REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VII
Così composta:
dr Franco Petrolati Presidente rel.
dr sa Assunta Marini Consigliere
dr sa Anna Maria Giampaolino Consigliere
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n.3836/2020 r.g. vertente tra difesa dall'avv. Gianluca Silenzi Parte_1
APPELLANTE
e
, difesa dagli avv. Vincenzo Gerardi e Simone Tiribocchi CP_1
APPELLATA
CONCLUSIONI
Le parti precisano le conclusioni all'udienza in data 15.1.2025.
1

RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto notificato il 21.6.2019 intima ad sfratto per CP_2 Parte_1
morosità nel pagamento dei canoni di maggio e giugno 2019 nonché dell'imposta di registro, per un importo complessivo di € 10.481,00, in relazione al contratto di locazione in data
1.12.2018, concernente unità immobiliare in Roma, via Tuscolana km 14,500, destinata ad impianto sportivo, concessa in godimento al canone mensile di € 5.000,00.
si oppone deducendo di aver sanato la morosità e spiegando Parte_1
domanda riconvenzionale per la riduzione del canone di locazione a causa dei vizi dell'immobile.
Il Tribunale di Roma con sentenza n. 8333/2020 in data 8.6.2020 dichiara la risoluzione del contratto per morosità della conduttrice e condanna costei al rilascio dell'immobile ed al rimborso delle spese di lite;
è respinta la domanda riconvenzionale.
Al riguardo argomenta che: la morosità intimata è stata sanata solo dopo la notifica dell'intimazione di sfratto;
la parte conduttrice era a conoscenza dei vizi dell'immobile all'epoca della stipulazione del contratto di locazione in ragione del pregresso contratto e della ATP svolta tra le parti.
Avverso la predetta sentenza propone appello concludendo per Parte_1
il rigetto della domanda di risoluzione del contratto di locazione.
Al riguardo deduce tre motivi: 1) il Tribunale ha errato nel ritenere grave l'inadempienza, ai fini della risoluzione giudiziale del contratto, nonostante i pagamenti avvenuti, quanto al canone di maggio, anteriormente alla notifica dell'atto introduttivo, con un ritardo di soli sei giorni e, quanto al canone di giugno, anteriormente alla prima udienza di trattazione del 17.7.2019, senza considerare i vizi contestati ed accertati in sede di ATP e la garanzia fideiussoria per tre mensilità; 2) la conduttrice ha confidato, al momento della stipula del nuovo contratto nel 2018, che la concedente avrebbe ripristinato la piena funzionalità
2 dell'immobile, adibito a centro sportivo, a fronte delle infiltrazioni risalenti alla fine del 2014, da tempo denunciate ed accertate nella relazione del c.t.u., in sede di ATP, che ha stimato nel
50% la riduzione del corrispettivo dovuto in conseguenza dei danni;
3) il Tribunale non ha considerato, supponendola tardiva, la relazione di parte depositata con le note conclusive del
27.2.2020, la quale si riferiva ad infiltrazioni riscontrate nel novembre 2019, con pregiudizio anche del funzionamento dell'impianto elettrico dell'impianto sportivo.
Si costituisce contestando la fondatezza i motivi di gravame e CP_2
concludendo per il rigetto dell'appello. Nel corso del giudizio incorpora CP_1
e le subentra in causa. CP_2
La Corte così ragiona.
In ordine al motivo 1) è da osservare che il canone è da corrispondere in rate mensili entro il giorno 20 di ogni mese (art.

5.1 del contratto); alla luce delle ricevute di bonifico prodotte dalla locatrice il canone di giugno 2019 risulta corrisposto in data 27.6.2019, quello di maggio 2019 in data 4.7.2019 (v. valuta beneficiario), entrambi successivamente alla notifica dell'intimazione di sfratto in data 21.6.2019, anche se anteriormente alla prima udienza del 17.7.2019.
In diritto è da ritenere che l'entità del ritardo nel pagamento dei canoni posti a fondamento dell'intimazione di sfratto, pur quando il pagamento avvenga, come nel caso di specie, dopo la notificazione dell'atto introduttivo, sia da valutare ai fini dell'integrazione della soglia di gravità dell'inadempimento ai fini dell'accoglimento della domanda di risoluzione ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. (in tal senso l'orientamento di Cass. 30 settembre 2014 n.
20551; Cass. 6 giugno 2017 n. 14011)
E' da considerare, quindi, che l'intimazione di sfratto è stata notificata il giorno successivo alla scadenza del canone del mese di giugno 2019 e che l'intera morosità contestata risulta estinta nei successivi 14 gg..
3 L'inadempienza posta a fondamento dello sfratto, pur obiettivamene maturata, deve ritenersi pertanto non suscettibile di giustificare la risoluzione giudiziale, in quanto non idonea a pregiudicare definitivamente l'interesse della locatrice alla corresponsione dei ratei mensili pattuiti a fronte del concesso godimento.
Restano assorbiti i motivi 2) e 3), tenuto anche conto che non è stata coltivata nel gravame la domanda riconvenzionale volta alla riduzione del canone di locazione, il quale risulta, del resto, espressamente determinato in sede contrattuale “valutando le opere già concordate che il conduttore eseguirà al suo interno a propria cura e spese” (art. 5.6).
In considerazione della morosità comunque accertata e della controvertibilità del parametro ex art. 1455 c.c. sono da compensare le spese processuali di entrambi i gradi.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando:
- in riforma parziale della sentenza del tribunale di Roma n. 8333/2020 respinge la domanda di volta alla risoluzione giudiziale del contratto di Controparte_3
locazione per inadempimento di Parte_1
- dichiara compensate tra le parti le spese processuali di entrambi i gradi.
Roma, 15.1.2025
IL PRESIDENTE est.
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