N. R.G. 106/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE
Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. Massimo Alberto Vigorelli Presidente dr.ssa Maria Teresa Brena Consigliera rel. dr. Marco Del Vecchio Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa
DA
(C.F. e P.IVA , rappresentata e difesa dall'avv. Angelo Parte_1 P.IVA_1
Rizzi (C.F. ), ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Milano, Via San C.F._1
Tomaso n. 5
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. , Controparte_1 C.F._2 [...]
(C.F. ), (C.F. Controparte_2 C.F._3 Controparte_3
), (C.F. ) E C.F._4 Controparte_4 C.F._5 [...]
(C.F. ), rappresentati e difesi dall'avv. Chiara Anna Maria Colombo CP_5 C.F._6
(C.F. ), ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Milano, Via C.F._7
Compagnoni n. 4
APPELLATI
Avente ad oggetto: Vendita di cose immobili pagina 1 di 11 Conclusioni per Parte_1
A) in via preliminare e nel merito, in riforma della sentenza n. 10630/2024 emessa dal Tribunale di Milano, Sezione 4° Civile,
Giudice Dr. Pierluigi Perrotti, pubblicata e depositata in Cancelleria il 09.12.2024 nell'ambito del giudizio R.G.n. 29269/2021 accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado e che qui si riportano: in via istruttoria:
1) disporre CTU volta ad accertare: (i) l'attuale valore dell'immobile oggetto del preliminare di compravendita del 02.03.2018 alla luce dei vizi (ad es. mancato asporto dei materiali e rifiuti che interamente lo ingombrano, difformità dello stato di fatto dell'immobile dalla scheda catastale allegata sub. B al preliminare del 02.03.2018 (che è l'ultima depositata in Catasto) mancato frazionamento e liberazione da ipoteca della porzione di terrazzo promessa in vendita ecc.) e irregolarità dello stesso rispetto a tutta la vigente normativa applicabile (ad es. edilizia, urbanistica, sismica, ecc.) (ii) gli adempimenti tecnico amministrativi necessari a sanare e regolarizzare, al fine di rendere trasferibile, l'immobile con indicazione dei tempi e dei costi necessari per realizzare gli stessi.
In via principale:
2) accertare l'irregolarità dell'immobile sia al 30.09.2018 termine per la stipula del definitivo di compravendita ex art. 1 del contratto preliminare di vendita del 02.03.2018, che alla scadenza dell'ultima proroga concordata tra le parti al 30.06.2020, che al 03.12.2020
(data in cui i promittenti venditori avrebbero preteso di stipulare il definitivo di vendita
- che sarebbe stato nullo - avanti al Notaio , che oggi per i vizi (ad es. mancato asporto dei materiali e rifiuti che interamente Per_1 lo ingombrano, difformità dello stato di fatto dell'immobile dalla scheda catastale allegata sub. B al preliminare del 02.03.2018, che è
l'ultima depositata al Catasto, mancato frazionamento e liberazione da ipoteca della porzione di terrazzo promessa in vendita ecc.) e irregolarità dello stesso rispetto a tutta la vigente normativa applicabile (ad es. edilizia, urbanistica, sismica, ecc.).
3) accertare e dichiarare che i promittente venditori si sono resi inadempienti all'obbligo di concludere, entro il termine essenziale del
30.09.2018, poi concordemente prorogato dalle parti sino al 30.06.2020, il contratto definitivo per atto pubblico, previo asporto dei materiali e rifiuti che interamente lo ingombrano, previo frazionamento della porzione di terrazzo promessa in vendita a tutt'oggi parte indivisa del terrazzone oggi comune ai subalterni 711, 713 e 81, previa cancellazione dell'ipoteca gravante sulla porzione di terrazzo promessa in vendita stessa iscritta a Milano 1 con nota 02.03.2006 ai n. 16469/3455 a favore del e con Controparte_6
l'immobile in regola con tutta la normativa a tal fine applicabile.
4) dare atto che, nel rispetto dell'art. 2932 comma 2, ha offerto, comunque, di eseguire la sua prestazione di Controparte_7 pagare, nel termine che verrà indicato dal giudice il saldo di €.720.000,00 (€.800.0000,00 – €.80.000,00) come previsto all'art. 1 pag. 3 del preliminare, salva la suddetta richiesta riduzione di prezzo per vizi, in misura che si chiede non inferiore a 200.000,00 euro o nella diversa misura che sarà provata in corso di causa e salvo il risarcimento del danno (da detrarre/compensare) che si chiede venga liquidato da questo Giudice con valutazione ex art. 1226 C.C. nella misura di ulteriori almeno 200.000,00 euro ovvero nella diversa misura che il Giudice riterrà di giustizia (e così in totale €.800.000,00 – caparra
€.80.000,00 = €.720.000,00 detratta riduzione di prezzo per vizi €.200.000,00, detratto danno €.200.000,00 = €.320.000,00 euro salvo diversa valutazione da parte del Giudice).
pagina 2 di 11 5) emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 C.C. quale esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita stipulato il
02.03.2018 tra i promittenti venditori appellati e che produca gli effetti del contratto di vendita non concluso, Parte_1 relativamente all'immobile così descritto all'art. 1 pag. 2 del preliminare: nello stabile in Comune di Milano - Viale Stelvio n. 41, proprietà dell'appartamento composto da sette locali oltre servizi al piano settimo e da locali deposito e lavanderia al piano ottavo sottotetto al quale si accede a mezzo scala interna e con annessa una porzione del terrazzo al quale si accede a mezzo scala interna e con annessa una porzione del terrazzo oggi in comune ai subalterni 711, 713 e 81 il tutto censito al fg. 188 – mappale 257 - sub 711 - piano 7/8 - scala B – z.c.

2 - cat. A/2 - classe 3 - vani 13
– s.c. 333 mq. s.c. escluse aree scoperte 328 mq. - Rendita 1.947,04. 6) dando termine a per il pagamento del Parte_1 saldo prezzo di €.720.000,00 come previsto all'art. 1 pag. 3 del preliminare, salva la suddetta richiesta di riduzione prezzo per vizi, in misura che si chiede non inferiore a 200.000,00 euro o nella diversa misura che sarà provata in corso di causa e salvo il risarcimento del danno (da detrarre/compensare) che si chiede venga liquidato da questo Giudice con valutazione equitativa ex art. 1226 C.C. nella misura di ulteriori almeno 200.000,00 euro, ovvero nella diversa misura che il Giudice riterrà di giustizia (e così in totale €.800.000,00
– caparra €.80.000,00 = €.720.000,00 detratta riduzione di prezzo per vizi €.200.000,00 e detratto danno €.200.000,00 =
€.320.000,00 salvo diversa valutazione da parte del Giudice). 7) ordinare conseguentemente al Conservatore dei Registri Immobiliari di
Milano la trascrizione della sentenza ai sensi dell'art. 2652 n. 2 C.C. con esonero da ogni responsabilità e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dagli appellati dinnanzi al Tribunale per tutti i motivi esposti nel presente atto.
Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge per entrambi i gradi di giudizio;

2) in via istruttoria, si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie rigettate in primo grado e in particolare CTU per i motivi esposti in narrativa nel presente atto, al fine di completare e aggiornare le risultanze edilizie e urbanistiche attinenti il richiesto trasferimento di proprietà anche ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2932 C.C..
Si produce:
1) Copia autentica uso appello Sentenza n. 10630/2024 del Tribunale di Milano;

2) Fascicolo di parte del procedimento di primo grado.

Conclusioni per Controparte_1 Controparte_2
, ,
[...] Controparte_3 Controparte_8
[...]
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, sia di merito sia in via istruttoria, in quanto infondate in fatto e in diritto
In via preliminare e in rito, ferma la non concessione, ove richiesta, della sospensione della esecutorietà della impugnata sentenza, dichiarare inammissibile l'appello proposto da in ragione della mancata osservanza dell'art. 342 co. 1 c.p.c., Parte_1 nonché dichiarare, comunque, inammissibili l'istanza istruttoria formulata da parte appellante per tutte le ragioni esposte;

Nel merito, respingere l'appello proposto da perché infondato in fatto e in diritto per tutte le ragioni esposte e, per Parte_1
l'effetto, confermare il contenuto della sentenza n. 10630/2024 del Tribunale di Milano emessa all'esito del giudizio R.G. n.
29269/2021.
pagina 3 di 11 Con vittoria di spese e compensi di lite del primo e del secondo grado di giudizio.
Ai sensi dell'art. 14, D.P.R. n. 115/2002, si dichiara che non è dovuto il contributo unificato.
Si producono in copia: 1) atto di citazione in appello notificato;
2) sentenza n. 10630/2024 Tribunale di Milano;

3) fascicolo di primo grado”

MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E IN DIRITTO
Giudizio di primo grado
Con atto di citazione del 19.6.2021, conveniva in giudizio Parte_1 Controparte_1
e
[...] Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 chiedendo al Tribunale di Milano, previa ammissione di CTU, pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. volta dare esecuzione al preliminare di compravendita immobiliare concluso con i convenuti promittenti venditori, con riduzione del prezzo per i vizi accertati, risarcimento del danno e ulteriore decurtazione della somma dovuta.
A fondamento delle proprie domande, l'attrice esponeva:
- che in data 2.3.2018, in qualità di promissaria acquirente, stipulava un contratto preliminare di compravendita con i convenuti (promittenti venditori) avente ad oggetto un appartamento sito in
Milano, ulteriori locali presenti nel sottotetto e una porzione di terrazzo da frazionare (in quanto comune ad altri due appartamenti di proprietà di e , per il prezzo CP_1 Controparte_5 complessivo di € 800.000, di cui aveva versato € 80.000 titolo di caparra confirmatoria;

- che detto preliminare poneva in capo a entrambe le parti una serie di obblighi ulteriori, definiti all'art. 2 ed espressamente previsti come essenziali tra cui, a carico dell'acquirente anche in punto spese, l'avvio della pratica edilizia presso il Comune di Milano per la ristrutturazione e il recupero del sottotetto (sia dell'appartamento oggetto del contratto, sia di quello adiacente di proprietà esclusiva CP_1
;
[...]
- che il termine inizialmente pattuito per la stipula del definitivo era stato indicato dalle parti per il
30.9.2018 ma che tale data era stata poi prorogata al 30.9.2019 a causa di difficoltà riscontrate nel corso della pratica edilizia e, successivamente, al 30.6.2020 per le medesime ragioni;

- che, tuttavia, i promittenti venditori avevano cessato di collaborare in vista della positiva conclusione della pratica edilizia avviata presso il Comune e si erano resi, altresì, inadempienti rispetto agli obblighi su di loro gravanti, così come previsti nel contratto preliminare. Lamentava, in particolare: la mancata liberazione dell'immobile dai beni che lo ingombravano;
la presenza di difformità catastali rispetto alla planimetria allegata al preliminare;
il mancato frazionamento del terrazzo e, a causa di ciò, la mancata liberazione della porzione di terrazzo, oggetto di futuro trasferimento, da un'ipoteca su di esso gravante. pagina 4 di 11
Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 [...]
e costituendosi, contestavano la fondatezza delle domande ex adverso CP_4 Controparte_5 proposte e, prima ancora, la stessa ricostruzione fattuale prospettata dall'attrice. Sostenevano, infatti, di aver correttamente adempiuto a tutte le obbligazioni sugli stessi gravanti, di aver adottato un comportamento collaborativo e proattivo e che, al contrario, la mancata conclusione della pratica edilizia risultava imputabile esclusivamente alla negligente condotta della promissaria acquirente.
Deducevano, inoltre, che il termine per la stipula del contratto definitivo (già più volte prorogato) era inutilmente decorso e che, non essendosi presentata dinnanzi al notaio nella data stabilita Parte_1 per la sottoscrizione di un atto ricognitivo dell'avvenuta risoluzione del contratto preliminare, con pec del
9.12.2020, avevano correttamente contestato la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della promissaria acquirente.
Domandavano, pertanto, in via riconvenzionale, l'accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto preliminare, con diritto di ritenzione della caparra confirmatoria o, in via subordinata, la condanna dell'attrice al risarcimento del danno.
Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 10630/2024 pubblicata in data 9.12.2024, rigettava le domande attoree, accertava l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare per essersi la promissaria acquirente resa inadempiente alle obbligazioni sulla stessa gravanti, con particolare riferimento a quelle attinenti all'avvio e alla cura della pratica edilizia volta al recupero del sottotetto.
Rilevava, infatti, che dopo un primo arresto nell'approvazione della pratica, comunicato alle parti dall'architetto a tal fine incaricato, e apparentemente superabile a fronte di una imminente riforma Per_2 della normativa edilizia¹, l'arresto della pratica risultava imputabile esclusivamente alla condotta della promissaria acquirente che, nonostante, lo specifico obbligo sulla stessa gravante, non aveva provveduto al pagamento dei compensi spettanti agli architetti a tal fine incaricati, che avevano così sospeso tutte le attività.
Accertava poi, diversamente da quanto sostenuto da un atteggiamento di piena Parte_1 collaborazione da parte dei promittenti venditori, che si erano mostrati interessati e solerti rispetto alla definizione della pratica edilizia, e avevano fatto tutto quanto necessario per addivenire alla conclusione della vendita, sollecitando più volte la controparte alla stipula del definitivo e invitandola, una volta spirato il termine fissato per il rogito (che era già stato più volte prorogato), a concordare una definizione della vicenda e a individuare una data per formalizzare lo scioglimento consensuale del preliminare per atto notarile, manifestando così la disponibilità a trovare con la società una soluzione concordata. ¹ che ha condotto a una proroga del termine di stipulazione del definitivo al 30.9.2019 pagina 5 di 11 tuttavia, non forniva riscontro, né si presentava dal notaio sicchè, del tutto legittima Parte_1 era la pec del 9 dicembre 2020, con la quale i avevano comunicavano a CP_5 Parte_1
l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare a suo tempo sottoscritto, per il grave inadempimento di e per non essersi presentata da notaio. Parte_1
Rilevava, infine, l'insussistenza e l'irrilevanza degli inadempimenti lamentati da in capo ai Parte_1 promittenti venditori, accertando:
- il corretto assolvimento dell'obbligo di liberazione dell'immobile dai vari beni che lo ingombravano;

- l'irrilevanza, e in ogni caso, l'assolvimento, dell'obbligo di provvedere alla rimozione delle difformità catastali dell'immobile avendo i promittenti venditori provveduto a regolarizzare la rappresentazione catastale dell'immobile, come emergeva univocamente dal doc. 23 da loro prodotto (“Modello unico informatico di aggiornamento degli atti catastali - Accertamento della proprietà immobiliare urbana”, che riporta come causale “esatta rappresentazione grafica”, effettivamente compatibile con lo stato dei luoghi descritto anche dall'attrice).;
- l'inesigibilità dell'obbligo di frazionamento del terrazzo;

Pertanto, specie a fronte dell'atteggiamento pienamente collaborativo mostrato dai promittenti venditori, accertava l'imputabilità e la non scarsa importanza dell'inadempimento in capo a e Parte_1 riqualificando la domanda dei convenuti (di accertamento della risoluzione e di ritenzione della caparra) quale azione di accertamento della legittimità del loro recesso ex art. 1385, comma 2, riconosceva il diritto degli stessi a trattenere la caparra già incassata.

-giudizio di secondo grado
Con atto di citazione in appello, notificato a Controparte_1 Controparte_2
e (di seguito solamente “i
[...] Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 promittenti venditori”) in data 15.01.2025, impugnava la predetta sentenza con la Parte_1 quale –come sopra detto- il primo giudice, rigettando le domande avanzate aveva Parte_1 accertato e dichiarato la legittimità del recesso dal contratto preliminare di compravendita del 2.3.2018 esercitato dai promittenti venditori, con il conseguente diritto degli stessi alla definitiva ritenzione dell'importo di € 80.000,00 ricevuto a titolo di caparra confirmatoria, ed aveva condannato Parte_1 al pagamento delle spese di lite, quantificate in € 32.200,00, sulla base di due motivi di censura, chiedendo, in riforma di tale sentenza, l'accoglimento delle conclusioni in epigrafe indicate.
Con comparsa di costituzione del 5.05.2025, si costituivano in giudizio Controparte_1
e chiedendo Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5
l'integrale rigetto dell'appello avversario in quanto inammissibile e infondato e, conseguentemente, la conferma della sentenza impugnata. pagina 6 di 11 All'udienza di discussione orale ai sensi dell'art. 350 bis c.p.c. del 18.09.2025, il difensore dell'appellante insisteva nella richiesta di ammissione alla produzione della comunicazione di diniego proveniente dal
Comune di Milano, datata 11.12.2018, che era stato possibile acquisire solo in data 10.07.2025, trattandosi di documento indispensabile ai fini della decisione poiché, in essa, l'Amministrazione dava atto delle ragioni ostative all'accoglimento della pratica di sopraelevazione dell'immobile oggetto del preliminare.
Il difensore degli appellati si opponeva alla predetta produzione, in quanto non si trattava di documento giunto nella disponibilità di controparte tardivamente, ma di documento del quale la controparte aveva la disponibilità già in precedenza chiedendo, quindi, di poter produrre a dimostrazione dell'assunto, la mail del 22.18.2018 con la quale uno dei professionisti di allora, incaricato dalle parti, arch. aveva Per_2 trasmesso anche all'appellante la predetta comunicazione di diniego del Comune di Milano.
All'esito della discussione la causa è stata trattenuta in decisione, che è stata assunta nella camera di consiglio del 24.09.2025.

Motivi di gravame.
1. “Inadempimento di per la mancata o incompleta progettazione del recupero del sottotetto avanti il Parte_1
Comune di Milano”
Con il primo motivo di appello, lamenta la mancata ammissione della CTU, necessaria, Parte_1 secondo l'appellante, ad accertare l'effettivo stato della pratica edilizia volta a recupero del sottotetto e le cause del diniego del Comune di Milano e, pertanto, a determinare se vi fossero state effettivamente eventuali colpe o negligenze a suo carico. Il Tribunale, infatti, ha affermato l'inadempimento dell'appellante esclusivamente sulla base delle missive e sulle dichiarazioni dei venditori, senza minimamente approfondire quali fossero le ragioni ostative all'avanzamento della pratica edilizia.
Nelle note conclusive, inoltre, aggiunge che la CTU avrebbe potuto evidenziare quanto risultante dal doc. 3
“ del 10/07/2025 (studio di architettura che è subentrato a quello precedente) con Parte_2 allegata comunicazione 11.12.2018 del Comune di Milano”, prodotto con tale memoria e pienamente ammissibile
-stante l'essenzialità ai fini della decisione e l'impossibilità di produrlo prima, non avendolo i precedenti professionisti e ing. mai trasmesso alle parti-, ossia che la reale causa del diniego Controparte_9 Per_3 del Comune di Milano era riconducibile al fatto che l'edificio, di cui fa parte l'appartamento oggetto di causa, era già stato precedentemente rialzato.
Sostiene, pertanto, che detto diniego risultava imputabile esclusivamente ai promittenti venditori, i quali consapevoli di non poter ottenere dal Comune di Milano la certificazione di sopraelevazione, avevano volutamente taciuto tale circostanza (a loro nota), stipulando un contratto preliminare che conteneva, tra le condizioni e i patti essenziali una clausola, a carico dell'appellante che non si sarebbe mai realizzata.

pagina 7 di 11 2 “Inadempimento di per non aver stipulato il “definitivo avanti a Notaio indicato dai venditori” Parte_1
Lamenta, inoltre, con il secondo motivo che il Tribunale ha erroneamente escluso la sussistenza degli inadempimenti lamentati in capo ai promittenti venditori, sostanziatisi nella: -mancata liberazione dell'immobile dai beni che lo ingombravano;
-nella presenza di difformità catastali rispetto alla planimetria allegata al preliminare;
-nel mancato frazionamento del terrazzo;
nella mancata liberazione della porzione di terrazzo oggetto di futuro trasferimento da un'ipoteca su di esso gravante quando, invece, non vi avevano provveduto ed avevano quindi illegittimamente convocato a rogito la pur sapendo di Parte_1 essere inadempienti.

Opinione della Corte.
Ritiene il Collegio che l'appello proposto da vada rigettato e che la sentenza impugnata Parte_1 vada integralmente confermata.
1. Non merita accoglimento il primo motivo di appello, con cui l'appellante richiede l'ammissione della
CTU e sostiene che, come risultante dal doc. 3, il diniego del Comune di Milano risultava imputabile esclusivamente alle omissioni dei promittenti venditori, che avevano volutamente sottaciuto la sussistenza di condizioni ostative al buon esito della pratica edilizia.
Va, in primo luogo, osservato che il documento 3, prodotto solamente con le note conclusive nel presente grado di giudizio, e sulla base del quale l'appellante sviluppa percorsi argomentativi mai affrontati in primo grado ed introdotti solo con la detta memoria, risulta inammissibile in quanto di tardiva produzione.
Deve infatti osservarsi che, diversamente da quanto sostenuto da non si ravvisa in alcun Parte_1 modo l'impossibilità di produrre antecedentemente il documento in esame, non essendo lo stesso stato nell'esclusiva disponibilità dei promittenti venditori, né risultando ulteriori impedimenti tali da precludere all'appellante di reperirlo in un momento antecedente al secondo grado di giudizio.
A ciò, si aggiunga, che gravava sullo stesso professionista incaricato dal promissario acquirente onde portare avanti la pratica in esame l'obbligo di verificare lo stato del condominio e, dunque, la sussistenza di eventuali pregresse sopraelevazioni o ulteriori ragioni ostative al corretto espletamento della pratica edilizia.
Non si comprende, pertanto, per quale ragione sia stata nell'impossibilità di procurarsi Parte_1 antecedentemente il documento in esame, redatto dall'architetto dallo stesso incaricato onde portare avanti la pratica edilizia. In ogni, caso la tesi dell'appellante è stata smentita dalla difesa degli appellati che ha inequivocabilmente dimostrato che sin dal dicembre del 2018 la aveva ricevuto dai suoi Parte_1 professionisti la comunicazione del Comune di Milano di cui si discute.
È pertanto, del tutto condivisibile il giudizio espresso dal Tribunale di inammissibilità della richiesta di
CTU, avanzata dall'appellante ed in questa sede reiterata. La stessa risulta, infatti, generica ed esplorativa, oltre che del tutto superflua, in quanto avente ad oggetto l'accertamento di un fatto non dimostrabile pagina 8 di 11 tramite CTU, oltre che già documentalmente provato, risultando per tabulas l'inerzia e i numerosi inadempimenti di in ordine al corretto svolgimento della pratica edilizia (essendo stato Parte_1 dimostrato il mancato pagamento dei compensi spettanti agli architetti a tal fine incaricati, che ha condotto a un arresto nella prosecuzione della pratica stante la sospensione di tutte le attività, cfr. doc. 4, 5 fasc. promittenti venditori), oltre che il suo disinteresse a ricercare soluzioni per addivenire alla stipula del contratto definitivo.
La prima doglianza sollevata da deve essere dunque integralmente rigettata. Parte_1

2. Risulta infondato anche il secondo motivo di gravame, con cui l'appellante, riproponendo acriticamente le argomentazioni e le rimostranze già spese in primo grado di giudizio, e senza in alcun modo provvedere a censurare specifici passaggi motivazionali della sentenza impugnata, lamenta la sussistenza di numerosi inadempimenti imputabili ai promittenti venditori.
Ritiene, viceversa, questa Corte che il primo giudice ha correttamente escluso la sussistenza di alcun inadempimento ad essi imputabile.
L'obbligo di liberazione dell'immobile dai vari beni che lo ingombravano gravava infatti, ai sensi dell'art. 4 del contratto preliminare, esclusivamente sul promissario acquirente. Diversamente, ai promittenti venditori era invece riservata la facoltà di prelevare, entro 15 giorni dalla conclusione del contratto, i beni di suo interesse e di cui si riservava la proprietà. I lamentati impedimenti derivanti dalla presenza di beni mobili all'interno dell'appartamento risultavano pertanto imputabili esclusivamente alla condotta di Parte_1
che si è resa inadempiente rispetto a quanto contrattualmente previsto. Infine, non può sottacersi
[...] che è stato dimostrato che, nonostante non fosse loro obbligo, i promittenti venditori hanno comunque provveduto allo sgombero dell'immobile (doc. 26 fasc. Promittenti venditori), dimostrando così il loro interesse alla stipula del contratto definitivo.
Non possono poi considerarsi inadempimenti tali da giustificare la risoluzione del contratto la presenza di asserite difformità catastali dell'immobile. Sul punto si ribadisce che, ferma l'insussistenza di concrete ragioni ostative alla loro regolamentazione, l'obbligo di rendere la dichiarazione di conformità dell'immobile risultava esigibile esclusivamente in sede di stipula del definitivo (cfr. art. 1 contratto preliminare, che tuttavia non è mai avvenuta) e che, in ogni caso, i promittenti venditori hanno dimostrato di aver provveduto a regolarizzare la rappresentazione catastale dell'immobile (doc. 23 fasc. promittenti venditori).
Allo stesso modo, nessun inadempimento risulta essersi verificato con riferimento all'obbligo di frazionamento del terrazzo comune agli appartamenti di proprietà di Fermo restando che nel CP_5 contratto preliminare non era stato specificato quale delle due parti dovesse occuparsi del frazionamento, e fermo restando che, non essendosi mai realisticamente concretizzata la prospettiva di stipulare il definitivo, pagina 9 di 11 tale obbligo non risultava realmente esigibile, deve in ogni caso osservarsi che i promittenti venditori avevano provveduto a predisporre la di manutenzione straordinaria per la suddivisione materiale del Pt_3 terrazzo (doc.24, 24 fasc. promittenti venditori), sostenendo peraltro costi che in realtà risultavano contrattualmente posti in capo a (cfr. art. 2 contratto preliminare). Parte_1
Non costituisce, infine, inadempimento la mancata cancellazione dell'ipoteca sul terrazzo, non essendo le parti mai pervenute alla conclusione del definitivo.
Diversamente, come già rilevato dal Tribunale, i promittenti venditori si sono sempre adoperati onde portare avanti e sollecitare l'avanzamento la pratica edilizia (nonostante fosse specifico obbligo della società acquirente), e hanno più volte presentato soluzioni per addivenire alla stipula del definitivo, accordando ben due proroghe per il rogito e mostrandosi disponibili, anche dopo la scadenza del termine ultimo del
30.6.2020, a ricercare con la società acquirente una soluzione concordata.
Anche il secondo motivo di gravame deve essere pertanto integralmente rigettato.
Atteso l'esito della lite, le spese del presente grado di giudizio vanno poste a carico dell'appellante, in quanto parte integralmente soccombente.
Queste vanno liquidate ex D.M. 147/2022, tenuto conto dell'attività difensiva svolta, della non particolare difficoltà delle questioni trattate e del valore della causa, facendo riferimento agli importi medi previsti per le cause comprese nello scaglione da € 520.000 a € 1.000.000, essendo il valore della causa pari ad €
€720.000, con esclusione della fase istruttoria


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, sull'appello proposto da avverso la sentenza del Parte_1
Tribunale di Milano n.10630/2024 del 9.12.2024, così provvede:
- 1) rigetta l'appello e conferma integralmente la sentenza impugnata;

- 2) condanna a rifondere alla parte appellata Parte_1 Controparte_1
e le spese Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 di lite, che si liquidano in complessivi €18.511,00 oltre rimborso spese forfettarie, IVA (se dovuta) e
CPA per tutte le fasi sopra indicate;

- 3) dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante Parte_1 dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1-quater DPR
[...]
115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 l. 24/12/2012 n. 228.
Così deciso in Milano, 24.09.2025
La cons. est. il Presidente dott.ssa Maria Teresa Brena Alberto Massimo Vigorelli pagina 10 di 11 pagina 11 di 11