REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SECONDA SEZIONE CIVILE
In persona dei Magistrati:
D.ssa Maria Teresa Onorato Presidente
D.ssa Maria Luisa Arienzo Consigliere
Avv. Chiara Memoli Giudice ausiliario estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 4879/2020 R.G., riservata in decisione all'udienza in data 12 febbraio 2025 e vertente:
TRA
( ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1
dall'avv. Luigi Guarino e con questo elettivamente domiciliata presso lo studio sito in Amorosi (BN) alla via 2 Giugno n. 5, giusta procura in atti del 17 gennaio
2022,
PARTE APPELLANTE
CONTRO
( e Controparte_1 C.F._2 [...]
( , rappresentate e difese Controparte_2 C.F._3
dall'avv. Salvatore OL RR, e con questo elettivamente domiciliate presso lo studio sito in Telese Terme (BN) alla Via Benevento n. 19, giusta procura in atti
PARTE APPELLATA
OGGETTO: appello contro la sentenza pronunciata dal Tribunale di Benevento
n. 1656/2020 del 16 novembre 2020, pubblicata in data 20 novembre 2020, R.G.
n. 576/2015, notificata il 1° dicembre 2020, ad oggetto: proprietà.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato il 4-6 febbraio 2015 Parte_1
proprietaria di un immobile (casa di abitazione costituita da un piano rialzato e da un primo piano, e pertinenziale retrostante spazio esterno) sito in Telese
Terme, alla via S. Di Giacomo, deduceva che le confinanti e CP_1
avevano proceduto alla costruzione al confine di un Controparte_2
edificio di quattro piani, in violazione di numerose norme urbanistiche statali e locali. Evidenziava che l'edificazione era stata realizzata: - in violazione dell'art. 30 del D.P.R. 380/01(lottizzazione abusiva), in quanto il lotto proveniva da una serie di trasferimenti di piccole porzioni di terreni al fine di far apparire la natura edificatoria del suolo che, nella realtà, era un giardino pertinenziale di altro fabbricato, e quindi inedificabile;
- in violazione dell'art. 8 del D.M. 1444/68, in materia di altezza degli edifici;
- in violazione del vigente Piano Regolatore
Generale relativamente ai limiti di utilizzazione fondiaria;
- in violazione dell'art. 14 del Piano Regolatore per quanto riguardava l'allineamento degli edifici;
- in violazione delle distanze legali dai confini e dai fabbricati;
- in violazione dell'art. 9, co. 3, L. n. 1684/62 perché mancava un giunto tecnico;
- in violazione dei diritti di veduta dal balcone esistente sul fronte Nord del proprio fabbricato;
- in violazione al diritto di luce, di areazione, di irraggiamento e di panoramicità, con conseguente diminuzione delle condizioni di salubrità ambientale;
- in violazione del diritto alla privacy; - provocando un notevole danno esistenziale, tanto da indurla a trasferirsi in altra regione. così concludeva: “1) Dichiarare il diritto dell'attrice per la Parte_1
causale di cui in narrativa;
2) Accertare e dichiarare l'illegittimità della costruzione delle convenute per violazione delle norme sulle distanze legali, sulle altezze, sull'igiene e della disciplina urbanistica così come specificato in premessa;
3) Condannare, per l'effetto, le convenute all'arretramento e alla demolizione del fabbricato fino al raggiungimento della distanza legale e dell'altezza consentita;
4) Condannare le convenute al risarcimento dei danni in favore dell'attrice nella misura di euro centomila (€ 100.000,00) o, in subordine, nella diversa misura, maggiore o minore, che il Tribunale adito vorrà determinare, anche con criterio equitativo. 5) Condannare le convenute al pagamento delle spese e competenze legali, come per legge, oltre Iva e Cpa.”.
1.1 Si costituivano in giudizio e che Controparte_1 Controparte_2
contestavano, punto per punto, le doglianze attoree e così concludevano: “- rigettare la domanda attorea perché infondata sia in fatto che in diritto e conseguentemente, riconosciuta la sua responsabilità per aver agito in mala fede e colpa grave, condannarla al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. nella misura che il Giudice riterrà di determinare;
- condannare l'attrice al pagamento delle spese e competenze del giudizio.”.
2. Con la sentenza n. 1656/2020 il Tribunale di Benevento ha rigettato la domanda ed ha condannato l'attrice alle spese di lite, ponendo a suo carico e spese di CTU.
In via preliminare il Giudice ha evidenziato che le convenute hanno prodotto in corso di causa l'atto di compravendita per notaio del 02.05.2016, Per_1
dal quale risulta la vendita a terzi dell'immobile di proprietà dell'attrice e hanno eccepito la sopravvenuta carenza di legittimazione e titolarità attiva della medesima.
Ha precisato: “In proposito, appare opportuno evidenziare che gli artt. 871 e segg. c.p.c. articolano il sistema sanzionatorio dell'attività edificatoria illecita in una duplice tutela: quella reale, attraverso la quale si chiede la riduzione in pristino dell'opera costruita in violazione delle norme, e quella personale, con la quale chi assume di aver subito un danno per effetto della costruzione illegittima, ne domanda il ristoro”, specificando che mentre la prima azione è riservata al proprietario, la seconda, di natura risarcitoria, spetta a chiunque dimostri di aver ricevuto un danno. Ha quindi ritenuto che residua in capo all'attrice soltanto l'azione risarcitoria che non consegue al trasferimento dell'immobile e non risulta essere stata ceduta ai sensi dell'art. 1260 c.c..
Nel merito ha ritenuto la domanda infondata.
In particolare ha affermato che: “a prescindere dalla irrilevanza, in ordine alla lottizzazione abusiva, degli aspetti pubblicistici nei rapporti tra privato e P.A., che mira a tutelare l'ordinato sviluppo del tessuto urbano e il potere di pianificazione e dì controllo dell'amministrazione, la lottizzazione non sembra sussistere;
va infatti evidenziato che, presupposto della lottizzazione abusiva è
l'illegittimo frazionamento di un unico lotto e non l'ipotesi inversa di accorpamento di più particelle, che non incide «sull'ordinato sviluppo del tessuto urbano sul potere di pianificazione attuativa e di controllo dell'amministrazione»”. Ha poi precisato che dalle relazioni redatte sia in sede penale che in sede civile è emersa l'insussistenza delle lamentate violazioni, poiché è stato accertato che già alla data di approvazione del PRG (anno 1989),
i terreni, sui quali le convenute avevano edificato l'immobile, ricadevano in
“Zone parzialmente edificate da saturare” e tale destinazione risultava ancora vigente all'epoca dell'accertamento peritale. Infine ha evidenziato che gli atti di permuta intervenuti tra le convenute non hanno modificato le caratteristiche dei terreni, né hanno originato nuovi lotti.
In relazione poi alla doglianza, rappresentata dalla parte attrice, della violazione dell'altezza del fabbricato ai sensi dell'art. 8 del D.M.1444/68, ha evidenziato che il perito in sede penale ed il Tribunale del riesame hanno concordemente affermato che sono stati rispettati i parametri normativi (“quanto all'altezza massima, l'art. 31 del PRG prevede un'altezza massima per gli edifici di nuova costruzione pari a 14,50 mt ed un'altezza media di 11 mt, parametri rispettati.
Ma l'altezza dell'immobile realizzato appare in linea … anche con l'art.8 del
D.M. 1444/68, che prevede che, nelle zone B, «l'altezza massima dei nuovi edifici non può superare l'altezza degli edifici preesistenti e circostanti» (e non confinanti), rilevandosi dalle immagini di cui alla consulenza ing. Per_2
l'esistenza di altri edifici della medesima altezza” - pag. 11 sentenza).
Ha ritenuto insussistente le lamentate violazioni in tema di distanze legali dai confini e dai fabbricati e sull'allineamento tra gli edifici, richiamando le consulenze redatte in sede civile e penale.
Ha poi argomentato sulla mancanza del giunto tecnico lamentata dall'attrice quale violazione dell'art. 9 comma 3 delle 1684/62, rilevando che la prima CTU ha escluso tale violazione, attestando che tra i due fabbricati intercorre uno spazio di circa 10 cm, superiore al giunto tecnico calcolato in progetto. Ha però precisato che il secondo CTU ha invece ritenuto necessario il giunto tecnico che, correttamente calcolato in progetto in 6 cm (alla quota di 9.75 m), ha presentato nella realtà uno spessore di 5,5 cm, inferiore di circa 5 mm rispetto al previsto.
Ha quindi considerato che l'inosservanza delle norme antisismiche comporta il diritto alla riduzione in pristino che, pertanto, andrebbe riconosciuto al proprietario dell'immobile, appartenendo a questi il diritto a vedere realizzate le opere necessarie alla rimozione della situazione di pericolo, mediante l'installazione di un giunto tecnico antisismico di distacco del suo fabbricato da quello di proprietà, ove tecnicamente necessario, anche mediante arretramento del fabbricato alla distanza necessaria a creare il giunto tecnico, dello spessore previsto. Sennonché, se tale diritto alla riduzione in pristino va riconosciuto esclusivamente al proprietario, nel caso di specie, avendo l'attrice ha ceduto la proprietà, non risulta più legittimata alla tutela conseguente alla violazione accertata.
Ha poi ritenuto insussistente la denunciata violazione del superamento dei limiti di utilizzazione fondiaria (in relazione al PRG del comune di Telese Terme, norme del D.M. 1444/68, la L.1150/42 e la L.R. 14/82) in quanto tale normativa mira a tutelare l'interesse pubblico e richiede la dimostrazione di un danno. Nel caso di specie i CTU hanno rilevato che il calcolo della volumetria realizzata non è risultato conforme agli indici di fabbricabilità e di utilizzazione fondiaria, ma tale minimo scostamento è sanabile dal punto di vista amministrativo e non incide sul calcolo delle distanze dal confine e dal fabbricato confinante, né dell'altezza. Per i parcheggi (legge Tognoli n. 122/1989) il Giudice ha ritenuto che il combinato disposto degli articoli 41-sexies legge 1150/1942 e 9 comma 1 legge 122/1989 può consentire, anche nelle nuove costruzioni, l'esecuzione di parcheggi in deroga alle norme.
In ultimo il Giudice ha ritenuto: “Quanto all'art. 47 delle NTA «Aree di uso pubblico»: trattasi di norma pubblicistica;
sul punto il CTU, pur rilevando un numero inferiore di parcheggi da cedere, ha ritenuto sussistenti le condizioni per chiederne la monetizzazione. L'art.52 delle NTA «Spazi di sosta e parcheggi di urbanizzazione primaria, P5»: è assimilabile all'art.47 trattandosi di norma che tutela un esclusivo interesse pubblicistico che non incide sul diritto soggettivo del confinante stante il rispetto delle distanze legali. L'art. 91 delle
NTA prevede che «nell'attuazione del Piano va verificato che gli interventi che si realizzano non superino le capacità urbanistiche globali previste dal Piano né riducano le dotazioni di superfici ed attrezzature di uso pubblico»” (pag. 16 sentenza). In effetti il Giudice ha riconosciuto l'esistenza di un interesse pubblico che non incide sulla regolarità delle opere laddove le stesse rispettano le distanze e le prescrizioni normative;
ha quindi affermato che: “In conclusione, le difformità accertate, tranne quella relativa al giunto tecnico, sono di tipo urbanistico che non impediscono una qualunque attività edilizia alla sig.ra
. In assenza di danno, tenendo presente che la legittimazione dell'attrice Pt_1
è rimasta solo in relazione alle domande · risarcitorie (non anche per la riduzione in pristino, competente al proprietario), le domande vanno rigettate, in assenza di prova in ordine al danno, che non sussiste neanche in relazione alla lamentata violazione delle norme in tema di giunto tecnico, in quanto la situazione deve essere necessariamente emendata nei modi indicati dal CTU”.
Il giudice di prime cure non ha ritenuto ricorrere i presupposti per condannare l'attrice per lite temeraria ex art. 96 c.p.c..
3. ha proposto appello contro la sentenza n. 1656/2020 Parte_1
articolandolo in cinque motivi rispettivamente relativi: - alla lottizzazione - alla violazione dell'altezza del fabbricato ex art. 8 D.M. n. 1444/1968 – alla nullità della sentenza per mancanza di motivazione in tema di distanze dai confini e dai fabbricati e in tema di allineamento agli edifici – alla mancanza del giunto tecnico e alla violazione dell'art. 9, co. 3, della L. 1684/62 – al superamento dei limiti di utilizzazione fondiaria.
Ha così concluso: “a) Dichiarare l'illegittimità della costruzione del fabbricato delle convenute per le violazioni di cui in narrativa b) Parte_2
Condannare, per l'effetto, le convenute alla demolizione ed all'arretramento del fabbricato fino al raggiungimento della distanza legale, dell'altezza consentita, nonché al ripristino delle condizioni di rispetto della normativa antisismica in relazione al giunto tecnico riscontrato di misura inferiore a quella prescritta. c)
Condannare le convenute in solido al risarcimento dei danni in favore dell'attrice nella misura di € 100.000,00 o, in subordine, nella misura accertata in giudizio dal CTU ing. o nella misura che liquiderà la Corte in sua CP_3
giustizia d) Condannare, in ogni caso, le convenute in solido al pagamento delle spese legali del doppio grado, oltre accessori, con distrazione”.
4. Si sono costituite e che hanno Controparte_1 Controparte_2
confutato punto per punto le argomentazioni dell'appellante.
In particolare hanno eccepito la carenza di legittimazione attiva dell'appellante perché “1) - al momento dell'evento dannoso (costruzione del fabbricato delle convenute n.d.r.) l'attrice non era proprietaria dell'immobile che si assume danneggiato;
2) - nell'atto di acquisto della proprietà non si rinviene alcuna pattuizione contraria che attribuisca il diritto al risarcimento del danno all'attrice per effetto della cessione… omissis … Pur volendo ritenere superata dalla decisione del Tribunale l'eccezione di carenza di legittimazione attiva che precede in punto di risarcimento del danno, deve essere ribadito che
l'alienazione del fabbricato intervenuta con atto per notar rep. Per_1
5276 del 02.05.2016 ha determinato la carenza di legittimazione attiva e la carenza di interesse in relazione alle domande di demolizione ed arretramento del fabbricato nel rispetto delle distanze legali. Non essendo più proprietaria dell'immobile alienato, l'attrice non ha più legittimazione ad causam difettando il presupposto della proprietà del bene;
né, sotto il profilo della titolarità attiva accertabile in concreto dal Giudice, può vantare un interesse alla causa per le domande ripristinatorie” (pag. 10 comparsa di costituzione).
Hanno così concluso: “rigettare l'appello perché infondato sia in fatto che in diritto;
condannare l'appellante al pagamento delle spese e competenze del giudizio con attribuzione al sottoscritto avvocato antistatario”. 5. E' stato acquisito il fascicolo del giudizio di primo grado e non è stata svolta ulteriore attività istruttoria. All'udienza in data 12 febbraio 2025, con provvedimento del 19 febbraio 2025, la causa è stata assegnata a sentenza con concessione dei termini per il deposito di comparse conclusionali ed eventuali repliche.
6. Preliminarmente occorre verificare d'ufficio se l'impugnazione sia stata proposta tempestivamente e correttamente notificata alle parti.
Al riguardo, dall'esame degli atti, risulta che: a) la sentenza impugnata è stata pubblicata in data 20 novembre 2020; b) la sentenza risulta notificata in data 1° dicembre 2020; c) l'atto d'appello è stato notificato alle controparti in data 27 dicembre 2020.
Risulta che è stato osservato il termine previsto dall'art. 325 c.p.c..
Ancora in via preliminare si rileva che questa Corte con ordinanza del 3/5 luglio
2024 ha “dato atto che, con la comparsa conclusionale, l'appellante non ha reiterato la domanda di demolizione ed arretramento, ma ha chiesto accertarsi
l'illegittimità del fabbricato oggetto di lite e condannarsi la controparte al risarcimento dei danni, restringendo il “petitum” a tali domande”.
La parte appellante con note di trattazione scritta per l'udienza del 12.2.2025 ha affermato: “tenuto conto che nel corso del giudizio di primo grado l'odierna appellante ha venduto a terzi l'immobile per cui è causa, restando privo, così, della legittimazione all'azione di riduzione in pristino (di natura reale), ha ritenuto di dover circoscrivere il “thema decidendum” esclusivamente all'azione di risarcimento del danno (di carattere personale)”. Ha richiamato le conclusioni già avanzate nella comparsa conclusionale del 13.5.2024: “(a) dichiarare l'illegittimità della costruzione del fabbricato delle convenute CP_1
- per le violazioni di cui in narrativa;
b) condannare le convenute in
[...] CP_2
solido al risarcimento dei danni in favore dell'attrice nella misura di € 100.000,00 o, in subordine, nella misura accertata in giudizio dal CTU ing.
o nella misura che liquiderà la Corte in sua giustizia;
c) condannare alla CP_3
restituzione di tutte le somme che risulteranno eventualmente indebitamente percette ed incassate a titolo di spese legali ed esecutive azionate in danno dell'appellante, con gli interessi dalla data di effettivo esborso fino all'integrale soddisfo;
d) condannare, in ogni caso, le convenute in solido al pagamento delle spese legali del doppio grado, oltre accessori)”, ribadendo tale volontà con la memoria di replica del 10 maggio 2025.
Discende da quanto illustrato che i motivi di appello verranno esaminati nei termini relativi esclusivamente alla domanda risarcitoria, di natura personale, perché la sopravvenuta carenza di legittimazione all'azione di riduzione in pristino (di natura reale) non esime il giudice d'appello dall'esame delle argomentazioni ivi spese per quanto incidente sulla residua domanda risarcitoria.
È dunque possibile accedere al merito del giudizio nei termini precisati.
7. Con il primo motivo (sulla lottizzazione) la parte appellante ha sostenuto che la separazione dai rispettivi fabbricati di due giardini pertinenziali e di un pollaio, poi accorpati in unico lotto indipendente – sul quale è stato costruito il fabbricato appartenente alle convenute – costituirebbe ipotesi di lottizzazione abusiva. Ha affermato a pag. 9 dell'atto di appello che: “E' evidente che la grave irregolarità commessa dalle convenute, non considerata dai CTU, e del tutto ignorata dal Tribunale, induce a ricondurre il fatto all'ipotesi di lottizzazione abusiva prevista dal primo comma dell'art. 30 D.P.R. 380/2001, che, come lo stesso Tribunale ha evidenziato, non contempla solo l'ipotesi di frazionamenti dei terreni in più lotti ma anche l'ipotesi di illegittima trasformazione urbanistica di aree”.
Il motivo di appello è infondato e va rigettato. Preliminarmente si rileva che tutti i procedimenti penali a carico delle convenute e relativi anche ad ipotesi di lottizzazione abusiva, sono stati CP_1 CP_2
definiti favorevolmente alle indagate/imputate, così come si evince dalla copiosa documentazione in atti.
Quanto descritto dall'appellante a pag. 10 (“Orbene, non si può dubitare che le convenute abbiano consapevolmente posto in essere una serie di atti notarili finalizzati a far emergere un'area libera perfettamente compatibile con la destinazione urbanistica prevista nella Zona B2 del PRG. Così facendo, le convenute hanno fraudolentemente indotto in errore il che si è limitato CP_4
a verificare la destinazione edificatoria del terreno, ignorando che quel lotto era in realtà la risultante dell'accorpamento di due giardini e dell'area di sedime di un pollaio, avvenuto, come innanzi evidenziato, mediante la separazione strumentale dai rispettivi fabbricati di cui costituivano pertinenze”) non integra affatto la sussistenza di una lottizzazione abusiva o di qualsiasi altra ipotesi illecita in materia edilizia.
Questa Corte condivide quanto correttamente affermato dal Giudice di primo grado: “Nel caso in questione il terreno su cui è stato costruito il fabbricato in questione è ubicato in Zona 82 del PRG, cioè zona 11 «Parzialmente edificate da saturare» in cui sono consenti ti interventi edilizi diretti (IED), cioè interventi per i quali non vi è necessità di piani attuativi o lottizzazioni come invece è necessario nelle Zone C di espansione, nelle zone agricole o in altre zone previste dagli strumenti urbanistici. La trasformazione urbanistica del terreno interessato dalla costruzione dell'edificio sì è concretizzata senza alcun frazionamento di uno o più appezzamenti di terreno, e gli atti di permuta intervenuti tra le parti non hanno modificato le caratteristiche e la destinazione urbanistica prevista dal PRG. La citata destinazione della Zona non impedisce, quindi, l'utilizzo delle particelle interessate: gli atti di permuta intervenuti tra le convenute non hanno modificato le caratteristiche dei terreni, né hanno originato nuovi lotti. Il CTU ha evidenziato che l'art. 30 comma 1 del D.P.R
380/01 prevede che «si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici ....». Nella specie, le opere realizzate non violano affatto lo strumento urbanistico vigente perché nella Zona 82 è consentita la edificazione con intervento diretto. La zona in oggetto è classificata B2 dal vigente strumento urbanistico e consente una edificazione per intervento diretto con esclusione di piani particolareggiati o lottizzazione convenzionata, tra l'altro non menzionati nell'art. 31 delle N.T.A.”.
La parte appellante in effetti non ha articolato alcuna argomentazione che possa in qualche modo destituire di fondamento quanto affermato dai consulenti e recepito dai magistrati (anche in sede penale).
A tanto si aggiunga che quanto ascritto alle appellate non risponde all'ipotesi paventata della lottizzazione che riguarda il conferire parvenza di edificabilità a pertinenze (urbanistiche e non codicistiche) che ne sono prive. Nel caso presente, invece, non si è trattato dell'attività di polverizzazione del territorio, né della surrettizia acquisizione di una destinazione diversamente contraria agli strumenti urbanistici per effetto dell'induzione in errore dell'Amministrazione.
In breve: non risulta immutato l'assetto del territorio, né attraverso un'attività fisica ovvero materiale, né attraverso un'attività formale ovvero negoziale, né per effetto della combinazione dell'una e dell'altra per aggirare il divieto di regole urbanistiche.
8. Con il secondo motivo (sulla violazione dell'altezza del fabbricato ex art. 8
D.M. n. 1444/1968) la parte appellante ha sostenuto che la sentenza è errata per non aver correttamente applicato la normativa ex art. 8 del D.M. 1444/68, così da escludere che ci sia stata violazione dell'altezza del fabbricato.
Preliminarmente ha contestato al Tribunale la scelta – della cui legittimità ha dubitato – di ritenere utilizzabili gli atti provenienti dai procedimenti penali, acquisiti al procedimento civile e prodotti dopo lo spirare dei termini di cui all'art. 183 c.p.c. (VI comma).
Tale doglianza è priva di fondamento.
All'udienza in data 17.11.2016 l'avv. Barbieri per l'originaria parte attrice
(attuale appellante) richiese di essere autorizzato, ai sensi dell'art. 153 c.p.c., al deposito di atti penali (descritti in verbale) formatisi dopo la scadenza dei termini ex art. 183 c.p.c..
Il Giudice, con ordinanza del 19.12.2016, nel nominare il CTU in sede civile, dispose anche l'allegazione della documentazione relativa al procedimento penale, ritenuta tempestiva ed ammissibile.
Quindi l'acquisizione degli atti relativi al procedimento penale è stata richiesta proprio dalla difesa di la quale non può lamentarsi se gli esiti Parte_1
finali dell'attività penale abbiano avuto indirizzo diverso da quello eventualmente auspicato.
Da ciò deriva che quanto emerso a livello probatorio in fase penale è perfettamente utilizzabile nel presente giudizio e questa Corte di Appello ritiene pertanto condivisibile quanto affermato dal Giudice di primo grado in relazione alla corretta applicazione della normativa ex art. 8 del D.M. 1444/68: “In proposito, il CTU nominato in sede penale ha accertato che l'art. 31 delle norme di attuazione del vigente PRG prevede un'altezza massima su una facciata di
14,50 m ed un'altezza media di 11 m. E ciò è rispettato in progetto. Tale conclusione è stata confermata dal Tribunale del Riesame di Benevento nell'ordinanza n°123/16 del 30.01.2017, che ha affermato che «quanto all'altezza massima, l'art. 31 del PRG prevede un'altezza massima per gli edifici di nuova costruzione pari a 14,50 mt ed un'altezza media di 11 mt, parametri rispettati». Ma l'altezza dell'immobile realizzato appare in linea ... anche con
l'art.8 del D.M. 1444/68, che prevede che, nelle zone B, «l'altezza massima dei nuovi edifici non può superare l'altezza degli edifici preesistenti e circostanti (e non confinanti), rilevandosi dalle immagini di cui alla consulenza ing. Per_2
l'esistenza di altri edifici della medesima altezza». L'assunto ha avuto conferma nella sentenza n. 32659 del 25.05.2017 della S.C., che ha rigettato il ricorso proposto dalla procura, e dalle risultanze della relazione redatta dal secondo
CTU nominato in tale sede, secondo il quale «essendo la copertura del fabbricato costituita da solaio piano, l'altezza del fabbricato coincide con quella media delle fronti e quindi inferiore all'altezza di 11 mt. consentita». Pertanto con riferimento alle N.T.A del PRG, il fabbricato ha entrambi le altezze inferiori a quelle consentite e quindi conforme ad esse”.
Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 3115/2023 ha ribadito la definizione del concetto di “circostante o limitrofo” come indicato da costante giurisprudenza (cfr. Cons. Stato, n. 4553/2014 e n. 2469/2014), secondo cui la locuzione “edifici circostanti” indica gli edifici che si trovano intorno all'area oggetto del permesso, senza poter estendere l'area di interesse a zone o fasce territoriali. Però ha precisato al punto 9.3 “In ragione di ciò, si ritiene che possano fungere da parametro ex art. 8 d.m. n. 1444/1968 le costruzioni
(almeno tre), di altezza pari o superiore a quella di 12 metri, che, sebbene non confinanti con il terreno interessato dall'erigendo edificio, insistano nell'area circostante, comunque circoscritta e non eccessivamente estesa”.
Tale precisazione rende evidente come la locuzione scritta nella norma non permetta di condividere il ragionamento dell'appellante di ritenere rilevanti ai fini del calcolo dell'altezza ammissibile i soli edifici confinanti e che al contrario possono fungere da parametro ex art. 8 D.M. n. 1444/1968 le costruzioni
(almeno tre), di altezza pari o superiore a quella di dodici metri, presenti nell'area circostante che resta comunque circoscritta e non eccessivamente estesa.
Il motivo di appello risulta dunque infondato e va rigettato.
9. Con il terzo motivo (sulla nullità della sentenza per mancanza di motivazione in tema di distanze dai confini e dai fabbricati e sull'allineamento agli edifici) la parte appellante ha sostenuto che il Giudice di primo grado avrebbe omesso la motivazione poiché si è limitato a richiamare le consulenze redatte nel corso del giudizio civile ed in sede penale.
Anche questo motivo di appello risulta infondato poiché il Giudice nel richiamare le dette consulenze ne ha condiviso le conclusioni che appaiono sorrette da corrette argomentazioni di natura tecnico/normativa.
In particolare l'ing. nominato con provvedimento del 5 ottobre 2018, Per_3
anche in sostituzione del precedente CTU ing. ha evidenziato in relazione CP_3
alle norme tecniche di attuazione del PRG:
“- Art. 4 – N.T.A. (CRITERI DI APPLICAZIONE) Il presente articolo definisce
l'entità degli interventi realizzabili tramite gli indici urbanistici definiti per ciascuna zona omogena. Vengono esplicitati i campi di applicazione del carico urbanistico (CU) e degli indici di fabbricabilità (I, e lf) e di utilizzazione (Uf e
Uf). Inoltre vengono definite le distanze minime dal confine e dagli edifici da mantenere al fine di "[...] garantire un livello di comfort abitativo compatibile con le caratteristiche del tessuto edilizio esistente realizzabile nella zona e con le esigenze riconosciute legittime e consolidate nella cultura locale. Esse pertanto sono fissate dalle norme di zona in rapporto al tipo di intervento (nuova costruzione, ampliamento o sopraelevazione), all'altezza e alle caratteristiche degli edifici esistenti e da realizzare (pareti finestrate/non finestrate, di lunghezza maggiore/minore di 9.00 m) e alle modalità di attuazione (IED, lED integrato da VdC, IUP)”. (pag. 9 Relazione tecnica).
Ha quindi rilevato che il fabbricato realizzato da e rispetta le CP_1 CP_2
distanze tra gli edifici e dai confini precisando che: “Anche alcuni parametri come la luminosità o la vista a cui si fa riferimento negli atti di causa, a parere del sottoscritto non sono da prendere in considerazione per ipotizzare eventuali danni per la parte attrice, in quanto il fabbricato in costruzione rispetta le distanze dai confini di proprietà, nonché l'altezza massima consentita;
due parametri che sono stati rispettati e che ovviamente nel caso contrario avrebbero sicuramente creato danni all'attore in giudizio in quanto ne avrebbero limitato o addirittura impedito la edificazione.” (pag. 31).
Per quanto riguarda i balconi il CTU ha rilevato:
“• Sul lato est inoltre è presente un balcone il cui punto di massima sporgenza
è a mt. 2,46 dalla parete del fabbricato della parte attrice. • Sul prospetto di via
Settembrini al 1° ed al 2° Piano esiste un balcone a distanza di metri 1,80 dalla parete del fabbricato di parte attrice, nonché una finestra con il lato più vicino
a cm 75 dalla stessa parete. Sia il balcone che la finestra fronteggiano la strada
(vedi foto) In base all'art. 906 cc sulle aperture di vedute oblique e balconi, la distanza da rispettare è di settantacinque centimetri. Tale distanza va misurata dal più vicino lato della finestra o dal più vicino sporto”.
Ha quindi ritenuto che “le vedute ed i balconi NON CONTRASTANO né con le norme urbanistiche né con le norme del codice civile, ad eccezione del terrazzo fino a quando non sarà realizzata la schermatura prevista in progetto” (pag.
22).
Preliminarmente si osserva che alcun difetto di motivazione sussiste quando il giudice abbia aderito alle conclusioni del suo ausiliare tecnico spiegandone – ancorché sommariamente – le ragioni per cui le ha ritenute valide e quelle per le quali abbia invece dissentito dalle diverse opinioni dei consulenti di parte
(Cassazione civile, sez. I, 20/11/2023, n. 32069). Al contrario, nel caso quale quello in esame in cui il giudice del merito abbia motivato in maniera dettagliata e puntuale le ragioni della propria adesione alle conclusioni della consulenza tecnica d'ufficio, l'appellante deve indicare fatti decisivi, emersi nel contraddittorio, che il giudice abbia omesso di considerare, non potendosi limitare a criticare la consulenza tecnica recepita (Cassazione civile, sez. I,
22/10/2024, n. 27354; Cassazione civile, sez. III, 21/03/2024, n. 7716).
Sull'obiezione che l'aderenza possa riguardare solo volumi corrispondenti e non anche le eccedenze per altezza si è espressa la Cassazione con l'ordinanza della sez. II, 27/09/2022, n. 28147che ha optato per un criterio funzionale che considera la ratio della norma e il fine di evitare la creazione di intercapedini.
Il profilo dei balconi, una volta schermati, non viola norme codicistiche mentre l'allineamento al fronte stradale non genera altre violazioni ai danni dell'appellante.
Ad ogni modo, l'appellante non può dolersi di alcun nocumento che possa esserle, anche dopo la vendita del suo bene, risarcito non avendo neanche per questo profilo allegato d'avere in ipotesi conseguito un prezzo di realizzo inferiore a quello ambito per conseguenza dell'attività edilizia ascritta alla controparte.
Neppure le giovano le teoriche affermazioni del primo consulente avendo il
Tribunale correttamente applicato principi, anche recentemente ribaditi dalla
Suprema Corte (Cassazione civile, sentenza n. 10328/2025) secondo cui “In caso di violazione delle norme sulle distanze legali tra costruzioni, sull'altezza massima e sulla volumetria massima consentite, il danno per il proprietario confinante non deve considerarsi in re ipsa. La presunzione di danno basata sulla violazione delle norme non esonera l'attore dall'onere di allegazione di specifici pregiudizi subiti, anche mediante nozioni di fatto della comune esperienza. Il danno risarcibile riguarda la specifica perdita di possibilità di godimento del diritto di proprietà come conseguenza immediata e diretta della violazione e non la cosa in sé” (conforme anche la sentenza di legittimità n.
12879/2025).
La parte appellante non ha fornito comunque alcuna prova del danno che assume di aver subito.
10. Con il quarto motivo (sulla mancanza del giunto tecnico - violazione dell'art. 9, co. 3, della L. 1684/62) la parte appellante si è lamentata della circostanza che il Tribunale, pur avendo accertato la presenza di un giunto tecnico tra i fabbricati di spessore inferiore a quello prescritto e adeguato al caso di specie, ha rigettato la domanda perché l'attrice ha ceduto la proprietà. A suo dire l'errore del Tribunale consisterebbe nella disapplicazione dell'art. 111 c.p.c. nei termini precisati nella premessa dei motivi di appello.
Il motivo di appello è infondato.
Dalle consulenze espletate emerge che la CTU ing. ha escluso tale CP_3
violazione attestando che tra i due fabbricati intercorre uno spazio di circa 10 cm ben superiore al giunto tecnico calcolato in progetto. Il CTU ing. Per_3
invece, ha ritenuto che il giunto tecnico, pur correttamente calcolato dalle attrici in progetto, deve essere di 6 cm (alla quota di 9.75 m) ed applicato in fase di esecuzione, all'altezza del primo impalcato abbia uno spessore di 5,5 cm inferiore di circa 5 mm rispetto al previsto.
Il CTU ing. ha affermato che “Alla luce del calcolo, il minimo valore Per_3
del giunto tecnico è pari a 6,00 cm.” (pag. 27). Ha aggiunto: “Per entrambi i prospetti esaminati invece la distanza tra la tompagnatura e la parete del fabbricato della parte attrice è variabile da 10 a 13 cm il che dimostra che essa
è arretrata rispetto alle parti strutturali in c.a e quindi più distante dalla parete confinante di proprietà . In merito alle misure effettuate va Parte_1
evidenziato che esse presentano inevitabili approssimazioni per la incertezza delle facce fronteggiantesi che risultano non liberate o ripulite dal polistirolo utilizzato come cassero né interamente accessibili. In conclusione, dai calcoli effettuati, risulta necessario assicurare un giunto dello spessore minimo 6,00 cm.”.
Nel caso di specie, rilevato che comunque l'ing. ha evidenziato che le Per_3
misure rilevate possono presentare approssimazioni e lo scostamento indicato di cinque millimetri è davvero minimo ove fosse realmente esistente, non si ravvede sussistere l'ipotesi di un risarcimento del danno in favore dell'appellante, considerando poi che l'eventuale tutela ai fini della sicurezza compete all'attuale proprietario.
11. Con il quinto motivo (sul superamento dei limiti di utilizzazione fondiaria) la parte appellante ha sostenuto che siano state violate le norme tecniche di attuazione del PRG in materia di scostamento dagli indici di fabbricabilità e di utilizzazione fondiaria. Ha precisato che il Tribunale ha rigettato la domanda sulla base che tale scostamento era da ritenersi di minimo valore.
Ciò posto si deve rilevare che anche in questo caso non risulta comunque provato il danno che l'originaria attrice assume di aver subito dall'eventuale violazione poiché qualora sussista il "superamento dei limiti di utilizzazione fondiaria", quale violazione delle norme urbanistiche ed edilizie, il risarcimento dei danni non può ritenersi in re ipsa e l'appellante nemmeno ha articolato prove per dimostrare il danno subito.
Si rimanda al principio già affermato anche a proposito delle ulteriori doglianze.
12. In considerazione del rigetto dell'appello la parte appellante va condannata al pagamento delle spese del grado di giudizio tenuto conto del valore della causa (euro 100.000,00) e dell'attività effettivamente svolta dalla parte appellata, così da determinare la liquidazione in base al valore minimo per lo scaglione applicato, decurtato del 30% tenuto conto dell'assenza di particolari argomenti di diritto.
13. La parte appellante, in quanto soccombente, è tenuta a pagare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (art. 13 comma 1 quater DPR 2002 n. 115 inserito ex art. 1, c.17, legge 24 dicembre 2012 n. 228).


P.Q.M.


La Corte d'appello di Napoli, 2^ sezione civile, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, sull'appello proposto da: contro la sentenza n. Parte_1
1656/2020 del Tribunale di Benevento, così definitivamente provvede:
- rigetta l'appello;
- condanna la parte appellante, al pagamento delle spese di lite in favore di
[...]
e che liquida in € 6.000,00 oltre a CP_1 Controparte_2
rimborso forfettario, IVA e CPA se dovute, con attribuzione all'avv. Salvatore
OL RR;

- dà atto che la parte appellante è tenuta a pagare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (art. 13 comma 1 quater d.P.R. n. 115/2002 inserito ex art. 1, c.17, legge 24 dicembre
2012 n. 228).
Così deciso in Napoli, in data 21 ottobre 2025.
Il Giudice ausiliario estensore Il Presidente
Avv. Chiara Memoli D.ssa Maria Teresa Onorato 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
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