N. R.G. 42/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI AOSTA in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Giulia De Luca ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 42/2023 promossa da:
(C.F. ), elett.te dom.to in Parte_1 C.F._1
CORSO GALILEO FERRARIS 43 10128 TORINO, presso lo studio dell'avv. DI TORO
MARCO, che lo rappresenta e difende come da procura in calce all'atto di citazione
ATTORE contro
) in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 P.IVA_1
elett.te dom.to in VIA TORTONA, 72 20144 MILANO, presso lo studio dell'avv. FRACCARI
ALBERTO, che la rappresenta e difende come da procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA
e nei confronti di
) in persona del legale Controparte_2 P.IVA_2
rappresentante pro tempore e per essa, quale mandataria, , in persona del Controparte_3
legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. AVINO GIUSEPPE ed elett.te dom.ta presso l'indirizzo di posta elettronica certificata Email_1
come da procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
ZA HI
CONCLUSIONI
Con note depositate ex art. 127 ter c.p.c. in data 08/07/2025 ha Parte_1
così precisato le conclusioni:
pagina 1 di 15 “Voglia l'Illustrissimo Tribunale di Aosta,
Contrariis rejectis
NEL MERITO accertare l'inadempimento dell'odierna convenuta e, per l'effetto:
• dare atto che il signor è legittimamente receduto ai sensi Parte_1 dell'art. 1385 c.c. dal contratto preliminare di compravendita immobiliare 28/04/2021 e per
l'effetto dichiararne la risoluzione;

• condannare la al pagamento a favore dell'attore di una somma Controparte_1 pari al doppio della caparra confirmatoria versata per un totale di € 40.000,00 (quarantamila) (€
20.000,00 x 2) ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c.;
IN OGNI CASO
Con il favore delle spese e degli onorari di causa ai sensi di legge”.
Con note depositate in data 08/07/2025 ha così precisato le conclusioni: Controparte_1
“Voglia il Tribunale di Aosta, in composizione monocratica, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, previa ogni opportuna declaratoria o provvedimento di legge e riservata ogni più opportuna istanza o deduzione istruttoria nei termini di cui agli art. 183 VI comma n. 1,
2 e 3 c.p.c., così giudicare:
In via preliminare:
Disporre il differimento dell'udienza fissata per consentire all'esponente di chiamare in causa in persona del legale rappresentante pro Controparte_4
tempore, con sede a Napoli Via Santa Brigida, n. 39 (Cod. Fisc. , nel rispetto dei P.IVA_2
termini a comparire, per essere manlevata dalle somme che eventualmente la Voglia CP_1
il Tribunale di Aosta, in composizione monocratica, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, previa ogni opportuna declaratoria o provvedimento di legge e riservata ogni più opportuna istanza o deduzione istruttoria nei termini di cui agli art. 183 VI comma n. 1, 2 e 3
c.p.c., così giudicare:
In via preliminare:
Disporre il differimento dell'udienza fissata per consentire all'esponente di chiamare in causa in persona del legale rappresentante pro Controparte_4
tempore, con sede a Napoli Via Santa Brigida, n. 39 (Cod. Fisc. , nel rispetto dei P.IVA_2
pagina 2 di 15 termini a comparire, per essere manlevata dalle somme che eventualmente la Controparte_1 fosse riconosciuta tenuta a pagare all'attore, in forza delle domande svolte.
[...]
In via istruttoria:
Con riserva di meglio articolare capitoli di prova nel rispetto dei termini ex art. 183 VI comma
c.p.c. si chiede fin d'ora di essere ammessi a prova per per interrogatorio formale del signor
e per testi sui seguenti capitoli di prova, eventualmente epurati Parte_1
da valutazioni e giudizi e resi in senso positivo, preceduti dalle parole “vero che”:


1. in sede di sopraluogo dell'immobile il signor concordò con la parte venditrice le opere Pt_1 di finitura dell'appartamento scegliendo successivamente i sanitari, i rivestimenti, la finitura dell'impianto elettrico, le porte interne e scegliendo il colore della tinteggiatura (teste ; Tes_1


2. ho accompagnato personalmente a Milano (Vittuone) il signor per la scelta delle finiture Pt_1
e dei sanitari indicati nella fattura di Primula di Restelli S.r.l., che viene mostrata al teste (doc.
05), le porte da interni descritte nella fattura 2G Interni S.r.l., che viene mostrata al teste (doc. 06)
(teste ; Tes_1


3. ho ricevuto da per la mediazione relativa alla mediazione per Controparte_1
l'appartamento del signor la somma di €4.811,48= come da fattura 11/2021 che viene Pt_1
mostrata al teste (doc. 04) (teste ; Tes_1


4. ho effettuato l'istallazione degli impianti idraulici come da fattura n. 17/2021 di Impianti Tecnici
S.r.l. che viene mostrata al teste (doc. 07) (teste di Impianti Tecnici S.r.l località Testimone_2
CR NO NT CH (AO));


5. ho effettuato l'istallazione degli impianti elettrici descritti nel documento 8 che viene mostrata al teste (teste Regione Chabloz 9 – 11100 Aosta) Testimone_3


6. Ho montato le porte da interno nell'appartamento del signor che sono descritte nella Pt_1
fattura che viene mostrata al testo (doc. 6) (teste impresa GI MP Villaggio Charriete,
n. 13/A, 11020, Quart, Aosta;
presso impresa GI MP Villaggio Testimone_4
Charriete, n. 13/A, 11020, Quart, Aosta);


7. Ho effettuato nell'appartamento del signor i seguenti lavori di rifinitura: posa in opera Pt_1
pavimenti e rivestimenti, posa zoccolino, posa in opera porte da interno e rivestimento blindata, tinteggiatura appartamento, secondo le dimensioni indicate e al costo indicato nel documento 9 che viene mostrata al teste. (teste impresa GI MP Villaggio Charriete, n. 13/A, 11020,
pagina 3 di 15 Quart, Aosta;
presso impresa GI MP Villaggio Charriete, n. 13/A, Testimone_4
11020, Quart, Aosta)
Si indicano come testi:
- la signora Via Challand, n. 25 Aosta;
Testimone_5
- il signor presso Impianti Tecnici S.r.l località CR NO NT CH Testimone_2
(AO);
- il signor Regione Chabloz 9 – 11100 Aosta;
Testimone_3
- il signor MP GI titolare dell'impresa impresa GI MP Villaggio Charriete
13/A, 11020, Quart, Aosta;

- il signor presso impresa GI MP Villaggio Charriete 13/A, 11020, Testimone_4
Quart, Aosta.
In caso di contestazione dell'esecuzione dei lavori di cui ai documenti 5, 6, 7, 8 e 9 si chiede ammettersi CTU volta a determinare che i beni descritti nelle singole fatture siano stati effettivamente installati e che le opere descritte siano state effettivamente eseguite.
In caso di contestazione degli importi indicati come canoni di locazione, si chiede disporsi CTU volta a determinare il corretto importo del canone di locazione/indennità di occupazione per un immobile con le caratteristiche di quello promesso in vendita.
Analogamente, in caso di contestazione degli importi di cui al doc. 9 seconda parte si chiede volersi disporre CTU volta a determinare l'esatto importo per l'esecuzione delle opere descritte.
Nel merito:


1. respingere le domande attoree poiché infondate in fatto ed in diritto;



2. accertare che il recesso operato dal signor è direttamente imputabile ai ritardi della Pt_1 struttura di e per l'effetto, in caso di accoglimento della domanda attorea, condannare CP_4
in persona del legale rappresentante pro Controparte_4
tempore, a manlevare e tenere indenne delle somme che la stessa sia Controparte_1
condannata a pagare all'attore a titolo di inadempimento;



3. accertare che il recesso operato dal signor è direttamente imputabile ai ritardi della Pt_1 struttura di e per l'effetto dichiarare che è tenuta a risarcire CP_4 CP_4 Controparte_1
delle somme dalla stessa pagate a titolo di mediazione immobiliare, con conseguente condanna della prima a risarcire alla seconda la somma di €5.000,00= oltre gli interessi di mora dalla data della costituzione al saldo effettivo.
pagina 4 di 15 In via riconvenzionale:


1. accertare che il signor deve a l'indennità di occupazione per Pt_1 Controparte_1 aver detenuto l'immobile promessogli in vendita, dal 18 settembre 2021 all'effettiva liberazione;



2. determinare la suddetta indennità mensile in €650,00= per l'appartamento ed €100,00= per il box doppio, o le diverse somme maggiori o minori che verranno provate in corso di causa;



3. per l'effetto condannare il signor a corrispondere ad Parte_1 la somma di €15.000,00=, o la diversa somma maggiore o minore che Controparte_1
verrà provata in corso di causa, quale canone di occupazione dal 18 settembre 2021 al maggio
2023 compreso, oltre rivalutazione ed interessi di mora dalla scadenza delle singole mensilità al saldo effettivo;



4. condannare il signor a corrispondere ad Parte_1 Controparte_1
l'importo mensile di €650,00= per l'appartamento ed €100,00= per il box doppio, o le diverse
[...]
somme maggiori o minori che verranno provate in corso di causa, dal mese di giugno 2023 alla liberazione effettiva, oltre rivalutazione ed interessi di mora dalla scadenza delle singole mensilità al saldo effettivo;



5. accertare che il signor deve a la somma si €12.040,00= per il Pt_1 Controparte_1
pagamento delle opere di rifinitura dell'appartamento per come descritte in atto di costituzione o la diversa somma, maggiore o minore, che emergerà in corso di causa, oltre interessi moratori dall'atto costituzione al saldo effettivo.


6. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. sugli imponibili, come per legge”.
Con note depositate ex art. 127 ter c.p.c. in data 09/07/2025 Controparte_4
ha così precisato le conclusioni:
[...]
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Aosta, contrariis reiectis, accertati i fatti e le causali dedotte:
- in via pregiudiziale di rito: con riguardo al rapporto processuale tra ed Controparte_1
adottare, con riferimento all'intera causa ovvero Controparte_4
alla sola domanda spiegata dalla convenuta nei confronti della terza chiamata (previa sua separazione), i provvedimenti per la riunione, della presente causa o della domanda spiegata verso la terza chiamata, alla causa R.G. n. 107/2023 pendente dinanzi a Codesto Tribunale;

pagina 5 di 15 - nel merito: respingere le domande tutte spiegate dalla nei confronti di Controparte_1
in quanto infondate in fatto e diritto per i motivi Controparte_4
esposti e per quelli che si vorranno ritenere di giustizia;

- con vittoria si spese, competenze ed onorari di causa, oltre rimb. 15% spese generali ed oltre iva
e cpa”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO giva nei confronti di Parte_1 Controparte_1
domandando la condanna di quest'ultima al pagamento dell'importo di € 40.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria versata in relazione al contratto preliminare di compravendita stipulato in data 28/04/2021 (docc. 1a e 1b dell'attore). Deduceva al riguardo l'inadempimento della controparte all'obbligazione assunta con il predetto contratto;
in particolare esponeva che: i)
si era assunta l'obbligo di trasferire in favore dell'attore la proprietà Controparte_1
delle unità immobiliari di nuova costruzione individuate al catasto fabbricati del Comune di Quart,
Foglio n. 32, Particella 87, Subalterni 2 (alloggio), 9 (taverna/lavanderia), 13 (posto auto coperto),
22 (autorimessa), unità immobiliari su cui gravava a favore di CP_4 CP_4
(di seguito: AMCO) un'ipoteca non frazionata che la convenuta si era obbligata
[...]
a cancellare (nella specie, all'art. 7 del contratto preliminare “Il promittente garantisce che le unità immobiliari sopra descritte verranno cedute libere da pesi e vincoli, servitù e diritti di terzi, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche, liti pendenti, richieste di risarcimento e/o di danni e altri gravami di qualsiasi specie. Dichiara che sull'immobile esiste un'ipoteca non frazionata, su tutto il cantiere, che verrà cancellata al momento del rogito definitivo , insieme agli altri alloggi rimasti;
nel caso in cui non si dovessero riuscire a vendere tutti i quattro alloggi insieme, la società si impegnerà a frazionare tale ipoteca e a liberarne l'immobile oggetto del presente contratto”, v. doc. 1 dell'attore”); iii) la convenuta non adempiva al contratto di cui sopra, non riscontrando gli inviti dell'attore a stipulare il contratto definitivo entro la data pattuita e, comunque, entro il
15/09/2022 come da diffida adempiere del 17/06/2022 (doc. 6 dell'attore). Inoltre, l'attore lamentava la presenza di “numerosi vizi di costruzione e di manutenzione (doc. n. 3), specie con riferimento alla superficie di calpestio della zona comune condominiale e conseguentemente alle parti interrate al disotto della stessa, come successivamente rilevato e certificato dall'Ingegner nella più ampia relazione tecnica all'uopo redatta in data 27/05/2022 (doc. n. 4). Persona_1


9. In particolare, contrariamente a quanto promesso nel Contratto Preliminare, alcune opere edili
pagina 6 di 15 risultavano e risultano tuttora incomplete e/o viziate, sia con riferimento agli immobili promessi in vendita sia con riferimento alle parti comuni dell'edificio di nuova realizzazione, come dimostra, inequivocabilmente, la relazione tecnica redatta dall'Ingegner in data 27/05/2022 Persona_1
(cfr. doc. n. 4)” (p. 4 dell'atto di citazione); iv) a fronte di quanto sopra esposto, l'attore con lettera del 21/09/2022 comunicava alla controparte la volontà di recedere dal contratto preliminare per inadempimento della società promittente venditrice (doc. 7 dell'attore).
In data 23/05/2023 si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto Controparte_1
della domanda attorea.
La convenuta in particolare sosteneva che la mancata sottoscrizione del definitivo è “dipesa esclusivamente dal comportamento di e della sua procuratrice , nulla potendo CP_4 CP_3
fare se non sollecitare, come di fatto ha sollecitato, la risposta alla propria Controparte_1
proposta che avrebbe fatto incassare alla creditrice almeno la somma di quattrocentomila euro, considerando anche la somma di un altro cliente di ; sosteneva quindi CP_1 CP_1
l'imputabilità del recesso dell'attore ai ritardi di deducendo al riguardo che CP_4
“Successivamente alla sottoscrizione del preliminare con il signor Pt_1 Controparte_1
prese contatti con la banca per concordare la definizione della transazione che avrebbe portato alla cancellazione dell'ipoteca sugli immobili oggetto di preliminare”. Chiedeva quindi l'autorizzazione a chiamare in causa affinché quest'ultima fosse condannata “a manlevare CP_4
e tenere indenne delle somme che la stessa sia condannata a pagare Controparte_1
all'attore a titolo di inadempimento” e “delle somme dalla stessa pagate a titolo di mediazione”.
La convenuta proponeva poi due domande riconvenzionali nei confronti dell'attore, chiedendo la condanna di quest'ultimo al pagamento: i) di un canone di € 750,00 mensile per l'occupazione degli immobili dal 18/09/2021; ii) dell'importo di € 12.040,00 per le opere e le finiture che l'attore fece effettuare nell'appartamento.
Con provvedimento del 24/05/2023 il giudice autorizzava la chiamata in causa di la quale CP_4
si costituiva in data 14/11/2023, chiedendo il rigetto della domanda proposta da CP_1
nei suoi confronti e la riunione del presente procedimento a quello iscritto al N. R.G.
[...]
107/2023 promossa da e nei confronti di Parte_2 Parte_3 Controparte_1
in quanto anche in quel procedimento la convenuta aveva proposto domanda di manleva nei
[...]
confronti di sulla base delle medesime argomentazioni. CP_4
pagina 7 di 15 Con provvedimento del 05/12/2023 il giudice non ravvisava un'ipotesi di connessione tale da comportare la riunione del presente procedimento a quello sopra citato e concedeva alle parti i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, c. 6, c.p.c., all'esito dei quali questo giudice – al quale il presente fascicolo è stato assegnato a seguito della presa di funzioni presso l'intestato
Tribunale, avvenuta in data 22.01.2024 ai sensi del D.M. del 22.01.2024, e conseguente attribuzione del ruolo – disponeva CTU sul seguente quesito: “Determini il CTU, letti gli atti, visionati i luoghi e compiuto ogni opportuno accertamento, il valore locativo dell'unità immobiliare oggetto della presente vertenza a decorrere dal 19.09.2021 al 01.06.2023”. L'incarico veniva conferito al geom. con provvedimento del 14/11/2024. CP_5
Con provvedimento del 22/06/2025 veniva fissata udienza per la precisazione delle conclusioni, all'esito della quale con provvedimento comunicato in data 12/07/2025 la causa era trattenuta in decisione con assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Nella fattispecie è pacifico che in forza del contratto preliminare del 28/04/2021 (doc. 1 di parte attrice) le parti non hanno stipulato il contratto definitivo nel termine ivi previsto del
30/09/2021. È poi vero che il termine previsto per la stipula del successivo contratto definitivo deve considerarsi normalmente di carattere non essenziale e nemmeno risultano dal contratto preliminare in esame elementi che depongano nel senso dell'essenzialità del termine, tuttavia, nella fattispecie detto contratto non è stato stipulato neppure nel termine del 17/09/2022 intimato con la diffida del 17/06/2022 (doc. 6 di parte attrice) e pertanto l'inerzia della convenuta configura un'ipotesi di inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c., anche tenuto conto del lungo tempo trascorso dalla scadenza del termine pattuito e del fatto che, tra l'altro, gli immobili erano già abitati dall'attore dal 18/09/2021 (doc. 2 dell'attore). Ancora si osserva che la stessa convenuta ammette l'inadempimento del contratto preliminare, sia pure imputandolo ad CP_4
dalla quale chiede di essere manlevata.
Trattasi poi di inadempimento imputabile alla convenuta, non essendo sufficiente ad escludere la responsabilità ex art. 1218 c.c. di quanto dalla stessa dedotto circa Controparte_1
il fatto che la mancata sottoscrizione del definitivo è “dipesa esclusivamente dal comportamento di e della sua procuratrice , nulla potendo fare se non CP_4 CP_3 Controparte_1
sollecitare, come di fatto ha sollecitato, la risposta alla propria proposta che avrebbe fatto
pagina 8 di 15 incassare alla creditrice almeno la somma di quattrocentomila euro, considerando anche la somma di un altro cliente di immobiliare (p. 7 della comparsa conclusionale). Si evidenzia CP_1
al riguardo che la convenuta ha stipulato il contratto preliminare quando già versava in grave ed evidente difficoltà economica, come dimostra l'inosservanza del piano di rientro di cui si dirà nel prosieguo e, comunque, che l'esposizione debitoria riguarda un fatto interno alla sfera di controllo della convenuta. Si osserva poi che la prova del silenzio di a fronte degli asseriti solleciti CP_4
non dimostrerebbe l'uso da parte della convenuta dell'ordinaria diligenza per rimuovere l'ostacolo frapposto all'esatto adempimento dell'obbligazione assunta con il preliminare (cfr. ex multis, Cass. civ., Sez. 3, 5/8/2002, n. 11717; Tribunale, Lodi, sez. I, 26/09/2024, n. 661), considerato che l'esposizione debitoria risale a oltre dieci anni prima del contratto preliminare oggetto di causa (v., con specifico riferimento all'iscrizione ipotecaria, doc. 7 di , sicché la convenuta ben CP_4 avrebbe potuto e dovuto attivarsi per soddisfare il credito di – e ottenere così la CP_4
cancellazione dell'ipoteca iscritta a garanzia dello stesso – prima della data pattuita per il contratto definitivo (sul punto, tra l'altro, si richiama p. 6 della comparsa conclusionale della convenuta, da cui emerge che la convenuta ben era consapevole che “i promissari acquirenti avrebbero potuto desistere dal loro proposito di acquistare, circostanza che poi si è puntualmente verificata”, v. anche docc. 3d, 3 g della convenuta).
Tutto quanto sopra considerato, l'inadempimento del contratto preliminare giustifica il recesso dell'attore esercitato ai sensi dell'art. 1385, c. 2, c.c. con la comunicazione del 22/09/2022 (doc. 7 di parte attrice;
quanto ai presupposti del diritto di recesso per inadempimento nel caso in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, v. Cass. civ., Sez. 2, 08/08/2019, n. 21209). Risulta quindi superfluo l'esame delle doglianze di parte attrice in punto vizi e difformità relative agli immobili promessi in vendita.
Va poi rilevato che è pacifico il versamento da parte dell'attore e a favore della convenuta dell'importo di € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 4 del contratto preliminare (doc. 1 dell'attore), così come non è contestato
La domanda di richiesta del doppio della caparra confirmatoria per l'importo complessivo di €
40.000,00 deve quindi essere accolta (quanto alla natura della domanda di richiesta del doppio della caparra confirmatoria versata, Cass. civ., sez. II, 07/11/2025, n. 29482; Cass. civ., sez. II,
29/09/2020, n. 20532).
Trattandosi di debito di valuta, non può essere riconosciuta la rivalutazione monetaria (Cass. Sez.
pagina 9 di 15 6 - 3, 08/07/2020, n. 14158) né possono nella fattispecie essere riconosciuti gli interessi al tasso legale sull'importo di € 40.000,00, non avendone l'attore domandato il riconoscimento (non può a tal fine ritenersi sufficiente il solo riferimento a p. 9 della comparsa conclusionale).

2. Quanto alla domanda proposta dall'attore nell'atto di citazione e avente ad oggetto il pagamento “di tutti i costi sostenuti dal e in ogni caso Controparte_6
“della maggiore o minore somma che sarà accertata nel dettaglio in corso di causa”, si osserva che trattasi di domanda non riproposta in sede di precisazione delle conclusioni e da ritenersi rinunciata dall'attore, potendosi desumere inequivocabilmente il venire meno del suo interesse a coltivare detta domanda alla luce della valutazione complessiva della sua condotta processuale e tenuto, in particolare conto che neppure nei successivi atti difensivi l'attore vi ha insistito (cfr.
Cass. civ., sez. III - 09/05/2024, n. 12756).

3. La domanda di manleva proposta dalla convenuta nei confronti di non può essere CP_4
accolta per le ragioni di seguito esposte.
Può infatti dirsi provato che: i) con scrittura del 30/11/2017 ha Controparte_1 sottoscritto un piano di rientro a carattere non novativo per la definizione dell'esposizione debitoria derivante dal contratto di mutuo ipotecario n. 10923647 del 12/12/2007 e dai rapporti di conto corrente in relazione ai quali il Tribunale di Pavia in data 19/10/2017 ha emesso il decreto ingiuntivo n. 2666 (v. accordo di cui al doc. 37 di e, tra gli altri, i docc. 6 e 35 dell'attore); CP_4
ii) detto accordo non veniva rispettato dalla convenuta, che mancava di versare entro il 26/06/2019 il saldo di € 685.000,00 con riferimento al mutuo fondiario e restava inadempiente per l'importo capitale di € 75.000,00 con riguardo al debito afferente ai rapporti di conto corrente;
iii) in data
14/04/2021 ha proposto – a modifica dell'accordo di cui sopra – la Controparte_1 definizione dell'indebitamento complessivo con il versamento a saldo e stralcio dell'importo di €
500.000,00 in favore di (doc. 19 di doc. 3c della convenuta); iv) tale proposta non CP_4 CP_4
veniva accettata da in data 02/08/2021, che riscontrava: “La proposta così come formulata CP_4
è troppo penalizzante in riferimento al credito vantato e alle garanzie poste a presidio, per cui la stessa potrebbe essere riesaminata se formulata come proposta di versamento a deconto del maggior credito vantato, a fronte di liberazione dei singoli beni oggetto di preliminari di compravendita, così come allegati” (doc. 20 di;
v) in data 16/12/2022 ribadiva CP_4 CP_4 che “l'offerta pari ad € 450.000,00, come già comunicato, potrà essere valutata come parziale liberazione dei soli immobili oggetto di preliminari di compravendita, considerandola come pagina 10 di 15 parziale saldo e stralcio a deconto sul maggior dovuto” (doc. 24 di;
vi) è poi vero che con CP_4
l'email del 19/12/2022 la convenuta ha prospettato il pagamento di la somma di € 600.000,00, a saldo e stralcio, ma trattasi di una proposta generica (non sono indicati i tempi né le modalità di pagamento) e subordinata all'esito di una “terza proposta che porterebbe ad incassare una somma superiore a quella a suo tempo promessa (€450.000,00=)”, nonché successiva al recesso contrattuale da parte dell'attore (doc. 3 h della convenuta).
A fronte di ciò, non è ravvisabile nella fattispecie un'ipotesi di rifiuto illegittimo della prestazione da parte di considerato che l'art. 1208 c.c. subordina la validità dell'offerta alla circostanza CP_4
che la stessa ricomprenda la totalità della "somma" dovuta, con la conseguenza che è legittimo il rifiuto del creditore fondato sulla inidoneità della somma offerta a coprire l'intero ammontare del credito (Cass. civ., Sez. 2, 19/01/2000, n. 562); ebbene, la convenuta non ha offerto il pagamento di tutto quanto dovuto ad in forza dei rapporti di cui sopra. CP_4
Né può ravvisarsi una responsabilità di per violazione del principio della buona fede, in CP_4
quanto, anche a prescindere da altre considerazioni, non vi sono elementi per ritenere che le comunicazioni successive alla proposta del 14/04/2021 siano state tali da ingenerare nella convenuta un ragionevole affidamento sulla conclusione della transazione, anche considerato che in data 12/11/2021 chiedeva alla convenuta l'invio della proposta formalizzata e della CP_4
documentazione necessaria al fine di poterla valutare (docc. 21, 22, 23 di , comunicazione CP_4
poi seguita da quella del 16/12/2021, da cui risulta che i moduli allegati non erano completi (doc.
24 di e, ancora, dalla notificazione dell'atto di pignoramento di cui al doc. 11a di CP_4 CP_4
nonché tenuto conto che la stessa convenuta nella comunicazione del 19/12/2022 fa riferimento alla “speranza che valuti positivamente la proposta” (doc. 3h della convenuta). Nelle CP_4
circostanze tutte quante sopra evidenziate e a fronte di tali comunicazioni, mai contestate dalla controparte, non può ritenersi meritevole di tutela quanto lamentato dalla convenuta in ordine alla condotta di evidenziando altresì che, comunque, dopo il recesso dell'attore in data CP_4
21/09/2022 la transazione non avrebbe potuto contemplare l'incasso del corrispettivo della compravendita per cui è causa.
La domanda di manleva proposta dalla convenuta va quindi respinta.

4. Per le ragioni di cui al punto che precede va altresì respinta la domanda proposta da nei confronti di al fine di ottenere da quest'ultima il Controparte_1 CP_4
risarcimento di quanto pagato a titolo di mediazione immobiliare.
pagina 11 di 15 5. In merito alla domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta nei confronti dell'attore e avente ad oggetto l'indennità di occupazione, si osserva che l'efficacia retroattiva della risoluzione del contratto preliminare per inadempimento di un contratto preliminare comporta l'insorgenza a carico di ciascun contraente dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute rimaste prive di causa secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito di cui all'art. 2033 c.c. e, quindi, il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipata del bene promesso in vendita deve non solo restituirlo al promittente alienante, ma anche corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso (Cass. civ., Sez. 2, 30/11/2022, n. 35280; Cass. civ., sez. II, 17/04/2025, n. 10145).
Nel caso di specie, detta indennità va quindi riconosciuta dalla consegna anticipata dei beni all'attore fino al 01/06/2023, data in cui – anche secondo la prospettazione dell'attore (v. p. 11 della comparsa conclusionale dell'attore e doc. 8 di parte attrice) – quest'ultimo ha consegnato le chiavi al custode giudiziario nominato nell'ambito della procedura esecutiva promossa nei confronti del promittente venditore.
Ciò posto, il CTU ha quantificato in complessivi € 13.634,99 il valore locativo delle unità immobiliari dal 19/09/2021 (v. nella fattispecie doc. 2 dell'attore) al 01/06/2023.
Con specifico riferimento al valore come sopra determinato, si osserva poi che non risultano fondate le doglianze dell'attore, che contesta la scelta del CTU di riconoscere il valore di 6,50 €/mq x mese invece dell'importo di 5,50 €/mq x mese;
devesi, infatti, rilevare che il CTU ha accertato che “In base a quanto asserito nella descrizione dei beni si può attribuire agli stessi un importo pari a 6,50 €/mq x mese”, importo calcolato sulla base dei dati forniti dall'Osservatorio del Mercato
Immobiliare (OMI); il fatto che sulla base di detti dati il CTU riporti un valore minimo di 5,50
€/mq x mese (e un valore massimo di 8,20 €/mq x mese) non inficia l'accertamento peritale, considerato che il valore come sopra riconosciuto rientra nella forbice di valori come sopra individuati e rappresenta l'applicazione di detti valori al caso di specie e, in particolare, alle unità immobiliari oggetto dell'accertamento peritale.
L'attore va quindi condannato al pagamento in favore della convenuta dell'importo di € 13.634,99
a titolo di restituzione dei frutti derivanti dal godimento del bene immobile (Cass. civ., sez. II,
17/04/2025, n. 10145, che esclude la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori).
Sulla natura di debito di valuta dell'obbligo di restituzione di una somma di denaro conseguente alla risoluzione del contratto si richiama Cass. 7066/2004 che ha evidenziato come alla base di tale pagina 12 di 15 obbligo non vi sia una sorta di obbligazione risarcitoria, ma il semplice venir meno della causa giustificativa delle attribuzioni patrimoniali con la conseguenza che – come nei casi di nullità, annullamento, rescissione del contratto ed, in genere, in tutti i casi in cui venga meno il vincolo originariamente esistente – la disciplina applicabile è quella propria dell'indebito oggettivo, di cui all'art. 2033 c.c. (v. anche Cass. 10373/2002). Circa la decorrenza degli interessi si osserva che ai sensi dell'art. 2033 c.c. il "solvens" ha diritto agli interessi sulla somma da restituire dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, oppure, se questi era in buona fede, dal giorno della domanda.
Nella fattispecie, va riconosciuta la buona fede dell'"accipiens", avendo l'attore ricevuto gli immobili in consegna dal promittente venditore e anche considerato che, in materia di indebito oggettivo, ai fini della decorrenza degli interessi ai sensi dell'art. 2033 c.c., rileva una nozione di buona fede in senso soggettivo, coincidente con l'ignoranza dell'effettiva situazione giuridica in conseguenza, non solo di un errore di fatto, ma anche di un errore di diritto (vedi in tal senso Cass.
8587/2004 e Cass. 2103/82).
Pertanto gli interessi legali vanno riconosciuti dalla domanda.
Stante la recente pronuncia della Suprema Corte a sez. un. del 13/06/2019, n. 15895 secondo cui in tema di ripetizione dell'indebito oggettivo, ai fini del decorso degli interessi sulla somma oggetto di restituzione, l'espressione dal giorno della "domanda", contenuta nell'art. 2033 c.c., non va intesa come riferita esclusivamente alla domanda giudiziale, ma comprende anche gli atti stragiudiziali aventi valore di costituzione in mora ai sensi dell'art. 1219 c.c., l'attore va condannato al pagamento sulla somma da restituire. degli interessi legali dal 23/05/2023 (data della comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale) al saldo.
La somma da restituire non è, invece, soggetta a rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta come già esposto.
In proposito si osserva altresì che la convenuta non ha chiesto il maggior danno ex art. 1224 c.c. ma solo la corresponsione degli interessi legali e della rivalutazione.
Nè può interpretarsi la domanda di condanna al pagamento della rivalutazione come richiesta di corresponsione del maggior danno, in quanto, come evidenziato nella pronuncia della Suprema
Corte del 9/5/2013 n. 11012 , “il creditore di un'obbligazione di valuta, il quale intenda ottenere il ristoro del pregiudizio da svalutazione monetaria, ha l'onere di domandare il risarcimento del
"maggior danno" ai sensi dell'art. 1224 cod. civ., comma 2, e non può limitarsi a domandare
pagina 13 di 15 semplicemente la condanna del debitore al pagamento del capitale e della rivalutazione, non essendo quest'ultima una conseguenza automatica del ritardato adempimento delle obbligazioni di valuta” (v. in senso conforme Cass. 2 novembre 2010 n. 22273 e Cass. 25 gennaio 2002 n. 888).
6. È poi infondata la domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta nei confronti dell'attore e avente ad oggetto il rimborso delle somme pagate per la “rifinitura dell'immobile”, in quanto per effetto del recesso il contratto preliminare è venuto meno e, quindi, una delle conseguenze degli effetti restitutori è la riconsegna del bene alla convenuta, che quindi fa proprio il maggiore valore del bene conseguente “rifinitura dell'immobile”.

7. A fronte dell'esito della causa (l'attore da un lato è risultato vittorioso sulle domande di maggior rilievo relative all'esercizio del recesso ex art. 1385 c. 2 c.c. e alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata nonché sulla domanda riconvenzionale relativa al rimborso del costo delle “rifiniture dell'immobile”, e dall'altro lato è risultato soccombente rispetto alla domanda di restituzione dei frutti) ricorrono i presupposti per compensare tra l'attore e la convenuta le spese di lite nella misura di un terzo, mentre la restante quota deve porsi a carico della convenuta, in quanto comunque prevalentemente soccombente;
tali spese sono liquidate come in dispositivo applicando i valori medi di liquidazione previsti dal DM 147/2022 per le cause di valore indeterminato - complessità bassa.

8. Le spese di CTU già liquidate con decreto del 22/06/2025 sono poste a carico dell'attore,
trattandosi di attività resasi necessaria ai fini della decisione della domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta e come sopra accolta.

9. Nel rapporto tra la convenuta e il terzo chiamato le spese di lite seguono la soccombenza e sono poste a carico della convenuta, stante la soccombenza di quest'ultima nei confronti di
[...]
. Dette spese sono liquidate come in dispositivo in Controparte_4
conformità dei valori medi di liquidazione previsti dal DM 147/2022 per lo scaglione di riferimento
(da € 26.001 a € 52.000).


P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita:

1. DICHIARA la legittimità dell'esercizio del diritto di recesso ex art. 1385, c. 2, c.c. da parte dell'attore con riferimento al contratto preliminare stipulato in data 28/04/2021 tra
[...]
; Parte_1 Controparte_1

2. CONDANNA al pagamento in favore di Controparte_1 Pt_1
pagina 14 di 15 ell'importo di € 40.000,00; Parte_1

3. CONDANNA al pagamento in favore di Parte_1
dell'importo di € 13.634,99 oltre interessi legali dal 23/05/2023 al Controparte_1
saldo;

4. Respinge la domanda riconvenzionale proposta da nei Controparte_1 confronti dell'attore avente ad oggetto il rimborso delle spese per le “finiture dell'immobile”;

5. Respinge la domanda di manleva proposta da nei confronti Controparte_1
di ; Controparte_4

6. Respinge la domanda di risarcimento proposta da nei Controparte_1
confronti di;
Controparte_4

7. Condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1 ei 2/3 delle spese di lite, quota che liquida in € 5.077,33 per compenso, oltre
[...]
spese generali, iva e cpa come per legge;

8. Compensa tra l'attore e la convenuta la restante quota di spese di lite;

9. Pone a carico di e spese di CTU già liquidate;
Parte_1
10. Condanna al pagamento in favore di Controparte_1 [...]
al pagamento delle spese di lite che liquida in € 7.616,00 per Controparte_4
compenso oltre spese generali, iva e cpa come per legge;

Così deciso in Aosta, 04/12/2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia De Luca
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