LA CORTE DI APPELLO DI ROMA SETTIMA SEZIONE CIVILE composta dai magistrati: Maria Rosaria Rizzo presidente rel. Maria Speranza Ferrara consigliere Paolo Caliman consigliere ausiliario SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 5961/2020 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione il 15.11.2025, a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., e vertente tra le seguenti parti
(c.f. Parte_1 CodiceFiscale_1 rappresentato e difeso dall'avv. Andrea Giordano (c.f. – APPELLANTE - C.F._2
E
(c.f. ) CP_1 C.F._3 rappresentato e difeso dall'avv. Francesca Malgieri Proietti (c.f. ) – C.F._4
APPELLANTE INCIDENTALE – E
Controparte_2
(c.f. ), in persona del legale
[...] P.IVA_1 rappresentante pro tempore; rappresentata e difesa dall'avv. Gianluca Bravi (c.f. ), che la rappresenta e C.F._5 difende per procura in atti – APPELLATA -
Oggetto: risoluzione contratto di locazione di alloggio e.r.p. e pagamento canoni
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
§ Con atto di intimazione di sfratto per morosità, notificato ad e in data 12 CP_1 Parte_1 giugno 2017, l'Ater di – locatrice dell'appartamento oggetto di causa, condotto dagli intimati CP_2
a uso abitativo – ha chiesto la risoluzione del contratto di locazione, per morosità, deducendo il mancato pagamento dei canoni dall'anno 2005 al 2017, per un totale di € 25.739,45, con la condanna al pagamento.
§ si è costituito, affermando di essere unico ed esclusivo conduttore dell'immobile e CP_1 chiedendo il termine di grazia per sanare la morosità. ha eccepito il difetto di legittimazione passiva riguardo alla domanda di rilascio, Parte_1 sostenendo di essersi allontanato dall'immobile dal 3 novembre 2010, e, dunque, di non essere tenuto al pagamento dei canoni richiesti, se non per il minor importo di € 4.226,88 relativo al periodo in cui lo ha abitato. § Concesso il termine di grazia, i canoni non sono stati versati e disposto il mutamento del rito, dei resistenti, solo ha depositato memorie ex art. 426 cpc, insistendo nell'eccezione Parte_1 preliminare di difetto di legittimazione passiva
§ Il tribunale di Roma, con sentenza n. 7352/2020, ha accolto l'eccezione limitatamente alla domanda di rilascio, perché provato l'intervenuto trasferimento in altro immobile, quantomeno da novembre 2011, e nemmeno contestato dall'Ater; ha dichiarato risolto il contratto di locazione e condannato al rilascio dell'immobile, entro la data del 31 marzo 2020, ed entrambi i convenuti, in CP_1 solido, al pagamento in favore dell' della somma di € 25.739,45, oltre interessi legali dalle CP_2 singole scadenze al saldo e rimborso delle spese processuali. Quanto alla morosità, il tribunale ha dato rilievo alle ammissioni di che ha richiesto il CP_1 termine di grazia, poi rimasto inadempiuto, e, con specifico riferimento alla posizione del fratello lo ha ritenuto obbligato in solido al pagamento dei canoni, anche dopo l'allontanamento Pt_1 dall'abitazione, nel novembre del 2010, non avendo comunicato formalmente il suo recesso all'Ater.
§ ha proposto appello, dolendosi della condanna, in solido, per l'intera somma Parte_1 richiesta dall' , sotto diversi profili che possono essere così riassunti: CP_2
- un omesso esame delle risultanze istruttorie, dal momento che, nel contratto di locazione, non era previsto un obbligo di comunicazione del recesso, in caso di allontanamento di uno dei conduttori, ma soltanto di ogni variazione riguardante le persone conviventi, entro trenta giorni dal suo verificarsi (art. 7); aveva regolarmente comunicato l'allontanamento del fratello, con la famiglia, CP_1
e la circostanza era stata allegata e puntualmente documentata (doc. 3 comparsa di costituzione in primo grado), tanto che l' aveva rideterminato il canone mensile in € 7,78, in luogo di € 255,31, CP_2 proprio perché ridotto il numero degli occupanti da cinque ad uno, ed aveva inviato solo ad CP_1 le successive diffide di pagamento.
[...]
- un vizio di ultrapetizione, per aver il tribunale rilevato d'ufficio la mancata comunicazione del recesso, pur essendo un'eccezione riservata alla parte e mai opposta in concreto.
- l'omesso esame della documentazione attestante il pagamento, da parte dei convenuti, dei canoni di locazione da giugno 2005 a dicembre 2007, e della domanda subordinata, in caso di rigetto dell'eccezione di carenza di legittimazione passiva, di riduzione la somma richiesta dall' di CP_2
25.739,45 euro, a € 9.870,63.
§ L'Ater si è costituita in appello, eccependo il mancato rispetto del termine nel deposito della memoria integrativa di in primo grado, e, dunque, la decadenza da ogni domanda, Parte_1 eccezione qui riproposta. L'eccezione è priva di pregio. si è costituito in giudizio, già nella fase sommaria del procedimento per convalida, e, Parte_1 disposta la conversione del rito, ai sensi dell'art. 667 c.p.c., avrebbe potuto solo modificare le domande attraverso l'integrazione dell'atto introduttivo, nel termine perentorio di cui all'art. 426 dello stesso codice, fissato dal giudice. Non si pone dunque, un problema di decadenza da ogni domanda o eccezione, ma eventualmente solo da possibili (e nemmeno accennate) integrazioni e/o modifiche di domande già proposte.
§ Tornando al merito, non si condividono le considerazioni critiche dell'appellante. Il contratto di locazione, ad uso abitativo, è stato concluso a parti plurime, per la presenza di due conduttori cointestatari. Le regole del recesso non sono diverse da quelle prescritte per il contratto con un singolo conduttore, con la sola differenza che può essere esercitato da ciascun conduttore, a prescindere dall'altro. Si tratta di un recesso parziale, perché il contratto rimane valido tra le altre parti. Quanto alla forma, la giurisprudenza di legittimità è orientata nel senso che "Il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all'obbligo di forma scritta ai sensi dell'art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme, che vale solamente per i contratti in forma scritta per volontà delle parti e non per quelli per i quali la forma scritta sia prescritta dalla legge “ad substantiam”. (Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 22647/2017; 18971/2022). Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della I. n. 431 del 1998 è, infatti, affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale. Nella fattispecie, inoltre, la forma scritta è richiesta anche per la presenza di una pubblica amministrazione, in qualità di locatore. L'appellante si è limitato a rappresentare la situazione di fatto del suo allontanamento dall'abitazione, sin dal lontano anno 2010, senza mai dedurre di avere esercitato un formale recesso. Il fratello , CP_1 nel costituirsi in giudizio, ha prodotto la dichiarazione resa ai fini del censimento anno 2011, al solo scopo di dimostrare il suo stato di indigenza ed a giustificazione del mancato pagamento dei canoni;
dichiarazione con cui si è dichiarato unico occupante dell'abitazione, a seguito dell'allontanamento del fratello con la sua famiglia, ed ha ottenuto la riduzione del canone. vorrebbe far derivare da tale dichiarazione e, dunque, dalla avvenuta conoscenza, da Parte_1 parte dell' del suo allontanamento dall'abitazione gli effetti del recesso dal contratto, ma è CP_2 evidente che i due atti non sono equiparabili, la comunicazione del conduttore, che è rimasto nell'immobile, ha finalità diverse e non libera l'altro contraente dagli obblighi assunti al momento della locazione. Si tratta di un'operazione contabile che prescinde dall'obbligo solidale di pagamento, mai venuto meno. In conclusione, il contratto, in mancanza di un recesso formale da parte chi ha abbandonato l'immobile, con l'indicazione, peraltro, dei motivi che lo giustificano, continua a produrre i suoi effetti nei confronti di entrambi i conduttori, che restano obbligati in solido al pagamento dei canoni.
§ L'ultima censura riguarda l'ammontare del credito Ater, contestandosi al tribunale di aver calcolato anche i canoni da maggio 2005 a dicembre 2007, nonostante puntualmente corrisposti, per un importo complessivo di 9.870,63 euro, come da bollettini di pagamento in atti (doc.4 allegato alla comparsa di costituzione, nella fase sommaria) e non contestati: il pagamento sarebbe dovuto da gennaio 2008 e per un ammontare di € 15.868,82, detratto quanto già versato dall'importo di 25.739,45 euro, per cui è, invece, intervenuta condanna. L'importo, ancora dovuto, corrisponde al credito maturato dall'Ater fino a giugno 2017, come indicato con l'atto intimazione di sfratto, in mancanza di diverse conclusioni con le note ex art. 426 cpc. La censura presenta addirittura profili di inammissibilità. La pronuncia di risoluzione del contratto, così come la condanna al pagamento, si basa sul riconoscimento del debito da parte di La circostanza non è contestata dall'appellante CP_1 che lamenta la mancata valutazione dei bollettini di pagamento e la non contestazione di essi da parte dell'Ater. In ogni caso, un nuovo calcolo, considerate anche le argomentazioni svolte dall' nelle CP_2 memorie conclusive, depositate in primo grado, in cui si fa riferimento ad un piano di rateizzazione del debito, solo in parte onorato, ed al mancato pagamento dei canoni, quanto meno dal 2008, avrebbe richiesto un puntuale raffronto tra i bollettini allegati ed il prospetto contabile dell' - quest'ultima, CP_2 in appello, sostiene di aver considerato tali pagamenti. La documentazione allegata, ad integrazione della produzione documentale, attesta l'avvenuto pagamento di somme di vario importo, da maggio 2005 a dicembre 2007, mentre il prospetto contabile dell' prodotto dall'appellante, riguarda una morosità al 31 maggio 2005, per cui sono CP_2 previste 60 rate, da 55,18 euro;
non vi è certezza che si tratti di quello (o dell'unico) allegato all'atto di intimazione di sfratto, invece, riferito ad una posizione debitoria da maggio 2005 a giugno 2017. L'appellante, nel chiedere la riforma della sentenza, avrebbe dovuto fornire il riscontro delle proprie critiche, ricostruendo puntualmente la vicenda, con il richiamo alla documentazione in atti.
§ Resta così travolto anche l'appello incidentale proposto da che, peraltro, non risulta CP_1 nemmeno notificato.
L'appello va, dunque, rigettato ed alla soccombenza seguono le spese di lite, che si liquidano come da dispositivo. Le spese vengono liquidate tenendo conto delle tariffe previste dal d.m. 55/2014 per lo scaglione delle controversie fino a 26.000,00 euro, nella misura minima tenendo

P. Q. M.

Il Collegio, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto avverso la sentenza del Tribunale di Roma, n. 7352/2020, con la condanna degli appellanti al pagamento delle spese processuali, in favore di controparte, liquidate, per questo grado di giudizio, in € 3000,00 euro, oltre spese generali ed accessori di legge.
Sussistono i presupposti per il versamento, da parte degli appellanti, di un ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto Roma, 15.1.2025
IL PRESIDENTE