REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Venezia
SEZIONE SECONDA
R.G. 1426/2021
La Corte d'Appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti
Magistrati:
Dott. Caterina PaSSrelli Presidente
Dott. Enrico Schiavon Consigliere
Dott. Martina Gasparini Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promoSS con atto di citazione da
(C.F. ), con l'avv. Marco De Parte_1 C.F._1
Cristofaro
Appellante contro
(C.F. ), con l'avv. Veronica Controparte_1 C.F._2
Marchiori
Appellato- appellante incidentale
Oggetto: Proprietà. Appello avverso la sentenza n. 1037/21 pubblicata in data
20/05/2021 del Tribunale di Venezia.
CONCLUSIONI
Per parte appellante
Piaccia all'Ecc.ma Corte d'appello, contrariis reiectis, in totale riforma della sentenza n. 1037/2021 del Tribunale di Venezia, pubblicata il 20.5.2021, ed in attuazione del dictum non definitivo di cui alla sentenza dell'8.3.2023, n. 530: In via principale di merito: accertato e dichiarato il carattere fiduciario dell'operazione negoziale intercorsa tra le parti e l'inadempimento del marito, ordinare l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. dell'obbligazione assunta dal SI. di CP_1
trasferimento in capo alla SI.ra della quota-parte indivisa di ½ Parte_1 dell'immobile sito in AG (VE), via F.lli Cavanis n. 2/b, al netto di qualunque addebito di spese rientranti ad esclusivo carico del convenuto-appellato (v. doc. 10), o, in via subordinata, la risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. del negozio intercorso tra le parti, con contestuale condanna alla restituzione di quanto versato dalla
SI.ra al SI. , e nello specifico la somma di 218.298,45, oltre Parte_1 CP_1
interessi legali dalla domanda sino al saldo, o nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia;

In via subordinata di merito: accertato e dichiarato l'inadempimento del SI. al CP_1 contratto preliminare intercorso tra le parti, ordinare l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. dell'obbligazione assunta dal SI. di trasferimento in capo alla CP_1
SI.ra della quota-parte indivisa di ½ dell'immobile sito in AG (VE), Parte_1
via F.lli Cavanis n. 2/b, al netto di qualunque addebito di spese rientranti ad esclusivo carico del convenuto appellato (v. doc. 10), o, in via subordinata, la risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. del contratto preliminare intercorso tra le parti, con contestuale condanna alla restituzione di quanto versato dalla SI.ra al SI. Parte_1
, e nello specifico la somma di 218.298,45, oltre interessi legali dalla domanda CP_1
sino al saldo, o nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia: riconoscendo, a tale ultimo riguardo, l'inammissibilità del tentativo di ricondurre il pagamento dei genitori della Dr.SS , del 2007, all'esistenza di rapporti professionali svoltisi Parte_1
in data successiva (sic!), e che comunque in primo grado erano stati narrati unicamente nella 2^ memoria ex art. 183, co. 6, c.p.c., e così tardivamente trattandosi lato sensu di un'eccezione di compensazione;

In via ulteriormente subordinata di merito: condannare il SI. , ai sensi e per gli CP_1 effetti di cui all'art. 2033 c.c., alla restituzione nei confronti della SI.ra della Parte_1
somma di 218.298,45, con interessi legali dalla domanda sino al saldo, o nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, atteso che la steSS parte appellata riconosce la nullità del negozio di trasferimento di € 129.000,00 dalla Dr.SS al SI. Parte_1
pag. 2/11 (p. 38, prime righe, comparsa di costituzione: «pertanto nullo sarebbe anche il CP_1
successivo trasferimento di denaro a favore del »); In via ancora subordinata di CP_1
merito: condannare il SI. , ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2041 c.c., alla CP_1
restituzione nei confronti della SI.ra della somma di 218.298,45, con Parte_1
interessi legali dalla domanda sino al saldo, o nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, atteso che la steSS parte appellata riconosce la nullità del negozio di trasferimento di € 129.000,00 dalla Dr.SS al SI. (p. 38, prime righe, Parte_1 CP_1
comparsa di costituzione: «pertanto nullo sarebbe anche il successivo trasferimento di denaro a favore del »); CP_1
In ogni caso: con vittoria integrale di spese e compensi professionali del doppio grado di giudizio, altresì con condanna di controparte alla restituzione delle spese di soccombenza corrisposte in esecuzione della sentenza riformata, con interessi di legge dal giorno del versamento (23.6.2021) al saldo (doc. 6);
Sempre in ogni caso: con condanna di controparte, in ragione della sua piena soccombenza, al rimborso integrale delle spese di CTU e di CTP sostenute in grado d'appello (docc. 7-8-9).
Per parte appellata
Nel merito: per le ragioni in fatto e in diritto esposte, dichiarare inammissibile e/o respingere l'appello avversario e ordinare la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale del 13.05.2021 – Registro Particolare 12156 Registro Generale
16836 Pubblico ufficiale Tribunale di Venezia Repertorio 22 del 30.10.2019;
In via di appello incidentale: per le ragioni di diritto e di fatto esposte, riformare la sentenza di primo grado nella parte in cui rigetta la domanda riconvenzionale proposta dal e, per l'effetto, condannare ex art. 2033 e/o 2041 c.c. la signora CP_1 Parte_1
a restituire al signor la somma di € 71.500,00 o quella
[...] Controparte_1
diversa risultante in corso di causa o determinata secondo equità, oltre interessi legali dal dovuto al saldo.
In ogni caso: condannare la alla integrale rifusione delle Parte_1
competenze e delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, ivi comprese quelle relative al procedimento di mediazione;

pag. 3/11 In via istruttoria: si insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie orali e di consulenza tecnica di cui alla memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 e n. 3 cpc. Ci si oppone alle richieste istruttorie avversarie per i motivi dedotti nella memoria ex art. 183 comma
6 n. 3 cpc e ci si oppone altresì alla richiesta ex art. 210 e ss cpc indicata a pag. 69 dell'atto di citazione in appello di ordinare al signor , al padre sig. Controparte_1
ed alla madre sig.ra la produzione di tutti gli estratti conto Parte_2 Parte_3
relativi ai conti correnti ad essi intestati e cointestati dall'anno 2006 all'anno 2008, in quanto tardiva per essere stata formulata soltanto in appello.
MOTIVAZIONE
Fatto
In data 29 giugno 2006 acquistava dalla società un Controparte_1 Parte_4
immobile sito in Venezia- AG, Via F.lli Cavanis n. 2/b, per il corrispettivo di euro 245.000,00 stipulando contestualmente un contratto di mutuo con Banca Monte dei
Paschi di Siena s.p.a. per la somma di euro 240.000,00 per il quale si costituivano fideiussori i genitori e Parte_2 Parte_3
In data 1 settembre 2007 contraeva matrimonio, in regime di Controparte_1
separazione dei beni con . Parte_1
In data 6 novembre 2007 i coniugi e i genitori degli stessi quali “testimoni” sottoscrivevano una scrittura privata intitolata “riconoscimento di debito” con la quale
- premettendo che per l'acquisto dell'appartamento e garage aveva Controparte_1 ricevuto da l'esatta metà dell'importo neceSSrio per l'acquisto e Parte_1
che la steSS contribuiva per metà al pagamento delle rate del mutuo- si riconosceva debitore per metà del valore dell'immobile e si obbligava a trasferire a Parte_1
la quota di ½ dell'immobile entro trenta giorni dalla richiesta senza
[...]
corrispettivo alcuno e con spese a metà, impegnandosi, inoltre,a non cedere a terzi quanto in oggetto se non previo consenso.
In data 06 maggio 2011 i coniugi costituivano un fondo patrimoniale nel quale conferivano l'immobile di AG (casa familiare), un immobile sito in Chioggia in proprietà di e con atto integrativo del 29/05/2015 un ufficio di Parte_1
proprietà di sito in Venezia-Mestre. Controparte_1
pag. 4/11 In data 11 febbraio 2019 depositava ricorso per separazione avanti Controparte_1
al Tribunale di Venezia.
Giudizio di primo grado
Con atto di citazione del 29 ottobre 2019 conveniva in giudizio Parte_1
chiedendo di accertare il carattere fiduciario dell'operazione ovvero Controparte_1
di preliminare unilaterale e l'inadempimento del convenuto, ordinando l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod.civ. ovvero, in via subordinata, di accertare la risoluzione dell'accordo per inadempimento con condanna alla restituzione delle somme di denaro corrisposte in via ulteriormente subordinata ex art. 2033 cod.civ. o in subordine ex art. 2041 cod.civ.
Si costituiva chiedendo in via principale il rigetto delle domande Controparte_1
attoree in quanto inammissibili e infondate e in via riconvenzionale chiedendo la condanna ex artt.2033 e/o 2041 cod. civ. alla restituzione della somma di euro
71.500,00 per spese di ristrutturazione dell'immobile sito in Chioggia e per l'acquisto dell'autoveicolo Range Rover Evoque.
L'attrice, alla luce della domanda riconvenzionale introdotta dal convenuto, all'udienza successiva spiegava reconventio reconventionis per l'ulteriore somma di euro 49.584,89 quale prelievo effettuato dal convenuto dal conto cointestato dei coniugi per la ristrutturazione del proprio ufficio di Venezia.
Con la sentenza n. 1037/21 pubblicata in data 20 maggio 2021 il Tribunale di Venezia rigettava le domande delle parti, compensava le spese di lite nella misura di un sesto e condannava alla rifusione dei residui 5/6 delle spese di lite. Parte_1
Il Tribunale rigettava la domanda ex art. 2932 cod.civ. essendo fondata su accordi precedenti la costituzione del fondo patrimoniale, il cui vincolo non era ancora ceSSto non essendo venuti meno gli effetti civili del matrimonio. La domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. non veniva accolta, poiché attinente a contratti a prestazioni corrispettive, mentre nel caso di specie l'obbligazione era qualificabile quale obbligazione unilaterale.
Il Tribunale rigettava la domanda ex art. 2033 cod.civ. per l'importo di euro 243.574,52 poiché le somme di cui veniva chiesta la restituzione erano state versate dai genitori dell'attrice e che tali versamenti erano affetti da nullità trattandosi di donazioni dirette mancanti del requisito di forma. Quanto agli assegni di euro 39.000,00 rilevava che pag. 5/11 l'attrice non aveva fornito prova della provenienza degli stessi. Rilevava inoltre l'inammissibilità della domanda ex art. 2041 cod.civ. in quanto azione sussidiaria.
Infine dichiarava l'inammissibilità della domanda formulata dall'attrice in reconventio reconventionis di condanna ex art. 2033 c.c. o 2041 c.c. alla restituzione della somma di euro 49.584,89 in quanto riferita alla ristrutturazione dell'ufficio in Venezia-Mestre
(mentre la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto aveva ad oggetto l'immobile di Chioggia). Veniva rigettava anche la domanda riconvenzionale formulata da parte convenuta ritenendo che le spese sostenute dal convenuto rientravano tra le spese di contribuzione di cui all'art. 143 cod.civ.
Giudizio di appello
Avverso la sentenza n. 1037/21 del Tribunale di Venezia ha interposto tempestivo appello insistendo per l'accoglimento delle domande già proposte Parte_1
in primo grado.
Con il primo motivo l'appellante censurava il capo della sentenza che ha rigettato la domanda di trasferimento della proprietà della quota-parte indivisa dell'immobile di via
Cavanis, in attuazione della scrittura del 6.11.2007, ritenendola improcedibile per la permanente esistenza del fondo patrimoniale avente ad oggetto quell'immobile.
Con il secondo motivo impugnava il capo della sentenza ove ha escluso l'esistenza di un patto fiduciario dalla scrittura privata 06 novembre 2007 per mancanza di forma scritta e omettendo di pronunciarsi sulla validità del complessivo negozio sottoscritto dalle parti.
Con il quarto motivo d'impugnazione, in via subordinata, l'appellante lamentava l'erroneità della sentenza ove ha rigettato la domanda subordinata di parte attrice di risoluzione per inadempimento, non avendo riscontrato la natura corrispettiva degli impegni reciprocamente assunti nella scrittura del 6.11.2007.
Con il quinto motivo, in via subordinata, censurava la sentenza ove ha erroneamente ritenuto di non poter accogliere la domanda subordinata di ripetizione dell'indebito, con riguardo all'importo di euro 129.000,00, di cui al bonifico del 5.2.2008, in ragione della supposta nullità della donazione di una corrispondente somma ricevuta da Parte_1
da parte dei suoi genitori
[...]
pag. 6/11 Con il sesto motivo, in ulteriore subordine, impugnava il capo della sentenza che ha erroneamente ritenuto di non poter accogliere la domanda subordinata di ripetizione dell'indebito, con riguardo all'importo di euro 39.000,00 di cui agli assegni consegnati a dai genitori di . Controparte_1 Parte_1
Con il settimo motivo censurava il capo della sentenza che ha erroneamente ritenuto di non poter accogliere la domanda subordinata di ripetizione dell'indebito, con riguardo all'importo di euro 30.069,38 prelevato da dal conto corrente Controparte_1
comune per il pagamento del 50% delle rate del mutuo
In estremo subordine con l'ottavo motivo di impugnazione veniva proposto motivo di gravame avverso il capo di sentenza che non ha accolto la domanda ulteriormente subordinata restitutoria formulata ex art. 2041 cod.civ.
Si è costituito chiedendo il rigetto del gravame e formulando Controparte_1
appello incidentale con riferimento al rigetto della domanda riconvenzionale dal medesimo proposta in primo grado di restituzione della somma di euro 71.500,00 ex art. 2033 e/o 2041 cod.civ. e alla rifusione delle spese di lite.
In relazione a tutti i motivi d'impugnazione suindicati con sentenza parziale n.530/2023 depositata in data 8 marzo 2023 la Corte d'Appello ha così deciso:”In accoglimento dell'appello principale proposto, in totale riforma della sentenza del Tribunale di
Venezia 1037/21, accerta e dichiara l'esistenza di un pactum fiduciae tra le parti avente il contenuto dell'atto ricognitivo di data 6.11.2007, l'efficacia e validità dell'impegno ivi previsto ed il conseguente diritto dell'appellante a divenire proprietaria della quota del 50% della piena proprietà dell'immobile sito in AG, via F.lli Cavanis 2/B;
Dichiara inammissibile l'appello incidentale svolto dall'appellato.”
La causa veniva rimeSS in istruttoria ritenuta la necessità, ai fini del decidere, di disporre consulenza tecnica in ordine al seguente quesito: “Dica il CTU, letti gli atti e i documenti di causa, effettuata ogni indagine ritenuta opportuna, se l'immobile sito in
AG, via F.lli Cavanis n. 2/b, di proprietà di , sia regolare Controparte_1
sotto il profilo urbanistico e, in caso di presenza di vizi, se essi siano tali da non oltrepaSSnte la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione edilizia, previa sua acquisizione, e, in ogni caso, se siano o meno assoggettabili a sanatoria ed i relativi costi. Verifichi altresì la conformità catastale dell'immobile”;
pag. 7/11 In data 24 ottobre 2023 il nominato c.t.u. arch. depositava elaborato Persona_1 peritale con le seguenti conclusioni: “Il signor è proprietario di tre Controparte_1
unità immobiliari site Comune di Venezia loc. AG via F.lli Cavanis n. 2/b.
Quelle a destinazione parcamento (garage e posto auto) non presentano irregolarità.
Al contrario l'appartamento che si sviluppa sui piani primo e secondo non è regolare sotto il profilo urbanistico-edilizio; sono presenti difformità che non oltrepaSSno la soglia della parziale difformità rispetto al permesso di costruire.
Essi sono impossibili da rimuovere senza creare pregiudizio alla parte di edificio eseguita in conformità, quindi assoggettabili non alla sanatoria bensì alla fiscalizzazione con un costo complessivamente ipotizzato di circa € 17.000 oltre iva comprendente le spese tecniche professionali.
La spesa definitiva potrà essere calcolata solo dagli uffici comunali a fronte della presentazione dell'istanza di fiscalizzazione.
La planimetria catastale dell'appartamento dovrà essere aggiornata una volta ottenuta la fiscalizzazione”.
Successivamente depositava il permesso a costruire in sanatoria. Controparte_1
All'udienza del 17 dicembre 2024 le parti costituite hanno precisavano le conclusioni e successivamente depositato gli scritti conclusivi.
Ragioni della decisione
Fermo tutto quanto già statuito dalla sentenza parziale di questa Corte d'Appello
n.530/2023 depositata in data 8 marzo 2023 in relazione all'accertato diritto dell'appellante a divenire proprietaria della quota del 50% della piena proprietà dell'immobile sito in AG, via F.lli Cavanis 2/B, risulta depositata in atti la concessione edilizia relativa all'immobile.
Parte appellata ha infatti dimesso in data 21 ottobre 2024 il premesso a costruire in sanatoria n.2446595 per l'immobile oggetto di causa e la quietanza di pagamento delle relative spese ( in data 23.5.2024 pari ad euro 5.871,11)
Accertata l'esistenza del patto fiduciario va dunque accolta la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di trasferimento gravante sul fiduciario tenuto conto che secondo quanto evidenziato dalla Suprema Corte: “In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita su di un immobile e su un pag. 8/11 terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza, rispettivamente, della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all'immobile e del certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizioni dell'azione, la cui mancanza è rilevabile d'ufficio” (cfr. Cass. civ. n.21721/2019).
Va dunque accolta ed emeSS ex art. 2932 c.c. la pronuncia che si sostituisce al contratto definitivo tenendo luogo dello stesso.
In proposito va infatti ricordato come eSS non può essere emeSS nell'ipotesi in cui manchi la documentazione comprovante la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile di cui si chiede l'esecuzione forzata in forma specifica ex art. 2932 cod.civ poichè in ragione dell'interesse pubblico all'ordinata trasformazione del territorio, della natura reale dei permessi edilizi (costituenti atti da trasferire con gli immobili ai quali accedono) e la norma imperativa dell'art. 40, comma 2, l. n. 47/1985 che, commina la sanzione civile della nullità assoluta dei contratti traslativi di diritti reali inerenti edifici interamente o solo in parte abusivi e comprova l'impossibilità giuridica di trasferire gli immobili in tutto o in parte sprovvisti di permessi edilizi, la domanda di trasferimento del bene immobile ex art. 2932 c.c. presume la prova neceSSria che l'immobile sia stato costruito sulla base di licenza o di concessione edilizia o dell'esistenza della prescritta documentazione alternativa (concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione).
Conclusioni e spese
La sentenza appellata va dunque riformata.
Fermo tutto quanto già statuito dalla sentenza parziale di questa Corte d'Appello
n.530/2023 depositata in data 8 marzo 2023 in accoglimento dell'appello e in riforma della sentenza n. 1037/21 del Tribunale di Venezia pubblicata in data 20 maggio 2021 va dunque ordinato il trasferimento ex art.2932 cod. civ. ad della Parte_1 quota del 50% della piena proprietà dell'immobile sito in AG, via F.lli Cavanis
2/B così identificate all' : Parte_5
Comune di Venezia – Fg. 181 – mapp. 1798 – sub. 26 – cat. A/2 – Classe 3 – cons. 4 vani – sup. cat. 105 mq. (appartamento)
pag. 9/11 Comune di Venezia – Fg. 181 – mapp. 1798 – sub. 20 – cat. C/6 – Classe 5 – sup. cat.
21 mq. (garage)
Comune di Venezia – Fg. 181 – mapp. 1798 – sub. 10 – cat. C/6 – Classe 3 – sup. cat.
12 mq. (posto auto esterno)
Con conseguente ordine di trascrizione della sentenza al competente Conservatore dei
Registri Immobiliari di Venezia.
Giusta integrale soccombenza di vanno poste a suo carico le spese Controparte_1
di entrambi i gradi di giudizio, spese che si liquidano secondo il dm n.55/2014 in assenza di nota spese, secondo lo scaglione da euro 52.001,00 a euro 260.000,00 per il primo grado in euro 14.103,00 per compensi ed euro 786,00 per spese, oltre a spese generali, IVA e CPA come per legge e per il secondo grado euro 14.317,00 per compensi ed euro 804,00 per spese oltre euro
1.500,00 per spese di c.t.p. oltre rimborso forfettario, IVA se dovuta e CPA.
Le spese di c.t.u. , già liquidate con decreto 31 ottobre 2023, vanno poste a definitivo carico di ., con onere di rimborso di quanto a tale titolo Controparte_1
eventualmente anticipato dall' appellante.
Stante la declaratoria dell'inammissibilità dell'appello incidentale di cui alla sentenza parziale n.530/2023, si dà atto che sussistono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater del DPR n. 115/02 a carico dell'appellato . Controparte_1


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunziando, in accoglimento dell'appello ed in riforma della sentenza impugnata:
1) Trasferisce ai sensi dell'articolo 2932 cod. civ. ad la quota Parte_1 del 50% della piena proprietà dell'immobile sito in AG, via F.lli Cavanis 2/B così identificate all'Agenzia del Territorio:
• Comune di Venezia – Fg. 181 – mapp. 1798 – sub. 26 – cat. A/2 – Classe 3 – cons. 4 vani – sup. cat. 105 mq. (appartamento)
• Comune di Venezia – Fg. 181 – mapp. 1798 – sub. 20 – cat. C/6 – Classe 5 – sup. cat. 21 mq. (garage)
pag. 10/11 Comune di Venezia – Fg. 181 – mapp. 1798 – sub. 10 – cat. C/6 – Classe 3 – sup. cat.
12 mq. (posto auto esterno) con ordine di trascrizione della sentenza al competente
Conservatore dei Registri Immobiliari di Venezia;

2) condanna a rifondere a le spese di lite Controparte_1 Parte_1
• del primo grado che si liquidano in euro 14.103,00 per compensi ed euro 786,00 per spese, oltre a spese generali, IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore del procuratore dichiaratosi antistatario;

• del secondo grado che si liquidano in euro 14.317,00 per compensi ed euro
804,00 per spese, euro 1.500,00 per spese di c.t.p. oltre a spese generali, IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore del procuratore dichiaratosi antistatario;

3) pone in via definitiva le spese relative alla CTU esperita nel secondo grado di giudizio a carico dell'appellato ; Controparte_1
4) dà atto che sussistono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater del DPR n. 115/02 a carico dell' appellato Controparte_1
Cosi deciso in Venezia, nella Camera di Consiglio del 11 marzo 2025
IL PRESIDENTE dott. Caterina PaSSrelli
L'ESTENSORE
dott. Martina Gasparini

pag. 11/11