REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 6722/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati              Presidente
Dr.ssa Assunta Marini     Consigliere
Avv.  Paolo Caliman         Cons. Aus.  Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
),con sede legale in Roma, alla Parte_1 P.IVA_1
Via Circonvallazione Clodia n. 136/167, in persona del l.r.p.t., con l'Avv. Cinzia Russo , ( che la rappresenta e CodiceFiscale_1 difende giusta procura in calce al ricorso in appello , ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Velletri (Rm),Via XXIV Maggio
n. 70. p.e.c. Ricorrente appellante Email_1
[...]
), in persona Parte_2 P.IVA_2 dell'accomandatario in carica con sede in Pomezia ed Parte_3 elett.te domiciliata in Roma, Corso Regina Maria Pia 18/A, presso lo studio dell'Avv. Gianluca Merafina ( che la C.F._2 rappresenta e difende, unitamente e disgiuntamente, all'Avv.
TI RI ), delega nel procedimento di C.F._3 primo grado. P.e.c. e Email_2
; Resistente appellata Email_3 CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate al ricorso introduttivo e per parte appellata quelle formulate nella memoria di costituzione;
nonché per entrambe quelle rese all'udienza, ex art. 127 ter c.p.c., del 08.10.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n.1383/2021 il Tribunale di Velletri nel procedimento
Rg. 6009/2018 avente ad oggetto risoluzione locazione uso diverso per morosità e stato emesso il seguente provvedimento: “ “

P.Q.M.

dichiara inammissibile in quanto tardiva la domanda proposta dalla per la condanna della Parte_2 [...] al risarcimento dei danni cosi come proposta con la Parte_1 memoria integrativa depositata in data 11.06.2019 . Dichiara la risoluzione dei contratti conclusi in data 08.07.2008 e 31.03.2013, tra la e la aventi Parte_2 Parte_1 ad oggetto i capannoni siti in Pomezia, Via Vaccareccia n. 52, per l'inadempimento della all'obbligazione di Parte_1 pagamento dei canoni. Condanna la alla Parte_1 restituzione dei predetti immobili in favore della Parte_2
Condanna la al pagamento in favore
[...] Parte_1 della della complessiva somma di € Parte_2
76.052,24 a titolo di canoni rimasti impagati. Condanna la
[...] al rimborso in favore della Parte_1 Parte_2 delle spese processuali, che liquida in € 7.500,00 per
[...] compensi, ed € 286,00 per esborsi documentati, oltre spese generali,
Iva e C.P.A. come per legge”.
Il giudizio di primo grado ha avuto il seguente svolgimento: con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificato a mezzo pec in data 18.07.2018, la di Pt_2
pag. 2/13 conveniva, dinanzi al Tribunale Civile di Parte_4
Velletri, la al fine di sentir convalidato l'intimato Parte_1 sfratto per morosità in relazione a due capannoni industriali concessi in locazione commerciale, entrambi siti in Pomezia (Roma), Via
Vaccareccia n. 52.
La locazione comprendeva due diversi contratti di locazione: il primo contratto, stipulato in data 08.07.2008 e regolarmente registrato, con il quale la concedeva in locazione commerciale alla Pt_2 Pt_1 il capannone industriale in Pomezia (RM) alla Via Vaccareccia
[...]
n.52, distinto con l'interno A, per il canone annuo di €. 36.000,00 + iva, da corrispondere in rate mensili anticipate di €. 3.000,00 + iva ciascuna, entro il giorno 5 di ogni mese, con successive riduzioni per l'anno 2017 in €. 2.696,66 e per l'anno 2018 in €. 1.500,00 ed il successivo del 31.03.2013, regolarmente registrato, comprendeva l'attiguo capannone industriale sito sempre alla Via Vaccareccia n.52, distinto con l'interno B, convenendo un canone annuo di €. 53.682,54
+ iva, da corrispondere in rate mensili anticipate di €. 4.473,55 + iva ciascuna, entro il giorno 5 di ogni mese, salva successiva riduzione per l'anno 2017 in €. 3.475,00 ciascuna e per l'anno 2018 in €.
3.973,58 ciascuna.
La locatrice sussistendo la morosità della Parte_2 Parte_5
, nel pagamento dei canoni di locazione di entrambi i contratti
[...] sopra indicati dal mese di novembre 2017 a luglio 2018 per un importo complessivo di €. 51.265,06 (di cui €. 16.500,00 per il capannone distinto con interno A ed €. 34.765,06 per il capannone distinto con interno B) effettuava intimazione di sfratto , innanzi al
Tribunale di Velletri, Rg. n. 6009/2018 con l'udienza per la convalida al 12.09.2018. Si costituiva l'intimata richiedendo, Parte_1 in via prelimi-nare, l'improcedibilità della domanda per irritualità del pag. 3/13 procedimento sommario e, nel merito, si opponeva alla convalida e chiedeva il rigetto della domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto.
All'udienza di convalida il giudice adito concedeva alle parti termine per note rinviando la causa all'udienza del 31.10.2019 in cui la versava banco iudicis due assegni circolari, Parte_1 entrambi datati 30.10.2018, della Banca Popolare di Sondrio per l'importo complessivo di €. 5.744,05 (n. 5203327866-09) dell'importo di €.4.244,05; l'altro recante n. 5103483366-07 dell'importo di €.
1.500,00 a copertura dell'assegno bancario n. 056100894112 del
30.09.2018, di pari importo, tratto su Banca Popolare di Sondrio scaduto e non portato all'incasso dalla società intimante che veniva restituito alla società intimata;
i due assegni circolari venivano accettati in acconto sul maggior avere e alla medesima udienza la dichiarava il persistere della morosità della società conduttrice Pt_2 da questi indicata in €.67.079,12, come indicato nel verbale di udienza e nelle note autorizzate depositate.
Il Tribunale con provvedimento del 26.02.2019, integrata con provvedimento dell'11.03.2019, ordinava ex art. 665 cpc il rilascio dei capannoni in favore della proprietaria;
disponendo il mutamento Pt_2 del rito, assegnando alle parti termini per il deposito di memorie integrative, previo tentativo di mediazione e fissava l'udienza al
04.07.2019 per il prosieguo.
Effettuata la mediazione ed esibita ulteriore documentazione la causa veniva rinviata per la discussione all'udienza del 15.07.2021 ex art. 429 c.p.c. .
Seguiva la sentenza gravata.
Con ricorso ex art. 447 bis e ss. c.p.c. dell'11.11.2021 notificato, unitamente al pedissequo decreto di fissazione udienza, il 30.11.2021
pag. 4/13 La formulava ricorso in appello contestando il Parte_1 provvedimento indicato sotto diversi profili e ne chiedeva la riforma con vittoria di spese.
Si costituiva l' come in atti, che impugnava l'atto d'appello Parte_2 chiedendone il rigetto con vittoria di spese.
All'udienza del 10/04/2022 per la trattazione, disattesa la richiesta di sospensiva per mancanza dei presupposti, veniva fissata la nuova udienza di discussione del 10.04.24 con successivi rinvio ad ultimo all'08.10.2025 per la Discussione ex art.437 c.p.c. e precisazione delle conclusioni rese, ex art. 127 ter c.p.c..
La Corte si è riservata per i provvedimenti di rito.
L'appello è stato formulato quattro motivi:
§.1 –Omessa ed erronea valutazione della documentazione/prove allegate, in una con il conseguente cattivo uso da parte del
Giudicante del prudente apprezzamento dei prefati documenti.
L'appellante si duole della sentenza per avere il Tribunale erroneamente valutato la documentazione allegata nel primo grado attraverso il deposito di fatture di bonifici e di copia di assegni, il pagamento a saldo di tutti gli affitti arretrati e richiesti nell'atto di citazione avversario.
Ed invero risulta, dai documenti prodotti in primo grado, copia degli assegni n. 949, 954, 470 e 953 per un complessivo degli stessi pari ad € 12.947,10 .
La ha altresì ricevuto un bonifico di € 30.513,65 , documento Pt_2 prodotto in All. 15) dell'atto introduttivo, con il quale si produce prova del bonifico eseguito in favore della e proprio a titolo di Pt_2 canoni scaduti pregressi ed ha inoltre accettato ulteriori assegni per importi totali dei prefati pari ad € 22.169,90 , documento anch'esso pag. 5/13 non preso in opportuna valutazione dal Giudicante di primo grado, offerto in All. 21) .
Ove il Giudice avesse tenuto conto ed avesse preso in opportuna valutazione le prove dei pagamenti erogati, la morosità sarebbe risultata insussistente, in quanto la ha ricevuto, a fronte di un Pt_2 asserito debito di € 51.265,06, addirittura una somma maggiore, pari ad € 65.884,38.
§.2 – Motivazione insussistente e contraddittoria in relazione a punti decisivi della controversia.
L'appellante contesta l'erroneità della sentenza del Tribunale sui seguenti punti:
A) La gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., lo stesso non può essere qualificato quale grave, in quanto la finanche in sede Pt_1 di udienza, ha brevi manu elargito ben due assegni circolari in favore della , manifestando pertanto un contegno in antitesi con il Pt_2 perseverare ed omettere o ritardare i pagamenti, come invece ha erroneamente evidenziato, si ribadisce a pag. 13, il Giudice.
B) L'accettazione di assegni post datati da parte del locatore non può che qualificarsi quale manifestazione certa di accettazione anche di un ritardo di pagamento, e il conseguente incasso dei prefati non può che qualificarsi come eseguita e conformata obbligazione di intercorso adempimento da parte del conduttore.
Risultando agli atti idonei elementi probatori dal momento che sono state fatte le allegazioni sia degli intercorsi bonifici che fornita copia degli incassati assegni.
C) Allo stato non sussisterebbe il grave inadempimento indicato dalla non sussistendone i presupposti per avere l'intimato sanato la Pt_2 mora attraverso l'effettivo incasso da parte della , e tale Pt_2 elemento deve essere inquadrato al più quale inesatto adempimento,
pag. 6/13 o al più tardivo adempimento, peraltro tardività accettata dalla controparte che ha altresì ritirato gli assegni post datati, e quindi inadempimento non grave, che non può pertanto conformare la risoluzione del contratto indicato nelle motivazioni del Giudice.
§. 3 — Motivazione insussistente e contraddittoria in relazione a punti decisivi della controversia, in ordine all'eccezione svolta dalla Pt_1 sull'inadempimento della locatrice, nonché omessa ed erronea valutazione della documentazione/prove allegate, in particolare della relazione tecnica discendente dall'accertamento tecnico preventivo.
Deduce l'appellante che nel corso del giudizio di primo grado, la nell'ambito delle memorie integrative, ha eccepito e provato Pt_1
l'inadempimento della locatrice all'obbligo di garantire l'utilizzabilità da parte del detentore della cosa locata, per delle copiose infiltrazioni d'acqua, avvenute nel 2018, degli immobili locali, depositando all'uopo la relazione tecnica derivante da altro e separato accertamento tecnico preventivo.
Il riferito documento non è stato opportunamente valutato dal Giudice di primo grado in quanto, nella relazione tecnica di accertamento tecnico preventivo, si porta chiaramente in evidenza che i locali locati erano del tutto inutilizzabili, per cui la sospensione di pagamento di canoni scaduti è del tutto legittima e non si può in tal caso parlare di inadempimento, in quanto in primis l'inadempimento all'obbligazione principale di fornire locali idonei all'uso l'ha conformata l'odierna appellata.
La Corte così ragiona ln via preliminare, quanto alla tesi difensiva del dedotto vizio di inammissibilità dell'appello per genericità dei motivi, osserva il
Collegio che, dall'esame della prospettazione dell'appello e dell'argomentazione ivi richiamate, il dedotto vizio non sussiste;
in tal pag. 7/13 senso l'orientamento della Cass. Civ. Sez. Unite del 16/11/2017, n.
27199.
L'eccezione va quindi disattesa.
In fatto la società non provvedeva al pagamento Parte_5 dei canoni di locazione di entrambi i contratti sopra indicati dal mese di novembre 2017 a luglio 2018 per un importo complessivo di €.
51.265,06 (di cui €. 16.500,00 per il capannone distinto con interno
A ed €. 34.765,06 per il capannone distinto con interno B) aumentata ad € 76.052,24 fino alla data del rilascio di aprile 2019 per il primo contratto e di ottobre 2019 per il secondo contratto.
In riferimento alle somme effettivamente corrisposte alla Pt_2 locatrice, risulta agli atti e riportato in sentenza e non oggetto di contestazioni che come ritenuto dal Tribunale: “ Quindi, all'udienza del 31.10.2018, la versava due assegni circolari “a copertura Pt_1 di altro assegno” datato 31.09.2018 e non riscosso, per un totale di €
5.744,05, accettati dalla ricorrente quale acconto sul maggior avere;

………………..” e “che avendo la versato tardivamente alla Pt_1 banca la somma necessaria a copertura degli assegni nn. 470, 953,
950, anche questi ultimi erano stati nelle more incassati da essa locatrice ed imputati ai canoni di luglio, agosto e settembre 2018; - che erano stati inoltre incassati in data 12.12.2018 gli assegni nn.
945 e 946 del 30.11.2018, imputati ai canoni di giugno 2018, nonché in data 4.01.2019, gli assegni nn. 503 e 502 del 31.12.2018, imputati ai canoni di maggio 2018” importi che occorre detrarre dal computo delle somme dovute per canoni ed indennità fino al rilascio degli immobili.
Risultano allo stato incassati dalla locatrice i seguenti importi
1) € 5.744,05 assegno circolare versato all'udienza del 31.10.2018
2) € 1.500,00 assegno …. 949 del 06.07.2018
pag. 8/13 3) € 1.500,00 assegno … 954 dell'08.06. 2018
4) € 4.973,55 assegno ….3470 del 31.07.2018
5) € 4. 973,55 assegno ….8953 del 30.08.2018
6) € 4.670,18 assegno … 950 del 10/09/2018
7) € 4.973,55 assegno ….. 320 del 31.08.2018
8) €. 3.975,15 assegno … 945 del 30.10.2018
9) €. 1.500,00 assegno … 946 del 30.11.2018
10) € 1.500,00 assegno .. 4502 del 31.12.2018
11) €. 3.975,00 assegno .. 4503 del 31.12.2013
Il tutto per un totale complessivo di € 39.286,03 importo da detrarre alla somma determinata dal Tribunale di € 76.052,24 per canoni non corrisposti con una differenza a saldo da corrispondere di € 36.766,21
a favore dell'ASAG s.r.l.
Il Tribunale ha ritenuto che alle somme indicate dall'appellante di €
9.000,00 e di € 13.420,63, rilasciate dalla a Parte_1 favore dell' all'atto della stipula dei contratti di locazione a titolo Pt_2 di deposito cauzionale, avendo funzione di garanzia non poteva attribuirsi alcun rilievo al fine di escludere l'inadempimento per il mancato pagamento dei canoni , ma il loro versamento assume rilievo, dopo l'avvenuta risoluzione dei contratti e dell'ordinanza del
Tribunale dell'11.03.2019,ordinava ex art. 665 cpc il rilascio, per l'effettivo conteggio dare avere tra le parti.
All'importo indicato di € 39.286,03 quale residuo da corrispondere per differenze canone va ulteriormente detratto l'importo di € 22.420,00
(13.420,63 + 9.000,00) per restituzione deposito cauzionale con un saldo a favore dell' di € 16.865,40 oltre interessi legali dalla Parte_2 pubblicazione della sentenza di primo grado.
Ugualmente, come ritenuto dal Tribunale, non ha miglior sorte, poi,
l'allegazione della circa l'avvenuto pagamento “a garanzia” di Pt_1
pag. 9/13 € 30.513,65 effettuato in data 21.03.2013, invero, l'imputazione operata dalla stessa debitrice del “saldo affitti fino al 31.03.2013”
(cfr. causale bonifico sub doc. 15 fasc. ), conduce Pt_1 evidentemente a far escludere che un tale pagamento potesse riferirsi a diverse mensilità, peraltro di molto successive rispetto alla data del suo compimento.
Va quindi confermata la gravità dell'inadempimento anche in ordine all'eccepita tolleranza da parte della locatrice dei ritardi nell'adempi- mento perché risulta assorbente la circostanza che trattasi di omesso pagamento del canone.
Osserva inoltre il Collegio che il pagamento in corso di causa dei canoni di locazione scaduti, non esclude la valutazione da parte del giudice del merito della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotto con l'intimazione di sfratto, specie quando l'inadempimento sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo (Sez. 3, Sentenza n. 8550 del
10/08/1999); infatti nel caso in esame la stessa parte conduttrice ha esibito un bonifico di € 30.513,65 effettuato in data 21.3.2013 per saldo affitti fino al 31.3.2013 ed inoltre non risultano pagati i canoni di locazione per il periodo successivo all'intimazione al rilascio.
L'inerzia del locatore nel richiedere il puntuale adempimento del canone rispetto a pur reiterati ritardi del conduttore non va interpretata alla stregua di un comportamento tollerante di accondiscendenza ad una modifica contrattuale del termine di pagamento, non potendo una condotta così equivoca indurre il conduttore a ritenere di essere autorizzato ad adempiere in base alla propria disponibilità (Sez. 3, Sentenza n. 30730 del 26/11/2019).
Infine, la Corte con l'ordinanza del 7 dicembre 2020, sul ricorso n.
4698/2018 ha sottolineato l'importanza di valutare l'inadempimento pag. 10/13 in relazione all'interesse del creditore. Il giudice deve considerare non solo l'oggettiva gravità del mancato adempimento (ad esempio, il numero di mesi non pagati o il ritardo accumulato), ma anche come tale inadempimento incida sul rapporto contrattuale complessivo e sull'interesse del locatore.
In questo caso, la reiterata inadempienza della conduttrice ha minato il sinallagma contrattuale, giustificando la risoluzione del contratto.
Il motivo va disatteso.
Sul terzo motivo di appello.
La società appellante si duole della mancata valutazione da parte del giudice di prime cure, dell'asserito inadempimento da parte della di garantire l'idoneità dei locali locati nonché dell'omessa Pt_2 valutazione della relazione del C.t.u, depositata nel procedimento di
Atp intercorso tra le stesse parti;
tale documento veniva allegata dalla solo con le memorie conclusionali per Parte_1
l'udienza di discussione del 15.07.2021 e sull'eccezioni di tardività dell' la rinunciava al deposito. Pt_2 Parte_1
La domanda va quindi, ex art. 345 c.p.c., ritenuta inammissibile perché domanda nuova ed il motivo va disatteso.
L'appello è parzialmente fondato e deve essere parzialmente accolto con la condanna della a favore dell' Parte_1 Parte_2 della minore somma di € 16.865,40 oltre interessi legali dalla pubblica-zione della sentenza di primo grado rispetto a quella precedentemente indicata nella sentenza gravata di € 75.052,24.
Osserva il Collegio che, in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata, occorre provvedere alla diversa attribuzione delle spese di lite in quanto il relativo onere deve essere attribuito e pag. 11/13 ripartito in relazione all'esito complessivo della lite e non in base al singolo grado.
Atteso il parziale accoglimento dell'appello ed in ogni caso la maggiore soccombenza della in atti, la Corte Parte_1 ritiene di compensare per 1/3 le spese di lite con la condanna delle appellanti dei residui 2/3 a favore della come in atti. Parte_2
Le spese di questo grado sono liquidate secondo il DM 147/22, il valore della causa €.75.000,00, gli scritti difensivi, la non particolare complessità della questione giuridica trattata, per l'intero in €
7.440,00 (fase studio € 2.977,00, fase introduttiva €. 1.911,00, fase decisionale € 2.552,00) oltre € 150,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A.; non va riconosciuta la voce del compenso relativa alla fase istruttoria in appello (diversamente dal primo grado) in quanto alla prima udienza è seguita quella di precisazione delle conclusioni e non è stata resa alcuna effettiva attività istruttoria ( Cass. n. 25664/2025).
Le spese di primo grado, attesa la mancata impugnativa, sono confermate, come liquidate dal Tribunale, per l'intero in € 7.500,00, oltre il 15% per spese generali IVA e C.P.A. con la condanna della parte appellante al pagamento a favore della Parte_2

P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da in atti, nei confronti di Parte_1 [...]
avverso la sentenza del Tribunale di Velletri n. Parte_2
1383/2021 così provvede:
1) In parziale riforma della gravata sentenza ed in parziale accoglimento dell'appello condanna la in Parte_1 atti, al pagamento a favore della in atti, della Parte_2 somma di 16.865,40 oltre interessi legali dalla pubblicazione della sentenza di primo grado;

pag. 12/13 2) Dichiara la compensazione di un terzo delle spese di lite per entrambi i gradi del giudizio.
3) Per l'effetto condanna la appellante, al Parte_1 pagamento, in favore della in atti, dei due terzi Parte_2 delle spese del doppio grado del giudizio. Quelle del presente grado del giudizio, liquidate in € 7.440,00, oltre € 150,00 per spese ed il 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;
quelle del primo grado liquidate in €
7.500,00 , oltre € 150,00 per spese ed il 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data
08/10/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
pag. 13/13