R.G. 5799/2021 + (5874/2021) REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII così composta: NC NG Presidente Caterina Garufi Consigliere est. Edoardo Mancini Giudice Ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 5799 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, alla quale è stata riunita la causa iscritta al n. 5874 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021 in data 10.1.2022, trattenuta in decisione all'udienza del 19.6.2025, con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, vertente TRA (C.F. Parte_1
), in persona del rappresentante legale p.t., rappresentata P.IVA_1
e difesa dagli Avv.ti Gian Luca Righi e Stefano Artero ed elettivamente domiciliata in Roma, Via Flaminia n. 417, presso lo studio di quest'ultimo in forza di procura in atti appellante pincipale E
(C.F. ), Controparte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata in Roma, Via Francesco Siacci n. 4, presso lo studio dell'Avv. Massimo Lotti che la rappresenta e difende in forza di procura in atti appellata/appellante incidentale E
(C.F. ), elettivamente CP_2 C.F._2 domiciliato in Roma, Via Alessandria n. 174, presso lo studio dell'Avv. Rosanna Niglio che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti appellato
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Latina n. 455/2021
– usucapione
1 CONCLUSIONI Come da rispettivi atti introduttivi
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO 1. Con atto di citazione ritualmente notificato, si rivolgeva CP_2 al Tribunale di Latina chiedendo di accertare il proprio acquisto a titolo originario delle particelle nn. 260, 386, 391, 393 e 394 del foglio 14 del Catasto Terreni della Provincia di Latina. A sostegno della propria pretesa, rappresentava di essere divenuto il titolare unico del “Frontone Village”, un complesso immobiliare sito sulla spiaggia di Frontone sull'IS (costituito da discoteca, bar caffetteria, ristorante Pt_1 con cucina, terrazza panoramica, spazio espositivo, un altro bar, due locali adibiti a negozio, un locale adibito a segreteria amministrativa, forno, magazzino, deposito e servizi igienici). Tale complesso rappresentava il risultato di una lenta e costante attività edificatoria condotta dal a far data dal mese di ottobre 1989. Parte del CP_2 complesso immobiliare (indicativamente l'area ristorante e il prospiciente bar caffetteria, la terrazza panoramica e lo spazio espositivo, l'area negozi, la segreteria amministrativa, i servizi igienici) insisteva sulle particelle nn. 260, 386, 391, 393 e 394 del foglio 14 del Catasto Terreni della Provincia di Latina, di proprietà della convenuta sulle quali il Parte_1 CP_2 avrebbe esercitato il possesso uti domini, pacificamente ed ininterrottamente, per un periodo di tempo superiore ai 20 anni. Si costituiva in giudizio la società Parte_1
eccependo in via preliminare il difetto di competenza del
[...]
Tribunale di Latina per essere territorialmente competente la Sezione distaccata di Gaeta del medesimo Tribunale. Nel merito, contrastava la domanda di accertamento dell'usucapione rappresentando che il complesso immobiliare costituito dai terreni e sovrastanti fabbricati posto a ridosso della spiaggia del Frontone di e distribuito sulle Pt_1 particelle catastali nn. 260, 386, 391, 393 e 394 del foglio 14 del Catasto Terreni del Comune di era stato acquistato nel 1963 dalla società Pt_1
di (già Parte_1 Parte_1 Parte_1 [...]
; nei primi anni '80, il socio Controparte_3 Parte_2 avviava sul compendio immobiliare l'attività di stabilimento balneare denominata Sporting Club Frontone, attraverso la realizzazione di una serie di opere di sistemazione dei terreni, di edificazione di nuovi manufatti e di ampliamento e ripristino di strutture ricettive (bar, servizi igienici, cucina, piattaforma per ballo e così via); in tale periodo (dai primi anni ottanta sino al decesso di avvenuto il Parte_2
2 15.11.1992), svolgeva mansioni di mero aiutante di CP_2
“senza esercitare, dunque, né alcun possesso diretto sui beni Pt_1 della società IS di PO (…) né, tantomeno, alcun esercizio diretto dell'azienda balneare” (cfr. pag. 5 comparsa di costituzione e risposta); dal 1993 al 1996, era stata , moglie di Controparte_1 Pt_2
a occuparsi in modo diretto dell'attività aziendale e ad
[...] assumerne la titolarità, mentre continuava ad essere CP_2 presente in azienda con funzioni di mero ausiliario;
successivamente,
aveva acquisito la detenzione delle aree in oggetto, in virtù di una CP_2 serie di contratti di affitto di azienda sottoscritti con la dal CP_1
1996 e sino al 2010; tali contratti di affitto avevano durata stagionale, prevedendo la restituzione dell'azienda ad ogni cessazione del contratto di anno in anno stipulato;
nel 2010, aveva omesso di pagare il CP_2 canone pattuito nel contratto di affitto relativo alla stagione balneare di quell'anno e, alla scadenza, aveva omesso di riconsegnare l'azienda trattenendola indebitamente. Ciò premesso, la società convenuta sosteneva l'assoluta infondatezza della domanda promossa dal CP_2 per insussistenza di elementi idonei a far maturare l'usucapione, sia dal punto di vista oggettivo sia dal punto di vista del requisito temporale. In particolare, difetterebbe l'esercizio del possesso uti dominus, atteso che l'attore, nel corso del ventennio 1989-2010, avrebbe esercitato un potere derivato dai coniugi nella qualità di mero Persona_1 ausiliario prima e di detentore/affittuario dell'azienda poi (“L'affermazione del di aver esercitato un possesso uti dominus CP_2 sulle aree dell' a partire dell'anno 1989 così come Parte_1 quella di aver edificato lui stesso le struttura dello stabilimento balneare non è solo distante dalla realtà ma ad essa assolutamente contraria, in quanto smentita dal notorio, e da circostanze documentali, e non supportata da alcun elemento diverso dalle fantasiose e strumentali allegazioni del . Dalla documentata narrativa … CP_2 emerge, infatti, come gli immobili in esame costituiscono, naturalmente, parte fondamentale, integrante, ed inscindibile dell'azienda che in essi viene esercitata e che il relativo possesso – rectius la detenzione qualificata dei medesimi – è sempre stato naturalmente ed indefettibilmente, esercitato dal solo titolare dell'azienda in parola e, dunque, dal sig. , prima, e dalla Parte_2 sig.ra poi, entrambi titolari di un potere di gestione del bene CP_1 quali soci della società di persone proprietaria degli stessi”, cfr. pagg.

8-9 comparsa di costituzione;
“Non sembra pertanto contestabile che i beni di cui è causa siano sempre rimasti – a partire da almeno il 1985 sino al novembre 2010 – nella disponibilità assoluta del sig. Pt_2
prima, e della propria coniuge ed erede
[...] Controparte_1
3 poi, i quali, a loro volta, hanno esercitato un potere corrispondente pacificamente alla detenzione, esercitando un diritto di godimento loro conferito dalla odierna comparente, per unanime accordo di tutti i soci
“familiari” (oltre che, naturalmente, dei soci accomandatari che hanno gestito negli l'amministrazione della società)”, cfr. pagg. 14-15 comparsa di costituzione). In via riconvenzionale, la società convenuta proponeva azione di rivendica e chiedeva di essere autorizzata alla chiamata in causa della socia . Concludeva chiedendo: in via principale, Controparte_1 di rigettare la domanda di usucapione proposta da in CP_2 quanto del tutto priva di fondamento;
in via riconvenzionale, accertato il legittimo diritto di proprietà della Parte_1 Parte_1 Par e ugli immobili oggetto di causa e, precisamente, sui terreni
[...] Pa e sovrastanti fabbricati situati nell'IS località Spiaggia del Pt_1
Frontone, identificati al Catasto terreni del Comune di con le Pt_1 particelle nn. 260, 386, 391, 393, 394 del foglio 14 per averli acquistati con atto del 18.10.1963, di condannare a rilasciare gli CP_2 immobili in parola, vuoti di persone e liberi di cose, in favore di essa legittima proprietaria e a risarcire la “di tutti i danni Parte_1 comunque conseguenti all'indebito possesso ed utilizzo dei beni ed al pregiudizio che essi beni e comunque la società avessero a subire da tali indebiti, e dal ritardo nella riconsegna dei beni, ammontanti – questi ultimi derivanti dal ritardo – quantomeno al valore locativo dei beni”; infine, accertata la temerarietà dell'azione di usucapione promossa da , condannare quest'ultimo, ai sensi dell'art. CP_2
96 c.p.c., al risarcimento di tutti i danni subiti dalla convenuta
[...] in conseguenza anche indiretta Parte_1 del giudizio, liquidandoli in via equitativa nella misura non inferiore a euro 60.000,00. Con salvezza di spese. Alla prima udienza, il Giudice, rilevato il difetto di attribuzione dedotto dalla convenuta rimetteva gli atti al Presidente del Parte_1
Tribunale, il quale assegnava definitivamente la causa alla Sezione distaccata di Gaeta. All'udienza del 9.12.2011, il Giudice autorizzava la chiamata in causa di . Controparte_1
Si costituiva in giudizio , aderendo a tutte le Controparte_1 deduzioni, contestazioni, eccezioni e difese esposte dalla
[...] nella propria comparsa di costituzione e Parte_1 risposta. Precisava di aver promosso, nei confronti del , un CP_2 giudizio volto al recupero dell'azienda (Trib. Latina, Sez. distaccata Gaeta, R.G. n. 418/2011). Concludeva chiedendo: di rigettare la domanda di usucapione proposta da in quanto del tutto CP_2 priva di fondamento;
accertato il legittimo diritto di proprietà della
[...]
[..
[...] sugli immobili oggetto di causa Parte_3 Pa e, precisamente, sui terreni e sovrastanti fabbricati situati nell'IS
località Spiaggia del Frontone, identificati al Catasto terreni del Pt_1
Comune di con le particelle nn. 260, 386, 391, 393, 394 del foglio Pt_1
14 per averli acquistati con atto del 18.10.1963, di accogliere la domanda riconvenzionale proposta dalla di Parte_1 condanna dell'attore a rilasciare gli immobili in parola, CP_2 vuoti di persone e liberi di cose, in favore di essa legittima proprietaria e a risarcire l' “di tutti i danni comunque Parte_1 conseguenti all'indebito possesso ed utilizzo dei beni ed al pregiudizio che essi beni e comunque la società avessero a subire da tali indebiti, e dal ritardo nella riconsegna dei beni, ammontanti – questi ultimi derivanti dal ritardo – quantomeno al valore locativo dei beni”. Con salvezza di spese, competenze e onorari. All'udienza del 23.4.2012, il Giudice concedeva i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c. All'udienza del 25.2.2013, contestava tutti i documenti depositati CP_2 in copia dalle controparti, asserendone la non conformità gli originali. Il Giudice disponeva l'immediata verifica, in contraddittorio, della copia dei documenti rispetto agli originali esibiti;
all'esito, dava atto che “non emerge contestazione” sulla documentazione delle parti convenute;
inoltre, ammetteva la prova testimoniale articolata dall'attore (ad esclusione del capo n. 3) e la prova per testi, diretta e contraria, articolata dalla convenuta e dalla Parte_1 nelle rispettive memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c. nn. 2-3. CP_1
Nelle more, la Sezione distaccata di Gaeta veniva soppressa e il giudizio veniva nuovamente riassegnato al Tribunale di Latina. All'udienza del 23.2.2016, il Giudice rimetteva la causa al Presidente ritenendo che la stessa esulasse il valore massimo di competenza dei Giudici onorari. Il Presidente, con provvedimento del 11.3.2016, rilevato “che non si desume dagli atti alcuna domanda di condanna, né in via principale né in via riconvenzionale, al pagamento di somme superiori ad Euro 500.000/00”, confermava l'assegnazione della causa al Giudice onorario. All'esito dell'istruttoria (condotta mediante produzione documentale e prova testimoniale) e dopo la precisazione delle conclusioni, all'udienza del 6.12.2018 la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. In tale udienza,
[...] depositava la sentenza del Tribunale di Latina n. 292/18, CP_1 passata in giudicato, che definiva il giudizio instaurato dalla stessa per la restituzione dell'azienda a suo tempo affidata all'attore.
5 Con provvedimento depositato in data 8.10.2019, rilevato che “il fascicolo trattenuto in decisione ex art. 190 cpc è pervenuto materialmente al Giudice in data 08 luglio 2019 in quanto risultava smarrito” e che “nel fascicolo rinvenuto non sono presenti i verbali di udienza necessari per la definizione del procedimento”, il Giudice rimetteva la causa sul ruolo mandando alla cancelleria per il ritrovamento dei verbali e autorizzando altresì le parti alla ricostruzione dei verbali di udienza. All'udienza del 6.10.2020, la causa veniva nuovamente trattenuta in decisione. Il Tribunale di Latina, con la sentenza n. 455/2021: in accoglimento della domanda attorea, dichiarava la proprietà esclusiva di CP_2 del fondo “stabilimento balneare denominato Frontone sito in e Pt_1 riportato in catasto dei Terreni Comune di al foglio 14, part. Pt_1
260, 284, 386, 391, 393, 394 mq 2956” per intervenuta usucapione ultraventennale, “con quanto ne consegue in ordine alle trascrizioni da effettuare da parte del Conservatore del Registro Immobiliare di Latina, che è esonerato da ogni responsabilità”; rigettava la domanda riconvenzionale di rivendica proposta da parte convenuta;
condannava i convenuti Controparte_4
in solido tra loro, al pagamento delle spese di lite, liquidate
[...] in euro 18.530,00 per onorari, oltre I.V.A., C.P.A. e spese generali, e in euro 586,66 per contributo unificato in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.

2. Nell'atto di appello ritualmente notificato, la società
[...] contestava le conclusioni cui era Parte_1 addivenuto il Giudice di primo grado. In particolare, criticava:

2.a) omessa ed erronea valutazione delle prove che hanno determinato l'infondato accertamento dell'usucapione (art. 116 c.p.c. in relazione agli artt. 1140, 1141, 1158 c.c.). L'appellante censurava il capo di sentenza nel quale si affermava che avrebbe assunto in locazione CP_2
l'azienda nell'estate 1989 e che, a far corso dal successivo ottobre, avrebbe edificato sul terreno sul quale essa sorgeva una serie di costruzioni funzionali all'esercizio dell'azienda, senza contestazioni da parte della proprietaria società ritenendo il Parte_1
Tribunale accertato - solo per tale erronea circostanza, basata sua una prova testimoniale- l'acquisto per usucapione dei terreni oggetto di causa. Tale ricostruzione in fatto sarebbe smentita dalle dichiarazioni dei testimoni escussi e, soprattutto, dai documenti prodotti nel corso del giudizio di primo grado. In particolare, l'erroneità della valutazione delle risultanze istruttorie emergerebbe già nella fase dedicata all'attendibilità dei testi escussi, in quanto il Giudicante avrebbe
6 ritenuto decisiva un'unica testimonianza – quella del teste Tes_1
ritenuto il “più attendibile tra tutti perché privo coinvolgimento
[...] personale nella vicenda” (cfr. pag. 7 sentenza di primo grado) – così pretermettendo tutte le altre (“ciò che ora rileva è che l'accertamento dell'attendibilità dei testi reso dal Tribunale è, di per sé, assolutamente ingiustificata e gravemente erroneo, e che esso ha, quindi, determinato una prima generale distorsione degli accertamenti istruttori. Non sussiste, infatti, alcun motivo - anche solo indiziario - per ritenere i quattro testi indotti da e da meno attendibili Parte_1 CP_1 Tes_ del teste ”, cfr. pag. 16 atto di appello). Il Giudice di prime cure, altresì, avrebbe pretermesso ogni esame dei contenuti dei contratti d'affitto recanti l'espresso riconoscimento, da parte del , CP_2 dell'altruità della proprietà dell'azienda (esercitata sulle particelle oggetto della domanda di usucapione), escludendo ogni possibile possesso uti dominus. La totale pretermissione avrebbe riguardato anche tutta la documentazione versata in atti dalla Parte_1
e dalla che avrebbe permesso al Giudicante di avere un CP_1 quadro ancora più preciso in ordine al pieno possesso esercitato – da prima e dalla poi – sull'azienda e su tutti i beni che ne Pt_1 CP_1 facevano parte (“Essi ricomprendono anche numerosi accertamenti – svolti da distinte Autorità amministrative – in ordine alla sussistenza di un possesso aziendale, in capo ad esclusivo, pubblico Persona_1
e incontestato, e caratterizzato – anche con riferimento al Terreno e agli immobili su di esso realizzati – dal diretto svolgimento di ogni attività a essi relative da parte di e e dalla costante Pt_1 CP_1 attribuzione ai medesimi di una incontroversa proprietà, e relative responsabilità”, cfr. pag. 34 atto di appello);

2.b) violazione del giudicato rappresentato dalla sentenza del medesimo Tribunale (n. 292/2018) che ha accertato la ricomprensione dei terreni nell'azienda Sporting Frontone locata da a CP_1 CP_2
e il conseguente obbligo di restituzione (art. 2909 c.c.). Il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente ritenuto inconferente il giudicato precedentemente formatosi tra le medesime parti. La sentenza del Tribunale di Latina n. 292/2018, passata in giudicato, in accoglimento della domanda attorea proposta da e dai figli Controparte_1
e , dichiarava “cessato, alla data del CP_5 CP_6
23 novembre 2010, il contratto tra e Controparte_1 CP_2
, avente ad oggetto l'affitto di azienda Sporting Club Frontone,
[...] sita in alla Spiaggia del Frontone” e condannava Pt_1 CP_2 alla restituzione di tale azienda, nonché al pagamento di una somma pari a euro 85.000,00 a titolo di canone di locazione per l'anno 2010 e di una penale pari a euro 260,27 per ciascun giorno di ritardo nella
7 consegna dell'azienda, a decorrere dal 23.11.2010 e fino al giorno dell'effettiva consegna. La sentenza impugnata riteneva il richiamo a tale sentenza definitiva inconferente, precisando come “i terreni oggetto della presente causa ed in particolare le particelle di terreno site in PO (LT), loc. Spiaggia di Frontone, individuate ai numeri 260, 386, 391, 393, 394 del foglio 14 del Catasto Terreni del Comune di non rientrano nei beni d'azienda oggetto di quella causa. Pt_1
Dall'esame della documentazione depositata in atti e dalla lettura della sentenza n. 292/2018, i beni oggetto della odierna domanda di usucapione sono del tutto differenti dagli immobili dell'azienda indicati nella sentenza emessa dal Tribunale di Latina. Di fatto il Tribunale nella sentenza ha statuito relativamente all'azienda affittata dai convenuti all'attore, ed oggetto di quel procedimento, era composto esclusivamente dai beni di cui all'inventario (All.A) al contratto del 13 luglio 2010 … in cui non si fa in alcun modo riferimento ai terreni oggetto della presente vertenza” (cfr. pag. 7 sentenza di primo grado). In realtà – deduceva l'appellante – dal confronto degli atti emergerebbe l'identità dei terreni dei due giudizi e, dunque, la generale opponibilità del giudicato consolidatosi nella causa anteriormente conclusa: dal ricorso introduttivo del precedente giudizio, infatti, emergerebbe come i terreni ricompresi nell'azienda di cui richiedeva e otteneva CP_1 la restituzione erano identificati dalle particelle numeri 260, 386, 391, 393 e 394 del foglio 14 del Catasto Terreni della Provincia di Latina, le medesime particelle su cui si era pronunciato il Giudicante nella sentenza qui impugnata;

2.c) in via logicamente subordinata, violazione e falsa applicazione dell'art. 1141 c.c. L'appellante censurava il capo di sentenza ove il Giudice di prime cure riteneva verificata l'interversione del possesso richiesta dall'art. 1141 c.c., atteso che “è certamente possibile affermare che i convenuti abbiano avuto la precisa percezione e conoscenza che nello stabilimento che gli era appartenuto fosse in corso di edificazione una serie di costruzioni e che nulla abbiano avuto da contestare e nulla di fatto abbiano contestato” (cfr. pagg.

6-7 sentenza di primo grado);

2.d) erroneità del capo apparentemente autonomo che rigetta le domande di rivendica e di riconsegna;
fondatezza di tali domande e del relativo appello. Il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente rigettato le domande di rivendica e di riconsegna, riproposte in questa sede dall'appellante. Concludeva chiedendo, in integrale riforma della sentenza impugnata: di rigettare la domanda di usucapione proposta in quanto CP_2 infondata;
accertato il legittimo diritto di proprietà della
[...]
[..
[...] sugli immobili oggetto di causa e, Parte_4
[... precisamente, sui terreni e sovrastanti fabbricati situati nell'IS
località Spiaggia del Frontone, identificati al Catasto terreni del Pt_1
Comune di al foglio 14, particelle nn. 260, 386, 391, 393 e 394, Pt_1 per averli acquistati con atto del 18.10.1963, di condannare CP_2
a rilasciare gli immobili in parola, vuoti di persone e liberi di
[...] cose, in favore di essa legittima proprietaria;
con vittoria di spese del doppio grado di giudizio e condanna di al risarcimento CP_2 dei danni ex art. 96 c.p.c. nella misura ritenuta di giustizia;
chiedeva, infine, “ove mai avesse, nelle more, a corrispondere Pt_1 Pt_1
l'ammontare delle spese di lite liquidate a suo carico dalla sentenza di primo grado - condanna alla restituzione di tale importo e dei relativi interessi anche a carico del soggetto in favore del quale sarà avvenuta la liquidazione di tale importo”.

3. Si costituiva in giudizio , proponendo appello Controparte_1 avverso la medesima sentenza nel giudizio poi riunito. In particolare, nel contestare le conclusioni cui era addivenuto il Giudice di primo grado, criticava:

3.a) violazione e falsa applicazione degli artt. 1140, 1141, 1158 e 2697 c.c.; erroneità della sentenza nella parte in cui ha ritenuto integrati i presupposti della interversio possessionis e del successivo possesso ventennale utile ad usucapire nonostante il palese contrario contenuto delle prove documentali e testimoniali acquisite al giudizio. CP_2 avrebbe omesso di provare di aver mantenuto, per tutto il tempo
[...] previsto dalla legge, un comportamento possessorio continuo e non interrotto, inequivocabilmente finalizzato ad esercitare sulla cosa un potere corrispondente a quello del proprietario ponendo in essere atti espressivi, anche esternamente, della propria indiscussa signoria in contrapposizione all'inerzia del titolare. Inoltre, il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente valutato prove testimoniali, documenti e accertamenti coperti da giudicato, che confermavano “senza ombra di dubbio come nel periodo intercorso dal 1989 al marzo 2011, il possesso delle aree oggetto di causa è stato esercitato da prima, e da Pt_1 poi, in quanto loro legittimamente concesso da CP_1 Parte_1
. Tale possesso era pubblico ed incontestato, ed era esclusivo,
[...] come attestato sia dai testimoni che dai documenti” (cfr. pag. 28 comparsa di costituzione e risposta . La sentenza impugnata CP_1 avrebbe errato anche nel ritenere configurabile, nella sola attività edificatoria asseritamente svolta dal a partire dal 1989, una CP_2 effettiva interversione della detenzione in possesso. La giurisprudenza di legittimità prevede che l'edificazione di un fabbricato su un terreno ricevuto in detenzione potrebbe manifestare la volontà di comportarsi
9 come proprietario, costituendo l'estrinsecazione di una facoltà tipica del diritto dominicale;
tuttavia, affinché l'attività edificatoria possa valere come atto di interversio, sarebbe necessario che sia attività autonoma e autonomamente decisa dal detentore e non risulti sia stata autorizzata dal proprietario, neppure in modo tacito (Cass. n. 27921/2018). Il requisito della “non autorizzazione del proprietario” non potrebbe dirsi assente nel caso di specie: sino a tutto il 1995, CP_2 svolgeva unicamente il ruolo di mero collaboratore di e Pt_1
con conseguente presumibile autorizzazione di ogni attività CP_1 eventualmente svolta da nell'azienda; anche con riferimento al CP_2 periodo successivo, la sussistenza di contratti di affitto era incompatibile con la volontà di interversione e, in ogni caso, le attività edificatorie poste in essere e le relative responsabilità ricadevano tutte in capo alla che aveva svolto una serie di attività CP_1 amministrative volte alla regolarizzazione di tutti i manufatti che componevano l'azienda;

3.b) violazione e falsa applicazione degli artt. 1140, 1141, 1158, 1362, 1363, 1364, 1366, 2909 c.c.; manifesta erroneità della sentenza nella interpretazione dei contratti di affitto di azienda succedutisi dal 1996 al 2010 e della sentenza n. 292/2018 del Tribunale di Latina. Le deposizioni testimoniali acquisite nel corso del giudizio di primo grado e i documenti prodotto in atti dimostrerebbero, in modo inconfutabile, che non era stato a realizzare le opere edilizie sui terreni CP_2 oggetto di giudizio e che lo stesso, fino al 1995, aveva svolto unicamente il ruolo di collaboratore di e, dopo il suo decesso, di Pt_1
Dunque, sarebbe impossibile affermare che l'appellato CP_1 avesse esercitato, sin dal 1989, un possesso utile a usucapire. Il Giudice di prime cure avrebbe errato nell'esame del contenuto dei contratti stagionali con i quali, nel periodo ricompreso tra il 1996 e il 2010, CP_2 aveva preso in affitto, in forza di singoli contratti annuali, il complesso aziendale denominato Sporting. La sussistenza di una serie di contratti per la stagione estiva escluderebbero “ qualsiasi configurabilità di un animus diverso da quello detinendi, costituendo – quello dei rapporti personali di godimento – ipotesi tipica (di scuola) dell'esclusione dei presupposti necessari all'usucapione” (cfr. pag. 30 appello). Inoltre, il Giudicante avrebbe erroneamente valutato la sentenza del Tribunale di Latina n. 292/2018: “l'esame dei testi dei contratti di affitto di azienda stipulati tra e a decorrere dal 1996, e fino al 2010, non CP_1 CP_2 solo dimostra che a comporre l'azienda affittata concorrevano anche i terreni oggetto di usucapione, ma, soprattutto, conferma l'assoluta e inequivocabile assenza dei presupposti necessari ai fini della maturazione dell'usucapione, e, in particolare, dell'animus rem sibi
10 habendi, la cui esistenza è radicalmente esclusa dalla espressa ricognizione di altrui proprietà che di tali terreni ha, di volta in CP_2 volta, operato in favore di affittante dell'azienda” (cfr. pag. CP_1
32 appello); “Il tenore letterale della sentenza n. 292/2018 contraddice pienamente, dunque, le affermazioni del primo Giudice che, invero, sembra non aver dedicato all'esame di questo giudicato la necessaria attenzione, così incorrendo in un radicale travisamento di quanto ivi accertato: l'area sulla quale insisteva l'azienda era senz'altro ricompresa nel perimetro aziendale affittato costituito – oltre che dalla componente immobiliare – dalle licenze amministrative e dai beni individuati nell'inventario allegato al contratto” (cfr. pag. 35 appello); lamenta, infine, la mancata valutazione della condotta contraddittoria tenuta da (“ … ha affermato – nel giudizio CP_2 CP_2 conclusosi con la sentenza oggi appellata – che le aree nelle quali veniva esercitata l'azienda Sporting Frontone non erano parte dei contratti di affitto di azienda e che egli esercitava su di essi un possesso ad usucapionem, e, nell'altro e peraltro successivo, giudizio, ha invece asserito che i contratti di affitto di azienda erano, in realtà, contratti di locazione delle aree che sosteneva di aver usucapito”, cfr. pag. 36 comparsa di costituzione e risposta . CP_1
Concludeva chiedendo: in via preliminare, di disporre la riunione con la causa R.G. n. 5874/2021; nel merito, di rigettare la domanda di usucapione proposta da . Con vittoria di spese di entrambi CP_2
i gradi di giudizio, da liquidarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.

4. Si costituiva in giudizio , contestando quanto ex adverso CP_2 dedotto e chiedendo di rigettare l'appello principale proposto da
[...]
e di dichiarare l'inammissibilità o di rigettare l'appello Parte_1 incidentale promosso da . Con condanna degli Controparte_1 appellanti alla refusione delle spese.

5. Riuniti i due gravami avverso la stessa sentenza, la Corte rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni. All'udienza del 19.6.2025, la Corte tratteneva la causa in decisione con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica. MOTIVI DELLA DECISIONE

6. L'appello principale e quello incidentale sono meritevoli di accoglimento.

6.a) In particolare, i motivi di appello 2.a), 2.c), 3.a) e 3.b) sono fondati, trovando pieno riscontro nelle risultanze processuali la lamentata erroneità della ricostruzione fattuale posta a base della decisione gravata.
11 Con l'atto introduttivo del giudizio di primo grado, prospettava CP_2 di aver esercitato, dalla fine degli anni '80, il possesso uti dominus delle particelle nn. 260, 386, 391, 393 e 394 del foglio 14 del Catasto Terreni della Provincia di Latina, particelle dove è ubicato (nella massima parte) lo Sporting club Frontone di proprietà della società Parte_1
Precisamente, affermava che, dopo aver collaborato, negli
[...] CP_2 anni '80, con socio della proprietaria , CP_7 Parte_1 nell'attività balneare, dall'ottobre 1989 avrebbe assunto in prima persona la gestione dello stabilimento Sporting a seguito del
“disinteressamento” del socio e, inoltre, avrebbe Pt_1 ampliato/realizzato, negli anni, i manufatti dello Sporting club ubicati sulle particelle oggetto della domanda di usucapione, nel ventennio antecedente all'introduzione del giudizio (2011). A supporto, CP_2 chiedeva l'escussione dei testi indicati in citazione. La sentenza di primo grado, nel ritenere fondata la domanda ex art. 1158 c.c. del , valorizzava l'attività edificatoria dell'attore, con CP_2 riguardo ai manufatti dello stabilimento Frontone, richiamando a riscontro di tale profilo ritenuto decisivo, quanto riferito dal teste
(citato dall'attore), il quale ultimo dichiarava in udienza Testimone_1 di aver disegnato “le costruzioni che vennero realizzate dal sui CP_2 terreni di cui è causa. Teste ritenuto più attendibile tra tutti perchè privo di coinvolgimento personale nella vicenda” (cfr. parte motiva della sentenza impugnata). Tes_ In disparte la considerazione per la quale il teste avendo avuto l'incarico da parte del per disegnare i manufatti dello CP_2 stabilimento, non poteva certo ritenersi equidistante (stante la dichiarata attività professionale svolta per l'attore), a giudizio della Corte, la versione dei fatti a base della domanda del di accertamento CP_2 dell'usucapione -diversamente da quanto affermato dal Tribunale- è ampiamente smentita dalla copiosa documentazione prodotta dalla società e dalla socia tempestivamente, nel Parte_1 CP_1 giudizio di primo grado. I documenti appena citati, nella parte costituita da atti di accertamento di p.g., richieste di autorizzazioni amministrative, procedimenti giudiziari, individuano, univocamente, prima (socio di Parte_2
, poi la sua consorte (divenuta socia Parte_1 Controparte_1
a seguito del decesso di in data 15.11.1992), come unici Parte_2 amministratori dello Sporting, imputando loro, conseguentemente, anche abusi edilizi inerenti a manufatti dello stabilimento e illeciti amministrativi accertati dagli operanti, a partire dall'inizio degli anni '90 e per tutto il decennio successivo.
12 A riscontro, si richiamano, tra i vari: il verbale di sequestro dell'8.6.1992 della Guardia costiera di relativo ad alcune aree Pt_1 dello Sporting club dove erano stati realizzati interventi edilizi senza autorizzazione (un pontile, un muro di contenimento e una scalinata per accesso alla spiaggia); il verbale dei vigili di del 16.9.1992 Pt_1
(relativo alla realizzazione di una parte del ristorante e all'ampliamento della cucina); entrambe le contestazioni risultano formulate nei confronti del solo In particolare, nel verbale del Parte_2
16.9.1992, i vigili davano atto della presenza del al momento CP_2 dell'accesso nello stabilimento, nominandolo come custode del complesso sequestrato. In altro verbale redatto dal Comando Vigili urbani di sono Pt_1 accertati ulteriori abusi edilizi (rappresentati dall'ampliamento e dalla realizzazione di manufatti quali bar- ristorante, pista da ballo e altro), sempre nello Sporting club, contestazione mossa alla ancora, CP_1 nei verbali della Guardia di finanza, che effettuava due accessi nel complesso balneare in data 12 e l 13 agosto 1994, alla è CP_1 ascritto l'illecito amministrativo e penale rappresentato dallo svolgimento di attività di intrattenimento serale, nello Sporting, senza la prescritta autorizzazione. In particolare, in tale ultima occasione, lo stesso innanzi agli CP_2 operanti si adoperava per chiamare al telefono la e avvisarla CP_1 della contestazione di p.g. (cfr. verbale GdF del 13.8.1994). Al riguardo, giova rammentare che (Cass. sez. III ordinanza n. 10376/2024 del 17 aprile 2024) il rapporto di polizia fa piena prova, fino a querela di falso, delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesti come avvenuti in sua presenza. Sempre con riguardo a tale episodio, nel prosieguo la risulta la sola responsabile della CP_1 contravvenzione ex art. 666 c.p. in quanto, “quale legale rappresentante della ditta individuale Sporting Frontone”, “dava spettacoli e feste danzanti” senza autorizzazione nell'agosto 1994 (v. decreto penale di condanna RG GIP Trib. Latina n. 2289/1995). Nello stesso periodo (1993), i Carabinieri della “motovedetta 624 di
” accertavano che la esercitava attività di noleggio Pt_1 CP_1 ombrelloni, lettini e sdraio senza autorizzazione;
nel 1995, l'
[...]
le contestava l'irregolarità dei rapporti di Controparte_8 lavoro conclusi con personale addetto allo stabilimento. Anche nel corso del primo decennio degli anni 2000, la risulta CP_1 destinataria di accertamenti di polizia giudiziaria, in occasione dei quali erano riscontrati altri abusi edilizi (in particolare, la realizzazione di una pedana per la pista da ballo).
13 Come preme evidenziare, nel verbale di sequestro probatorio redatto dalla Guardia costiera di dell'11.9.2006 (proc. pen. 8856/06 Pt_1
Procura di Latina), la è individuata come responsabile CP_1 dell'abuso accertato, mentre gli operanti identificano espressamente il quale “gestore e affittuario” dello stabilimento dove è stata CP_2 realizzata la pedana abusiva;
anche in tal caso, il era stato reso CP_2 edotto dagli operanti dell'accertamento degli abusi, venendo nominato custode giudiziario. Risulta agli atti, altresì, che con nota depositata al Comune di il Pt_1
9.8.2008, un architetto incaricato dalla chiedeva la revoca del CP_1 sequestro apposto a una parte dello stabilimento. In sostanza, dalle plurime attività di accertamento che la p.g. ha effettuato a partire dagli anni anni '90 e per tutto il primo decennio 2000, emerge che solo ai coniugi e erano imputati Pt_1 CP_1 abusi edilizi e amministrativi contestati e, a fronte di tali plurime contestazioni, il , pur messo al corrente durante gli accessi degli CP_2 operanti, nulla opponeva, manifestandosi come mero gestore/affittuario. Al contempo, ai due coniugi risultano rilasciate, nel ventennio, numerose autorizzazioni per l'attività di somministrazione cibo e bevande e per tutte quelle connesse allo stabilimento. Tali dati informativi sconfessano, inequivocabilmente, la tesi del CP_2 che ha rivendicato la realizzazione/l'ampliamento dei manufatti costituenti lo stabilimento Sporting sulle particelle in ordine alle quali ha assunto il proprio possesso ultraventennale uti dominus. Come chiarito dai Giudici di legittimità, affinchè “l'attività edificatoria possa valere come atto di interversio è necessario che sia attività autonoma e autonomamente decisa dal detentore e non risulti sia stata autorizzata dal proprietario, neppure in modo tacito” (Cass., sez. II n. 27921 del 28.10.2018); invece, nel caso in esame, l'attività edificatoria risulta riferibile, in base ai plurimi verbali di p.g. in atti, ai soli coniugi
[...]
CP_4
Per altro verso, va rimarcato come, dalla residua documentazione prodotta dalla e dalla risulta provato, in Parte_1 CP_1 modo certo, che la dopo il 1996, dava la gestione dello CP_1
Sporting club al per le sole stagioni estive, con plurimi contratti CP_2 di affitto di azienda, sottoscritti dalla e dal per circa CP_1 CP_2 quindici anni (v. contratti di affitto di azienda in atti), accordi nei quali l'affittuario riconosceva l'altrui proprietà dei terreni sui quali sorge lo stabilimento, tra i quali le particelle oggetto di lite. Peraltro, pur dando la gestione ad altri, la continuava a CP_1 interessarsi dello stabilimento balneare, tanto da ottenere dalla Regione Lazio, in data 15.9.2003, un provvedimento autorizzativo alla
14 realizzazione di alcuni interventi edilizi e, negli anni, varie autorizzazioni all'attività di somministrazione di cibo e bevande (come quella del 1.8.2000 rilasciatale del Comune di . Pt_1
Non risulta, quindi, la prova del decorso del ventennio ai fini del possesso utile all'usucapione da parte del : le opere che CP_2
l'appellato ha prospettato di aver realizzato, negli anni, per ampliare lo stabilimento, in realtà, sono imputabili all' e alla (che Pt_1 CP_1 ne hanno risposto in prima persona, in sede penale e amministrativa), soci della Né vi è prova idonea sullo svolgimento Parte_1 dell'attività balneare da parte del solo in modo svincolato dalla CP_2 proprietà, risultando documentalmente provata la sua qualità di detentore nomine alieni. Piuttosto, risulta provato che la società abbia sfruttato Parte_1 economicamente le particelle oggetto di causa dove sorge gran parte dello stabilimento, in modo continuativo, per decenni: tra la fine degli anni '80 e il 1992, tramite il socio tra il 1993 e il 1996, Parte_2 avvalendosi della nel periodo successivo, dal 1996 fino al CP_1
2010, affittando l'azienda costituita sulle particelle oggetto di causa al
, senza soluzione di continuità, ottenendo come corrispettivo un CP_2 canone passato da circa 10 milioni di lire a circa 85mila euro l'anno. Come anticipato, sono agli atti i contratti di affitto stagionale con i quali, dal 1996, la (socia della società CP_1 Parte_1 concedeva al Turco la gestione del complesso balneare Sporting. Tali contratti si susseguono fino 2010, momento nel quale -come attestato da alcune affermazioni riportate negli stessi contratti- sorgevano contrasti e rivendicazioni economiche tra le parti, sfociati nel presente contenzioso e nell'altra vicenda processuale richiamata nel gravame principale (2.b). Dato atto della qualità di mero detentore del (tutti i contratti CP_2 annuali di affitto dell'azienda Sporting, esercitata sulle particelle oggetto della domanda di usucapione, sono sottoscritti dal;
la CP_2 restante documentazione acquisita al fascicolo imputa ai soli coniugi la realizzazione dei manufatti dello stabilimento sulle Persona_1 particelle oggetto del contenzioso), deve escludersi il vantato esercizio del possesso uti dominus per venti anni delle particelle nn. 260, 386, 391, 393 e 394 del foglio 14 del Catasto Terreni della Provincia di Latina, dove sorge lo Sporting. Per la trasformazione della detenzione in possesso occorre un mutamento del titolo che non può avere luogo mediante un mero atto di volizione interna, ma deve risultare dal compimento di idonee attività materiali di specifica opposizione al proprietario possessore;
come ha avuto modo di affermare la Suprema Corte (Cass. n. 14593 del 2011), la presunzione del possesso in colui
15 che esercita un potere di fatto, a norma dell'art. 1141 c.c., non opera quando la relazione con il bene non consegua ad un atto volontario d'apprensione, ma derivi da un iniziale atto o fatto del proprietario- possessore. In tal caso, per la trasformazione della detenzione in possesso occorre un mutamento del titolo che deve risultare dal compimento di idonee attività materiali di specifica opposizione al proprietario-possessore, quale, ad esempio, l'arbitrario rifiuto della restituzione del bene (condotta ascrivile al solo dal 2010 quando, CP_2 cessata la stagione estiva, si rifiutava di restituire l'azienda nonostante la conclusione del contratto di affitto di azienda per l'estate 2020 prevedesse -come quelli precedenti- l'obbligo di rimettere lo stabilimento nelle disponibilità della da ottobre 2010); non CP_1 sono, pertanto, sufficienti atti corrispondenti all'esercizio del possesso, che di per sé denunciano unicamente un abuso della situazione di vantaggio determinata dalla materiale disponibilità del bene. Tes_ Peraltro, il teste (sulla cui sola testimonianza, in sostanza, si basa la parte motiva della sentenza di primo grado per ritenere accertato l'usucapione del complesso balneare) si è limitato a dichiarare di aver ricevuto indicazioni dal per la realizzazione dei manufatti, CP_2 affermazione questa che è logicamente compatibile con la ritenuta mancanza di prova sull'interversio possessionis, ben avendo potuto la delegare per la realizzazione dei manufatti il , con il CP_1 CP_2 quale la e, prima, il marito avevano intrattenuto un CP_1 Pt_1 lungo rapporto fiduciario (avendo lo stesso affermato di lavorare CP_2 nel complesso balneare, quale collaboratore del proprietario Pt_2 Tes_ già a fine anni'80). In ogni caso, lo stesso teste risulta
[...] inaffidabile, in quanto, mentre da un lato dichiarava che Parte_2 quando veniva nello stabilimento, si comportava “come padrone di casa”, dall'altro, negava che la avesse mai gestito lo CP_1 stabilimento, affermazione quest'ultima ampiamente sconfessata dalla copiosa documentazione in atti già menzionata, oltre dalle univoche dichiarazioni dei quattro testi , e Tes_2 Tes_3 Tes_4 Tes_5
La censura sub 2.b) risulta assrobita.

6.b) È accolta la domanda riconvenzionale della società Parte_1
- riproposta in questa sede processuale con l'impugnazione del capo della sentenza del Tribunale di rigetto (motivo di appello 2.d)- in quanto la prova ai fini della rivendica risulta soddisfatta. Giova premettere che il soggetto che agisce in rivendicazione ai sensi dell'art. 948 c.c. è sempre tenuto a fornire la piena prova della proprietà, dimostrando di aver acquistato il bene a titolo originario ovvero derivativo. In tale ultimo caso, la prova che il rivendicante deve esibire è la c.d. probatio diabolica: egli è tenuto, cioè, a dimostrare la proprietà
16 del bene ricostruendo la catena degli acquisti a partire dal proprio acquisto inter vivos o mortis causa sino a giungere ad un acquisto a titolo originario. Il rigore della prova della proprietà che deve essere fornita dal rivendicante trova giustificazione - ricorda la Suprema Corte
- nella fondamentale regola per cui nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet (nessuno può trasferire ad altri maggiori diritti di quanti ne abbia egli stesso), ragion per cui non può considerarsi sufficiente la prova dell'acquisto a titolo derivativo, che al più indica la legittimazione a possedere. Se, dunque, il rivendicante non fornisce piena prova della proprietà, egli sarà destinato a soccombere, anche nel caso in cui il convenuto non abbia dimostrato di essere proprietario né di essere legittimato a possedere. La Cassazione ammette, però, un'ipotesi in cui l'onus probandi del rivendicante è alleggerito, cioè il caso in cui il convenuto eccepisca l'usucapione riconoscendo che il rivendicante era proprietario del bene all'epoca in cui assume di avere iniziato a possedere. Tale ultima ipotesi contraddistingue la vicenda in esame, in quanto
, nel reclamare il possesso ad usucapione, ha affermato che era la CP_2 società ad essere proprietaria delle particelle nn. 260, 386, 391, 393 e 394 del foglio 14 del Catasto di Latina, asseritamente usucapite dal dalla fine degli anni '80. CP_2
Quindi, l'usucapione eccepita dal non risulta in contrasto con la CP_2 proprietà delle particelle vantata dalla società (v. Cass. Parte_1
n. 28865 del 19 ottobre 2021, secondo la quale, essendo l'usucapione un titolo di acquisto a carattere originario, la sua invocazione non suppone alcun riconoscimento a favore della controparte. È fatta salva l'ipotesi che l'usucapione, così come dedotta dal convenuto, non sia in contrasto con la proprietà dell'attore o di uno dei suoi danti causa: il che si verifica quando il convenuto abbia comunque riconosciuto che il rivendicante o uno dei danti causa dell'attore era proprietario del bene all'epoca in cui assume di avere iniziato a possedere). Al contempo, la documentazione in atti e i quattro testi degli appellanti, in primo grado, attestano, in modo puntuale ed univoco, che l'azienda Sporting Club, ubicata in massima parte sulle particelle oggetto della domanda di rivendica, era stata realizzata nella prima metà degli anni '80 da e gestita da quest'ultimo sino al 1992, subentrando Parte_2
a quest'ultimo -come già esposto- la (che provvedeva CP_1 amministrando personalmente l'azienda sino al 1996 mentre, successivamente, dandola in gestione al , con contratti di affitto CP_2 di azienda stagionali, sottoscritti di anno in anno fino al 2010). In conclusione, posto che nel ventennio precedente allo svolgimento della domanda riconvenzionale in esame (2011), la società Pt_1
17 per il tramite dei soci e ha Pt_1 Parte_2 Controparte_1 esercitato il possesso uti dominus delle particelle summenzionate, realizzando i manufatti che, allo stato, costituiscono lo stabilimento Sporting Frontone e gestendo tale azienda, continuativamente, per venti anni, proprio sulle particelle oggetto della domanda, la domanda di è accolta. Parte_1
Ne consegue la condanna del al rilascio delle particelle di terreno CP_2 nn. 260, 386, 391, 393 e 394 del foglio 14 del Catasto Terreni della Provincia di Latina alla società , legittima proprietaria. Parte_1

7. Quanto alle spese processuali, le stesse sono poste a carico dell'appellato in virtù della sua soccombenza per entrambi i gradi di giudizio e liquidate in dispositivo secondo i valori medi delle cause rientranti in quelle di valore indeterminabile (senza calcolare, per la fase di appello, la fase istruttoria).

8. Va rigettata la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c., in assenza dei presupposti di legge. Dall'esame del comportamento tenuto dal CP_2 non emergono indici da cui desumere un contegno illecito assunto con dolo o colpa grave;
né ricorrono, nel caso di specie, i requisiti di legge per l'esercizio del potere officioso giudiziale di cui al comma 3° del suindicato articolo.

PQM.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe indicata, sull'appello principale proposto da
[...] avverso la sentenza del Tribunale di Parte_1
Latina n. 455/2021 nei confronti di e Controparte_1 CP_2
e sull'appello incidentale proposto da nei
[...] Controparte_1 confronti di e Parte_1 CP_2 avverso la medesima decisione, ogni diversa istanza, eccezione
[...]
e deduzione disattesa:

1. accoglie l'appello principale e quello principale e, per l'effetto, rigetta la domanda di accertamento dell'usucapione di CP_2
[...]

2. accoglie la domanda riconvenzionale dell' Parte_1
[... di rivendica delle particelle nn. 260, 386, Parte_1
391, 393 e 394 del foglio 14 del Catasto Terreni della Provincia di Latina e, per l'effetto, condanna al rilascio delle CP_2 menzionate particelle alla proprietaria Parte_1
; Parte_1

3. condanna, altresì, al pagamento delle spese CP_2 processuali, liquidate a favore di ciascuna delle appellanti
[...]
e (con distrazione, per la sola Pt_1 CP_1 CP_1
18 all'Avv. Massimo Lotti qualificatosi antistatario), per il primo grado di giudizio, in € 10.860,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge, per il grado di appello, in € 8.470,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge;

4. dispone la trascrizione della presente sentenza ai sensi dell'art. 2651 del c.c., a cura ed a spese dell'appellante principale, al Conservatore dei registri immobiliari territorialmente competente.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenuta il 3.12.2025 La Consigliera est. Caterina Garufi La Presidente
NC NG
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