N. R.G. 1270/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'Appello, in composizione collegiale, nelle persone dei seguenti Magistrati: dott.ssa Paola Barracchia Presidente dott. Antonello Vitale Consigliere dott.ssa Maristella Sardone Consigliere rel.
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello, iscritta sotto il numero d'ordine n. 1270/2024 R.G., avverso la sentenza del Tribunale di Bari n. 3349/2024 del 17.07.2024,
TRA
con sede in Monopoli, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente Parte_1 domiciliata presso lo studio dell'avv. Giovanni Todisco (Studio Todisco), che la rappresenta e difende, giusta procura in atti
-
Appellante-
e
con sede in Monopoli, in persona del legale Controparte_1 rappresentante p.t., elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Paolo Petrosillo, che la rappresenta e difende, giusta procura in atti
- Appellata-
Conclusioni delle parti: all'udienza collegiale del 24.09.2025 i procuratori delle parti hanno concluso come da verbale di udienza e la causa è stata discussa e decisa come da dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E DIRITTO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, del Cont 7.02.2023, la (d'ora in poi T) conveniva in Controparte_1 giudizio, dinanzi al Tribunale di Bari, la in persona del legale rappresentante p.t., al fine Parte_1 di ottenere la convalida dell'intimato sfratto per morosità e, in caso di opposizione, la pronuncia dell'ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva, con fissazione della data per l'esecuzione.
Deduceva l'intimante: - di essere titolare di contratto di locazione del 5.03.2009, registrato a Bari
l'11.03.2009, reg. 2156, relativo a fondo rustico con annessi fabbricati precari siti in Monopoli, alla
1 C.da. Pagano (foglio 29, ptc. 410-413); - di aver concesso, in data 7.05.2019, alla società Parte_1 con contratto regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate, al n. 8577 Serie 3T, il predetto fondo in sublocazione commerciale, finalizzata ad attività propedeutiche alla balneazione, per un cannone annuo di € 10.000, da pagarsi entro la prima decade del mese di gennaio di ogni anno;
- di aver modificato, con consenso della l'ammontare del canone Parte_1 annuo in € 20.000, giusta appendice contrattuale del 29.06.2021, regolarmente registrata presso l'Agenzia delle Entrate, al n. 4502 Serie 3; - che la conduttrice si era resa morosa, stante il mancato pagamento del canone annuo entro il 10 gennaio 2023.
Ritualmente costituitasi in giudizio, la contestava la gravità dell'inadempimento e si Parte_1 opponeva alla convalida;
non negava il mancato pagamento del canone, deducendo che trattavasi solo di ritardo e, comunque, eccepiva l'inadempimento della all'obbligo di stralciare, CP_1 dall'area oggetto di locazione, la struttura precaria divenuta, per scadenza del titolo abilitativo
(verificatasi nel mese di agosto dell'anno 2019), abusiva. In particolare, deduceva che il mancato stralcio delle opere precarie, presenti sul fondo, e di cui era stata convenzionalmente disposta la restituzione al locatore, aveva impedito alla di presentare il progetto per la realizzazione Parte_1 di nuove opere e, conseguentemente, di utilizzare l'area, destinandola allo scopo per cui era stata presa in sublocazione, ossia attività commerciale propedeutica alla balneazione.
Il Tribunale, rigettata, con ordinanza del 24.04.2023, la richiesta di ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile, assegnati i termini per il deposito di memorie integrative, disponeva il mutamento del rito e concedeva all'intimata il termine per proporre la domanda di mediazione obbligatoria, ai sensi dell'art. 5 d.lgs. 28/2010, che si concludeva con verbale negativo, non avendovi l'intimante partecipato.
Con la memoria integrativa del 3.10.2023, la precisava che il contratto di sublocazione CP_1 immobiliare stipulato con la prevedeva non solo la locazione del fondo e delle opere Parte_1 precarie ivi insistenti, ma anche la possibilità di installare ulteriori strutture precarie, nel rispetto delle leggi e delle normative vigenti, con assunzione per la di ogni onere inerente al Parte_1 completamento delle opere già autorizzate, sia materiali che di eventuali rinnovi delle autorizzazioni;
la totale inerzia della conduttrice, che aveva fatto scadere i provvedimenti autorizzatori precedentemente rilasciati (e che sarebbero scaduti dopo quattro mesi dalla stipula del contratto di locazione), era stata la causa della sopravvenuta irregolarità delle opere precarie ContCo già presenti sul fondo locato. Nessuna responsabilità era pertanto imputabile alla per la scadenza delle autorizzazioni urbanistico-edilizie e, quindi, per la impossibilità per la di Pt_1 ottenere nuove autorizzazioni, con conseguente inutilizzabilità del fondo sublocato. Eccepiva, infine, la mala fede della controparte, che aveva denunciato alle Autorità locali un abusivismo edilizio, in concreto dalla stessa realizzato a causa della propria inerzia.
Con memoria del 10.10.2023, la dopo aver preliminarmente evidenziato la mancata Parte_1 Co Co partecipazione della . alla mediazione, ribadiva l'eccezione di inadempimento dell'obbligazione contrattuale assunta dalla stessa mediante stipulazione dell'appendice
2 contrattuale del 29.06.2021, e consistito nel mancato stralcio dal contratto dei manufatti presenti sul terreno, divenuti abusivi, nonostante la locatrice ne avesse accettato la restituzione, e la cui presenza aveva inciso sull'interesse del conduttore a godere a pieno dell'area locata, impedendo l'esercizio dell' attività commerciale. Sottolineava che, nonostante l'avverso inadempimento, essa aveva continuato a provvedere regolarmente al pagamento dei canoni di locazione maturati, ritardando unicamente il pagamento del canone riferito all'anno 2023.
Senza attività istruttoria, con sentenza n. 3349/2024, del 12.07.2024 (pubblicata in data 17.07.2024), il Tribunale di Bari così provvedeva: “

1. Dichiara infondata l'opposizione proposta;

2. Dichiara la risoluzione del contratto di locazione del 7.5.2019 (reg presso l'Agenzia delle Entrate n.8577 sere 3T) nonché dell'appendice del 29.6.2021(reg. Agenzia delle Entrate n.4502 serie 3) per inadempimento del conduttore e per l'effetto condanna all'immediato rilascio dell'immobile sito in Monopoli in C.da Pt_1
Pagano di cui al Fg. 29 -ptc 410-413 nella piena e disponibilità della Controparte_1


3. Spese compensate”.
[...]
Con ricorso depositato il 7.10.2024 la in persona del l.r.p.t., ha proposto tempestivo Parte_1 appello avverso detta sentenza, lamentandone l'erroneità per i motivi che verranno di seguito esaminati, e chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “ I. In via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in totale riforma della sentenza n. 3349/2024 emessa dal Tribunale di Bari, in data 12.07.2024 pubblicata in data 17.07.2024 e non notificata, resa nel giudizio RG: 5575/2023 accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si riportano: II. Dichiarare inammissibile e improcedibile lo sfratto per morosità intimato ed erroneamente notificato pertanto affetto da nullità. III. Rigettare la domanda perché infondata in fatto e diritto IV. sempre nel merito: stante l'assoluta infondatezza e pretestuosità della domanda e quindi dell'abuso dell'agire in giudizio, in ragione dei motivi dedotti, si chiede, altresì, la condanna della
[...] in persona del legale rappresentante pro tempore ai sensi dell'art. 96 Controparte_1
c.p.c. al risarcimento dei danni da “lite temeraria” da liquidarsi d'ufficio in via equitativa. V. in ragione della ingiustificata partecipazione al procedimento di mediazione condannare la Controparte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore al versamento in favore dell'
[...] [...]
di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio, Controparte_4 ai sensi e per gli effetti di cui all'art.8, comma 4 bis, D.Lgs.28/10. VI. in ragione della ingiustificata partecipazione al procedimento di mediazione, per aver ostacolato ingiustificatamente il corretto esplicarsi degli strumenti conciliativi, condannare la in persona del Controparte_1 legale rappresentante pro tempore al pagamento in favore della di una somma che l'Ill.mo Giudice Pt_1 adito vorrà determinare equitativamente;
VII. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di entrambi i gradi del giudizio da distrarsi in favore dello scrivente procuratore antistatario”.
Costituitasi in giudizio, l'appellata ha contestato l'avverso gravame chiedendo il rigetto dell'appello, con condanna della controparte ex art. 96 c.p.c. ed al pagamento delle spese legali, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
3 All'udienza di discussione del 24.09.2025, svoltasi in presenza, la causa è stata discussa e decisa come da dispositivo di seguito trascritto, di cui è stata data lettura mediante invio telematico.
Il Tribunale, con la sentenza impugnata, ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione del 7.05.2019 e dell'appendice del 29.06.2021, per inadempimento del conduttore, con conseguente condanna della al rilascio dell'immobile oggetto di locazione, per le seguenti Pt_1 ragioni: 1) la si è resa inadempiente al pagamento del canone pattuito, con riferimento Pt_1 all'anno 2023; 2) alla luce dei richiamati principi giurisprudenziali sul riparto dell'onere probatorio in materia di inadempimento contrattuale, l'opposizione della fondata sulla Pt_1 proposta eccezione di inadempimento, non è stata provata nel merito, per mancanza di prova della illiceità delle strutture precarie;
3) non è stata fornita alcuna prova in merito alla pretesa legittimità della sospensione dell'adempimento da parte della né tantomeno in relazione Pt_1 ContCo all'assenza di controprestazione da parte della (“La Suprema Corte ha dettagliatamente esaminato l'istituto dell'eccezione di inadempimento disciplinata dall'art. 1460 c.c., rispetto all'ipotesi specifica del contratto di locazione disciplinata dall'art.1578 c.c., affermando il principio secondo cui la sospensione della prestazione è legittima ove sussiste l'inadempimento di controparte e la proporzionalità sinallagmatica della reazione. A questo giudicante non è neppure stata data prova della legittimità della sospensione dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore e della assenza totale della controprestazione da parte del locatore”).
1. Con il primo motivo di gravame l'appellante lamenta “errata valutazione del giudice di prime cure circa la mancata prova della illiceità delle strutture precarie, mancata applicazione del principio di non contestazione, ex art. 115 c.p.c.”, in quanto il primo giudice ha ritenuto non provata l'illiceità delle opere presenti sul fondo oggetto di locazione, nonostante la non contestazione della medesima ContCo da parte della la quale, al contrario, ne avrebbe in più occasioni fatto esplicito riferimento, ContCo confermando tale assunto. Deduce, in particolare, che la non ha mai contestato l'irregolarità del manufatto, pur imputando alla la responsabilità per aver fatto scadere Pt_1
l'autorizzazione comunale (scaduta il 05/08/2019).
L'appellante, inoltre, denuncia la contraddittorietà tra il principio enunciato dal giudice di prime cure nell'ordinanza del 24.04.2023 (con cui è stata riconosciuta la legittimità dell'opposizione proposta dalla e dell'eccezione di inadempimento, sollevata ai sensi dell'art. 1460 c.c.) e la Pt_1 sentenza appellata.
2. Con il secondo motivo di gravame l'appellante denuncia “motivazione errata e/o illogica e/o contraddittoria in ordine all'assenza di prove e/o dimostrazione, da parte della della impossibilità Pt_1 di esercitare l'attività commerciale, della legittimità della sospensione dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore e della assenza totale della controprestazione da parte del locatore”. Lamenta che il primo giudice non ha correttamente valutato le prove, dalle quali avrebbe dovuto desumere che l'inadempimento della conduttrice, consistito nel mancato pagamento del canone di locazione, era direttamente connesso alla mancata rimozione, da parte del locatore, delle opere precarie Co Co insistenti sul suolo, di cui la . aveva accettato la riconsegna, a seguito di stralcio
4 planimetrico, giusta stipulazione della scrittura privata integrativa;
la mancata rimozione delle opere, divenute medio tempore abusive, aveva reso impossibile alla lo sfruttamento del bene Pt_1 locato (previa presentazione del nuovo progetto), inibendo l'esercizio dell'attività commerciale.
3.I motivi di gravame, stante la loro evidente connessione, necessitano di un esame congiunto.
Deve preliminarmente osservarsi che il provvedimento che rigetta l'istanza del locatore di ordinanza provvisoria di rilascio, nel procedimento di convalida di sfratto, e che dispone anche per il prosieguo della causa, ha natura di ordinanza non idonea ad interferire sulla successiva decisione della causa. Detto provvedimento, infatti, è evidentemente privo di ogni contenuto decisorio, essendo rimessa alla successiva fase del giudizio di merito, che prosegue previo mutamento del rito, la valutazione di tutte le questioni relative all'intrapresa azione.
In generale, la contraddittorietà fra un'ordinanza istruttoria e la successiva sentenza di merito di primo grado non costituisce vizio di attività o di giudizio, ma espressione del principio sancito dall'art. 177, co. 1, c.p.c., secondo cui le ordinanze comunque motivate non possono mai pregiudicare la decisione della causa (Cass. 17/09/2021, n. 25183). Invero, le ordinanze emesse in corso di causa sono di norma revocabili, anche implicitamente, non pregiudicando il merito della decisione della controversia e non risultando, per l'effetto, idonee ad acquistare efficacia di giudicato, né per altro verso possono spiegare alcun effetto preclusivo, potendo essere qualsiasi questione nuovamente trattata in sede di decisione e diversamente delibata.
Pertanto, quanto osservato dal primo giudice nel provvedimento di rigetto della richiesta di ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cpc non poteva in alcun modo pregiudicare la decisione finale di merito.
Ciò posto, i primi due motivi di gravame non possono trovare accoglimento.
Risulta dagli atti che, in data 7.5.2019, le parti sottoscrivevano contratto di sublocazione di un fondo, comprensivo di permesso a costruire di struttura propedeutica alla balneazione, con strutture precarie parzialmente realizzate.
L'immobile veniva concesso in locazione comprensivo di autorizzazioni alla installazione di strutture precarie, solo in parte realizzate;
erano da realizzare ancora un chiosco bar-ristorazione, annessi servizi igienici, zona solarium, area fitness ed il parcheggio. La parte realizzata, riportata in contratto di locazione, era il locale direzione, bagno e deposito invernale.
Al momento della stipula del contratto di sublocazione, dunque, la diveniva conduttrice Pt_1 non solo del fondo sito in Monopoli, alla C.da Pagano, ma altresì dei fabbricati precari insistenti sullo stesso (locale direzione, locale deposito e bagno), con riferimento ai quali, al momento della conclusione del contratto, dichiarava di aver verificato lo stato dei luoghi nonché la conformità degli stessi alla normativa vigente e al provvedimento autorizzatorio (n. 69/2014, rilasciato in data ContCo 5.08.2014, prot. 0036641), di cui la aveva chiesto e ottenuto il rilascio.
Nel contratto si legge che (art. 2) “Detto immobile è concesso per lo svolgimento di attività commerciale propedeutica alla balneazione, con la possibilità di installare su di esso ulteriori strutture precarie così come previsto nel regolamento del Comune di Monopoli e vigenti leggi e normative”, e che (art. 3) “La
5 parte locatrice dichiara di aver chiesto ed ottenuto dal Comune di Monopoli il rilascio di autorizzazioni per la concessione all'installazione di strutture precarie in parte realizzate, strutture amovibili e temporanee concesse alla balneazione, costituite da un chiosco bar ristorazione, con annessi servizi igienici, zona solarium, area fitness, parcheggio ecc. oltre al già presente locale direzione, locale deposito e bagno, progetto di cui la parte conduttrice dichiara di aver già preso visione”.
Pertanto, la accertava la conformità delle opere precarie già presenti sul fondo alla Pt_1 normativa vigente, assumendosi altresì ogni onere inerente al completamento delle stesse, sia materiali che di eventuali rinnovi delle autorizzazioni (cfr. art. 5 contratto di locazione); Pt_1 veniva resa edotta degli estremi della pratica edilizia del Comune di Monopoli (n. 69/2014, prot.
0036641), in ragione della quale, al momento della stipula del contratto, le opere precarie, già insistenti sul fondo oggetto di locazione, risultavano non abusive (in quanto debitamente autorizzate).
Tuttavia, tali opere divenivano abusive, non essendo stata richiesta alcuna proroga Co Co dell'autorizzazione precedentemente rilasciata alla . né il rilascio di nuovi provvedimenti autorizzatori (entra la data di scadenza del 5.8.2019) per il completamento delle opere, il cui onere la aveva assunto con il contratto di locazione. Pt_1
Pertanto, erroneamente il primo giudice ha affermato l'assenza di elementi da cui poter desumere l'illiceità delle opere precarie insistenti sul suolo oggetto di locazione, risultando assolutamente Co pacifica – oltretutto per mancanza di contestazione da parte della .RT – l'abusività delle medesime a far data dal 5.08.2019 (data di scadenza quinquennale del provvedimento ContCo autorizzatorio n. 69/2014, prot. 0036641, di cui la aveva chiesto e ottenuto il rilascio).
Tuttavia, ritiene la Corte che, pur essendo pacifica, in quanto documentalmente provata e mai contestata, la sopravvenuta abusività delle opere precarie insistenti sul fondo oggetto di locazione, non si possa addivenire a conclusioni diverse da quelle cui è pervenuto il Tribunale con l'impugnata sentenza, non essendo altresì stata contestata la morosità, da parte della Pt_1 per il mancato pagamento del canone locatizio per l'anno 2023.
Costituisce principio giurisprudenziale ampiamente consolidato quello secondo cui il mancato pagamento del canone di locazione, ancorché avvenuto in una sola ipotesi, possa costituire, in via generale, causa legittima di risoluzione del contratto, in quanto, trattandosi di una obbligazione primaria ed essenziale del contratto di locazione, la gravità e, quindi, la non scarsa importanza dell'inadempimento può ritenersi implicita (Cass. n. 2616/1990; Cass. n. 15553/2002; Cass.
19652/2004).
Invero, se, da un lato, incombe sul locatore, ai sensi dell'art. 1575 c.c., l'obbligo di porre il conduttore nella disponibilità del bene oggetto di contratto, che deve trovarsi in buono stato di manutenzione, così da garantire al conduttore il pacifico godimento del bene, dall'altro lato,
l'obbligo principale del conduttore, ex art. 1587 c.c., consiste, unitamente alla presa in consegna della res, nel corrispondere al locatore il pagamento del canone locatizio nei termini convenuti.
6 Pertanto, il mancato adempimento dei suddetti obblighi, da parte di ciascun contraente, legittima la richiesta di risoluzione del contratto ad opera della controparte contrattuale.
L'inadempimento della alla principale obbligazione a suo carico, di pagamento del Pt_1 canone, riferito all'anno 2023, è sufficiente a fondare la declaratoria di risoluzione del contratto.
La pur non contestando il proprio inadempimento contrattuale, lamenta che esso sia stato Pt_1 Co Co una legittima conseguenza del grave inadempimento posto in essere dalla . consistito nella mancata rimozione, dal suolo locato, delle opere precarie divenute abusive, avendo tale circostanza reso impossibile la realizzazione di qualsivoglia attività commerciale da parte della in considerazione della impossibilità di presentare un nuovo progetto, ed ottenere una Pt_1 autorizzazione amministrativa per la realizzazione di nuove opere, attesa la presenza sul fondo di opere abusive.
Le doglianze dell'appellante non colgono nel segno.
La S.C. ha chiarito che “la sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore di pagare
i canoni convenuti è legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Atteso, infatti, che il principio “inadimplenti non est adimplendum” non può prescindere dall'osservanza di canoni di correttezza e buona fede (che permeano l'intera vicenda contrattuale), deve ribadirsi che qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile, pure in presenza di vizi, non è legittima la sospensione del pagamento del canone, perché tale comportamento non
è proporzionale all'inadempimento del locatore ed è contrario a correttezza e buona fede” (cfr. Cass. sez.
III, 12/05/2017, n.11783.
Nel caso di specie, l'eccezione di inadempimento, di cui all'art. 1460 c.c., sollevata dall'appellante al fine di paralizzare la richiesta di risoluzione del contratto, non può trovare accoglimento, ove si consideri che è rimasta nella esclusiva disponibilità del bene locato, avendo continuato Pt_1
a detenerlo, pur avendo omesso del tutto il pagamento del canone per l'anno 2023. non ha provato la legittimità della sospensione dell'adempimento del suo principale Pt_1 obbligo.
Sotto altro profilo, la non ha fornito la prova, su di essa incombente, di un inadempimento Pt_1 Co Co imputabile alla . tale da impedire del tutto il godimento dell'immobile, alterando così il sinallagma contrattuale.
Come risulta dalla lettura del contratto, al momento della sua conclusione, la conduttrice Pt_1 era stata perfettamente edotta delle caratteristiche del bene locando, avendo inoltre assunto su di sé l'onere di provvedere al completamento delle opere precarie insistenti sul suolo, come specificatamente prescritto dalla clausola contrattuale n. 5, in virtù della quale “La parte conduttrice dichiara di aver verificato lo stato dei luoghi, come corrispondenti a quanto sopra, nonché attutati nel pieno rispetto delle autorizzazioni e normative. Si assume conseguentemente ogni onere inerente al completamento delle opere come autorizzate, sia materiali che di eventuali rinnovi delle autorizzazioni. Ogni ulteriore opera a realizzarsi dovrà ottenere il consenso degli enti preposti”.
7 Dunque, con il contratto - che non autorizzava la presentazione di un altro progetto differente, ma il completamento di quello richiesto dalla titolare - si assumeva ogni onere inerente Parte_1 al completamento delle opere già realizzate.
Senonchè, fino ad agosto 2019 (data di scadenza della precedente autorizzazione amministrativa), essa rimaneva inerte, non avendo provveduto né al completamento delle opere esistenti, né a richiedere la proroga/rinnovo dell'autorizzazione.
Al momento della conclusione del contratto di locazione, le opere precarie insistenti sul fondo in questione erano lecite e regolari, in quanto coperte da autorizzazione amministrativa, scadente nell'agosto 2019.
Il fatto che la non abbia potuto in concreto usufruire del bene locato, per l'esercizio di Pt_1 attività commerciale, come dalla stessa dedotto, in quanto inciso da opere abusive che avevano reso impossibile la presentazione di un nuovo progetto, costituisce una circostanza imputabile, Co Co non già alla . bensì unicamente alla stessa conduttrice, essendo quest'ultima, sin dalla stipulazione del contratto di locazione, a conoscenza della precarietà delle opere insistenti sul suolo e della necessità, ai fini della permanenza della loro liceità e del loro completamento, di rinnovare le autorizzazioni, di cui essa stessa assumeva ogni relativo onere. Co Co La era stata resa edotta degli estremi della pratica edilizia avviata dalla . conclusasi Pt_1 con il rilascio di una autorizzazione amministrativa del 2014, scadente ad agosto 2019.
Dunque, non può revocarsi in dubbio che la al momento della conclusione del contratto, Pt_1 fosse a conoscenza della scadenza (dopo 4 mesi) del provvedimento autorizzatorio e, quindi, della circostanza che le opere precarie insistenti sul fondo sarebbero divenute abusive in caso di mancato ottenimento di una proroga del provvedimento autorizzatorio precedentemente rilasciato.
La sopravvenuta abusività del manufatto precario, in corso di rapporto di locazione, non è ContCo imputabile alla alla luce del tenore del contratto di locazione e dell'onere assunto dalla rimasta invece inerte. Pt_1
Né a diverse conclusioni può addivenirsi, come pretende l'appellante, alla luce del contenuto dell' ”atto di modifica contrattuale” registrato il 29.6.2021 (datato 29.6.2019, come sostiene l'appellante), con il quale le parti, oltre a modificare il canone di locazione, portandolo da iniziali
10.000,00 ad € 20.000,00, con ulteriore incremento annuale di mille euro, disponevano lo stralcio dalla locazione delle opere precarie realizzate (direzione, bagno e deposito). ContCo L'appellante, invero, ravvisa l'inadempimento della rispetto all'obbligo assunto con la sottoscrizione dell'accordo integrativo del 29.06.2019, avendo omesso di rimuovere dall'area locata la struttura precaria priva di titolo e peraltro restituita, rendendo inutilizzabile l'area. In sostanza, sostiene che la responsabilità dei manufatti presenti e della loro irregolarità sia della locatrice, alla quale erano stati restituiti di fatto e che, la locatrice, non avendo provveduto allo stralcio planimetrico di essi, aveva inibito alla conduttrice la presentazione di un nuovo progetto a costruire.
8 Al punto 3) dell'atto di modifica contrattuale si legge che, a parziale modifica del contratto di locazione, si conviene, tra l'altro, che “ in ordine ai manufatti presenti sul terreno, evidenziati come deposito, direzione e bagno, gli stessi saranno oggetto di apposito stralcio dal contratto di locazione per espressa rinuncia della parte conduttrice, che sin d'ora esplicita restituendoli alla proprietà”.
Una serena lettura della detta clausola induce a sostenere che il suddetto stralcio - da interpretare quale stralcio contrattuale, e non anche come stralcio planimetrico, come pretende l'appellante - ha comportato quale unica conseguenza il venir meno di qualsivoglia diritto di godimento da parte della (che vi ha rinunciato), sulle suddette opere precarie, e non invece ulteriori oneri Pt_1
a carico della CP_1
Ne consegue che il locatore, con la stipulazione dell'appendice in questione, non aveva assunto alcun obbligo contrattuale consistente nella rimozione delle opere precarie divenute successivamente abusive, né tantomeno l'obbligo di effettuare uno stralcio planimetrico (o addirittura un frazionamento), obbligo che, peraltro, non avrebbe potuto assumere, non essendo titolare del diritto di proprietà sul fondo di cui, a sua volta, risultava conduttore. Co Co Né tantomeno con l'atto di modifica contrattuale la . aveva assunto l'onere di chiedere la proroga dell'autorizzazione amministrativa, onere che, invece, il contratto poneva espressamente a carico della Pt_1 ContCo Pertanto la non avendo assunto obbligazioni inerenti alla rimozione delle opere precarie o al rinnovo di autorizzazioni, non può considerarsi inadempiente.
L'eccezione di inadempimento sollevata dalla oltre a risultare infondata e non provata, a Pt_1 fronte delle ragioni sin qui esposte, in quanto non giustificata da un inadempimento della controparte contrattuale talmente grave da aver inciso sul sinallagma negoziale, non può neppure considerarsi sorretta da un comportamento improntato alla lealtà comportamentale e alla buona fede.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore e sia comunque conforme, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum" a lealtà e buona fede.
Nel caso di specie, la conoscenza, da parte della conduttrice, degli estremi della pratica edilizia e della imminente scadenza del provvedimento autorizzatorio, unitamente alla consapevole imputabilità della scadenza del provvedimento autorizzatorio alla propria inerzia, nonché alla circostanza che il suolo locato fosse in concreto rimasto nella sua esclusiva disponibilità, non lasciano dubbio alcuno in merito all'assenza di una condotta improntata alla lealtà e alla buona fede contrattuale.
Per tutte le ragioni sin qui esposte, i motivi in esame vanno rigettati.
4. Con il terzo motivo di gravame l'appellante lamenta la “mancata statuizione in merito all'errata notifica” dell'atto di intimazione di sfratto, dolendosi che il giudice di prime cure non abbia assunto alcuna decisione in merito alla questione relativa al difetto di notifica del suddetto atto.
9 Anche tale motivo di appello risulta infondato e pertanto va rigettato.
Se infatti è vero che l'art. 660, ultimo comma, c.p.c. statuisce che “Se l'intimazione non è stata notificata in mani proprie, l'ufficiale giudiziario deve spedire avviso all'intimato dell'effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata, e allegare all'originale dell'atto la ricevuta di spedizione”, è anche vero che, ai sensi dell'art. 156, comma 3, c.p.c., il “raggiungimento dello scopo” che l'atto era preordinato a realizzare ha una efficacia sanante ex tunc.
Posto che lo scopo della notificazione degli atti di "vocatio in ius" è attuare il principio del contraddittorio, tale finalità può dirsi raggiunta con la costituzione in giudizio del destinatario dell'atto, comportamento che sana con effetto "ex tunc" qualsiasi eventuale vizio della notificazione stessa.
Il raggiungimento, nel caso di specie, dello scopo perseguito dalla notifica della intimazione di sfratto, consistente nel rendere edotta la della intimazione di sfratto, è comprovato dalla Pt_1 regolare costituzione in giudizio dell'intimata, che ha partecipato regolarmente al giudizio sommario e poi a quello di merito, esplicando a pieno il suo diritto di difesa, sicchè il vizio formale della notifica è privo di effetti.
Da quanto finora osservato discende il rigetto dell'appello, con conferma della sentenza impugnata ed assorbimento di ogni altra questione.
In virtù del principio della soccombenza, la va condannata al pagamento delle spese di Parte_1 lite del presente grado di giudizio così come liquidate in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e della natura delle questioni trattate, secondo i parametri di cui al DM 147/2022.
Non sussistono invece i presupposti per la condanna ex art. 96 c.p.c..
Per effetto dell'odierna decisione (rigetto dell'appello), sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1- quater d.P.R. 11/2002, per il versamento a carico dell'appellante dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 bis d.P.R. 115/2002.

P.Q.M.


La Corte di Appello di Bari, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da in persona del legale rappresentante pro tempore, nei confronti di Parte_1 [...]
avverso la sentenza n. n. 3349/2024 emessa dal Tribunale Controparte_1 di Bari in data 17.07.2024, ogni altra istanza, deduzione, ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna l'appellante alla rifusione, in favore dell'appellata, delle spese di lite del presente giudizio, che liquida in € 3.900,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese forfetarie del 15%, I.V.A. e C.A.P. come per legge, con distrazione in favore del procuratore dichiaratosi antistatario;

3) dichiara che per effetto dell'odierna decisione (rigetto dell'appello), sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1- quater d.P.R. 11/2002 per il versamento a carico dell'appellante dell'ulteriore contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 bis. d.P.R. 115/2002.
10 Così deciso in Bari, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile della Corte, il 17 settembre 2025.
Il Consigliere relatore
Dott.ssa Maristella Sardone
Il Presidente
Dott.ssa Paola Barracchia
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