REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Bologna seconda sezione civile
La Corte nelle persone del Signori Giudici
Dott. Giampiero Fiore – Presidente Dott. Anna Maria Rossi - Consigliere Dott. Giampaolo Borgioli – Consigliere Rel. ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 733/25 del ruolo generale dell'anno 2025
promossa da

rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1
IU CH ed elettivamente domiciliata nel suo studio in Catania,
Via Umberto I, 220 come da mandato in atti
– appellante –
contro rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1
AN LO ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Via
Renato Serra 15, Cesena come da mandato in atti - appellata –
appello contro la sentenza del Tribunale di Rimini n. 250/25 emessa il
19.3.25 e pubblicata il 20.3.25
CONCLUSIONI
come da rispettive conclusioni delle parti costituite
LA CORTE
udita la relazione della causa fatta dal relatore Giudice Dott. Giampaolo
Borgioli; udita la lettura delle conclusioni rese dei procuratori delle parti;
letti ed esaminati gli atti e i documenti del processo, ha così deciso
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Pagina 1 di 5 ricorreva avanti al tribunale di Rimini affermando Controparte_1 di aver concesso in locazione per uso diverso dall'abitativo un immobile sito in Cattolica via Carducci n.79 alla società Magnum Games di e che a quest'ultima era subentrata il 2 Controparte_2 Parte_2
Marzo 2022 la Parte_1
In data 3 ottobre 2022 il Comune di Cattolica intimava alla conduttrice il divieto di prosecuzione dell'attività di gioco di azzardo lecito di cui all'art. 110, comma 6 TULPS, per carenza delle autorizzazioni necessarie alla installazione di apparecchi per il gioco d'azzardo lecito di cui all'art. 110, comma VI R.D. n. 773/1931, ai sensi dell'art. 6, comma
II bis L.R. 5/2013 e ss.mm..
In conseguenza di ciò la locatrice comunicava alla conduttrice la risoluzione di diritto del contratto di locazione stante il grave inadempimento della stessa per aver posizionato nei locali slot- machines, attività in alcun modo consentita nel contratto di locazione.
Si costituiva in giudizio la conduttrice eccependo di non essere inadempiente al contratto e chiedendo la corresponsione dell'indennità di avviamento.
La causa veniva istruita con prove orali e, all'esito, il Tribunale accoglieva il ricorso.
Motivava la decisione accertando come circostanza pacifica la destinazione d'uso a sala giochi dell'immobile oggetto di locazione;
circostanza oltretutto evincibile documentalmente ed invero ricavabile dall'art. 6 del contratto di locazione che prevede “la destinazione uso a sala giochi con espresso divieto di mutamento tale destinazione”. La “sala giochi” non ricomprende il gioco d'azzardo e quindi l'installazione di macchine per le quali “valgono regole e limiti specifici
(sia con riferimento ai requisiti dei locali, che con riferimento agli orari da rispettare) al fine di tutelare gli utenti più deboli e contrastare il gioco d'azzardo patologico (vedi art. 110 TULPS) (pag.

4-5 sentenza).
Risultando dalla attività istruttoria l'utilizzo dell'immobile non solo a sala giochi ma anche ad attività di gioco d'azzardo, contrattualmente escluso, l'esistenza di un accertamento da parte del Controparte_3 con conseguente divieto di prosecuzione dell'attività di gioco d'azzardo e l'assenza di Attestazione di conformità incendi, quest'ultima alla data del 21.5.2024 (doc.17 ricorso introduttivo), e richiesta solo il 3.9.24
l'attestazione di rinnovo periodico, riteneva provato l'inadempimento della conduttrice.
In merito alla gravità dell'inadempimento, essendosi avvalso il locatore della clausola risolutiva espressa, accertata come non di stile, il Giudice non sarebbe tenuto “ad effettuare alcune indagini sulla gravità dell'inadempimento avendo le parti preventivamente valutato che l'uso diverso dell'immobile determina l'alterazione dell'equilibrio giuridico economico del contratto” (pag. 5 sentenza).
Pagina 2 di 5 Accertava l'irrilevanza dell'avvenuta rimozione delle 8 slot machines perché ciò non comportava il venir meno della violazione contrattuale.
Stante l'accoglimento della domanda per inadempimento del conduttore respingeva la domanda di corresponsione dell'indennità di avviamento.
Appellava la sentenza la soccombente chiedendone la riforma e si costituiva l'appellata chiedendone la conferma.
La causa veniva trattenuta in decisione in data 24.10.25.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo l'appellante lamenta che nella definizione di sala giochi rientrerebbero anche “gli apparecchi idonei per il gioco lecito ex art. 110 TULPS n. 6 e 7” (pag. 4 appello) e quindi “le slot machine, regolarmente autorizzate collegate al sistema sono lecite e rientrano tra i giochi che possono essere ospitati all'interno di qualunque “sala giochi” (pag. 5 appello). Oltretutto il provvedimento emesso dal Comune di Cattolica, con cui si comunicava l'avvio del procedimento di emanazione del divieto di prosecuzione dell'attività relativa agli apparecchi di cui all'art. 110 comma 6 del TULPS, era stato adempiuto dall'esponente nell'immediatezza della contestazione ancor prima di aver ricevuto la comunicazione del 3 ottobre 2022, avendo provveduto al distacco ed alla rimozione degli apparecchi. Il divieto alla prosecuzione dell'attività emanato dal Comune di Rimini non era riferito all'illecita installazione dei macchinari, essendo collegati alla rete dei Monopoli di Stato, ma perché in contrasto “con alcune norme regionali che impongono determinate prescrizioni, che nel caso di specie, non potevano essere soddisfatte” (pag. 7 appello). Oltretutto il precedente conduttore aveva anch'esso installato macchinari della stessa tipologia all'interno dei locali senza che gli venisse mossa contestazione alcuna. Avendo la meramente continuato nell'attività già Parte_1 espletata dal precedente conduttore non può ritenersi inadempiente.
Sulla scorta di ciò, una volta ricevuto il provvedimento Comunale, in ottemperanza a quanto previsto all'art. 7 del contratto, l'esponente aveva rimosso le macchine.
La violazione degli artt. 6 e 7 del contratto sarebbe stata invocabile unicamente ove l'esponente non solo non avesse adempiuto a quanto ordinato dal ma risultasse sprovvisto delle autorizzazioni CP_3 amministrative necessarie per svolgere la propria attività.
In aggiunta la clausola 21 del contratto, relativa alla risoluzione di diritto, sarebbe comunque invalida per la sua genericità e quindi nulla. Contesta altresì l'assoluta irrilevanza dell'assenza della regolarità in merito alla normativa antincendio, sia perché era stata presentata richiesta di voltura e quindi nessuna irregolarità era presente, sia perché la violazione delle normative antincendio non inciderebbe sul sinallagma contrattuale. Inoltre vi sarebbe diritto alla percezione dell'indennità di avviamento per quanto sopra detto. L'appello è infondato.
Pagina 3 di 5 All'art. 7 del contratto di locazione è ben specificato che “la conduttrice dovrà eseguire tutti gli adempimenti che le verranno dettati dal Comune di Cattolica al fine di poter esercitare l'attività nel locale suddetto” ed il precedente art. 6 prevede che “l'immobile locato dovrà mantenere la sua destinazione di sala giochi, con divieto di mutamento di destinazione e di cessione anche parziale del presente contratto….la violazione della presente clausola comporterà la risoluzione di diritto nel presente contratto”. E' pertanto evidente che il conduttore ha istallato macchine all'interno del locale oggetto di locazione senza in alcun modo eseguire alcun adempimento propedeutico, con ciò violando non solo la regolamentazione Comunale, installando illecitamente macchine per gioco lecito d'azzardo “a meno di 500 metri da un luogo sensibile e precisamente a 429 metri rispetto al punto sensibile più vicino:
[...]
sita in Via del Prete 81” (pag. 2 doc. 10 appellato primo CP_4 grado), ma anche l'art. 7 del contratto, in alcun modo avendo ottenuto autorizzazione da parte del all'installazione; anzi ottenendo un CP_3 ordine di rimozione delle macchine stesse. Ed il fatto che l'appellante dichiari di avere eliminato le stesse successivamente al provvedimento comunale, altro non fa se non rafforzare l'ammissione della stessa di aver violato il sinallagma contrattuale che la obbligava a mantenere la destinazione di sala giochi, con divieto di mutamento di destinazione. L'aver trasformato la sala giochi in un luogo di espletazione del gioco di azzardo lecito in contravvenzione con la legislazione regionale è chiaro indice di inadempimento contrattuale giustificante la declaratoria di risoluzione. Oltretutto l'attività espletata dall'appellante le era del tutto preclusa come ben emerge dalla visura camerale allegata dall'appellata (doc.2 pag.12) ed invero nella stessa si legge “codice: 93.29.30 gestione di apparecchi da intrattenimento che non consentono vincite in denaro funzionanti a moneta o a gettone. Relativamente al fatto che la precedente conduttrice svolgesse attività di gioco lecito d'azzardo è affermazione dell'appellante che, oltre che del tutto irrilevante non essendo pensabile che essendovi precedente trasgressione anche il nuovo conduttore possa permanere nell'illiceità, tantomeno supportata da alcuna prova in presenza di contestazione dell'appellata ed oltretutto ciò cozza con quanto previsto nel doc.7 del giudizio di primo grado dell'appellante in cui è ben specificato che
“sono presenti solo video-giochi per bambini, nessuna slot-machine sarà mai presente”. Relativamente alla risoluzione di diritto, il richiamo operato dall'appellante all'art. 21 del contratto di locazione non è pertinente. Il Tribunale, e sul punto l'appellante neppure ha mosso censura rendendo il motivo inammissibile, ha ben evidenziato che la risoluzione di diritto la si ricava dall'art. 6 il quale prevede che “l'immobile locato dovrà mantenere la sua destinazione di sala giochi, con divieto di mutamento di destinazione e di cessione anche parziale del presente contratto….la violazione della presente clausola comporterà la risoluzione di diritto nel presente contratto”. Ma anche a voler negare la validità della clausola, come vorrebbe l'appellante, l'inadempimento, consistente nell'installare ben 8 slot
Pagina 4 di 5 machines in prossimità di un luogo di culto ed in totale dispregio non solo della legislazione regionale ma anche del proprio codice ATECO
(cfr. vsura camerale) e dei patti contrattuali, ben fa propendere per la declaratoria di gravità dell'inadempimento legittimante comunque l'accoglimento della domanda dell'appellata di risoluzione per grave inadempimento del conduttore. La conferma della sentenza di primo grado in tema di risoluzione comporta l'assorbimento della domanda di determinazione dell'indennità di avviamento. Le spese di lite anche del presente grado seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto della minima attività istruttoria, sulla base del valore dichiarato nella domanda. Stante la reiezione dell'appello ricorrono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115 del 2002 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto.


P.Q.M.



La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da contro Parte_1 Controparte_1 avverso la sentenza del Tribunale di Rimini n. 250/25 emessa il
[...]
19.3.25 e pubblicata il 20.3.25
Respinge l'appello e conferma l'impugnata sentenza;

Condanna l'appellante a rifondere all'appellata le spese di lite anche del presente grado di giudizio, che liquida in € 4.888,00 per compensi oltre rimborso forfetario 15%, cap ed iva come per legge.
Sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002, come introdotto dalla L. n. 228/12, per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso nella camera di consiglio del 24.10.25
IL CONSIGLIERE REL. IL PRESIDENTE
dott. Giampaolo Borgioli dott. Giampiero Fiore
Pagina 5 di 5