REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA
Sezione Civile

Il Collegio, riunito in camera di consiglio e composto dai signori dr. Roberto Rezzonico Presidente dr. Emanuele De Gregorio Consigliere dr. Giovanni Battiato Giudice ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n.297/2022 R.G. cont., concernente l'impugnazione della sentenza n.567/2022 resa dal Tribunale di Enna il 26.7.2022 e depositata in data 8.8.2022, avente ad oggetto recesso contratto preliminare di vendita
vertente tra

, nata a [...] il [...] c.f Parte_1
, rappresentata e difesa dall'avv. Gugliara Gaetano per procura in C.F._1
atti ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Aidone via Abate Scovazzo 33
- appellante - contro

, nata a [...] il [...] c.f. , Controparte_1 C.F._2 rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Leandro Alberghina per procura in atti, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Catania viale Jonio 30
- appellata -
All'udienza del 30.1.2025, disposta la sostituzione della stessa col deposito di note scritte ex art.127 ter c.p.c., attese le disposizioni che in tal modo consentono lo svolgimento delle udienze civili ove non richiesta la presenza di soggetti diversi dai difensori, l'appellante ha precisato le conclusioni come dal proprio atto introduttivo. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 28.9.2019, conveniva Parte_1 CP_1
avanti il Tribunale di Enna, chiedendo dichiararsi legittimo il proprio recesso dal
[...]
contratto preliminare di vendita stipulato l'11.9.2014 con la convenuta, avente ad oggetto il compendio immobiliare di proprietà attorea sito in Piazza Armerina, consistente nel tratto di terreno con annesso fabbricato, rispettivamente censiti al foglio 215 nel C.T. con la particella 51 e nel C.F. con la particella 273.
Esponeva di esercitare il recesso per inadempimento della promissaria acquirente,
chiedendo statuirsi il diritto alla ritenzione della somma di €5.000/00 ricevuta a titolo di caparra, con condanna della convenuta alla restituzione dell'immobile nel cui possesso era stata immessa al momento della sottoscrizione del preliminare, oltre al risarcimento del danno per mancata percezione della fruttificazione dall'11.9.2014 sino alla data di rilascio (indicata nella misura di € 240/00 al mese, come da relazione di parte), oltre alle spese e ai compensi per l'attività stragiudiziale svolta, nonché quelli di causa.
Precisava che aveva informato la promissaria acquirente che sull'immobile gravavano due iscrizioni ipotecarie e che i manufatti pertinenziali (garage e legnaia) erano abusivi, ma dopo l'avvenuta cancellazione dei gravami ipotecari e la comunicazione di voler procedere alla demolizione dei manufatti abusivi, la non aveva consentito l'accesso CP_1
all'attrice per provvedervi, rendendosi inadempiente alla buona fede contrattuale.
Istruita la causa con la documentazione allegata e le prove orali, con sentenza n.567/2022
il Tribunale di Enna dichiarava legittimo il recesso dell'attrice, con condanna della convenuta all'immediato rilascio dell'immobile e al pagamento delle Controparte_1
spese di giudizio, col diritto dell'attrice a trattenere la somma di € 5.000/00 ricevuta,
argomentando che “trattandosi nella specie di caparra confirmatoria prevista nel
preliminare de quo e posto che l'attrice ha optato nel presente giudizio per l'esercizio del recesso, alla richiesta di ritenzione della caparra non può aggiungersi la domanda di
risarcimento del danno per la mancata fruttificazione dell'immobile”.
Con atto di citazione ritualmente notificato, propone appello , Parte_1
deducendo l'erroneità della statuizione del primo Giudice, per i motivi appresso riassunti:
ERRONEO RIGETTO DELLA DOMANDA DI CONDANNA DELLA CONVENUTA A PAGARE LA FRUTTICAZIONE
Il principio dettato dalla giurisprudenza è opposto a quello erroneamente ritenuto dal Tribunale, in quanto il danno da illegittima occupazione dell'immobile, discendendo da un distinto fatto illecito costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente venditore, legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento.
A tale proposito, a mezzo della consulenza tecnica del geom. del 15.10.2018 (prodotta in uno all'atto di citazione Controparte_2
come doc.13, con allegate quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate), il valore locativo per il periodo che andava dal secondo semestre 2014 al 2018 veniva determinato mensilmente in €210,00 per il fabbricato e in € 30,00 per il terreno, quindi in complessivi € 240,00 al mese.

ERRONEO RIGETTO DELLA DOMANDA DI CONDANNA DELLA CONVENUTA AL PAGAMENTO DELLE SPESE PER L'ATTIVITA'
STRAGIUDIZIALE ANTE CAUSAM
Non è revocabile in dubbio che a carico della convenuta andavano poste anche le spese e i compensi per l'attività stragiudiziale ante causam (pareri orali, ricerca documentazione catastale e ipotecaria, redazione di numerose lettere di diffide), compensi che l'attrice quantifica in € 1.200/00, oltre accessori.
Con comparsa del 9.1.2023 si costituisce , chiedendo il rigetto Controparte_1
dell'infondato gravame per i motivi già espressi dal Tribunale.
Con note scritte del 12.10.2023, l'appellante dichiara che “la convenuta ha rilasciato
l'immobile in data 30.9.2022, come da verbale dell'UNEP del Tribunale di Enna rilascio-
immissione in possesso in favore di del 30.09.2022, Parte_1
evidenziando che detto atto è sorto dopo l'avvenuta notifica dell'atto di appello del
29.09.2022. Alla luce di tale avvenuto rilascio, la domanda attorea ad aver pagata la fruttificazione, va
precisata temporalmente dall'11.09.2014 (data della dazione del possesso in favore di
) al 30.09.2022 (data rilascio), cioè di otto anni e mesi 1, pari a 97 mesi. Controparte_1
Detta fruttificazione va, quindi, quantificata in complessivi € 23.280,00 (mesi 97 x €
240,00)”.
Disposta la trattazione scritta ex art.127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 30.1.2025, le parti depositano proprie note concludendo come dai rispettivi atti introduttivi, quindi la causa viene trattenuta in decisione, concessi i termini per le difese finali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è in parte fondato, nei limiti e per i motivi appresso espressi.
Quanto oggetto di giudizio attiene una scrittura privata datata 11.9.2014 (all.1 del fascicolo di parte attrice all'atto di iscrizione a ruolo della causa), a mezzo la quale Parte_1
prometteva di vendere a “l'immobile sito in Piazza Armerina”
[...] Controparte_1
composto da “tratto di terreno, con insistente fabbricato composto di quattro vani catastali
a piano terra, sito in contrada Camemi, della superficie catastale di arre 39,13, confinante
con proprietà , con proprietà e con stradella”, rispettivamente Controparte_3 Per_1
censiti nel Catasto Terreni del Comune di Piazza Armerina al foglio 215 particella 51
uliveto 3^ are 39.13 r.d. € 9,09 e r.a. 6,06 (il terreno) e, nello stesso foglio 215, nel Catasto
Fabbricati con la particella 273 cat. A/3 classe 1^ vani 4 contrada Camemi piano T r.c. €
136,34 (l'abitazione).
Con la medesima scrittura, all'art.4 le parti pattuivano che “il prezzo della futura vendita è
stato fin da ora, di comune accordo tra le parti, convenuto a corpo nella complessiva
somma di euro 40.000,00”, di cui “quanto a euro 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria
vengono pagate ora stesso dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice, che allo stesso titolo le riceve e rilascia ampia e liberatoria quietanza”, altresì
pattuendosi che “la piena proprietà e il possesso giuridico dell'immobile oggetto della
presente scrittura privata verranno trasferiti al momento della stipula del contratto definitivo
di vendita, mentre il possesso materiale viene trasferito oggi stesso”.
Premesso che l'avvenuto recesso dal contratto per inadempienza della convenuta è
circostanza coperta dal giudicato, venendo alla trattazione del primo motivo di gravame con riferimento al mancato godimento dell'immobile, la definitiva risoluzione del contratto fa sorgere una occupazione senza titolo che genera un risarcimento danni a far data dalla sottoscrizione con consegna del possesso materiale dell'11.9.2014.
Nel senso dell'autonomo diritto risarcitorio spettante alla parte promittente venditrice adempiente, in addizione al diritto di trattenere la caparra ricevuta, si è più volte espressa la Suprema Corte (in questo senso, ex multis, cfr. sent. n.19403/2016), secondo cui “La
somma di denaro che, all'atto della conclusione di un contratto preliminare di
compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di
caparra confirmatoria, in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento,
assolve la funzione di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del
prezzo, mentre il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al
promissario, discendendo da un distinto fatto illecito costituito dal mancato rilascio del
bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest'ultimo a richiedere un
autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a
recedere dal contratto e ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario
acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità' di occupazione dalla data di
immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione,
attesa l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti” (nello stesso senso, cfr. Cass.
nn.9367/12 e 3704/88). Il danno subito dal proprietario è in re ipsa, discendendo dalla perdita della disponibilità del bene e dall'impossibilità di conseguire l'utilità ricavabile dallo stesso in relazione alla sua normale natura fruttifera;
per l'effetto, la determinazione del risarcimento può essere operata sulla base di elementi presuntivi con riferimento al c.d. danno figurativo e, quindi,
con riguardo al valore locativo del “bene usurpato”.
Sul punto, in effetti parte attrice ebbe a formularne espressa domanda, producendo una relazione estimativa del CTP geom. ancorata alle quotazioni immobiliari Controparte_2
pubblicati dall'Agenzia delle Entrate, riferite a terreni e fabbricati similari (v. all.13 all'atto di iscrizione della causa a ruolo), poi richiedendo nella memoria dell'art.183 co.6 n.2 c.p.c.
ammettersi subordinatamente una C.T.U. al fine di quantificare il danno subito a seguito della occupazione abusiva sine titulo, posta in essere dalla convenuta fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile.
Con note scritte del 12.10.2023 nel giudizio di appello, l'appellante ha allegato che la convenuta ha rilasciato l'immobile in data 30.9.2022, come da verbale di rilascio dell'UNEP del Tribunale di Enna, precisando che la domanda attorea della fruttificazione va temporalmente individuata dall'11.9.2014 (data della dazione del possesso) al
30.9.2022 (data del rilascio), quantificandola in complessivi € 23.280,00 (mesi 97 x €
240,00), secondo la relazione di stima prodotta.
In relazione a tale quantificazione, la convenuta non ha assolto all'onere di contestare specificamente il quantum ed i criteri estimativi adottati dall'attrice (peraltro congrui alle allegate quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate), nonostante l'onere di farlo anche quando contesti in radice la sussistenza del credito (in questo senso, tra le altre,
vedi Cass. 1° dicembre 2021 n.37788).
Infatti, l'art.115 co.1 c.p.c. stabilisce che “salvi i casi previsti dalla legge, il Giudice deve
porre a fondamento della decisione i fatti non specificamente contestati dalla parte costituita”, implicando l'onere di contestazione specifica e di prendere posizione su ciascun fatto allegato, contestandolo in maniera puntuale e non generica, in coerenza al principio di leale collaborazione processuale.
Pertanto, per quanto sostenesse la tesi difensiva ritenuta infondata, parte convenuta aveva comunque l'onere di contestare l'esattezza dei dettagliati conteggi effettuati dall'attrice e, in mancanza, va accordata la somma indicata di € 240/00 x mese senza necessità di una consulenza d'ufficio, riconoscendosene diritto a far data dall'11.9.2014
fino all'effettiva riconsegna dell'immobile nella detenzione della proprietaria – promittente venditrice del 30.9.2022.
Sull'ontologia di questo danno cfr. Cass. n. 24510/11, secondo la quale “Il promissario
acquirente di un immobile, che, immesso nel possesso all'atto della firma del preliminare,
si renda inadempiente per l'obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e
provochi la risoluzione del contratto preliminare, e' tenuto al risarcimento del danno in
favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimità originaria del possesso
viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l'occupazione dell'immobile si
configuri come “sine titulo”. Ne consegue che tali danni, originati dal lucro cessante per il
danneggiato che non ha potuto trarre frutti ne' dal pagamento del prezzo ne' dal
godimento dell'immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con
riferimento all'intera durata dell'occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda
giudiziale di risoluzione contrattuale”.
Invece, con riferimento al secondo motivo di gravame, circa la richiesta risarcitoria inerente le spese inutilmente sostenute dall'attrice ante causam, correttamente il Tribunale
ha argomentato che la caparra assolve alla funzione di liquidazione anticipata del danno,
derivante dal recesso cui l'attore è stato costretto a seguito dell'inadempimento della controparte;
per l'effetto la caparra rappresenta una determinazione forfettaria del risarcimento, configurandosi come limite convenzionalmente stabilito alla pretesa risarcitoria della parte non inadempiente.
In conclusione, secondo il percorso logico-giuridico in cui deve correttamente sussumersi la fattispecie del giudizio, il gravame deve essere parzialmente accolto come in parte motiva.
In ragione della soccombenza, devono porsi a carico dell'appellata le Controparte_1
spese del giudizio ex art.91 c.p.c., che si liquidano come in dispositivo secondo il vigente
D.M. n.147/2022 avuto riguardo allo scaglione dl valore della causa tra € 5.201/00 ed €
26.000/00, però compensate per un terzo a ragione dell'accoglimento solo parziale.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Caltanissetta, sezione civile, non definitivamente pronunciando nella causa civile in grado di appello iscritta al n.297/2022 R.G. cont., in parziale riforma della sentenza n.567/2022 resa dal Tribunale di Enna il 26.7.2022 e depositata in data
8.8.2022, condanna a corrispondere a il Controparte_1 Parte_1
risarcimento del danno subito dalla stessa, a seguito della occupazione sine titulo posta in essere dall'11.9.2014 fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile in data 30.9.2022,
quantificato in € 240/00 per mese oltre interessi di legge dalla maturazione della singola mensilità all'effettivo soddisfo.
Conferma nel resto la sentenza gravata.
Condanna al pagamento delle spese in favore dell'appellante Controparte_1 [...]
, che liquida in € 1.984/00, oltre 15% per rimborso forfetario spese, € Parte_1
382/50 per spese, C.P.A. e I.V.A. se dovute, che compensa per un terzo.
Così deciso in Caltanissetta, nella camera di consiglio del 7 maggio 2025.
Il Giudice ausiliario relatore Il Presidente
(dr. Giovanni Battiato) (dr. Roberto Rezzonico)