n. 966/23 RG CA (riunita la n. 967/23)

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
nelle persone dei magistrati:
Dott. Marcello BRUNO PRESIDENTE Dott.ssa Valeria ALBINO Consigliere Dott. Lorenzo FABRIS Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa d'appello contro la sentenza n. 774/2023 (R.G. n.8200/2020), emessa dal Tribunale di Genova, pubblicata in data 27.3.23 e mai notificata, promossa da:

in VA (GE), C.F. , in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'Amministratore pro tempore, con rappresentante Controparte_1 legale , rappresentato e difeso tramite procura in atti dall'Avv. Paolo Maria CP_2
Patrone, elettivamente domiciliato ai fini del presente giudizio presso il suo studio.

APPELLANTE, appellato nel fascicolo riunito
contro

C.F: , in persona del legale rappresentante Controparte_3 P.IVA_2 pro tempore, , nonché, in proprio, , C.F. Controparte_4 Controparte_4
, e , C.F. , tutti rappresentati e difesi C.F._1 CP_3 C.F._2 dall'Avv. Pierluigi Bongiorno Gallegra del Foro di Genova ed elettivamente domiciliati presso il suo studio. APPELLATI – APPELLANTI nel fascicolo riunito
contro

, C.F. rappresentata e difesa in forza di Controparte_5 C.F._3 procura in atti dall'Avv. Daniele Granara del Foro di Genova ed elettivamente domiciliata presso il suo studio. APPELLATA in entrambi i giudizi riuniti

1 avente a oggetto: condominio – impugnazione delibera
nelle quali le Parti hanno assunto le seguenti CONCLUSIONI:

PER L'APPELLANTE ED APPELLATO CONDOMINIO
“Piaccia alla Corte Ecc.ma, contrariis reiectis, in accoglimento dell'appello proposto dal Parte_1 in VA (GE) e/o di quello proposto da e dai signori e
[...] CP_3 CP_3
ed in riforma integrale della sentenza n°774/2023 del Tribunale di Genova, Sig. G.O.P. CP_4
Dott.ssa Maddalena Vaglio Bernè del 27.03.2023, depositata in pari data e non notificata, in forza della quale sono state annullate le deliberazioni assunte in data 14.07.2020 dall'assemblea del in VA (GE), nonché condannato il medesimo Condominio, in via Parte_1 solidale con e al pagamento delle Controparte_3 Controparte_4 CP_3 spese di lite, liquidate in euro 12.829,00 per compensi, oltre rimborso forfettario 15%, i.v.a. e c.p.a., per tutte le ragioni e le causali di cui in atti accertare e dichiarare inammissibili e/o infondate in fatto ed in diritto e/o, comunque, non provate le domande proposte dalla signora e per CP_5
l'effetto rigettarle integralmente. Con vittoria delle spese e del compenso di lite di entrambi i gradi di giudizio, oltre spese forfettarie ed oneri accessori di legge, anche della fase di mediazione civile ex D.Lgs 28/2010 instaurata da parte attrice su ordine del Sig. Giudice del 9.02.2021 a seguito di fondata eccezione sollevata dal Condominio qui appellante”.

PER GLI APPELLATI E APPELLANTI CP_3 Controparte_6
“Voglia la Ecc.ma Corte d'Appello di Genova ogni avversaria istanza e domanda disattesa e reietta,
-in via principale - riformare la sentenza n. 774/2023 emessa dal Tribunale di Genova in data 27 Marzo 2023 e per l'effetto respingere tutte le domande proposte da nei confronti di CP_5
di e di -anche quali comproprietari dell'immobile ubicato CP_3 CP_3 Controparte_4 in VA Via Romana 76 (fg. 12 mapp. 312/2) - con l'atto di citazione Controparte_7 del 29 Settembre 2020 in quanto inammissibili, improcedibili e comunque infondate in fatto ed in diritto e non provate;
- accogliere altresì l'impugnazione proposta dal Controparte_8
e quindi, come dallo stesso richiesto nel proprio atto di impugnazione e per tutte le ragioni
[...]
e causali dallo stesso addotte, ugualmente riformare integralmente la impugnata sentenza n.774/2023 del Tribunale di Genova, con ogni consequenziale pronuncia;
- condannare la attrice
a rimborsare alla la somma di Euro 18.919,05 che tale società le ha versato CP_5 CP_3 in data 5 Maggio 2023 a rimborso delle spese liquidate dalla sentenza n. 774/2023 del Tribunale di Genova (compresa la rifusione dell'imposta di registrazione), oltre interessi maturati dal 5 Maggio 2023 alla data di effettiva restituzione;
- condannare la attrice -ricorrendo i presupposti di cui all'art. 96 c. 3 c.p.c.- al pagamento a favore dei convenuti di una somma equitativamente determinata. Con vittoria delle spese di entrambi i gradi di giudizio, oltre alla rifusione delle spese forfetarie 15% ed agli accessori di legge”.

PER L'APPELLATA Controparte_5

“I) nel merito, in via principale, respingere gli appelli ex adverso proposti, siccome inammissibili, improponibili ed infondati in fatto ed in diritto per i motivi di cui alla narrativa degli atti di parte CP_ appellata e, conseguentemente, confermare integralmente la sentenza del Tribunale di Genova, Sezione Terza Civile, n. 774/2023, depositata in data 27 marzo 2023;
2 II) sempre nel merito, in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento dell'appello/i ex adverso proposto/i, comunque annullare e/o dichiarare la nullità e/o l'inefficacia delle Deliberazioni condominiali recate nel Verbale dell'assemblea dell'asserito di Cavi Parte_2 di VA (GE), in data 14 luglio 2020, e comunicato in data 03.08.2020, e delle tabelle millesimali approvate con la predetta Delibera condominiale:


1. per violazione delle regole sul condominio minimo;



2. in subordine, per violazione del numero legale previsto per la valida approvazione della Delibera in data 14 luglio 2020 sotto i profili dell'omessa formazione dell'organo di rappresentanza della comunione” ” all'assemblea condominiale, e/o Controparte_9 dell'assenza di legittimazione della comunione medesima alla partecipazione all'assemblea;


3. in ulteriore subordine, per violazione in parte qua delle maggioranze previste per l'approvazione di innovazioni condominiali con riferimento ai punti 10, 11, 12, 13 dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale e per nullità/annullabilità in parte qua della delibera per impossibilità dell'oggetto e incompetenza assembleare con riferimento ai punti 10, 12, 13 dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale;
III) in ogni caso, con vittoria delle spese e compensi del doppio grado di giudizio”.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 5.10.2020, impugnava le delibere CP_5 assembleari assunte dal in VA (GE), nell'assemblea datata 14 luglio Parte_1
2020, con oggetto, tra altri, la denominazione del condominio e l'approvazione delle tabelle millesimali. In particolare, Parte attrice deduceva quanto segue, in via principale e gradata, come specificato nell'atto di citazione:
1) -l'illegittimità degli atti impugnati per invalida costituzione dell'assemblea condominiale – CP_ A tal riguardo la adduceva l'asserita violazione dell'art. 1136 c.c. In particolare, Parte allora attrice rilevava che la comunione , indicata dalla Parte_3 delibera come una dei componenti della pretesa compagine condominiale, non era stata adeguatamente convocata all'assemblea, in quanto essa deducente era stata convocata solo quale mera proprietaria individuale e non quale comunista, con l'effetto che ciò le aveva reso impossibile designare un rappresentante all'assemblea ex art. 67 disp. att. c.c., dando luogo ad un'ipotesi di nullità assoluta.
2) -l'illegittimità degli atti impugnati per erroneità delle tabelle millesimali-
, nello specifico, lamentava l'erroneità delle tabelle millesimali, presupposte CP_5 dalle delibere, lamentando come le tabelle medesime, allegate agli atti, fossero state create “ad hoc” in maniera unilaterale dalla società in assenza di contradditorio tra i condomini, CP_3 riportando valori inesatti, frutto di perizia di parte, priva di consistenza istruttoria. Per l'effetto Parte attrice evidenziava come l'utilizzo di tabelle millesimali errate avesse comportato l'illegittimità di tutte le delibere assunte sulla base delle stesse. 3) -l'illegittimità degli atti impugnati per violazione, in tesi, delle regole di funzionamento del condominio minimo- Parte attrice deduceva, a tal riguardo, l'invalidità delle delibere assembleari per mancanza del numero legale del cd. condominio minimo, atteso che , nel caso di specie, i proprietari delle unità immobiliari del condominio in VA erano solo due soggetti, e la società , il CP_5 CP_3 che integrava, appunto, detta forma peculiare di condominio, soggetto a regole specifiche in tema di decisioni gestorie, ossia la necessaria partecipazione di entrambi i condomini per la regolare CP_ costituzione dell'assemblea. Sul punto la contestava, dunque: - il fatto che l'assemblea
3 condominiale avesse deliberato sulla base di una configurazione “ plurale” del condominio di via Romana 76, in relazione alla presenza di quattro condomini totali, in realtà inesistenti;
- il fatto, infatti, che, oltre ai due sopra menzionati condomini, risultasse in assemblea la presenza di due comunioni, da una parte la comunione e dall'altra la comunione Parte_4 Controparte_10
, realizzate in maniera artificiosa, al fine consentire alla medesima di
[...] CP_3 sottrarsi indebitamente alla predetta normativa specifica in tema di condominio minimo. 4) e 5) - l'illegittimità degli atti impugnati per omessa rappresentanza della comunione
[...]
e assenza di legittimazione in capo alla stessa- CP_3
Parte attrice, in merito, lamentava l'illegittimità degli atti impugnati per omessa rappresentanza della comunione contestando il mancato rispetto delle forme di cui Parte_5 all'art. 1106 c.c. nella designazione di un rappresentante sostanziale, in quanto, nel caso di specie, era stata allegata al verbale di assemblea una semplice delega formale, senza provvedere ad alcuna comunicazione ex ante. CP_ Sotto altro profilo la lamentava, comunque, il difetto di legittimazione di tale comunione a partecipare all'assemblea, non avendo la stessa mai manifestato il subentro nell'immobile di proprietà esclusive di in violazione degli obblighi di buona fede, circa la necessaria CP_3 conoscenza da parte della deducente dell'intervenuta pluralità dei condomini, ancor più nel caso di modifica degli assetti, anche normativi, conseguenti. Tale difetto di legittimazione della comunione dunque, in tesi, determinava che, Parte_5 non potendosi considerare la comunione stessa, nell'assemblea di cui è causa non erano state rispettate le maggioranze richieste dagli artt. 1136, commi 5 e 2, c.c. e, in via radicale, quanto previsto dall'art. 1136, comma 3 c.c., per l'assemblea in seconda convocazione, cui aveva legittimamente partecipato solo la società convenuta, rappresentante di un valore pari ad ¼.
6) - l'illegittimità degli atti impugnati per l'assenza delle maggioranze previste per le innovazioni condominiali – Parte attrice, ancora, eccepiva, anche assumendo per valide le tabelle millesimali contestate, l'illegittimità, comunque, delle delibere impugnate per l'assenza delle maggioranze previste per le innovazioni condominiali, in relazione al combinato disposto di cui agli artt. 1120, c.1 e 1136 , c.c.5, c.c., ritenendo che tali dovessero ritenersi i punti da 10 a 13 del deliberato, come segnatamente indicati, richiamando a riguardo la giurisprudenza in materia.
7) - la nullità o annullabilità delle determinazioni relative ai punti 12, 13 e 10 - Parte attrice, a riguardo, eccepiva, in ultimo: - la radicale invalidità delle delibere sub punti 12 e 13, in quanto relative a beni ( nello specifico una vasca , denominata “ fontana” e una cisterna), pacificamente di proprietà esclusiva di essa deducente, come rilevato nel caso di specie da due diverse CTU, segnatamente indicate, licenziate in altre cause;
- la nullità o annullabilità della delibera sub 10, per incompetenza dell'assemblea o impossibilità dell'oggetto, atteso che quanto deciso , CP_ circa la pratica di sanatoria, cui si era sempre opposta essa , contrastava con la sentenza n. 382/16 del Consiglio di Stato, resa fra le Parti, circa la necessità che per la pratica medesima occorresse l'unanimità dei comproprietari/condomini, il tutto a fronte, d'altra parte, della pendenza ancora di contenzioso amministrativo, sia rispetto all'ottemperanza, che all'ordine di demolizione.
, a fronte di quanto sopra, chiedeva, in via cautelare, la sospensione del CP_5 deliberato nell'assemblea del 14.7.20, e, nel merito, di annullare e/o dichiarare la nullità e/o inefficacia degli atti impugnati, come sopra, per le ragioni esposte. I convenuti, la società , , , da una parte, e il CP_3 CP_3 Controparte_4 [...]
, dall'altra, si costituivano separatamente. Controparte_11
I primi tre soggetti, nel dedurre come l'azione fosse mossa solo da intenti , nella sostanza, CP_ emulativi da parte della , tanto da porre in risalto come l'opera abusiva di cui è causa fosse stata CP_ realizzata, di fatto, anche con l'assenso della medesima, contestavano preliminarmente la
4 nullità della citazione per aver omesso di indicare quali atti l'attrice avesse voluto impugnare, ciò in violazione dell'art.163, c.3, n.3, c.p.c., eccependo, allo stesso tempo, l'improcedibilità della domanda per difetto della preventiva mediazione obbligatoria. Detti convenuti, peraltro, contestavano i diversi motivi di doglianza, assumendo la loro totale infondatezza, a fronte , in particolare, della proliferazione dei condomini, a seguito dell'atto di cessione, in data 8.4.19, del 10% ciascuno di un locale magazzino di rispettivamente CP_3
a e , e dell'esistenza dell'altra comproprietà , sorta il 6.3.1995, CP_3 CP_4 Parte_3 con riferimento all'acquisto in comproprietà, per ½, del locale ad uso cappella votiva, autonomamente censito, il tutto, pertanto, opponendosi alla sospensiva. Anche il , come detto, si costituiva, eccependo il difetto di mediazione e Parte_1 contestando nel merito tutte le doglianze dell'allora attrice. Per effetto di ciò, alla prima udienza del 14.01.2021, il Giudice, rilevata l'assenza del necessario tentativo di mediazione, assegnava alle Parti un termine per provvedere in merito, rinviando la causa all'udienza del 25.05.2021, durante la quale le Parti davano atto che il tentativo di mediazione si era concluso, ma negativamente. Accolta l'istanza di sospensione dell'efficacia, limitatamente alle delibere 10,11,12 e 13, provvedimento poi confermato in sede di reclamo, il Tribunale rigettava l'eccezione di nullità della citazione, sì che, all'esito dei termini per memorie ex art.183 c.p.c., veniva fissata udienza di precisazione delle conclusioni per il 1.12.22, allorquando la causa veniva trattenuta in decisione. Con pronuncia 27.3.23 , dunque, il Tribunale così statuiva:
“

P.Q.M.


Il Tribunale, nella persona del G.O.P. dott.ssa Maddalena Vaglio Bernè, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione annulla, per le ragioni di cui in parte motiva, le deliberazioni assunte in data 14\07\2020 dall'assemblea del , in Parte_2 persona dell'amministratore pro tempore;
dichiara tenuti e conseguentemente condanna in solido i convenuti
, in persona Controparte_12 CP_3 Parte_2 dell'amministratore pro tempore, a rimborsare a le spese di lite, comprensive della fase CP_5 cautelare, che liquida in € 12.829,00 per compensi oltre rimborso spese forfettario al 15% I Iva e Cpa nella misura e con le modalità di legge”. Il Giudice, in particolare, argomentava la propria decisione come segue: -rilevava l'assenza di adeguata convocazione all'assemblea nei confronti di , non in quanto singola CP_5 proprietaria, ma quale comunista all'interno della comunione -evidenziava, Parte_4 parimenti, come l'assenza di adeguata convocazione non avesse permesso la designazione di un rappresentante;
- considerava, come, invece, nel caso della comunione Controparte_10
, fosse stato nominato un proprio rappresentante al fine di presenziare
[...] all'assemblea, dovendo, dunque, dedursi che i predetti avessero avuto adeguata convocazione per l'assemblea in quanto comunisti;
-assumeva che tale profilo di illegittimità assorbiva, quindi, ogni altra censura mossa da Parte attrice, determinando l'accoglimento dell'impugnazione della deliberato assembleare, con le conseguenze in punto spese, per soccombenza.
Orbene, nei confronti della predetta sentenza hanno proposto tempestivo appello sia il
, da una parte, sia la e , Parte_2 Parte_6 CP_3 CP_4 dall'altra, con autonomi atti di impugnazione, da cui sono originate le cause rubricate nn.966/23 e 967/23, poi riunite, chiedendo la sospensione della provvisoria esecutorietà della pronuncia. Ciò detto, muovendo dal gravame proposto dal , come da atto datato 26.10.23, Parte_1 lo stesso ha articolato un unico motivo di appello, indicato come: “ Falsa e/o erronea applicazione degli artt.1136 comma 6 e 66, comma 3, d.a.c.c.”
5 In particolare, nell'atto di gravame, detta Parte ha evidenziato come il Giudice primo grado avesse errato nel ritenere che la raccomandata (allegato B. doc.

2. avviso di convocazione, fascicolo parte appellante) potesse costituire valida convocazione solo per , in quanto singola CP_5 proprietaria e non come comunista, con espresso riferimento all'orientamento giurisprudenziale che evidenzia, in materia, il principio della libertà delle forme, qualora si dimostri che il soggetto sia stato adeguatamente edotto della convocazione. In via ulteriore, a sostegno della tesi sopra menzionata, Parte appellante ha dedotto come, peraltro, ove fosse stato ritenuto fondato l'assunto impugnato, non poteva che osservarsi che, per l'effetto, aveva agito quale proprietaria esclusiva, per far valere un difetto di CP_5 convocazione afferente, a suo stesso dire, un distinto autonomo soggetto, quale la comunione
, in palese carenza di legittimazione attiva, non potendo la stessa, in coerenza con Parte_3
l'orientamento giurisprudenziale del Supremo Collegio, far valere in giudizio l'omessa convocazione di un altro condomino. In concreto, dunque, l'appellante “ de quo”, con il suo unico motivo di appello, ha ritenuto che il Tribunale avesse errato nel richiedere l'espressa convocazione della condomina in quanto comunista, non ritenendo sufficiente l'adeguata convocazione della stessa, seppur con una titolazione generica. Il , peraltro, dato atto del fatto che quanto sopra contestato aveva portato il Parte_1
Giudice ad accogliere la domanda dell'originaria attrice, in via assorbente delle altre questioni sollevate, che non erano state trattate, ha richiamato, comunque, tutte le difese svolte in primo grado, da intendersi riportate, in relazione alle ulteriori doglianze dell'originaria attrice. L'appellante, per l'effetto, ha ribadito, in particolare, quanto segue: - le maggioranze di cui alle delibere impugnate erano state calcolate sulla base delle tabelle millesimali, approvate in seno alla stessa assemblea;
- l'elaborazione delle tabelle millesimali era stata contestata dall'odierna appellata senza provvedere a specifica contestazione dei valori millesimali indicati, senza chiederne l'invalidità; - del tutto valida ed efficace era stata la rappresentanza della comunione CP_3
; - nessuna delle delibere assunte poteva qualificarsi come Controparte_10 innovazione, sì da acclarare la regolarità delle maggioranze applicate. Passando all'autonomo atto di appello, come da citazione 26.10.23, rubricato, come detto, al n.967/23 RG, proposto da , e , lo stesso è stato, CP_3 CP_3 Controparte_4 parimenti, articolato in un unico motivo di gravame, riproponendo, comunque, ex art.346 c.p.c., tutte le difese svolte in primo grado e non considerate dal Tribunale, in rapporto alla valenza assorbente dell'argomento posto a fondamento della decisione gravata. Nello specifico, dette Parti hanno rubricato la doglianza come segue: “ 1) Erroneità dell'impugnato capo del dispositivo della sentenza in quanto ha annullato le delibere assunte dall'assemblea condominiale del 14 Luglio 2020 erroneamente ritenendole viziate per invalida costituzione dell'assemblea stessa. Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1136 c.6 c.c. e 66 disp. att. c.c.”. Il motivo, dunque, è stato argomentato facendo riferimento a quanto segue: - il
[...]
Cavi di VA era formato dai quattro soggetti, proprietari di distinte unità Parte_7 immobiliari come da verbale assembleare;
- il Tribunale aveva dato atto dell'esistenza della comunione assumendo l'omessa convocazione della stessa, con impedimento a Parte_4 designare un rappresentante per partecipare all'assemblea; - tale assunto, circa la natura della convocazione solo quale proprietaria esclusiva, non era sostenuto da alcun elemento probatorio, atteso il contenuto della convocazione;
- in ogni caso aveva in modo tempestivo CP_5 ricevuto l'avviso di convocazione per l'assemblea condominiale, il che era incontestato;
- la CP_ conclusione del primo Giudice era, dunque, arbitraria , essendo, invece, assorbente che la fosse stata convocata, inevitabilmente quale titolare di qualsivoglia proprietà esclusiva o in
6 comunione, non sussistendo alcuna necessità di inviare plurime convocazioni al proprietario di più unità immobiliari;
- anche il preteso impedimento a nominare un rappresentante era privo, dunque, CP_ di riscontro, al di là della scelta della di non partecipare all'assemblea, neppure cercando
[...]
, quale comproprietaria del bene comune, il tutto sulla base di una scelta precisa, financo CP_3 consultandosi con il proprio Legale di fiducia, come da missiva 10.7.20 dello stesso, anteriore CP_ all'assemblea; - in ogni caso, anche qualora la avesse partecipato, con voto sfavorevole, le delibere sarebbero state regolarmente assunte, in ragione del voto opposto degli altri condomini, in numero maggiore e rappresentanti oltre la metà dei millesimi totali di proprietà; - la sentenza citava CP_ giurisprudenza non pertinente al caso di specie, atteso che la era stata, comunque, convocata;
CP_
- in forza di quanto ritenuto dal primo Giudice, peraltro, non poteva tacersi come, allora, la avesse agito in primo grado senza legittimazione attiva, attesa la diversità , dalla stessa valorizzata, fra la qualità di proprietario esclusivo, dedotta in giudizio, e quella di comunista, soggetto autonomo, unico, in tesi, effettivamente leso, con conseguente difetto di interesse ad agire. Detti appellanti, come detto, hanno riproposto, ex art.346 c.p.c. le difese articolate in primo CP_ grado, circa gli altri profili di infondatezza delle doglianze della , in particolare, assumendo quanto segue: - la richiesta di dichiarazione di nullità e/o inefficacia dell' approvazione delle tabelle millesimali condominiali di cui all'assemblea 14.7.20, era stata proposta solo con le note di udienza del 22.5.21, così da costituire una domanda nuova, come già eccepito in primo grado;
- le doglianze di merito, circa le tabelle medesime, erano del tutto infondate, anche in ordine al previo contraddittorio, ciò non potendo costituire un vizio della delibera, fermo restando il pieno potere degli altri condomini di commissionare le tabelle medesime, in sé non determinando alcun vizio della deliberazione a maggioranza, né l'erroneità delle tabelle medesime;
- le contestazioni di merito CP_ effettuate dalla erano, comunque, infondate come da relazione prodotta in atti dell'ing.
- del tutto inveritiero era che la porzione della corte antistante la cantina di proprietà della Per_1 CP_
fosse di proprietà esclusiva della stessa, ciò non essendo stato accertato in alcun titolo, neppure in termini di possesso esclusivo;
- del tutto infondato era l'assunto avversario circa la sussistenza del cosiddetto “condominio minimo”, in presenza di 4 condomini , come già posto in risalto, con esclusione, dunque, dell'applicazione delle norme sulla comunione;
- ogni deduzione circa la pretesa fittizia costituzione della “ era smentita dai documenti CP_7 Parte_5 prodotti, come da contratto di vendita in atti, pienamente valido e neppure segnatamente impugnato CP_ dalla , essendo, ancora, irrilevante la qualità dei comunisti;
- la doglianza afferente alla mancata nomina del rappresentante della comunione “ era infondata, attesi i documenti prodotti, Parte_5 CP_ oltre che inammissibile, con riguardo alla , sì da essere insussistente ogni violazione dell'art. 1106 c.c.; - ogni contestazione circa la carenza di legittimazione della comunione di cui sopra , per violazione dell'art.1136 c.c. e del principio di “ buona fede”, non avendo la comunione medesima mai manifestato il proprio subentro nell'unità immobiliare prima esclusiva, era del tutto pretestuosa e non teneva conto, in relazione alle maggioranze, del fatto che tale nuovo condomino aveva legittimamente partecipato e votato in assemblea, in assenza di qualsivoglia obbligo legale, a carico del nuovo condomino stesso, di notificare agli altri in anticipo la propria esistenza, a fronte, peraltro, di un contratto regolarmente trascritto, con la conseguente pubblicità; - del tutto infondata era la pretesa di invocare , per le delibere impugnate, le maggioranze previste dagli artt. 1120 comma 1 c.c. e 1136 comma 5 c.c., in ragione del fatto che , in particolare, i punti 10, 11, 12 e 13 dell'o.d.g. erano state assunte dalla totalità dei presenti, costituente la maggioranza dei millesimi di proprietà, sufficienti rispetto all'oggetto; - del tutto infondato era, inoltre, l'assunto per cui tali delibere, come indicate dall'originaria attrice, avessero oggetto illecito e/o impossibile, rispetto ai pregressi CP_ contenziosi fra le Parti;
- del tutto infondata era, parimenti, la deduzione della circa la proprietà esclusiva di cisterna e fontana;
- l'infondatezza delle doglianze medesime circa il punto 11 era ancor più evidente rispetto al contenuto solo programmatico della delibera, al di là della palese ostilità
7 CP_ preconcetta della , al fine di impedire ogni opera necessaria per le parti comuni;
- nello stesso senso la doglianza afferente al punto 12 dell'o.d.g., era, parimenti, priva di un effettivo contenuto deliberativo, tale da incidere sul manufatto, sì da risultare, dunque, essere, anche in questo caso, solo una decisione interlocutoria, ferma in radice, l'esclusione di ogni valenza innovativa;
- allo stesso modo, quanto deliberato sub punto 13, circa la cisterna, non aveva alcuna valenza innovativa, essendo teso solo a ripristini e messa in sicurezza;
- ugualmente, in ultimo, quanto contestato circa il punto 10, afferente alla sanatoria, era pretestuoso, non tenendo conto del fatto che già le opere erano state realizzate ed avevano una determinata consistenza, che la sanatoria medesima non avrebbe mutato, fermo restando che, essendo il tetto condominiale, l'assemblea era titolata a provvedere a maggioranza, non potendo sindacare il condomino la discrezionalità della decisione , ma solo la sua legittimità. Detti appellanti hanno, dunque, chiesto, oltre alla già citata la sospensione dell'esecutività della sentenza, la restituzione delle somme corrisposte all'appellata, in forza del titolo, di cui è stata chiesta la riforma. Si è costituita in appello , chiedendo la conferma della sentenza Controparte_5 appellata e, in subordine, quanto indicato in epigrafe, con riferimento alle altre doglianze dedotte di fronte al Tribunale, non esaminate da quest'ultimo per assorbimento e tutte riproposte. In particolare l'appellata ha dedotto quanto segue, in merito all'unico motivo di appello avversario proposto contro la sentenza n.774/23 del Tribunale di Genova: - la totale infondatezza delle doglianze degli appellanti, considerato che, attesa l'autonomia della comunione , Parte_4 soggetto del tutto autonomo, l'appellata medesima avrebbe dovuto essere destinataria di una specifica convocazione in tale qualità; - il fatto che tale omissione emergeva dal contenuto stesso della convocazione, privo di ogni riferimento alla comunione, tanto da non recare alcun avviso del potere di cui agli artt.67 disp.att.c.c. e 1106 c.c.; - anche il Tribunale, in sede di reclamo, avverso la sospensiva concessa in primo grado, aveva condiviso quanto poi fatto proprio dal Giudice in sentenza;
- lo stesso , d'altra parte, nei seguiti, con riferimento alla convocazione di Parte_1 assemblea nel 2022, aveva mandato la doppia convocazione;
- infondata era ogni questione di difetto di legittimazione attiva, essendo l'appellata parte della comunione , qualità spesa Parte_8 in primo grado. Ciò detto, la Difesa dell'appellata ha, comunque, riproposto, come anticipato, tutte le domande ed i motivi assorbiti dalla sentenza impugnata, ex art. 346 c.p.c., segnatamente con riferimento a quanto segue. CP_ In relazione al secondo motivo di impugnazione proposto dall'attrice in primo grado, la ha richiamato l'illegittimità delle deliberazioni assunte dall'assemblea del 14.7.20 e delle tabelle millesimali in tale sede approvate, per invalidità delle tabelle millesimali stesse, con gli effetti conseguenti in punto “quorum”, ciò in rapporto: - agli errori esistenti nelle tabelle “de quibus”, sia dal punto di vista metodologico, che non, segnatamente riportati, anche con riferimento ad omissioni ed CP_ alla titolarità dei beni , di cui, in tesi, alcuni non condominiali, ma solo comuni a e , CP_3 altri , financo, di proprietà esclusiva di quest'ultima per usucapione;
- alle modalità di redazione del tutto unilaterali, tali da aver impedito all'appellata ogni esame tecnico dell'elaborato, sì che la stessa non sarebbe stata in grado, comunque, di fare osservazioni in assemblea, ove vi avesse partecipato, ciò a fronte del fatto che, in assenza di formazione stragiudiziale delle tabelle stesse nel contraddittorio, la parte interessata alla loro predisposizione avrebbe dovuto far ricorso al Tribunale per ottenerne la formazione giudiziale. La Difesa appellata, dunque, nel rilevare come le tabelle “de quibus” non fossero aderenti alla realtà, ha, ancora, sottolineato che, in sede di redazione delle prime tabelle millesimali, come nel caso di specie, non era sufficiente la maggioranza rinforzata, ma occorreva l'unanimità, sì che, in assenza di tabelle, neppure poteva costituirsi , prima ancora di deliberare, l'assemblea, il tutto
8 contestando la pretesa novità della domanda di annullare le tabelle stesse, rispetto all'atto di citazione originario. In relazione al terzo motivo di impugnazione proposto dall'attrice in primo grado, con CP_ riferimento alla fittizia creazione della “ comunione , la ha assunto che tale Parte_5 contratto doveva valutarsi nullo per inesistenza, ovvero per illiceità della causa ex art. 1344 c.c. , con l'effetto di dover applicare le norme sul condominio minimo, con necessaria unanimità dei partecipanti per le decisioni assumende, il tutto sottolineando il ruolo primario esercitato dai soci ella società , sì da risultare, detto contratto, palesemente sottoscritto in frode alle legge. CP_3 CP_3
L'appellata ha, peraltro, insistito nel contestare che, in ogni caso, l'asserita comunione Parte_5 potesse costituire un centro di interessi “nuovo” e/o distinto e/o autonomo rispetto alla sola società, in ragione della irrilevanza del bene oggetto della fittizia comunione (cantina pertinenziale dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva ), dell'esiguità della quota di comproprietà intestata ai CP_3 CP_3
(1/10 ciascuno contro gli 8/10 in capo a ) e, comunque, del fatto che i predetti avevano le citate CP_3 qualità soggettive. In relazione al quarto motivo, proposto dall'attrice in primo grado, circa l'invalida partecipazione all'assemblea 14.7.20 della comunione per violazione dell'art.1106 c.c., Parte_5 ha contestato la validità della delega in atti, quale mero “ nuncius” , rivendicando il proprio interesse a far valere tale invalidità. In relazione al quinto motivo di impugnazione proposto dall'attrice in primo grado, circa l'illegittimità della partecipazione all'asserita assemblea di condominio della comunione
[...] CP_
ha insistito nell'affermare che tale comunione aveva l'onere di manifestare alla il proprio CP_3 subentro nella titolarità dell'immobile, già di proprietà esclusiva della sola società, pacificamente comproprietaria degli enti comuni del fabbricato di via Romana 76, con conseguente violazione della buona fede e degli obblighi di collaborazione e trasparenza propri dei rapporti fra comproprietari, sì da acclarare l' invalidità dell'assemblea stessa per mancato raggiungimento del quorum costitutivo. In relazione al sesto e settimo motivo di impugnazione proposto dall'attrice in primo grado, in particolare in relazione all'illegittimità delle deliberazioni di cui ai punti ai punti 10, 11, 12, 13 dell'o.d.g., ha insistito circa la maggioranza di legge richiesta e non applicata, nonché per l'incompetenza dell'assemblea circa l'oggetto. In merito la Parte appellata ha rappresentato, in particolare, quanto segue. Circa i lavori di restauro facciata, fontana e cisterna, in ogni caso da considerarsi innovazioni, le delibere erano, comunque, impossibili e/o illecite per i motivi che seguono: - circa il ripristino facciata, per impossibilità dell'oggetto, non potendo il Condominio usufruire di qualsivoglia bonus, per l'esistenza degli abusi edilizi realizzati da , nonché in rapporto all'illiceità dell'oggetto CP_3 CP_ stesso, perché diretto a scaricare anche sulla i costi per interventi volti a ripristinare danni cagionati a detto bene comune dalla stessa convenuta, così da richiamare allegazioni circa pretese risarcitorie fatte valere in altra sede giudiziaria;
- in relazione, peraltro, alla sussistenza di conflitto di interessi , poiché adottate con la sola presenza di soggetti in tale posizione, a fronte dell'assunto per cui : “ in tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto d'interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del (Cass. Civ., sez. II, 16 Parte_1 maggio 2011, n. 10754 - tale conflitto ravvisandosi nel fatto che e la presunta comunione CP_3 avevano deliberato di riversare su tutti i comproprietari il costo di opere di rifacimento Parte_5 di una facciata danneggiata per fatto e responsabilità unicamente ascrivibile alla citata società); - quanto alla cisterna e alla fontana, trattandosi di beni di proprietà esclusiva, dovendosi valorizzare quanto contenuto nella sentenza del 2010, allegata agli atti, circa il possesso da tempo immemore CP_ in capo alla , con conseguente usucapione ( il tutto con richiamo anche agli esiti della CTU
9 GE , indicata da controparte, nella sua stesura definitiva del 27.9.21, ove era stato Per_2 CP_ affermato che la cisterna: “vada interamente annessa alla stessa proprietà ”, posto che “il muro ove è incassata la bocca della cisterna ha, come primaria funzione, quella di contenimento del CP_ soprastante terrapieno di proprietà ”.). Circa la “ratifica” della sanatoria presentata da , ha insistito nel fatto che, pacificamente, CP_3
l'approvazione di una sanatoria avente ad oggetto lavori di sopraelevazione della copertura richiedesse il consenso di tutti i comproprietari del bene, come già statuito, inter partes, dal Consiglio CP_ di Stato con sentenza n. 3823/2016, passata in giudicato, consenso che la non aveva mai prestato, sottolineando come tale delibera fosse, altresì, illegittima poiché in contrasto con il citato giudicato amministrativo. CP_ Nell'opporsi alla richiesta sospensiva, dunque, la ha concluso come in epigrafe. Ciò detto, regolarizzatosi il contraddittorio nelle due cause, con costituzione delle indicate Parti nei due processi, riproponendo nella sostanza le medesime difese, disposta la riunione, circa la richiesta di sospensione della provvisoria esecutività, la Corte , con ordinanza 6.3.24, ha rigettato l'istanza, in quanto la sussistenza dei poteri sospensivi era ravvisabile esclusivamente in ordine al capo della gravata sentenza relativo alla statuizione sulle spese, peraltro, nella specie, estraneo all'ambito oggettivo della richiesta inibitoria. Fissata udienza per il 12.11.24, con concessione dei termini ex art.352 c.p.c., le Parti hanno chiesto un rinvio significativo, essendo in corso trattative per definire il contenzioso esistente, sì che la causa è stata rinviata al 20.5.25, per poi essere differita all'11.11.25 per la sola rimessione al Collegio, in rapporto ai termini per difese finali già concessi e fruiti. All'esito di tale udienza cartolare la causa è stata, pertanto, trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Muovendo dalla disamina dei motivi di appello delle Parti soccombenti in primo grado, in forza delle ragioni, assorbenti, poste a fondamento della propria decisione dal Tribunale, osserva la Corte come tali doglianze siano fondate. CP_ E' pacifico, va sottolineato, che la abbia tempestivamente ricevuto la convocazione per l'assemblea del 14.7.2020, con relativo o.d.g., il che rende certo che la stessa fosse edotta dell'assemblea stessa, così come, d'altra parte, , condomina esclusiva e comunista, sia con la CP_3 CP_
medesima, come dedotto dalla stessa nel motivo di impugnazione in primo grado, sia con CP_3
e .
[...] CP_4
In ragione di quanto sopra, osserva la Corte che l'assunto, fatto proprio dal Tribunale, per cui l'attuale appellata avrebbe dovuto ricevere una doppia convocazione, quale proprietaria esclusiva e quale comunista, si scontra, in primo luogo, con il fatto che la convocazione medesima avviene con atto indirizzato ai condomini, quali persone fisiche, o giuridiche, rappresentative di millesimi di proprietà, in rapporto ad una o più “unità immobiliari”, in via esclusiva o in comunione, unità immobiliari che, come tali, non costituiscono, comunque, un soggetto giuridico autonomo e distinto: l'opposta conclusione, merita di essere evidenziato, non trova alcun riscontro normativo, sia nell'art.1136 c.c., sia negli artt. 66 e 67 disp.att. c.c.: il secondo comma di quest'ultima disposizione, va aggiunto, conforta tale assunto, nel senso di prevedere che, ferma la necessità che tutti i condomini, esclusivi o meno, siano edotti dell'assemblea, nel caso di unità immobiliare in comunione, il voto assembleare è unico, in relazione ai millesimi complessivi rappresentati dall'immobile, ferma la facoltà, nel rapporto interno fra i comunisti, di nominare un rappresentante ex art.1106 c.c., alla disciplina della comunione, inoltre, dovendosi fare riferimento anche in caso di conflitto dei comproprietari, rispetto al voto da esprimere in assemblea, questione che, tuttavia, non attiene affatto alle modalità di convocazione.
10 La sentenza appellata, in conclusione, muove da presupposti errati, in relazione a forme non previste dalla legge, essendo financo superfluo, rispetto alle doglianze degli appellanti, trattare il tema della prova della convocazione del comproprietario, anche in termini presuntivi, atteso che, nel CP_ caso di specie, merita di essere ancora sottolineato, è documentato che la abbia ricevuto la convocazione, proprio a firma di ed abbia alla stessa preannunciato, tramite missiva CP_3 del proprio Difensore, datata 10.7.20, la propria decisione di non partecipare, contestando in radice la convocazione stessa, missiva inviata alla stessa : è, dunque, indubbio che entrambi i CP_3 comunisti, oltre che proprietari esclusivi, fossero stati informati dell'assemblea, potendo compiutamente esercitare i poteri connessi alla titolarità dei beni, esclusivi o “ pro quota” , di cui erano titolari, sì che nessuna violazione delle prerogative della “ comunione ” può Parte_4 ravvedersi, anche rispetto alla possibilità di nominare il proprio rappresentante ex art.67,c.3, disp.att. c.c. A fronte delle considerazioni svolte, in ultimo, il richiamo giurisprudenziale del primo Giudice alla pronuncia Cass., sez. 2, n. 6735, 10.3.20, si appalesa inconferente, ponendo semmai un CP_ problema, in senso opposto a quello affermato dal primo Giudice, circa la legittimazione della , pacificamente convocata, come da documentazione in atti, a far valere, di fatto, un preteso, quanto, nel caso, astratto, difetto di convocazione di un soggetto diverso, in realtà inesistente, la comunione
, con le conseguenze relative, in tesi, anche circa l'esercizio dei poteri propri della Parte_4 comunione stessa, attesa l'opposta posizione della società comproprietaria. L'appello, pertanto, rispetto alla motivazione, come anticipato, assorbente, svolta dal Tribunale è, in sé, fondato. Ciò detto, tuttavia, avendo riproposto l'appellata tutte le doglianze su cui il primo Giudice non si è pronunciato, è necessario disaminare le stesse, secondo la gradualità delle medesime, anche in termini di effetti sulla validità del deliberato assembleare. Giova, allora, a questo punto affrontare la contestazione afferente alla validità delle tabelle millesimali, attesa la valenza potenzialmente assorbente della questione, tabelle approvate per la prima volta nell'assemblea del 14.7.20, in forza delle quali venne costituita l'assemblea stessa e vennero assunte tutte le decisioni conseguenti. In merito, circa l'eccezione, riproposta in appello, relativa alla novità della domanda di invalidità delle tabelle medesime, osserva la Corte che le doglianze degli appellanti, già convenuti, non colgono nel segno, in ragione di quanto venne dedotto in primo grado e , per quanto occorrente, solo specificato, fin dal verbale di prima udienza di fronte al Tribunale. E', infatti, sufficiente leggere il punto della citazione originaria, per addivenire alla conclusione che l'oggetto dell'impugnazione fu quanto deliberato il 14.7.2020 ed anche le tabelle che vennero nella stessa assemblea approvate, poste alla base di tutto ciò che l'assemblea medesima decise ed ebbe a costituirsi. In merito, va evidenziato, chiara è la deduzione dell'invalidità delle tabelle stesse, radicalmente contestate, al punto da leggersi a pag. 16, l'affermazione: “ …Quanto agli effetti dell'impugnazione delle tabelle millesimali, che si svolge in questa sede, si riporta…”, così da richiamare un precedente giurisprudenziale sul punto, per ancora, affermare: “…L'invalidità delle tabelle millesimali, quindi, comporta anche l'illegittimità di tutte le deliberazioni intraprese sulla base delle stesse , siccome errate e fondate su elementi non veritieri…”. Orbene, a fronte di quanto sopra, anche il confronto fra le conclusioni di cui alla citazione datata 29.9.20 ( ove si legge: “ Piaccia al Tribunale Ill.mo, ogni contraria istanza, anche istruttoria, deduzione ed eccezione disattesa, annullare e/o dichiarare la nullità e/o l'inefficacia degli atti impugnati, previa sospensione: I. in via principale, per invalidità della convocazione dell'assemblea di condominio e invalidità delle tabelle millesimali presupposte;
II. in subordine, per violazione delle regole sul condominio minimo;
III. in ulteriore subordine, per violazione del numero legale previsto per la valida approvazione della Delibera in data 14 luglio 2020 sotto i profili dell'omessa formazione dell'organo di rappresentanza della comunione “ ll'assemblea Controparte_9 11 condominiale, e/o dell'assenza di legittimazione della comunione medesima alla partecipazione all'assemblea; IV. in ulteriore subordine, per violazione in parte qua delle maggioranza previste per l'approvazione di innovazioni condominiali con riferimento ai punti 10, 11, 12, 13 dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale e per nullità/annullabilità in parte qua della delibera per impossibilità dell'oggetto e incompetenza assembleare con riferimento ai punti 10, 12, 13 dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale;
V. con vittoria delle spese, diritti e onorari del giudizio”. “) e quelle, in tesi, nuove sul punto, di cui alle note scritte sostitutive di udienza in data 22.5.21, per il 25.5.21, prima udienza effettiva, post mediazione ( ove si legge: “ “Piaccia al Tribunale Ill.mo, ogni contraria istanza, anche istruttoria, deduzione ed eccezione disattesa, annullare e/o dichiarare la nullità e/o
l'inefficacia, previa sospensione cautelare, della Delibera condominiale recata nel Verbale dell'assemblea dell'asserito di Cavi di VA (GE), in data 14 luglio 2020, e comunicate in Parte_2 data 03.08.2020, e delle tabelle millesimali approvate con la predetta Delibera condominiale: - per il resto come sopra), palesa solo una maggiore ed anticipata, nel testo, esplicazione dell'impugnazione delle tabelle millesimali, comunque già dedotta e contenuta sub n. I, in particolare, delle conclusioni originarie, il tutto rientrante, al più, ampiamente, nel potere di mera “ emendatio”, tempestivamente esercitato, ancor prima della concessione dei termini ex art.183, comma 6, c.p.c. ( ex plurimis, vedasi Cass., sez. 5, n.12621, 20.7.12, secondo cui: “ Si ha "mutatio libelli" quando si avanzi una pretesa obiettivamente diversa da quella originaria, introducendo nel processo un "petitum" diverso e più ampio oppure una "causa petendi" fondata su situazioni giuridiche non prospettate prima e particolarmente su un fatto costitutivo radicalmente differente, di modo che si ponga al giudice un nuovo tema d'indagine e si spostino i termini della controversia, con l'effetto di disorientare la difesa della controparte ed alterare il regolare svolgimento del processo;
si ha, invece, semplice "emendatio" quando si incida sulla "causa petendi", in modo che risulti modificata soltanto l'interpretazione o qualificazione giuridica del fatto costitutivo del diritto, oppure sul "petitum", nel senso di ampliarlo o limitarlo per renderlo più idoneo al concreto ed effettivo soddisfacimento della pretesa fatta valere…”, nello stesso senso vedasi anche Cass., sez.2, n.1585,
28.1.15 e Cass., sez. 3, n.20716, 13.8.18) L'eccezione, pertanto, riproposta in appello, sul punto, non può essere accolta e si appalesa, francamente, pretestuosa. Risolta la questione relativa all'ammissibilità della doglianza afferente alle tabelle, occorre porre in risalto, passando al merito, circa la questione delle tabelle millesimali, che le stesse, come è noto, assumono una rilevanza particolare nella gestione condominiale, atteso che rappresentano la misura, almeno astratta, dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni e sui servizi condominiali, oltre che lo strumento tramite il quale avviene la ripartizione delle spese, nonché uno dei parametri per stabilire le maggioranze assembleari. In rapporto a tale plurima incidenza, anche rispetto ai singoli condomini, le stesse, ove non di origine negoziale ( per la cui determinazione, così come per la modifica, occorre l'unanimità dei consensi) ed ove non approvate, comunque, all'unanimità, si fondano necessariamente sulla mera rappresentazione reale della consistenza del , nelle componenti comuni e di proprietà Parte_1 esclusiva, trasfuse in millesimi, secondo criteri legali, il che rappresenta il presupposto che ha consentito alla giurisprudenza di affermare come le tabelle medesime siano suscettibili di essere approvate a maggioranza in sede assembleare. A tal riguardo, merita di essere rammentato che la Suprema Corte, sul tema, in linea con la sentenza a SS.UU. n. 18477, 9.8.10, con pronuncia sez.2, n. 6735, 10.3.20, ha avuto modo di affermare, come da massima: “Per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta
l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge;
viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c.,
12 rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini”, esponendo, ancor più chiaramente, nella parte motiva: “ …alla stregua dell'interpretazione offerta da Cass. Sez. U,
09/08/2010, n. 18477, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., purché tale approvazione sia meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso…”. Orbene, muovendo, dunque, da tali assunti, attuali anche in esito alla riforma di cui alla legge n.220/12, la normativa di riferimento, come indicato nelle stesse tabelle 10.7.20 redatte dall'Ing.
, oggetto di impugnazione, va ravvisata, comunque, nelle circolari del Ministero dei Lavori Per_3
Pubblici n. 12480, del 26.3.66, e n. 2945, del 26.7.93, in rapporto agli artt.68 e 69 disp. att. c.c., oltre che all'art. 1123 cc., così da richiedere l'elaborazione di calcoli afferenti a superfici e volumi, facendo riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei singoli immobili, in rapporto ai riflessi afferenti anche alle diverse modalità di godimento, il tutto previo puntuale rilievo dei vani di ciascuna unità abitativa, al fine di attribuire ad ogni unità medesima un valore da rapportarsi proporzionalmente all'intero condominio, pari di norma a 1000. L'assoluta necessità della corrispondenza alla realtà di tale, complessa, attività di calcolo, merita di essere sottolineato, trova conferma ulteriore nella necessità di tenere conto dei cosiddetti coefficienti specifici, afferenti alla destinazione dei vani, all'orientamento, al prospetto, alla luminosità ed al piano, oltre che, ove occorrente, rispetto a situazioni particolari, alla cosiddetta funzionalità globale della singola unità immobiliare ( in tal senso, vedasi, ex plurimis, Cass., sez.2, n. 5942, 15.6.1998, secondo cui: “ Sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura di esse, il giudice deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore effettivo di esse, e quindi adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati”, ed, ancora, Cass., sez.2, n. 11290, 10.5.18, secondo cui: “ La parte che chiede la formazione o la revisione delle tabelle millesimali, benché non abbia l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella - spettando al giudice di verificare i valori di ciascuna delle porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi, quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione, incidenti sul valore effettivo di esse
e, quindi, di adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati - deve, comunque, fornire la prova anche implicita di siffatta difformità.) In buona sostanza, rileva la Corte, se è vero che anche la prima approvazione delle tabelle millesimali non richiede l'unanimità dei condomini, è parimenti vero che la validità dell'approvazione a maggioranza, invocata dagli originari convenuti, è possibile, per le ragioni esposte, solo nella misura in cui sia certo che le tabelle stesse siano ricognitive di una situazione effettiva della realtà condominiale, idonea ad essere trasfusa in valori millesimali, secondo i criteri legali, diversamente occorrendo o un atto negoziale, o l'unanimità dei condomini o l'intervento dell'A.G. Alla luce delle considerazioni svolte, pertanto, nel caso di specie, occorre prendere atto del fatto che l'originaria attrice, sia nella citazione, sia nella prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., ebbe a dedurre la radicale erroneità delle tabelle, in rapporto al metodo, così come ai rilievi ed alle valutazioni conseguenti, per esplicitare, ancora, a fondamento delle proprie doglianze, la situazione di abusivismo edilizio presente nel in questione, contestando la corrispondenza alla Parte_1 realtà di quanto indicato nell'elaborato approvato dall'assemblea, come da già citata relazione 1.7.20 dell'Ing. , frutto, sostanzialmente, di valutazioni arbitrarie, detto tecnico non avendo, financo, Per_3 CP_ mai chiesto l'accesso e, dunque, visionato, la proprietà ( vedasi, in particolare, nella prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. della Difesa in allora attorea, l'assunto: “…La verità, che emerge incontrovertibilmente dalle sentenze e ordini di demolizione già prodotti con l'atto di citazione (docc. da 11 a
13 19), è che in occasione dei lavori di manutenzione dell'edificio realizzati a fine anni 90, fece eseguire CP_3 anche ulteriori interventi a fini speculativi (innalzamento del tetto, realizzazione di nuovi volumi, apertura di nuove luci e vedute) mai assentiti e, quindi, abusivi, e come tali giustamente sanzionati” e ancora: “ … - il coefficiente di “funzionalità” attribuito pari a 0,97 nonché il coefficiente di “destinazione” attribuito pari a 1,00 CP_ per i locali sottotetto, di cui alla parte non è nota una destinazione residenziale, non sono condivisibili in quanto sperequati;
- peraltro, detta unità si compone anche di volumi abusivi che, in forza dell'ordinanza di demolizione del Comune di VA n. 32 del 20 giugno 2017, dovranno essere eliminati da tuttavia CP_3 all'esponente (che non è stato consentito di svolgere verifiche al riguardo) non è dato sapere se la perizia dell'Ing. computa o meno anche detti volumi abusivi…”). Per_3
A fronte di ciò, non può tacersi che : - pacifica ed incontestata è l'unilateralità dell'incarico conferito all'Ing. da parte;
- pacifico è che la redazione delle tabelle stesse sia stata Per_3 CP_3 effettuata in relazione ad accertamenti che sono indicati in modo del tutto generico e fumoso, nelle premesse dell'elaborato 1.7.20, con esclusione, in ogni caso, dell'accesso alla proprietà esclusiva CP_ della , la cui ricognizione è avvenuta, dunque, su “ carta”, non è specificato, con riguardo particolare alle proprietà di quest'ultima, in base a quali documenti;
- pacifico è, ancora, come l'Ing.
, sebbene non è dato comprendere, poiché non esplicitato, in che modo, nel trasfondere i Per_3 dati degli immobili in valori millesimali, abbia tenuto conto delle cubature, tanto da richiamare a riguardo la citata circolare n.2945 LL.PP. del 26.7.93; - pacifico è, in ultimo, per essere stato esplicitato nel documento tecnico in questione, che la destinazione dei vani sia stata data in rapporto CP_ a pretesi criteri legali, il che si scontra con il fatto che, quantomeno per i vani in capo alla , nessun rilievo concreto era stato in precedenza effettuato. A tali acquisizioni, che attestano come, in concreto, la ricognizione della situazione reale del in questione sia stata sommaria o, in ogni caso, parziale ( al di là di ricostruzioni postume Parte_1 come da relazione tecnica di Parte , a firma dell'Ing. in termini, peraltro, di CP_3 Persona_4 sussistenza dei presupposti di cui all'art.69 disp.att.c.c., non afferente alla prima “caratura”), si aggiunge che nulla, ancora, è indicato, nelle tabelle medesime, sulla volumetria oggetto di abuso edilizio, pacificamente accertato ed oggetto di ordine di demolizione, come, in ultimo, da ordinanza n.32, 20.6.17 del Comune di VA, da cui emerge , in particolare, un aumento, illecito, dell'altezza di gronda ed al colmo del sottotetto, con aumento volumetrico di 16 mc., oltre alla presenza di altri abusi incidenti sui locali dell'immobile, in termini di bucature e distribuzione dei locali stessi. In esito, dunque, a tutto quanto sopra descritto ed accertato, osserva la Corte, in via dirimente, come, a ben vedere, al di là della sanabilità o meno degli abusi, il in questione Parte_1 presentasse , e presenti, un'intrinseca instabilità di consistenza, tale per cui la ricognizione della situazione reale, necessaria, come detto, per l'elaborazione di tabelle millesimali da approvarsi a maggioranza, si scontra, insanabilmente, con la possibilità di trasfondere la realtà del in Parte_1 millesimi, secondo criteri legali, inapplicabili ad abusi edilizi, pur ontologicamente presenti e rilevanti ai fini delle tabelle stesse, sia ove se ne tenga conto, sia ove non se ne tenga conto, nonostante la loro sussistenza. In buona sostanza, financo a prescindere dalle altre contestazioni , di metodo e calcolo, oggetto di doglianza, di cui si è detto, reputa questa A.G. come le tabelle millesimali approvate nell'assemblea del 14.7.20, peraltro, legittimanti la costituzione stessa dell'assemblea medesima e la possibilità di assumere qualsivoglia delibera, fossero inevitabilmente invalide, poiché ontologicamente non conformi alla realtà condominiale ed alla legge, sì da non poter essere in alcun modo approvate a maggioranza. La doglianza in questione, esaminata in questa sede, poiché ritenuta assorbita dal Tribunale, non può che riverberarsi, come anticipato, sulla totalità delle decisioni assunte nell'assemblea del
14 14.7.20, con assorbimento di tutte le doglianze ulteriori di cui all'impugnazione in primo grado e delle difese svolte dagli allora convenuti, attuali appellanti. Nonostante, dunque, la fondatezza della contestazione della motivazione posta a fondamento della sentenza impugnata, la Corte deve giungere alla stessa conclusione del primo Giudice, in rapporto all'annullamento delle deliberazioni assunte in data 14.7.20 dall'assemblea del in questione, sì che la pronuncia gravata deve essere confermata, per quanto di Parte_1 ragione, nei termini esposti. Le difese finali, occorre porre in risalto, nulla aggiungono rispetto all'impianto argomentativo che precede, così da riproporre questioni già trattate dalla Corte, o assorbite, non cogliendo, altresì, nel segno, merita di essere posto in risalto, anche quanto assunto da circa il fatto che CP_3 CP_ la avrebbe dovuto, semmai, chiedere la revisione delle tabelle, argomento che si scontra con il fatto che, nel caso di specie, non sussisteva alcuna previa valida approvazione delle tabelle stesse, non redatte in conformità alla legge ex art.69 disp. att. c.c., nel senso di cui sopra, ed approvate, inoltre, da parte di un'assemblea costituita, allo scopo, sulla base della prima ripartizione millesimale elaborata dell'Ing. , che contestualmente l'assemblea stessa, per legittimarsi, approvava a Per_5 maggioranza. Ogni questione, infine, circa il doc. 3 allegato alla comparsa di costituzione in appello della CP_
è assorbita dall'irrilevanza del documento. Ciò detto, la regolazione delle spese di lite del grado non può prescindere dal fatto che il motivo di appello, rispetto alla motivazione svolta dal Tribunale, pur sostituita come sopra, era fondato, il che induce a ritenere sussistente, ex art.92, comma 2, c.p.c., i presupposti, considerata la speciale peculiarità del caso, per compensare le spese medesime per 1/3 fra appellanti ed appellata, ponendo a carico dei primi i restanti 2/3, attesa la conferma, in ogni caso, della prima sentenza, in favore di . Controparte_5
Per il pagamento a quest'ultima, dunque, vanno liquidati, considerata la causa di valore indeterminabile, di complessità media, in ragione del DM 55/14, con riferimento al parametro medio, in rapporto al numero delle Parti appellanti, processualmente intese, € 15.802,80, da ridursi di 1/3, con un residuo di € 10.535,20, oltre al 15% ex art.2 citato DM , CPA ed IVA come per legge. Devesi escludere, occorre chiarire, per il tenore delle plurime questioni poste e le articolate difese svolte, la complessità bassa. Nulla, ancora, occorre statuire, in punto spese, rispetto ai rapporti processuali litisconsortili fra il , e attesa la totale identità di posizioni. Parte_1 CP_3 CP_3
Considerata, in ultimo, la totale inutilità del gravame, reputa la Corte che ricorrano i presupposti di cui all'art.13, comma 1quater, DPR 115/02, per il pagamento del doppio C.U. in capo agli appellanti, atteso che il presupposto dello stesso, correlato, come assunto dalla Suprema Corte con pronuncia sez.6-2, n.6280, 27.3.15, ad: “ …un parziale ristoro dei costi del vano funzionamento dell'apparato giudiziario o della vana erogazione delle, pur sempre limitate, risorse a sua disposizione…”, sussiste senza dubbio alcuno.



P.Q.M.


definitivamente pronunciando nella causa d'appello contro la sentenza n. 774/2023 (R.G. n.8200/2020), emessa dal Tribunale di Genova, pubblicata in data 27.3.23, respinta ogni altra domanda, istanza o eccezione, la Corte così provvede:
ON , per quanto di ragione, come da parte motiva, la sentenza impugnata;

AR NU E NA gli appellanti nei processi riuniti, in solido fra loro, al pagamento delle spese di lite in favore dell'appellata , nella misura di 2/3, compensando Controparte_5
15 le spese medesime per 1/3, spese che, per l'effetto, liquida in complessivi € 10.535,20, già effettuata la riduzione decisa, oltre al 15% ex art.2 DM 55/14 , CPA ed IVA come per legge.
DA' ATTO che sussistono in capo agli appellanti dei processi riuniti i presupposti di cui all'art. 13, comma 1quater, DPR 115/02, per il pagamento del doppio contributo unificato.
Genova, lì 18.11.2025
Il Consigliere est. IL PRESIDENTE Dott. Lorenzo Fabris Dott. Marcello Bruno

16