REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La OR di appello di Venezia composta dai magistrati dott.ssa OT AR Presidente dott.ssa EN SI Consigliere relatore dott.ssa Stefania Abbate Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa R.G. n. 568/2025, in grado di appello, promossa da
(P.IVA ), Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Dirk Campajola (c.f. ) ed C.F._1 elettivamente domiciliata presso l'indirizzo PEC del difensore:
Email_1 appellante contro
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. Walter Fuser ed elettivamente domiciliata a
Treviso (TV), via A. Manzoni n. 21, presso lo studio del difensore;
appellata contro
Controparte_2
[...]
pagina 1 di 8 appellati non comparsi
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1808/2023 del Tribunale di Venezia, pubblicata il 2 ottobre 2024
Conclusioni
Per Parte_1
Voglia la OR d'Appello di Venezia, ogni contraria istanza disattesa e respinta, in riforma della sentenza del Tribunale di Venezia n.1808/23, accertare e dichiarare che l'art.36 della legge locazioni trova applicazione anche nel caso della locazione che era intercorrente tra (locatrice) ed i Pt_1 conduttori e OR Controparte_2 CP_1 Controparte_2

[...] per l'effetto dichiarare errata la sentenza che ha escluso l'applicazione dell'art.36
Contr legge locazioni nei confronti di e per l'effetto condannare anche in CP_1 solido con e al Controparte_2 Controparte_2 pagamento in favore di della somma determinata nella sentenza di Parte_1 primo grado n.1808/23 Tribunale di Venezia;

Contr con condanna di alla rifusione delle spese di lite per il primo grado ed il
Contr Parte grado di appello con conseguente restituzione da parte di in favore di della somma di € 10.085,87 oltre interessi e delle spese di registrazione della sentenza di primo grado;
in via subordinata, quantomeno dichiarare l'erroneità della condanna alle spese di Parte Contr lite stabilita nella sentenza di primo nei confronti di ed in favore di e per
Contr Parte l'effetto disporre la compensazione delle spese di lite tra ed per il primo
Contr Parte grado con conseguente restituzione da parte di in favore di della somma di € 10.085,87 oltre interessi e condanna alle spese del grado di appello.
Per Controparte_1
NEL MERITO
Disattesa ogni domanda nuova, Piaccia alla Ecc.ma OR respingere il gravame e le domande tutte formulate dall'appellante e per l'effetto confermare la sentenza pagina 2 di 8 n. 1808/2023 del Tribunale di Venezia resa nel procedimento RG 6818/2021 per tutte le motivazioni indicate in narrativa.
IN OGNI CASO
Con vittoria delle spese e competenze di lite, oltre rimborso spese generali al
15% e accessori come per legge.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida, datato 18 giugno 2021, la locatrice chiedeva al Tribunale di Venezia, Parte_1 previo accertamento della efficacia della clausola risolutiva espressa di cui la stessa si era avvalsa stante la grave morosità nel pagamento del canone da parte della conduttrice (euro 111.334,27), di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione commerciale, stipulato il 18.7.2018 con OR 13 s.a.s. di GAS s.r.l. &
C., avente ad oggetto l'immobile sito a Venezia, Sestriere San Polo n. 13, adibito ad affittacamere. Per l'effetto chiedeva che venisse convalidato lo sfratto per morosità, con fissazione della data del rilascio dello stesso, e l'emissione di decreto ingiuntivo per l'importo dei canoni scaduti e a scadere a carico della conduttrice e del socio accomandatario in Controparte_2 Controparte_2 proprio, nonché a carico di , quale soggetto Controparte_1 accomandatario cedente le quote della società conduttrice e, quindi, solidalmente responsabile.
1.1. In particolare, la ricorrente evidenziava che era, inizialmente, CP_1 socia accomandataria di che, nel momento in cui era stato Controparte_2 stipulato il contratto, era costituita da in qualità di socio CP_1 accomandatario e quotista al 90%, e dal dott. , in qualità di Controparte_3 socio accomandante e quotista al 10%. Dal 30 novembre 2018 era mutata la compagine sociale della conduttrice che aveva cambiato denominazione in
[...] ed era divenuta composta da Controparte_2 CP_2
socio accomandatario con il 65,2% delle quote, da socio
[...] CP_1 accomandante con il 15,2% delle quote, e da socio accomandante con il CP_4
pagina 3 di 8 19,6% delle quote. Ad avviso della ricorrente sussisteva la responsabilità solidale Contr di in quanto il subentro del nuovo socio accomandatario, senza preavviso, non autorizzato e in violazione dell'obbligo di prelazione previsto nell'accordo quadro, aveva comportato la mancata liberazione dalla responsabilità contrattuale del socio accomandatario uscente, ai sensi dell'art. 36 legge 392/1978. CP_1
1.2. Si costituivano in giudizio OR 13 s.a.s. di e, quale Controparte_2 socio accomandatario, opponendosi allo sfratto e alla Controparte_2 risoluzione del contratto addebitando il mancato pagamento dei canoni di locazione sia all'episodio di alta marea, avvenuto a novembre 2019, sia all'emergenza sanitaria legata all'epidemia di COVID-19. In subordine chiedeva la riduzione dei canoni per i mesi di novembre – dicembre 2019 e gennaio 2020, proporzionata all'entità del mancato godimento del bene locato e, quantomeno nella misura del 50%, per i mesi successivi alla pandemia.
1.3. Si costituiva anche opponendosi alla domanda di Controparte_1 condanna solidale al pagamento della somma maturata e maturanda per i canoni non corrisposti.
1.4. Con ordinanza del 14.9.2021 il Tribunale, stante la persistenza della morosità, ordinava alla conduttrice il rilascio dell'immobile, mutava il rito ex art. 426 c.p.c., e assegnava alle parti i termini per introdurre il procedimento di mediazione.
2. Fallita la mediazione, la causa proseguiva con il deposito delle memorie integrative delle parti e, istruita la causa documentalmente, con sentenza n.
1808/2023, pubblicata il 2 ottobre 2024, il Tribunale di Venezia, accertata l'operatività della clausola risolutiva espressa, dichiarava la risoluzione del contratto di locazione, confermava l'ordinanza di rilascio del 14.9.2021 e condannava OR 13 , in solido con CP_2 Controparte_2 CP_2
quale socio accomandatario, al pagamento in favore di della
[...] Parte_1 somma di euro 142.297,00, oltre interessi. Rigettava, invece, ogni domanda pagina 4 di 8 proposta nei confronti di e condannava la ricorrente a CP_1 Parte_1 rifondere a le spese di lite. CP_1
2.1. Il Tribunale motivava tale rigetto rilevando che, sebbene la giurisprudenza di legittimità avesse ritenuto che potessero ricorrere tutti gli elementi della fattispecie considerati dall'art. 36 legge 392/78 in caso di contratto di cessione totalitaria delle quote di una società, tuttavia, nella fattispecie non vi era stata nessuna cessione integrale delle quote, tanto che era ancora socia CP_1 [...]
e che vi era stato soltanto il mutamento del socio accomandatario CP_2 della società conduttrice. Tale circostanza poteva avere portato a una possibile diminuzione della garanzia patrimoniale, che però non poteva trovare tutela attraverso l'applicazione analogica dell'art. 36 legge 392/78.
3. Avverso detta sentenza ha proposto appello lamentando l'erronea Parte_1
e contraddittoria motivazione in violazione di quanto prevede l'art. 36 legge
392/1978. L'appellante, dopo avere riassunto le vicende che hanno riguardato i passaggi delle quote societarie e richiamato le finalità della previsione di cui all'art. 36 legge 392/1978, ritiene che tale norma si applichi anche al caso in cui il contratto di locazione venga trasferito, anziché mediante la cessione o l'affitto dell'azienda, mediante la cessione delle quote di una società di persone e che gli ex soci accomandatari cedenti restino obbligati nei confronti del locatore anche per i canoni maturati dopo la cessione. Secondo il Tribunale avrebbe Parte_1 richiamato la sentenza n. 15348/2017 della Suprema OR senza, però, applicare correttamente i principi espressi in tale sentenza tenuto conto che, sebbene nella fattispecie non ci fosse stata una cessione integrale delle quote, la sostituzione dell'unico socio accomandatario realizzerebbe tale cambiamento e giustificherebbe l'applicazione dell'art. 36 legge 392/1978 essendo i soci accomandatari in una società in accomandita semplice gli unici soci illimitatamente responsabili.
3.1. In via subordinata, l'appellante impugna la parte di sentenza che ha disposto Contr la sua soccombenza nei confronti di mentre avrebbe dovuto, quantomeno, pagina 5 di 8 disporre la compensazione delle spese stante la sussistenza di gravi ed eccezionali ragioni in considerazione della peculiarità del caso concreto.
4. Tanto premesso in ordine alle censure mosse dall'appellante alla sentenza del
Tribunale di Venezia, ritiene il Collegio che l'appello non sia fondato e debba, pertanto, essere rigettato.
4.1. La tesi sostenuta dall'appellante è che l'art. 36 legge n.392/78 si applichi analogicamente anche al caso in cui il contratto di locazione venga trasferito, anziché mediante la cessione o l'affitto dell'azienda, mediante la cessione delle quote di una società di persone e che, nella fattispecie, detta norma debba trovare applicazione in quanto la cessione di una parte della quota detenuta da a cui è seguita la sostituzione del socio accomandatario, avrebbe CP_1 realizzato il cambiamento sostanziale della struttura patrimoniale del conduttore.
Tale tesi non può essere accolta.
In primo luogo, il negozio di cessione di quote sociali non può essere riqualificato quale contratto di cessione di azienda ai fini dell'applicazione dell'art. 36 legge
392/1978, in quanto, quale che sia l'attività svolta da una società commerciale e quale la consistenza del suo patrimonio, il trasferimento da un soggetto ad un altro di una quota di partecipazione non è mai qualificabile come trasferimento della proprietà o del godimento di un'azienda, che è il complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa ai sensi dell'art. 2555 c.c.
Inoltre, la cessione totalitaria di partecipazione non ha la stessa natura e non produce gli stessi effetti della cessione di azienda (la prima attribuisce al cessionario un diritto personale di partecipazione alla vita societaria e non un diritto reale sul patrimonio sociale distinto dalla persona dei soci).
Anche la Suprema OR, nella sentenza n. 7470/2024, ha escluso che la cessione di quote e la cessione di azienda abbiano la medesima funzione economica e ha espresso il seguente principio: “La cessione totalitaria di quote societarie è soggetta ad una disciplina codicistica difforme da quella che regola la cessione
d'azienda, sia sotto il profilo del regime di responsabilità dei debiti che della pagina 6 di 8 continuazione della medesima attività imprenditoriale, il che osta alla possibilità di qualificare la cessione di quote quale cessione d'azienda, in mancanza di elementi intrinseci all'atto soggetto a registrazione da cui inferire una diversa volontà delle parti”.
Nell'atto di appello non vengono neanche allegati gli elementi in base ai quali sia potrebbe desumere una diversa volontà delle parti, tanto che l'appellante si limita ad affermare che il mutamento dell'unico socio accomandatario equivale al caso della cessione totalitaria delle quote di una società di persone.
Peraltro, nella fattispecie, non vi è stata una cessione totalitaria delle quote della società conduttrice, tenuto conto che con l'atto del 30.11.2018 aveva CP_1 ceduto il 55,22% delle partecipazioni di a e il Controparte_2 Controparte_2
19,57% a rimanendo socia di OR 13 e titolare del 15,21%. In tale CP_4 modo la società conduttrice ha mantenuto la propria identità giuridica e la titolarità del contratto di locazione.
4.2. Quanto alla doglianza relativa alle spese di lite, si osserva che il Tribunale ha correttamente posto tali spese a carico della ricorrente, totalmente soccombente rispetto alle domande proposte nei confronti di tenuto conto che la CP_1 domanda di S.A.F. era basata su un'interpretazione infondata dell'art. 36 e che il danno subìto per il mancato pagamento dei canoni da parte della conduttrice non poteva giustificare una compensazione delle spese di lite.
5. Al rigetto dell'appello consegue la condanna di al pagamento delle Parte_1 spese di lite del grado in favore di liquidate come in dispositivo in CP_1 considerazione del valore della controversia (scaglione da euro 52.001,00 a euro
260.000,00, parametri medi per le fasi introduttiva e di studio e parametri minimi per la fase decisionale, senza fase istruttoria non espletata).
5.1. Sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, del Testo Unico Spese di
Giustizia n.115/02. pagina 7 di 8

P.Q.M.


La OR di appello di Venezia, definitivamente decidendo nella causa di appello avverso la sentenza n. 1808/2023 del Tribunale di Venezia, così pronuncia:
- rigetta l'appello proposto da Parte_1
- condanna al pagamento delle spese di lite del presente grado in Parte_1 favore di che si liquidano in complessivi euro Controparte_1
7.440,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese generali (15%) e accessori come per legge se dovuti;

- dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte di Pt_1
dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto
[...] per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, d.p.r. n.
115/2002.
Venezia, 1° ottobre 2025
La Presidente
OT AR
Il Consigliere estensore
EN SI
pagina 8 di 8