REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
così composta:
dr.ssa Antonella Izzo presidente dr.ssa Claudia De Martin consigliere dr. Marco Emilio Luigi Cirillo consigliere relatore riunita in camera di consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello ed in fase di rinvio della
Suprema Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, iscritta al n. 4380 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2023, decisa a seguito di discussione orale, ex art. 281-sexies c.p.c, all'udienza del giorno
21/2/2025 e vertente
TRA
(C.F. ) E Parte_1 C.F._1 Pt_2
(C.F. , con l'avvocato Cristiano Colonnelli e
[...] C.F._2 l'avvocato Fabrizio Menichelli, nello studio del primo in Roma via dell'Amba Aradam 24 elettivamente domiciliati;

RICORRENTE IN RIASSUNZIONE;
APPELLANTE
E
(C.F. ), Controparte_1 C.F._3
(C.F. ), Controparte_2 C.F._4
(C.F. ) E Controparte_3 C.F._5 CP_4 (C.F. , con l'avvocato Lucio Leoni nel cui studio in C.F._6
Velletri Piazza Cairoli 37 sono elettivamente domiciliati;

RESISTENTE; APPELLATA
pag. 1 di 8

E
; Controparte_5
RRESISTENTE CONTUMACE
Oggetto: riassunzione a seguito di rinvio della ordinanza n. 14900 del 29/5/2023 della Suprema Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile.
FATTO E DIRITTO
§ 1. – La Corte d'Appello di Roma, con sentenza n. 6178/2018 pubblicata il 3.10.2018, respingeva il gravame proposto dai coniugi e avverso la sentenza di primo grado del Parte_1 Parte_2
Tribunale di Velletri n. 135/2012, che, in accoglimento della domanda contro di essi proposta dagli acquirenti coniugi Controparte_1
e (in contraddittorio col progettista-direttore dei CP_2 CP_4 lavori geometra , aveva dichiarato la risoluzione di tre Controparte_5 contratti di vendita immobiliare per inadempimento dei convenuti costruttori-venditori Controparte_6 Per giungere a tale soluzione, la Corte d'Appello osservava:
- che la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determinava in via automatica la risoluzione del contratto di vendita, dovendo essere in concreto verificata la gravità dell'inadempimento;
- che nel caso in esame era pacifica la mancata consegna del certificato e la possibilità del suo rilascio solo in caso di realizzazione delle opere necessarie ad eliminare le difformità, come chiarito dal consulente tecnico di ufficio;

- che appariva evidente l'inadempimento dei venditori, l'insussistenza delle condizioni per il rilascio del certificato e l'inidoneità dei beni venduti ad assolvere alla loro tipica funzione economico-sociale, per cui correttamente era stata ritenuta sussistente l'ipotesi della vendita di aliud pro alio;
- che le sentenze versate in atti non mutavano le conclusioni raggiunte.
Per la cassazione di tale sentenza ricorreva i con Controparte_6 quattro motivi, contrastati con separati controricorsi dalla dai CP_1
e dal mentre il rimaneva intimato. CP_2 CP_4 CP_5 Con il primo motivo d'impugnazione i ricorrenti denunziavano il vizio di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione, rappresentato dalla valutazione dell'importanza dell'inadempimento derivante dalla mancata consegna, da parte dei venditori, del certificato di abitabilità. A sostegno della decisività del fatto richiamavano la condotta degli stessi acquirenti che, prima di intraprendere pag. 2 di 8 il giudizio, si erano limitati a chiedere, tramite il loro legale, solo la restituzione di una parte del prezzo (€. 40.000,00), così dimostrando essi stessi l'inesistenza di una gravità tale da giustificare la risoluzione contrattuale. Altro elemento da valutare nel giudizio di importanza dell'inadempimento, era rappresentato, ad avviso dei ricorrenti, dalla relazione del consulente tecnico di ufficio geom. che aveva Per_1 ritenuto possibile il rilascio a determinate condizioni, nonché dagli accertamenti compiuti davanti al giudice penale e amministrativo.
Con il secondo motivo i ricorrenti denunziavano la violazione o falsa applicazione degli artt. 1453 e 1455 cc in tema di risoluzione per inadempimento e gravità dell'inadempimento richiamando nuovamente la richiesta risarcitoria avanzata dal difensore degli acquirenti, la consulenza tecnica del geom. gli accertamenti compiuti in sede penale e Per_1 amministrativa.
Con il terzo motivo, si denunziava la violazione o falsa applicazione degli artt. 115 cpc (sulla disponibilità delle prove), 116 cpc (sulla valutazione delle prove) e 2697 cc (sull'onere della prova) con riferimento alla CTU alle sentenze penali n. 315/2013 e n. 1849/2014 del Per_1
Tribunale di Velletri e alla sentenza TAR Lazio n. 10200/2017, osservandosi che da nessun documento si evinceva come causa del diniego del certificato la difformità ascritta ai coniugi Controparte_6
Con il quarto motivo, infine, i coniugi ricorrenti denunziavano la violazione o falsa applicazione dell'art. 92 cpc dolendosi della conferma della condanna alle spese del giudizio di primo grado benché ricorresse il caso di reciproca soccombenza. Con ordinanza n. 14900 del 29/5/2023 la Suprema Corte di
Cassazione, Seconda Sezione Civile, accoglieva il primo e il secondo motivo, e, dichiarando assorbiti il terzo e il quarto, cassava l'impugnata sentenza in relazione ai motivi accolti, rinviando a questa Corte d'Appello.
La Corte di Cassazione stabiliva che, in linea di principio, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determinava, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene (tra le tante, Sez. 2 -, Ordinanza n. 29090 del 05/12/2017 Rv. 646535; Sez. 2, Sentenza n. 13231 del 31/05/2010 Rv. 613155).
E ancora, in tema di compravendita immobiliare, il certificato di abitabilità integrava un requisito giuridico essenziale ai fini non solo del legittimo godimento, ma anche della normale commerciabilità del bene: pertanto, mentre ove ricorressero le condizioni per il suo conseguimento ed esso non fosse stato rilasciato, ciò non determinava, di per sé, un inadempimento, né giustificava la risoluzione del contratto e/o il risarcimento del danno;
si era, al contrario, in presenza di un inadempimento idoneo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di pag. 3 di 8 "aliud pro alio", se detto certificato fosse stato formalmente rilasciato, ma l'immobile presentasse insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore
(cfr. Sez.

2 - Ordinanza n. 30950 del 27/12/2017 Rv. 647654). Nel caso in esame, la Corte d'Appello, dapprima aveva dato atto della possibilità di ottenere l'abitabilità secondo le prescrizioni indicate dal CTU e poi, con un vero e proprio salto logico, aveva affermato, a pagina 7 della sentenza, che “non sussistono” le condizioni per il rilascio del certificato e che quindi i beni venduti non assolvevano alla loro funzione economico-sociale.
Così argomentando, la Corte territoriale aveva di fatto omesso di valutare la gravità dell'inadempimento, alla luce non solo delle indicazioni del CTU sulle opere a farsi per eliminare le difformità, ma anche della stessa iniziale richiesta scritta dei compratori che, prima di intraprendere il giudizio, avevano domandato solo una riduzione del prezzo di 40.000 euro
(v. lettera avv.to Zaurrini che la CA tralascia completamente di esaminare).
La Corte di Cassazione rinviava a questa Corte per un nuovo esame dell'appello sulla scorta dei principi citati.
§ 2. – Ha riassunto tempestivamente il giudizio Parte_1 e rassegnando le seguenti conclusioni: “Piaccia alla Corte Parte_2 d'Appello di Roma, contrariis reiectis, in accoglimento dell'appello promosso da e avverso la sentenza n. Parte_1 Parte_2
135/2012 del Tribunale Ordinario di Velletri, Sezione civile e, comunque, in virtù dei principi indicati nell'Ordinanza della Corte Suprema di Cassazione del 29.05.2023, riformare la sentenza di primo grado n.
135/2012 del Tribunale Ordinario di Velletri, Sezione civile, previo accertamento dell'infondatezza dell'inadempimento ascritto alla parte venditrice e/o il difetto di prova della relativa gravità di tale inadempimento, con conseguente rigetto della domanda di risoluzione contrattuale coltivata dai sigg.ri Controparte_1 CP_4 [...]
e , per quanto di rispettiva ragione in primo CP_2 Controparte_3 grado. Con condanna dei sigg.ri Controparte_1 CP_4 [...]
e , in quanto parti soccombenti totalmente (e, CP_2 Controparte_3 si ripete, perchè rigettata loro e pure la domanda risarcitoria coltivata nel giudizio di primo grado e non impugnata, oltre che l'istanza ex art. 700
c.p.c. colà introdotta in corso di causa dai sigg.ri e coniugi CP_1 CP_4
) e con vincolo di solidarietà tra loro a rifondere agli odierni CP_2 riasssumenti tutte le spese vive, i compensi professionali ed accessori di legge inerenti, appunto, il primo grado di giudizio (e relativamente ad esso, anche delle spese relative alla citata fase ex art. 700 cpc), compresa la spesa per CTU, quelli inerenti l'appello già svoltosi, il giudizio di legittimità e l'odierna riassunzione.”
pag. 4 di 8 Hanno resistito , Controparte_1 Controparte_2
e rassegnando le seguenti conclusioni: Controparte_3 CP_4
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, accertato il grave inadempimento contrattuale dei venditori, respingere l'appello dagli stessi proposto, con conferma della sentenza di primo grado n. 135/2012 del Tribunale di Velletri. Con vittoria di spese del presente giudizio e di quello avanti la Suprema Corte.”.
Dichiarata la contumacia di l'appello è stato Controparte_5 discusso oralmente ex art. 281-sexies c.p.c, all'udienza del 21/2/25.
§ 3. – Il compito di questa Corte è quello di rivalutare, alla luce dei principi fissati, la decisione cassata di altra Sezione di questa Corte, che si è pronunciata sull'appello della sentenza del Tribunale di Velletri di accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento contrattuale dei contratti di compravendita immobiliare del 3/5/2007, del 26/7/2007 e del
19/4/2007, aventi ad oggetto le porzioni immobiliari nel NCEU di Pomezia al foglio 38 p.lle 1184 sub 1,3 e 4, con conseguente restituzione del prezzo e degli immobili. L'inadempimento è stato motivato dal Tribunale di Velletri e dalla Corte d'Appello sul presupposto che gli immobili venduti fossero inidonei ad ottenere il certificato di abitabilità in ragione delle opere abusive realizzate dal venditore, eliminando le quali, tuttavia, l'inidoneità sarebbe venuta meno. Se l'inidoneità può venire meno semplicemente procedendo alla eliminazione degli abusi, sussistono le condizioni per il rilascio del certificato e potrà pronunciarsi la risoluzione soltanto in caso di inadempimento che sia di grave importanza avuto riguardo all'interesse degli acquirenti, e cioè in esito ad un apprezzamento dell'entità e incidenza degli abusi di cui i venditori e si fossero Parte_1 Parte_2 resi responsabili. E' vero che sembra deporre nel senso della scarsa rilevanza degli abusi la circostanza che gli acquirenti hanno invocato, con la lettera del
31/10/2007, una semplice riduzione del prezzo, manifestando essi stessi un interesse a tenere ferme, nonostante gli abusi, le compravendite, in apparenza prive di criticità che non potessero essere composte da un semplice ristoro economico. Tuttavia, tanto hanno fatto gli acquirenti perché non vi erano ancora evidenze sulla natura insanabile degli abusi, che saranno acclarate dal CTU solo nel corso del giudizio promosso per la risoluzione contrattuale.
Più segnatamente, gli acquirenti hanno sì mostrato di sapere nella lettera del 31/10/2007 che le misure degli appartamenti fossero inferiori a quelle dichiarate, ma confidavano nella sanabilità di tali difformità.
pag. 5 di 8 L'insanabilità successivamente acclarata rendeva invece eliminabile l'abuso soltanto mediante demolizione e ricostruzione dell'intero fabbricato, inclusa la parte rimasta in proprietà dei venditori. E' vero, cioè, che il CTU ha stimato concedibile il certificato di abitabilità a condizione che fossero eliminati gli abusi, ma l'eliminazione degli abusi riguardanti le dimensioni minime degli appartamenti di mq 23 anziché 28 importa la demolizione e ricostruzione dell'intero fabbricato, inclusa la parte rimasta in proprietà dei venditori.
Ecco, allora, che la lettera del 31/10/2007 manifestava interesse a tenere ferme le compravendite sull'erroneo presupposto che fossero minimi anche i disagi conseguenti alla vendita di immobili difformi.
Se, al contrario, gli acquirenti avesse saputo di dover conseguire l'abitabilità demolendo e ricostruendo l'intero fabbricato non avrebbero mai accettato la mera riduzione di € 40.000,00 per ciascuna delle tre compravendite. Vero è che l'entità e l'incidenza degli abusi commessi dai venditori e non integrava un inadempimento di scarsa Parte_1 Parte_2 importanza ma un inadempimento grave, avuto riguardo all'interesse degli acquirenti che, dopo aver versato il prezzo di € 165.000,00 per ciascuno dei tre immobili, in nessun caso avrebbero potuto tollerare la consegna di appartamenti difformi dal progetto, che avrebbero potuto essere resi conformi soltanto demolendo e ricostruendo l'intero fabbricato, inclusa la parte rimasta in proprietà dei venditori.
Non è infine pensabile, come oppongono gli appellanti, che la consegna di appartamenti di misura inferiore a quella minima non sia riferibile ad essi costruttori-venditori. In conclusione, l'appello di e va Parte_1 Parte_2 rigettato, e la sentenza n. 135/2012 del Tribunale di Velletri va confermata.
§ 4. – Le spese processuali seguono la soccombenza e vanno liquidate confermando la liquidazione delle spese compiuta dal Tribunale con la sentenza n. 135/2012, nonché procedendo alla liquidazione delle spese del giudizio di appello definito con la sentenza n. 6178/2018 pubblicata il

3.10.2018 cassata, del giudizio di Cassazione definito con la ordinanza n.
14900 del 29/5/2023 e del presente giudizio, ex decreto n. 147 del 13/8/2022, con lo scaglione (da € 52.001,00 ad € 260.000,00) atteso il valore della causa, e sulla base di parametri medi:
più segnatamente per il giudizio di appello definito con la sentenza n. 6178/2018 pubblicata il 3.10.2018 cassata:
Valore della Causa: da € 52.001,00 ad € 260.000,00
Fase di studio della controversia, valore medio: €
2.977,00
pag. 6 di 8 Fase introduttiva del giudizio, valore medio: €
1.911,00
Fase di trattazione, valore medio: € 4.326,00
Fase decisionale, valore medio: € 5.103,00 Compenso dovuto = Euro € 14.317,00
per il giudizio di Cassazione definito con ordinanza n.
14900 del 29/5/2023:
Valore della Causa: da € 52.001,00 ad € 260.000,00
Fase di studio della controversia, valore medio: €
3.402,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: €
2.478,00
Fase decisionale, valore medio: € 1.775,00 Compenso dovuto = Euro € 7.655,00
per il presente giudizio d' Appello:
Valore della Causa: da € 52.001,00 ad € 260.000,00
Fase di studio della controversia, valore medio: €
2.977,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: €
1.911,00
Fase di trattazione, valore medio: € 4.326,00
Fase decisionale, valore medio: € 5.103,00
Compenso dovuto = Euro € 14.317,00

PER QUESTI MOTIVI

definitivamente pronunciando in grado di appello ed in sede di rinvio della ordinanza n. 19327 del 7/7/2023 della Suprema Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile, sull'appello proposto da e Parte_1 nei confronti di , Parte_2 Controparte_1 Controparte_2
e ogni altra conclusione disattesa, così Controparte_3 CP_4 provvede:
1. – rigetta l'appello di e e Parte_1 Parte_2 conferma la sentenza n. 135/2012 del Tribunale di Velletri;

2. – condanna e in solido, al Parte_1 Parte_2 pagamento, in favore di , Controparte_1 Controparte_2
e delle spese del giudizio del giudizio Controparte_3 Controparte_7 cassato della Corte d'Appello liquidate in € 14.317,00, delle spese del pag. 7 di 8 giudizio di Cassazione liquidate in € 7.655,00, e delle spese del presente giudizio di rinvio liquidate in € 14.317,00, oltre, per tutti, spese forfettarie, nella misura del 15%, IVA e CPA.
Così deciso in Roma il giorno 21/2/2025.
L'estensore Il presidente
Marco Emilio Luigi Cirillo Antonella Izzo
pag. 8 di 8