N. R.G. 741/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Napoli
sezione terza civile composta da:
Dott. Giulio Cataldi Presidente
Dott. Michele Caccese Consigliere
Dott.ssa Maria Casaregola Consigliere rel. ed est.
all'esito della camera di consiglio ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 741/2020 R.G. promossa da
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Fabio Gennarione (C.F.: ) per procura allegata all'atto di citazione in C.F._2
appello
- APPELLANTE -
CONTRO
( ), (C.F.: Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
), (C.F.: ) E C.F._4 Parte_2 C.F._5 [...]
(C.F.: ), quali eredi di (c.f.: Parte_3 C.F._6 Persona_1
), rappresentati e difesi dall'Avv. Carlo D'Amico (C.F.: C.F._7
per procura allegata alla comparsa di costituzione in appello C.F._8 (C.F.: ) CP_3 CodiceFiscale_9
- APPELLATI -
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 3261/2019 del Tribunale di S. Maria Capua Vetere
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1. Il giudizio di primo grado.
conveniva davanti al Tribunale di S. Maria Capua Vetere, Parte_1 Persona_1
esponendo che: in data 24.11.2004 aveva stipulato con un contratto preliminare di CP_3
compravendita avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Caserta al Viale Beneduce n. 18, già n.
24, distinta in catasto al f. 43, p.lla 5033, sub 36, z.c. 1, cat. A/3, cl. 1, vani 6,5, versando la somma di euro 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
in data 10.5.2005 aveva concluso con Per_1
altro preliminare di vendita, relativo sempre al medesimo immobile, per il prezzo di euro
[...]
170.000,00, versando l'ulteriore somma di euro 5.000,00 quale caparra confirmatoria, con l'impegno a stipulare il contratto definitivo entro il 17.5.2005, salvo impegni inderogabili del notaio
; esso istante aveva immediatamente richiesto la concessione di un mutuo ma, a causa della Per_2
documentazione incompleta ed errata fornita da controparte, non era stato possibile stipulare il contratto definitivo entro la data fissata, poi prorogata al 25.5.2005; vano era stato il tentativo di definire bonariamente la vicenda.
Concludeva, pertanto, chiedendo che entrambi i contratti preliminari fossero dichiarati risolti per inadempimento del convenuto, con conseguente sua condanna alla restituzione della somma di euro
20.000,00, pari al doppio di quanto versato da esso istante a titolo di caparra confirmatoria. Vinte le spese, da distrarsi.
, costituendosi, preliminarmente chiedeva di essere autorizzato a chiamare in Persona_1
causa , con cui l'attore aveva stipulato il contratto del 24.11.2004, evidenziando CP_3
che, in ogni caso, quest'ultimo era stato risolto in via stragiudiziale per inadempimento di controparte, che nel termine di giorni novanta dalla stipula non aveva indicato il notaio incaricato della stipula del contratto definitivo.
Nel merito, deduceva l'inadempimento dell'attore che, presentandosi davanti al notaio Per_2
accompagnato da una consulente di aveva dichiarato di non poter procedere alla CP_4
conclusione del definitivo, senza fornire giustificazioni al riguardo, pur non sussistendo seri impedimenti alla stipula della compravendita,
Pertanto, concludeva chiedendo: in via principale, di rigettare l'avversa domanda, dichiarando che il contratto preliminare del 10.5.2005 non era stato eseguito per inadempimento dell'attore, con conseguente legittimità del recesso esercitato da esso concludente e diritto alla ritenzione della somma ricevuta;
in subordine, per la restituzione della sola quota di caparra ricevuta con il preliminare del 10.5.2005; in via estremamente subordinata, nell'ipotesi in cui fosse stato condannato alla restituzione anche della caparra versata in occasione del preliminare del
24.11.2004, chiedeva che fosse condannato a rimborsarlo. Vinte le spese. CP_3
Autorizzata la chiamata in causa, si costituiva chiedendo il rigetto della domanda. CP_3
Concessi i termini ex art. 183 comma 6 c.p.c., istruita la causa, il giudizio veniva dichiarato interrotto per effetto del decesso di e riassunto nei confronti degli eredi. Persona_1
Si costituivano gli eredi , , e Controparte_1 Controparte_2 Parte_2 Parte_3
riportandosi alle conclusioni già rassegnate dal proprio dante causa.
Con sentenza n. 3261 depositata il 16.12.2019 il Tribunale così statuiva: “a) Rigetta la domanda;
b)
dichiara risolto il contratto per grave inadempimento di parte attrice, il contratto preliminare del
10/5/2005 con il diritto della parte convenuta eredi di di ritenere la somma Persona_1
versata dall'attore a titolo di caparra confirmatoria;
c) Condanna l'attore al pagamento delle
spese processuali che liquida in euro 4.835 oltre spese generali, cpa ed iva come per legge in
favore dell'avv. Carlo D'Amico antistatario. d) Compensa per il resto le spese del giudizio.” Il primo giudice perveniva al suddetto esito motivando, in estrema sintesi, che il documento datato
24.11.2004 integrava un contratto preliminare di vendita, che si era risolto alla data dell'8.3.2005
atteso che aveva comunicato, per mezzo di lettera raccomandata, di recedere da CP_3
esso, essendo trascorso il termine ultimo per la stipula del definitivo;
quanto al contratto del
10.5.2005, mancava una clausola che subordinasse i suoi effetti all'erogazione del mutuo bancario a favore dell'attore, sicché sul convenuto non gravava uno specifico dovere di collaborazione al fine di consentire al primo di concludere positivamente la pratica con la banca;
ebbene, poiché la mancata stipula del contratto definitivo andava addebitata all'attore, il contratto preliminare doveva essere dichiarato risolto per grave inadempimento di quest'ultimo, con conseguente diritto del convenuto di ritenere la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.
Le spese seguivano la soccombenza.
§ 2. Il giudizio d'appello.
Con atto notificato il 20.2.2020 ed iscritto a ruolo il 25.2.2020, proponeva Parte_1
gravame avverso la suddetta pronuncia, notificata il 28.1.2020, affidandolo ai motivi che saranno di seguito esaminati e chiedendo, in sua riforma, l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in primo grado, con condanna di controparte al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio, da distrarsi in favore del difensore ex art. 93 c.p.c.
, e costituendosi, Controparte_1 Controparte_2 Parte_2 Parte_3
chiedevano, in via preliminare, di dichiarare il gravame inammissibile ex art. 342 c.p.c. e, nel merito, di rigettarlo, con vittoria delle spese del doppio grado e clausola di attribuzione.
Con provvedimento della Presidente della Corte in data 30.12.2024, la causa, assegnata alla settima sezione civile, veniva trasmessa alla terza sezione civile, siccome rientrante nell'arretrato rilevante ai fini del raggiungimento degli obiettivi del P.N.R.R. Disposta la trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., precisate le conclusioni, con ordinanza comunicata in data 14.3.2025 la causa veniva trattenuta in decisione, con concessione dei termini di giorni sessanta per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni venti per le note di replica.
§ 3. Questione preliminare.
Va dichiarata la contumacia di , che non si è costituito nel presente giudizio CP_3
malgrado la rituale notifica dell'atto di citazione in appello, effettuata in data 20.2.2020 all'indirizzo p.e.c. dell'Avv. Mirella Corvino, suo difensore nel giudizio di primo grado.
§ 4. Analisi dei motivi di appello.
Con l'unico motivo di gravame sono state articolate due censure, relative all'errore commesso dal primo giudice nel ritenere risolti entrambi i contratti.
Precisamente, con la prima l'appellante ha dedotto che il Tribunale aveva errato nel ritenere risolto il contratto del 24.11.2004 per inadempimento di esso - che non avrebbe stipulato l'atto di Parte_1
trasferimento della proprietà dell'immobile entro il termine di giorni novanta - in quanto il suddetto contratto era stato sostituito da quello del 10.5.2005, tant'è che la caparra ad esso inerente era stata imputata come caparra confirmatoria del secondo preliminare;
conseguentemente, non poteva configurarsi l'inadempimento affermato dal decidente.
Con la seconda censura la difesa di ha dedotto che, malgrado il tenore testuale Parte_1
dell'art. 5 del contratto preliminare del 10.5.2005, il giudice di prime cure non aveva considerato che le parti avevano subordinato l'acquisto dell'immobile alla concessione del mutuo ipotecario,
che non era stato erogato a causa della mancata consegna del certificato di residenza storico di
, necessario al fine di dimostrare che non si trattava dell'omonimo su cui gravava Persona_1
un protesto.
La prima doglianza è infondata, non potendosi ritenere che il contratto preliminare datato
24.11.2004 sia stato sostituito da quello del 10.5.2005, stante la diversità sia della parte promittente venditrice che del corrispettivo convenuto e l'avvenuta risoluzione stragiudiziale del primo: invero, il contratto del 24.11.2004 è stato stipulato per il prezzo di euro 160.000,00 da , CP_3
quale “venditore” (in ogni caso, sulla natura giuridica del contratto è calato il giudicato per mancata impugnazione), il quale con la comunicazione di cui alla lettera raccomandata ricevuta l'11.3.2005
ha dichiarato di ritenersi “libero da ogni impegno”, essendo decorso il termine ultimo per la stipula dell'atto notarile di vendita;
per converso, il contratto del 10.5.2005 è stato concluso da Per_1
per il prezzo di euro 170.000,00 e la circostanza che sia stata qualificata quale caparra
[...]
confirmatoria la somma di euro 5.000,00 già versata il 24.11.2004 non è sufficiente a far ritenere che detto contratto abbia sostituito quello concluso a diverse condizioni da altri, non essendo state nemmeno menzionate le pregresse vicende negoziali inerenti il medesimo immobile.
Parimenti priva di fondamento è la seconda doglianza, in quanto manca una clausola condizionante l'efficacia del contratto all'erogazione del mutuo necessario a fornire la provvista per il pagamento del prezzo. Invero, contrariamente a quanto assume l'appellante, l'art. 5 del regolamento negoziale stabilisce che la somma residua di euro 160.000 verrà pagata “contestualmente alla stipula dell'atto definitivo, con il ricavato del mutuo ipotecario che la parte promittente acquirente andrà a contrarre con la banca”, senza subordinare gli effetti del contratto all'effettiva concessione del mutuo.
In conclusione, l'appello va rigettato.
§ 5. Le spese di lite.
Il governo delle spese del presente giudizio segue il principio della soccombenza di cui all'art. 91
comma 1 c.p.c. e la relativa liquidazione va compiuta come in dispositivo, applicando i parametri medi previsti dal D.M. 147/2022 per le cause di valore compreso tra euro 52.000,01 ed euro
260.000,00, tranne che per la fase istruttoria, per la quale si ritengono congrui quelli minimi atteso che nelle note scritte in sostituzione dell'udienza ex art. 350 c.p.c. è stato chiesto un mero rinvio per la precisazione delle conclusioni.
Va disposta la distrazione a favore del difensore degli appellati costituiti, che ne ha fatto richiesta. Va dato atto in dispositivo della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater
D.P.R. 115/2002, come modificato dall'art. 1 comma 17 L. 228/2012, per il pagamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposizione del gravame.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Napoli – III Sezione civile – nella composizione collegiale in epigrafe,
definitivamente pronunziando, così decide:
a) dichiara la contumacia di;
CP_3
b) rigetta l'appello;
c) condanna l'appellante, al pagamento, in favore di controparte, delle spese di lite liquidate in euro
12.154,00 per compensi, oltre rimborso spese generali al 15%, c.p.a. ed i.v.a., con attribuzione all'Avv. Carlo D'Amico;
d) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la proposizione dell'appello.
Napoli, 11.9.2025
Il Consigliere rel. ed est. Il Presidente
Dott.ssa Maria Casaregola Dott. Giulio Cataldi