PROC. n. 1853/2023 RG

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
4^ SEZIONE CIVILE composta dai seguenti Magistrati:
IU DE TULLIO - Presidente
Massimo SENSALE - Consigliere
IU ST INFANTINI - Consigliere rel. ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello, iscritta nel ruolo generale degli affari contenziosi sotto il numero d'ordine
1853 dell'anno 2023, vertente tra
(c.f. e p. iva ), in Parte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Annunziata Fortunato.
CP_1
e
[...]
(p. iva ), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Controparte_2 P.IVA_2 difesa dall'avv. Mariagiuseppina Marzano.
CP_3 nonchè
(p. iva ), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa Controparte_4 P.IVA_3 dall'avv. Mariagiuseppina Marzano.
-INTERVENUTA-
OGGETTO: “Appello avverso la sentenza n. 9246/2022 emessa dal Tribunale di Napoli, pubblicata il 19.10.2022, in tema di rapporti di locazione;
risoluzione contrattuale”.
CONCLUSIONI: Per tutte le parti costituite: come da rispettivi atti introduttivi del secondo grado di giudizio e, per quanto riguarda la e la come da note Parte_1 Controparte_4
pagina 1 di 8 di trattazione scritta per l'udienza del 28.10.2025, depositate, rispettivamente, dalla prima il 17.10.2025 (e il
27.10.2025) e dalla seconda il 20.10.2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 18.4.2023 la società ha Parte_1 proposto appello, dinanzi a questa Corte, avverso la sentenza n. 9246/2022 emessa dal Tribunale di Napoli, pubblicata il 19.10.2022.
Con tale sentenza il Tribunale di Napoli:
1) In accoglimento della domanda della società ricorrente (la locatrice , ha accertato la Controparte_2 risoluzione della locazione tra le parti, alla data del 31.07.2022, condannando la società resistente (la conduttrice
) a rilasciare, libero da persone e cose, alla prima, Parte_1
l'immobile al piano terra in Napoli in via M. Fiore n. 89 (con ingresso dalla piazza Medaglie d'Oro 48), composto da due locali tra loro sovrastanti, in virtù di atto di fusione per unione per notaio del 1° Marzo 2010 Persona_1
(in catasto fabbricati -Comune di Napoli- alla Sez. Avv., foglio 8, p.lla 850, sub 136, cat. C/1, consistenza 42 mq.);
2) ha fissato per l'esecuzione la data del 10.12.2022;
3) ha condannato la società resistente al pagamento, a titolo di indennità di occupazione per ritardata restituzione dell'immobile suddetto (rispetto alla data del 31.07.2012, prevista da un accordo transattivo tra le parti), dell'importo complessivo di euro 86.416,66 oltre iva (pari al canone contrattuale di euro 8.500,00 annui oltre iva x 10 anni e due mensilità), oltre interessi al tasso legale dalle scadenze al saldo;

4) ha condannato la società resistente al pagamento delle spese processuali, liquidate in euro 570,00 per esborsi ed in euro 7.800,00 per compensi, oltre spese generali cpa ed iva nelle misure di legge
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La società ha censurato la sentenza n.9246/2022 emessa dal Parte_1
Tribunale di Napoli sulla base dei due seguenti motivi di gravame.

1. ERRATA VALUTAZIONE DI FATTI ADDOTTI: INAMMISSIBILITA' DELL'OCCUPATIO SINE TITULO PER CARENZA DEL CORPUS INESISTENZA
DEL POSSESSO E/O DETENZIONE DEL CESPITE.
Con il primo motivo di gravame ha sostenuto che il Tribunale di Napoli avesse erroneamente accolto le domande formulate dalla controparte, non avendo tenuto conto della mancanza del possesso (o della detenzione) del bene da parte sua (dell'appellante, si intende) sin dal 2012.
In particolare, secondo l'appellante, in ottemperanza all'accordo del 12 luglio 2012 - con il quale era stata prevista l'immissione in possesso (della locatrice) per la fine del mese di luglio 2012 - da tale momento tutte le attività di essa resistente sarebbero ormai cessate, essendo l'immobile stato immesso nella disponibilità di parte locatrice chiudendone il varco di accesso e di comunicazione tra i due cespiti e privando, tale chiusura, dell'uso e della disponibilità del bene da parte di essa resistente (con il passaggio, quindi, del detto cespite nella piena Con disponibilità della ). pagina 2 di 8 La società ha evidenziato, al riguardo, che i beni immobili locati Parte_1 avessero accesso originario dal teatro, per cui lasciare il varco nella proprietà di essa appellante avrebbe costituito la creazione di una inammissibile servitù di accesso a carico del proprio immobile, aggiungendo che i locali in Con questione fossero ormai nel possesso della (come dimostrato da sopralluogo effettuato nel marzo del 2023 dalla difesa della stessa società appellata), non essendo più in comunicazione con quelli degli eredi . Pt_1
E, alla luce di quanto esposto, ha sostenuto che nessuna indennità di occupazione potesse essere richiesta alla società resistente.

2. ERRATA VALUTAZIONE DELL'AMMONTARE DELL'INDENNITA' DI PRETESA OCCUPAZIONE.
Con il secondo motivo (proposto in subordine rispetto al primo), la società Parte_1
Con ha sostenuto che, in ogni caso, non fosse tenuta a versare alcunchè alla a titolo di indennità di
[...] occupazione, non avendo quest'ultima dimostrato il danno eventualmente patito dal non uso del bene (non comportando, l'occupazione sine titulo, un danno in re ipsa, come chiarito anche dalla Corte di Cassazione, a
Sezioni Unite, con la sentenza n. 33645/2022).
E ha anche criticato il parametro – ossia il valore del canone contrattuale- utilizzato dal giudice di prime cure per quantificare tale indennità, sostenendo che tale canone, mentre fosse stato inizialmente giustificato dal valore del locale principale, non potesse valere anche per l'attualità, potendo i locali in questione essere utilizzati solo ed Con esclusivamente dal TE AC (quindi dalla ), tornando alla destinazione originaria (deposito collegato ai camerini).
E, alla luce di quanto dedotto, la società appellante ha rassegnato le seguenti conclusioni: “A) Preliminarmente disporre la sospensione della efficacia esecutiva e della esecuzione della impugnata sentenza per i gravissimi motivi sopra esposti, B) In via istruttoria, in accoglimento delle censure tutte sopra evidenziate formulate sentir rinnovare la CTU e per l'effetto: - IN VIA
PRINCIPALE • rigettare la domanda in quanto inammissibile per mancanza del corpus, ossia del necessario possesso del cespite da parte dell'appellante per l'avvenuta consegna con la muratura del collegamento tra i due locali al 31/7/2012 con condanna di parte ricorrente al pagamento delle spese di lite;
• ritenuta insussistente l'occupazione, revocare la condanna al pagamento dell'indennità di occupazione - IN SUBORDINE ritenuta documentalmente provata il mancato utilizzo al più tardi dal 2016, data di stipula del contratto di locazione con dichiarare cessata la materia del contendere e stante la mancata sussistenza del possesso dell'immobile, CP_5 compensare integralmente tra le parti le spese di lite, conseguentemente condannare la Parte_1
al pagamento dell'indennità di occupazione dal 31/7/2012 al 12/7/2016 commisurata al valore locatizio del cespite
[...] commisurato alla sua natura ossia C/2 di € 1420,00 annuali - Il tutto con vittoria di spese ed onorari del secondo grado di giudizio, con attribuzione. - In via istruttoria chiede ammettersi i mezzi istruttori come articolati nella memoria difensiva e nelle memorie integrative depositate e prova per testi sulle circostanze indicate in ricorso, qui da intendersi ripetute e trascritte con l'anticipo della locuzione “è vero che”. Indica quali testimoni l'avv. studio in Napoli Via Belvedere n 89 e Conte Vincenzo Via Jannelli n. 186, testi già indicati Tes_1 in primo grado)”.
Iscritta la causa al n. 1853/2023 del Ruolo Generale, è stata fissata, con decreto del 19.4.2023, l'udienza del

4.7.2023 per la discussione, anche in ordine all'istanza di sospensiva formulata dalla società appellante, onerando quest'ultima di notificare il ricorso e il decreto alla controparte entro i termini di cui all'art. 435 c.p.c. pagina 3 di 8 Con comparsa depositata il 22.6.2023 si è costituita in giudizio, la contestando la Controparte_2 fondatezza dell'avverso gravame e rassegnando le seguenti conclusioni: “…rigettare, in ogni sua parte, l'appello avverso la sentenza a verbale n. 9246/2022 resa dal Tribunale di Napoli, IX Sezione Civile, nella persona della Dott.ssa Laura Martano, il
19/10/2022, proposto dalla , in persona del liquidatore pro Parte_1 tempore, sig.ra . Rigettare, per i motivi testè indicati, l'istanza di inibitoria ex art. 283 e 351 c.p.c. proposta da parte Parte_2 appellante. Rigettare le richieste istruttorie siccome inammissibili, inconferenti ed irrilevanti, così come tali valutate dal Giudice di primo grado. Condannare, comunque, ed in ogni caso, parte appellante al pagamento delle spese ed onorari del presente grado di giudizio, con attribuzione in favore del sottoscritto avvocato per anticipo fattone.”.
Con ordinanza del 6.7.2023 è stata rigettata (in particolare per l'assenza del requisito del pericolo di gravissimo danno di cui all'art. 447-bis, ultimo comma, ultimo inciso, c.p.c.) l'istanza dell'appellante volta ad ottenere la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata e la causa è stata rinviata, per la discussione, all'udienza del 2.7.2024, poi differita (con decreto del 5.6.2024) all'udienza del 29.4.2025.
Con comparsa depositata il 24.4.2025 è intervenuta in giudizio la ai sensi dell'art. 111 c.p.c., Controparte_4 ossia quale successore a titolo particolare della nel diritto controverso, chiedendo Controparte_2
l'integrale accoglimento delle conclusioni formulate da quest'ultima nell'ambito della propria comparsa di costituzione e risposta e nei successivi atti processuali.
All'udienza del 29.4.2025 la causa è stata rinviata, su richiesta del procuratore della società appellante (per valutare di comporre la lite bonariamente) e senza opposizione del procuratore all'udienza Controparte_4 dell'1.7.2025.
Anche all'udienza dell'1.7.2025 la causa è stata rinviata (al 28.10.2025), su richiesta dei procuratori delle dette parti, in funzione di un accordo bonario.
Indi, con decreto depositato in data 1.10.2025 (ritualmente comunicato alle parti costituite), è stato disposto lo svolgimento dell'udienza del 28.10.2025 mediante la c.d. trattazione scritta, ex art. 127- ter c.p.c. (in quanto compatibile con il c.d. rito del lavoro;
cfr. Cass. civ., Sez. Unite, 30/06/2025, n. 17603).
E, depositate le note di trattazione scritta per l'udienza del 28.10.2025, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c. (il
17.10.2025 e il 27.10.2025 dalla e il 20.10.2025 Parte_1 dalla , la causa è stata decisa mediante la redazione e il deposito del dispositivo alla detta udienza, Controparte_4 non essendo possibile concedere un ulteriore rinvio (richiesto nuovamente dall'appellante con le note del
27.10.2025 per definire bonariamente la controversia), essendone stati già concessi due rinvii (per le stesse ragioni), in precedenza, e dovendo essere rispettato il termine di durata ragionevole del giudizio di appello, fissato in due anni dall'art. 2, co.2-bis, della l.89/2001.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare si ravvisa l'ammissibilità dell'intervento spiegato dalla ai sensi dell'art. 111 c.p.c., Controparte_4 ossia quale successore della a titolo particolare nel diritto controverso. Controparte_2
pagina 4 di 8 Infatti il disposto dell'art. 111 c.p.c., commi 1 e 3 (a norma del quale se nel corso del processo si trasferisce il diritto controverso per atto tra vivi a titolo particolare, il processo prosegue tra le parti originarie ma il successore a titolo particolare può intervenire o, essere chiamato nel processo) fa sì che l'intervento del successore a titolo particolare possa liberamente avvenire nel corso del giudizio di primo grado e in sede di appello, assumendo nel processo una posizione coincidente con quella del suo dante causa (cfr. Cass. civ., Sez. I, Ord., 20/01/2021, n.
996).
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Ciò premesso, e passando, dunque, all'esame, nel merito, dell'appello proposto dalla
[...]
, la Corte ne rileva la fondatezza. Parte_1
In particolare merita accoglimento, per le seguenti ragioni, il primo motivo di gravame (il che, assorbe, logicamente, la valutazione del secondo e rende superflue le richieste istruttorie formulate dall'appellante).
La Corte rileva, in fatto, che, come si legge anche nella sentenza impugnata, l'immobile concesso in locazione dalla (oggi alla Controparte_6 Controparte_2 Parte_1
è quello sito in Napoli alla Via Mario Fiore, 89, composto da 2 vani sovrastanti al pian terreno,
[...] riportato nel Catasto dei Fabbricati di Napoli al fg. 8, p.lla 850, sub. 136, della consistenza di mq. 42, come da contratti di locazione del 20/05/2005 (registrato il 17/06/2005 al n. 4101/3) e, prima ancora, del 26/04/1993
(registrato il 03/05/1993 al n. 10060).
Come si evince dal contratto del 20/05/2005, in particolare, i locali oggetto del contratto di locazione, erano quelli “sovrastanti al pian terreno già in precedenza collegato dal conduttore- in quanto locatario del medesimo immobile con precedente contratto scaduto in data 03/05/2005 – ai locali sede della propria società con ingresso dalla p.zza Medaglie d'Oro” (cfr. le visure catastali, nonché i detti contratti, ridepositati in appello dalla società appellante).
Dunque, come confermato anche dal testimone, geom. – secondo quanto riportato nella Testimone_2 sentenza impugnata- l'immobile in questione, concesso in locazione alla Parte_1 con il contratto di locazione del 20/05//2005, era quello delineato e tratteggiato in arancione nelle planimetrie
[...] prodotte (ridepositate dalla società appellante in questo grado), e che ad esso si accedeva dall'immobile della posto al civico 48 di piazza Medaglie D'Oro. Parte_1
Dunque, è ragionevole ritenere quanto dedotto dall'appellante secondo cui tali locali fossero stati concessi alla conduttrice proprio per consentire alla stessa di avere un ripostiglio (che servisse al proprio locale), aprendo un varco di accesso e che, una volta cessata la locazione, fosse venuto meno lo scopo per il quale tale varco fosse stato aperto.
pagina 5 di 8 Tanto è vero che, come rilevato dal geom. (nella perizia giurata del 20.11.2019 depositata Controparte_7 dalla società appellante), il locale in comproprietà delle eredi di è, attualmente, autonomo e non ha Persona_2 più nessun collegamento con altre proprietà.
Ciò consente di ritenere fondato quanto sostenuto dalla Parte_1
a proposito del fatto che, con la chiusura, da essa operata, di tale varco di accesso dal locale di sua
[...] proprietà ai locali in questione (della locatrice), avesse esattamente adempiuto all'obbligo, assunto con la scrittura del 12/07/2012 (denominata “atto di transazione”, ridepositata in questo secondo grado dall'appellante), di riconsegnare l'immobile locato alla Controparte_2
Non può essere condiviso, invero, quanto dedotto da quest'ultima, nell'ambito della propria comparsa di risposta depositata il 22.6.2023, secondo cui, in realtà, con la chiusura di tale varco di accesso la società appellante, lungi dall'avere esattamente adempiuto all'obbligo di riconsegna dell'immobile, avrebbe definitivamente intercluso l'accesso al detto immobile, impedendone, di fatto, la riconsegna.
Ad avviso della Corte, infatti, è fondato quanto dedotto dalla società appellante secondo cui l'unico modo per poter adempiere l'obbligo, assunto con la scrittura del 12/07/2012, di riconsegnare l'immobile locato alla
[...]
fosse proprio quello chiudere il varco di accesso dal locale di sua proprietà ai locali in questione Controparte_2
(della locatrice), ossia quello di eliminare proprio quel collegamento funzionale per cui fu stipulata la locazione.
Risulta corretto, in altri termini, quanto sostenuto dalla Parte_1
secondo cui, consentire alla di accedere ai locali in questione passando da
[...] Controparte_2 quello di sua (dell'appellante, si intende) proprietà, avente ingresso dal civico 48 di piazza Medaglie D'Oro, nonostante la cessazione della locazione, avrebbe determinato la costituzione di una servitù prediale non consentita dalla legge (ossia al di fuori dei casi di costituzione previsti dagli artt. 1031 e 1058 e ss. c.c.) in favore del teatro AC e a carico del locale di sua proprietà.
Ciò anche considerando che i locali per cui è causa, di proprietà della (poi della , CP_2 Controparte_4 avrebbero comunque potuto avere accesso dai civici 83 e 85 di via Mario Fiore (teatro AC), come risulta dalla perizia giurata del 20.11.2019 del geom. . Controparte_7
Ragion per cui non vi sarebbe stata alcuna difficoltà, per la locatrice, una volta cessata la locazione, di accedere attraverso la detta via Mario Fiore ai detti locali aprendo un varco del locale ove sono siti i camerini del TE
AC.
Il che si è verificato, per l'appunto, il 25/05/2023, come dedotto dalla stessa nella detta Controparte_2 comparsa del 22.6.2023 sia pure nell'ottica della propria linea difensiva.
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Alla luce dell'accoglimento dell'appello proposto dalla Parte_1
– per avere, quest'ultima, si ripete, esattamente adempiuto l'obbligo, assunto con la scrittura del
[...]
pagina 6 di 8 12/07/2012, di riconsegnare l'immobile locato alla - va dunque riformata la sentenza Controparte_2 impugnata, rigettando le infondate (per tale ragione) domande (di rilascio e di indennità di occupazione) formulate dalla ricorrente in primo grado. Controparte_2
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L'accoglimento dell'appello proposto dalla , Parte_1 comportando la riforma della sentenza impugnata, rende necessario che questa Corte provveda ad una nuova regolamentazione anche delle spese del primo grado, in base all'esito complessivo della lite (cfr. Cass. civ., Sez.
3, Ord. n. 9064 del 12/04/2018; cfr. anche Cass. civ., Sez. II, Ord., 03/10/2023, n. 27891; Sez. 6 – 3, Ord., n.
27056 del 06/10/2021; Sez. 1, Ord. n. 14916 del 13/07/2020; Sez. 3, n. 27606 del 29/10/2019; Sez. III,
11/06/2008, n. 15483).
Ragion per cui, in applicazione del principio di soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c., la va Controparte_2 condannata al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio in favore della Parte_1
(in solido, per ciò che concerne il giudizio di appello, con la società intervenuta
[...] Parte_1 in tale grado ai sensi dell'art. 111 c.p.c.; cfr., al riguardo, Cass. civ., Sez. I, Ord., 19/01/2022, n. 1650).
In particolare, i compensi professionali spettanti all'appellante vittoriosa vengono liquidati, come in dispositivo, tenuto conto dell'attività difensiva complessivamente svolta in rapporto alla natura, alla difficoltà e al valore della controversia, nonché considerate le questioni giuridiche e di fatto trattate, in base ai parametri minimi (ossia in base a quelli medi ridotti del 50%) per tutte le fasi (anche per quella istruttoria, posto che alla prima udienza non è stata fissata esclusivamente e direttamente l'udienza di discussione, ma vi è stato il compimento di ulteriori attività, in particolare la disamina dell'istanza di inibitoria;
cfr. Cass. civ., Sez. III, 19/09/2025, n. 25664; Sez. III, Ord.,
19/03/2025, n. 7343; Sez. III, Ord., 11/11/2024, n. 29077; Sez. III, Ord., 16/04/2021, n. 10206) di cui al D.M. n.
55/2014 (nella formulazione, applicabile ratione temporis al caso di specie, successiva alle modifiche operate dal
DM 147/2022, essendo l'attività difensiva svolta nell'interesse dell'appellante stata ultimata dopo il 23.10.2022, ossia successivamente all'entrata in vigore del detto decreto) per i giudizi per i giudizi ordinari innanzi al Tribunale
(tab. n.2) per il primo grado e alla Corte d'Appello (tab. n.12) per il secondo, con riferimento allo scaglione da euro
52.000,01 ad euro 260.000,00 tenuto conto del valore (euro 86.416,66) della controversia (così determinato in base al criterio c.d. del disputatum).
Va detto, al riguardo, che, in tema di spese processuali, in caso di riforma della decisione, il giudice dell'impugnazione, investito ai sensi dell'art. 336 c.p.c. anche della liquidazione delle spese del grado precedente, deve applicare la disciplina vigente al momento della sentenza d'appello, atteso che l'accezione omnicomprensiva di "compenso" evoca la nozione di un corrispettivo unitario per l'opera prestata nella sua interezza (cfr. Cass. civ.,
Sez. III, Ord., 13/07/2021, n. 19989; cfr. anche Cass. civ., Sez. III, 19/09/2025, n. 25664).


P.Q.M.

pagina 7 di 8 La Corte di Appello di Napoli – quarta sezione civile – definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 1853/2023 R.G.A.C., così provvede:
1. Accoglie l'appello proposto dalla società Parte_1 avverso la sentenza n. 9246/2022 emessa dal Tribunale di Napoli, pubblicata il 19.10.2022 e, per l'effetto, in totale riforma di tale sentenza:
a) Rigetta le domande formulate dalla in primo grado (con ricorso del 15.5.2019) nei Controparte_2 confronti della società ; Parte_1
b) dichiara tenuta e condanna la in persona del legale rappresentante p.t., al Controparte_2 pagamento, in favore della società , dei compensi Parte_1 professionali del primo grado di giudizio, liquidati complessivamente in euro 7.051,5, il tutto oltre rimborso forfettario per spese generali (nella misura del 15% dei compensi liquidati), CPA ed IVA (se dovuta) come per legge.
2. Dichiara tenute e condanna la e la in persona dei rispettivi legali Controparte_2 Controparte_4 rappresentanti p.t., al pagamento, in solido tra loro e in favore della società Parte_1 [...]
, delle spese del secondo grado di giudizio, liquidate complessivamente in euro 8.324,00 Parte_1
(di cui euro 1.165,50 per esborsi ed euro 7.158,5 per compensi professionali), il tutto oltre rimborso forfettario per spese generali (nella misura del 15% dei compensi liquidati), CPA ed IVA (se dovuta) come per legge.
Napoli, 28.10.2025.
Il Presidente
IU De IO
Il Consigliere est.
IU ST TI
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