REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI SEZIONE III CIVILE Composta dai magistrati Dott.ssa Maria Casaregola Presidente Dott.ssa Maria Di Lorenzo Consigliere Dott. Pasquale Ucci Consigliere relatore Riunita in camera di consiglio, ha pronunciato, la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 5258/2021 del R.G.A.C. pendente TRA nata il [...] a [...] (c.f.: Parte_1
, elett. dom. al viale Regina Margherita 159, Mondragone presso lo studio C.F._1 dell'Avv. Maratta Luigi (c.f. ) dal quale, unitamente all'Avv. Todisco C.F._2
Tommaso (c.f. ), è rappresentata difesa come da procura su foglio C.F._3 separato;
APPELLANTE E
nata a [...] il [...] (c.f.: ), elett. CP_1 C.F._4 dom. in Corso Garibaldi n. 37, Falciano Del Massico, presso lo studio dell'Avv. Miniello Rossana (c.f. ) e dell'Avv. Grimaldi Antonio (c.f. ) dai quali è C.F._5 C.F._6 rappresentata e difesa in virtù di procura a margine dell'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado;

APPELLATA
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 2097/2021, pubblicata dal Tribunale di S. Maria Capua Vetere in data 18.6.2021. CONCLUSIONI All'udienza del 13/03/2024 le parti costituite concludevano riportandosi a tutte le rispettive domande ed eccezioni come formulate nei propri precedenti scritti difensivi. MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Con atto di citazione notificato in data 20.12.2012, conveniva, davanti al CP_1
Tribunale di S. Maria Capua Vetere, prospettando: Parte_2
- di aver sottoscritto con la convenuta in data 28.9.2011 un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto una unità immobiliare sita in Falciano del Massico alla via Vigna n. 71, identificata in catasto al foglio 74, particella 523, per il prezzo complessivo di € 120.000,00, di cui € 1.500,00 versati a titolo di caparra confirmatoria, nel quale veniva fissata la data del 30.6.2012 per la stipula del contratto definitivo;

1 - di aver successivamente stipulato altro contratto preliminare con la convenuta avente ad oggetto il medesimo bene per il medesimo prezzo, nel quale veniva indicata a titolo di caparra confirmatoria la somma di € 20.000,00 e veniva fissata la data del 31.8.2012 per la stipula del contratto definitivo;

- che, in entrambi i contratti preliminari stipulati, la convenuta, promittente venditrice, garantiva che l'unità immobiliare promessa in vendita era libera da pesi, vincoli, gravami, da diritti di terzi, da debiti di tasse, imposte e contributi;

- che, prima della scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo, l'attrice veniva a conoscenza, dallo zio della convenuta, , che quest'ultimo aveva intentato una causa Persona_1 contro la convenuta, promittente venditrice, avente ad oggetto la domanda di simulazione del contratto di vendita con il quale la stessa aveva acquistato l'immobile promesso in vendita all'attrice. Sulla base di queste premesse l'attrice chiedeva di dichiarare la risoluzione giudiziale per inadempimento della promittente venditrice dei predetti contratti preliminari di vendita immobiliare e, quindi, di condannare parte convenuta alla restituzione in proprio favore del doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria e, precisamente, € 40.000,00 oltre interessi e rivalutazione.

1.2 Si costituiva la prospettando che la già alla stipula del primo Parte_2 CP_1 preliminare, era a conoscenza della pendenza di un giudizio contro la promittente venditrice riguardante l'immobile promesso in vendita e che, comunque, la somma versata a titolo di caparra confirmatoria, era pari ad € 1.500,00, atteso che la restante somma era stata versata a titolo di acconto.

1.3. Istruita la causa attraverso l'esame di alcuni testi indicati dalle parti, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza n. 2097/2021, pubblicata in data 18.6.2021, così decise: a) dichiara risolti i contratti preliminari per cui è causa per effetto del recesso esercitato dalla promissaria acquirente ai sensi dell'art. 1385 c.c.; b) condanna la convenuta alla restituzione in favore dell'attrice del doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria, pari a complessivi € 40.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;
c) condanna la convenuta alla refusione delle spese di lite In sintesi, il Tribunale riteneva di qualificare la domanda proposta da come azione CP_1 di recesso e di condanna alla restituzione del doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c., ma di poter, comunque, dichiarare il grave inadempimento della promittente venditrice la quale, pur essendo a conoscenza della causa Parte_2 intentata contro di lei dallo zio prima della stipula del primo contratto preliminare, avendo ricevuto la notifica dell'atto di citazione in data 11.7.2011, ometteva di comunicare tale circostanza alla promittente acquirente. Secondo il Giudice di prime cure, infatti, la convenuta non aveva fornito alcuna prova che la fosse stata messa a conoscenza della controversia avente ad CP_1 oggetto l'immobile prima della stipula dei due contratti preliminari. Inoltre, il Tribunale in merito all'ammontare della somma versata a titolo di caparra confirmatoria, riteneva documentalmente provato che le parti avevano stipulato due contratti preliminari, aventi ad oggetto lo stesso bene per lo stesso prezzo, e che si differenziavano per la somma indicata come corrisposta a titolo di caparra confirmatoria e per la data prevista per la stipula del contratto definitivo e di cui, solo uno indicava la data di sottoscrizione e, precisamente, il 28.9.2011; tuttavia il primo Giudice riteneva che la circostanza, dedotta dall'attrice, che il contratto preliminare non recante la data di sottoscrizione fosse successivo a quello del 28.9.2011, non era stata tempestivamente contestata dalla convenuta e, inoltre, risultava confermata dal fatto che, nel contratto preliminare non recante la data, era prevista
2 per la stipula del definitivo, una data successiva a quella prevista nel contratto sottoscritto il 28.9.2011; inoltre, tale circostanza era stata oggetto di specifico capo di interrogatorio formale deferito dall'attrice alla convenuta, la quale non era comparsa all'udienza fissata per il suo raccoglimento senza giustificazione, dovendosi quindi ritenere provati tali fatti. Una volta accertato che il contratto preliminare non avente la data di sottoscrizione era stato stipulato successivamente a quello stipulato in data 28.9.2011, il Giudice di primo grado rilevava che le pattuizioni di tale ultimo contratto prevalevano su quelle contenute in quello del 28.9.2011, in particolare per l'individuazione della somma corrisposta a titolo di caparra confirmatoria, pari ad
€ 20.000,00 e non euro 1.500,00, come indicato nel primo contratto.

2. Avverso l'indicata sentenza ha proposto appello per i seguenti motivi: Parte_2

2.1 Col primo motivo l'appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto l'immobile non libero da diritti di terzi, unicamente, per la circostanza che lo zio della
[...] la avesse citata in giudizio per accertare che l'atto di compravendita dell'immobile, Parte_1 oggetto di promessa di vendita, dissimulasse un atto di donazione, sebbene il relativo atto di citazione del 2011 non fosse stato neppure trascritto ex art. 2652 (essendo stata eseguita tale formalità soltanto nel 2018) e, inoltre, la stessa azione giudiziaria promossa dal era Persona_1 da considerarsi estremamente temeraria. L'appellante, inoltre, evidenziava che, alla data prevista per la stipula del contratto definitivo, la era perfettamente in grado di trasferire alla Per_1 [...] la proprietà dell'immobile, sul quale non risultava alcuna trascrizione, e che il mero CP_1 silenzio serbato sulla controversia iniziata dallo zio non integrava alcuna condotta dolosa.

2.2. Col secondo motivo di appello la lamenta che, erroneamente, il Tribunale ha affermato Pt_2 che la non fosse a conoscenza della causa intentata dal in relazione CP_1 Parte_3 all'immobile promesso in vendita prima della stipula della sottoscrizione del secondo contratto preliminare, la cui conclusione, invece, avrebbe come unica spiegazione proprio tale circostanza, atteso che la promittente acquirente si era voluta garantire per la effettiva conclusione dell'affare proprio imputando a caparra confirmatoria le somme originariamente previste come mero acconto sul prezzo finale. Secondo l'appellante, inoltre, la effettiva conoscenza da parte della
[...] dell'esistenza dell'azione di simulazione relativa avente ad oggetto l'immobile de quo CP_1 poteva essere accertata anche da un più attento esame delle dichiarazioni rese dai testi, escussi nel corso del giudizio di primo grado, a nulla rilevando, sul punto, che la avesse Parte_2 omesso di rendere l'interrogatorio deferito dalla controparte. Secondo l'appellante, quindi, la domanda proposta da nel giudizio di primo grado CP_1 risultava destituita di fondamento e così concludeva: in accoglimento dell'appello riformarsi la sentenza di primo grado e, per l'effetto: 1) Rigettarsi la domanda, così come proposta da , perché infondata ed illegittima. CP_1
2) Spese del doppio grado di giudizio come per legge.

2.3. si costituiva in giudizio eccependo l'inammissibilità del gravame ex art. 342 CP_1 cpc ed evidenziando che si era determinata a recedere dal contratto preliminare di compravendita in quanto la ometteva di dichiarare che terzi avrebbero potuto avanzare diritti sul bene Per_1 promesso in vendita, a nulla rilevando l'effettiva pendenza del giudizio, la mancata trascrizione dell'atto di citazione e la circostanza che l'immobile sostanzialmente e formalmente fosse libero da vincoli. Sotto questo aspetto, l'appellata rilevava anche che nessuna connessione o pregiudizialità esisteva tra il presente giudizio e quello instaurato dal per accertare la simulazione Parte_3 relativa dell'atto di vendita.
3 Infine, la prospettava che la sottoscrizione del secondo contratto preliminare, CP_1 richiesta dalla aveva consentito a quest'ultima di avere una proroga della data fissata per la Per_1 sottoscrizione del definitivo e che, con la modifica della somma relativa alla caparra confirmatoria, aveva semplicemente ottenuto il riconoscimento delle somme da lei già versate alla promittente venditrice. Sulla base di tali premesse concludeva chiedendo di rigettare l'appello proposto da CP_1 controparte con vittoria di spese del presente giudizio. All'udienza del 13/03/2024 la causa veniva trattenuta in decisione, con assegnazione alle parti dei termini di 60 gg per il deposito delle comparse conclusionali e di successivi 20 gg per le memorie di replica.

3. L'appello è infondato e va rigettato. Va disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello sollevata dalla parte appellata. La disposizione di cui all'art. 342 c.p.c. non richiede, infatti, che le doglianze assumano una determinata forma o ricalchino la decisione appellata con diverso contenuto, ma impone alla parte appellante che individui, in modo chiaro ed esauriente, il quantum appellatum, circoscrivendo il giudizio di gravame con riferimento agli specifici capi della sentenza impugnata ed ai passaggi argomentativi che la sorreggono e formulando, sotto il profilo qualitativo, le ragioni di dissenso rispetto al percorso adottato dal primo giudice, così da esplicitare l'idoneità di tali ragioni a determinare le modifiche della decisione censurata. L'atto di appello soddisfa con sufficiente grado di specificità le prescrizioni contenutistiche della norma di cui all'art. 342 c.p.c., risultando adeguatamente formulata, accanto ai motivi di censura, una parte argomentativa teleologicamente orientata a confutare e contrastare le ragioni addotte dal giudice a quo. Nel merito, giova premettere che la Corte di Cassazione ha più volte affermato il principio secondo cui il principio di buona fede (art. 1375 c.c.), arricchisce il contratto preliminare di obbligazioni ulteriori (rispetto a quella di prestare il consenso) funzionali alla effettiva realizzazione dello scambio (v. tra le altre, Cass., 26 febbraio 2006 n. 3855). Tra queste vi rientrano l'obbligo di eliminare eventuali vizi materiali e giuridici della cosa. In questo modo, i “rimedi” propri della fase traslativa s'anticipano nel momento preliminare, onde consentire una piena tutela del contraente fedele. Nel caso di specie, risulta documentalmente provato che, prima della stipula, anche del primo contratto preliminare, , zio della aveva notificato alla convenuta Parte_3 Parte_2
(attuale appellante) un atto di citazione con il quale chiedeva di accertare la simulazione assoluta dell'atto con il quale la risultava aver acquistato l'immobile de quo da tale Per_1 Persona_2
Sebbene tale atto non fosse – ancora - stato trascritto, non può mancarsi di rilevare che, secondo il disposto dell'art. 1415 c.c., l'esistenza di tale azione rischiava di rivelarsi oltre modo pregiudizievole per il diritto di proprietà che la avesse acquistato in esecuzione del contratto Parte_2 preliminare. Una volta messa a conoscenza di tale circostanza da parte del , (fatto Parte_3 pacifico e non contestato) difficilmente la avrebbe potuto considerarsi in buona fede rispetto CP_1 all'acquisto operato dalla titolare apparente e, dunque, indipendentemente dalla Parte_1 trascrizione dell'azione, avrebbe potuto comunque essere soccombente rispetto alle pretese del
. Parte_3
Sul punto va anche chiarito che la mera esistenza della pretesa avanzata da terzi sull'immobile promesso in vendita, con il conseguente pericolo di evizione, costituiva una circostanza senza
4 dubbio rilevante, che legittimava la promettente acquirente a recedere dal contratto preliminare, e ciò indipendentemente dalla fondatezza dell'azione di simulazione proposta dal e Parte_3 dall'esito di quel giudizio;
risulta quindi, del tutto irrilevante, ai fini del presente giudizio, che la predetta domanda di simulazione sia stata rigettata, come risulta dalla sentenza n. 2000/2024, pubblicata dal Tribunale di S. Maria Capua Vetere in data 13.5.2024 (peraltro, evidentemente, non ancora passata in giudicato), depositata dall'appellante unitamente alla memoria di replica. Quanto, invece, al secondo motivo di appello e, quindi, all'accertamento del momento in cui l' ha avuto effettiva conoscenza della suddetta azione di simulazione, va rilevato che la CP_1 Pt_2 nel corso del giudizio di primo grado, ha omesso di presentarsi a rendere l'interrogatorio formale, deferito dalla controparte anche su tale circostanza, sicchè – ex art. 232 c.p.c. – appare corretta la valutazione del Giudice di primo grado che ha ritenuto provato che fu proprio lo zio della convenuta, , ad informare l'attrice della causa pendente, successivamente alla stipula Persona_1 di entrambi i contratti preliminari per cui è causa. D'altra parte, i testi escussi nel corso del giudizio di primo grado hanno reso dichiarazioni incompatibili con la prospettazione dell'appellante, secondo cui l' venne informata dell'azione CP_1 di simulazione proposta in relazione al bene promesso in vendita dopo la sottoscrizione del primo contratto preliminare e, quindi, la stipula di un nuovo contratto, con condizioni più favorevoli alla promittente acquirente, troverebbe spiegazione proprio in tale circostanza. In particolare, il teste , (cfr. verbale di udienza del 04.02.2016), agente Testimone_1 immobiliare, riferiva di essere venuto a conoscenza della pendenza del giudizio introdotto dal
[...]
solo successivamente alla data della stipula del secondo preliminare di vendita e solo Per_1 perché così gli veniva riferito dalla Il teste marito dell' riferiva (cfr. CP_1 Testimone_2 CP_1 verbale di udienza del 27.3.2017) che era stata la sig.ra che non aveva voluto stipulare il definitivo e non Per_1 si era presenta dal notaio per la stipula del contratto definitivo, sia la prima che la seconda volta” e che, inoltre, aveva “incontrato per strada lo zio della sig.ra di nome che gli aveva detto di non comprare la casa Per_1 Pt_3 perché era sua. Il sig. gli consegnava una lettera dalla quale si evinceva che il sig. aveva una causa Pt_3 Pt_3 in corso. Ciò era scritto nella lettera che mi ha dato”. Tali circostanze erano confermate da escusso nella medesima udienza. Parte_3
In conclusione, la sentenza impugnata appare immune dai vizi lamentati dall'appellante atteso che: il pericolo di evizione derivante dall'azione di simulazione assoluta proposta da Parte_3 legittimava il recesso dal contratto preliminare da parte dell' le prove espletate nel CP_1 corso del giudizio di primo grado inducono a ritenere che la promittente acquirente abbia avuto effettiva conoscenza dell'esistenza del giudizio instaurato dal soltanto dopo la Parte_3 conclusione del secondo contratto preliminare;
l'appello, quindi, risulta infondato e deve essere rigettato.

3.2. Il rigetto dei motivi di appello principale assorbe l'esame dell'ultimo motivo di gravame relativo al governo delle spese di lite

4. Le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo con attribuzione in favore degli Avv.ti Rossana Miniello e Antonio Grimaldi, dichiaratisene anticipatari, ex art. 93 cod. proc. civ., facendo riferimento ai parametri medi stabiliti dal D.M. 147/2022 per le controversie civili davanti alla Corte di Appello per lo scaglione relativo al valore della controversia (e, quindi, rientrante nello scaglione da euro 26.001,00 ad euro 52.000,00) e all'attività concretamente esercitata dai difensori costituiti per parte appellata (e il
5 riconoscimento del parametro minino per la c.d. fase istruttoria o di trattazione, essendosi definita la controversia senza il compimento di alcuna ulteriore attività istruttoria). Si dichiara, infine, ai sensi dell'art. 13 c. 1 quater del DPR n. 115/02, così come introdotto dall'art. 1 c. 17 della Legge n. 228/12, la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'atto d'appello a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Napoli, sezione III civile, come sopra composta, definitivamente pronunziando sull'appello proposta da nei confronti di avverso Parte_1 CP_1 la sentenza n. 2097/2021, pubblicata dal Tribunale di S. Maria Capua Vetere in data 18.6.2021, così provvede:

1. rigetta l'appello proposto da Parte_1

2. condanna al pagamento, in favore di delle spese di lite, del Parte_1 CP_1 presente grado, che si liquidano in € 6.713,00 (seimilasettecentotredici/00) per onorari, oltre rimborso forfettario del 15% per spese generali, IVA e CPA, se dovute, come per legge, con attribuzione in favore degli Avv.ti Rossana Miniello e Antonio Grimaldi, dichiaratisene anticipatari, ex art. 93 cod. proc. civ.,

3. Si dichiara, infine, ai sensi dell'art. 13 c. 1 quater del DPR n. 115/02, così come introdotto dall'art. 1 c. 17 della Legge n. 228/12, la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'atto d'appello a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Napoli, il 5/06/2024
Il Consigliere relatore il Presidente Dott. Pasquale Ucci dott.ssa Maria Casaregola
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