REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

Il Tribunale ordinario di Roma, VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Maria Pasqualina Grauso, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 13928 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
(c.f. ), in persona Parte_1 P.IVA_1 del legale rappresentante pro tempore, quale società di gestione del Fondo immobiliare denominato “
[...]
”, Controparte_1 elettivamente domiciliata in Milano, via Francesco Melzi d'Eril, n. 27, presso lo studio dell'avvocato Paolo Marensi che lo rappresenta e difende;



- ricorrente -


CONTRO

(c.f. ); CP_2 C.F._1
- intimata contumace -
FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. Parte_1
– premesso di aver concesso in locazione con contratto
[...] stipulato in data 18 dicembre 2009 e regolarmente registrato ad Ines Fazzari,
1 l'immobile sito in Roma, via del Mar Rosso, n. 165, identificato al nuovo catasto edilizio urbano del Comune di Roma al foglio 1101, particella 196, subalterno 75; dedotto che con atto stipulato in data 9 maggio 2017,
[...]
per conto del Fondo immobiliare Parte_1 denominato Controparte_1
”, costituiva a titolo oneroso in
[...] favore della signora il diritto di abitazione vitalizio sull'unità CP_2 immobiliare già condotta in locazione nonché il posto auto scoperto sito al piano terra distinto con il n. 109 (identificato al catasto al foglio 1101, particella
196, subalterno 14), al prezzo di euro 16.041,78 da versarsi in 49 rate mensili, per complessivi 4 anni, aventi scadenza al giorno 5 di ogni mese a decorrere dal
5 luglio 2017 e fino al 5 luglio 2021, di cui le prime 48 dell'importo di euro
333,49 ciascuna e l'ultima di euro 34,26 con la pattuizione che l'eventuale mancato e/o intempestivo pagamento di uno o più dei ratei avrebbe comportato la risoluzione della costituzione del diritto di abitazione, ai sensi dell'art. 1456
c.c., con la caducazione immediata del diritto di abitazione costituito in favore del Beneficiario inadempiente, e con il conseguente obbligo del medesimo di procedere immediatamente alla riconsegna dell'unità immobiliare, con le relative pertinenze, in favore della parte concedente e/o aventi causa e che, poiché alla data del 13 febbraio 2024 non erano state pagate ben 22 rate relative al prezzo di acquisto del diritto di abitazione, con lettera raccomandata A.R. di pari data, la società comunicava ad l'intenzione Controparte_3 CP_2 di avvalersi della clausola risolutiva espressa prevista dall'articolo 3 dell'atto costitutivo del diritto reale di abitazione, la quale tuttavia non ha dato alcun riscontro – ha evocato in giudizio al fine di sentire accertare in via CP_2 principale la risoluzione ex art. 1456 c.c. per inadempimento della parte intimata dell'atto costitutivo di diritti di abitazione a titolo oneroso stipulato in data 9 maggio 2017, con ordine al competente conservatore dei registri immobiliari di procedere alla trascrizione della sentenza con esonero di ogni responsabilità ed in via subordinata ai sensi dell'art. 1453, comma 1, c.c. per inadempimento grave dell'intimata; in ogni caso condannarla al pronto ed immediato rilascio
2 alla piena e libera disponibilità di quale società di gestione Controparte_3 del Fondo - Fondo di CP_1 [...]
, dell'immobile e del posto auto e Controparte_1 al pagamento alla società dell'importo di euro 7.038,47, Controparte_3 oltre a interessi e rivalutazione monetaria e alla refusione delle spese e dei compensi professionali del presente giudizio.

2. Ines pur ritualmente evocata in giudizio, non si è costituita e, CP_2 pertanto, è stata dichiarata dichiarata contumace.

3. All'odierna udienza la causa è stata discussa e decisa ai sensi dell'art. 281- sexies c.p.c.

4. La domanda principale di risoluzione, ai sensi dell'art. 1456 c.c., del contratto di costituzione del diritto di abitazione deve essere rigettata.
Orbene, l'art. 3 del contratto stipulato in data 9 maggio 2017, n. 33.874 di rep. e n. 11.189 di racc., con firme autenticate dal dott. , con il quale Persona_1 la società per conto del Fondo Parte_1 immobiliare denominato CP_1 [...]
”, costituiva a Controparte_1 titolo oneroso in favore della signora il diritto di abitazione CP_2 vitalizio sull'unità immobiliare già condotta in locazione sita in Roma, via Mar
Rosso, n. 165, costituita dall'appartamento al primo piano della scala D, distinto al n. 6, identificata al nuovo catasto edilizio urbano del Comune di Roma, al foglio 1101, particella 196, subalterno 75, nonché dal posto auto scoperto sito al piano terra distinto con il n. 109, identificato al catasto al foglio 1101, particella
196, subalterno 14, prevedeva all'art. 3 la clausola risolutiva espressa in base alla quale “l'eventuale mancato e/o intempestivo pagamento di uno o più dei predetti ratei comporterà, comunque, la risoluzione della costituzione del diritto di abitazione di cui al presente atto, ai sensi dell'art. 1456 c.c., con la caducazione immediata del diritto di abitazione costituito in favore del
Beneficiario inadempiente, e con il conseguente obbligo del medesimo di procedere immediatamente alla riconsegna dell'unità immobiliare, con le relative pertinenze, in favore della Parte Concedente e/o aventi causa”.
3 ha pertanto inviato raccomandata in data 13.2.2024 ad Pt_1 CP_2 dichiarando di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 3 del contratto.
In atti, tuttavia, non vi è prova della ricezione della raccomandata da parte di con la conseguenza che non può essere accolta la domanda CP_2 principale di risoluzione del contratto per clausola risolutiva espressa. Né, ai fini della prova della predetta ricezione, può essere utilizzato il principio di non contestazione di cui all'art. 115, comma 1, c.p.c., stante la mancata costituzione in giudizio della parte intimata.

5. Cionondimeno, il mancato pagamento di svariate mensilità dei ratei costituisce senz'altro grave inadempimento del contratto di costituzione del diritto di abitazione.

5.1. Pertanto, con riferimento alla domanda subordinata di risoluzione del contratto per inadempimento grave dalla parte intimata, si rileva che nella fattispecie in esame, vertendosi in tema di adempimento contrattuale, parte attrice è tenuta soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata, restando, ai sensi dell'art. 1218 c.c., a carico della parte convenuta l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'effettivo e puntuale adempimento della prestazione (cfr. Cass. civ., sezioni unite, n. 13533/2001 e
Cass. civ. n. 341/2002).

5.2. Nel caso de quo, la parte ricorrente ha evaso l'onere della prova che le incombeva, producendo in giudizio il contratto di costituzione del diritto di abitazione stipulato tra le parti da cui si trae prova del titolo e della scadenza dell'obbligazione di pagamento di 49 ratei mensili di euro 333,49 i primi 48 e dell'importo di euro 34,26 l'ultimo; parte ricorrente ha altresì dedotto l'inadempimento integrale dei ratei di svariate mensilità (in particolare, nel numero di 22 al 13.2.2024, per l'importo complessivo di euro 7.038,47).

5.3. Parte intimata, dal canto suo, non ha dimostrato il pagamento di quanto richiesto, anzi si è disinteressata del giudizio, rimanendo contumace.

5.4. Ciò posto, in assenza della dimostrazione di fatti estintivi dell'obbligazione del pagamento dei ratei mensili, deve essere accolta la domanda di risoluzione
4 del contratto per inadempimento della parte intimata, dovendosi senz'altro ritenere di non scarsa importanza il mancato pagamento di oltre 22 mensilità, con conseguente risoluzione del contratto di costituzione di diritto di abitazione ai sensi degli articoli 1453 e 1455 del codice civile.

5.5. La risoluzione del contratto estingue il diritto di abitazione in capo alla signora con la conseguenza che parte intimata deve essere condannata CP_2 al rilascio nei confronti della ricorrente dell'immobile e del posto auto. Alla luce delle circostanze oggettive e soggettive della vicenda è congruo fissare per l'esecuzione del rilascio la data del 30.11.2025.

5.6. Deve altresì essere accolta la domanda di condanna di CP_2 all'importo di euro 7.038,47, da qualificarsi tuttavia non come risarcimento del danno da occupazione sine titulo dell'immobile, bensì a titolo di inadempimento dell'obbligazione del pagamento delle rate per la costituzione del diritto di abitazione vitalizio.
A detto importo devono altresì aggiungere gli interessi legali dalle singole mensilità al saldo.
Poiché la pretesa attorea ha natura di condanna all'adempimento di un debito di valuta e non di risarcimento del danno, deve escludersi la spettanza della rivalutazione monetaria, in assenza della prova del maggior danno.

6. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) dichiara risolto, per inadempimento della parte intimata il CP_2 contratto di costituzione del diritto di abitazione vitalizio sull'unità immobiliare sita in Roma, via del Mar Rosso, n. 165, identificato al nuovo catasto edilizio urbano del Comune di Roma al foglio 1101, particella 196, subalterno 75, e sul posto auto scoperto sito al piano terra distinto con il n. 109, identificato al catasto al foglio 1101, particella 196, subalterno 14;
2) ordina ad il rilascio delle sopraddette unità immobiliari in favore CP_2 di quale società di gestione del Parte_1
5 CP_1 Controparte_1
, fissandosi per il rilascio la data del
[...]
30.11.2025, oltre interessi legali dalle singole mensilità al saldo;

3) condanna a corrispondere in favore di CP_2 Parte_1
quale società di gestione del Fondo
[...] [...]
Controparte_1
, l'importo di euro 7.038,47 a titolo di 22 ratei mensili, oltre agli
[...] interessi legali dalle singole mensilità al saldo;

4) rigetta ogni altra domanda;

5) condanna a rifondere in favore di CP_2 Parte_1
quale società di gestione del Fondo
[...] [...]
, Controparte_1 le spese del presente giudizio, che liquida in euro 1.700, oltre 15% per rimborso forfettario spese generali, iva e cpa come per legge.
Roma, 29.10.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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