R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA QUARTA SEZIONE CIVILE
dott. ssa Antonella Izzo, presidente rel dott. ssa Claudia De Martin, consigliere dott. Marco Emilio Luigi Cirillo, consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 4686/2021 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, vertente tra
(C.F ) Parte_1 P.IVA_1
In persona dell'amministratore , rappresentato e difeso dall'avv. Marsili Parte_2
Feliciangeli Alberto per procura in data 25.7.2025 appellante e
(già (C.F. ) CP_1 Controparte_2 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. Serio Giovanni per procura in data 8.8.2025 appellata e

Controparte_3 contumace e C.F. ) Controparte_4 P.IVA_3 rappresentata e difesa dall'avv. Vizzone Domenico per procura alle liti in data 18.12.2014 a rogito notaio in Treviso, rep.n.186905, racc.n.30367 Persona_1

oggetto: appello avverso sentenza del Tribunale di Roma n.5878/2021 pubblicata in data 7.4.2021.
FATTO E DIRITTO La vicenda oggetto di causa è riassunta nella sentenza impugnata come segue. “1.1. (di seguito, in breve, ha chiesto ed ottenuto l'emissione del Controparte_2 CP_2 decreto n. 11119/2015 di questo Tribunale, dichiarato provvisoriamente esecutivo ai sensi dell'art. 642 c.p.c., con cui è stato ingiunto al (di seguito, Parte_3 Pt_1 in breve, Condominio), il pagamento della somma di euro 60.707,03, oltre interessi come da domanda e spese della fase monitoria. A sostegno della domanda monitoria, l'allora ricorrente ha infatti esposto di avere concluso con il due distinti contratti (più precisamente: in data 2.8.2010, un contratto denominato Parte_1
“Calore Attivo” ed avente ad oggetto la fornitura di gas metano;
in data 29.7.2010, un contratto denominato “Alto Rendimento Condominio” per il “finanziamento” di interventi di riqualificazione della centrale termica condominiale) e che, nonostante la regolare esecuzione delle prestazioni da parte della stessa e l'intervenuto riconoscimento di debito ad opera del Condominio, CP_2 quest'ultimo aveva omesso di pagare il corrispettivo pattuito.

1.2. Il Condominio ha quindi proposto opposizione ai sensi dell'art. 645 c.p.c., chiedendo il differimento della prima udienza al fine di chiamare il causa il terzo contestando Controparte_3 la fondatezza della pretesa creditoria azionata in via monitoria e domandando, in via riconvenzionale, la condanna della opposta al risarcimento dei danni subiti, da liquidare nella misura di euro 25.000,00. Parte opponente ha infatti, in sintesi, allegato e dedotto:
- che il nel 2010, aveva deliberato di procedere a sostituire la vecchia caldaia a gasolio Parte_1 con una a condensazione, di più alto rendimento, alimentata a metano;

- che pertanto aveva aderito alla proposta contrattuale della la quale prevedeva la sostituzione CP_2 della caldaia e la fornitura del gas per sette anni;

- che non era stato tuttavia poi rilasciato il certificato di collaudo di prima accensione dell'impianto, necessario a garantire l'esecuzione a regola d'arte dei lavori eseguiti;

- che la caldaia, inoltre, aveva presentato problemi di malfunzionamento (mai risolti dagli interventi della società terza, incaricata della manutenzione), che avevano poi portato, nel CP_5 corso del 2014, alla rottura della caldaia stessa;

- che il tecnico incaricato dal aveva quindi verificato, fra le altre carenze, la non corretta Parte_1 installazione della caldaia, in quanto priva di componenti (“separatore di microbolle aria” e
“separatore di microimpurità”) previsti nel capitolato dei lavori e nelle istruzioni rilasciate dal costruttore;

- che il CTU nominato nel procedimento di accertamento preventivo n. 67710/2014 r.g., instaurato in vista dell'approssimarsi della stagione invernale, aveva confermato le predette conclusioni;

- che peraltro l'importo di euro 40.234,47 (ossia quello richiesto dalla controparte sulla base del contratto denominato “Alto Rendimento Condominio”) non era dovuto in quanto: (i) l'amministratore del condominio all'epoca in carica, aveva sottoscritto il Controparte_3 contratto senza averne ricevuto mandato dall'assemblea condominiale e dunque le obbligazioni assunte dovevano rimanere a carico della stessa;
(ii) non vi era certezza circa la effettiva corresponsione dell'importo oggetto di finanziamento in favore del soggetto terzo (la MACS Impianti S.r.l.) che era stato incaricato dell'intervento relativo alla caldaia condominiale;

- che non era dovuto neanche il residuo importo di euro 20.472,56 (quello richiesto per la somministrazione del gas metano in forza del contratto denominato “Calore Attivo”), in quanto la aveva omesso di verificare la conformità della documentazione tecnica del nuovo impianto CP_2 alle norme di sicurezza e ciò aveva portato alla rottura dell'impianto in questione ed alla interruzione della erogazione del gas, così cagionando al chiamato a sostituire l'intera centrale Parte_1 termica, un danno quantificabile nella misura di euro 30.000,00 (o euro 25.000,00, come invece indicato nelle conclusioni) o nella diversa misura da accertare in corso di causa.

1.3. La opposta si è costituita in giudizio, concludendo per la conferma del decreto ingiuntivo opposto ed il rigetto delle domande formulate dalla controparte. Ha infatti a sua volta allegato e dedotto:
- che non era contestata la somministrazione del gas;
- che l'intervento di riqualificazione dell'impianto termico ed il dettaglio dei lavori a tal fine necessari erano già stati approvati dall'assemblea condominiale e accettati dall'amministratore del condominio, mediante la sottoscrizione da parte di quest'ultimo, in data 22.5.2009, del preventivo per l'istallazione della nuova caldaia e del preventivo per lavori di bonifica del serbatoio del gasolio;

- che l'intervento di cui sopra era stato regolarmente effettuato, come confermato dalla comunicazione dell'amministrazione condominiale del 29.7.2010 e dalla dichiarazione di conformità dell'impianto rilasciata dalla società terza ( incaricata dell'esecuzione; CP_5
- che tuttavia il aveva omesso il pagamento delle rate annuali pattuite;
e ciò anche dopo Parte_1 che l'amministratore del condominio, in data 9.12.2013, aveva riconosciuto il debito accettando un piano di rientro;

- che il contratto relativo all'impianto era stato concluso quando la era ancora CP_3 l'amministratore in carica e, come tale, abilitata all'esercizio di tutti i poteri di cui era investita quale mandataria ex lege del condominio;

- che inoltre l'intervento era caratterizzato da urgenza (data dalla necessità di garantire a tutti i condomini la fornitura del servizio);
- di avere in ogni caso incolpevolmente fatto affidamento sull'esistenza dei necessari poteri rappresentativi in capo all'amministratore;
- che il contratto “Alto Rendimento Condominio” regolava esclusivamente i rapporti fra il Condominio e la motivo per cui era irrilevante che quest'ultima avesse a sua volta CP_2 corrisposto il dovuto alla di cui si era avvalsa per l'esecuzione delle opere;
CP_5
- che le pretese risarcitorie della controparte erano infondate, considerando anche che il consulente tecnico d'ufficio incaricato nel procedimento di A.T.P., introdotto ante causam dal Parte_1 aveva appurato che l'impianto di riscaldamento oggetto di controversia era stato già disinstallato e disassemblato prima del sopralluogo, ragione per cui non vi era prova che la mancata istallazione di alcune componenti (rilevata dallo stesso consulente) fosse addebitabile ad un inadempimento della stessa CP_2

1.4. Ritualmente citata, si è poi costituita in giudizio anche la terza chiamata Controparte_3 chiedendo un ulteriore differimento dell'udienza di prima comparizione al fine di chiamare in causa (sul presupposto di avere sottoscritto con quest'ultima una polizza per la Controparte_4 responsabilità professionale), eccependo la nullità della domanda proposta nei propri confronti dal Condominio per assoluta genericità del petitum e della causa petendi e formulando, nel merito, conclusioni conformi a quelle sopra trascritte. A sostegno delle stesse, ha infatti fra l'altro esposto:
- di avere sempre agito con l'autorizzazione del Condominio, il quale, in ogni caso, aveva ratificato tutti gli atti compiuti;

- che in particolare l'assemblea condominiale, in data 27.5.2009, aveva approvato uno schema contrattuale che prevedeva, da un lato, un finanziamento per la sostituzione della caldaia e la riqualificazione energetica dell'impianto e, dall'altro, la fornitura di metano, per un periodo determinato, attraverso la CP_2
- che, in un primo tempo, il finanziamento avrebbe dovuto essere erogato dalla Banca Popolare di Milano;

- che, successivamente, la Banca Popolare di Milano aveva negato il finanziamento, motivo per cui la la avevano proposto che quest'ultima anticipasse i costi di installazione, CP_5 CP_2 alle stesse condizioni in precedenza offerte dalla Banca Popolare di Milano;

- di avere quindi accettato questa proposta, così sottoscrivendo un contratto conforme a quello già approvato dall'assemblea condominiale;

- di avere poi esposto ai condomini, in occasione dell'assemblea condominiale del 16.7.2014, le problematiche che la caldaia aveva nel frattempo iniziato a manifestare;

- che i condomini nell'occasione le avevano confermato l'incarico di amministratrice e, come da lei stessa proposto, la avevano autorizzata ad instaurare, a sue spese, un procedimento di accertamento tecnico preventivo nei confronti della e della CP_2 CP_5 - che la predetta delibera assembleare valeva quindi come ratifica del precedente operato;

- che, in occasione della successiva assemblea del 29.10.2014, i condomini avevano anche accettato quanto da lei proposto per la bonaria definizione della controversia e per consolidare il rapporto di fiducia con i condomini, ossia l'anticipazione, da parte sua, dei costi di installazione di una nuova caldaia, in sostituzione della precedente;

- di avere quindi fatto istallare la nuova caldaia, anticipandone i costi, pari ad euro 15.730,00, oltre IVA;

- che tuttavia, durante la successiva assemblea del 26.11.2014, i condomini le avevano revocato l'incarico;
- di avere quindi diritto alla restituzione di tutti i costi anticipati (per complessivi euro 20.130,00, oltre accessori di legge, ricomprendendo quelli per la nuova caldaia e quelli di CTU e CTP per il procedimento di accertamento tecnico preventivo), oltre che al risarcimento dei danni subiti in ragione della lesione della propria onorabilità e del proprio decoro professionale.

1.5. Chiamata a sua volta in causa, si è infine costituita anche associandosi Controparte_4 sostanzialmente alle difese già svolte dalla propria assicurata ed eccependo comunque, nei confronti di quest'ultima, sia l'intervenuta prescrizione per decorso del termine biennale di cui all'art. 2952, comma 2, c.c., sia la non operatività, sotto vari profili, della polizza assicurativa”.
§ 2. All'esito dell'istruttoria, svolta sulla base delle produzioni documentali delle parti e con acquisizione del fascicolo del procedimento di accertamento tecnico preventivo, il tribunale ha così provveduto:
“1) revoca il decreto ingiuntivo opposto (n. 11119/2015 di questo Tribunale) e condanna il al pagamento, in favore di Parte_4 Controparte_2
del minore importo di euro 44.977,03, oltre interessi come da motivazione (par. 8);
[...] 2) condanna il al pagamento, in favore di Parte_4 [...]
dell'importo di euro 15.730,00; CP_3
3) rigetta le restanti domande proposte dalle parti;

4) condanna il , in al rimborso, in favore di Parte_4 Pt_1 [...]
delle spese di lite del presente giudizio, che si liquidano in complessivi euro 7.254,00 CP_2 per compenso professionale, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge;
5) condanna il al rimborso, in favore di Parte_3 Pt_1 [...]
delle spese di lite del presente giudizio, che si liquidano in complessivi euro 3.215,00 per CP_3 compenso professionale, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge;
6) condanna il al rimborso, in favore di Parte_3 Pt_4 [...]
delle spese di lite del presente giudizio, che si liquidano in complessivi euro 7.254,00 CP_4 per compenso professionale, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge”.
§ 3. La sentenza è stata impugnata dal con un atto contenente cinque Parte_1 motivi, al quale resiste che ne ha eccepito preliminarmente Controparte_6
l'inammissibilità ex artt.342 e 348 bis c.p.c.. non si è costituita ed è stata dichiarata contumace. Si è costituita Controparte_3 che ha eccepito l'inammissibilità dell'appello ex art.342 c.p.c. e Controparte_4 lo ha contestato nel merito. La causa, già rinviata per la discussione orale all'udienza del 18.7.2025, è stata ulteriormente rinviata al 19.9.2025 per lo stesso incombente al fine di acquisire le procure alla lite rilasciate dalle parti ai rispettivi difensori per questo grado di giudizio. Acquisite le procure, la causa è stata discussa oralmente e trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'art.281 sexies c.p.c. (comma aggiunto dall'art.3 d.lgs.n.149/2022 e reso applicabile ai processi già pendenti alla data del 28.2.2023 dall'art.7 comma 3 d.lgs.n.164/2024) sulle conclusioni precisate dalle parti come segue.
Per il : Parte_1
“Voglia la Ill,a Corte, rigettata ogni contraria istanza, riformare la impugnata sentenza accogliendo le seguenti conclusioni
- nei confronti della revocare definitivamente il decreto ingiuntivo Controparte_2 Tribunale di Roma n. 11119/2015 dichiarando non dovute le somme con esso richieste al Condominio per i motivi e nella misura dedotti ai punti 2 e 3 in narrativa;
in via riconvenzionale condannare la al pagamento della somma di Controparte_2
€.25.000,00 o della diversa somma che si dovesse ritenere di giustizia, a titolo di risarcimento dei danni subiti per i motivi indicati al punto dal 5 a 9 in narrativa.
- Nei confronti della dott.ssa per i motivi esposti nei punti 2 e 3) dal 5 al 9 e 10 in Controparte_3 narrativa: accertare che la dott.ssa ha sottoscritto in data 27 luglio 2010 il contratto Controparte_3 denominato Alto Rendimento Condominio con la senza mandato Controparte_2 dell'assemblea del Condominio di e senza che questo contratto sia stato ratificato Parte_3 successivamente;
dichiarare che il citato contratto Alto Rendimento Condominio non è stato validamente sottoscritto dal , nei quali confronti non ha effetto;
Parte_3 Parte_3 dichiarare che, ai sensi dell'art. 1711 c.c., gli effetti del predetto contratto restano a carico del mandatario Controparte_3 Rigettare la domanda riconvenzionale per i motivi indicati al punto 12)
- nei confronti delle revocare la condanna alle spese a carico del Controparte_4 Parte_1 per tutti i motivi sopra esposti. Il tutto con vittoria di spese, compensi e onorari del giudizio, oltre a rimborso forfettario, rivalsa CPA e oneri nella misura di legge di entrambi i gradi del giudizio”.
Per Controparte_6
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa: in via pregiudiziale, dichiarare inammissibile l'appello proposto dal Parte_3 4 ai sensi del combinato disposto degli artt. 342 e 348 bis c.p.c.; in via principale e nel merito, rigettare
[...] integralmente la domanda di appello proposta e per l'effetto confermare integralmente la sentenza n. 5878/2021 resa dal Tribunale di Roma in data 7 aprile 2021. In ogni caso con vittoria di spese, compensi e spese generali ex art. 2 D.M. 55/14”.
Per Controparte_4
“Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello, disattesa ogni contraria istanza eccezione e deduzione: in via preliminare rigettare l'appello perchè inammissibile in quanto i motivi di impugnazione, come formulati, non sono sufficienti ai fini dell'assolvimento dell'onere di specificazione di cui all'art. 342 c.p.c., con condanna alle spese e competenze anche di questo grado del giudizio;
in via principale: rigettare l'appello in quanto infondato con conferma della sentenza di primo grado e condanna del con condanna alle spese anche di questo grado del presente giudizio;
Parte_1 in via subordinata, nella non creduta ipotesi di accoglimento dell'appello e della domanda del nei confronti della dott.sa determinare il risarcimento alla minor somma Parte_1 CP_3 effettivamente dovuta e provata, ponendola a carico della dott.ssa rigettando la chiamata CP_3 in causa di per intervenuta prescrizioni ai sensi dell'art. 2952 c.c. dei diritti Controparte_4 dell'assicurato nei confronti dell'assicuratore e in ogni caso per la non indennizzabilità del sinistro per dichiarazioni inesatte e reticenti ex art 1892 c.c. con vittoria delle spese del presente giudizio. In via ancora più subordinata, limitare la domanda di garanzia spiegata dalla dott.ssa CP_3 tenendo conto della quota di pertinenza della sola con esclusione quindi di quella parte di CP_3 responsabilità che dovesse ricadere sulla stessa in virtù del vincolo di solidarietà, delle Condizioni Generali di Assicurazione e dello scoperto contrattuale del 10% per ogni sinistro con il minimo assoluto per ogni sinistro non inferiore ad € 500,00 ed il massimo di € 5.000,00 con compensazione di spese e competenze di causa”.
§ 4. In via preliminare deve essere respinta l'eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., in quanto assorbita dal fatto che la Corte, con delibazione in senso reiettivo, implicitamente resa, ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni e ha scelto di definire il giudizio prendendo in esame il merito della pretesa azionata (cfr. Cass. n. 37272/2021). L'eccezione di inammissibilità per difetto di formulazione delle censure ex art.342 c.p.c. verrà esaminata con riferimento a ciascuno dei motivi di appello.
§ 5. L'appello è articolato in cinque motivi.
§ 5.1. Con il primo motivo il critica il rigetto dell'eccezione di difetto di Parte_1 potere rappresentativo dell'amministratrice ai fini del Controparte_3 perfezionamento del contratto denominato “Altro Rendimento Condominio”, per mancanza della necessaria autorizzazione da parte dell'assemblea dei condomini. Secondo l'appellante il tribunale, pur avendo correttamente accertato che il perfezionamento del contratto presupponeva il mandato assembleare, non essendo un atto di ordinaria amministrazione e non essendovi nemmeno i presupposti dell'indifferibilità e urgenza che avrebbero eventualmente legittimato l'amministratrice ad agire senza mandato specifico, avrebbe poi erroneamente individuato la ratifica dell'operato dell'amministratrice nella delibera assembleare del 16.7.2014, che aveva autorizzato la ad avviare a proprie spese un CP_3 procedimento di accertamento tecnico preventivo per verificare lo stato della caldaia.
La sentenza, sul punto, è così motivata:
“2.4. Si deve tuttavia ritenere che l'assemblea condominiale abbia successivamente ratificato l'operato dell'amministratore. In particolare, va attribuito tale significato alla delibera con cui l'assemblea condominiale, in data 16.7.2014, (v. doc. 4 del fascicolo della terza chiamata , ha dato mandato CP_3 all'amministratore di instaurare il procedimento di A.T.P. nei confronti della e della CP_2 [...]
CP_5 Né, in senso contrario, rileva il fatto che l'assemblea, come proposto nell'occasione dallo stesso amministratore, abbia precisato che quest'ultimo avrebbe dovuto assumere su di sé ogni costo dell'azione giudiziaria. Se infatti quest'ultimo aspetto è indice della presenza di rimostranze dei condomini per il precedente operato dell'amministratore, la circostanza che, nonostante ciò, l'assemblea condominiale abbia dato a quest'ultimo mandato per agire in giudizio (evidentemente a nome del , non essendo Parte_1 altrimenti necessaria alcuna deliberazione in merito da parte dell'assemblea) è a sua volta significativa, non solo del carattere transattivo dell'accordo in ordine all'assunzione delle spese (che peraltro ha fatto seguito alla contestuale conferma in carica dell'amministratore), ma soprattutto della volontà degli stessi condomini di assumere su di sé gli effetti del contratto in precedenza concluso, non potendo altrimenti giustificarsi, se non come parte del contratto stesso, l'iniziativa giudiziaria autorizzata”.
Osserva l'appellante che la volontà di ratifica da parte dell'assemblea avrebbe richiesto una manifestazione esplicita, mentre la delibera del 16.7.2014 aveva l'unica finalità di verificare la funzionalità dell'impianto, peraltro a esclusiva cura e spese dell'amministratrice, avendo il consulente della stessa, geom. , evidenziato che CP_7 si trattava di un accertamento necessario come passo iniziale per intraprendere qualsiasi azione legale nei confronti di CP_5
Il motivo è in parte infondato e in parte inammissibile. È infondato l'assunto che la ratifica possa aversi solo attraverso una esplicita manifestazione della volontà del di far propri gli effetti del precedente Parte_1 operato dell'amministratrice, non essendo richieste a tale fine formule sacramentali, ma potendo tale volontà essere espressa anche tacitamente, con atti o fatti che implichino necessariamente la volontà di far proprio il contratto e i suoi effetti (Cass.n.35278/2022; n.408/2006; n.6937/2004). Per il resto il motivo è inammissibile per difetto di specificità (art.342 I comma n.2 c.p.c.), non avendo il formulato alcuna critica alla motivazione della Parte_1 decisione impugnata, in particolare non avendo chiarito la ragione per cui avrebbe avuto interesse ad un accertamento preliminare della funzionalità della caldaia nei confronti della e della senza tuttavia riconoscersi parte del CP_2 CP_5 contratto in forza del quale la caldaia era stata fornita e installata.
§ 5.2. Con il secondo motivo, l'appellante critica il seguente passaggio della motivazione della sentenza impugnata: “3. E' inoltre inconferente, rispetto all'oggetto del contratto intercorso fra le parti, l'eccezione di parte opponente in merito all'assenza di prova circa la effettiva corresponsione dell'importo “oggetto di finanziamento” in favore del soggetto terzo (la MACS Impianti S.r.l.) incaricato dell'intervento relativo alla caldaia condominiale. Quello denominato “alto rendimento condominio” (v. doc. 2 del fascicolo di parte opposta) non è infatti un contratto di finanziamento, ma un contratto di appalto – come emerge anche dall'art. 1 delle condizioni generali di contratto integrative riportate nella sezione D del contratto e dal contenuto delle prestazioni descritte nell'allegato B da esse richiamato – con previsione di pagamento del corrispettivo in forma rateizzata ed in cui la odierna società opposta ha rivestito il ruolo della appaltatrice, assumendo pertanto in proprio le relative obbligazioni. Motivo per cui la opposta, avendone assunto su di sé l'onere economico, non doveva dare prova di avere corrisposto il dovuto al soggetto terzo di cui si è avvalsa per l'esecuzione di parte delle obbligazioni assunte”.
Il Condominio afferma che il contratto era un vero e proprio finanziamento, definito come tale dalla stessa nel testo contrattuale e confermato negli atti difensivi CP_2 della stessa del giudizio di primo grado, ossia la comparsa di risposta in cui si CP_2 legge che “la società avrebbe provveduto alla fornitura di gas metano una Controparte_2 volta ultimati i lavori e, nel frattempo, avrebbe finanziato l'intero ammontare delle opere così come previsto dal contratto “Alto Rendimento Condominio”...” e il ricorso monitorio in cui si legge
“In relazione al contratto “Alto Rendimento Condominio”: per il finanziamento di interventi di riqualificazione della centrale termica condominiale, la Società ricorrente concedeva al Condominio beneficiario una rateizzazione delle somme necessarie alla sostituzione della Caldaia meglio indicata e descritta nelle seguenti fatture”. Quindi, secondo l'appellante, l'effettiva erogazione del finanziamento era la prestazione a carico di CP_2
Il motivo è in parte inammissibile per difetto di specificità - perché non si confronta affatto con la motivazione della sentenza, che basa la qualificazione del contratto sul contenuto dello stesso - in parte infondato, perché pretende di desumere tale qualificazione da allegazioni difensive di peraltro estrapolate dal contesto. La CP_2 previsione di pagamento del corrispettivo in forma rateizzata, enfatizzata negli stralci degli atti difensivi di citati dall'appellante, se può avere avuto una funzione di CP_2 finanziamento dell'opera a vantaggio del committente, non è tuttavia di per sé sufficiente a individuare nel finanziamento la causa del contratto, escludendone la riconducibilità all'appalto.
§ 5.3. Con il terzo motivo, il critica l'accertamento e la liquidazione del Parte_1 proprio credito risarcitorio conseguente all'inadempimento della società appaltatrice.
La sentenza, sul punto, è così motivata.
“6.2. Nel caso in esame, si deve ritenere che parte opponente, tramite le risultanze della relazione peritale predisposta all'esito del procedimento di A.T.P., abbia assolto all'onere probatorio di cui sopra. La consulenza tecnica redatta dall'ausiliario del giudice, oltre ad evidenziare l'incompletezza della documentazione che la appaltatrice avrebbe dovuto rilasciare per legge (v. pag. 6 della relazione), ha infatti rilevato sia la mancata istallazione di due componenti (scambiatore a piastre e sistema di addolcimento dell'acqua) previsti nell'offerta contrattuale (come anche confermato dall'esame dell'allegato al contratto di cui al doc. 2 del fascicolo di parte opposta) e comunque necessari per l'esecuzione a regola d'arte dell'impianto, sia la riconducibilità a tali carenze della rottura della caldaia (v. pag. 5 della relazione). E' poi pur vero che, come eccepito dalla opposta, al momento del sopralluogo effettuato dal consulente, l'impianto era stato già rimosso e disassemblato. Al riguardo va tuttavia osservato che:
- la opposta era stata già diffidata ad intervenire fin da prima dell'istaurazione del procedimento di accertamento tecnico preventivo (v. allegato 4 al fascicolo di parte ricorrente nel procedimento ex art. 696 c.p.c.) ed era stata quindi tempestivamente posta in condizione di verificare lo stato dell'impianto, attività questa che tuttavia non risulta avere compiuto;

- l'intervento di rimozione di cui detto, connesso a quello di istallazione della nuova caldaia, si è reso necessario ed urgente in ragione dell'approssimarsi della stagione invernale (il sopralluogo del CTU è stato infatti effettuato il 23.12.2014 e l'intervento risulta risalire a circa quindici giorni prima) e non è pertanto indice della volontà di parte opponente (valutabile ai sensi dell'art. 116, comma 2 c.p.c.) di impedire l'accertamento delle effettive condizioni dell'impianto;
- la opposta non ha dato alcuna specifica prova della istallazione dei componenti poi risultati mancanti;

- tale prova, in ragione della natura delle parti mancanti (mancanza difficilmente riscontrabile da soggetto non dotato di adeguate competenze tecniche e tale comunque da non impedire nell'immediato il corretto funzionamento dell'impianto), non può essere neanche desunta dal fatto che, eseguita l'installazione e prima della rottura della caldaia, le difformità di cui sopra non siano state mai specificamente denunciate;
- non è stata invece data dimostrazione, infine, dell'esistenza di altri fattori causali – diversi dalla mancata installazione dei due componenti – che abbiano potuto, in alternativa, determinare la rottura della caldaia.

6.3. La già citata relazione peritale ha poi valutato congruo, rispetto alle opere necessarie per il ripristino della funzionalità dell'impianto, il costo sostenuto dal pari ad euro 15.730,00. Parte_1 La conclusione è esente da censure specifiche e quindi si può fare ad essa riferimento per l'individuazione del danno subito dal per effetto dell'inadempimento. Parte_1 In mancanza di prova dell'emissione della fattura e non risultando peraltro neanche oggetto di allegazione la data della sua emissione e l'aliquota applicata, non può invece essere riconosciuto l'importo relativo all'IVA. Non è inoltre risarcibile l'ulteriore danno individuato dal consulente d'ufficio e consistente nei maggiori costi di esercizio, rispetto alla precedente, della nuova caldaia installata (v. relazione pag. 8 e 9). L'installazione di una caldaia con minori prestazioni in termini di risparmio energetico è infatti unicamente riconducibile ad una scelta del Condominio e non deriva pertanto dall'inadempimento della società opposta. Né, d'altra parte, risulta allegato e provato il maggior costo necessario per la messa in opera di un impianto con caratteristiche identiche al precedente”.
Osserva l'appellante che l'inadempimento non riguarda solo l'installazione della caldaia, ma tutta la manutenzione della stessa fino al 31.12.2016, che non è stata mai eseguita, come accertato in sede di ATP. Da questa premessa, secondo l'appellante, deriva la inadeguatezza della liquidazione del danno limitata al costo di sostituzione della caldaia, perché a tale importo avrebbe dovuto essere aggiunta la differenza di rendimento del nuovo impianto rispetto a quello della caldaia prevista dal contratto, oppure il minor valore (€ 15.730,00) della caldaia installata rispetto a quello della caldaia prevista dal contratto (€ 62.000,00 circa).
Il motivo è inammissibile per difetto di specificità. In primo luogo non si ravvisa il nesso logico tra la contestazione relativa alla natura dell'inadempimento imputabile a e la contestazione relativa alla liquidazione CP_2 del danno. Inoltre, sia l'accertamento dell'inadempimento che quello del danno e dell'entità economica dello stesso sono stati motivati dal tribunale con argomenti con cui l'appellante non si è minimamente confrontato. In particolare, non si ravvisa nel motivo di appello alcuna critica delle affermazioni del primo giudice circa la non risarcibilità dei maggiori costi di esercizio della nuova caldaia installata, in quanto riconducibili a una scelta del , e circa la mancanza di allegazione e prova Parte_1 del costo di installazione di una caldaia con caratteristiche equivalenti a quelle della caldaia oggetto del contratto. Su quest'ultima questione, il riferimento al valore della fattura di non è argomentato dall'appellante, né la fattura risulta far parte CP_5 della documentazione prodotta in primo grado. Il valore allegato è comunque incongruo perché molto vicino a quello dell'intero contratto, che aveva a oggetto prestazioni ulteriori rispetto alla mera fornitura e installazione della nuova caldaia e i maggiori oneri connessi alla dilazione del pagamento. § 5.4. Con il quarto motivo il critica il rigetto della domanda proposta nei Parte_1 confronti dell'amministratrice per aver concluso il contratto senza il CP_3 mandato dell'assemblea dei condomini. Il motivo è assorbito dal rigetto del primo motivo.
§ 5.5. Con il quinto motivo il critica l'accoglimento della domanda Parte_1 riconvenzionale della che il tribunale ha motivato come segue. CP_3
“12. Merita infine parziale accoglimento la domanda riconvenzionale proposta dalla terza chiamata nei confronti del condominio opponente. CP_3 12.1. E' infatti circostanza provata ai sensi dell'art. 115, comma 2 c.p.c. – in quanto allegata dalla in sede di comparsa di costituzione e risposta (v. pag. 7, punti 11 e 12) e non specificamente CP_3 contestata dal Condominio entro i termini previsti per le preclusioni assertive – che la medesima abbia concordato con i condomini di “anticipare” – e dunque non di assumerne CP_3 definitivamente l'onere – i costi necessari per la sostituzione della caldaia, provvedendo poi a corrispondere il dovuto al soggetto terzo che ha provveduto alla installazione. Il fatto è peraltro confermato dalla stessa richiesta risarcitoria formulata in questa sede dal la quale evidentemente presuppone che l'onere economico dell'intervento di Parte_1 sostituzione sia destinato a gravare sul stesso. Parte_1 Trattandosi di mera anticipazione dell'importo e non essendovi quindi alcun titolo che giustifichi che il predetto onere ricada in via definitiva sulla terza chiamata quest'ultima ha quindi diritto CP_3 alla restituzione dell'importo di euro 15.730,00 (senza IVA per le ragioni già esposte al par. 6.3.)”.
L'appellante afferma che difetterebbe la prova della natura della pretesa della e dell'avvenuto pagamento da parte della stessa alla ditta Euro Therm. CP_3
La censura è inammissibile perché non si confronta con la motivazione della sentenza, che ha individuato la prova del credito ai sensi dell'art.115 comma 2 c.p.c. nella mancata tempestiva contestazione da parte del allegazioni contenute Controparte_8 nella comparsa di costituzione e risposta della ai punti 11 e 12, sia circa CP_3
l'accordo intervenuto con il sia circa l'esborso sostenuto per la Parte_1 sostituzione della caldaia.
§. 6 Le spese seguono la soccombenza e si pongono quindi a carico del Parte_1 appellante, liquidate per compensi a favore di e di Controparte_6 Controparte_4
chiamata in causa da secondo i valori medi di cui alla tabella
[...] Controparte_3 allegata al D.M.n.55/14, modificata dal D.M.n.147/2022, salvo il valore minimo per la fase di trattazione che ha avuto minimo svolgimento, con riferimento allo scaglione di valore compreso tra € 52.000,01 e € 260.000,00.

PQM

La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto dal
[...]
avverso la sentenza del Tribunale di Roma n.5878/2021 Parte_5
, pubblicata in data 31/03/2021 , così decide:
- rigetta l'appello; - condanna il a rifondere a Parte_5
e a spese processuali, liquidate per Controparte_6 Controparte_9 compensi a favore di ciascuna di dette parti in € 12.154,00, oltre spese generali ex art.2 D.M.n.55/14, c.a.p. e i.v.a. come per legge;

- dichiara che vi sono i presupposti per il pagamento da parte dell'appellante dell'importo di cui all'art.13 comma 1 quater D.P.R.n.115/2002.
Così deciso in Roma il giorno 19/09/2025
Il presidente est.
Antonella Izzo