REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Venezia
SEZIONE SECONDA
R.G. 1109/2024
La Corte D'Appello di Venezia, SEZIONE SECONDA, in persona dei Magistrati:
Dott. Caterina Passarelli Presidente
Dott. Martina Gasparini Consigliere
Dott. Caterina Caniato Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
(c.f. ) Parte_1 CodiceFiscale_1
(c.f. ) Parte_2 CodiceFiscale_2
(c.f. ) Parte_3 CodiceFiscale_3
(c.f. ) Parte_4 CodiceFiscale_4
assistiti e difesi dall'Avv. Luca Arzenton;
appellante e (p.iva. ), assistito e Controparte_1 P.IVA_1 difeso dall'Avv. Massimo Visintin e dall'Avv. Davide Calzavara appellata
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Vicenza n. 2562/2023 pubblicata il 21/12/2023
CONCLUSIONI:
Per parte appellante:
“Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Venezia, in totale riforma della sentenza n.2562/2023, pubblicata in data 21/12/2023 dal Tribunale Monocratico di Vicenza, dichiarare l'ingiustificato inadempimento da parte della promissaria acquirente in persona del suo Controparte_1 legale rappresentante pro tempore, pronunciando a suo carico sentenza costitutiva dell'obbligo di contrarre ai sensi dell'art. 2932 c.c., in modo che la medesima parte appellata debba corrispondere ai signori
[...]
, e Parte_1 Parte_2 Parte_3
ut supra meglio identificati, la somma di Parte_4
€107.100,00 (centoesettemilacento/00 euro) o quella diversa, maggiore o minore, che sia ritenuta di giustizia, in esecuzione del contratto preliminare sottoscritto dalle Parti in data 20 febbraio 2020 per la compravendita dei terreni individuati nel medesimo documento;

- con integrale rifusione del doppio grado di giudizio."
Per parte appellata:
“Nel merito:
1)Rigettare integralmente l'appello proposto e le domande tutte formulate (compresa la domanda di sospensione dell'esecutorietà della sentenza impugnata, qualora richiesta), dai Sigg. , Parte_1 [...]
, e in quanto Parte_2 Parte_3 Parte_4 infondate, in fatto ed in diritto, per i motivi tutti dedotti in narrativa della comparsa di costituzione e risposta del 13.12.2024, depositata in pari data e confermare, quindi, integralmente la sentenza qui impugnata n° 2562/2023 del Tribunale di Vicenza del 19.12.2024, pubblicata il 21.12.2024, pag. 2/13 nell'ambito del procedimento civile R.G. n°3760/2023 e conseguentemente dichiarare che nulla è dovuto, a qualsiasi titolo, dall'odierna appellata, in favore degli attori appellanti.
2) Con vittoria di spese di causa, compresi accessori di legge, del presente grado di giudizio.
3) Voglia, infine, l'Ecc.ma Corte adita, in applicazione dell'art. 96 c.p.c., condannare gli attori appellanti al risarcimento del danno per responsabilità aggravata, da liquidarsi anche in via equitativa.
In via istruttoria:
Ci si riporta alla documentazione e agli atti già prodotti.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§1.
, , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
(i fratelli ) con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. Parte_4 Pt_1 depositato in data 21/07/2023 convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Vicenza la società Essi Controparte_1 affermavano di avere stipulato un contratto preliminare in data 20/02/2020 con il quale il sig. , in qualità di Amministratore Unico Persona_1 della si sarebbe obbligato ad acquistare, entro Controparte_1 luglio dello stesso anno, un loro terreno di 17.530 mq censito al N.C.T. di Vicenza, in Comune di Sossano (VI) Foglio 7 particelle nn. 4, 111 e 182, per il prezzo di complessivi €107.100.
I fratelli chiedevano al Tribunale di emettere una sentenza Pt_1 costitutiva ai sensi dell'art.2932 c.c., che producesse gli stessi effetti del contratto non concluso.
La società non si costituiva in Controparte_1 giudizio, nonostante la regolare notifica del ricorso, e veniva dichiarata contumace. Non veniva esperita alcuna attività istruttoria e, a seguito di discussione orale, la causa veniva trattenuta in decisione.
pag. 3/13 §2.
Con sentenza n. 2562/2023 pubblicata il 21 dicembre 2023 il Tribunale di Vicenza ha rigettato il ricorso. A seguito di un'attenta disamina della scrittura privata del 20 febbraio 2020, il Tribunale ha ritenuto che non fosse qualificabile come contratto preliminare, bensì come uno scambio interlocutorio tra le parti, volto alla definizione della futura vendita dei terreni, senza esprimere, in modo chiaro ed univoco, la volontà di vincolarsi immediatamente. Stante la contumacia di parte convenuta, nulla veniva disposto sulle spese processuali.
§3.
Con atto di citazione notificato il 19 giugno 2024 , Parte_1
, e (di Parte_2 Parte_3 Parte_4 seguito i fratelli ) hanno proposto tempestivo appello, affidato a Pt_1 due motivi di impugnazione.
Con il primo motivo lamentano l'errata applicazione dei principi di diritto riguardo all'interpretazione del contratto, qualificando la scrittura privata del 20 febbraio 2020 come minuta di contratto a natura meramente interlocutoria e non come contratto preliminare, suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.;
Con il secondo motivo lamentano che il giudice di prime cure non avesse indicato quali elementi mancassero per ricondurre il contratto allo schema del contratto preliminare di vendita.
Si è costituita tempestivamente nel presente grado la società
[...] Con (di seguito, la società chiedendo il rigetto dell'appello e Controparte_1 la conferma integrale della sentenza impugnata, oltre alla condanna degli appellanti al risarcimento del danno da responsabilità aggravata, da liquidarsi anche in via equitativa.
Assegnati i termini previsti dall'art. 352 cpc, sulle memorie delle parti la causa veniva rimessa al Collegio per la decisione.
§4.
I motivi di appello possono venire esaminati congiuntamente. pag. 4/13 Con il primo motivo di appello, i fratelli lamentano l'errata Pt_1 applicazione dei principi di diritto in tema di interpretazione del contratto nel qualificare la scrittura privata 20 febbraio 2020 come minuta di contratto a natura meramente interlocutoria e non come contratto preliminare, suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.; Con il secondo motivo di appello gli appellanti lamentano che il primo giudice, a seguito della qualificazione della scrittura come minuta di contratto, non abbia indicato di quali elementi difettasse in concreto l'accordo per ricondurlo allo schema del contratto preliminare di vendita.
Il testo della scrittura privata del 20 febbraio 2020 è redatto sotto forma di missiva datata 20.2.2020 a Noventa Vicentina, rivolta alla cortese attenzione del sig al suo indirizzo in Villaga, via Conti Persona_1
Barbarano n.1, legale rappresentante di via Controparte_1
Vittime delle Foibe 74 Noventa Vicentina.
Come oggetto della comunicazione è indicato: “proposta vendita immobile Foglio n.7 Comune di Sossano (VI), particelle n.111, n.182 e n.4”.
Il documento è sottoscritto dai quattro comproprietari del terreno agricolo i quali “propongono al signor l'acquisto dell'immobile di cui Per_1 all'oggetto”.
Nel testo del documento, il terreno proposto in vendita è descritto con indicazione degli estremi catastali e della superficie propri di ciascun mappale.
La proposta di vendita è formulata nei seguenti termini, evidenziati anche graficamente:
17.530 mq per un totale complessivo di €107.100,00
E' inoltre evidenziato distintamente il prezzo da corrispondere a ciascun comproprietario, in ragione delle diverse quote ( Parte_1
€35.000, €23.800, €23.800 e Parte_2 Parte_3
€23.800). Parte_4
La proposta prosegue con tre ulteriori punti, nei quali i proponenti
“chiedono”: pag. 5/13 - Una caparra di €1.800 alla sottoscrizione della proposta;

- La sottoscrizione dell'atto di compravendita dell'immobile entro il mese di luglio 2020;
- La facoltà per i fratelli di procedere al raccolto dei frutti di Pt_1 quanto seminato nell'autunno 2019 nell'ipotesi di sottoscrizione dell'atto di compravendita prima del periodo indicativo di maggio- giugno 2020. La scrittura si conclude con la dicitura “in attesa di un vostro gentile riscontro, porgono cordiali saluti” e le sottoscrizioni dei quattro comproprietari.
La proposta, dattiloscritta nella veste anche grafica di lettera, contiene a margine ed in verticale, su tutte e due le facciate, altresì dattiloscritta, la dicitura “per accettazione ” e le righe per il suo Persona_1 riempimento. La firma e la data del 20.02.2020 sono apposte in penna blu. La scrittura è stata esibita in originale all'udienza di discussione del 5.12.2023 e la sottoscrizione non è contestata, come non è contestato sia stata apposta dal nella sua qualità di legale rappresentante della Per_1 Con società
Gli appellanti affermano che il preliminare si sarebbe perfezionato a fronte della sottoscrizione della proposta di vendita da parte di Persona_1
(rappresentante della società) in nome e per conto della stessa e che dalla scrittura prodotta in giudizio emergerebbero tutti gli elementi essenziali della fattispecie negoziale: parti, dati catastali relativi ai beni immobili oggetto di trasferimento, prezzo, data di stipulazione del contratto definitivo di vendita nonché ammontare della caparra prevista da versarsi in sede di sottoscrizione della proposta contrattuale.
Secondo la prospettazione di parte appellante, l'accordo dovrebbe considerarsi vincolante in quanto presenta tutti gli elementi essenziali, senza demandare a contratti successivi il regolamento di ulteriori aspetti, e non è accompagnato da riserve circa il suo carattere impegnativo, tali da indurre a qualificarlo quale accordo a contenuto meramente interlocutorio.
pag. 6/13 A corredo delle proprie ragioni, gli appellanti invocano il principio del legittimo affidamento, riconosciuto sia a livello nazionale che internazionale, ritenendolo applicabile ai fini di garantire la stabilità e la certezza dei rapporti giuridici.
Con La società si è costituita chiedendo la conferma della sentenza appellata. Con afferma che il documento de quo è una mera proposta di vendita, neppure individuata come irrevocabile, formulata dai signori ed Pt_1 accettata come tale dal sig. in nome e per conto di al Per_1 CP_1 solo fine del prosieguo delle trattative per eventualmente giungere, nel caso il Sig. fosse ancora interessato, alla stipula di un vero e proprio Per_1 contratto preliminare di compravendita.
Parte appellata sostiene che l'intesa non possa ritenersi aver dato vita ad un vincolo contrattuale, in quanto dal testo sottoscritto non sarebbe desumibile la chiara ed inequivoca volontà di assumere l'impegno a stipulare un rogito notarile ed afferma che nella scrittura de quo le parti si sarebbero reciprocamente riconosciute lo stato delle intese raggiunte, rinviando e riservando ad un futuro contratto preliminare l'esatta e puntuale indicazione di tutti gli elementi dell'accordo.
Il primo giudice ha interpretato il documento 20.02.2020 ritenendolo una minuta o puntuazione di contratto, come tale atto privo ex se di efficacia contrattuale vincolante, in quanto diretto a documentare in via ricognitiva lo stato delle intese precontrattuali raggiunto dalle parti, in vista della successiva stipulazione, dalla quale nascerà il vincolo contrattuale (Cass. 30 marzo 1994 n.3158).
§5
Tale interpretazione, secondo questa Corte, va confermata.
Infatti, occorre verificare anzitutto se le parti abbiano inteso esprimere un assetto d'interessi giuridicamente vincolante, dovendo il giudice accertare, al di là del "nomen iuris" e della lettera dell'atto, la volontà negoziale con riferimento sia al comportamento, anche successivo, comune delle parti, sia pag. 7/13 alla disciplina complessiva dettata dalle stesse, interpretando le clausole le une per mezzo delle altre.
L'indagine ermeneutica deve incentrarsi, quindi, sulla ricerca della comune volontà delle parti ai fini di accertare se le stesse abbiano voluto porre in essere il rapporto contrattuale già dal momento della sottoscrizione del documento oppure se la loro intenzione fosse quella di differire la conclusione del rapporto contrattuale ad una successiva manifestazione di volontà.
Dalla scarna narrativa dell'atto di citazione non si traggono elementi utili ai fini di verificare quale sia stato l'iter di formazione della comune volontà dei contraenti, non essendo fornita alcuna indicazione del contesto in cui si sarebbe formata la volontà contrattuale.
Questa Corte osserva:
i. in primo luogo, va tenuto conto del “nomen iuris” scelto dai venditori che hanno qualificato il documento come “proposta vendita”. Tale espressione, pur se non esclude di per sé la vincolatività dell'atto, tuttavia, è un elemento da valutare con gli altri che seguono;

ii. inoltre, il documento è stilato in forma di lettera, con una veste grafica che tiene ben distinta la parte della proposta di vendita, sottoscritta dai venditori, e la parte destinata alla sottoscrizione del destinatario, predisposta al di fuori del testo della lettera, oltre una linea verticale, a margine di ciascun foglio, su due righe apposte trasversalmente, accanto alla dicitura “per accettazione”, apposta sempre in modo trasversale. Tale struttura depone in senso contrario alla serietà dell'intenzione di acquistare un immobile in nome e per conto della società rappresentata. La dicitura “per accettazione”, in tale contesto grafico, appare non univoca come manifestazione di volontà di vincolarsi all'acquisto e più prossima ad un “per ricevuta”;
pag. 8/13 iii. risulta incerta la data della stipula del contratto di compravendita, posto che i venditori, nel mentre chiedono la sottoscrizione entro il mese di luglio 2020, poi aggiungono che, qualora la sottoscrizione fosse avvenuta prima del periodo indicativo di Maggio-Giugno 2020, agli stessi spettava il raccolto dei frutti di quanto seminato nell'autunno 2019; iv. alla proposta non sono allegate planimetrie o fotografie. Pur se le stesse non sono da ritenersi elemento essenziale, tuttavia, in assenza di prova circa lo svolgimento di trattative precontrattuali, la loro mancanza apporta un ulteriore elemento di incertezza sulla volontà di vincolarsi, specie se si considera che manca qualsiasi dichiarazione di impegno all'acquisto da parte del . Per_1
v. non è nemmeno allegato il certificato di destinazione urbanistica, contenente le prescrizioni urbanistiche del terreno promesso in vendita. L'assenza di tale certificato non si può ritenere costituisca una incompletezza della proposta in quanto la previsione di cui all'art. 30, comma secondo del D.P.R.

6.6.2001 n. 380 si riferisce solamente ai contratti con effetti reali e non anche a quelli con effetti obbligatori, come il contratto preliminare di compravendita, che è, pertanto, valido e vincolante per le parti, salva l'esigenza del certificato di destinazione urbanistica per la conclusione del contratto definitivo o per la sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, di cui all'art. 2932 cod. civ. (Cass. Sentenza n. 6493 del 09/07/1994 in senso conforme Cass. n. 13221 del 06/06/2006, Cass. n. 24460 del 24/11/2007). Tuttavia, la mancanza della menzione della esistenza del certificato di destinazione urbanistica – o dell'impegno da parte dei proprietari a procurarlo – costituisce ulteriore elemento che depone nel senso che le trattative si situassero ancora in una fase di raccolta degli elementi di valutazione.
pag. 9/13 §6
In diritto, la definizione, nella proposta, di tutti gli elementi essenziali del futuro contratto di compravendita può essere qualificata come una espressione soltanto preparatoria di un futuro accordo e, come tale, non vincolante tra le parti, potendosi dimostrare l'insussistenza di una volontà attuale di accordo negoziale. Infatti, per giurisprudenza consolidata, nel caso in cui sia intervenuta una puntuazione c.d. completa di clausole contrattuali, il documento che la contiene, anche se enuncia un completo assetto negoziale può, tuttavia, essere soltanto preparatorio di un futuro accordo, se da esso non possa ricavarsi con certezza la sussistenza di una volontà attuale di accordo contrattuale definito. Spetta al giudice di merito ricostruire, secondo il suo prudente apprezzamento ex art.116 c.p.c. facendo ricorso ai criteri dettati dagli artt.1362 e seguenti c.c., la volontà delle parti tenendo conto sia del loro comune comportamento, anche successivo, sia della disciplina complessiva dalle stesse dettata.
Dai documenti negoziali che predispongono l'assetto contrattuale in ogni suo aspetto (cosiddetta puntuazione completa di clausole) deriva una presunzione semplice di perfezionamento contrattuale vincibile con la dimostrazione che non si tratta di un contratto concluso, ma di una semplice minuta con puntuazione completa di clausole. Infatti, rientrano nella nozione di "minuta o puntuazione" del contratto sia i documenti che contengano intese parziali in ordine al futuro regolamento di interessi (cosiddetta puntuazione di clausole), sia i documenti che predispongano con completezza un accordo negoziale in funzione preparatoria del medesimo (cosiddetta puntuazione completa di clausole). In relazione a tale secondo caso, la parte che intenda dimostrare che non si tratti di un contratto concluso, ma di una semplice minuta con puntuazione completa di clausole, deve superare la presunzione semplice di avvenuto perfezionamento del contratto, e ciò gli è reso possibile in virtù del principio secondo cui anche un documento dimostrante con completezza un assetto negoziale può essere soltanto preparatorio di un futuro accordo, una volta dimostrata pag. 10/13 l'insussistenza di una volontà attuale di accordo negoziale. (Cass. 30.3.1994, n. 3158; Cass. 22.8.1997, n. 7857, Cass. 16.7.2002, n.10276, Cass. 12.7.2004 n. 12826, Cass. 02.12.2008 n. 28618, Cass.

6.6.2017 n.14006, Cass. 21.09.2023, n.27009).
§7
Nel caso di specie, a fronte di una pur completa proposta di vendita, manca un univoco impegno all'acquisto da parte del compratore, con la esplicita volontà di impegnare la società di cui era il legale rappresentante e questo non consente di ritenere perfezionato alcun accordo negoziale.
Inoltre, quand'anche si volesse ritenere che la sottoscrizione “per accettazione” della proposta formulata dai fratelli , contenendo Pt_1 tale proposta una puntuazione completa di clausole, dia luogo ad una presunzione di avvenuta conclusione di un accordo contrattuale, tale presunzione semplice dovrebbe ritenersi comunque infirmata da un'altra presunzione semplice, in senso contrario al perfezionamento di una intesa contrattuale, desumibile dalle circostanze concrete di causa. Infatti, la mancata consegna della caparra di €1.800,00 richiesta dai fratelli alla sottoscrizione della proposta senza alcuna pretesa, Pt_1 da parte dei proponenti, circa la sua consegna nell'immediatezza della sottoscrizione sono circostanze che consentono di presumere che, al momento della sottoscrizione, non si sia formata alcuna volontà comune di compravendere i terreni de quo.
§8
Gli appellanti, infine, fanno riferimento al principio dell'affidamento. Tale principio è tuttavia irrilevante in questa sede, nella quale oggetto di indagine è l'accertamento della esistenza e del contenuto di una volontà comune delle parti, ai fini di trasfonderla in una sentenza avente il medesimo contenuto ed i medesimi effetti del contratto non concluso. Il principio di affidamento, per contro, attiene invece alla apparenza esteriore rilevante, ad esempio, nei giudizi in cui si accerti la responsabilità pre-contrattuale ex art.1337 c.c.
pag. 11/13 §9
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo applicando, in relazione all'attività concretamente svolta di studio, introduttiva e decisoria, i valori medi in rapporto allo scaglione tabellare di riferimento parametrato al valore del terreno oggetto della proposta (€52.001 - €260.000).
La domanda di condanna ex art.96 c.p.c. non può invece trovare accoglimento considerate le difficoltà interpretative della scrittura privata de quo, alla quale parte appellata ha comunque apposto la propria sottoscrizione per accettazione.
Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
, , Parte_1 Parte_2 [...]
e con atto di citazione Parte_3 Parte_4
notificato il 19 giugno 2024 nei confronti di Controparte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Vicenza n. 2562/2023 pubblicata
[...]
il 21 dicembre 2023 così provvede:
I. Rigetta l'impugnazione e per l'effetto conferma integralmente la sentenza appellata;

II. condanna le parti appellanti , Parte_1
, e Parte_2 Parte_3
, in solido fra loro, al pagamento, in favore Parte_4
della parte appellata delle spese Controparte_1
pag. 12/13 del presente grado del giudizio, che liquida in €9.991,00, oltre 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

III. Dà atto della sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del d.p.r. n. 115 del 2002 (T.U. in materia di spese di giustizia) per il versamento, da parte dell'appellante, in favore dell'erario di un importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame.
Così deciso nella camera di consiglio della Seconda Sezione, in data
01/07/2025.
Il Consigliere relatore Il Presidente
Caterina Caniato dott.Caterina Passarelli
pag. 13/13