N. 1959/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'Appello di Napoli
Seconda Sezione CIVILE
La Corte di Appello di Napoli- Seconda Sezione Civile – in persona dei magistrati:
Dott.ssa Alessandra Piscitiello Presidente
Dott.ssa Maria Teresa Onorato Consigliere
Dott.ssa Mariacristina Carpinelli Consigliere rel. riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 1959/2024, decisa all'udienza di discussione del 5/11/2025
OGGETTO: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
TRA
(C.F. ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Umberto Truglio, (C. ), che la rappresenta e difende ed C.F._2 elettivamente dom.to presso il suo studio in Napoli alla Via dei Greci, 36
Pec: Email_1
APPELLANTE
E
(C.F. ), ai fini del presente procedimento CP_1 C.F._3 elettivamente domiciliato in Napoli alla Via Vittoria Colonna n. 14 presso lo studio dell'avv. Gianfranco Circolo (C.F. ), che lo rappresenta e CodiceFiscale_4 difende
PEC: Email_2
APPELLATO
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con ordinanza di convalida di sfratto per morosità n. 585/2024 pronunciata il
16/01/2024, il Tribunale di Nola ha così provveduto: a) ha convalidato l'intimato sfratto per morosità; b) ha fissato per l'esecuzione la data del 16.03.2024; c) ha condannato l'intimato al pagamento delle spese del giudizio che sono state liquidate in € 76,00 per spese ed € 272,00 per compenso oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge;
d) è stato disposto che la cancelleria provvedesse ad apporre la formula esecutiva

2. Avverso tale pronuncia del 16.1.2024, con ricorso, depositato in data 24 aprile 2024 e notificato, unitamente al decreto di fissazione di udienza, in data 23 maggio 2024, ha proposto appello, con contestuale istanza di sospensione Parte_1 dell'efficacia esecutiva della ordinanza impugnata, deducendo a sostegno un unico motivo.

2.1 In particolare, l'appellante ha impugnato l'ordinanza di convalida di sfratto per morosità sul presupposto dell'assenza dei presupposti legali previsti dall'art. 663 c.p.c. ha, difatti, sostenuto che la morosità relativa ai canoni di settembre, Parte_1 ottobre e novembre 2023 indicati nell'atto di intimazione fosse stata sanata prima dell'udienza di convalida. Inoltre, ha evidenziato che il locatore ha dichiarato la persistenza della morosità per canoni successivi (dicembre 2023 e gennaio 2024), non inclusi nell'atto di citazione, rendendo illegittima l'ordinanza. Ha evidenziato, infine, che, secondo la giurisprudenza, la convalida può riguardare solo i canoni specificamente indicati nell'intimazione e non quelli successivi o altri inadempimenti.

3. si è costituito in giudizio ed ha chiesto il rigetto dell'appello nonché la CP_1 condanna alle spese e la condanna ulteriore per responsabilità aggravata ex art. 96 cpc da liquidarsi in via equitativa.

4. la Corte di Appello di Napoli – II sezione ha accolto l'istanza di sospensione formulata dall'appellante ritenendo sussistenti le condizioni.

5. Preliminarmente deve essere affermata, all'esito di verifica d'ufficio, la tempestività dell'appello.
Al riguardo, dall'esame degli atti risulta che l'ordinanza impugnata è stata notificata in data
26/03/2024; l'atto d'appello è stato proposto con ricorso depositato il 24/04/2024. Ne deriva ch'è stato osservato il termine previsto 6. Volgendo all'esame del merito dell'impugnazione, l'appello proposto da Parte_1
è fondato e deve trovare accoglimento per i seguenti motivi.
[...]

7. Dall'esame dei documenti prodotti dalle parti del presente giudizio e dalle rispettive difese, è emerso incontrovertibilmente che la conduttrice, a fronte l'intimazione di sfratto per morosità formulata da relativamente ai mesi di settembre 2023, ottobre CP_1
2023 e novembre 2023, notificata ai sensi dell'art. 140 c.p.c. il 16/11/2023, ha pagato i canoni di settembre e ottobre 2023 in data 08/11/2023, ossia in data precedente rispetto a quella della notifica dell'atto di citazione, ed il canone di novembre 2023 (per il quale, peraltro, alla data della notifica dell'intimazione di sfratto – 16 novembre 2023 - non erano trascorsi i 20 giorni dalla data della scadenza del pagamento del canone, stabilito, come da contratto, entro il giorno 3 di ogni mese) in data 5/01/2024, quindi, prima della udienza di convalida fissata per il giorno 16/01/2024.
Alla predetta udienza, il locatore ha, difatti, dichiarato che “la morosità persiste relativamente ai canoni di dicembre 2023 e gennaio 2024”, confermando implicitamente la estinzione della mora in ordine ai canoni per i quali era stato notificato l'atto di intimazione di sfratto per morosità.
È allora pacifico che, nel caso in esame, lo sfratto per morosità è stato intimato alla predetta conduttrice in conseguenza del mancato pagamento dei canoni di locazione relativi alle mensilità dei mesi di settembre 2023, ottobre 2023 e novembre 2023, come specificamente indicato nell'atto di intimazione e citazione per la convalida, e che tali mensilità sono state corrisposte dalla conduttrice, in parte, prima della notifica dell'intimazione ed, in parte, in data antecedente rispetto all'udienza di prima comparizione sicchè la dichiarazione di persistenza della morosità è stata fatta dal locatore con riferimento a due mensilità successive (dicembre 2023 e gennaio 2024) non richiamate nell'atto di intimazione.

8. Ebbene, ai sensi dell'art. 663 c.p.c., indefettibile presupposto della convalida dello sfratto è l'attestazione in udienza da parte del locatore della persistenza della morosità in relazione ai tre canoni testé indicati, non rilevando invece, a tal fine, il fatto, evidenziato dagli appellati, della persistenza della morosità relativamente alle mensilità successive di dicembre 2023 e gennaio 2024.
Difatti, è pur vero che nell'atto di citazione la parte locatrice può chiedere contestualmente l'emissione di ingiunzione per i canoni scaduti e per quelli “maturandi”, quest'ultimi peraltro non richiesti dal Tuttavia, in base all'art. 658 c.p.c., lo sfratto CP_1 può essere intimato dal locatore solo in presenza del mancato pagamento del canone alla scadenza e quindi ciò che rileva sono le scadenze già maturate e non quelle future.
In tal senso si è espressa anche la Corte di legittimità, la quale ha affermato che l'ordinanza non impugnabile di convalida di sfratto per morosità può essere pronunciata solo per il mancato pagamento dei canoni scaduti specificamente indicati nell'atto di intimazione, della cui morosità il locatore attesti la persistenza, in tutto o in parte, e non anche per l'inadempimento dell'obbligazione relativa a canoni diversi, in relazione ai quali il conduttore non è stato posto in grado di difendersi (Cass. 1744 del 13/2/1992), e tale principio appare pienamente condivisibile, tenuto conto delle gravi conseguenze che la legge ricollega all'assenza dell'intimato, considerata come ammissione legale dei fatti costitutivi del diritto fatto valere dall'intimante, i quali, però, non possono che essere quelli enunciati nella citazione in giudizio, nel rispetto del principio del contraddittorio.

9. Sotto diverso profilo, che peraltro non assume specifico rilievo ai fini del presente giudizio di gravame, il quale attiene esclusivamente alla verifica dei presupposti di legge per la pronuncia dell'impugnata ordinanza di convalida dello sfratto, si osserva che con la richiesta di emissione di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti, la parte locatrice si è avvalsa della facoltà prevista dall'art. 664, primo comma, c.p.c., secondo cui in caso di convalida definitiva dello sfratto intimato per la morosità del conduttore è ammissibile l'emissione dell'ingiunzione di pagamento, solo con riferimento ai canoni scaduti alla data di notificazione dell'intimazione, senza richiedere contestualmente anche quelli "da scadere fino all'esecuzione dello sfratto", quale ipotesi specifica di condanna c.d. in futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento (cfr. Cass. n. 11603 del 31/05/2005 e Cass. n. 25599 del
14/12/2016).
10. Sulla base di tali premesse in diritto, appare palese che l'ordinanza di convalida impugnata sia stata illegittimamente emessa, poiché all'udienza del 5/01/2024 il procuratore dell'intimante, attuale appellato, ha dichiarato che la morosità persisteva per le mensilità di dicembre 2023 e gennaio 2024, non oggetto dell'intimazione, e a fronte di tale affermazione, il giudice ha convalidato lo sfratto. Manca dunque il presupposto dell'attestazione della persistenza della morosità con riferimento ai canoni di settembre, ottobre e novembre 2023, sul cui mancato pagamento era stata basata l'intimazione di sfratto, il che di per sé rende evidente che l'ordinanza di convalida sia stata emessa in violazione della previsione di cui all'art. 663 c.p.c.
Stante quanto precede, l'appello proposto da non solo si appalesa Parte_1 ammissibile, così disattendendosi la relativa eccezione formulata dall'appellato, ma risulta altresì fondato.
11. Né può ritenersi che la convalida dello sfratto sia stata legittimamente pronunciata per non avere la parte conduttrice provveduto al pagamento degli interessi legali e delle spese legali per la diffida, atteso che, al di fuori dell'ipotesi del termine di grazia di cui all'art. 55 della L. 392/78, il ricorso alla procedura dell'intimazione di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. per mancato pagamento di “oneri accessori” è ammesso solo nel caso previsto dall'art. 5 legge 392/78 (oneri accessori non pagati, il cui importo superi quello di due mensilità del canone), che riguarda specificamente le locazioni abitative, con l'ulteriore precisazione che gli “oneri accessori” che rilevano tal fine sono solo quelli previsti dall'art. 9 legge 392/78, fra i quali non sono contemplati gli interessi ovvero eventuali spese legali, peraltro, autonomamente liquidate dall'appellato.
12. Pertanto, in accoglimento dell'appello, va dichiarata l'illegittimità dell'impugnata ordinanza di convalida di sfratto.
13. Le spese di lite vanno interamente compensate stante la sussistenza di gravi ed eccezionali ragioni che si compendiano nell'esiguità dell'attività processuale svolta e nel pagamento tardivo da parte della delle mensilità oggetto di intimazione. Pt_1

P.Q.M.


la Corte di Appello di Napoli, II sezione civile, definitivamente pronunciando sull' appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, avverso la ordinanza di convalida di sfratto per morosità n. 585/2024 pronunciata dal Tribunale di Nola, così provvede:

1. dichiara l'illegittimità dell'ordinanza n. 585/2024 e, in riforma della stessa, rigetta la domanda di convalida di sfratto per morosità proposta da stante CP_1
l'assenza dei presupposti di cui all'art. 663 c.p.c.;

2. compensa integralmente le spese di lite. Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio del 5/11/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Mariacristina Carpinelli dr.ssa Alessandra Piscitiello