N. R.G. 1932/2023 CC
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Venezia, Terza Sezione Civile, composta dai seguenti Magistrati:
Dott.ssa Rita Rigoni Presidente
Dott.ssa Barbara Gallo Consigliera Relatrice
Dott.ssa Silvia Franzoso Consigliera ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in Grado d'Appello promossa con atto di citazione notificato il 23.10.2023 da
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avvocato Alessandro Carli (c.f. C.F._2
), elettivamente domiciliati presso lo studio dello stesso in Treviso, viale C.F._3
Oberdan, n. 11, giusta procura alle liti in calce al ricorso ex art. 702 bis c.p.c.; contro
(c.f. e (c.f. Controparte_1 C.F._4 Controparte_2
, rappresentate e difese dall'avvocato Pietro Dal Savio (c.f. C.F._5
, con domicilio eletto presso lo studio dello stesso in Treviso (TV), via Avogari C.F._6
n. 18, giusta procura alle liti rilasciata su foglio depositato in uno alla comparsa di costituzione nel giudizio di . CP_3
Oggetto: Appello avverso l'Ordinanza n. 3184/2023 (emessa il 19.09.2023 dal Tribunale di Treviso, depositata in data 20.09.2023 e notificata in data 21.09.2023), rimesso al Collegio in decisione all'udienza del 12.05.2025, previa precisazione delle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
1 “In via pregiudiziale: si eccepisce la tardività e quindi l'inammissibilità delle nuove contestazioni avversarie in ordine alla natura e al quantum dei costi dei lavori eseguiti e si dichiara, comunque, di non accettare il contraddittorio su nuove allegazioni ed eccezioni avversarie;

Nel merito: si chiede che l'Ill.ma Corte d'Appello, ogni contraria istanza ed eccezione respinta, voglia, in riforma dell'impugnata ordinanza n. cron.3184/2023 (repert. N.3056/2023), pronunciata il
19.09.2023 dal Tribunale di Treviso, Sezione Terza Civile, G.I. dott. Elena Merlo, depositata in
Cancelleria in data 20.09.2023 e notificata a mezzo pec il 21.09.2023, a definizione del giudizio R.G.
n. 1667/2023, accogliere, per i motivi dedotti, il proposto appello, e quindi accertare e dichiarare, per le ragioni esposte in atti, l'inadempimento delle venditrici, signore e Parte_3 CP_2
, per aver queste ultime consegnato il 10.4.2014 ai signori e
[...] Parte_1 [...]
un immobile non autorizzato e non conforme alle normative in materia di sicurezza Parte_2 antincendio e, conseguentemente, condannare le convenute al risarcimento dei danni in favore degli appellanti, quantificati nella complessiva somma di €.9.276,20, di cui €.4.756,65 per i costi effettivamente sostenuti per gli interventi per la modifica e la messa a norma del piano interrato
€.2.000,00 per non aver potuto godere del posto auto dal 21.2.2019 al 31.10.2021 ed CP_4
€.2.519,55 per le spese legali delle diffide e della negoziazione assistita;
o in quella diversa somma, maggiore o minore, che sarà ritenuta di giustizia, nei limiti, comunque, dello scaglione di valore del
Contributo Unificato versato;

In ogni caso: spese e compensi di causa, oltre spese generali 15%, C.P.A. e I.V.A., di entrambi i gradi di giudizio interamente rifusi, o, in denegata ipotesi, quanto meno compensati”.
Per la parte appellata:
“Nel merito
- accertati i fatti esposti, respingersi l'appello proposto dai signori e e le domande tutte Pt_1 Pt_2 con esso formulate perché infondate, confermandosi, per l'effetto, l'impugnata Ordinanza del
Tribunale di Treviso;
in ogni caso, rigettarsi le avverse domande ai sensi dell'art. 1495 c.c., in quanto azionate ad oltre un anno dalla consegna dell'immobile per cui è causa, con conseguente prescrizione del diritto alla garanzia per i vizi e/o mancanza di qualità prospettati, nonché a motivo del fatto che la denunzia dei medesimi asseriti vizi e/o mancanza di qualità è stata formulata oltre l'ottavo giorno dalla scoperta, con conseguente intervenuta decadenza del diritto alla garanzia;

- spese ed onorari di lite comunque rifusi”.
RAGIONI DELLA DECISIONE
2 1- Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato in data 27.02.2023, e Parte_1 Parte_2 adivano il Tribunale di Treviso, domandando la condanna di e al Parte_3 Controparte_2 risarcimento dei danni per avere venduto loro in data 10.04.2014 un immobile non autorizzato e non conforme alle normative in materia di sicurezza antincendio;
i pregiudizi venivano quantificati nella complessiva somma di € 11.324,86, di cui € 6.805,31 per la messa a norma del piano interrato/autorimessa, € 2.000,00 per non aver potuto godere del parcheggio dal 21.02.2019 al
31.10.2021 ed € 2.519,55 per le spese legali delle diffide e della negoziazione assistita.
I ricorrenti spiegavano di avere acquistato al prezzo di € 180.000,00 un appartamento sito in Treviso,
Viale Nino Bixio n. 31, al quinto piano, con annessi cantina e posto auto al piano sotterraneo, agibili e conformi alle normative vigenti.
Precisavano di avere ottenuto il possesso dei beni contestualmente al rogito, incluso il posto auto nell'autorimessa sita al piano interrato del delimitato da strisce bianche sul Controparte_5 pavimento antistante il magazzino/cantina (M.N. 33 sub 43).
Aggiungevano di avere fatto uso assiduo per anni del posto auto, nonostante lo stesso fosse stato catastalmente individuato quale appartenente alla categoria C/2 (magazzino).
Evidenziavano che i Vigili del Fuoco di Treviso, all'esito di sopralluogo del 24.09.2018 eseguito su segnalazione (v. doc. 02 fasc. I grado), avevano emesso in data 21.02.2019 un provvedimento di interdizione all'accesso dei veicoli a motore nel piano interrato, conseguente all'accertamento della non conformità alla normativa in materia di sicurezza antincendio dell'autorimessa condominiale (v. doc.
03 fasc. I grado); in particolare, l'utilizzo dell'interrato era stato consentito “in deroga” alle normative antincendio “in funzione di una sua messa a norma” (v. doc. 3 Provvedimento 21.02.1019 Comando
VV.FF. di TV).
Riportavano che, in data 04.03.2019, l'accesso delle auto al piano interrato veniva di CP_4 fatto impedito e che seguiva la delibera condominiale relativa all'esecuzione delle opere di messa a norma del piano interrato (v. doc. 04 fasc. I grado – verbale assemblea straordinaria 01.10.2020) per la spesa massima di € 270.000,00.
Sottolineavano che, vista l'entità delle opere ed i relativi costi necessari per la modifica e messa a norma del piano interrato quale autorimessa, con raccomandata del 15.02.2021 di avere diffidato le a risarcire i danni (v. doc. 05 fasc. I grado). CP_1
Documentavano che, in data 23.09.2021, era stata presentata la SCIA antincendio (v. doc.06 fasc. I grado) e che nell'assemblea condominiale straordinaria del 13.12.2021 (v. docc. 07-08 fasc. I grado) era stato approvato il “Rendiconto Consuntivo dell'esercizio straordinario dal 1.10.2020 al 30.9.2021
3 messa norma interrato” per totali € 275.746,86; la quota a carico di , pari ad € 6.805,31 Controparte_6
(v. doc. 08 pag. 7 fasc. I grado) è stata pagata con n. 3 bonifici (v. doc. 09 fasc. I grado). Completate le opere strutturali, l'intero interrato e quindi tutte le unità individuali, comprese quelle dei signori Pt_2
e , mutavano la classificazione catastale da C/2 magazzino a C/6 autorimessa;
in data Pt_1
31.10.2021, ottenute le autorizzazioni amministrative, i condomini potevano parcheggiare in sicurezza le loro autovetture nei posti auto di proprietà.
I ricorrenti invocavano l'istituto della vendita di aliud pro alio, perché il posto auto oggetto di compravendita non era utilizzabile né commerciabile in quanto tale;
in subordine, lamentavano la non rispondenza dell'autorimessa alla normativa sulla sicurezza ai sensi e per gli effetti dell'art.1453 c.c.
2- Con comparsa di costituzione e risposta del 05.05.2023 si costituivano in giudizio e Parte_3
contestando quanto dedotto ed argomentato dai ricorrenti nonchè chiedendo il rigetto Controparte_2 delle domande attoree in quanto infondate.
3- All'esito dell'udienza del 20.06.2023, il GU del Tribunale di Treviso si riservava ed in data
19.09.2023, pronunciava l'ordinanza n. cronol. 3184/2023, depositata in Cancelleria il 20.09.2023 e notificata a mezzo PEC il 21.09.2023, con la quale definiva il giudizio rigettando il ricorso e condannando i ricorrenti, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite a favore delle resistenti, liquidate in € 2.547,00 a titolo di compenso, oltre a spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
4- Con atto di citazione notificato il 23.10.2023, e hanno proposto Parte_1 Parte_2
Appello avverso tale ordinanza, sulla base dei seguenti motivi.
4.1- Erronea valutazione dei fatti acquisiti e violazione degli artt. 1453 e 1477 c.c.
Il Giudice di prime cure ha errato nell'escludere l'applicazione dell'istituto dell'aliud pro alio, qualificando il posto auto quale mera pertinenza dell'abitazione e considerandolo inidoneo ad incidere sulle caratteristiche funzionali dell'appartamento, privo di carenze e/o difformità.
L'art. 1477 c.c. prevede espressamente che “salva diversa volontà delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze ed i frutti dal giorno della vendita”; la violazione di detto obbligo di consegna costituisce inadempimento contrattuale, svincolato dai termini di decadenza e prescrizione a cui sono invece soggette l'azione per garanzia e quella per mancanza di qualità. Peraltro, il posto auto è requisito essenziale e costituisce elemento determinante per la quantificazione del valore/prezzo di un appartamento.
4.2- Errata valutazione dei fatti acquisiti e violazione dell'art.1453 c.c.
4 Il Tribunale ha sbagliato nel ritenere che la messa a norma dell'interrato condominiale avesse ridotto a mero vizio le difformità denunziate, con conseguente impossibilità di applicazione dei principi di cui all'aliud pro alio.
Un bene è oppure non è - ab origine - il bene pattuito per natura, individualità, consistenza e destinazione corrispondenti alle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente stabiliti nell'atto di compravendita.
Non si deve confondere la semplice sanatoria o regolarizzazione amministrativa di un bene, già di per sé idoneo a quella destinazione, con la modifica sostanziale del bene stesso, tale da trasformarlo in un genere diverso.
E' stata censurata l'omessa indagine sulla qualificazione del bene venduto e sui lavori effettivamente eseguiti per ottenere la certificazione antincendi, indagine che avrebbe consentito di accertare, sulla base della documentazione in atti, che era stato consegnato un bene di genere diverso da quello pattuito e che le opere condominiali hanno mutato il genere del bene da spazi destinati a cantine a posti auto.
Quindi, non si è trattato di semplice acquisizione di certificazione amministrativa mancante per un bene già di per sé idoneo, né di adeguamento di un bene a normative amministrative;
bensì c'è stato un radicale mutamento (anche di destinazione) dell'intero interrato condominiale, con l'ampliamento della superficie attraverso l'acquisto di proprietà individuali e modifiche strutturali del piano, con opere murarie, impiantistiche, strutturali, dettagliatamente descritte nei rendiconti allegati (v. docc.

7-8 fasc. I grado), per il costo complessivo di € 275.746,86.
L'adeguamento è stato realizzato grazie all'accordo ed all'intervento di tutti i condomini (v. delibere condominiali doc. 4 e fasc. I grado); la cd. “sanatoria” ovvero la regolarizzazione del posto auto
[...]
era al di fuori della sfera di azione degli acquirenti come pure delle venditrici senza Pt_4 CP_1
l'accordo di tutti i condomini il posto auto acquistato mai avrebbe potuto essere utilizzato secondo la destinazione contrattualmente stabilita e sarebbe definitivamente rimasto di genere diverso da quello pattuito (mero magazzino).
4.3- Violazione dell'art. 91 c.p.c.; non soccombenza di . Controparte_6
Attesa la fondatezza della domanda risarcitoria proposta fin dal I Grado, l'Ordinanza appellata deve essere riformata anche in punto spese.
4.4- Violazione dell'art. 92, co. 2, c.p.c.
Vi è stata un'errata valutazione della questione trattata, priva di precedenti giudiziari e definita con richiamo a pronuncia della Suprema Corte successiva al trattenimento della causa in decisione.
Di qui, almeno la compensazione delle spese di entrambi i Gradi di giudizio.
5 5- Si sono costituite in Appello e chiedendo il rigetto del gravame Parte_3 Controparte_2 perché infondato.
6- La causa era trattenuta in decisione senza ulteriore istruttoria all'udienza del 12.05.2025 (tenutasi con modalità di trattazione scritta), previa concessione dei termini di cui all'art. 352 cpc.
7- L'impugnazione è complessivamente infondata e merita di essere respinta per le ragioni di seguito esplicitate.
A. Esigenze di ordine logico-sistematico, impongono la trattazione congiunta dei primi due motivi di
Appello.
Fin dagli atti introduttivi del giudizio di I Grado, gli odierni appellanti hanno chiesto al Tribunale di
Treviso la condanna delle al risarcimento del danno, previo accertamento del grave CP_1 inadempimento contrattuale a loro imputabile, sussumibile nell'istituto dell'aliud pro alio.
Al riguardo, occorre premettere che la consegna di aliud pro alio dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ex art. 1453 c.c., svincolata dai termini e dalle condizioni di cui all'art. 1495 c.c.
Orbene, ai sensi dell'art. 1453, primo comma, ultima parte, c.c., il soggetto adempiente ha diritto di chiedere il risarcimento dei danni conseguenti all'inadempimento o all'inesatto adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto “in ogni caso”.
La domanda risarcitoria per inadempimento contrattuale - dunque - può essere proposta congiuntamente o separatamente a/da quella di risoluzione, giacché l'art. 1453 c.c., facendo salvo - in ogni caso - il risarcimento del danno, esclude che questo presupponga il necessario esperimento della risoluzione negoziale, che rappresenta un rimedio a tutela dell'equilibrio sinallagmatico del contratto e non ha funzione accertativa dell'inadempimento, il quale sussiste o meno - con tutte le conseguenze sul piano riparatorio - indipendentemente dall'eventuale pronuncia di risoluzione (v. Cass. Sez. 3,
Ordinanza n. 22277 del 25/07/2023; Cass. civ. n. 5100/2006, Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11103 del
11/06/2004; Sez. 3, Sentenza n. 10741 del 23/07/2002; Sez. 3, Sentenza n. 5774 del 10/06/1998; Sez. 2,
Sentenza n. 6887 del 23/07/1994).
Ne consegue che ben può essere chiesto il risarcimento dei danni per inadempimento grave addebitabile a controparte, senza la preliminare domanda di risoluzione dell'accordo (v. Cass. civ., sez.
II, sent., 14 maggio 2024, n. 13214).
Dunque, per giungere ad una pronuncia di condanna al risarcimento del danno, è necessario accertare se l'inadempimento asseritamente imputabile alle sia munito dei requisiti della gravità e CP_1 dell'importanza.
Secondo la Cassazione, la vendita di aliud pro alio presuppone che la causa concreta che ha giustificato l'atto traslativo non sia realizzabile in modo irrimediabile, tanto da pregiudicare la stessa identità della
6 cosa acquistata (e i connessi interessi sottesi al programma negoziale), e non già che vi sia la mera carenza di requisiti sanabili, non costituenti un elemento di identificazione del bene e senza un definitivo pregiudizio dell'idoneità rispetto alla categoria merceologica a cui il compratore intende destinare la cosa (v. Cass. civ., Sez. 2, Sentenza n. 13214 del 2024).
Soltanto nella prima delle due ipotesi può parlarsi di adempimento grave e di non scarsa importanza, tale da consentire la risoluzione e/o la condanna della parte inadempiente al risarcimento del danno correlato.
Per comprendere se la cosa consegnata sia effettivamente diversa da quella convenuta, non può prescindersi dall'interpretazione dell'accordo concluso fra le parti.
Il bene compravenduto, nel caso de quo, è costituito da un appartamento posto al quinto piano destinato ad abitazione, con annessi cantina e posto auto al piano sotterraneo;
si tratta, evidentemente, di un complesso immobiliare unitario, alienato al prezzo complessivo di € 180.000,00.
La non conformità alla normativa in materia di sicurezza antincendio, fonte della pretesa risarcitoria azionata da , riguarda il solo posto-auto facente parte dell'autorimessa condominiale, Controparte_6 non l'intero bene oggetto di compravendita.
Ebbene, gli elementi di fatto accertati nel giudizio davanti al Tribunale, richiamati nella Ordinanza impugnata, dimostrano che l'immobile non è stato strutturalmente inservibile all'uso al quale era destinato, pur necessitando di adeguamenti in relazione al posto auto per poter essere considerato conforme rispetto alla normativa antincendio.
Nello specifico, l'avvenuto utilizzo del posto auto per molti anni e la possibilità di sanare le difformità riscontrate configurano uno stato non riconducibile all'inidoneità assoluta della cosa venduta alla funzione economico-sociale di destinazione, tipica della vendita di aliud pro alio e che la differenzia dal diverso istituto della mancanza di qualità essenziali.
Senz'altro, è obbligo del venditore consegnare la cosa oggetto del contratto insieme con gli accessori, le pertinenze ed i frutti dal giorno della vendita;
tuttavia, non qualunque inadempimento è tale da integrare la fattispecie dell'aliud pro alio, che dà luogo alla risoluzione contrattuale ex art. 1453 c.c., svincolata dai termini e dalle condizioni di cui all'art. 1495 c.c.
Sul punto, è importante precisare che, in tema di risoluzione per inadempimento, il Giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale (v. Cass. civ., sez. III, 04/03/2022, n.
7187). Difatti, l'apprezzamento della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, ai sensi dell'art. 1455 c.c., costituisce questione di fatto, la cui
7 valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del Giudice del merito (v. Cass. civ., sez. VI,
22/06/2020, n. 12182).
Il Tribunale di Treviso, attraverso un'analisi non atomistica, bensì complessiva delle circostanze oggettive e soggettive agli atti, ha correttamente ritenuto che la condotta delle non integrasse CP_1 un inadempimento grave, riconducibile all'aliud pro alio, anche in ragione dei principi dettati dalla
Suprema Cassazione in tema di agibilità dell'immobile compravenduto.
Ai sensi della Sentenza N° 23604/2023 della Corte di legittimità, “solo ove difettino – in termini assoluti e senza possibilità di sanatoria – i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza per ottenere
l'agibilità, la vendita può essere risolta per l'intervenuta consegna di aliud pro alio datum (…) in tale ambito, deve operarsi una discriminazione qualitativa tra difformità sanabili e insanabili, collegata alla natura e alla rilevanza delle prescrizioni violate, allo scopo di diversificare sinergicamente le azioni esperibili: 1) allorché l'inosservanza delle prescrizioni igienico-sanitarie e di sicurezza si consacri in una difformità non riparabile, è integrata la fattispecie della vendita di aliud pro alio;
2) si ha, invece, vizio redibitorio oppure mancanza di qualità essenziali, allorché il mancato rispetto delle prescrizioni sia suscettibile di sanatoria. Ed invero, la progressione della gravità “qualitativa” delle carenze rilevate, in correlazione con i rimedi esperibili, si adegua alla consolidata ripartizione elaborata in sede nomofilattica (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 2064 del 24/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n.
33149 del 16/12/2019; Sez. 2, Sentenza n. 13782 del 31/05/2017; Sez. 6-1, Ordinanza n. 14165 del
12/07/2016; Sez. 2, Sentenza n. 28419 del 19/12/2013; Sez. 2, Sentenza n. 10285 del 29/04/2010; Sez.
3, Sentenza n. 18859 del 10/07/2008; Sez. 2, Sentenza n. 5202 del 07/03/2007; Sez. 2, Sentenza n.
13925 del 25/09/2002; Sez. 2, Sentenza n. 2712 del 23/03/1999; Sez. 2, Sentenza n. 244 del
13/01/1997; Sez. 2, Sentenza n. 2681 del 21/03/1994; Sez. 2, Sentenza n. 1866 del 15/02/1992; Sez. 2,
Sentenza n. 13268 del 10/12/1991; Sez. 3, Sentenza n. 1261 del 04/03/1981; Sez. 3, Sentenza n. 1914 del 16/05/1975; Sez. 3, Sentenza n. 228 del 28/01/1972; Sez. 3, Sentenza n. 500 del 13/02/1968; Sez. 3,
Sentenza n. 2939 del 21/12/1964; Sez. 3, Sentenza n. 1833 del 11/07/1964) nei termini che seguono. A)
Si ricade nel campo di operatività della garanzia edilizia in senso tecnico per vizi redibitori (rilevante sul piano oggettivo), con riferimento alla cosa consegnata, qualora questa presenti imperfezioni che la rendano inidonea all'uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. B) Si ha, invece, mancanza di qualità essenziali quando – in ragione delle alterazioni subite – la cosa appartenga, per sua natura o per gli elementi che la caratterizzano, ad un tipo o ad una specie diversa da quella pattuita, pur rimanendo nell'ambito dello stesso genere. C) Per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453
c.c., qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura,
8 individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita. In applicazione di tale criterio distintivo, solo allorché l'immobile presenti “insanabili” violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio. (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 14900 del 29/05/2023; Sez. 2, Sentenza n. 39369 del 10/12/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 4826 del 19/02/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 30950 del 27/12/2017;
Sez. 2, Sentenza n. 3851 del 15/02/2008; Sez. 2, Sentenza n. 17140 del 27/07/2006; Sez. 2, Sentenza n.
1391 del 11/02/1998). In adesione a questa ricostruzione, l'aliud pro alio è integrato sia nel caso di differenza strutturale, sia in caso di alterazione qualitativa che può determinare la degenerazione della cosa, il suo declassamento, a condizione che il difetto di qualità, in rapporto con quanto pattuito fra le parti, faccia della cosa, in sé e per sé, una res “irrimediabilmente” diversa, inidonea a soddisfare quella certa destinazione. Dal che deriva la possibilità di esperire l'ordinaria azione di risoluzione, a norma dell'art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizione previsti dagli artt. 1495 e
1497 c.c. Per converso, la facoltà di sanare le difformità riscontrate rispetto alle prescrizioni di igiene, salubrità e sicurezza, qualunque esse siano, evidentemente esclude ontologicamente che il cespite alienato sia radicalmente eterogeneo rispetto al modello pattuito, tanto da comprometterne definitivamente la funzione economico-sociale. In tali casi è indispensabile, invece, accertare in concreto se, alla stregua della natura (quid), del modo di manifestarsi (quomodo) e dell'entità della relativa esternazione (quantum) del requisito (igienico, sanitario, di sicurezza o inerente al risparmio energetico) inosservato, sia realizzata una mera imperfezione o alterazione relativa al processo di fabbricazione, di produzione, di formazione e di conservazione della res ovvero un più consistente discostamento dal tipo o dalla specie, alla stregua della privazione delle qualità essenziali inerenti alla sua natura e agli elementi sostanziali, benché non sia pregiudicata la preponderante prevalenza degli elementi che la caratterizzano ai fini della classificazione nel medesimo genere”.
Pertanto, la facoltà di sanare le difformità riscontrate rispetto alle prescrizioni di igiene, salubrità e sicurezza, qualunque esse siano, esclude ontologicamente che il cespite alienato sia radicalmente eterogeneo rispetto a quello pattuito, tanto da comprometterne definitivamente la funzione economico- sociale, ed esclude - quindi - l'esperibilità dell'aliud pro alio.
9 Il principio, se vale in relazione all'agibilità di un intero immobile compravenduto adibito ad abitazione, è applicabile - a fortiori - all'ipotesi di sanatoria delle difformità riscontrate rispetto alle prescrizioni dettate dalla legge in materia prevenzione incendi per la sola autorimessa condominiale.
A nulla rileva l'intervenuto mutamento (anche di destinazione) dell'intero interrato condominiale, considerato che lo stesso non ha causato alcuna compromissione definitiva della funzione economico- sociale del contratto originariamente stipulato fra le parti, come emerge chiaramente dalla ricostruzione dei fatti di causa e dal materiale documentale prodotto.
Se il bene oggetto ceduto non può considerarsi come radicalmente eterogeneo rispetto a quello pattuito, non è integrato l'istituto dell'aliud pro alio e non possono trovare accoglimento i primi due motivi di
Appello, con conseguente conferma dell'Ordinanza impugnata.
B. La conferma dell'ordinanza impugnata comporta - altresì - il rigetto del motivo di Appello volto a censurare la decisione del Giudice di prime cure in punto spese.
Questa Corte - inoltre - non ritiene sussistenti i presupposti per disporre la compensazione delle spese di lite, considerato che, sebbene manchino pronunce della Corte di legittimità perfettamente sovrapponibili al caso di cui ci si occupa, la questione di diritto sottoposta al vaglio dello scrivente
Collegio è estrinsecazione di consolidati principi enucleati da dottrina e giurisprudenza in merito all'istituto della consegna di aliud pro alio.
Ne discende necessariamente il rigetto del terzo e del quarto motivo di Appello.
8- Le spese di lite seguono la soccombenza di parte appellante e vengono liquidate in dispositivo secondo i parametri di cui al DM n. 55/2014, aggiornati dal D.M. n. 147 del 13/08/2022.
La liquidazione va fatta secondo il valore della causa, nei compensi medi nello scaglione fra € 5.201,00 ed € 26.000,00, con esclusione della fase istruttoria non tenutasi.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunciando sulla causa di cui in epigrafe, così provvede:

1. RIGETTA l'Appello e CONFERMA la Sentenza impugnata.

2. CONDANNA parte appellante a rifondere a parte appellata le spese del , liquidate in € CP_3
3.966,00, oltre iva-cpa-spese generali come per legge.

3. DÀ ATTO, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte degli appellanti dell'ulteriore importo a titolo
10 di contributo unificato pari a quello dovuto per l'Appello, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Venezia, 15.09.2025.
La Relatrice
Dott.ssa Barbara Gallo
La Presidente
Dott.ssa Rita Rigoni
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