N. R.G. 414/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
II sottosezione civile composta da:
Maria Teresa Spanu Presidente
Donatella Aru Consigliere
Grazia M. Bagella Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n.ro 414/2022 del ruolo affari generali del contenzioso civile promossa da:
(C.F. , nata a [...] il [...], elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliata in Cagliari, via Pessina n. 87, presso lo studio dell'avv. Marcello Meloni, che la rappresenta e difende in virtù di procura speciale posta a margine dell'atto di citazione in appello
(ammessa al patrocinio a spese dello Stato giusta delibera del Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Cagliari in data 14 novembre 2022); appellante
CONTRO
(C.F. ), nato a [...] il [...], e Controparte_1 C.F._2
in persona del legale rappresentante pro tempore Controparte_2 P.IVA_1
entrambi difesi dall'avv. Marcello Caddori, presso il quale sono elettivamente Controparte_1 domiciliati in Tortolì, via Cedrino n. 28, in virtù di procura speciale allegata alla comparsa di costituzione e risposta in primo grado;

appellati
e contro
(C.F. , nata a [...] il [...], CP_3 C.F._3 elettivamente domiciliata in Quartu Sant'Elena nella via San Marino n. 22, presso lo studio
Pagina 1 dell'avv. Alberto Giuseppe Fara, che la rappresenta e difende unitamente all'avv. Edoardo Vassallo in virtù di procura speciale in calce alla comparsa di costituzione nuovo difensore;
appellata
e contro
(C.F. ), nata ad [...] il [...], Controparte_4 C.F._4
(C.F. ), nato a [...] il [...] e Controparte_5 C.F._5
(C.F. ), nata a [...] il [...], Controparte_6 C.F._6 elettivamente domiciliati in Cagliari, piazza del Carmine n. 22, presso lo studio dell'avv. Mario Fois che li rappresenta e difende giusta procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello;
appellati
All'udienza del 14/02/2025 la causa è stata tenuta a decisione, con l'assegnazione dei termini di cui all'art. 190 cpc, sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Cagliari, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così giudicare in totale, ovvero subordinatamente parziale, riforma della sentenza n. 2417/2022 emessa nel procedimento n. 1217/2015 RG Tribunale civile di Cagliari, pubblicata in data 20.10.2022, notificata in pari data su impulso della appellata
ed in data 24.10.2022 ad impulso di e 1) In via CP_3 Controparte_2 Controparte_1 preliminare, sospendere la provvisoria esecutorietà della sentenza ex art. 283 cpc per le motivazioni di cui alla superiore istanza;
2) accertando e dichiarando, per le motivazioni di fatto e diritto dispiegate nella superiore narrativa e per i rispettivi profili patologici, la nullità dei contratti collegati di permuta dedotti in giudizio e, specificamente, della scrittura privata in data
14.12.2012 e/o dell'atto pubblico rogito Dott , rep 8612/4069 del 16-07-2013 e/o dell'atto Per_1 di ricognizione catastale rogito dott. rep.9263 in data 18.02.2014, per le motivazioni Per_1 dispiegate in atti. 3) Per effetto della retroattività e natura dichiarativa della pronuncia di nullità dell'atto cd. presupposto e comunque per le motivazioni in atti, accertando e dichiarando la nullità
e/o inefficacia e/o inopponibilità dei contratti traslativi successivamente stipulati da CP_2
[... con terzi aventi causa e specificamente: a) rogito Dott. rep. 9561/4459 del Per_1
29.05.2014 tra e e;
b) rogito Dott. Dessy Controparte_2 Controparte_5 Controparte_6 rep. 1918/1268 del 13.06.14, tra e;
c) rogito Dott. rep. Controparte_2 CP_3 Per_1
9941/4649 del 21.10.14 tra e e;
d) rogito Controparte_2 Controparte_5 Controparte_6
Dott Dessy rep. 2175/1447 del 07.11.14 tra e . 4) In ogni caso, Controparte_2 Controparte_4 ordinando al competente conservatore dei RRII la cancellazione di tutte le trascrizioni,
Pagina 2 pregiudizievoli all'odierna attrice, aventi ad oggetto gli atti giuridici dichiarati nulli nel presente giudizio e comunque caducati con effetto retroattivo, oltre ad ogni altro incombente ritenuto di giustizia. 5) In via meramente subordinata ed ulteriormente graduata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Tribunale adito non rilevasse, nel caso di specie, i presupposti fattuali e giuridici per la declaratoria di nullità dei contratti oggetto di impugnazione principale, per massima cautela defensionale, l'odierna attrice reitera e formula, anche in sede di appello, domanda di annullamento dei negozi dedotti in giudizio, per le motivazioni di cui in premessa;
6) In via ulteriormente subordinata, si insiste per l'accoglimento della domanda di risoluzione per grave inadempimento, imputabile al in proprio, ed alla sua società di capitali, Controparte_1
ciascuno per il proprio titolo e grado di colpa dedotta ed accertato in giudizio, Controparte_2 ai contratti di permuta di cosa presente con bene futuro dedotti in causa. 7) In ogni caso, ordinando ai convenuti la restituzione, in favore dell'attrice, del terreno per cui è causa, con tutti gli annessi, pertinenze, frutti ed accessori di legge. 8) In ogni caso, con condanna dei convenuti, in solido tra loro e/o ciascuno in forza del proprio titolo e grado di colpa, al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi dall'attrice, in conseguenza dell'altrui condotta dolosa e/o colposa, nella misura stimata in corso di causa, come specificato nel superiore VI motivo di gravame e/o eventualmente e/o subordinatamente, anche in via equitativa. 9) In ogni caso, condannando le controparti alla restituzione di tutto quanto indebitamente riscosso in esito alla esecuzione della sentenza di primo grado da riformarsi in appello. 10) Vinte le spese di lite di entrambi di gradi di lite”.
Nell'interesse degli appellati e “…chiedono che Controparte_1 Controparte_2 contrariis reiectis, l'Ecc.ma Corte Voglia accogliere le seguenti CONCLUSIONI IN VIA
PRELIMINARE a) Dichiarare inammissibile l'appello ex art. 348 bis c.p.c. per non avere alcuna ragionevole probabilità di accoglimento;
b) In caso di superamento del vaglio ex art. 348 bis c.p.c., rigettare la richiesta di sospensione della provvisoria esecutorietà della sentenza in considerazione della palese infondatezza delle doglianze avanzate dall'appellante; NEL MERITO c) rigettare integralmente l'appello proposto in quanto totalmente destituito di alcun fondamento sia fattuale che giuridico con condanna ex art. 96 c.p.c. nella somma che verrà determinata dalla Corte equa e di giustizia;
d) con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente grado di giudizio”.
Nell'interesse dell'appellata : “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Cagliari, CP_3 disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, In via preliminare Confermare la provvisoria esecuzione della sentenza n. 2417/2022 emessa dal Tribunale di Cagliari all'esito della procedimento n.1217/2015 R.G., in ragione dell'assoluta pretestuosità dei motivi d'appello proposti dall'appellante; Nel merito Accertare e dichiarare l'assoluta infondatezza di tutti i motivi
Pagina 3 gravame di cui all'atto d'Appello proposto dalla signora in relazione alla sentenza n. Parte_1
2417/2022 emessa dal Tribunale di Cagliari all'esito della procedimento n.1217/2015 R.G. e per
l'effetto confermare il contenuto della sentenza emessa dal Tribunale di Cagliari in primo grado;

In via subordinata, accertare e dichiarare l'assoluta infondatezza dei motivi di gravame proposti nei confronti della signora e relativi all'accertamento della nullità dell'atto di CP_3 compravendita a rogito Dott. Dessy rep. 1918/1268 del 13.06.2014 concluso tra Controparte_2 per l'effetto confermare il contenuto della sentenza n. 2417/2022 emessa dal Tribunale di Cagliari all'esito della procedimento n.1217/2015 R.G. In entrambi i casi, ordinare al Conservatore la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziaria presso i Pubblici Registri al n. Reg.
Gen. 2827/Reg Part 2185 del 05.02.2016 In ogni caso, con vittoria di spese competenze ed onorari ed accessori, come per legge, per il presente grado di giudizio”.
Nell'interesse degli appellati , e : Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6
“…l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, Voglia accogliere le seguenti
CONCLUSIONI — rigettare l'appello e confermare la sentenza impugnata;
— ordinare al competente Conservatore dei RRII la cancellazione della domanda giudiziaria presso i Pubblici
Registri al n. Reg. Gen. 2827/Reg, Part 2185, del 5 febbraio 2016, e condannare la parte appellante al pagamento delle spese necessarie al riguardo;
— condannare l'appellante alla rifusione delle spese di giudizio in favore della parte appellata , Controparte_4 Controparte_5
e ”. Controparte_6
Ragioni di fatto e di diritto
Con atto di citazione regolarmente notificato convenne in giudizio dinanzi al Parte_1
Tribunale di Cagliari la Controparte_1 Controparte_2 Controparte_5 [...]
, e , esponendo: CP_6 CP_3 Controparte_4
- di aver stipulato, in data 14.12.2012, una scrittura privata denominata “di permuta” con avente ad oggetto il trasferimento di un'area di terreno edificabile di sua Controparte_1 proprietà, con annesso fabbricato al grezzo, ubicata in Comune di VE, loc. Pixina e Susu, dietro un corrispettivo di vendita convenuto in un'unità immobiliare da edificarsi al piano primo del costruendo fabbricato;

- che con la sottoscrizione della scrittura privata, si era obbligato in proprio a Controparte_1 eseguire la costruzione delle porzioni immobiliari, da edificarsi sul terreno oggetto di compravendita, previa demolizione dell'esistente fabbricato (edificato al grezzo in virtù di concessione edilizia n. 1296 del 13.01.1983) “… a regola d'arte, in assoluta conformità al progetto
e nel pieno rispetto di quanto previsto nel capitolato e nella descrizione delle opere…” nonché “…
a garantire la perfetta efficienza ed il regolare funzionamento di tutti gli impianti elettrici, idrici,
Pagina 4 sanitari, del gas, nonché alla loro conformità alle normative in tema di sicurezza dei realizzandi immobili…";
- di aver trasferito, con atto pubblico in data 16.07.2013, a rogito dott. (rep. Persona_2
8612 racc. 4069), denominato “rinuncia alla azione di riduzione e permuta di bene presente con bene futuro”, a titolo oneroso, in favore della il medesimo terreno di cui alla Controparte_2 suddetta scrittura privata, con annesso sovrastante fabbricato al grezzo, destinato a essere demolito e ricostruito giusta richiesta di concessione edilizia (prot. 6737 del 24.04.2013) finalizzata alla
“demolizione e ricostruzione di una palazzina residenziale”, pattuendo, quale corrispettivo, il futuro trasferimento, in suo favore, di alcune porzioni immobiliari del costruendo fabbricato e, precisamente, un appartamento al piano primo e una porzione immobiliare al piano seminterrato;

- che la consegna del bene futuro finito, pattuito quale corrispettivo della cessione de qua, era stata fissata entro e non oltre il 01.11.2014, e con atto pubblico rogito dott. (rep. 9263, Per_1 racc. 4347, denominato “ricognizione catastale di immobili trasferiti come beni futuri”), in data
18.02.2014 le parti avevano censito le unità immobiliari oggetto di trasferimento in suo favore;

- di aver nominato un consulente tecnico di parte - in ragione del ritardo nel completamento a regola d'arte e nella consegna effettiva dei costruendi immobili, nonché per effetto del progressivo venir meno del rapporto di fiducia tra le parti conseguente all'evidente difformità e viziosità del costruito rispetto al bene futuro oggetto di previsione contrattuale - il quale aveva evidenziato plurimi profili di gravissima inadempienza contrattuale in cui era incorsa la parte acquirente/appaltatrice. Innanzitutto, dall'istruttoria svolta in fase stragiudiziale era emerso che la sottoscrizione delle Tavole 4-5 allegate al progetto edificatorio e presenti nella pratica edilizia, asseritamente ad essa riferita, era palesemente falsa. Inoltre, il Consulente di parte aveva rilevato che: i. la costruzione del maggior fabbricato di cui facevano parte i beni futuri da trasferire all'attrice (autorizzata con concessione edilizia n. 2085/2013) faceva riferimento al progetto (redatto dal geometra “per la demolizione e ricostruzione di una palazzina residenziale Persona_3 sull'area distinta in catasto al f. 4 mappale 454 di mq 304 in Comune di VE”; ii. tuttavia, pur non risultando presentate richieste di variante, l'intero rustico a suo tempo costruito - formato da piano interrato e piano terreno - non era stato affatto demolito, ma faceva parte integrante e portante dell'edificio realizzato da con ogni conseguenza in termini di incertezza sulla Controparte_2 capacità statica e portante delle vecchie strutture al grezzo rispetto al nuovo edificio;
iii. erano assenti i calcoli in cemento armato (con conseguente mancato deposito presso l'Ufficio del Genio
Civile competente), obbligatori nella fattispecie in esame, in quanto l'edificio in oggetto constava di una struttura posta in opera in cemento armato, costituita da plinti, pilastri e travi che, insieme, formavano l'intera ossatura portante dell'edificio, rendendola assolutamente suscettibile di calcoli
Pagina 5 strutturali preventivi e il mancato collaudo, a sua volta, determinava l'inutilizzabilità del fabbricato nonché la sanzione dell'arresto e dell'ammenda, oltre all'inefficacia del permesso di agibilità, che doveva essere, perciò, se già rilasciato, revocato;
iiii. le unità immobiliari oggetto di trasferimento in favore della erano palesemente difformi, per prospetti esterni e ripartizione degli spazi Pt_1 interni, per altezza dei vani dal piano calpestabile al solaio sovrastante, per ampiezza degli ambienti, per numero di bagni e, in genere, per caratteristiche costruttive, tanto dalla planimetria originariamente allegata alla scrittura privata intercorsa tra e (in proprio), quanto Pt_1 CP_1 dagli elaborati planimetrici allegati all'atto pubblico a rogito del 11.07.2013, sulla cui base era stata richiesta e ottenuta la concessione edilizia n. 2085/2013.
L'attrice affermò che gli immobili in costruzione presentavano, rispetto al promesso, difformità per certi aspetti potenzialmente sanabili (quali le false attestazioni in ordine alla omessa demolizione del preesistente fabbricato al grezzo, alla struttura portante dell'edificio e alla connessa assenza di calcoli in cemento armato preventivi e ritualmente depositati presso il Genio Civile;
le variazioni di prospetto, le difformità dei balconi rispetto al progetto oggetto di concessione edilizia, la ripartizione degli spazi interni degli appartamenti, le difformità realizzative interessanti il locale garage e le connesse insufficienze in termini di accessibilità ed aerazione;
le difformità relative alle altezze delle balaustre metalliche dei balconi;
le insufficienze di livellazione del pavimento pianerottolo di ingresso dal vano scala all'appartamento destinato ad essa esponente;
i muri divisori interni;
gli intonaci di tutti i vani dell'appartamento destinato alla l'erronea posizione dei Pt_1 punti luce soffitto;
il riposizionamento con nuove condutture dell'impianto elettrico, di condizionamento e di alimentazione delle bombole di gas liquido); altre difformità sarebbero state invece insanabili anche con idonea pratica edilizia (quali la difforme altezza dei vani interni, la difforme e insufficiente altezza del davanzale delle finestre e del bagno, la limitata agibilità del vano scala condominiale, le cui rampe misuravano in larghezza 83-88 cm in luogo della misura minima di 100 cm prescritta dal regolamento comunale, variazioni progettuali non autorizzate dei pianerottoli scale).
L'attrice lamentò, altresì, la presenza di finiture e materiali costruttivi di scadente qualità, con particolare riferimento agli infissi esterni, agli impianti idrici-elettrici, all'insufficiente spessore dei tramezzi d'ingresso e alla qualità dei materiali di intonaco e tinteggiatura. Di conseguenza, le unità immobiliari oggetto di trasferimento in favore dell'attrice, ove sanabili e dichiarate agibili, avrebbero avuto una diminuzione di valore rispetto al pattuito contrattualmente non inferiore al
20%.
Pagina 6 La eccepì poi la violazione delle disposizioni di cui al d.lgs. n. 122/2005 in tema di Pt_1 garanzia dell'acquirente di immobili da costruire, per mancata prestazione, da parte del cessionario- acquirente, della garanzia fideiussoria e assicurativa obbligatoria ex lege.
L'attrice concluse chiedendo che venisse dichiarata la nullità dei contratti collegati dedotti in giudizio - nonché l'inefficacia e/o inopponibilità o la nullità dei contratti traslativi successivamente stipulati da con terzi aventi causa (i convenuti e Controparte_2 Controparte_5 CP_7
e - e la cancellazione delle trascrizioni pregiudizievoli,
[...] CP_3 Controparte_4 la restituzione del terreno con tutti gli annessi, pertinenze, frutti ed accessori di legge;
in via subordinata formulò domanda di risoluzione per grave inadempimento imputabile alla controparte e domanda di risarcimento dei danni.
Con comparsa di costituzione depositata il 20.05.2015, si costituirono in giudizio la
[...] chiedendo il rigetto delle domande formulate dall'attrice e formulando Controparte_8 domanda riconvenzionale. In particolare, i convenuti confermarono l'avvenuto trasferimento in loro favore del terreno edificabile, con corrispettivo pattuito in una unità immobiliare da edificarsi al piano primo del costruendo fabbricato, nonché la sottoscrizione dell'atto di ricognizione catastale di immobili trasferiti come beni futuri, in data 18.02.2014, con il quale la aveva riconosciuto Pt_1 che la porzione immobiliare trasferita da a suo favore era individuata esattamente Controparte_2 dall'immobile distinto al foglio 4 mappale 2834, sub. 2 e mappale 2834, sub. 6 e che, con la sottoscrizione di tale atto, si era perfezionato il trasferimento della piena proprietà in capo ad essa del bene così identificato.
I convenuti dedussero, inoltre, che: la data della sottoscrizione del contratto con cui la era Pt_1 divenuta proprietaria dell'appartamento fosse il 18.02.2014, ovvero 8 mesi prima della data di consegna prevista dalla scrittura privata di permuta del 14.12.2012; dopo la stipula dell'atto di ricognizione catastale con l'esatta individuazione degli immobili edificati dalla Controparte_2 tutti gli altri convenuti avevano stipulato singolarmente contratto di compravendita con la stessa società ed erano entrati in possesso dei rispettivi appartamenti con largo anticipo rispetto alla data di consegna originariamente prevista, senza aver mai espresso alcuna lamentela;
nella pratica SUAP n.
449, prot. 13528 presentata dalla erano state apportate sostanziali varianti al Controparte_2 progetto originario ed era stato specificato, nella relazione allo stesso allegata, che erroneamente era stata precedentemente indicata la demolizione totale del preesistente fabbricato grezzo, mentre, in realtà, la demolizione riguardava esclusivamente il vano scala in quanto realizzato in maniera non funzionale al nuovo intervento proposto;
tale relazione era stata depositata in data 04.12.2013 presso il competente Ufficio tecnico del Comune di VE con la sopra indicata pratica SUAP n.
449 recante data 24.12.2013 protocollo 13528 e di essa si era tenuto conto nell'atto di ricognizione
Pagina 7 catastale del 18.02.2014; pertanto, il bene immobile era perfettamente conforme all'elaborato planimetrico allegato al progetto di variante;
l'originario progetto planimetrico, con particolare riferimento alla distribuzione dei vani interni, prevedeva la presenza nell'appartamento destinato alla di due bagni, tuttavia, l'attrice aveva chiesto e ottenuto la modifica della distribuzione Pt_1 dei vani interni, domandando l'eliminazione di uno dei due bagni e la sostituzione con un ripostiglio;
tale modifica era stata apportata nel progetto di variante, inserita nell'elaborato planimetrico depositato presso l'Ufficio Tecnico del Comune di VE già in data 04.12.2013 e contenuta tra gli allegati allo stesso atto notarile sottoscritto dalla in data 18 febbraio 2014; Pt_1 nel corpo dell'atto notarile veniva indicata la presenza di due bagni per un mero refuso e tale circostanza era superata dal fatto che gli allegati agli atti notarili prevedevano la planimetria come aggiornata a seguito delle modifiche volute dall'attrice, sia dal fatto che quest'ultima e la figlia presenziavano pressoché quotidianamente in cantiere nelle varie fasi della realizzazione CP_9 del fabbricato;
fra le due planimetrie a confronto, quella originaria e quella attuale, vi era un aumento della superficie interna residenziale e dunque si palesava una situazione più favorevole alla della quale, comunque, ella non solo era pienamente consapevole, ma era, altresì, l'espressa Pt_1 richiedente;
ogni singola variazione interna ed esterna era stata concordata tra le parti, come corroborato dalla sottoscrizione degli atti notarili di permuta prima (e rinuncia all'azione di riduzione) e di ricognizione catastale poi, dove gli elaborati planimetrici presentavano le modifiche strutturali sia all'appartamento sia al piano seminterrato (garage); l'attrice era la firmataria delle richieste di concessione edilizia e di variante SUAP;
il deposito dei calcoli strutturali non era necessario, trattandosi di struttura mista e quindi non soggetta a calcoli strutturali e, in riferimento all'altezza del locale garage, questa era indicata in mt. 2,50 già nella concessione edilizia del
13.01.1983. Difformità, quindi, rispetto a quanto garantito dalla con la scrittura privata di Pt_1 permuta che era stata comunque sanata con la variante apportata, di cui alla pratica SUAP n. 449 prot. 13528; relativamente ai presunti difetti e vizi dell'immobile edificato, lo stesso CT di parte attrice aveva ammesso l'assenza di lesioni e/o cedimenti delle strutture verticali, orizzontali, di tamponamento e tramezzali che potessero denotare precarietà statica;
le altre doglianze attenevano ad aspetti del tutto secondari per cui nessun profilo di utilizzabilità, fruibilità, valore commerciale poteva dirsi compromesso e/o pregiudicato;
con diffida del 10.10.2014 i convenuti avevano invitato l'attrice a compiere una scelta definitiva sugli infissi interni di suo gradimento, richiesta rimasta senza riscontro;
in data 15.07.2013 la aveva sottoscritto a garanzia Controparte_2 dell'operazione di permuta un contratto di fideiussione di cui aveva consegnato copia alla Pt_1 come certificato dal notaio rogante in sede di stipula dell'atto di rinuncia all'azione di riduzione e permuta in data 16.07.2013; l'attrice non aveva infine pagato la somma dovuta a titolo di IVA sulla
Pagina 8 fattura n. 14 del 01.08.2014 emessa dalla a seguito del trasferimento della proprietà CP_2 immobiliare - di valore pari ad € 70.000,00.
I convenuti conclusero chiedendo il rigetto della domanda dell'attrice e la condanna della medesima al pagamento della somma di € 7.000,00 a titolo di IVA sulla fattura n. 14 del
01.08.2014.
Con comparse di costituzione e risposta depositate il 12 giugno 2015 si costituirono in giudizio
, e i quali, deducendo la propria estraneità Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6 rispetto ai rapporti fra l'attrice, la società chiesero il rigetto delle Controparte_8 domande formulate nei loro confronti.
Con comparsa depositata il 12 giugno 2015 si costituì anche chiedendo il rigetto CP_3 della domanda attorea e domandando, qualora questa fosse stata ritenuta fondata, che venisse dichiarata la responsabilità di in proprio e della e, per l'effetto, Controparte_1 Controparte_2 che questi ultimi venissero condannati alla restituzione delle somme percepite dalla vendita e al risarcimento dei danni.
La causa venne istruita con prove documentali e consulenza tecnica d'ufficio avente ad oggetto i seguenti quesiti: “ … a) accerti se l'immobile per cui è causa sia stato realizzato previa demolizione totale del fabbricato al grezzo ivi esistente, ovvero se esso sia stato demolito solo parzialmente e verifichi la rispondenza di tutto quanto eseguito alla documentazione in atti e la conformità di quanto realizzato alla documentazione amministrativa ed autorizzatoria depositata presso il Comune di VE;
b) accerti se l'immobile realizzato sia conforme agli strumenti edilizi ed urbanistici vigenti e, segnatamente, se sia stato rispettato il limite di cubatura previsto dagli stessi strumenti urbanistici e il limite di volumetria previsto dalla concessione edilizia
2085/2013; c) accerti la conformità e la regolarità di quanto realizzato rispetto a quanto dichiarato con la documentazione allegata alla pratica SUAP n. 449 per cui la struttura sarebbe realizzata su
“una struttura in muratura portante, priva di cemento armato o struttura metallica” o se essa sia allo stato in pilastri e travi di calcestruzzo.”.
Con sentenza n. 2417/2022, il Tribunale, definitivamente pronunciando, statuì nei seguenti termini: “… disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione: 1) Rigetta le domande proposte da nei confronti di tutti i convenuti;
2) Rigetta la domanda riconvenzionale Parte_1 formulata da e;
3) Pone le spese della ctu al 50% fra l'attrice Controparte_2 Controparte_1
e i convenuti e , con onere di rifusione al 50% fra le dette parti Controparte_2 Controparte_1 di quanto anticipato dai convenuti , e;
4) Compensa per un 1/3 le CP_4 CP_5 CP_6 spese del presente giudizio fra l'attrice, e e per la restante Controparte_2 Controparte_1 parte le pone sulla che condanna a rifondere in favore di e Pt_1 Controparte_2 CP_1
Pagina 9 la somma complessiva di euro 6.895,10 oltre spese generali e accessori come per legge;
CP_1
5) Condanna a rifondere in favore di e le spese Parte_1 Controparte_2 Controparte_1 del giudizio cautelare in corso di causa che liquida nella somma complessiva di euro 2.227,00 oltre spese generali e accessori come per legge;
6) Condanna a rifondere in favore dei Parte_1 convenuti , e le spese del presente giudizio che liquida nella somma CP_4 CP_5 CP_6 complessiva di euro 7.461,30 oltre spese generali e accessori come per legge;
7) Condanna Pt_1
a rifondere in favore di le spese del presente giudizio che liquida nella somma
[...] CP_3 complessiva di euro 6.783,00 oltre spese generali e accessori come per legge”.
In sintesi, il Tribunale ritenne che:
- La questione sollevata dall'attrice in ordine alla nullità del contratto di permuta oggetto di causa non avesse fondamento, alla luce della sentenza della Corte Cassazione a Sezioni Unite n.
8230/2019, che componendo il preesistente contrasto fra i sostenitori della tesi formalistica e quelli della tesi sostanzialistica, aveva ricondotto la nullità di cui all'art. 46 D.P.R. n. 380 del 2001 e art. 17 e 40 l. n. 47 del 1985 nell'alveo del 3° comma dell'art. 1418 c.c. quale unica fattispecie di nullità volta a sanzionare la mancata inclusione negli atti fra vivi ad effetti reali, in relazione ai quali essa
è prevista, degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile e dovesse qualificarsi come nullità
«testuale», a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata dal titolo;
nella specie, riscontrata la presenza, nell'atto di ricognizione catastale stipulato fra le parti in data 18/02/2014, della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto doveva ritenersi valido. Segnatamente, l'atto menzionato dava conto della venuta ad esistenza del bene oggetto della permuta, con indicazione compiuta delle porzioni immobiliari trasferite all'attrice e quelle invece di proprietà della , e riportava CP_2 correttamente l'indicazione dei titoli abilitativi rilasciati dal Comune di VE.
- Doveva escludersi, altresì, la nullità della permuta per mancanza della fideiussione ai sensi dell'art. 2, d.lgs. n. 122/2005; invero, la fideiussione sottoscritta in data 15.07.2013 dalla era stata dichiarata dal notaio rogante in sede di stipula dell'atto del 16.07.2013 e Controparte_2 prodotta in giudizio dalla convenuta;
inoltre, le contestazioni dell'attrice sul relativo importo dovevano ritenersi infondate poiché la fideiussione doveva garantire solo la restituzione delle somme versate prima del trasferimento della proprietà e non l'adempimento del contratto;
nel caso in esame, pacifico l'intervenuto trasferimento della proprietà in capo alla non ricorrevano Pt_1 neppure i presupposti per applicare la normativa in discorso, non essendo più attuale il rischio tutelato dalla norma.
Pagina 10 - Neppure poteva essere accolta la domanda avanzata in via subordinata dall'attrice, non sussistendo nel caso di specie un inadempimento contrattuale di gravità tale da costituire presupposto per la pronuncia di risoluzione del contratto.
Anzitutto non vi era stato alcun ritardo nella consegna dell'immobile, poiché la ricognizione catastale, che certificava il trasferimento della proprietà e l'immissione nel possesso, era avvenuta il
18.02.2014, otto mesi prima del termine previsto nella scrittura privata.
Con riguardo alla conformità edilizia dell'immobile doveva rilevasi che la costruzione del fabbricato era stata autorizzata con concessione edilizia n. 2085/2013, concernente un progetto di demolizione e ricostruzione e, sebbene inizialmente fosse stata indicata la demolizione totale del vecchio fabbricato, con successive modifiche (pratica SUAP n. 449 avente prot. 13528 del Comune di VE) il tecnico incaricato aveva apportato varianti al progetto originario, specificando, nella relazione ad esso allegata, che erroneamente era stata precedentemente indicata la demolizione totale del preesistente fabbricato grezzo in quanto tale demolizione sarebbe stata solo parziale e funzionale alla costruzione del vano scale del nuovo fabbricato. Peraltro, tali modifiche erano note all'attrice, atteso che la citata relazione era stata indicata anche nell'atto di ricognizione catastale del 18.02.2014, sottoscritto dalla medesima Pt_1
Alla luce di tali premesse, in ragione del rilascio del Permesso di Costruire in sanatoria
(Accertamento di Conformità) n° 2713/2020 del 21.04.2020, risultava che l'immobile non presentasse difformità rispetto ai titoli abilitativi;
in particolare, in ordine alla differenza fra volumetria effettivamente accertata e volumetria consentita dai titoli abilitativi e dagli strumenti urbanistici doveva essere accolto il rilievo -fondato su argomenti condivisibili- del Consulente di parte convenuta in relazione alla modalità di calcolo della volumetria/cubatura rilevante, che teneva conto delle cd. tolleranze di cantiere, normativamente previste, non eccedendo il volume urbanistico del fabbricato (maggiore nella sua globalità dell'1,3%), la tolleranza del 2% prevista dall'art. 34 comma 2 ter del dpr 380/2001 né la volumetria massima assentita dall'indice fondiario del piano di lottizzazione.
Con riguardo alla struttura del fabbricato, costituita da pilastri e travi in conglomerato cementizio armato, risultava: “… dagli atti di causa l'avvenuto deposito dei calcoli statici delle opere in CA in data 13.02.2016, presso la Direzione Generale dei LLPP, servizio del Genio Civile
(RAS) con prot. 38/16, a firma dell'ing. e inoltre l'avvenuto deposito del collaudo CP_10 statico delle opere in CA in data 31.05.2016, presso la Direzione Generale dei LLPP, servizio del
Genio Civile (RAS) con prot. n. 20594 a firma del collaudatore ing. (in allegato alla Persona_4 ctu).”.
Pagina 11 - Al rigetto delle domande della (in particolare quella relativa alla nullità del contratto di Pt_1 permuta), faceva seguito il rigetto della domanda relativa alla invalidità derivata dei contratti stipulati dagli altri convenuti con la . CP_2
- Infondata era la domanda di risarcimento del danno - originariamente formulata in modo generico e non precisata successivamente – considerato che i vizi indicati nell'atto di citazione erano stati descritti in modo vago o comunque erano risultati di scarsa rilevanza funzionale ed economica;
in particolare, la mancanza degli infissi interni era stata attribuita dai convenuti all'attrice stessa, la quale non aveva mai dato riscontro all'invito di sceglierne la tipologia e detta deduzione non era stata contestata dalla parte attrice.
- Per contro, non poteva essere accolta neppure la domanda riconvenzionale avanzata dal e da per il mancato pagamento da parte dell'attrice di euro 7.000,00 a titolo di CP_1 CP_2
IVA sulla fattura emessa dopo il trasferimento dell'immobile: la somma richiesta non era indicata nell'atto di permuta, nel quale era riportato il valore complessivo dell'operazione, pari a euro
70.000,00 e, poiché per la persona fisica l'IVA rappresenta un costo puro, e non una partita di giro, essa avrebbe dovuto essere espressamente prevista, dovendo, al contrario, intendersi il valore indicato nell'atto, comprensivo di iva.
- La statuizione sulle spese di lite doveva tenere conto della prevalente soccombenza della
Pt_1
*** ha proposto appello avverso la sentenza articolando otto motivi di censura Parte_1 variamente articolati e contenenti, in parte, anche prospettazioni nuove.
Si sono costituiti in giudizio e la società Controparte_1 Controparte_2 CP_3
, e , concludendo per il rigetto dell'appello e Controparte_4 Controparte_6 Controparte_5 per la conferma della sentenza impugnata.
***
I MOTIVO DI APPELLO. L'appellante lamenta la carenza argomentativa relativamente alla dedotta nullità dell'atto di permuta (rilevabile anche d'ufficio) per violazione dell'art. 29, comma 1- bis della Legge 52/1985, il quale prevede l'obbligo di riportare specifiche indicazioni catastali e dichiarazioni di conformità negli atti pubblici relativi ad immobili. Nella specie, né l'atto di permuta né l'atto di ricognizione catastale conterrebbero tali dichiarazioni obbligatorie. La sentenza di primo grado avrebbe, inoltre, erroneamente qualificato l'atto di ricognizione come atto traslativo e di immissione nel possesso del bene futuro. Infine, il generico riferimento contenuto nell'atto del
18.02.2014 all' “allegato A” (elaborato planimetrico generico e non una planimetria catastale depositata) non assolverebbe ai requisiti di validità dell'atto asseritamente traslativo ex art. 29
Pagina 12 comma 1 bis Legge 52/1985. Conclusivamente l'appellante ha fatto rilevare che il rogito notarile denominato di ricognizione catastale sarebbe un “… mero negozio ricognitivo a fini fiscali, assolutamente privo dei contenuti minimi essenziali prescritti, a pena di nullità, per un atto che avrebbe invece necessitato, per potersi far derivare dallo stesso la produzione degli effetti reali dell'atto di permuta, sia di una precisa constatazione della data di venuta ad esistenza del bene in costruzione ( artt. 1472 – 1552 – 1555 c.c.- art 1 lettera d D. lgs 122/2005) sia di idonea dichiarazione ai sensi dell'art. 29 comma 1bis legge 52/1985….”. In particolare ha sostenuto che
“…, l'atto di permuta e anche il citato atto di ricognizione non contengono veritiere ed idonee dichiarazioni circa gli estremi di valido titolo abilitativo, né indicazioni precise circa la data di venuta ad esistenza del bene in costruzione, né contengono le specifiche dichiarazioni di conformità, del cespite immobiliare da trasferirsi alla ai dati catastali ed agli elaborati Pt_1 planimetrici particolareggiati (mancanti), così come richiesto dal citato art. 29 comma 1-bis della
L. 52/1985, aggiunto dall'art. 19, comma 14, del d.l. 31 maggio 2010, n. 78, convertito in L. 30 luglio 2010, n. 122, …”.
La censura non può trovare accoglimento siccome infondata.
Si premette, in linea generale, alla luce dei principi espressi in materia dalla giurisprudenza di legittimità, che: “Il contratto con il quale le parti prevedono il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di immobili da costruire nella stessa area integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura;
ne consegue che l'effetto traslativo della proprietà degli immobili da costruire si verifica, ex art. 1472 c.c., non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali. (In applicazione di detto principio, la S.C. ha cassato la sentenza della corte di appello, la quale aveva erroneamente ritenuto che
l'effetto traslativo ex art. 1472 c.c. si fosse verificato, ancorché le costruzioni, costituite da muretti e pilastri, fossero inidonee a determinare l'esistenza dei beni futuri oggetto del contratto, ed aveva conseguentemente ridotto il danno subito dai proprietari dell'area permutata in misura pari al valore dei manufatti realizzati).” (Cass. Sez. 2, Ord. n. 13398 del 15/05/2024). Ha anche precisato, la Suprema Corte (cfr. Cass. n. 9994 del 16/05/2016), che “Nei contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà di immobili futuri, la forma scritta è necessaria solo per la stipulazione del contratto ad effetti obbligatori e non anche per l'individuazione del bene, la cui proprietà è trasferita non appena lo stesso viene ad esistenza.”, nonché (Cass.
Ordinanza n. 19824 del 23/07/2019): “La compravendita d'immobile futuro è soggetta a trascrizione, perché, pur non determinando il trasferimento della proprietà del bene al compratore per effetto del solo consenso delle parti, non costituisce un negozio a formazione successiva, ma
Pagina 13 configura un'ipotesi di vendita obbligatoria, idonea a produrre l'effetto traslativo della proprietà al momento in cui l'immobile venga ad esistenza, e rientra, quindi, nell'ampia dizione dell'art. 2643 n.
1 c.c., cioè tra i contratti che trasferiscono la proprietà degli immobili (Cassazione civile, sez. II,
10/07/1986, n. 4497; Cass. 21 dicembre 2011 n. 27898; Cass. 28 luglio 2005 n. 15813.). Nella vendita di cosa futura, l'effetto traslativo si verifica nel momento in cui il bene (nella specie appartamento da costruire) viene ad esistenza nella sua completezza, restando irrilevante la mancanza di rifiniture o di qualche accessorio non indispensabile alla sua utilizzazione. …”.
Ciò premesso, l'atto pubblico stipulato il 16 luglio 2013 riporta gli estremi della Concessione
Edilizia (n. 1296 rilasciata dal Sindaco del Comune di VE in data 13 gennaio 1983) riguardante il fabbricato permutato destinato (inizialmente) ad essere demolito e ricostruito;
riporta, altresì, per quanto qui interessa, con riguardo all'immobile da costruire e relativo titolo abilitativo, gli estremi della richiesta presentata al Comune di VE, Servizio Tecnico, volta ad ottenere la concessione edilizia (Prot. N. 6737 in data 24 giugno 2013), per la demolizione e ricostruzione, sull'area permutata, “… di un complesso immobiliare le cui caratteristiche e consistenza risultano meglio descritte nella planimetria di progetto e nel capitolato che si allegano al presente atto rispettivamente sotto le lettere B e C …” lette e sottoscritte dalle parti. E' anche specificato nell'atto, che per quanto la concessione edilizia non fosse stata ancora rilasciata, il Comune di
VE aveva espresso parere positivo al suo rilascio. Al Titolo II art. 2 punto 2 ultima parte è poi previsto che, mancando ancora, proprio per tali ragioni, gli identificativi catastali, le parti si obbligano ad addivenire alla stipula di un atto di precisazione catastale una volta ultimati i lavori.
Ora, come indicato dal primo Giudice, con la nota sentenza a Sezioni Unite n. 8230 del 22 marzo
2019, la Corte di Cassazione, componendo il contrasto preesistente fra i sostenitori della tesi formalistica e quelli della tesi sostanzialistica, ha sancito che la nullità di cui all'art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001 e artt. 17 e 40 l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del 3° comma dell'art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale». La
Suprema Corte ha chiarito che con tale espressione deve intendersi un'unica fattispecie di nullità, volta a sanzionare la mancata inclusione negli atti tra vivi ad effetti reali, in relazione ai quali essa è prevista, degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile. In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata dal titolo.
Da ultimo la Suprema Corte (Sez. 2 - , Ord. n. 10360 del 19/04/2025) ha ribadito: “La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione,
e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta
Pagina 14 adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido
a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.(Fattispecie relativa ad atti di trasferimento che il giudice d'appello aveva ritenuto nulli per mancanza di conformità urbanistica degli immobili alienati).”.
Venendo al caso in esame, con specifico riguardo alla questione introdotta dalla doglianza mossa dall'appellante, si richiama la decisione della Suprema Corte (Cass. sez. 2,
Sent. n. 18129 del 10/08/2006) che nel precisare (aderendo alla tesi formalistica attualmente sostenuta dalle sez. Un. della Cass. cit.) che “A differenza del contratto preliminare, la vendita di cosa futura non integra gli estremi del contratto "in formazione", ma costituisce un negozio perfetto "ab initio", avente la sola particolarità che l'effetto traslativo è rinviato al venire ad esistenza del bene, al cui avverarsi esso si produce automaticamente, senza che occorra un successivo atto di trasferimento;
pertanto, nel caso in cui la vendita abbia ad oggetto un immobile in costruzione, è necessario che l'atto contrattuale, ai sensi dell'art.17 della legge 28 febbraio 1985,
n.47, indichi, a pena di nullità, gli estremi della concessione ad edificare.”, ha tuttavia chiarito, nel corpo della motivazione, che la sanzione della nullità per mancata indicazione nell'atto degli estremi della concessione ad edificare non tocca l'ipotesi, quale, appunto, quella in esame, in cui la costruzione dell'immobile non sia ancora iniziata proprio in attesa del rilascio della concessione
(circostanza di cui si è dato conto nell'atto), pervenuta, nella specie, a distanza di pochi giorni.
Spiegano, difatti, i giudici, che diversa è invece l'ipotesi in cui l'immobile sia ancora da costruire e le parti diano atto che la concessione edilizia debba ancora essere richiesta o rilasciata.
Nella specie, come accennato e considerato dal primo giudice, nell'atto di ricognizione catastale prodotto in giudizio -a cui non si intende, evidentemente, attribuire la produzione di un effetto traslativo- stipulato fra le parti in data 18/02/2014, si dà atto dell'avvenuto rilascio della concessione e dei suoi estremi, nonché della venuta ad esistenza del bene oggetto della permuta - evento, questo, produttivo dell'effetto traslativo- con indicazione compiuta delle porzioni immobiliari trasferite all'attrice e di quelle invece di proprietà della . Poco importa, CP_2 contrariamente a quanto assunto dall'appellante, che non sia indicata la esatta data della venuta ad esistenza, essendo certamente riconosciuto che ciò sia accaduto in un momento anteriore all'atto di ricognizione suddetto.
Pagina 15 Con riguardo alle indicazioni catastali, va poi rilevato, diversamente da quanto sostenuto dall'appellante, che l'allegato A di cui all'atto di ricognizione catastale non costituisce mero elaborato planimetrico di massima, riferibile a tutto l'edificio, ma la dimostrazione grafica dei subalterni, che assolve ai richiesti requisiti di specificità e validità.
Come condivisibilmente osservato da parte appellata, inoltre, l'unità immobiliare costituente bene futuro nella permuta è stata dalla ritenuta conforme alla sua volontà negoziale nonché Pt_1 pienamente idonea a soddisfare le proprie esigenze e i bisogni concreti. L'appellante, infatti, in occasione dell'atto di ricognizione catastale, esprimente sotto tale profilo una consapevole volontà negoziale, ha accettato la consistenza dell'immobile permutato in suo favore nonché le modalità della sua intervenuta edificazione, compresi i relativi titoli abilitativi, che nel Progetto di variante del 23/12/2013 depositato attraverso il portale regionale del SUAP con codice univoco n.449, prot.
13528 del 24/12/2013, prevedeva la parziale demolizione del manufatto preesistente all'intervenuta permuta.
I bis MOTIVO DI APPELLO. Il Giudice di primo grado avrebbe errato nel ritenere accertata l'esistenza e l'efficacia della fideiussione prevista dal d.lgs. 122/2005, secondo la normativa applicabile ratione temporis, affermando che essa fosse stata consegnata, che il trasferimento si fosse perfezionato e che l'importo garantito fosse conforme all'art. 3, comma 1 d.lgs. cit.. Avrebbe, inoltre, erroneamente ritenuto sussistente un difetto di attualità del rischio tutelato, fondando ciò su un'erronea interpretazione dell'art. 3, comma 7, secondo cui la fideiussione avrebbe cessato i suoi effetti con il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale sull'immobile: invero, l'interesse ad agire non avrebbe potuto essere escluso sulla base della data della decisione o dell'accertamento di conformità del 2020, bensì avrebbe dovuto essere valutato alla data della stipula (quanto alla nullità) o a quella della domanda giudiziale (quanto ad annullamento e risoluzione), essendo la fideiussione rilasciata invalida, tanto per la sua non conformità al modello legale che per l'importo inferiore a quanto previsto. Tali elementi sorreggerebbero le domande subordinate: nel caso dell'annullamento, quale condotta idonea a indurre in errore l'appellante; nel caso della risoluzione, quale ulteriore inadempimento contrattuale. Se il giudice avesse colto correttamente questo punto, non avrebbe potuto ritenere sussistente il difetto di interesse, anche perché aveva egli stesso ammesso che gli effetti della permuta (e della cessione dell'immobile in costruzione) perduravano fino al rilascio dell'accertamento di conformità del 2020. Tale accertamento, pur costituendo prova dell'abusività dell'immobile fino a quella data, era stato erroneamente inteso come valido adempimento, in violazione del disposto dell'art. 1453, 2 comma, c.c. che disciplina l'adempimento in pendenza della domanda di risoluzione.
Pagina 16 Un ulteriore errore del giudice sarebbe stato quello di ritenere l'importo garantito conforme alla legge sul presupposto che l'IVA fosse inclusa negli € 70.000,00 indicati come prezzo dell'immobile, ribaltando sia il testo dell'atto pubblico di permuta (doc. 3), che indica € 70.000,00 come valore dell'immobile da costruire, senza IVA, sia i principi in tema di vendite soggette a fatturazione: l'art. 18 del DPR 633/1972 obbliga infatti il venditore ad addebitare l'IVA in rivalsa e rende nullo ogni patto contrario. Per aderire alla tesi del giudice si sarebbe dovuto dimostrare che l'IVA fosse effettivamente inclusa negli € 70.000,00 e che la società venditrice non avesse emesso fattura distinta per € 70.000,00 + € 7.000,00 di IVA né richiesto in giudizio il pagamento dell'intero importo. Ma così non era stato, e la fideiussione, con tetto massimo di € 70.000,00, risulterebbe incongrua rispetto all'effettivo prezzo, confermando l'intenzione delle parti, come desumibile secondo le norme di ermeneutica contrattuale (artt. 1362 ss. c.c.). Il Tribunale avrebbe invece sostituito al contenuto dell'atto un proprio convincimento circa l'inclusione dell'IVA, in contrasto con le posizioni delle parti e violando l'art. 101, 2 comma c.p.c., decidendo ultra ed extra petita.
Inoltre, avrebbe omesso ogni motivazione sulla prova dell'effettiva esistenza e validità della fideiussione, nonostante il doc. 7 prodotto dal convenuto dimostrasse la sua inesistenza o inefficacia. Per contro l'attestazione notarile sarebbe valsa solo come conferma della consegna di un generico documento, senza costituire accertamento di legittimità.
Il documento mostrerebbe, invero, una serie di gravi carenze: 1) proverrebbe da soggetto non abilitato ex art. 3 D.lgs 122/2005; 2) mancherebbe la firma del beneficiario;
3) mancherebbe l'identificazione del firmatario per il garante;
4) mancherebbe il timbro identificativo della società garante;
5) mancherebbe l'indicazione minima della garanzia come richiesta dall'art. 6, comma 1, lett. g); 6) mancherebbe prova del pagamento del premio, condizione espressamente prevista per l'efficacia della garanzia (vedi art. 1 delle condizioni generali).
La censura, variamente articolata, è manifestamente infondata.
Premesso che in caso di stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, l'art. 2 del D.lgs. 122/2005 pone a carico del costruttore l'obbligo di rilasciare e consegnare all'acquirente una fideiussione "di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento", va anzitutto chiarito che il prezzo dell'immobile trasferito era stabilito in euro 70.000,00 onnicomprensivo senza alcuna menzione dell'IVA contrariamente all'assunto dell'appellante (su tale rilievo, coerentemente, è stata rigettata la domanda riconvenzionale, non reiterata in appello da , al cui accoglimento la stessa CP_2
Pagina 17 parte attrice si era, invero, opposta, per poi svolgere in questa sede un ragionamento manifestamente contraddittorio con riguardo alla congruità della fideiussione rilasciata), e il medesimo valore, secondo quanto espressamente previsto dallo stesso articolo, sarebbe stato quello del bene futuro, con la conseguenza che non si sarebbe verificato alcun conguaglio, come testualmente stabilito dall'art.3 del contratto di permuta di bene presente con bene futuro.
Va ancora precisato che secondo quanto chiarito dalla recente giurisprudenza della Suprema
Corte (Cass. sez. 2 , Ord. n. 3817 del 08/02/2023), seppure con riguardo ad un preliminare, ma con ragionamento calzante a tutte le ipotesi in cui l'effetto traslativo non si produca immediatamente, e ad un'ipotesi ben più grave: “La domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria ex art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005, non può essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l'ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore o senza che risulti altrimenti pregiudicato
l'interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame.”. E' chiarito, in motivazione: “… senonché questa Corte – che ha avuto già modo di pronunciarsi sulla questione (seppure in ordine a situazioni fattuali non identiche a quella oggetto del presente procedimento) – ha stabilito che la proposizione della domanda di nullità del contratto preliminare per mancanza della garanzia accessoria ex art. 2 del d.lgs. n. 122/2005, ove sia stata rilasciata la garanzia prescritta per legge in data successiva alla stipula del preliminare, e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame, costituisce abuso del diritto e, dunque, detta domanda non può essere accolta (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 30555 del 22/11/2019). Sebbene l'arresto innanzi citato sia riferito all'ipotesi specifica in cui la fideiussione sia stata rilasciata dopo la conclusione del preliminare e senza che si sia verificato alcun pericolo di insolvenza sino al momento del rilascio, nondimeno a tale pronuncia è sotteso un principio di portata più ampia, che ha giustificato la soluzione adottata nel caso di specie. Ossia l'affermazione secondo cui, all'esito di una comparazione dinamica tra il mezzo accordato e lo scopo che lo stesso è diretto a perseguire, la proposizione della domanda di nullità, quando l'interesse protetto dalla norma non sia più esposto ad alcun pregiudizio, né si abbia ragione di temerne la verificazione – per essere stato, comunque, assicurato l'interesse che la condizione asimmetrica dei contraenti avrebbe potuto ledere o, addirittura, per essere stato già attuato l'interesse primario cui mirava il regolamento negoziale – risulta funzionale, non già ad attuare il fine di protezione perseguito dalla legge, ma il diverso fine di sciogliere il contraente da un contratto che non reputa più conveniente o di aggirare
Pagina 18 surrettiziamente gli strumenti di reazione che l'ordinamento specificamente appronta avverso le condotte di inadempimento della controparte. A questo fine assume una valenza dirimente, non già il momento storico in cui si realizza l'effetto traslativo, bensì il frangente temporale in cui l'opera è ultimata, posto che la normativa di settore non è indirizzata ad assicurare la solvenza del promittente alienante in termini avulsi dal contesto in cui la promessa si è perfezionata: e segnatamente dalla circostanza che il preliminare ha avuto ad oggetto un immobile da costruire e, in vista di tale oggetto, è predisposta una “speciale” tutela. Proprio in ragione del fatto che la promessa riguarda un bene in corso di realizzazione, sul quale il promissario acquirente non può rivendicare l'esecuzione in forma specifica nell'ipotesi in cui, a causa della sopravvenuta crisi del promittente alienante, l'opera di costruzione si areni e l'impegno assunto non possa evolversi nel passaggio di proprietà, la legge prevede che debba essere concessa una polizza fideiussoria a garanzia della restituzione delle somme versate dal promissario acquirente nelle more (e non per assicurare altri possibili pregiudizi connessi alla mancata produzione dell'effetto traslativo).
Pertanto, le specifiche ragioni di protezione che giustificano la previsione normativa sono collegate al particolare stato in cui versa il promissario acquirente che, avendo anticipato delle somme al promittente alienante per l'assunto impegno ad acquistare un immobile in costruzione, si trovi, dinanzi a una sopravvenuta situazione di crisi del costruttore, per un verso, in grave difficoltà nel far valere le azioni esecutive e concorsuali sull'immobile (aggredito dai creditori alla stregua di detto stato di crisi), la cui realizzazione si sia interrotta in ragione di tale insolvenza certificata, al fine di recuperare le somme a tale titolo anticipate, e si veda, per altro verso, compromessa, o quantomeno aggravata, la possibilità che l'effetto traslativo si perfezioni. È evidente che la garanzia del perfezionamento del contratto definitivo è, invece, regolata da altri strumenti. […]Di talché la norma in esame, nel contemplare un'ipotesi di nullità relativa, la cui declaratoria è rimessa all'esclusiva iniziativa del promissario acquirente, ed evidentemente di protezione, è finalizzata a preservare l'interesse di quest'ultimo a recuperare, tramite apposita garanzia, le eventuali somme versate in favore del promittente venditore (in vista del pericolo di insolvenza di quest'ultimo): la consegna della polizza fideiussoria a prima richiesta è, dunque, strumentale a permettere al promissario acquirente il recupero delle somme pagate a titolo di acconto al costruttore, nelle ipotesi in cui si verifichi una situazione di crisi certificata che comprometta o aggravi il buon esito della vicenda negoziale avente ad oggetto un immobile non ultimato, obbligo il cui adempimento prescinde dal fatto che, in futuro, si verifichi o meno lo stato di crisi (purché ne ricorra il pericolo). […]”.
Nella specie la fideiussione rilasciata, consegnata dall'impresa, secondo quanto attestato dal notaio e dalle parti all'art. 6 dell'atto pubblico di permuta, alla parte permutante (che in quella
Pagina 19 sede l'ha accettata senza riserve) ha esaurito, all'evidenza, la sua funzione con il prodursi dell'effetto traslativo, coincidente con la venuta ad esistenza del bene. In proposito non è superfluo ribadire quanto già rilevato dal primo Giudice, per cui ciò che la fideiussione ha garantito non è
l'adempimento o l'esatto adempimento dell'obbligazione contrattuale, ma piuttosto la restituzione di quello che è stato versato, per il caso in cui il trasferimento della proprietà non fosse avvenuto.
II MOTIVO DI APPELLO. La sentenza di primo grado parrebbe desumere la venuta a esistenza del bene esclusivamente dalla ricognizione catastale del 18.02.2014, senza fornire alcuna ricostruzione logico-giuridica del percorso seguito per rigettare le specifiche eccezioni di nullità sollevate dall'attrice, né indicare quale sarebbe l'atto pubblico validamente ed efficacemente traslativo, né quali elementi di fatto o di diritto avrebbero giustificato l'attribuzione di un simile valore all'atto di ricognizione catastale. Tuttavia, nella permuta tra bene attuale e bene futuro l'effetto traslativo non è immediato, essendo subordinato alla venuta in esistenza del bene promesso, la quale non potrebbe certo coincidere con un semplice atto di identificazione catastale.
Sarebbe stato sufficiente, a tal fine, valutare correttamente il significato dell'accertamento di conformità prodotto da controparte solo il 27.11.2020 - tardivamente e irritualmente - accompagnato da note di trattazione per l'udienza del 09.11.2020. Tale accertamento, oltre a essere contestato per invalidità - che avrebbe comunque imposto la sua disapplicazione da parte del giudice in presenza dei relativi presupposti - confermerebbe che l'immobile non poteva considerarsi venuto ad esistenza almeno sino al 21.04.2020, data del rilascio dell'accertamento, stante la sua totale abusività. Il giudice, invece, non avrebbe tratto alcuna conseguenza giuridica da tale condizione di abusività, superata solo dopo oltre cinque anni dall'introduzione del giudizio. Il
Tribunale avrebbe inoltre pedissequamente aderito alle tesi di controparte, ripetendone anche gli errori, attribuendo rilievo a circostanze secondarie rispetto a quanto emerso, peraltro in un contesto istruttorio incompleto. In particolare, il Tribunale non avrebbe considerato che la mera consegna di un immobile abusivo non può integrare alcun effetto giuridico rilevante, né ai fini della venuta in esistenza ex art. 1472 c.c., né per quanto stabilito dall'art. 1453, comma 2, c.c.
La sentenza andrebbe riformata anche perché sarebbe documentalmente provato il mancato trasferimento in quanto: a) l'immobile risulterebbe costruito in difformità dal titolo edilizio originario, senza menzione di un valido titolo in sanatoria (pratica SUAPE n. 449 del 23.12.2013, relativa ad abusi edilizi essenziali, che avrebbe richiesto un permesso nuovo e autonomo); b) mancherebbe la rituale dichiarazione di conformità catastale prevista dall'art. 29, comma 1-bis, L.
52/1985; c) sarebbe accertato che quanto realizzato non era conforme né al contratto, né alla normativa edilizia e urbanistica vigente, né allo stato di fatto, tanto all'epoca della causa quanto ad oggi;
d) tale mancanza di conformità risulterebbe anche dal medesimo accertamento di conformità
Pagina 20 tardivamente prodotto da controparte, che confermerebbe come l'immobile fosse irregolare almeno fino al 21.04.2020.
Ad ulteriore conferma dell'erroneità della sentenza, l'appellante richiama la dichiarazione del progettista/collaudatore delle strutture in cemento armato, allegata dalla controparte (doc. 26), secondo cui le strutture sarebbero state ultimate solo in data 01.04.2016: ciò renderebbe evidente che l'atto di identificazione catastale del 2014 non avrebbe potuto valere come atto dirimente ai fini della consegna o della venuta in esistenza del bene.
La censura non coglie nel segno.
Ribadito quanto già rilevato dal primo Giudice e qui approfondito con riguardo alla censura sub.
1, deve anzitutto considerarsi che sono le stesse parti a riconoscere l'intervenuta produzione degli effetti reali in data imprecisata, ma sicuramente anteriore all'atto pubblico di ricognizione catastale, anche ai fini dell'intestazione degli immobili al catasto come attestato dai contraenti in linea con quanto previsto nell'atto di permuta.
Ora, nella vendita di cosa futura ai fini del verificarsi degli effetti traslativi è necessario <il perfezionamento del processo produttivo della cosa nelle sue componenti essenziali (nella specie, è stato sostenuto che, trattandosi di bene immobile, la costruzione deve intendersi ultimata quando siano eseguite le opere murarie e non al momento in cui sono state eseguite le opere di rifinitura)>> (Cassazione civile, Sez. II, Sentenza 20.07.1991, n. 8118) tanto che <<… - (art. 1472
c.c.) - l'effetto traslativo si verifica nel momento in cui il bene (nella specie appartamento da costruire) è venuto ad esistenza nella sua completezza, restando irrilevante soltanto la mancanza di rifiniture o di qualche accessorio non indispensabile alla sua utilizzazione>> (Cassazione civile,
Sez. II, Sentenza 10.03.1997, n. 2126). In proposito l'appellante non spiega quale diversa valenza debba attribuirsi alle attestazioni delle parti sottoscritte davanti al Notaio il 18 febbraio Per_1
2014, secondo cui: “il predetto atto di permuta di bene presente con bene futuro è definitivamente efficace e tutti gli effetti nello stesso previsti si sono verificati”, con ciò affermando la venuta ad esistenza del maggior fabbricato edificato sull'area già di proprietà dell'appellante – censita nel
Catasto Terreni del comune di VE al foglio 4, mappale 454, semin. Arbor. cl. 4, di are 3 e centiare 04, R.D. Euro 0,55, R.A. Euro 0,31, giusta Concessioni Edilizie nn. 1296/1983 e
2085/2013 e pratica SUAP codice univoco 449, in data 24 dicembre 2013, protocollo 13528 per variante in corso d'opera, anch'essa nota, assentita e condivisa dalla come confermato dal Pt_1 tenore letterale del menzionato atto pubblico. Posto ciò, va ulteriormente rilevato (con ciò anticipando quanto si dirà appresso, circa l'asserito inadempimento della società), che in ogni caso, secondo la previsione dell'atto di permuta, la consegna dell'immobile sarebbe dovuta avvenire entro mesi 15 dal rilascio della concessione: ebbene, la diffida dell'impresa alla di procedere Pt_1
Pagina 21 alla scelta degli infissi interni in data 10.10.2014, lascia presumere che all'epoca (vale a dire entro l'arco temporale concordato) l'immobile fosse completato anche nelle rifiniture, salvo alcuni interventi dipendenti dalle scelte inespresse della stessa Pt_1
Appresso verranno trattate le questioni concernenti le asserite difformità e irregolarità di carattere edilizio-urbanistico indicate dall'appellante, alla cui verifica è stato officiato il C.T.U.
III MOTIVO DI APPELLO. Il giudice di primo grado avrebbe errato nel richiamare a favore di controparte la sentenza delle SS.UU. n. 8230/2019, in quanto negli atti di permuta e ricognizione catastale la convenuta aveva reso dichiarazioni urbanistiche mendaci, attestando l'esistenza di un valido titolo abilitativo che, ad un esame puntuale, si sarebbe rivelato inesistente. Al contrario di quanto affermato dal giudice, le procedure di sanatoria avviate successivamente alla permuta e persino in corso di causa non confermerebbero la tesi della controparte, ma anzi dimostrerebbero esattamente l'opposto, ossia che il manufatto realizzato presentava difformità gravi, da qualificarsi come variazioni essenziali, le quali necessitavano di un permesso di costruire autonomo, non essendo sufficiente una variante in corso d'opera come quella SUAP n. 449 del 23.12.2013. In assenza della dichiarazione degli estremi di un titolo edilizio valido, dovrebbe trovare applicazione la nullità prevista dall'art. 46, co. 1, DPR 380/2001, con possibilità di “conferma”, id est di convalida, solo qualora la mancanza non dipenda, come nel caso di specie, dalla inesistenza del titolo stesso. La dichiarazione resa dai convenuti in sede di ricognizione catastale “in variante” risulterebbe, poi, totalmente fuorviante e falsa e inidonea a soddisfare gli obblighi informativi richiesti dalla norma. La variante presentata nel 2013 avrebbe infatti comportato la ricostruzione totale dell'edificio - dalle fondazioni alla copertura - con caratteristiche strutturali e dimensionali completamente diverse da quelle originariamente assentite, integrando dunque una modifica radicale e una variazione essenziale ai sensi dell'art. 32 DPR 380/2001. A ciò si aggiunge che la
SCIA del 23.12.2013 n. 449 non poteva produrre effetti in quanto le dichiarazioni rese non sarebbero state veritiere né complete;
sarebbe mancata la documentazione tecnica essenziale (es. calcoli statici); il progettista firmatario, geometra, sarebbe stato privo delle competenze necessarie.
L'atto, in definitiva, risulterebbe nullo per impossibilità dell'oggetto e comunque per mancata venuta ad esistenza giuridica del bene, secondo i principi ribaditi dalle SS.UU. Sarebbero parimenti nulli tutti gli atti di cessione a terzi fondati su quelle stesse dichiarazioni urbanistiche, riportando i medesimi estremi dei titoli edilizi (concessione 2085/2013 e pratica SUAP 449/2013).
Anche a prescindere da quanto sopra, in giudizio sarebbe inoltre emerso, dalle relazioni tecniche dell'Ing. che i convenuti avevano continuato a porre in essere condotte edilizie illegittime Per_5 anche durante la pendenza della causa, attivando ulteriori procedimenti di sanatoria per
Pagina 22 regolarizzare abusi, con conseguente nullità (o annullabilità, ex art. 1439 c.c.) degli atti negoziali collegati.
Anche tale censura non coglie nel segno e deve essere disattesa.
Premesso che l'appellante introduce nuovi temi, peraltro ampiamente superati dalla consulenza tecnica espletata, occorre muovere, lo si ribadisce, dal principio affermato dalle Sez. Unite cit. laddove è chiarito che la nullità testuale non colpisce eventuali abusi o difformità: segnatamente, la sent. n. 8230/2019 cit., pronunciandosi sull'estensibilità della sanzione anche ai casi, non testualmente disciplinati, di difformità della costruzione dal titolo abilitativo, ha escluso che possa essere dichiarata l'invalidità dei contratti aventi ad oggetto edifici realizzati in difformità dal titolo abilitativo. Nella fattispecie in esame le ragioni variamente poste, come rilevato, anche innovativamente, a fondamento della censura, non superano, sotto tale profilo, le motivazioni espresse dal primo giudice. Va ancora una volta evidenziata, ove occorrer possa, che contrariamente a quanto assunto dall'appellante, la demolizione solo parziale del preesistente edificio, con le relative modalità e modifiche, è stata dichiarata e autorizzata, oltre che conosciuta e pienamente assentita con manifestazione inequivoca di volontà negoziale e consenso, dalla stessa contraente nell' atto di ricognizione e permuta. Pt_1
Manifestamente infondato è poi l'assunto per cui, in ragione di situazioni di abuso, peraltro rivelatesi sanabili, si versi nella grave ipotesi di impossibilità dell'oggetto.
Giova a questo punto richiamare le risultanze della approfondita c.t.u. espletata in primo grado.
Il Consulente ha rilevato che per la costruzione del fabbricato oggetto di consulenza, si riscontrano i seguenti titoli abilitativi: 1) Concessione n° 2085 del 01.08.2013 (documenti ALLEGATO 4); 2)
Pratica SUAP, cod. univ. N° 449 del 23/12/2013, prot. 13528 del 24.12.2013; PROGETTO DI
VARIANTE IN CORSO D'OPERA ( documenti ALLEGATO 5); 3) Permesso di COSTRUIRE IN
SANATORIA (Accertamento di Conformità) n° 2713/2020 del 21.04.2020, rilasciato a Coccoda
Massimo - SUAPE in data 20/06/2018 - Prot. N° 5608 del 12/07/2018 (documenti ALLEGATO 6).
L'Ausiliare ha, in particolare, accertato che:

1. La palazzina residenziale è stata edificata senza procedere alla demolizione totale del preesistente “fabbricato al grezzo”, demolizione prevista negli elaborati al progetto di cui alla concessione edilizia n. 2085/2013 e richiamata nella Relazione
Tecnica. La non totale demolizione del preesistente fabbricato al grezzo appare anche dall'esame del progetto di variante in corso d'opera di cui alla pratica SUAP cod. univ. n. 449 del 23/12/2013, prot. 13528 del 24.12.2013; invero, nella relazione allo stesso allegato, il tecnico geom. Per_3 dichiara: “Si precisa che nella Conc. Edilizia sopracitata è stata erroneamente dichiarata la
[...] demolizione totale di quanto realizzato con la Conc. Edilizia originaria n. 1296 del 13.01.1983, mentre in realtà la demolizione riguardava esclusivamente il vano scala, in quanto era stato
Pagina 23 realizzato in modo non funzionale al nuovo intervento”. Il CTU ha, inoltre, rilevato che la variante in corso d'opera SUAP n. 449/2013 (menzionata, come già detto, nell'atto di ricognizione inter partes) ha comportato una serie di modifiche al progetto di cui alla concessione edilizia n.
2085/2013, riguardanti in particolare: una riduzione dell'altezza utile del piano seminterrato, passata dai previsti mt. 2,50 a mt. 2,30; realizzazione al piano seminterrato di un vano/cavedio lato cortile interno (con collegamento al cortile tramite una rampa di scale); realizzazione di una veranda al piano terra lato cortile interno;
diversa distribuzione degli spazi interni nelle unità immobiliari ai piani terra, 1°, 2° e 3°, con variazioni delle superfici utili dei singoli ambienti;
ampliamento, al piano 1° e 2° della veranda lato strada, ed al terzo piano della terrazza a livello;
modifica parziale di alcune aperture finestrate;
realizzazione di una pensilina a protezione dell'ingresso lato strada;
invece, in termini di superficie coperta e di volume del fabbricato da realizzare, il progetto di variante SUAP 449 non modifica nulla e ripropone esattamente quanto previsto nel progetto iniziale C.E. 2085/2013. L'altezza utile riscontrata all'interno dell'appartamento al piano primo è di circa cm. 1 o 2 inferiore all'altezza minima di mt. 2,70 prevista dalle norme e indicata in progetto;
l'altezza utile del piano terra è invece pari a circa mt.
2,73, quindi di 3 cm. superiore all'altezza di mt. 2,70 in progetto.
Ha precisato il CTU, con valutazione ampiamente condivisibile, come tali minime differenze, anche laddove non si volesse tener conto della tolleranza del 2% prevista dall'articolo 34 comma due ter del dpr 380/2001, rientrano ampiamente nella cosiddetta tollerabilità di cantiere, legata ad esempio al maggiore o minor spessore di un' intonaco o di un massetto a pavimento e devono pertanto essere ritenute conformi alle norme ed equivalenti alle altezze previste in progetto.
Va precisato, poi, che con riguardo allo sviluppo di cubatura in più rispetto al volume complessivo della palazzina (mc. 1274,73 contro il volume massimo di mc. 1210,00) la seppur minima eccedenza oltre la tolleranza (esclusa peraltro dal Tribunale che, sul punto, ha aderito alla tesi del CTP della convenuta), è stata comunque ritenuta sanabile dal CTU, così come effettivamente accaduto, attraverso l'innalzamento della quota di sistemazione del cortile interno, senza alcuna conseguenza con riguardo alle proprietà singole e agli spazi condominiali, con intervento atto ad escludere dal computo dei volumi fuori terra del piano seminterrato un volume pari a 58,68 mc.
Con riguardo alla struttura dell'edificio, asseritamente in muratura portante priva di elementi in cemento armato o struttura metallica, il Consulente ha certamente smentito tali condizioni, precisando, tuttavia, a fronte degli osservazioni svolte dal Consulente di parte attrice, che se ciò è vero, è altrettanto vero che sono stati effettuati calcoli statici delle opere in cemento armato e che questi sono stati depositati presso la Direzione Generale dei Lavori Pubblici-Servizio del Genio
Pagina 24 civile in data 13 febbraio 2016 con prot. 38/16 a firma dell'ingegner tecnico CP_10 abilitato. In data 31 maggio 2016 è stato depositato il collaudo statico delle opere in cemento armato presso la Direzione generale dei lavori pubblici servizio del Genio Civile con prot. n. 20594 firma a del collaudatore ingegner come da allegati agli atti della c.t.u. Persona_4
Ciò posto, risulta anzitutto smentito l'assunto del tecnico di parte attrice Geom. il Pt_2 quale aveva evidenziato il mancato deposito di siffatti calcoli e del certificato di collaudo. Peraltro, lo stesso Consulente di parte attrice aveva evidenziato come la naturale preoccupazione dei residenti potesse essere fugata a seguito di accurata verifica di calcolo della struttura portante corredata da prove di carico. Ebbene, tali verifiche risultano effettuate con esito favorevole senza ulteriori osservazioni i parte.
III BIS. L'appellante, dichiaratamente per coerenza e continuità espositiva, ripropone testualmente le domande formulate in primo grado, in ordine ai vizi genetici del contratto di permuta originario, che, in forza del collegamento negoziale esistente con i successivi contratti di compravendita stipulati dalla con gli altri convenuti in giudizio e della Controparte_2 trascrizione della domanda giudiziaria presso i Pubblici Registri al n. Reg Gen 2827/Reg Part 2185 del 05.02.2016, in caso di auspicato loro accoglimento produrranno effetti caducativi anche sui contratti derivati (anch'essi nulli).
Come rilevato da parte appellata, il Tribunale, nel motivare la propria statuizione, ha escluso qualsivoglia ipotesi di nullità dell'atto di permuta e di quello di ricognizione catastale, essendo pertanto assolutamente logica e conseguenziale, ai limiti dell'ovvietà, l'esclusione di qualsivoglia ipotesi di nullità dei contratti collegati a quelli di permuta stipulatati da terzi acquirenti.
Nella presente sede, esclusa parimenti la nullità/annullabilità, la censura risulta superata dagli argomenti sopra illustrati
IV MOTIVO DI APPELLO. Nella sentenza di primo grado mancherebbe qualsiasi riferimento alla domanda di annullamento: l'azione di nullità si pone in un rapporto di maggiore a minore rispetto alla domanda di annullamento. Nel caso in esame, sarebbe evidente che la parte venditrice abbia fatto in buona fede affidamento su dichiarazioni false e ingannatorie rese da controparte, sia nel contratto di permuta che nell'atto di ricognizione catastale. Anche la scarna c.t.u. confermerebbe che il manufatto era abusivo ab origine, privo dei requisiti progettuali e strutturali, eccedente le volumetrie autorizzate e oggetto di tentata sanatoria in corso di causa. A ciò si aggiungerebbero le dichiarazioni non veritiere rese da controparte in merito all'agibilità dell'immobile, in violazione dei doveri di correttezza e buona fede, così inducendo a stipulare un accordo negoziale altrimenti non voluto. Nel caso di specie, le dichiarazioni non veritiere rese sulla demolizione rustico preesistente, strutture portanti, volumi edificio, misure e qualità del bene futuro
Pagina 25 promesso, sarebbero idonee ad integrare il presupposto del raggiro di rilievo tale da determinarne il consenso (Cassazione 16004/2014; Cass. 4065/2014).
Premessa la piena esaustività della c.t.u., si rileva la inammissibilità della doglianza così come formulata: la domanda (che l'appellante afferma di reiterare) di annullamento per vizio della volontà (segnatamente per errore indotto dal dolo/raggiro della controparte) è, all'evidenza, differente e non contenuta nella domanda di nullità, né risulta proposta in precedenza (come fatto rilevare dalle parti appellate, invero, la ha adito il Tribunale per chiedere una pronuncia di Pt_1 nullità dei contratti collegati di permuta dedotti in giudizio e/o in via meramente subordinata la risoluzione).
Di tale domanda è peraltro doveroso evidenziare l'infondatezza e pretestuosità, attesa la piena consapevolezza in capo alla delle modifiche progettuali dell'immobile, in particolare Pt_1 relativamente al proprio appartamento, verosimilmente su sua richiesta, come attestato dall' atto di ricognizione catastale contenente l'esatta indicazione della variante.
V MOTIVO DI APPELLO. Secondo l'appellante il giudice di prime cure avrebbe errato nel non riconoscere che al tempo della domanda giudiziale l'edificio oggetto di causa fosse indubitabilmente abusivo, poiché difforme in struttura e volumetria dai titoli edilizi originari, privo di progettazione e collaudo delle strutture portanti ed eccedente per volumetrie rispetto all'autorizzato. Avrebbe, altresì, errato nel ritenere decisive attività assertive e produzioni documentali tardive della controparte, come la sanatoria del 2020 (permesso n. 2713/2020) e il collaudo delle strutture portanti, poste in essere solo dopo l'espletamento della c.t.u., in violazione delle preclusioni e decadenze processuali ex art. 183, comma VI, n. 1 c.p.c., e senza neppure garantire un contraddittorio effettivo, né disporre la necessaria rinnovazione della c.t.u. al fine di eseguire le doverose verifiche di correttezza e legittimità delle pratiche su strutture ex adverso avviate solo successivamente alla instaurazione della causa.
In particolare, la controparte, dopo aver sempre contestato le eccezioni attoree riguardo l' eccesso di volumetria del manufatto edificato rispetto a quanto indicato nel titolo abilitativo originario, avrebbe mutato la propria linea difensiva solo a seguito delle risultanze della c.t.u., tentando una tardiva sanatoria dell'eccesso volumetrico, attraverso un (maldestro e insufficiente) riporto di terra non autorizzato. Tali iniziative, oltre ad essere processualmente inammissibili, confermerebbero che
l'immobile, sino alla data dell'accertamento di conformità, avvenuto oltre 5 anni dopo la notifica dell'atto di citazione, fosse affetto da abusi primari, con tutte le conseguenze da ciò derivanti in punto di validità genetica o sopravvenuta dell'atto di permuta o quantomeno dell'atto di trasferimento dell'appartamento da costruire in favore dell'appellante.
Pagina 26 Per converso, a fronte della benevola tolleranza della condotta processuale di controparte, il giudice aveva invece ritenuto tardive le due relazioni tecniche dell'Ing. prodotte Persona_6 dall'attrice, di cui si era invero richiesta tempestivamente l'acquisizione in giudizio. Secondo
l'appellante, infatti, il diniego di acquisizione sarebbe ingiustificato, in quanto le relazioni di CTP, quali allegazioni difensive, sarebbero liberamente producibili anche in appello e sottratte al limite preclusivo di cui all'art. 345 c.p.c.
La sentenza meriterebbe pertanto di essere integralmente riformata, con ripristino del contraddittorio, riesame dell'ammissibilità delle prove e nuova valutazione tecnica delle questioni strutturali e urbanistiche, attraverso un CTU qualificato, un Ingegnere o Architetto avente titolo
(diversamente dal CTU in precedenza nominato privo di qualifica in quanto geometra).
L'assunto è infondato. Il Tribunale ha esaustivamente e coerentemente argomentato sulla base delle risultanze della c.t.u. peraltro neppure efficacemente confutate dal C.T. di parte attrice, laddove, in particolare, non è in grado di assumere una posizione chiara ed univoca in ordine all'accertata presenza agli atti dell'impresa convenuta dei calcoli statici, nonché delle attestazioni/certificazioni, peraltro acquisibili direttamente dal C.T.U. presso il Genio Civile, costituendo profili tecnici pertinenti all'incarico ad esso conferito.
Il proposito l'appellata ha fatto rilevare come tutto l'impianto argomentativo di controparte sia fondato su un falso motivo, posto che le produzioni concernenti le procedure di progettazione e collaudo delle strutture in cemento armato venivano depositate ritualmente e tempestivamente. Tale documentazione prodotta sub 26 con la terza memoria istruttoria, infatti, “non solo risultava essere venuta ad esistenza nel febbraio 2016 – in particolare pur essendo la stessa documentazione dell'anno 2013 veniva depositata presso il competente Ufficio del Genio Civile solo in data
16.02.2016 il quale, proprio come attestato dalle produzioni, apponeva il proprio timbro e protocollo di deposito - ergo successivamente alla data di scadenza della seconda memoria istruttoria, ma la sua produzione risultava necessitata dalla natura del quesito richiesto al CTU dall'appellante.”.
Ora, benché non risulti dimostrato che l'attività in questione (calcoli e collaudo) risalga all'anno
2013, tuttavia, come sopra rilevato, la struttura realizzata è risultata correttamente eseguita ed ogni dubbio del CTP espresso in proposito è stato fugato, di talché non può parlarsi di difformità gravi o abuso primario sussistenti all'epoca della consegna dell'immobile. Invero solo l'accertamento di siffatta corretta esecuzione e i relativi adempimenti sono pervenuti successivamente all'instaurazione della causa.
L'istruttoria svolta ha inoltre chiarito che la pratica di sanatoria non era affatto diretta a modificare la struttura e gli appartamenti o locali pertinenziali, tantomeno riguardanti
Pagina 27 l'appartamento consegnato in permuta alla con ciò evidenziandosi una conseguente assenza Pt_1 di danno in capo alla medesima.
Si concorda dunque con i rilievi delle parti convenute secondo cui l'istruttoria avrebbe escluso l'esistenza di gravi abusi edilizi e ciò sarebbe attestato dallo stesso rilascio del Permesso di
Costruire in Accertamento di Conformità n.2713/2020 del 21.04.2020, titolo abilitativo evidentemente insufficiente per l'eliminazione di ipotetiche situazioni di abuso primario.
VI MOTIVO DI APPELLO. Il giudice di primo grado avrebbe inoltre errato nel rigettare anche la domanda subordinata di risoluzione dei contratti, ritenendo insussistente un inadempimento contrattuale di gravità tale da giustificare la pronuncia risolutoria. La motivazione del rigetto si fonderebbe: sulla pretesa puntualità della consegna, riferita all'atto catastale del 18.02.2014, in contrasto con la produzione avversa n. 26 (termine strutture in cemento armato: 01.04.2016); sul permesso di costruire in sanatoria n. 2713/2020, che renderebbe l'immobile conforme ai titoli abilitativi (pag. 18 sentenza); sul tardivo deposito dei calcoli statici avvenuto in corso di causa;
sulla ritenuta irrilevanza dei vizi lamentati, sulla base di un'adesione pedissequa e immotivata alla ricostruzione della parte convenuta, senza alcuna prova orale o approfondimento tecnico.
La sentenza apparirebbe viziata da una confusione tra profili genetici e patologie attinenti al profilo funzionale del sinallagma contrattuale. Al momento della domanda, l'immobile era (almeno in parte) abusivo, non conforme al titolo abilitativo, necessitante di un nuovo permesso di costruire, violativo delle norme in tema di strutture portanti e in punto di risparmio energetico e certificazione acustica, eccedente per volumetria e, infine, non finito e incompleto.
La valutazione di fondatezza di tale domanda avrebbe dovuto essere cristallizzata al momento della sua proposizione ed alla luce della situazione urbanistica e fattuale esistente all'epoca, essendo incompatibile con i principi più elementari del giusto processo e di un equo contradittorio consentire alla controparte di sanare in corso di causa le patologie genetiche e funzionali del sinallagma contrattuale, imponendo alla controparte un tardivo adempimento in corso di causa.
Secondo l'appellante le violazioni urbanistiche, integrando un grave inadempimento, avrebbero inficiato qualità, sicurezza, commerciabilità e valore dell'immobile promesso quale corrispettivo nel contratto. Tali violazioni, anche secondo le SS.UU. del 2019, legittimerebbero il rimedio risolutorio e il risarcimento del danno, quando l'immobile, come nel caso di specie, sarebbe non sicuro, incompleto, privo di requisiti di abitabilità, comunque non idoneo all'uso e certamente non commerciabile.
Pertanto, anche in caso di rigetto della domanda principale di nullità, la Corte dovrebbe accogliere la domanda subordinata di risoluzione, per gravissimo inadempimento della parte costruttrice, così accordando un minimo di tutela giurisdizionale all'unica parte contrattualmente
Pagina 28 adempiente. Qualora non venissero accolte le domande che comportino il recupero dell'area e del sovrastante edificio, l'appellata dovrebbe essere condannata alla restituzione del corrispettivo versato e al risarcimento del danno, comprensivo di valore locativo, costi di sanatoria e completamento, differenza di valore dell'immobile, interessi compensativi e rivalutazione monetaria, secondo i criteri normativi e giurisprudenziali consolidati.
La domanda di risoluzione del contratto è infondata.
Premessa la correttezza, in linea generale e astratta, dei principi richiamati dall'appellante in tema di risoluzione del contratto per inadempimento, si ribadisce, anzitutto, che nella specie le modifiche dell'originario programma costruttivo risultano assentite e consentite dalla come Pt_1 attestato dagli accordi contenuti nell' atto di ricognizione. Dette modifiche, come pacificamente emerso, hanno, invero, implicato l'utilizzo di cemento armato nella realizzazione dei pilastri, a fronte di quanto erroneamente indicato dal tecnico dell'impresa, e tale circostanza ha ingenerato dubbi in capo all'attrice e al suo C.T.P. circa la stabilità dell'immobile. La sussistenza di un siffatto rischio è stata tuttavia esclusa dalle verifiche statiche effettuate da professionista abilitato e dal collaudo intervenuto, seppure a causa iniziata come sopra illustrato: risulta, dunque, insussistente il grave vizio che avrebbe inficiato, secondo le originarie prospettazioni, l'edificazione, giustificando la risoluzione del contratto per inadempimento della società. Né la sanatoria intervenuta nel 2020 attesta, come appena rilevato, la presenza di un vizio grave nell'immobile oggetto di permuta, tale da giustificare una pronuncia di risoluzione del contratto: è invero indubitabile che l'inadempimento debba essere valutato al momento in cui è dedotto a fondamento della domanda di risoluzione, ma è altrettanto vero che non possono ignorarsi gli sviluppi successivi allorché questi disvelino ed evidenzino, di tali vizi e correlato inadempimento, la reale portata, entità ed incidenza sul sinallagma contrattuale.
Ebbene, nella specie la sanatoria ha sostanzialmente riguardato l'eccedenza delle altezze (nei termini minimi sopra indicati) oltre il limite di tolleranza ed afferenti il locale seminterrato, attraverso un accorgimento (riporto di terra) che non ha arrecato alcun pregiudizio alle proprietà individuali, segnatamente a quella dell'odierna attrice. Ciò che disvela, appunto, che l'abuso denunziato non era di grave entità così da palesare la sua vocazione ad essere sanato.
Con riguardo, poi, alla ritardata consegna dell'immobile lamentata dalla come già detto Pt_1 non risulta maturato alcun ritardo rispetto alla previsione contrattuale, essendo pacifico, piuttosto, che entro i termini previsti per la consegna (15 mesi dal rilascio della concessione) la seppur Pt_1 sollecitata non avesse fornito le necessarie indicazioni sulla scelta degli infissi interni.
In definitiva, le domande di risoluzione del contratto per inadempimento e di conseguenziale risarcimento del danno sono state correttamente rigettate dal Tribunale sulla scorta di quanto
Pagina 29 emerso dalla consulenza tecnica e dalle risultanze istruttorie, non sussistendo elementi idonei ad integrare il grave inadempimento dell'impressa, e stante la carenza di prova dei presunti danni subiti dalla (peraltro è da escludere che potessero derivare danni risarcibili da condotte Pt_1 concordate con la stessa attrice o dalla medesima assentite).
VII MOTIVO DI APPELLO. L'appellante lamenta la mancata pronuncia sulle deduzioni istruttorie tempestivamente proposte con le seconde memorie ex art. 183, VI comma, c.p.c., in particolare sulla domanda di espletamento di una CTU in materia statica e di sicurezza dei fabbricati, che reitera in questa sede. Solo con il contributo di un ausiliario avente titolo sarebbe infatti possibile valutare adeguatamente gli accertamenti peritali di parte già depositati, la legittimità delle pratiche di sanatoria delle strutture in cemento armato, le successive sanatorie degli eccessi volumetrici.
L'iter logico deduttivo del giudice di prime cure sarebbe carente del necessario contributo tecnico di un ausiliario che possa chiarire: se esista un valido titolo abilitativo in rapporto alle varianti essenziali apportate in corso di causa agli originari progetti;
se siano conformi a normativa vigente le pratiche di sanatoria delle strutture portanti, se con la pratica di sanatoria sfociata nel permesso n. 2713/2020 si sia sanato l'eccesso non autorizzato di volumetrie e se l'immobile sia dotato di idonea abitabilità.
Le istanze poste a supporto della censura sono prive di fondamento posto che il Consulente, in un passaggio chiaro, riportato dal giudice di prime cure ed ignorato dall'appellante, ha precisato che agli atti sono presenti i calcoli statici eseguiti dall'ing. nonchè il collaudo e la CP_10 definizione della pratica presso il genio Civile, con la conseguenza che la nomina di un tecnico abilitato per effettuare le verifiche in materia statica e di sicurezza dei fabbricati, nell'assenza di qualsivoglia prova di eventuali danni del fabbricato, risulterebbe non solo superflua, ma palesemente esplorativa e diretta, in estrema sintesi, a cercare di stravolgere quanto emerso a seguito del deposito dell'elaborato peritale.
VIII MOTIVO DI APPELLO. Infine, secondo l'appellante il profilo di maggiore illegittimità ed ingiustizia della sentenza sarebbe rinvenibile nella regolamentazione delle spese processuali.
Segnatamente, il giudice di primo grado sarebbe stato noncurante della complessità della materia e del mutamento giurisprudenziale in punto di validità degli atti traslativi di diritti reali su immobili abusivi e/o difformi dal titolo abilitativo, operata dalla Suprema Corte con la sentenza
8230/2019, intervenuta in corso di causa e ritenuta dal giudice di prime cure -peraltro erroneamente- di valore dirimente ai fini del decidere, così subendo una condanna gravemente ingiusta ed eccessiva anche sul punto. Pertanto l'appellante confida che in grado di appello venga
Pagina 30 quantomeno emendata tale statuizione, in ossequio ad una corretta interpretazione dell'art. 92, ultimo comma, cpc, totalmente disatteso dal Giudice di prime cure.
In ogni caso la stessa constatazione di cui all'accertamento di conformità del 2020, su cui il giudice erroneamente avrebbe fondato la propria decisione, comporterebbe la necessità di diversamente bilanciare il carico delle spese;
ciò sulla base del fatto che, dalla citazione alla data di rilascio dell'accertamento in conformità, l'attività processuale dell'attrice-appellante si sarebbe rivelata del tutto legittima.
La società appellata ha per contro fatto rilevare che il rigetto di tutte le domande dell'appellante, né ingiusto né erroneo, fonderebbe la correttezza della statuizione di primo grado sul punto, non potendo assurgere nemmeno quale giustificazione della compensazione della lite la citata sentenza delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione avente n. 8230/2019 considerato che tutte le argomentazioni della controparte sono state smentite in fatto, non solo in punto di diritto.
Inoltre, ha ulteriormente osservato l'appellata, nemmeno la successiva sanatoria del 2020 potrebbe fondare la compensazione integrale delle spese di lite, considerato che la stessa, in ogni caso, aveva riguardato aspetti marginali, nello specifico la sola elevazione del piano mediante il posizionamento di terra, i quali, avevano persino comportato un vantaggio per l'intera struttura derivante dal seppur minimo aumento di volumetria utile sempre rientrante nei limiti della convenzione di lottizzazione, ergo pienamente conforme a tutti i regolamenti urbanistici ivi vigenti, da ciò derivando l'inesorabile infondatezza del motivo di appello sul punto.
La doglianza è infondata. Premesso che le statuizioni del primo grado, per le ragioni sopra esposte, hanno trovato conferma in questa sede, si osserva che il peso della domanda riconvenzionale infondata proposta da - tendente ad ottenere il pagamento della Controparte_2 somma di euro 7.000,00 a titolo di IVA sul corrispettivo della permuta - è stato congruamente tenuto in considerazione, avuto riguardo alle molteplici domande di parte attrice, di ben più cospicuo peso ed incidenza, tutte ritenute infondate. Quanto al citato approdo delle Sezioni Unite risalente al 2019 (peraltro epoca ben anteriore alla conclusione del primo grado di giudizio), non si
è trattato, all'evidenza, di un overruling, o di un innovativo indirizzo, bensì della conferma di un precedente indirizzo ritenuto preferibile ad altro coesistente.
Per tutto quanto esposto, ferma la statuizione del primo grado sulla regolazione delle spese processuali, l'appellante deve essere condannata alla rifusione delle spese del presente grado nei confronti di tutte le parti (scaglione di valore indeterminabile, complessità media, parametro medio quanto a minimo quanto agli altri convenuti stante l'attività processuale CP_2 CP_8 assai più contenuta che ha riguardato la posizione dei medesimi, esclusa la fase istruttoria, non tenutasi) e con la maggiorazione del 30% per ciascuna parte oltre la prima sul compenso base
Pagina 31 decurtato del 30% quanto ai convenuti , e , difesi dal medesimo CP_4 CP_5 CP_6 legale, da considerare più parti aventi la stessa posizione processuale (l'avvocato che assiste più parti aventi la medesima posizione processuale, difatti, ha diritto ad un solo compenso, ma maggiorato ex art. 4, comma 2, d.m. 55/14 e ss. mod., anche quando le pretese dei suoi assistiti siano esattamente coincidenti;
tuttavia se le pretese dei vari assistiti sono identiche in fatto ed in diritto, a base del calcolo va posto il compenso che si sarebbe dovuto comunque liquidare per una sola parte, ridotto del 30%, e quindi maggiorato come indicato sopra).
Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater DPR
n.115/2002, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello, ove dovuto, per l'appello, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.


PER QUESTI MOTIVI


La Corte d'Appello, disattesa ogni contraria domanda, istanza ed eccezione, definitivamente decidendo: rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Oristano n. Parte_1
2417/2022; condanna a rifondere in favore di tutti gli appellati le spese del presente grado di Parte_1 giudizio, che liquida, a titolo di compensi professionali: quanto a e CP_2 Controparte_1 in euro 8.470,00; quanto ai convenuti , e in euro 4.744,00; quanto ad CP_4 CP_5 CP_6
in euro 4.236,00, oltre spese generali e accessori come per legge;
CP_3 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater DPR
n.115/2002, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello, ove dovuto, per l'appello, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Cagliari nella Camera di consiglio della Corte d'Appello il 17 luglio 2025.
Il Consigliere estensore dott.ssa Grazia M. Bagella Il Presidente
dott.ssa Maria Teresa Spanu
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