REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati:
dott. Franco Petrolati Presidente
dott.ssa Assunta Marini Consigliere
dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 7093/2018 vertente tra le seguenti parti
TRA
(C.F.: ), con l'avv. MARIO Parte_1 C.F._1
MENGHINI e CARLO VALENZA.
Appellante
E
(C.F./P.IVA: ), in persona Controparte_1 P.IVA_1
dell'Amministratore Unico e Legale Rappresentante pro tempore, con l'avv. IVAN
ANSELMI.
Appellato CONCLUSIONI: come da note in sostituzione dell'udienza del 13 dicembre 2023 ex art. 127 ter cod. proc. civ.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- ha proposto appello avverso la sentenza n.18684/2018 Parte_1
con cui il Tribunale ordinario di Roma ha dichiarato risolto il contratto di locazione per grave inadempimento, condannandolo al pagamento in favore della
[...]
dei canoni rimasti inevasi per €70.200,00 oltre ai ratei maturati e Controparte_1
maturandi fino al rilascio ed interessi legali dalle singole scadenze al saldo. Ha, inoltre, condannato al rilascio dell'immobile situato in Roma, Via di Vigna Parte_1
Murata n. 1, pal.C, int. 2 fissando l'esecuzione al 2.11.2018 e al rimborso, in favore della parte ricorrente, delle spese sostenute per lo stesso giudizio.
2.- I fatti di causa sono così riportati nella sentenza: «Con atto di intimazione ritualmente notificato in data 24.3.2017 il ricorrente, premesso di essere proprietario del complesso immobiliare situato in Roma, Via Vigna Murata n. 1, pal. C, int. 2, concesso in locazione al convenuto in virtù di regolare contratto inter partes in data
1.9.2004, registrato in data 22.9.2004 al n.102904, che si era reso moroso nel pagamento del canone pattuito dal mese di gennaio 2015 per €70.200,00, – canone mensile pari ad €2.600,00 -, ha intimato sfratto per morosità, contestualmente citandolo per la convalida.
Si costituiva il convenuto, che depositava comparsa di costituzione e proponeva opposizione per i motivi dedotti in comparsa e chiedeva il rigetto delle avverse pretese sollevando problemi sulla agibilità del locale. In particolare, deduceva l'esistenza di un compromesso di vendita e la costituzione della società
[...]
per tramite di terze persone non volendo egli risultare nella procedura CP_1
di compravendita. Deduceva altresì che in data 4.9.2004 veniva sottoscritto un altro documento a garanzia del passaggio in capo al dell'immobile oggetto di Pt_1
giudizio, nel quale al convenuto veniva concessa la facoltà di esercitare una opzione per l'acquisto dell'immobile o l'acquisto, in alternativa, delle quote societarie della
. Aggiungeva che in data 22.9.2004 veniva sottoscritto altro Controparte_1 documento nel quale si dava atto della locazione in favore del che continuava, Pt_1
a suo dire, dietro le quinte, a gestire indirettamente le varie operazioni economiche.
Contestava l'esistenza di un rapporto di locazione, trattandosi di contratto fittizio, e chiedeva il rigetto delle avverse pretese chiedendone il rigetto».
3.- ha proposto appello per il seguente motivo: «Sulla Parte_1
erronea qualificazione del rapporto inter partes da parte del giudice di prime cure – sull'erronea valutazione della documentazione prodotta dall'Avv. Parte_1
.
[...]
Nella ricostruzione dei fatti fornita dall'appellante, il contratto di locazione in questione era volto unicamente a far figurare un provento patrimoniale fittizio per far ottenere un mutuo bancario per l'acquisto dell'immobile da parte della società odierna appellata. Detta società era stata costituita intestando fiduciariamente le quote ad amici e familiari del che, poi, avrebbero abusato della predetta Pt_1
intestazione fiduciaria, modificando i bilanci sociali, vendendo una parte dell'immobile a terzi e intimandogli lo sfratto per morosità. Le parti, dunque, non avrebbero posto in essere un contratto di locazione, ma una complessa operazione fiduciaria, in base alla quale il avrebbe abitato l'immobile, in attesa della Pt_1
retrocessione delle quote societarie della , di cui sarebbe stato Controparte_1
il reale gestore.
4.- La a chiesto dichiararsi, in via preliminare, Controparte_1
l'inammissibilità dell'appello e, nel merito, il suo rigetto, con condanna alla lite temeraria. L'appellante nega che sussistesse un rapporto fiduciario con il il Pt_1
quale, invece, aveva manifestato più volte l'intenzione di acquistare l'immobile che occupava acquistando un diritto di opzione con la scrittura privata del 4.9.2004 e, mutata la compagine sociale, nel 2013, diritto che, tuttavia, non avrebbe mai esercitato.
5.- L'appello, pur ammissibile in quanto è possibile evincere le censure mosse avverso la sentenza di primo grado, è tuttavia infondato. Premesso che il patto fiduciario dà luogo ad un assetto di rapporti sul piano obbligatorio in forza del quale il fiduciario è tenuto verso il fiduciante a tenere una certa condotta nell'esercizio del diritto fiduciariamente acquistato, ivi compreso il ritrasferimento del diritto al fiduciante o a un terzo e che, dunque, il trasferimento del bene in favore del fiduciario viene limitato dall'obbligo inter partes al ritrasferimento - in ciò esplicandosi il contenuto del pactum fiduciae -, nel caso in esame non è stata fornita adeguata prova di detto patto. Sebbene difatti non sia richiesta, secondo l'insegnamento delle ss. uu. (sentenza n. 6459 del 2020) per il patto fiduciario con oggetto immobiliare, che si innesta su un acquisto effettuato dal fiduciario per conto del fiduciante, la forma scritta né "ad substantiam", trattandosi di atto meramente interno tra fiduciante e fiduciario che dà luogo ad un assetto di interessi che si esplica esclusivamente sul piano obbligatorio, né “ad probationem”, non sono emersi, nell'odierno giudizio, elementi utili ad inquadrare la fattispecie in esame nella menzionata casisitica.
Al contrario, nella documentazione in atti emerge un collegamento negoziale tra la locazione, stipulata nel settembre 2004 con termine finale 31 luglio 2015, ma poi protrattasi almeno per la durata legale, e il patto di opzione all'acquisto del medesimo immobile, pressoché contestuale, anch'essa con termine finale al 31 luglio 2015. Detto patto contiene (art. 8) espressamente il riferimento alla locazione tra il e la Pt_1
società “almeno sino al luglio 2005”.
In particolare, nel contratto del 4.9.2004 con cui è stata pattuito, verso corrispettivo,
l'opzione di acquisto del bene in questione per l'importo di euro 630.000 o, in alternativa, delle quote societarie per 315.000 euro , nonchè nell'accordo del 10.8.2013 in cui si dà atto del fatto che il ha più volte promesso e assicurato di acquistare Pt_1
l'immobile, il si qualifica come affittuario. Pt_1
L'interpretazione di detti documenti, unitamente al comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto (art. 1362, secondo comma, cod. civ.) depone in definitiva nel senso che il avesse manifestato il proprio interesse Pt_1
all'acquisto dell'immobile in questione poi non inveratosi in detto acquisto.
Inoltre, l'assunto su cui si basa la difesa del vale a dire che la società Pt_1
intestataria dell'immobile sia a lui ricollegabile, è comunque rimasto indimostrato così come l'affermazione della sentenza di primo grado per cui «la società
[...]
non risulta in alcun modo ricollegabile al non è risultata smentita CP_1 Pt_1
in questo giudizio.
Alla luce di tali considerazioni, l'appello va dunque respinto.
6.- Va inoltre rigettata la richiesta formulata dall'appellata di condanna dell'appellante ex art. 96 c.p.c., non sussistendo i presupposti per la configurabilità della responsabilità aggravata e lite temeraria, consistenti secondo l'orientamento univoco della giurisprudenza di legittimità nella mala fede o la colpa grave della parte soccombente, che si verifica nell'ipotesi di violazione del grado minimo di diligenza che consente di avvertire facilmente l'infondatezza o l'inammissibilità della propria domanda, non essendo sufficiente la mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate.
7.- In conclusione, l'appello va rigettato e per l'effetto la sentenza del Tribunale ordinario di Roma n. 18684 del 2018 deve essere confermata.
8.- Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando:
- respinge l'appello proposto da;
Parte_1
- respinge la domanda ex art. 96 cod. proc. civ. spiegata nei confronti Parte_1
[...]
- condanna alla rifusione delle spese di lite, in favore di Parte_1
liquidate in € 4.800,00, per compensi, oltre spese Controparte_1
generali, iva e cassa di previdenza come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario;
- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del
DPR n.115/2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 7 marzo 2024
Il Consigliere relatore
Il Presidente