N. R.G. 4904/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
TERZA SEZIONE CIVILE
nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Silvia Di Matteo Presidente dott. Paolo Andrea Taviano Consigliere dott. Renato Castaldo Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. r.g. 4904/2018 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
PIDONE MASSIMO, elettivamente domiciliato in AUGUSTO GARGANA 40
VITERBO presso il difensore avv. PIDONE MASSIMO;

APPELLANTE contro
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. CP_1 C.F._2
SABATINI MARCO, elettivamente domiciliato in PIAZZA DEI CADUTI, 16 01100
VITERBO presso il difensore avv. SABATINI MARCO;

(C.F. ), CONTUMACE;
CP_2 P.IVA_1
APPELLATI
1 OGGETTO: appello avverso sentenza del Tribunale di Viterbo n. 450/2018 in materia di compravendita.
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta in atti per l'udienza cartolare del
26/2/25
MOTIVI DELLA DECISIONE
In primo grado l'attore ha convenuto in giudizio e la Parte_1 CP_1
chiedendo accertarsi la nullità e l'annullabilità del contratto preliminare di CP_2
compravendita concluso dall'attore quale promittente acquirente in data 24.10.2012 con per essere stato il suo consenso carpito con dolo, e per l'effetto CP_1
condannarsi il alla restituzione della somma di euro 105.000,00, corrisposta a CP_1
titolo di caparra confirmatoria.
L'attore ha chiesto, altresì, accertarsi la responsabilità della nella qualità CP_2
di mediatore, e ne ha chiesto la condanna alla restituzione della somma di euro
7.260,00, corrisposta a titolo di provvigione.
In via subordinata, l'attore ha chiesto accertarsi la nullità del contratto preliminare in quanto il consenso sarebbe stato viziato da errore.
In via ulteriormente subordinata, l'attore ha chiesto la riduzione del prezzo di acquisto, ai sensi dell'art. 1538 c.c.
A sostegno della domanda ha dedotto che l'immobile oggetto del contratto preliminare di vendita sarebbe stato di estensione inferiore rispetto a quanto indicato nel contratto.
Ha anche sostenuto che la sua volontà era stata carpita con dolo.
Ha sostenuto che la diversa estensione del bene giustificava, quanto meno, la riduzione del prezzo ai sensi dell'art. 1538 cc.
La parte convenuta ha contestato integralmente la domanda. CP_1
In via riconvenzionale ha dedotto l'inadempimento dell'attore alle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare ed ha chiesto, pertanto, dichiarare risolto il contratto ed il proprio diritto a trattenere la caparra versata.
La convenuta è rimasta contumace. CP_2
2 La domanda dell'attore è stata accolta solo limitatamente alla richiesta di riduzione del prezzo.
Per la restante parte della domanda il Giudice ha ritenuto che il chiaro tenore del contratto rendesse non fondata la richiesta di annullamento per errore e che non fosse provata l'esistenza del dolo.
Quanto all'agenzia immobiliare, in sentenza è stata percentualmente ridotta la provvigione in considerazione della diminuzione del prezzo.
È stata, infine, respinta la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto e sul punto è stato affermato che “… il venditore è tenuto all'adempimento previa revisione del prezzo pattuito. Nella specie, di contro, la diffida ad adempiere inviata dal venditore contiene espressa contestazione delle pretese della controparte e l'invito ad adempiere alle obbligazioni assunte con il contratto per cui è causa. Il contrasto insorto tra le parti in ordine alle condizioni alle quali doveva essere conclusa la vendita esclude la responsabilità dell'attore per l'omessa conclusione del contratto definitivo di vendita, nel termine fissato”.
Il Tribunale, pertanto, ha così statuito:
“…, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da nei Parte_1
confronti di e della nonché sulla domanda riconvenzionale CP_1 CP_2
proposta da ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, CP_1
rigetta le domande di nullità e di annullamento del contratto preliminare di vendita stipulato da e in data 24.10.2012; CP_1 Parte_1
dispone la riduzione del prezzo di vendita del contratto preliminare di cui al capo che precede nella misura di euro 27.464,15; rigetta la domanda di risoluzione del contratto;
condanna la al pagamento in favore di della somma di CP_2 Parte_1
euro 411,97 oltre iva e interessi al tasso legale con decorrenza dalla data della domanda.
Ha proposto appello l'attore per i seguenti motivi. Parte_1
3 In primo luogo, per non avere il Tribunale considerato determinante nella formazione del consenso a contrarre la reale superficie dell'immobile, escludendo quindi a priori che l'errore sulla esatta estensione costituisca un errore rilevante.
Nel caso in esame, ha sostenuto l'appellante, il promissario acquirente aveva prestato il proprio consenso in ragione della metratura indicata dal promissario alienante nel contratto acconsentendo all'esborso di un sovrapprezzo dell'immobile compravenduto rispetto ad appartamenti con la medesima metratura e nella stessa zona, proprio in ragione delle caratteristiche dello stesso;
ha dedotto che se la metratura indicata in contratto fosse stata quella reale egli non avrebbe prestato il proprio consenso, in quanto la differenza di prezzo con immobili di pari metratura non sarebbe stata in alcun modo giustificata neanche dal pregio delle rifiniture.
In secondo luogo, ha sostenuto che il Tribunale ha errato nel non considerare viziato da dolo il processo di formazione del consenso medesimo.
La prova del dolo era resa evidente, secondo l'appellante, dal tenore del contratto, posto che la rappresentazione artefatta di un aspetto essenziale quale la estensione del bene aveva corrotto indubitabilmente la formazione del consenso.
Quanto alla domanda nei confronti dell'agenzia immobiliare ha esposto che l'accertamento della negligenza di questa e della non corretta informazione, affermata nella stessa sentenza, doveva portare come conseguenza il diritto alla restituzione della intera provvigione.
Ha concluso chiedendo:
Piaccia alla Ecc.ma Corte d'Appello adita, in accoglimento del presente appello, in riforma della sentenza del Tribunale di Viterbo n. 450/2018, disporre le prove testimoniali richieste in primo grado e comunque accertare e dichiarare
l'annullamento del contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data
24.10.2012 tra il sig. ed il sig. ai sensi dell'art. 1427 CP_1 Parte_1
e ss. c.c., e per l'effetto condannare il sig. alla restituzione in favore del CP_1
sig. della complessiva somma di euro 105.000,00 Parte_1
(centocinquemila/00) o nella somma minore o maggiore che sarà ritenuta di giustizia.
4 Condannare infine la alla restituzione della somma di euro 7.200,000 nella CP_2
somma minore o maggiore ritenuta di giustizia, per le ragioni di cui in narrativa.
Si è costituito l'appellato che ha contestato integralmente l'appello e ha CP_1
così concluso:
«Piaccia all Ecc.ma Corte di Appello adita, contrariis reiectis, rigettare integralmente
l'avversa impugnazione perché infondata in fatto e diritto per le ragioni esposte in narrativa e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza impugnata.
È rimasta contumace anche in appello la CP_2
L'appello deve essere respinto.
Il primo motivo relativo alla natura essenziale dell'errore sulle reali dimensioni del bene oggetto di preliminare è infondato.
Come correttamente evidenziato nella sentenza, nel contratto la metratura è indicata numericamente ma subito dopo viene precisato che “Detta misura è meramente indicativa, vieppiù non costituisce condizione essenziale del presente accordo”.
Appare, pertanto, evidentemente contrario a quanto concordato espressamente dalle parti l'affermazione dell'appellante secondo la quale egli avrebbe prestato il proprio consenso in ragione della metratura indicata, posto che tale aspetto, e segnatamente la non esatta corrispondenza della estensione a quanto indicato in contratto, non costituisce un dato essenziale per chiara volontà delle parti.
Quindi eventuali scostamenti della misura rispetto a quanto indicato possono incidere sulla quantificazione del prezzo ma non possono ritenersi causa di vizio del consenso e di annullamento del contratto poiché le parti hanno espressamente escluso tale conseguenza.
Deve essere affermata l'infondatezza anche del secondo motivo di appello.
In realtà, l'esistenza dei presupposti dell'annullamento per dolo non risulta specificamente dedotta già in primo grado.
Perché ricorra il dolo, infatti, è necessario che la parte deduca e provi gli artifici e raggiri. La parte appellante, invece, si è limitata a sostenere che la rappresentazione
5 artefatta di un aspetto essenziale quale la estensione del bene aveva corrotto indubitabilmente la formazione del consenso.
L'appellante, in sostanza, sulla base delle medesime considerazioni sollevate per l'affermazione dell'esistenza di un errore essenziale sostiene che la condotta dell'appellante integri anche la fattispecie del dolo.
Il dolo, invece, richiede condotte che tendano ad occultare o a travisare elementi del contenuto contrattuale mentre nel caso di specie le condizioni ritenute corruttive del consenso sono riportate in modo chiaro nel contratto e su di esse è stato raggiunto l'accordo tra le parti.
Quindi il Tribunale ha fatto condivisibile governo delle risultanze istruttorie.
Quanto all'appello avanzato nei confronti dell è sufficiente Parte_2
osservare, al fine di respingere l'unico motivo di appello sul punto, che l'affare deve ritenersi concluso, sia pure ad un prezzo inferiore, per cui sussiste in rapporto a questo il diritto alla provvigione così come riquantificato in sentenza.
L'appello deve essere respinto e le spese di lite, liquidate in dispositivo secondo i valori medi dello scaglione tra €. 52.000,00 e €. 260.000,00, seguono la soccombenza tra l'appellante e l'appellato.
Nulla per le spese nei confronti dell'appellato contumace CP_2
Va, altresì, dichiarata la sussistenza dei presupposti in capo all'appellante della debenza di importo pari al contributo unificato, ai sensi dell'art. 13 d.p.r. n.115 del 30 maggio 2022.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto Parte_1
avverso la sentenza n. 450/2018 emessa dal Tribunale di Viterbo così provvede:
a) rigetta l'appello;
b) condanna l'appellante alla rifusione delle spese di lite in favore di CP_1
che si liquidano in complessivi euro 14.000,00 per compensi, oltre Iva e Cpa e rimborso spese generali;

6 c) nulla per le spese nel resto;

d) dichiara la sussistenza dei presupposti in capo all'appellante per la debenza di importo pari al contributo unificato ai sensi dell'art. 13 d.p.r. n.115 del 30 maggio 2022.
Roma 14/5/25
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Renato Castaldo dott. Silvia Di Matteo
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