REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Salerno, prima sezione civile, in persona dei magistrati
Presidentedott.ssa RI Balletti
dott.ssa Giuliana Giuliano Consigliere relatore dott. Guerino Iannicelli Consigliere
All'udienza di discussione del 23.09.2025
Ha pronunziato mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di appello, iscritta al n. 392/2025 R.G, avente ad oggetto l'appello alla sentenza n.525/2025 del Tribunale di Salerno, proposta
DA
,nato il [...] a [...] ed ivi Parte 1
residente a[...], rappresentato e difeso dall'avv. Giovanni Liguori
nel cui studio, in Sicignano degli Alburni (SA) alla via Europa n.51, elettivamente domicilia.
APPELLANTE
NEI CONFRONTI DI وnata il 27.09.51 a Sicignano degli Alburni e residente Controparte 1
in Nichelino (TO) alla Via Silvio Pellico, rappresentata e difesa, in virtù di procura in atti, dagli avv.ti Rossella ER e RI IA elettivamente domiciliata presso lo Studio in Pellezzano (SA) alla via Padre Barone n.8
APPELLATA
Le parti hanno concluso come da atti e verbale di udienza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con l'atto introduttivo in primo grado Controparte 1 premettendo di aver con contratto registrato all'Agenzia delle Entrate di concesso a Parte 1 و
Salerno del 08.05.2003 al n. 2003028135, l'immobile ad uso commerciale di sua proprietà, sito in Sicignano degli Alburni, al Corso Mario Pagano, nn. 34 e 36, per il canone mensile all'attualità, pari ad € 420,00, da corrispondersi anticipatamente entro il giorno sei di ciascun mese;
che la parte conduttrice si era resa morosa del pagamento dei canoni di locazione dal mese di marzo 2020 e sino a tutto giugno 2020, per complessivi € 1.680,00, ha intimato a sfratto per morosità e^Parte ¹
contestuale citazione per la convalida.
Nel costituirsi in giudizio, il resistente ha impugnato la domanda deducendo la nullità
del contratto per mancata registrazione e la inutilizzabilità dei locali per il periodo in questione per la crisi emergenziale da CO -19, essendo rimasta chiusa l'attività
imprenditoriale durante il periodo in questione;
rilevava che l'art. 3 comma 6 bis del
D.1. 6/2020 statuiva che il rispetto delle prescrizioni legate alla pandemia da CO-19
dovesse sempre ^essere valutato ai fini della valutazione della gravità
dell'inadempimento, ex art. 1218.c.c., ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti;
chiedeva, quindi, il rigetto della domanda.
Con sentenza n. 525/25 il Tribunale di Salerno ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione, intercorso fra le parti, per grave inadempimento del conduttore e al pagamento, in favore della locatrice, della somma di^{condannato Part}e ¹
€. 17.426,68 per canoni scaduti e non pagati al febbraio 2005, oltre quelli a scadere,
ordinando, altresì, il rilascio dell'immobile, dichiarando compensate per 1/3 le spese legali ponendo la restante parte a carico del conduttore.
Avvero tale decisione ha proposto appello ^Parte ¹ chiedendone la riforma,
,
con il favore delle spese, e deducendo, quale unico articolato motivo, la erroneità della decisione con riguardo alla mancata registrazione, quale causa di nullità del contratto,
con conseguente obbligo di restituzione di quanto versato dal conduttore e inapplicabilità della procedura di intimazione e convalida di sfratto. ^Si è ^{costituita Contropart}e ¹ che, in via preliminare, ha eccepito la inammissibilità dell'appello ex art. 345 c.p.c., in relazione alla domanda nuova di mancata registrazione del contratto nei trenta giorni dalla sottoscrizione, chiedendo, in ogni caso, il rigetto del gravame nel merito, con condanna dell'appellante alle spese del giudizio.
All'udienza del 23.09.2025 dopo la discussione orale la Corte ha deciso come da allegato dispositivo di cui ha dato lettura.
MOTIVI DELLA DECISIONE Per quanto attiene alla eccepita inammissibilità dell'appello, ex art. 345 c.p.c., deve rilevarsi che il motivo di appello non costituisce domanda nuova, avendo chiesto l'appellante l'applicazione della normativa di cui alla L. 311/2004 concernente la obbligatorietà della registrazione di contratti di locazione.
Ciò posto, nel merito, rileva la Corte che l'appello è infondato.
L'appellante censura la decisione con riguardo alla omessa declaratoria di nullità del contratto per mancata registrazione.
Rileva la Corte che il Tribunale correttamente ha disatteso la domanda di nullità del contratto di locazione per mancata registrazione, poiché è stato stipulato prima della entrata in vigore della Finanziaria del 2005, giacché la norma non esplica i suoi effetti retroattivamente.
Invero, solo il contratto di locazione stipulato successivamente all'entrata in vigore dell'art. 1 comma 346 1. n. 311 del 2004 è nullo se non registrato entro trenta giorni dalla stipula.
In base all'art. 1, comma 346, 1. n. 311 del 2004, in vigore dal 01.01.2005, i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità
immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.
Né può ritenersi sussistente la nullità del contratto di locazione, stipulato anteriormente alla legge n. 311 del 2004, per il quale non sia stata versata l'imposta di registro,
configurandosi, nel caso di specie, un inadempimento la cui inosservanza viene sanzionata dalla normativa fiscale, senza con ciò interferire sulla validità negoziale
(Cassazione civile, sez. III, 16/10/2015, n. 20938). Inoltre, come giustamente rilevato dal Tribunale, nel caso di specie, il contratto è stato registrato in data 08.05.2023.
Orbene, in virtù di costante orientamento in materia, la registrazione tardiva del contratto sana la nullità con efficacia “ex nunc”, con la conseguenza che solo dopo la registrazione può essere promossa l'azione di convalida dell'intimato sfratto.
La tardiva registrazione è stata, quindi, ritenuta dalla Suprema Corte consentita in base alle norme tributarie e le è stata riconosciuta la produzione di un effetto sanante,
retroattivo, del contratto altrimenti nullo.
La registrazione tardiva del contratto ha, pertanto, sanato, con effetto retroattivo il contratto, e la mancata corresponsione dei canoni ha reso il conduttore inadempiente,
con la conseguente impossibilità di qualificare la pretesa esercitata nei suoi confronti dal locatore alla stregua di una indennità per occupazione sine titulo, come dedotto dall'appellante (cfr. (Cass. 09/10/2017, n. 23601; Cassazione civile, sez. III,
24/09/2019, n. 23637).
Per quanto suesposto, dunque, l'appello non può essere accolto.
La condanna dell'appellante alle spese del presente grado di giudizio e al doppio del contributo consegue alla soccombenza.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da ^Parte ¹ nei confronti di Controparte 1 avverso la sentenza n. 525/25 del Tribunale
di Salerno, ogni altra istanza eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) Rigetta l'appello. 2) Condanna l'appellante a rifondere all'appellato le spese del presente grado di giudizio, liquidate in €. 4996,00 per onorario, oltre rimborso forfettario, I.V.A.
e C.P.A. come per legge, somma che distrae in favore degli avv.ti Rossella
ER e RI IA, dichiaratasi antistatarii.
Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'articolo 13, comma primo quater,
del decreto del Presidente d ella Repubblica numero 115 del 2002, ai fini del versamento, da parte dell'appellante,
di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposta impugnazione.
Salerno 23.09.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
dott.ssa Giuliana Giuliano dott.ssa RI Balletti