R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
VIII sezione civile riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dr. Alessandro Cocchiara - Presidente –
-dr. Antonio Quaranta - Consigliere –
- dr. Massimiliano Sacchi - Consigliere Relatore
ha pronunziato la seguente:
SENTENZA
nel processo civile d'appello iscritto al n. 3182/2021 del ruolo generale degli affari contenziosi, avverso la sentenza n. 1974/2021, pronunziata dal Tribunale di Santa AR Capua Vetere, pubblicata in data 07.06.2021, notificata in data 08.06.2021, pendente
TRA
, (C.F. ), rappresentata e Parte_1 C.F._1
difesa, giusta procura come in atti, dall'Avv. Menotti Madonna (C.F.:
; C.F._2
APPELLANTE
E (P.IVA/C.F. n. Controparte_1
, in persona del socio accomandatario geom. P.IVA_1 CP_1
, rappresentata e difesa, giusta procura come in atti, dall'Avv.
[...]
LD NA (C.F.: e dall'Avv. Davide NA (C.F.: C.F._3
; C.F._4
APPELLATA
Oggetto: opposizione a precetto.
Conclusioni: l'appellante, concludeva riportandosi alle conclusioni formulate nell'atto di citazione in appello, con il quale aveva chiesto: “
1) previa sospensione della esecutività ed in totale e riforma della
Sentenza n. 1974 /2021, pubblicata dal Tribunale di Santa AR Capua
Vetere, in data 07.06.2021, in persona del la Dott.ssa , nella Per_1
causa iscritta al r.g. n. 3454/2019 e notificata in data 08.06.2021, accogliere il presente appello, e così anche le domande dell'originaria istante per tutti i motivi di prime cure e per quelli sollevati in appello e, per l'effetto riformare la sentenza di primo grado quivi impugnata 2)
Sempre, e in ogni caso, con vittoria di spese , diritti ed onorari di lite, oltre accessori, IVA e CPA, del doppio grado di giudizio, con attribuzione al procuratore antistatario ..”;
l'appellata concludeva come segue: “confermare la sentenza di primo grado per i motivi esposti in atti;
condannare l'ing. Parte_1
, al pagamento in favore dei difensori dichiaratisi antistatari,
[...]
di spese e compensi del presente giudizio, oltre rimborso forfettario
pag. 2/16 (15%) delle spese generali nonché C.P.A. (4%) ed I.V.A. (22%) come per legge”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1.
Con citazione, notificata in data 05/04/2019, Parte_1
conveniva, dinanzi al Tribunale di Santa AR Capua Vetere, la
[...]
deducendo che: in data 26.03.2019, ad Controparte_1
istanza della , le veniva notificato, a mezzo pec, un atto di CP_1
precetto, con il quale le veniva intimato il pagamento di €.16.760,46; a sostegno del predetto atto di precetto, la rappresentava di aver CP_1
azionato un procedimento monitorio, iscritto al r.g.n. 2120/2018 del
Tribunale di S. AR C.V., nei confronti del , in Controparte_2
persona dell'Amministratore p.t., per Controparte_3
l'omesso versamento della somma di €.52.269,24, Iva inclusa, oltre interessi legali;
deduceva sempre la , che il Tribunale emetteva CP_1
il decreto ingiuntivo n. 982/2018, pubblicato in data 26.03.2018 e notificato al in data 27.03.2018 e che il Controparte_2
predetto decreto ingiuntivo non veniva opposto, per cui, in data
10.10.2018, veniva munito di formula esecutiva;
l'opposta deduceva, nel precetto, di avere chiesto in data 22.10.2018, all'amministratore del l'elenco dei Parte_2
condomini morosi, e che la stessa riscontrava detta richiesta con nota del 12.02.2019 e di avere notificato il decreto ingiuntivo, in forma esecutiva, a tutti i condomini non in regola con i pagamenti, così come comunicati dall'amministratore di condominio;
non era tenuta a pag. 3/16 rispondere del pagamento del debito, in quanto lo stesso ineriva ad oneri condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato, che erano stati approvati dai condomini con delibera del
18.05.2016 ed avevano costituito oggetto del contratto di appalto concluso dal con la società opposta in data 22.09.2016, CP_2
laddove essa era divenuta proprietaria dell'unità immobiliare facente parte del in forza di atto di compravendita Controparte_2
stipulato in data 13.12.2018, con il quale la precedente proprietaria,
le trasferiva il cespite;
in data 12.12.2018, inoltre, Persona_2
l'amministratore del , la Controparte_2 Controparte_3
attestava che “alla data del 13.12.2018 la Signora
[...] Persona_2
ha saldato tutte le rate ordinarie relative al , sito Controparte_2
alla Via Marchesiello, Caserta, e non ci sono rate straordinarie in corso.
Pertanto, il summenzionato , non ha nulla a che pretendere CP_2
nei suoi confronti”; il pagamento degli oneri relativi alla manutenzione straordinaria doveva porsi a carico del soggetto che era proprietario e condomino al tempo della delibera, nella specie, risalente al
18.05.2016.
Poste tali premesse, chiedeva che, previa sospensione della procedura esecutiva, fosse accertata la carenza di legittimazione passiva di essa istante, dichiarando illegittimo il precetto ad essa notificato.
Instauratosi il contraddittorio, si costituiva la società opposta chiedendo il rigetto della opposizione e deducendo: di aver chiesto, al fine di poter agire in via esecutiva, l'elenco dei condomini morosi alla società deputata all'amministrazione del Controparte_2
pag. 4/16 ovvero la Hokahe sas società coop.a.r.l. in persona del legale rappresentante dr. ; che l'amministratore, in data Controparte_4
12.02.2019, indicava, tra gli altri, la come condomina morosa Pt_1
per un importo pari ad € 15.164,20; che, invero, il citato debito era riferibile a , precedente proprietario dell'immobile, Persona_3
trasferito con decreto del tribunale di Santa AR Capua Vetere per effetto di aggiudicazione in data 29.01.2018 ad dante Persona_2
causa, in data 13.12.2018, di . Parte_1
L'opposta produceva, altresì, una scrittura a firma di CP_4
, legale rappresentante della
[...] Parte_3
, con copia del documento di riconoscimento dello stesso,
[...]
in cui costui espressamente disconosceva il documento prodotto dalla e ne disconosceva altresì la firma. Pt_1
Senza svolgimento di attività istruttoria, l'adito Tribunale pronunciava, all'esito, la sentenza in epigrafe indicata, con la quale rigettava l'opposizione, condannando l'opponente alla rifusione, in favore della controparte, delle spese processuali.
§ 2.
Avverso la predetta sentenza, ad essa notificata in data 08.06.2021,
proponeva appello, mediante atto tempestivamente Parte_1
notificato in data 07.07.2021, nel rispetto del termine di cui all'art. 325
c.p.c., mediante il quale, sollecitandone la riforma, chiedeva accogliersi le conclusioni in epigrafe trascritte.
pag. 5/16 Si costituiva l'opposta, resistendo al gravame e sollecitandone il rigetto.
A seguito di rinvii in prosieguo conclusioni motivate da esigenze di ruolo, disposta, in data 11.7.2025, la sostituzione del Consigliere relatore, la causa era trattenuta in decisione, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
Depositate dalle parti le conclusionali, scaduti i predetti termini, il fascicolo era rimesso al Collegio per la decisione.
§ 3.
Venendo al merito, giova premettere che il Giudice di primo grado, qualificata quella proposta dall'odierna appellante come opposizione all'esecuzione ex art.615 c.p.c., siccome diretta a porre in discussione il diritto del creditore a procedere in executivis, premetteva che, in base alla documentazione agli atti, poteva ritenersi provata l'esistenza di una situazione di morosità circa il pagamento degli oneri condominiali per spese straordinarie in capo ad e prima ancora in Persona_2
capo a . Parte_4
Tanto premesso, il Giudice, valorizzando il disposto dell'art. 63 disp.att.
c.c. co. 4, in virtù del quale “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente”, ritenuto di poter qualificare come propter rem le obbligazioni condominiali, asseriva che criterio discretivo, per individuare il soggetto obbligato, era, appunto, quello costituito dalla qualità attuale di CP_2
pag. 6/16 Di conseguenza, siccome risultava, allo stato, Parte_1
proprietaria dell'unità immobiliare in condominio, la stessa era tenuta al pagamento degli oneri condominiali in virtù della norma di cui all'art.63 co 4 disp att. ferma restando l'azione di regresso nei confronti del dante causa.
§ 4.
Con il primo motivo di appello, la censurava la sopra riportata Pt_1
parte di sentenza, deducendo che il Giudice era incorso in un'erronea interpretazione della norma di cui all'art. 63 disp. att. c.c..
Opinava, in proposito, che tale norma non trovava applicazione nella fattispecie in esame, in quanto il credito azionato riguardava il recupero di spese condominiali straordinarie, le quali non costituivano obbligazioni propter rem.
Deduceva che, riguardo alle spese di manutenzione straordinaria, rispondeva esclusivamente chi fosse stato proprietario dell'unità immobiliare al tempo della delibera di approvazione delle stesse.
Asseriva, pertanto, che non poteva essere ritenuto obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali.
Evidenziava che, nella specie, le somme pretese dall'opposta traevano origine da lavori di straordinaria manutenzione alle parti comuni, approvate con delibera condominiale del 18.05.2016 e che il credito pag. 7/16 azionato era stato consacrato nel decreto ingiuntivo n. 982/18 emesso solo in data 26.03.2018, in epoca anteriore a quella in cui essa aveva acquistato la qualità di condomina.
§ 5.
L'appello è fondato.
La giurisprudenza della S.C., relativamente ad una fattispecie analoga, ha ritenuto che” .. con riferimento alle intimazioni inoltrate dai terzi creditori verso il - subentrato nella proprietà esclusiva CP_2
dell'unità immobiliare successivamente alla deliberazione dei lavori di straordinaria manutenzione - non trova applicazione, né l'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. (e, dopo la novella di cui alla legge n.
220/2012, l'art. 63, quarto comma, disp. att. c.c.), né l'art. 1104, terzo comma, c.c., con la conseguenza che l'acquirente non è affatto tenuto a partecipare al saldo del debito vantato da tale terzo .. E ciò perché, quanto ai rapporti esterni, ossia rispetto al terzo creditore, l'acquirente che subentra nella proprietà dell'unità immobiliare facente parte del
non risponde affatto dei debiti contratti dal in CP_2 CP_2
epoca precedente all'acquisto. Mentre con riferimento ai rapporti interni, ossia nel rapporto con l'amministratore del condominio e con gli altri condòmini, l'acquirente risponde solo nei limiti temporali di cui all'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. (e, dopo la novella di cui alla legge n. 220/2012, all'art. 63, quarto comma, disp. att. c.c.). Ne discende che non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale di cui all'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. (ora di cui all'art. 63, quarto comma, disp. att. c.c.), pag. 8/16 chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per
l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente a tali lavori (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 12580 del 25/06/2020;
Sez. 6-2, Ordinanza n. 1847 del 25/01/2018). Ed invero, in base all'attuale dettato dell'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. .. in applicazione del principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali, il terzo creditore può agire nei soli confronti dei condòmini morosi e - solo dopo l'escussione di quest'ultimi - verso gli obbligati in regola con i pagamenti, sull'implicito presupposto che tali soggetti siano condòmini nel momento in cui il credito è insorto. La proprietà esclusiva degli immobili, al momento in cui ha avuto genesi il rapporto obbligatorio tra il terzo e il condominio, è, infatti, un elemento costitutivo dell'obbligazione dei condòmini. Da questo rilievo deriva che
l'obbligazione dei condòmini di concorrere, secondo le proprie quote, al debito contratto dal verso i terzi non è una obligatio propter CP_2
rem, connotata dal requisito dell'ambulatorietà, appunto perché essa postula l'effettiva qualità di condomino nel momento in cui il rapporto tra il e il terzo si è originato, qualità che ha valenza CP_2
costitutiva dell'obbligazione e che, quindi, impedisce che l'obbligazione si trasmetta, secondo il diritto di sequela, agli aventi causa dei condòmini che abbiano acquistato successivamente la proprietà esclusiva dei piani
o porzioni di piano facenti parte del . Solo con riferimento ai CP_2
rapporti interni tra condòmini è stabilito un vincolo solidale, peraltro circoscritto nel tempo, che - ai fini che qui interessano - suffraga la pag. 9/16 ricostruzione secondo cui non si ricade nell'ambito delle obbligazioni reali. Ora, il rapporto "interno" e il rapporto "esterno" sono del tutto autonomi. Infatti, in tema di spese per la conservazione delle parti comuni, l'obbligo del singolo partecipante di sostenere le spese condominiali, da un lato, e le vicende debitorie del condominio verso i suoi appaltatori o fornitori, dall'altro, restano del tutto indipendenti, il primo fondandosi sulle norme che regolano il regime di contribuzione alle spese per le cose comuni (artt. 1118 e 1123 ss. c.c.), le seconde trovando causa nel rapporto contrattuale col terzo, approvato dall'assemblea e concluso dall'amministratore in rappresentanza dei partecipanti al condominio (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10371 del
20/04/2021). 2.3.- D'altro canto, quanto ai rapporti esterni, il terzo creditore non può agire verso gli acquirenti che diventano condòmini dopo che il credito verso il condominio è insorto, in forza dell'art. 1104, terzo comma, c.c. .. Pertanto, dei debiti condominiali verso i terzi rispondono solo i condòmini che siano tali nel momento in cui il rapporto obbligatorio ha avuto origine. Segnatamente, quanto ai crediti per i lavori di manutenzione delle parti comuni dell'edificio condominiale, secondo i precedenti di questa Corte (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 11199 del
28/04/2021; Sez. 6-2, Ordinanza n. 18793 del 10/09/2020; Sez. 2,
Sentenza n. 24654 del 03/12/2010), opera la seguente distinzione: a) spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune;
b) spese attinenti a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro pag. 10/16 particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell'edificio. Tale distinzione concerne l'individuazione del momento in cui nasce l'obbligazione condominiale, che, per le spese sub a), coincide con il compimento effettivo dell'attività gestionale mentre, per le spese sub b), coincide con la data di approvazione della delibera condominiale (avente valore costitutivo) che dispone l'esecuzione degli interventi. Ma, in entrambi i casi, il soggetto su cui grava il debito è colui che partecipa al condominio nel momento di insorgenza dell'obbligazione, quale che sia tale momento. In termini più generali il è tenuto a contribuire CP_2
nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di un piano o di una porzione di piano facente parte del condominio: e siccome l'obbligo nasce occasione rei e propter rem, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire. Invece, con riguardo ai soli rapporti interni (ossia allorché il creditore non sia un terzo ma il condominio), in tema di ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente dell'immobile, il previgente art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. (ora, in forza della legge n. 220/2012, l'art. 63, quarto comma, disp. att. c.c.) delinea, a carico dell'acquirente, un'obbligazione solidale, non pro pter rem, ma autonoma, in quanto costituita ex novo dalla legge esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del condominio su cui incombe, poi, l'onere di provare l'inerenza della spesa all'anno in corso o a quello precedente al subentro dell'acquirente (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21860 del 09/10/2020).
pag. 11/16 In base all'analisi che precede, solo ai fini del riparto delle spese condominiali per l'esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni – ossia alle spese esigibili dal condominio -, vige il principio in forza del quale, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto
l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all'atto traslativo, con conseguente diritto dell'acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c., salvo che sia diversamente convenuto tra venditore e compratore, pur rimanendo comunque inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro (Cass. Sez. 2,
Ordinanza n. 11199 del 28/04/2021; Sez. 6-2, Ordinanza n. 15547 del
22/06/2017).
Per converso, in caso di azione proposta da soggetti terzi rispetto al condominio, volta all'adempimento delle obbligazioni contratte dall'amministratore per conto del condominio medesimo, passivamente legittimati sono esclusivamente i proprietari effettivi delle unità immobiliari al tempo in cui il rapporto obbligatorio ha avuto genesi e
pag. 12/16 non anche coloro che possano apparire tali ..” (cfr. ex multis, Cass. civ.
Cassazione civile sez. II, 20/06/2022, n.19756).
§ 6.
Alla stregua dei richiamati principi, ai quali questo Collegio intende dare continuità, l'opposizione a precetto originariamente formulata dall'odierna appellante era certamente fondata.
Infatti, dalla stessa sentenza di primo grado, si ricava che il credito, azionato con il precetto, ineriva ad oneri condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria, che erano maturati in capo a
, precedente proprietario dell'immobile, trasferito con Persona_3
decreto del tribunale di Santa AR Capua Vetere per effetto di aggiudicazione in data 29.01.2018 ad dante causa, in Persona_2
data 13.12.2018, di . Parte_1
L'inerenza del debito a lavori di manutenzione straordinaria, del resto, si desume, inequivocamente, dal ricorso monitorio dell'odierna appellata, sfociato nel decreto ingiuntivo n. 982/2018, emesso dal
Tribunale sammaritano in data 26.3.2018, posto a fondamento dell'atto di precetto.
E', del resto, provato documentalmente che i citati lavori di manutenzione straordinaria, oggetto del contratto di appalto stipulato dal con l'odierna appellata, venivano Controparte_2
deliberati dai condomini nel corso dell'assemblea del 18.5.2016 (cfr. copia del contratto e della delibera allegate alla produzione telematica di primo grado dell'originaria opponente) e, quindi, in epoca pag. 13/16 antecedente al 13.12.2018, cui risale l'atto per Notaio , con cui Per_4
alienava, all'odierna appellante, la proprietà dell'unità Persona_2
immobiliare sita al secondo piano, scala D, del complesso edilizio denominato , sito in Caserta, via Marchesiello, 40. CP_2
Discende da quanto osservato che, risalendo la delibera di approvazione dei citati lavori di manutenzione straordinaria dai quali origina il credito azionato in executivis, ad oltre due anni prima del momento in cui l'odierna appellante diveniva condomina del citato
Condominio, l'appaltatrice, odierna appellata, non possa esigere il pagamento del dovuto dalla . Pt_1
Il carattere assorbente dell'esaminato motivo giustifica, in riforma della sentenza, l'accoglimento dell'appello, con conseguente statuizione dell'insussistenza del diritto dell'appellata di agire esecutivamente nei confronti di . Parte_1
La Corte resta, quindi, esonerata dall'esame dei restanti motivi, medianti cui l'appellante si doleva di una non corretta valutazione, da parte del Giudice, della documentazione attestante la dedotta situazione di morosità in capo ai precedenti proprietari dell'unità immobiliare, nonché dell'omessa valutazione della pattuizione contenuta nell'art. 15 del contratto di appalto, che, escludendo il vincolo di solidarietà tra condomini, imponeva all'appaltatrice di agire solo nei riguardi di coloro che erano condomini alla data della delibera di approvazione delle opere e risultavano non in regola con i pagamenti.
pag. 14/16 § 7.
L'accoglimento dell'appello impone di rinnovare d'ufficio la regolamentazione delle spese di lite tenuto conto dell'esito complessivo della causa.
Nel caso di specie, essendosi il giudizio concluso con l'accoglimento della spiegata opposizione, le spese processuali di entrambi i gradi debbono seguire la soccombenza dell'odierna appellata, CP_1
La relativa liquidazione viene operata come in dispositivo, a norma del
D.M. 55/14, come aggiornato, da ultimo, con D.M. n. 147 del
13/08/2022 pubblicato sulla G.U. n. 236 del 08/10/2022 e in vigore dal 23 ottobre 2022, con applicazione dello scaglione relativo alle cause da euro 5.210,00 ad euro 26.000,00, tenuto conto del disputatum.
Le spese processuali di entrambi i gradi debbono essere distratte in favore dell'Avv. Menotti Madonna, dichiaratosi antistatario.

P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , avverso la sentenza in epigrafe Parte_1
indicata, così provvede:
a) accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza, accoglie l'opposizione proposta da Parte_1
avverso il precetto ad essa notificato da Controparte_1
in data e 26.03.2019 e dichiara che
[...] [...]
non ha diritto di agire esecutivamente Controparte_1
pag. 15/16 nei confronti di per il recupero del credito Parte_1
nascente dal decreto ingiuntivo n. 982/2018 del Tribunale di S.
AR Capua Vetere;

b) condanna alla rifusione, Controparte_1
in favore del procuratore antistatario, Avv. Menotti Madonna, delle spese processuali che, liquida, per il giudizio di primo grado, in euro 264,00 per esborsi, euro 5.077,00 per compenso, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del
15%, IVA e CPA come per legge e, per il giudizio di appello, in euro 382,50 per esborsi, euro 5.809,00 per compenso, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15%,
IVA e CPA come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio, in data 04/11/2025.
Il Consigliere relatore Il Presidente
dr. Massimiliano Sacchi dr. Alessandro Cocchiara
pag. 16/16