REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CATANZARO
SEZIONE PRIMA CIVILE
Riunita in camera di consiglio e così composta dr.ssa Claudia De Martin presidente rel. dr.ssa Anna Maria Raschellà consigliere dr.ssa Adele Foresta consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 1208 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023, trattenuta in decisione all'udienza del giorno 20/10/2025 sostituta ex art. 127 ter cpc con il deposito di note scritte e vertente
TRA
(c.f. ) in proprio e quale Parte_1 C.F._1
amministratore e l.r.p.t. della (c.f. e p. Iva CP_1 P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'avv.to Antonio Poleo in virtù di procura rilasciata in calce all'atto di appello ed elettivamente domiciliati presso lo studio di detto difensore in Crotone alla Via Assisi 32;
APPELLANTE
E
1 ; Controparte_2
APPELLATO-CONTUMACE
OGGETTO: appello contro sentenza n. 51/2023 del Tribunale di Crotone pubblicata in data 20/01/2023
FATTO E DIRITTO
§ 1. – La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: <<

1. in proprio e quale Parte_1
legale rappresentante della società ha convenuto in giudizio il CP_1
, in persona dell'amministratore pro Controparte_2
tempore , al fine di ottenere l'annullamento, previa Controparte_3
sospensione dell'efficacia esecutiva, della delibera assembleare del
25/08/2018, il cui verbale è stato comunicato in data 21/11/2018, per violazione delle norme in materia di convocazione e deliberazione delle assemblee condominiali. Ha altresì chiesto all'adito Tribunale di dichiarare l'estraneità al Condominio dell'immobile di proprietà della CP_1
identificato nel NCEU al foglio 39, particelle graffate 913 e 985 e sub graffati
12 e 17, Cat. C/1 e, conseguentemente, previa sospensione, di dichiarare la nullità della delibera assembleare dell'11.08.2017, relativamente all'approvazione delle tabelle millesimali, nonché di ogni ulteriore atto prodromico e consequenziale, con dichiarazione di nullità e/o inefficacia anche dei piani di riparto delle spese condominiali predisposti e/o approvati secondo le tabelle millesimali successive alla data del 11.08.2017, comprensive dell'immobile della società Con vittoria di spese CP_1
di lite da distrarsi in favore del difensore, ai sensi dell'art. 93 c.p.c. A fondamento della domanda, l'attore ha premesso di non essere mai stato convocato per l'assemblea condominiale del 25/08/2018, con conseguente nullità e annullabilità della delibera assembleare. Ha altresì dedotto che solo a seguito della comunicazione del verbale dell'assemblea del 25/08/2018
2 sarebbe venuto a conoscenza della circostanza che l'immobile di proprietà della società confinante con il CP_1 Controparte_2
, a seguito di revisione delle Tabelle millesimali condominiali,
[...]
approvata con delibera del 11.08.2017, era stato inserito nel condominio, con attribuzione di millesimi di proprietà e obbligo di contribuzione alle spese condominiali. Ha dedotto che l'inserimento nel condominio del suddetto immobile, sarebbe avvenuto per atto unilaterale ed arbitrario, senza richiesta da parte del proprietario, senza contraddittorio e senza alcuna convocazione per l'assemblea condominiale, con conseguente nullità della delibera assembleare di approvazione delle nuove Tabelle Millesimali condominiali.
2. Si è costituito in giudizio il , in Controparte_2
persona dell'amministratore p.t., argomentando per l'inammissibilità e infondatezza della domanda. In particolare, il convenuto ha dedotto la natura condominiale dell'immobile di proprietà di derivante dalla CP_1
stessa circostanza che l'immobile sarebbe stato realizzato dall'unico costruttore (San Francisco s.r.l.), oltre che dall'inserimento dell'immobile e di tutte le altre strutture realizzate, in un unico contesto urbanistico, con un'unica recinzione e dall'ulteriore circostanza che, come evidenziato nella perizia di parte, le strade, la rete fognaria e di raccolta delle acque, la rete idrica, l'illuminazione e gli altri servizi presenti, rappresenterebbero opere comuni a tutti i fabbricati, sia residenziali che commerciali, con conseguente configurabilità nel caso di specie di un super-condominio, nel quale sarebbe inserito l'immobile di proprietà della società attrice. Ha altresì eccepito la regolarità della convocazione delle assemblee condominiali oggetto di impugnazione, considerato che la convocazione sarebbe stata eseguita nei confronti di soggetti che, oltre ad essere stretti congiunti dell'attore, sarebbero i gestori di fatto degli immobili di proprietà dell'attore e della società. Ha altresì eccepito l'inammissibilità dell'impugnazione delle delibere condominiali, poiché proposta altro il termine di trenta giorni di cui
3 all'art. 1137 c.c. Ha quindi chiesto il rigetto della domanda, opponendosi alla richiesta sospensione dell'efficacia delle deliberi assembleari. 3. Respinta
l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva delle delibere impugnate, assegnato alle parti termine per esperire nuovo procedimento di mediazione, concessi i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c., la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni. Dopo alcuni rinvii dovuti al carico di ruolo ed alla necessità di definire cause di più risalente iscrizione, all'udienza del 1.06.2022, la causa è stata assegnata a sentenza, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.>>
§ 2. – Il Tribunale di Crotone con sentenza n. 51/2023 così statuiva: << 1)
Dichiara inammissibile la domanda attorea;
2) Condanna parte attorea al pagamento in favore di parte convenuta delle spese di lite liquidate in complessivi euro 1618 oltre accessori come per legge.>>
§ 3. – il tribunale a sostegno della decisione osservava:< 4.
Preliminarmente, deve evidenziarsi che la domanda proposta ha ad oggetto l'impugnazione della delibera assembleare del 25.08.2018, per violazione delle norme in materia di convocazione e deliberazione delle assemblee condominiali e l'impugnazione della precedente delibera assembleare del
11.08.2017, con la quale sono state approvate le nuove Tabelle millesimali condominiali, della quale parte attorea ha dedotto di essere venuto a conoscenza solo a seguito della comunicazione del verbale dell'assemblea del 25.08.2018. Parte attorea ha altresì chiesto al Tribunale di dichiarare l'estraneità al dell'immobile di proprietà della CP_2 CP_1
Riguardo a tale domanda, tenuto conto del tenore delle allegazioni di parte attorea contenute nell'atto di citazione, in difetto di ulteriori tempestive precisazioni della domanda, deve escludersi che la domanda abbia ad oggetto anche l'accertamento della natura esclusiva della proprietà dell'immobile, dovendosi ritenere che l'accertamento sia stato richiesto in funzione della declaratoria di nullità della delibera di approvazione delle Tabelle
4 millesimali del 11.08.2017. Ciò si desume dalla circostanza che l'attore nulla ha dedotto a fondamento della natura esclusiva della proprietà dell'immobile, essendosi limitato a rilevare che l'inserimento dell'immobile nel
Condominio, con conseguente attribuzione di millesimi e obbligo di contribuire alle spese condominiali, sarebbe avvenuto in modo arbitrario, senza richiesta del proprietario e senza convocazione all'assemblea, con conseguente nullità della delibera condominiale. Deve quindi ritenersi che la richiesta dell'accertamento dell'estraneità dell'immobile al sia CP_2
stata formulata quale presupposto e motivo della dedotta nullità della delibera condominiale di approvazione delle Tabelle millesimali. Qualificata come sopra, la domanda attorea deve essere dichiarata inammissibile, poiché tardiva, essendo fondata l'eccezione di decadenza formulata da parte convenuta. Come noto, in tema di impugnazione di delibera assembleare l'art. 1137 comma 2 c.c. prevede che: "Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente
o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti". È altresì noto che in tema di assemblea di condominio, la preventiva convocazione degli aventi diritto a parteciparvi, con le modalità di comunicazione di cui all'art. 66 terzo comma disp. att. c.c. dettate per assicurare l'effettiva conoscibilità di tale avviso da parte del destinatario, integra un'incombenza, di regola gravante sull'amministratore, nonché un requisito di validità di ogni deliberazione, trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale, la cui inosservanza importa l'impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (in materia, Cass. 40827/2021, tra le tante). Deve altresì evidenziarsi come il termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c. è interrotto dall'introduzione del procedimento di mediazione, condizione di
5 procedibilità della domanda, ai sensi dell'art. 5 del D.Lgs 28/2010. Infatti,
l'art. 5, comma 6, del D.lgs. n. 28/2010 dispone che "dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale", aggiungendo che, "dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito dei verbale di cui all'articolo II presso la segreteria dell'organismo". Dal combinato disposto di tali due norme risulta dunque la disciplina del termine perentorio previsto per l'impugnazione della delibera assembleare. Il termine decadenziale di trenta giorni, di cui all'art. 1137, comma 2, c.c., interrotto a seguito della convocazione innanzi all'organismo di mediazione, riprende nuovamente a decorrere, per un ulteriore termine di trenta giorni, a far data dal deposito del verbale di mediazione (cfr. Tribunale Roma 03/07/2019,
n.13981; Corte appello Palermo sez. II, 27/06/2017, n. 1245, a titolo esemplificativo). Nel caso di specie, parte attorea ha dedotto di aver ricevuto in data 21.11.2018 il verbale dell'assemblea condominiale tenutasi il
25.08.2018, alla quale non aveva partecipato per omessa convocazione. Ha altresì dedotto che con la comunicazione del predetto verbale sarebbe venuto a conoscenza della precedente modifica delle Tabelle millesimali, approvata con delibera dell'assemblea del 11.08.2017, con inserimento dell'immobile di proprietà della società nel Condominio. Parte attorea alla CP_1
prima udienza di comparizione e trattazione della causa, svolta in data
3.07.2019, ha depositato verbale di mediazione, espletato con esito negativo, dal quale si evince che l'istanza di mediazione è stata presentata in data
11.12.2018, dunque nel rispetto del termine decadenziale di cui all'art. 1137
c.c. Dalla data di deposito del verbale di mediazione decorre dunque il nuovo termine di trenta giorni previsto per l'impugnazione giudiziale delle delibere assembleari. Ebbene, nel caso di specie, il verbale di mediazione reca la data
6 del 23.01.2019. Il presente giudizio è stato introdotto in data 28.02.2019, data di notificazione dell'atto di citazione. Alla data indicata, dunque, il termine perentorio, di decadenza, di cui all'art. 1137 c.c., con scadenza al
22.02.2019, era decorso. Alla luce di tutto quanto esposto, l'eccezione di decadenza dal potere d'impugnazione delle delibere assembleari adottate in data 25.08.2018 e 11.08.2017 va accolta, con conseguente inammissibilità della domanda proposta e con assorbimento di ogni altra questione. 6.
Quanto alle spese di lite, seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, sulla base del DM 55/2014, con applicazione dei valori ridotti alla metà tenuto conto della non complessità delle questioni in fatto e in diritto sottese alla controversia, con esclusione delle spese relative alla fase istruttoria, non espletata.>>
§ 4. – Ha proposto appello in proprio e quale amministratore e Parte_1
legale rappresentante p.t. di proponendo istanza di inibitoria e CP_1
formulando un motivo di gravame, di seguito illustrato. Rassegnava le seguenti conclusioni:< ammissibile e procedibile;
- accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 51/2023, emessa nel giudizio R.G. n. 518/19 del Tribunale di Crotone, Giudice
Dott.ssa Daniela Lagani, depositata in data 19.01.2023, mai notificata, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano: “dichiarare l'estraneità al Condominio dell'immobile di proprietà di identificato nel NCEU al fg. 39, p.lle graffate 913 CP_1
e 985, sub graffati 12 e 17, Cat. C/1; conseguentemente, dichiarare la nullità della delibera assembleare dell'11.08.2017, relativamente all'approvazione delle tabelle millesimali, nonché di ogni ulteriore atto prodromico e consequenziale, con dichiarazione di nullità anche dei piani di riparto delle spese condominiali predisposti e/o approvati secondo le tabelle millesimali comprensive dell'immobile della successive alla data CP_4
7 dell'11.08.2017, compresa la successiva delibera condominiale del
25.08.2018”; ed ancora, conseguentemente, disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato innanzi al Tribunale di Crotone per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto. - Con vittoria di spese e compensi, oltre il rimborso forfettario ed oneri di legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio, con distrazione, ex art. 93 cpc, in favore del sottoscritto procuratore. >>
§ 4.2 – Il consigliere istruttore all'udienza di prima comparizione dichiarava la contumacia del e provvedendo ai sensi dell'art. 352 c.p.c. CP_2
rinviava la causa all'udienza del 15 ottobre 2025 per la rimessione della causa in decisione, assegnando alle parti i seguenti termini perentori: 1) termine di 60 giorni prima dell'udienza per il deposito di note scritte contenenti la sola precisazione delle conclusioni;
2) termine di 30 giorni prima dell'udienza per il deposito delle comparse conclusionali;
3) termine di 15 giorni prima dell'udienza per il deposito di note di replica. Il CI. si riservava di riferire al Collegio sull'istanza di inibitoria.
La Corte rigettava l'istanza di inibitoria.
§ 4.3 – Parte appellante nei termini perentori assegnati non ha depositato le note autorizzate.
§ 4.4 – Con decreto presidenziale del 6 ottobre 2025 veniva disposta la riassegnazione della causa, il differimento della stessa all'udienza del 20 ottobre 2025 e la sostituzione dell'udienza predetta ex art. 127 ter c.p.c.
Ha depositato note scritte il difensore di parte appellante che ha concluso riportandosi ed ha chiesto << che la causa venga trattenuta in decisione, con concessione dei termini per note.>>
§ 4.5 – La causa veniva trattenuta in decisione.
§ 5. – il motivo di gravame
§ 5.1 – Con il motivo titolato: << violazione e falsa applicazione dell'art. 1137 cod. civ.; omessa, insufficiente ed illogica motivazione>> l'appellante
8 censura la sentenza di primo grado nella parte in cui il Tribunale ha applicato la decadenza sancita dall'art. 1137 co. 2 alla delibera in esame. Evidenziava che i vizi denunciati dovevano indurre il giudicante a sussumere la delibera tra quelle affette da nullità e, come tali, impugnabili senza limiti temporali e non tra quelle annullabili. Nello specifico, evidenziava che l'inclusione dell'immobile all'interno del condominio, in forza di un atto unilaterale dell'assemblea adottato con la delibera 11 agosto 2017 e confermato con la delibera 25 agosto 2018 rientrava nelle fattispecie di nullità indicate dalla
Suprema Corte: delibera adottata senza l'attribuzione dei relativi poteri in capo all'assemblea, delibera che incide sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni e sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, nonché di delibera invalida in relazione all'oggetto.
§ 6. – Le questioni preliminari
§ 6.1. – Va rigettata la richiesta di concessione di termini per note formulata dall'appellante nelle note di trattazione scritta, sostitutive dell'udienza del 20 ottobre 2025.
Come evidenziato nel superiore svolgimento al punto § 4.2 trattasi di causa iscritta a ruolo dopo il 28 febbraio 2023 che rimane quindi soggetta al rito
Cartabia. Il consigliere istruttore all'udienza di prima comparizione, in esito agli accertamenti sulla regolare costituzione del contraddittorio, ha rinviato la causa ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 352 c.p.c. assegnando i termini perentori per il deposito delle note autorizzate prodromiche all'udienza, termini che l'appellante ha lasciato decorrere, senza volersene avvalere, di talché non può essere rimesso in termini.
§ 7 – L'analisi dei motivi
§ 7.1 – il motivo non è fondato.
9 L'appellante si duole che il Tribunale abbia omesso la prodromica valutazione delle cause di nullità della delibera condominiale assunta in data
11/08/2017 e di ogni ulteriore atto prodromico e conseguenziale e, quindi, della successiva delibera del 25 agosto 2018. In sintesi, per impossibilità ed illiceità dell'oggetto trattandosi di bene di proprietà esclusiva di CP_1
Osserva la Corte che il motivo è ammissibile ma infondato.
Va premesso, in iure, che la Suprema Corte a S.U. con sentenza n. 9839 del
14/04/2021 ha precisato che l'art. 1137 cod. civ., per sua formulazione, non consente di ritenere che la categoria della nullità delle deliberazioni condominiali sia interamente espunta dalla materia delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, neppure dopo la riforma del 2013. Esistono infatti categorie, nel mondo del diritto, che non sono monopolio del legislatore, ma scaturiscono spontaneamente dal sistema giuridico, al di fuori e prima della legge: accanto alle ipotesi di annullamento, pertanto, devono essere mantenute, quali nullità, le ipotesi residuali in cui sussistano quei vizi talmente radicali «da privare la deliberazione di cittadinanza nel modo giuridico». La Suprema Corte ha chiarito, in particolare con la pronuncia n.
921/2023 che <<È questo il caso della «impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico», da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della deliberazione. L'impossibilità materiale dell'oggetto della deliberazione va valutata con riferimento alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato;
l'impossibilità giuridica dell'oggetto, invece, va valutata in relazione alle «attribuzioni» proprie dell'assemblea. In ordine all'impossibilità giuridica dell'oggetto, vale la pena di osservare che l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni;
essa è abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio (avendo le attribuzioni indicate dall'art. 1135 cod.
10 civ. carattere meramente esemplificativo), purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni. Perciò, l'assemblea non può perseguire finalità extracondominiali e non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini, perché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi>> (così anche Cass. n. 16893/2025)
La delibera ove adottata con riguardo a beni di proprietà esclusiva dei singoli
è dunque nulla e non annullabile per difetto assoluto di attribuzioni in capo all'assemblea a deliberare.
Si osserva, in fatto, che secondo la stessa prospettazione attorea la modifica delle tabelle millesimali, con inclusione nelle stesse del bene di proprietà esclusiva di è avvenuta con la delibera condominiale assunta in CP_1
data 11/08/2017 alla quale ha partecipato ( cfr. punto 4 della stessa per quanto riguarda la trattazione dello specifico punto all'ordine del giorno correzione tabelle millesimali) il sig. in rappresentanza della società Per_1
aggiudicataria dell'immobile adibito a ristorante pizzeria La Medusa. Orbene
è figlio di e di i quali, a loro volta, Parte_1 Per_1 Parte_2
sono i soli due soci della (all. 4 del fascicolo di parte del CP_5
Condominio).
Orbene attore/appellante in proprio ed in qualità chiede la Parte_1
declaratoria di nullità della delibera 11/08/2017 e di quella successiva del
25/08/2018 avendo l'assemblea deliberato – senza convocare esso in Pt_1
proprio ed in qualità quale proprietario esclusivo - sull'immobile di proprietà esclusiva di identificato nel NCEU al foglio 39, p.lle graffate 913 CP_1
e 985, sub graffati 12 e 17, Cat C/1. acquistato in data 13 giugno 2018 con
11 decreto di trasferimento n. 781/2018 rep. 284/2018 nella procedura esecutiva n. 174/2012 RGE del Tribunale di Crotone.
Orbene, osserva la Corte che se, giusta prospettazione attorea, l'abusivo inserimento di detto immobile nel Condominio, risulta disposta con la delibera assembleare del 11 agosto 2017, con la quale sono state approvate le nuove tabelle millesimali a detta data l'appellante non ne era proprietario e non andava convocato;
la seconda delibera del 25 agosto 2018 è annullabile e non nulla non avendo deliberato su nuove tabelle millesimali, ma applicato quelle adottate con la delibera dell'11 agosto 2017.
L'appello il cui motivo specifico attinge la sola sussunzione delle delibere impugnate in successione quali delibere nulle e non annullabili va dunque rigettato risultando correttamente applicata da parte del Tribunale di Crotone la disciplina di cui all'art. 1137 co. 2 cod. civ. trattandosi, la seconda, di delibera annullabile, non impugnata nel termine perentorio di legge.
§ 8. – Nulla per le spese del grado in favore di parte appellata che non ha svolto attività defensionale.
§ 9. – Il rigetto dell'appello comporta la declaratoria, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.p.r. n. 115/2002, dell'obbligo dell'appellante di pagare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, se dovuto, restando demandate in sede amministrativa le verifiche sull'effettiva sussistenza dell'obbligo di pagamento (cfr. Cass.
n. 26907/2018, Cass. n. 13055/2018).

PQM


La Corte definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
in proprio e nella qualità di amministratore e legale rappresentante p.t di nei confronti di contro la CP_1 Controparte_2
12 sentenza resa tra le parti dal Tribunale di Crotone n. 51/2023 pubblicata in data 20/01/2023, così provvede:

1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;

2. nulla per le spese del grado;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma
1 quater, DPR 115/2002 per porre a carico dell'appellante l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, se dovuto.
Così deciso da remoto nella camera di consiglio della Corte d'Appello di
Catanzaro sezione Prima civile in data 29 ottobre 2025.
Il Presidente est.
dott.ssa Claudia De Martin
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