REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona dei magistrati:
dott.ssa LE LL Presidente/rel.
dott.ssa Onorato Maria Teresa Consigliere
dott.ssa Paola Martorana Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G. 1646/2023, riservata in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., come modificato dall'art.3, comma 19, lett. b), del Dlgs. n. 149/2022 all'udienza del 18.6.2025, celebrata in forma cartolare ai sensi dell'art. 127 ter cpc e vertente
TRA
in persona del legale Parte_1
rappresentante p.t. sig. (c.f. ) rappresentata e Parte_1 C.F._1
difesa dall'avv. Buondonno Annalisa (c.f. ), presso il cui studio C.F._2 elettivamente domicilia in Castellammare di Stabia alla trav. Fondo d'Orto n. 60;
Pec: Email_1
APPELLANTE/appellata incidentale
CONTRO (c.f. ) rappresentato e difeso dall'Avv. CP_1 CodiceFiscale_3
Troiano Raffaele (c.f. ), presso il cui studio elettivamente domicilia CodiceFiscale_4
in Boscoreale, alla via Vittorio Emanuele n.41;
Pec: Email_2
APPELLATO/appellante incidentale
OSSERVATO
IN FATTO

1. Con ordinanza n. 960/2023, pubblicata e comunicata a mezzo pec in data 07/03/2023, il Tribunale di Torre Annunziata: accoglieva la domanda di e, per l'effetto, CP_1 dichiarava che la resistente “ , in persona del l.r.p.t., occupava sine Parte_1
titulo l'immobile del ricorrente sito in Castellammare di Stabia (NA) alla CP_1 via Cosenza n. 40; ordinava alla resistente l'immediato rilascio del detto immobile, libero da persone e/o vuoto da cose, in favore della parte ricorrente;
rigettava la domanda di condanna generica al risarcimento dei danni avanzata dal ricorrente e quella di restituzione dei canoni corrisposti formulata ( in via subordinata) dalla società resistente;
condannava la resistente al pagamento delle spese di giudizio che liquidava in complessivi euro 1.200,00 di cui euro
200,00 per spese ed euro 1.000,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge.

2. A fondamento del ricorso ex art. 702 bis cpc depositato l'11.1.2022, il aveva CP_1
dedotto: di essere proprietario dell'immobile sito in Castellammare di Stabia (NA) alla via
Cosenza n. 40, catastalmente identificato al foglio 6, part. 226, sub. 103, cat. C/1, rend. cat.
€ 1.312,01, giusta atto di divisione per notar rep.16250 del 18.05.1987; di aver Per_1
proposto precedente ricorso locatizio innanzi il tribunale oplontino, iscritto al RGN
1659/2020, con cui aveva chiesto la risoluzione per inadempimento della società conduttrice del contratto di locazione commerciale afferente detto immobile, stipulato in forma verbale a marzo 2010 per il canone mensile € 900,00 al mese, non corrisposto dalla società a decorrere dal settembre 2019, chiedendo il rilascio immediato del cespite e la condanna della resistente al pagamento della somma di euro 6400,00 a titolo di canoni insoluti, oltre le spese di causa;
che con sentenza n. 1874/2021 pubblicata il 27.9.2021, pronunciata nella contumacia della società resistente, passata in giudicato per difetto di impugnazione, il tribunale adito aveva rigettato la domanda sull'assunto della inesistenza giuridica del rapporto locatizio, ritenendo nello specifico nullo il contratto verbale di locazione, mai formalizzato per iscritto;
che la società resistente era rimasta nella detenzione dell'immobile sine titulo, senza nulla corrispondere dal lontano settembre 2019; che la mancata disponibilità del cespite aveva provocato – quantomeno dal predetto mese di settembre 2019
- un enorme pregiudizio patrimoniale per esso istante, da accertarsi nell'”an”, con condanna generica ex art. 278 c.p.c di controparte, riservando ad altro giudizio la quantificazione di tutti i pregiudizi patrimoniali subiti.

3. Nel costituirsi tempestivamente nel procedimento sommario in data 15.6.2022 per l'udienza del 27.6.2025, la società evocata in causa aveva chiesto, nel merito, il rigetto della domanda eccependo l'esistenza di un valido titolo di detenzione, costituito dal contratto di locazione del 19.1.1998 scritto e registrato, stipulato tra e CP_1 CP_2
precedente socio accomandatario e legale rappresentante della società e padre di
[...]
, attuale socio accomandatario, con la previsione di un canone mensile di £ Parte_1
800.000, rinnovatosi nel tempo, come dimostrato dalla documentazione allegata e ancora regolante il rapporto inter partes.

4. Il tribunale oplontino, a fondamento della decisione qui impugnata, con succinta motivazione, riteneva fondata la domanda di restituzione per occupazione sine titulo dell'immobile conteso avanzata dal “sia in virtù della sentenza di Questo Tribunale CP_1
n. 1874/202 passata in giudicato, che dell'insufficiente prova, di parte resistente, costituita dal contratto di locazione prodotto, recante data 19.1.1998”; respingeva, invece, la domanda attorea di condanna generica per i danni subiti dal ricorrente per mancanza di prova del pregiudizio subito;
rigettava, altresì, la domanda di restituzione dei canoni versati avanzata (in via subordinata) dalla società resistente “ in quanto tardiva”.

5. La predetta decisione è stata impugnata con appello principale dalla
[...]
e con appello incidentale da . Parte_1 CP_1

6. L'appello principale è affidato ai seguenti motivi: 1) nullità della decisione per violazione degli artt. 132 e 134 cpc in riferimento all'art. 702 cpc in quanto del tutto priva di motivazione, mancando l'esposizione dei fatti rilevanti della controversia ed attesa l'estrema concisione della motivazione in diritto, che renderebbe impossibile l'individuazione del thema decidendum e delle ragioni che fondano del dispositivo, in violazione del contraddittorio e del diritto di difesa della società; 2) violazione e falsa applicazione dell'art. 2909 c.c. non essendo estendibile il giudicato contenuto nella sentenza n.
1874/2021, afferente il diverso titolo contrattuale ivi dedotto ( contratto verbale di locazione di marzo 2010) al contratto del 19.1.1998, valido ed efficace, perché non caducato né risolto, e regolante il rapporto locativo inter partes avente ad oggetto l'immobile di causa;
3) nullità della sentenza per violazione del principio del contraddittorio e del diritto di difesa per aver il tribunale completamente ignorato le eccezioni preliminari sollevate dalla società di nullità del ricorso, per mancanza degli elementi essenziali, nonché per aver ritenuto tardiva la domanda di restituzione senza spiegarne le ragioni, pur essendosi essa resistente costituita tempestivamente nel processo sommario di cognizione.

7. Si è costituito tempestivamente in questo grado chiedendo il rigetto del CP_1 gravame per totale infondatezza sull'assunto della efficacia assorbente del giudicato circa l'inesistenza di un rapporto di locazione inter parte riferito all'immobile di causa e spiegando, a sua volta, appello incidentale volto alla riforma della decisione di rigetto della sua domanda di condanna generica al risarcimento dei danni, ricorrendo il pregiudizio in re ipsa, consistente nella protratta indisponibilità dell'immobile di sua proprietà senza pagamento di corrispettivo, nonché alla modifica della quantificazione delle spese processuali, liquidate dal primo giudice in misura incongrua rispetto al valore della controversia, da rideterminare nell'importo di € 5077,00 in luogo di € 1200,00.

8. Concessa la sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata, la causa
è stata trattenuta in decisione ai sensi del novellato art. 281 sexies cpc all'udienza del
18.6.2025, anticipata rispetto a quella originariamente fissata del 25.11.2025, e celebrata in forma cartolare ex art. 127 ter cpc.
OSSERVATO
IN DIRITTO
Preliminarmente, va dato atto della tempestività dell'impugnazione. Al riguardo, dall'esame degli atti risulta che: l'ordinanza n. 960/2023 è stata pubblicata e comunicata a mezzo pec in data 07/03/2023 e l'atto d'appello è stato notificato a mezzo pec in data 3/04/2023.
Ne deriva che il termine previsto dall'art. 702 quater cpc di trenta giorni è stato osservato.
Nel merito, l'appello principale è fondato dovendosi accogliere, in forza della ragione più liquida, il secondo motivo di gravame che denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 2909 c.c. in tema di giudicato.
Giova, al riguardo, osservare che il diritto al rilascio è eterodeterminato e può essere fatto valere tra gli stessi soggetti tutte le volte che, invariato il petitum, mutino i fatti che identifichino la causa petendi (cfr. Cass. Sentenza 4773/2001).
Con particolare riguardo alla richiesta di rilascio connessa ad una domanda di risoluzione per inadempimento del contratto locativo, come nella specie, quale fatto costitutivo dell'azione è da annoverarsi il titolo contrattuale dedotto in giudizio, costituente la fonte dei rispettivi diritti ed obblighi, la cui esistenza, validità e contenuto va prioritariamente verificato rispetto all'indagine circa l'adempimento o meno delle pattuizioni negoziali.
Ne consegue che l'accertamento negativo, con decisione irretrattabile resa in precedente giudizio, circa l'esistenza di un rapporto locativo per mancata stipulazione del contratto di locazione dedotto in quel giudizio non preclude, in un secondo processo, l'accertamento dell'esistenza e la validità di un diverso contratto di locazione inter partes, che non abbia formato oggetto di disamina nel primo giudizio.
Ciò posto, vale rilevare che nel pregresso processo celebratosi tra le stesse parti qui in contesa innanzi al tribunale oplontino ( iscritto al RGN 1659/2020) e conclusosi con la sentenza n. 1874/2021, passata in giudicato, era stata dedotta dal quale fonte CP_1 negoziale, un contratto verbale di locazione del marzo 2010 al canone mensile di € 900,00, contratto rispetto al quale la pronuncia giudiziale fa stato circa l'accertamento della mancanza di prova della stipulazione e, quindi, dell'inesistenza della fonte negoziale rispetto alla quale esaminare la domanda di risoluzione per inadempimento ivi azionata.
Di contro, detto accertamento negativo non può estendersi ad un titolo contrattuale del tutto diverso e non esaminato in quella sede, costituito dal precedente contratto di locazione, scritto e registrato, del 19.1.1998 al canone di £ 800.000, stipulato tra e CP_1
che nel presente giudizio la società appellante, rimasta contumace nella Controparte_2
causa locativa, ha dedotto quale titolo legittimante la sua detenzione qualifica, quale conduttore subentrante, per paralizzare la domanda di rilascio, depositando la scrittura privata che lo contiene, non disconosciuta dal né nella sottoscrizione né nel CP_1
contenuto, essendosi quest'ultimo limitato a metterne in dubbio la vigenza, sull'assunto della sua scadenza, senza tuttavia chiederne, in reconventio reconventionis, la cessazione ( con indicazione della data) e/o la declaratoria di risoluzione per mancata corresponsione del canone ivi stabilito.
Del contratto del 19.1.1998 la società appellante ha fornito la prova documentale, così come ne ha sufficientemente dimostrato il rinnovo e il suo subentro mediante produzione di copia della ricevuta del modello F23 di pagamento dell'imposta di registrazione per il rinnovo anno 2006 in data 26.1.2006, circostanze, peraltro, suffragate dal documento n. 3) depositato nel fascicolo di parte di in primo grado, avente ad oggetto una CP_1
dichiarazione resa da (socio accomandatario e legale rappresentante della Parte_1
società appellante) del seguente tenore letterale: “Dichiaro di consegnare nelle mani del
Sig. dell'unità immobiliare sita in Castellammare di Stabia ( Controparte_3
NA) , via G. Cosenza n. 40, il quale per ricevuta sottoscrive in calce il seguente atto, la somma di EURO 111,00 ( centoundici ) dovuta all'Agenzia delle Entrate quale importo corrispondente al 50% del corrispettivo del tributo annuo del canone di locazione. Tale cifra è stata calcolata in base alle norme attuali dì imposta, le quali prevedono il 2% dell'ammontare complessivo delle mensilità in un anno, quest'ultime equivalenti ad EURO
900,00 (novecento) cadauno”.
A fronte di detta prova documentale, la domanda di rilascio per occupazione senza titolo avanzata dal risulta del tutto infondata e va respinta, essendovi detenzione CP_1
qualificata fondata sul contratto di locazione del 19.1.1998, di cui non è stata chiesta la caducazione né in questo né nel pregresso giudizio.
Tale conclusione comporta l'assorbimento delle altre ragioni del gravame principale e rende superfluo, altresì, l'esame dell'appello incidentale, sia quanto alla domanda generica di risarcimento danni, dipendente da quella di rilascio qui respinta, sia in punto di liquidazione delle spese del primo grado, che, in ragione della riforma della pronuncia impugnata, vanno rideterminate per l'intero giudizio alla luce dell'esito complessivo della vicenda controversa.
A tal fine, in ragione della oggettiva opinabilità della questione controversa in ordine all'efficacia ed estensione oggettiva del giudicato e considerata, sotto il profilo sostanziale, la perdurante fruizione dell'immobile locato da parte della società appellante senza pagamento di corrispettivo, ricorrono gravi ragioni per compensare integralmente le spese del doppio grado tra le parti.


P.Q.M.


La Corte d'appello di Napoli, 2^ sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto dalla società e su quello Parte_1 incidentale formulato da avverso l'ordinanza emessa dal Tribunale di Torre CP_1
Annunziata n. 960/2023, pubblicata e comunicata a mezzo pec in data 07/03/2023, così provvede:

1- accoglie per quanto di ragione l'appello principale e, per l'effetto, in riforma della decisione impugnata, rigetta la domanda di restituzione per occupazione sine titulo proposta da;
CP_1

2- dichiara assorbito l'appello incidentale;

3- compensa integralmente le spese del doppio grado tra le parti.
Così deciso in Napoli, li 9.7.2025
Il presidente est.
Dott.ssa LE LL