, in cosa consistesse e quale sarebbe stato il deprezzamento dell'immobile); la carenza di legittimazione attiva della
[.. in quanto non proprietaria dell'immobile che si assume CP_6 danneggiato. Concludeva chiedendo: in via preliminare, di ordinare l'integrazione del contraddittorio nei confronti della proprietaria dell'immobile Monte dei Paschi di Siena Leasing e Factoring – Banca per i servizi finanziari alle imprese S.p.A.; nel merito, accertata la nullità della procura rilasciata dalla di dichiarare la nullità Parte_1 della domanda dalla stessa proposta;
in ogni caso, di “rigettare le domande proposte dagli attori nei confronti della soc.
[...] per carenza di legittimazione passiva della stessa, e CP_1 comunque perché nulle e generiche, oltre che infondate in fatto e in diritto e non provate”; con vittoria di spese e compensi di giudizio. Si costituiva in giudizio eccependo: la carenza Controparte_2 di giurisdizione del giudice ordinario ad accertare la legittimità della documentazione urbanistica e la violazione delle norme in tema di distanze tra edifici e di immissioni sonore;
il difetto parziale di competenza del Tribunale con riguardo alle immissioni ex art. 844 c.c. (materia attribuita alla competenza del giudice di pace); il difetto di legittimazione attiva degli attori per non aver fornito prova della titolarità del diritto di proprietà sull'immobile oggetto di causa;
il proprio difetto di legittimazione passiva relativamente alle opere contestate, in quanto non realizzate dalla convenuta;
l'inammissibilità del ricorso per nullità della procura alle liti rilasciata da Parte_1
l'insussistenza dei presupposti di cui all'art. 702 bis c.p.c.; la nullità della domanda per indeterminatezza dell'oggetto (cfr. pagg.

2-3 sentenza di primo grado). Concludeva chiedendo, in rito, di rigettare il ricorso e di dichiarare: “i) il difetto di giurisdizione del Giudice Ordinario ad accertare quanto ex adverso richiesto ovvero, attraverso lo svolgimento della richiesta CTU, l'illegittimità della documentazione urbanistica e delle opere realizzate da e la CP_1 conseguente illegittimità dell'attività svolta dalla Controparte_2 nonché la violazione della normativa civilistica e tecnica- regolamentare invocata (DM n. 1444/1968, articolo 9 comma 2 e CP_7
e articolo 907 c.c. in tema di distanze legali e articolo 844 del c.c. e Legge 445/1995, DPCM 14.11.1997 su inquinamento acustico); ii) la propria incompetenza, ai sensi dell'articolo 7 c.p.c., rispetto alle domande rassegnate dagli attori Signori e Controparte_4 CP_3
; iii) il difetto di legittimazione attiva degli attori per mancanza
[...] di titolarità ad agire in giudizio e difetto di legittimazione passiva della rispetto all'accertamento dell'illegittimità della Controparte_2 documentazione urbanistica e delle opere realizzate e al risarcimento dei danni subito dalla per il deprezzamento dell'immobile e Pt_1 conseguentemente dichiarare l'estromissione della in Controparte_2
4 caso di condanna con manleva da parte della iv) CP_1
l'inammissibilità del ricorso per invalidità della procura generale ad litem degli attori;
v) l'inammissibilità del ricorso per insussistenza dei presupposti del procedimento sommario di cognizione ex articoli 702 bis e ter ss c.p.c. con conseguente applicazione del procedimento a cognizione ordinaria e fissazione dell'udienza ex articolo 183 c.p.c. e salvezza dei diritti di prima udienza;
vi) la nullità della domanda per indeterminatezza della causa petendi e del petitum” (cfr. pag. 3 memoria ex art. 183 co. 6 n. 1, depositata in data 6.3.2015). Nel merito, chiedeva: in via principale, di rigettare il ricorso poiché totalmente infondato in fatto e diritto e meramente pretestuoso;
in via subordinata e nel caso di accertamento dell'illegittimità della documentazione amministrativa e delle opere realizzate da Controparte_1 di estromettere e di condannare esclusivamente Controparte_2 al risarcimento integrale dei danni con Controparte_1 manleva di Con condanna degli attori: al Controparte_2 risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti da in conseguenza della condotta di controparte, ivi Controparte_2 incluso il danno da stress psico-fisico del legale rappresentante pro tempore dell'odierna convenuta;
al risarcimento dei danni, ai sensi dell'art. 96 co. 1 c.p.c., per temerarietà e pretestuosità della lite con evidente mala fede o colpa grave degli attori;
infine, alla refusione delle spese di lite ai sensi dell'art. 91 c.p.c. in virtù della soccombenza e di una somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 96 ult. co. c.p.c. Il tutto con vittoria di competenze, spese e onorari da distrarre a favore del procuratore costituito. All'udienza del 4.2.2015, il Giudice disponeva il mutamento di rito e assegnava alle parti i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c. A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 1.7.2015, con ordinanza depositata nella medesima data, il Giudice,
“ritenuto necessario al fine di acquisire gli elementi di valutazione in ordine alle lamentate immissioni acustiche ed alle contestate opere” e
“ritenuto in particolare di dover verificare se le immissioni superino la norma tollerabilità e se le opere oggetto di doglianza violino i limiti legali ed incidano sulle luci e sulle vedute della proprietà di controparte individuando eventualmente quanto necessario per la riduzione in pristino”, ammetteva la C.T.U. richiesta da parte attrice;
nominava quali consulenti, in relazione alle immissioni, l'Ing.
e, per gli ulteriori accertamenti, l'Arch. . Persona_2 Persona_3
All'esito, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni. All'udienza del 7.6.2017, la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge ex art. 190 c.p.c.
5 Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 19179/2017, previamente, rigettava: l'eccezione preliminare di carenza dello ius postulandi in capo al difensore di essendo stato sanato retroattivamente Parte_1 il lamentato vizio mediante deposito, nel corso del giudizio, della procura conferita dal legale rappresentante della predetta società al difensore già nominato;
l'eccezione di carenza di giurisdizione del Tribunale, “non essendo stata avanzata alcuna domanda volta a rimuovere un provvedimento amministrativo ma solo ad accertare l'eventuale violazione di norme previste per regolare, in particolare in tema di difesa della proprietà, i rapporti fra privati”; le eccezioni volte a conseguire la declaratoria di nullità delle domande attoree, in quanto
“l'oggetto ed i destinatari delle stesse (entrambe le convenute, ciascuna per la propria parte) sono chiaramente enucleabili dai fatti rappresentati”. Accoglieva l'eccezione preliminare di carenza di legittimazione attiva ad agire in giudizio degli attori sollevata dalla
“per non avere provato di essere proprietari Controparte_2 dell'immobile che affermano loro appartenere” e, quindi, per non aver dimostrato “di avere titolo per esercitare azioni (reali) a tutela del loro affermato diritto” (in particolare, “gli attori onerati hanno mancato di provare di essere proprietari dell'immobile, confinante con la terrazza oggetto dei contestati lavori, non producendo gli atti di acquisto della proprietà (in capo a e ) e non documentando, la CP_4 CP_3 Parte_1 di non essere mera conduttrice in leasing del bene ma di avere già esercitato l'eventuale opzione di acquisto”, cfr. pag. 4 sentenza di primo grado). Rigettava, infine, le domande risarcitorie avanzate dagli attori, condannando parte attrice a rifondere le spese di lite, liquidate, in favore di ciascuna società convenuta, in complessivi euro 5.500,00 per compensi, oltre I.V.A., C.P.A. e spese generali, ponendo le spese di C.T.U. a carico degli attori.

2. Nell'atto di appello ritualmente notificato, contestava le Parte_1 conclusioni cui era addivenuto il Giudice di primo grado. In particolare, criticava:

2.a) illogica, erronea motivazione in merito al disconoscimento della legittimazione attiva della Il Giudice di prime cure avrebbe Parte_1 errato nell'affermare la carenza di legittimazione ad agire in giudizio dell'odierna appellante, motivando detta statuizione sulla base del fatto che questa avrebbe omesso di documentare "di non essere mera conduttrice in leasing del bene ma di avere già esercitato l'eventuale opzione di acquisto" e, per l'effetto, "non avrebbe dimostrato di avere titolo per esercitare azioni (reali) a tutela del suo affermato diritto". Detta conclusione – deduce l'appellante – risulta del tutto contrastante con la specifica previsione del contratto di leasing traslativo relativo
6 all'immobile oggetto di causa, concluso dalla con la Parte_1 concedente Banca Italease S.p.A. in data 26.3.2007, distinto al n. 00800536/001; in particolare, nel contratto è previsto l'obbligo per l'Utilizzatore di provvedere sotto propria responsabilità alla custodia, conservazione e mantenimento della consistenza dell'immobile "non consentendo ed impedendo che a carico del medesimo abbiano a costituirsi o consolidarsi .(..) diritti di servitù o altri diritti reali o personali a favore di terzi" (art. 9, comma 11), nonché "ad intraprendere e coltivare con la dovuta diligenza, a propria cura e spese e sotto propria responsabilità, tutte le azioni che appaiano opportune in sede giudiziaria per la miglior tutela delle ragioni della Concedente" (art. 9, comma 12) "” (cfr. pag. 8 atto di citazione in appello). Pertanto, l'odierna appellante risulterebbe pienamente legittimata ad agire in giudizio in qualità di utilizzatore del bene immobile oggetto di leasing, al fine di tutelarsi “dalla violazione delle distanze legali tra edifici realizzata dalla Controparte_1 mediante la realizzazione delle opere illegittime sul terrazzo confinante con l'immobile condotto in locazione finanziaria dalla , Parte_1 nonché “dalle ripetute violazioni dell'art. 844 c.c., delle disposizioni normative dettate dalla Legge 447/95 e dal D.P.C.M. 14.11.1997, per le intollerabili emissioni sonore” (cfr. pag. 9 citazione in appello);

2.b) errata pronuncia sulla richiesta risarcitoria avanzata in conseguenza della violazione del diritto di veduta. Il Giudice di prime cure avrebbe errato nel rigettare la domanda risarcitoria formulata dall'odierna appellante in conseguenza dell'avvenuta violazione della normativa delle distanze tra edifici (“Quanto ai danni ex art. 2043 cc da violazione delle distanze e da illecita costituzione di servitù si osserva che gli stessi sono stati rappresentati dagli attori nella affermata 'diminuzione di valore dell'immobile'. Ma, poiché non hanno dimostrato di essere proprietari del bene, nessun pregiudizio di tale guisa possono lamentare”, cfr. pag. 5 sentenza di primo grado). L'appellante lamentava non solo l'erroneità della motivazione addotta dal Giudicante ai fini del rigetto ma, altresì, l'inaccettabilità di tale statuizione in quanto “in caso di violazione del diritto di veduta, la legittimazione all'esercizio dell'azione risarcitoria non può che spettare, oltre che al proprietario, anche agli altri soggetti concretamente interessati al rispetto delle distanze, siano essi titolari di diritti reali di godimento, ovvero, come nel caso della Parte_1 di un diritto personale di godimento, costituendo questa un attentato alla libertà del fondo di fatto gravato e, pertanto, una turbativa nell'esercizio del relativo possesso” (cfr. pag. 12 atto di citazione in appello). Invero, la violazione delle distanze minime di cui agli artt. 9
7 del D.M. n. 1444/68 e 907 c.c. realizzata dalla Controparte_1
(accertata dalla C.T.U. condotta dall'Arch.
[...] Persona_3 avrebbe determinato “un grave danno all'immobile della Parte_1 sotto il profilo della turbativa nell'esercizio del suo libero e pieno godimento, nonché sotto il profilo del deprezzamento da questo subito in conseguenza della violazione” (cfr. pag. 17 atto di citazione in appello). Pertanto, il Giudicante avrebbe dovuto riconoscere il diritto di a ottenere il risarcimento del danno subito (“non sarebbe Parte_1 comunque possibile negare, per tutto quanto suesposto, il diritto dell'odierna appellante a beneficiare della tutela risarcitoria determinata dalle limitazioni nel godimento dell'immobile e dalla riduzione di valore dello stesso, quali effetti diretti ed immediati dell'avvenuta violazione delle distanze legali da parte della
[...]
, cfr. pag. 14 atto di citazione in appello). Controparte_1
Concludeva chiedendo: in via preliminare, di accertare e dichiarare la legittimazione attiva di in forza delle previsioni Parte_1 contrattuali del negozio di leasing come richiamate e/o in forza della qualità di locatore finanziario e/o utilizzatore e possessore del bene;
in via principale, di condannare le società appellate, anche in solido tra loro, al ripristino dei luoghi e al risarcimento dei danni in favore dell'appellante in forza dell'intervenuta violazione delle distanze minime di cui agli artt. 9 del D.M. 1444/68 e 907 c.c., come accertata in sede di C.T.U. espletata nel primo grado di giudizio;
in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui non fossero ritenuti sussistenti i presupposti della domanda principale, di condannare
[...]
e in solido tra loro e in favore Controparte_1 Controparte_2 della quale possessore/utilizzatore del bene, al risarcimento Parte_1 dei danni da questa subiti in conseguenza dell'accertata e intervenuta violazione delle distanze minime di cui agli artt. 9 del D.M. 1444/68 e 907 c.c.; con vittoria di spese, competenze ed onorari dei due gradi di giudizio e refusione dei costi della C.T.U. e di quanto anticipato dall'appellante a qualsiasi titolo e ragione, in dipendenza della sentenza di primo grado.

3. Si costituiva in giudizio eccependo Controparte_1 preliminarmente: la non integrità del contraddittorio;
l'inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 342 co. 1 c.p.c. in quanto l'appellante “da un lato si è limitato a reiterare sommariamente le richieste formulate in primo grado, sia pure articolandole in due distinti motivi, omettendo però completamente l'indicazione delle parti della sentenza che a suo dire andrebbero riformate”; l'inammissibilità e irritualità del deposito del contratto di leasing immobiliare effettuato per la prima volta nel giudizio di appello (cfr. doc. 2 allegato all'atto di
8 citazione in appello in ordine al quale era stato già disposto lo stralcio dal Giudice di prime cure all'udienza del 6.5.2015, mai impugnato da controparte). Concludeva chiedendo: in via preliminare, di disporre l'integrazione del contraddittorio nei confronti di e di Controparte_3
, in qualità di attori soccombenti in primo grado;
Controparte_4 sempre in via preliminare, di dichiarare l'inammissibilità dell'appello proposto;
di disporre lo stralcio del doc. 2 allegato all'atto di citazione in appello perché depositato irritualmente e tardivamente in secondo grado, oltre che già oggetto di provvedimento di stralcio nel corso del giudizio di primo grado;
in ogni caso, di rigettare l'appello perché infondato;
con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio.

4. Si costituiva in giudizio anche eccependo Controparte_2 preliminarmente l'inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 342 c.p.c. Concludeva chiedendo di rigettare l'appello, con vittoria di spese e competenze di giudizio e distrazione in favore del procuratore antistatario avv. Francesco Sibilla.

5. All'udienza del 11.10.2018, la difesa di eccepiva CP_1
l'inammissibilità del documento sub. 2 prodotto dall'appellante. La Corte dichiarava la non ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 348 bis c.p.c. e rinviava per la precisazione delle conclusioni. Nelle more, l'appellante depositava l'atto di acquisto dell'immobile locato, rogato dal notaio rep. 4539 in data 13/4/2022. All'udienza del Persona_4
28.11.2024, la causa era trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica. Con successiva ordinanza depositata in data 1.4.2025, la causa era rimessa sul ruolo, con concessione all'appellante di termine fino al 5/5/2025 per integrare il contraddittorio nei Parte_1 confronti di e attori in primo grado ai quali non era stato CP_3 CP_4 notificato l'appello. All'udienza del 9/10/2025, verificata la regolare notifica a e (effettuata in data 2.4.2025), i quali ultimi non CP_3 CP_4 si costituivano in giudizio, la Corte tratteneva la causa in decisione senza assegnare termini, su richiesta delle parti. MOTIVI DELLA DECISIONE 6. L'atto di appello non è meritevole di condivisione.
in primo grado, deduceva la violazione della disciplina in Parte_1 tema di distanze (art. 873 cc), la lesione del diritto alla veduta (art. 907 c.c.) e l'intollerabilità delle immissioni (art. 844 c.c.), chiedendo il ripristino dello status quo ante e il risarcimento del danno ex art. 2043, per lo stress psicofisico subito dai propri dipendenti e per il deprezzamento e minor godimento dell'immobile condotto in locazione. Nello specifico, le contestazioni riguardavano l'attività di wine-bar gestita da in un'unità immobiliare presa Controparte_2
9 in locazione da (anch'essa titolare di un diritto personale CP_1 di godimento sul bene) e ubicata nello stesso Condominio di Viale Asia n. 3 dove si trova l'unità immobiliare condotta da Parte_1
Ciò premesso, con riguardo al primo motivo di appello (2.a), va ribadito che le domande azionate da sono tutte di natura reale, Parte_1 potendosi assimilare all'actio negatoria servitutis;
come tali, presuppongono, in capo a chi agisce, la proprietà della res che si assume pregiudicata. Invece, l'odierna appellante/attrice in primo grado agiva nella veste di “conduttrice finanziaria “(ricorso pag. 1), in virtù di leasing concluso con l'istituto di credito proprietario dell'immobile nel Condominio di Viale Asia n.

3. A conferma della carenza di legittimazione attiva in capo all'attrice, la Corte rimarca come la stessa società, nell'aprile 2022 -mentre pendeva il giudizio di appello- acquistava in proprietà l'immobile locato nel condominio di Viale Asia Su tale profilo, di recente i Giudici di legittimità ( sez. II ordinan. n. 35019 del 30 dicembre 2024) hanno confermato che la legittimazione attiva ai fini dell'azione negatoria servitutis ex art. 949 c.c. spetta esclusivamente ai proprietari e ai titolari di diritti reali di godimento sul fondo asseritamente servente, non potendo essere riconosciuta al mero detentore qualificato quale è l'utilizzatore in un contratto di leasing;
il contratto di leasing, infatti, anche nel caso di leasing immobiliare traslativo, mantiene una funzione unitariamente finanziaria e attribuisce all'utilizzatore un diritto personale di godimento che si traduce nella mera detenzione del bene, non già nella proprietà o in altro diritto reale minore. Va ritenuta l'inammissibilità per tardività, invece, della argomentazione dedotta solo in appello, secondo la quale Parte_1 avrebbe avuto la legittimazione a svolgere le azioni spettanti alla proprietaria, in quanto a ciò autorizzata dall'art. 9 del contratto di leasing concluso con la proprietaria Banca Italease S.p.A. in data 26.3.2007 (che consentiva all'utilizzatore di attivarsi per impedire che
“abbiano a costituirsi o consolidarsi ( ..). diritti di servitù o altri diritti reali o personali a favore di terzi": art. 9, comma 11). Pur trattandosi di argomentazione sollevata in violazione del divieto di nova, in ogni caso, la difesa non coglie nel segno in quanto la Cassazione, secondo un orientamento consolidato, afferma che l'azione volta all'accertamento dell'illegittimità delle immissioni e alla richiesta di realizzazione di modifiche strutturali necessarie al fine di far cessare le stesse ha natura reale e deve essere esperita dal proprietario (Cass. sez. II, 5 dicembre 2023, n. 33966; Cass. sez. II, 15 novembre 2016, n. 23245; Cass. Sez. Un. 27 febbraio 2013, n. 4848), precisando che l'art. 844 c.c. - il quale riconosce al proprietario il diritto di far cessare le propagazioni
10 derivanti dal fondo del vicino che superino la normale tollerabilità – può legittimare all'azione anche il titolare di un diritto personale di godimento sul fondo (nella specie, era lo stesso contratto di leasing ad autorizzare il conduttore), fermo restando, però, che qualora gli accorgimenti tecnici da adottare per ricondurre le immissioni nei limiti della normale tollerabilità comportino la necessità di modificazioni di strutture dell'immobile da cui le propagazioni derivano (come richiesto da nel ricorso introduttivo), si debba escludere che il titolare Parte_1 di diritto personale di godimento sia legittimato a chiedere le modificazioni medesime;
così come è privo di legittimazione passiva alla stessa azione il soggetto che, non essendo eventualmente proprietario del fondo da cui provengono le immissioni, non è in grado di provvedere a quelle modifiche della propria struttura che sia condannato a effettuare (Cass. Sez. II, 22 dicembre 1995, n. 13069). Alla luce di quanto appena rappresentato, anche sul piano della legittimazione passiva le domande di non possono Parte_1 accogliersi, in quanto destinatario delle azioni di cui al ricorso introduttivo avrebbe dovuto essere il proprietario dell'immobile sulla cui terrazza era realizzato il wine bar, ovvero il Monte dei Paschi di Siena, nei confronti del quale l'appellante non ha mai integrato il contraddittorio (v. anche Cass. ordin. 4 luglio 2019, n. 18031). Il secondo motivo di appello è infondato, per difetto dei requisiti di legge. Esaminato il tenore del ricorso presentato da ex art. Parte_1
702 bis cpc., in data 5.3.2014, la richiesta risarcitoria per l'asserito minor godimento del bene (azione questa spettante anche all'utilizzatore) è formulata in modo del tutto generico e contraddittorio. Le critiche si incentravano, essenzialmente, sulle attività serali di intrattenimento realizzate nel gestito da Parte_3
(v. punto 5 del ricorso introduttivo), in orari nei Controparte_2 quali, ragionevolmente, non si svolgeva l'attività di studio professionale presso Le medesime perplessità sorgono in Parte_1 ordine al prospettato danno alla salute e da relazione che i dipendenti di avrebbero subito (“diversi impiegati della società Parte_1 Pt_1 hanno subito un forte stato di stress ed ansia”: . pag. 2 del ricorso introduttivo), asseritamente a causa dell'attività di intrattenimento svolta nella terrazza gestita da Dalla mancanza di Controparte_2 una domanda risarcitoria sufficientemente circostanziata e supportata da adeguati riscontri probatori, consegue il rigetto del motivo di gravame sub 2.b).

7. Le spese processuali di fase sono poste a carico dell'appellante in virtù della sua soccombenza e liquidate in dispositivo secondo i valori
11 medi delle cause rientranti in quelle di valore indeterminabile di bassa complessità, senza calcolare la fase istruttoria.

PQM.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. Parte_1
19179/2017, nei confronti di Controparte_1 [...]
e : CP_2 Controparte_3 Controparte_4
1) dichiara la contumacia di e;
Controparte_3 Controparte_4
2) rigetta l'appello di Parte_1
3) condanna la società appellante al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, che liquida in € 6.946,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge, in favore di ciascuna delle società appellate,
[...]
e (per quest'ultima, con Controparte_1 Controparte_2 distrazione all'avv. Francesco Sibilla per fattone anticipo); 4) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 co. 17 della l. 228/12 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenuta il 10.11.2025. La Consigliera est. Caterina Garufi La Presidente
NC MA
12