R.G.N. 950/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott.ssa Laura Sara Tragni Presidente
Dott.ssa Maria Grazia Federici Consigliere
Dott.ssa Isabella Ciriaco Consigliere relatore
Ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con ricorso depositato il 28/3/2024 avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 1667/2024, pubblicata il
14/02/2024 e notificata il 27/2/2024
TRA
(C.F. ), residente in [...] C.F._1
Sandro Pertini 8 20008 Bareggio [MI], con il patrocinio dell'Avv. De Ventura Mario (C.F.
) ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo, giusta delega C.F._2
in atti;

(C.F. ), residente in [...] con Parte_2 C.F._3 il patrocinio dell'Avv. De Ventura Mario (C.F. ) ed elettivamente C.F._2 domiciliata presso lo studio di quest'ultimo, giusta delega in atti;

-APPELLANTI-
CONTRO
(C.F. ), residente in [...] 20008 Controparte_1 C.F._4
Bareggio, con il patrocinio dell'Avv. D'Amelio Paola Maria (C.F. ) e C.F._5 dell'Avv. Botti Fabio Alberto ( ) ed elettivamente domiciliata presso lo studio C.F._6
di questi ultimi, giusta delega in atti;

-APPELLATA-
1 OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 1667/2024, pubblicata il
14/02/2024, in materia di “Altri istituti del diritto delle locazioni”.
CONCLUSIONI:
Per : Parte_3
1) In via principale, condannare la SI.ra , residente in [...], al pagamento, in favore dei ricorrenti, della somma complessiva di € 50.000.00 per risarcimento dei danni, patrimoniali e non patrimoniali, subiti secondo quanto richiesto in punto di diritto alle lettere “A” (€ 21.600,00), “B” (€ 16.650,00) e “C” (€ 11.750,00), oltre a interessi e rivalutazione come per legge e sino al soddisfo;

2) In via subordinata, condannare la SI.ra , residente in [...], al pagamento, in favore dei ricorrenti, della somma di € 38.250,00, a titolo di risarcimento del danno patrimoniale subito, secondo quanto richiesto in punto di diritto alle lettere
“A” (€ 21.600,00), “B” (€ 16.650,00), oltre alla somma che eventualmente riterrà congrua secondo il proprio prudente apprezzamento a titolo di risarcimento del danno non patrimoniale richiesto in punto di diritto nella lettera “C” del contro esteso atto, oltre a interessi e rivalutazione come per legge e sino al soddisfo;

3) In estremo subordine, condannare la SI.ra , residente in [...], al pagamento, in favore dei ricorrenti, della somma di € 21.600,00 in conformità a quanto richiesto in punto di diritto alla lettera “A” del contro esteso atto, oltre alla somma che riterrà congrua secondo il proprio prudente apprezzamento a titolo di risarcimento dell'ulteriore danno patrimoniale richiesto in punto di diritto nella lettera “B” del contro esteso atto e alla somma che eventualmente riterrà congrua secondo il proprio prudente apprezzamento a titolo di risarcimento del danno non patrimoniale richiesto in punto di diritto nella lettera “C” del contro esteso atto, oltre a interessi e rivalutazione come per legge e sino al soddisfo.
4)In ogni caso condannare la SI.ra alle spese, competenze, onorari del Controparte_1 presente giudizio come per legge di entrambi i gradi di giudizio e alla restituzione delle somme eventualmente percepite in esecuzione della sentenza di primo grado.
Si chiede che Codesta Corte di Appello ammetta la prova testimoniale sul capitolato articolato in primo grado qui di seguito integralmente trascritto
A sostegno della domanda si chiedeva ammettersi prova per interrogatorio formale e per testi sui capitoli di prova di seguito dedotti ed articolati, da intendersi preceduti dalla rituale locuzione «vero che», con i testi infra indicati.
Segnatamente, si chiede ammettersi interrogatorio formale con la SI.ra sulle Controparte_1 seguenti circostanze di fatto articolate in capitoli:
8) “Vero che in data 20.03.2013 ha concesso in locazione l'immobile di sua proprietà ai SIg.
, , coniugi e ai loro 2 figli allora minorenni come qui di Parte_1 Parte_2 seguito descritto : appartamento al piano primo composto da due camere, soggiorno, cucina, bagno, disimpegno, due balconi, con annesso vano di cantina al piano interrato” e “ vano di cantina e box ad uso autorimessa al piano interrato”, “ il tutto censito al Catasto Fabbricati del Comune di
IA come segue : - Foglio 8, mappale 668, subalterno 16, via Raffaello Sanzio n. 14, piano 1-
2 S1, interno D1, scala C, categoria A/3, classe 5, vani 5,5, rendita Euro 440,28 (appartamento con annesso vano cantina) – foglio 8, mappale 668, subalterno 34, Via Raffaello Sanzio n. 14 piano S1, interno 9, categoria C/6, classe 4, mq 15, rendita Euro 38,73 (il vano di cantina ed il box ad uso autorimessa)”;
9) “Vero che i SIg. ed , in qualità di conduttori Parte_1 Parte_2 dell'immobile sito in IA (MI), alla via Raffaello Sanzio, n. 14, di proprietà della SI.ra
[...]
, locatrice, versavano, in favore di quest'ultima, la somma di € 600,00 mensili per Controparte_1 il solo canone di locazione, sin dal mese di marzo del 2013”;
10) “Vero che in data 12.09.2016 la SI.ra , locatrice, comunicava ai Controparte_1 conduttori del proprio immobile sito in IA (MI), alla via Raffaello Sanzio, n. 14, SIg.
formale disdetta del contratto di locazione per la prima scadenza del 15.03.2017, Parte_3 ai sensi e per gli effetti dell'art. 3 L. 431 del 1998, ivi manifestando la volontà di vendere l'unità abitativa di via Raffaello Sanzio 14 a terzi”;
11) “Vero che solo in data 13.03.2017 la SI.ra comunicava ai SIg. Controparte_1 conduttori del proprio immobile sito in Bareggio (MI) alla via Raffaello Sanzio, n. 14, che, per l'esercizio del diritto di prelazione sull'immobile, il prezzo da pagare era pari a € 198.000” 12) “Vero che in data 07.04.2017 la SI.ra riacquistava la disponibilità in Controparte_1 godimento del proprio immobile, sito in Bareggio (MI) alla via Raffaello Sanzio, n. 14, concesso in locazione ai SIg. ed ”; Parte_1 Parte_2
13) “Vero che in data 08.04.2018 l'immobile sito in Bareggio (MI) alla via Raffaello Sanzio n. 14, di proprietà della SI.ra , precedentemente concesso in locazione ai SIg. Controparte_1
ed , che lo hanno occupato per 4 anni insieme i loro 2 figli Parte_1 Parte_2 minorenni, appartamento al piano primo composto da due camere, soggiorno, cucina, bagno, disimpegno, due balconi, con annesso vano di cantina al piano interrato e vano di cantina e box ad uso autorimessa al piano interrato, il tutto censito al Catasto Fabbricati del Comune di IA come segue : - Foglio 8, mappale 668, subalterno 16, via Raffaello Sanzio n. 14, piano 1-S1, interno
D1, scala C, categoria A/3, classe 5, vani 5,5, rendita Euro 440,28 (appartamento con annesso vano cantina) – foglio 8, mappale 668, subalterno 34, Via Raffaello Sanzio n. 14 piano S1, interno 9, categoria C/6, classe 4, mq 15, rendita Euro 38,73 (il vano di cantina ed il box ad uso autorimessa), era ancora in proprietà della SI.ra ”; Controparte_1
14) “Vero che in data 30.10.2022 l'immobile sito in Bareggio (MI) alla via Raffaello Sanzio n. 14, di proprietà della SI.ra , precedentemente concesso in locazione ai SIg. Controparte_1
ed , che lo hanno occupato per 4 anni insieme i loro 2 figli Parte_1 Parte_2 minorenni, appartamento al piano primo composto da due camere, soggiorno, cucina, bagno, disimpegno, due balconi, con annesso vano di cantina al piano interrato e vano di cantina e box ad uso autorimessa al piano interrato, il tutto censito al Catasto Fabbricati del Comune di IA come segue : - Foglio 8, mappale 668, subalterno 16, via Raffaello Sanzio n. 14, piano 1-S1, interno
D1, scala C, categoria A/3, classe 5, vani 5,5, rendita Euro 440,28 (appartamento con annesso vano cantina) – foglio 8, mappale 668, subalterno 34, Via Raffaello Sanzio n. 14 piano S1, interno 9, categoria C/6, classe 4, mq 15, rendita Euro 38,73 (il vano di cantina ed il box ad uso autorimessa), era ancora in proprietà della SI.ra ”. Controparte_1
3 Si chiedeva ammettersi prova testimoniale con il SI. sulle seguenti circostanze Testimone_1 di fatto articolate in capitoli:
t) “Vero che nel corso del mese di gennaio del 2013 i SInori e Parte_1 la SI.ra si rivolgevano all'Agenzia immobiliare del SI. , sita in Parte_2 Testimone_1
Bareggio (MI), per la ricerca di un immobile da condurre in locazione per le proprie esigenze e dei loro figli minorenni, nata il [...] e , nato il [...]”; Persona_1 Persona_2
u) “Vero che l'Agente immobiliare, SI. comunicava ai SInori Testimone_1 [...]
e alla SI.ra , nel corso del mese di gennaio del 2013, di avere a Parte_1 Parte_2 disposizione per locazione l'immobile ubicato in IA (MI) alla via Raffaello Sanzio n. 14, di proprietà della SI.ra , avendo ricevuto da quest'ultima incarico a venderlo Controparte_1
o a concederlo in locazione”; v) “Vero che l'immobile ubicato in IA (MI), alla via Raffaello Sanzio n. 14 che, nel corso del mese di gennaio del 2013, il SI. proponeva per locazione ai SInori Testimone_1
e alla SI.ra era un appartamento al piano primo composto Parte_1 Parte_2 da due camere, soggiorno, cucina, bagno, disimpegno, due balconi, con annesso vano di cantina al piano interrato” e vano di cantina e box ad uso autorimessa al piano interrato, il tutto censito al
Catasto Fabbricati del Comune di IA come segue : - Foglio 8, mappale 668, subalterno 16, via Raffaello Sanzio n. 14, piano 1-S1, interno D1, scala C, categoria A/3, classe 5, vani 5,5, rendita
Euro 440,28 (appartamento con annesso vano cantina) – foglio 8, mappale 668, subalterno 34, Via
Raffaello Sanzio n. 14 piano S1, interno 9, categoria C/6, classe 4, mq 15, rendita Euro 38,73 (il vano di cantina ed il box ad uso autorimessa)”;
w) “Vero che nel corso del mese di gennaio del 2013 l'Agente immobiliare, SI. Tes_1
, convocava nel proprio studio in IA (MI) i SInori e
[...] Parte_1
SI.ra , in qualità di futuri conduttori insieme alla SI.ra , in qualità Parte_2 Controparte_1 di futura locatrice, per la stipula di accordo preliminare di locazione avente ad oggetto l'immobile ubicato in IA (MI) alla via Raffaello Sanzio n. 14, di proprietà della SI.ra CP_1
”;
[...]
x) “Vero che in data 21.01.2013, in IA (MI), presso lo Studio immobiliare del SI.
, la SI.ra , in data 21.01.2013, riceveva dal SI. Testimone_1 Controparte_1
, la somma di € 700,00 a titolo di mensilità anticipata per il futuro Parte_1 contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile ubicato in IA (MI) alla via Raffaello
Sanzio n. 14, di proprietà della SI.ra , alla presenza dell'Agente immobiliare, Controparte_1
SI. ”; Testimone_1
y) “Vero che in data 21.01.2013, sempre in IA (MI), presso lo Studio immobiliare del SI.
, il SI. versava la somma di € 600,00 nelle mani Testimone_1 Parte_1 dell'Agente immobiliare, SI. a titolo di compenso provvigionale per Testimone_1
l'accettazione della proposta del locatore”; z) “Vero che solo in data 16.03.2015, oltre 2 anni dopo l'inizio del rapporto locatizio tra i SIg.
ed , nella qualità di conduttori, unitamente alla SI.ra Parte_1 Parte_2 [...]
, nella veste di locatrice, ai SIg. ed veniva Controparte_1 Parte_1 Parte_2 fatto sottoscrivere contratto di locazione dall'agente , su incarico della Testimone_1 locatrice, SI.ra ”; Controparte_1
4 aa) “Vero che il SI. , su incarico della SI.ra , solo in data Testimone_1 CP_1
16.03.2015, provvedeva a registrare presso il competente Ufficio dell'Agenzia delle Entrate il contratto di locazione tra i SIg. ed , nella qualità di Parte_1 Parte_2 conduttori, unitamente alla SI.ra , nella veste di locatrice, sottoscritto in sua Controparte_1 presenza il 20.03.2013”; bb) “Vero che nel corso del mese di gennaio del 2016 l'Agente immobiliare, SI.
[...]
, comunicava al SI. di aver ricevuto dalla SI.ra Tes_1 Pt_1 Controparte_1 incarico di individuare potenziali acquirenti per la vendita dell'immobile di proprietà della medesima SI.ra ubicato in IA (MI), alla via Raffaello Sanzio n. 14”; CP_1 cc) “Vero che in data 30.01.2016, il SI. formulava all'Agente Parte_1 immobiliare, SI. , formale proposta di acquisto dell'immobile ricevuto in Testimone_1 locazione dalla SI.ra per il prezzo, suggerito dal medesimo Agente Controparte_1 immobiliare di € 145.000,00”; dd) “Vero che in data 02.02.2016, il SI. consegnava all'Agente Parte_1 immobiliare, SI. l'assegno n. 8254161775 del 02/02/2016 di € 500,00 emesso Testimone_1 presso Banca Intesa San Paolo, di cui € 250,00 per il pagamento di parte della caparra per acquisto appartamento della SI.ra ed € 250,00 come anticipo delle competenze di Controparte_1 provvigione per l'Agente immobiliare”; ee) “Vero che il versamento della somma di € 500,00, effettuato dal SI. Parte_1
in favore dell'Agente immobiliare , era richiesto da quest'ultimo in
[...] Testimone_1 vista della ormai certa conclusione positiva dell'affare di acquisto dell'immobile di proprietà della SI. , da parte del SI. ”; Controparte_1 Parte_1 ff) “Vero che nei giorni e nelle settimane successive al 02.02.2016, giorno in cui il SI. Pt_1 aveva consegnato l'assegno di € 500,00 al SI. , Agente immobiliare, il SI. Testimone_1
restava all'oscuro di ogni comunicazione inerente alla proposta di acquisto dell'immobile Pt_1 già formulata”; gg) “Vero che, considerata la mancata risposta in ordine all'esito favorevole dell'affare, da parte del SI. , in nome e nell'interesse della proprietaria SI.ra , il SI. Tes_1 Controparte_1
chiese all'Agente immobiliare, SI. , la restituzione della somma di € Pt_1 Testimone_1
500,00 che da quest'ultimo gli fu riconsegnata”.
Si chiedeva ammettersi prova testimoniale con il SI. Agente immobiliare Testimone_2
AS di IA (MI) sulle seguenti circostanze di fatto articolate in capitoli: hh) “Vero che nel mese di febbraio 2017 il SI. si rivolse Parte_1 all'Agenzia immobiliare “AS” di IA (MI) e, segnatamente, al SI. Testimone_2 per individuare immobili disponibili in locazione”;
ii) “Vero che il SI. Agente immobiliare “AS” in IA, nel corso Testimone_2 del mese di febbraio 2017, contattato dal SI. per reperire immobili Parte_1 disponibili in locazione, consigliò al SI. di riprovare nei mesi successivi perché privo di Pt_1 immobili da concedere in locazione”.
Si chiedeva altresì ammettersi prova testimoniale con il SI. sulle seguenti Testimone_3 circostanze di fatto articolate in capitoli:
5 jj) “Vero che, nel corso del mese di febbraio 2017, il SI. contattato dai SIg. Testimone_3
ed per la concessione in locazione dell'immobile ubicato Parte_1 Parte_2 in Bareggio (MI), alla via Sandro Pertini n. 8, richiedeva ai SInori ed la cifra mensile Pt_1 Pt_2 di € 750,00 per il solo canone di locazione”; kk) “Vero che, nel corso del mese di febbraio 2017, il SI. contattato dai SIg. Testimone_3
ed per la concessione in locazione dell'immobile ubicato Parte_1 Parte_2 in Bareggio (MI), alla via Sandro Pertini n. 8, specificava che oltre al canone di locazione, pari a €
750 mensili, erano a carico dei conduttori tutte le spese di utenze private, oltre a quelle condominiali, tutte in aggiunta e a parte rispetto al canone locatizio mensile di € 750,00”; ll) “Vero che in data 26.02.2017 il SI. e la SInora , Parte_1 Parte_2 nelle vesti di conduttori, sottoscrivono contratto di locazione con il SI. in qualità Testimone_3 di locatore proprietario dell'immobile concesso in locazione ubicato in Bareggio (MI), in via Sandro
Pertini n. 8 e versavano la somma di € 2.250,00 a titolo di cauzione.”
Per : Controparte_1
Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello, contrariis rejectis, così giudicare:
IN VIA PRELIMINARE DI RITO
Dichiarare inammissibili le eccezioni di nullità e di carenza di data certa dell'incarico di mediazione in data 27.7.2017 conferito da a Immobiliare Longoni s.a.s., in quanto tardive Controparte_1 ex art. 416 c.p.c. ed in violazione del disposto dell'art. 437 c.p.c. che non ammette nuove eccezioni in appello.
NEL MERITO
In via principale, confermare la sentenza del Tribunale e, quindi, rigettare integralmente, per le ragioni esposte in narrativa, le domande avversarie, in quanto infondate in fatto ed in diritto per l'assenza di responsabilità della sig.ra e/o per l'inesistenza dei lamentati danni;
CP_1
In subordine, nella denegata e non creduta ipotesi che sia riconosciuta la responsabilità della locatrice, condannarla a risarcire soltanto quei danni la cui esistenza ed entità sia provata secondo le regole generali in materia di risarcimento del danno da responsabilità contrattuale;

In estremo subordine, qualora il Tribunale ritenesse che il risarcimento del danno di cui all'art. 3 comma 5 l. 431/1998 prescinde dall'esistenza di un danno in concreto, si chiede che il Tribunale, in relazione al maggior danno richiesto per danno differenziale e danno morale, ne accerti l'inesistenza secondo le regole generali in materia di prova del risarcimento del danno, per le ragioni in fatto ed in diritto esposte in narrativa.
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di lite di entrambi i gradi del giudizio e con rimborso delle spese di assistenza sostenute per la procedura di mediazione obbligatoria.
IN VIA ISTRUTTORIA ci si oppone all'ammissione di tutti i capitoli ex adverso articolati in ordine ai quali è stata richiesta la prova per interrogatorio formale e per testi, in quanto le circostanze dedotte sono irrilevanti ovvero non controverse ovvero documentali ovvero generiche.
Nel caso l'Ecc.ma Corte d'Appello ritenesse di rilevare d'ufficio, che la data dell'incarico di mediazione in data 27.7.2017, conferito da a Immobiliare Longoni s.a.s., non Controparte_1 sia opponibile ai ricorrenti, dato atto che l'eccezione in senso lato suddetta è stata proposta dai
6 ricorrenti per la prima volta con ricorso in appello, provocato il contraddittorio delle parti, ex art. 101 c.p.c., circa la prova che il suddetto incarico di mediazione è stato conferito dopo il rilascio in data 18.5.2017 dell'APE dell'appartamento di proprietà della resistente e prima che la società mediatrice incaricata della vendita dell'appartamento ne avesse curato la promozione pubblicitaria mediante inserzione nel numero di ottobre 2017 del periodico specializzato e, comunque, Pt_4 entro il termine di dodici mesi dal riacquisto della disponibilità dell'appartamento locato, avvenuta in data 7.4.1, previa ordinanza di rimessione in termini, autorizzare il deposito del doc. n. 20 (Attestato di Prestazione Energetica in data 18.5.2017) ed ammettere prova per testi articolata sui seguenti capitoli da 1 a 5:
1)Vero che la sig.ra conferiva a Immobiliare Longoni s.a.s. di HE Controparte_1
ES & C., con sede in Bareggio, c.so Italia, 55, che accettava, l'incarico di mediazione per la vendita al prezzo di € 198.000,00 dell'appartamento sito in IA, al piano primo dello stabile di via R. Sanzio, 14, composto da tre locali, cucina e bagno, e che nell'incarico di mediazione, in corrispondenza della clausola n. 1 lett. a) Dichiarazioni del venditore, si dava atto che l'APE (in classe C, 110, 26 kWh/m anno) era stato rilasciato in data 18.5.2017.
2)Vero che, in esecuzione dell'impegno assunto a mezzo della clausola n. 12 dell'incarico di vendita,
l'Immobiliare Longoni s.a.s. curava l'inserzione pubblicitaria dell'appartamento della sig.ra
[...]
, sito in IA, al piano primo dello stabile di via R. Sanzio, 14, composto da tre CP_1 locali, cucina e bagno, classe C 110,26 kWh/m anno, nel numero di ottobre 2017 del periodico che mi viene mostrato (doc.9 del fascicolo della resistente). Pt_4
3)Vero che, l'Immobiliare Longoni s.a.s, prima di ricevere l'incarico di vendita e di curare le inserzioni pubblicitarie dell'appartamento della sig.ra , sito in IA, al Controparte_1 piano primo dello stabile di via R. Sanzio, 14, composto da tre locali, cucina e bagno, richiedeva alla medesima sig.ra l'Attestato di Prestazione Energetica. CP_1
Sui capitoli da 1 a 3 si indica a teste il sig. HE ES, domiciliato c/o Immobiliare
Longoni s.a.s, c.so Italia 55 Bareggio (MI)
4)Vero che la sig.ra nel mese di maggio 2017 mi incaricava di redigere Controparte_1
l'Attestato di Prestazione Energetica, che mi viene mostrato, del suo appartamento, in IA al piano primo dello stabile di via R. Sanzio, 14, composto da tre locali, cucina e bagno.
5)Vero che in data 18.5.2017 rilasciavo alla sig.ra l'APE, codice Controparte_1 identificativo n. 1520400007217, che mi viene mostrato, del suo appartamento in IA, al piano primo dello stabile di via R.Sanzio, 14.
Sui capitoli 4 e 5 si indica a teste il geom. via G. Falcone, 2, ET (MI). Testimone_4
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Il Tribunale di Milano con sentenza n. 1667/2024 ha dichiarato infondate le domande di risarcimento per danni patrimoniali e non patrimoniali proposte da e Parte_1
nei confronti di , proprietaria dell'unità immobiliare sita in IA Parte_2 Controparte_1
(MI), Via Raffaello Sanzio n. 14, asseritamente subiti a causa del mancato rispetto da parte della locatrice del diritto di prelazione ad essi spettante quali conduttori dell'indicato immobile.
7 2. Premesso che è pacifico che: i) nel gennaio 2013 le odierne parti del giudizio avevano stipulato un accordo preliminare di locazione avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo ubicato in IA alla via Raffaello Sanzio n. 14, di proprietà di;
ii) che il contratto di locazione Controparte_1
di fatto iniziato nel 2013 è stato poi formalmente registrato il 16.3.2015, stabilendone la scadenza al
15.03.2017; nel motivare la propria decisione, il Tribunale ha dato atto che risultavano documentalmente provate le ulteriori seguenti circostanze:
− in data 12/9/2016 aveva inoltrato tramite raccomandata A.R. la formale disdetta del CP_1
contratto di locazione avente ad oggetto il predetto immobile (così precludendo il rinnovo del contratto alla prima scadenza del 15/03/2017), comunicando di essere intenzionata a vendere l'unità abitativa a terzi. Tramite la medesima raccomandata la proprietaria preannunciava che avrebbe inoltrato, in seguito, l'invito a esercitare il diritto di prelazione nelle modalità di cui all'art. 38 L. n.
392/1978 nei termini di legge (cfr. doc. n. 5 parte e doc. n. 8 fasc. Appellante di I grado); CP_1
− in data 13/3/2017, dunque a distanza di diversi mesi dalla comunicazione del diniego di rinnovo ma anteriormente alla scadenza del contratto in data 15/3/2017, aveva comunicato CP_1
ai ricorrenti - sempre tramite di raccomandata A.R. - che l'immobile da loro locato avrebbe potuto essere acquistato al prezzo di € 198.000,00 da versarsi interamente alla data del rogito, da stipularsi entro e non oltre il 30/6/2017. Veniva comunicato, inoltre, che il diritto di prelazione avrebbe potuto essere esercitato entro il termine di sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata.
− I ricorrenti non avevano accolto l'offerta di acquisto, così rinunciando ad esercitare il diritto di prelazione.

3. Il giudice di primo grado ha quindi stabilito che, “avendo la parte locatrice provveduto ad inoltrare tempestivamente sia la disdetta sia la comunicazione ex art. 38 L. n. 392/1978 e non avendo la parte conduttrice inteso esercitare il diritto di prelazione accettando il prezzo di vendita richiesto, non sono addebitabili alla parte locatrice responsabilità di alcun genere”.
A parere del Tribunale, infatti, al titolare del diritto di prelazione non spetta alcun potere di modificare il contenuto del contratto di compravendita proposto ed era del tutto irrilevante il fatto che, ben prima della disdetta del contratto, i conduttori avessero formulato una proposta d'acquisto a un prezzo inferiore a quello poi richiesto dalla locatrice, così come il fatto che non fosse CP_1
riuscita ad alienare nei dodici mesi successivi al rilascio l'immobile oggetto di causa.

4. Avverso tale decisione hanno interposto appello e , Parte_1 Parte_2
articolando quattro motivi di impugnazione.

4.1 Con il primo motivo, lamentano gli appellanti il mancato espletamento dell'istruttoria orale richiesta in primo grado, volto ad accertare che il complessivo comportamento serbato dalla locatrice durante la vigenza del contratto di locazione e nei dodici mesi successivi al rilascio dell'immobile
8 aveva integrato un inadempimento contrattuale o comunque una grave violazione di legge, determinando dunque la responsabilità della locatrice nei confronti degli ex conduttori.

4.2 Con il secondo motivo, gli appellanti denunciano il mancato assolvimento dell'onere gravante sulla locatrice di provare che la mancata vendita dell'immobile è dovuta a fatti a lei non imputabili, eccependo la nullità ed inopponibilità del contratto di mediazione immobiliare prodotto dalla CP_1
in giudizio a riprova della serietà dell'intento di vendita a terzi, stante l'incertezza della data di conferimento dell'incarico.

4.3 Con il terzo motivo, gli appellanti deducono che, attesa la mancanza di prova del conferimento dell'incarico di mediazione per la vendita dell'unità immobiliare di cui è causa, non era stata svolta, nel processo di primo grado, alcuna accurata indagine sulla “serietà” del comportamento assunto dalla locatrice nei 12 mesi successivi al rilascio dell'immobile, con conseguente sua responsabilità ai sensi dell'art. 3, co. 5, L. n. 431/1998.

4.4 Infine, con il quarto motivo, si denuncia la violazione dell'art. 38 della L. 392 del 1978, deducendo l'irritualità, invalidità e comunque inefficacia della comunicazione inviata dalla locatrice al conduttore con l'indicazione del prezzo di vendita per l'esercizio del diritto di prelazione, poiché inoltrata agli appellanti quando questi non potevano in ogni caso esercitare tale diritto poiché non più qualificabili quali conduttori a seguito del venir meno del contratto di locazione per il diniego del suo rinnovo alla prima scadenza del 15/3/2017.

5. Si è costituita nel presente grado la quale ha chiesto in via preliminare di dichiarare CP_1
inammissibili le eccezioni di nullità e di carenza di data certa dell'incarico di mediazione conferito dalla per la vendita dell'immobile in data 27/7/2017 in quanto sollevate tardivamente ex art. CP_1
416 c.p.c. e in violazione del disposto dell'art. 437 c.p.c.; nel merito, ha chiesto il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza impugnata, opponendosi altresì all'accoglimento delle istanze istruttorie avversarie e instando, in subordine, per l'ammissione dei propri mezzi di prova.

6. All'udienza del 20/11/2024, fissata per la discussione, tentata con esito negativo la conciliazione tra le parti, la causa è stata decisa come da dispositivo letto in udienza.

7. L'appello è infondato e va integralmente rigettato.

8. Quanto al primo motivo, le richieste istruttorie degli appellanti, riproposte nelle conclusioni rassegnate nell'atto di, non sono ammissibili in quanto riguardano elementi già accertati documentalmente o incontestati (vedasi i punti da 8 a 14, riguardanti le vicende del contratto di locazione) ovvero irrilevanti ai fini della decisione sulla domanda di risarcimento proposta (vedasi i punti da “t” a “ii”, riguardanti vicende antecedenti la disdetta del contratto di locazione tra le parti e i punti da “jj” a “ll”, riguardanti le vicende abitative di ed successive al diniego di Pt_1 Pt_2
rinnovo del contratto con . CP_1
9 9. Il secondo motivo, con il quale si contesta la mancata prova dell'assenza di responsabilità
contrattuale della locatrice, è inammissibile prima che infondato.
Dagli atti risulta che all'udienza del 14/2/2023 la difesa degli appellanti eccepiva l'inidoneità probatoria del contratto di mediazione depositato da “non avendo la parte resistente CP_1
chiamato in giudizio nessuna persona fisica, né i delle persone giuridiche, che confermino il Pt_5 contenuto di tali scritture”. Nulla eccepiva, invece, rispetto alla asserita incertezza della data di conferimento dell'incarico, sicché si deve ritenere che gli appellanti siano decaduti dalla possibilità di allegare tale nuova eccezione, con conseguente inammissibilità del motivo di appello.
In ogni caso, anche a voler ritenere detta eccezione come rilevabile d'ufficio dal giudice, la stessa è infondata. L'eccezione si basa infatti sul presupposto della discrepanza ravvisata dagli appellanti tra la due date apposte nell'ultima pagina dell'incarico di mediazione immobiliare, per cui la prima data corrisponderebbe al 17/1/2017 e la seconda al 17/7/2017 (cfr. doc. 8 fasc. parte appellata), da cui deriverebbe la nullità e/o inopponibilità del documento perché privo di data certa. La sollevata eccezione risulta smentita già dal solo esame dello stesso documento, laddove si osserva che nella precedente pagina del modulo d'incarico viene riportata la data dell'“attestato prestazione energetica” rilasciato il 18/5/2017, circostanza che esclude, quindi, che il conferimento dell'incarico possa essere avvenuto prima di tale data, ovvero il 17/1/2017.
È più logico e verosimile ritenere, come sostenuto da parte appellata, che la denunciata discrepanza di data dell'incarico sia frutto di una diversa grafia del numero “7”, rappresentante il mese di luglio.
Ne consegue che il contratto di incarico di mediazione immobiliare prodotto dall'appellata è pienamente idoneo a dimostrare l'effettivo intento perseguito dalla di destinare l'immobile CP_1
locato alla vendita a terzi, come dichiarato nella lettera di disdetta del contratto.
10. Le sopra esposte considerazioni inducono a ritenere infondato anche il terzo motivo di impugnazione, poiché, come detto, ha provato di aver conferito formale incarico ad un CP_1
operatore specializzato nel settore di mettere in vendita l'immobile di cui è causa.
Ad ogni modo, la serietà dell'impegno a vendere a terzi l'immobile locato nei dodici mesi successivi al suo rilascio da parte degli appellanti/conduttori è provata dalle ulteriori produzioni documentali effettuate da in primo grado e, in particolare, dalla prova delle inserzioni pubblicitarie CP_1
eseguite per promuovere la vendita dell'appartamento di cui ai docc. 9, 10 e 11, curate dalla società mediatrice immobiliare in esecuzione degli incarichi di vendita ricevuti, che riportano date e contenuti coerenti con l'incarico di vendita. ha dunque fornito elementi, documentali ed CP_1
inconfutati, che provano che ella ha effettivamente e seriamente messo in vendita l'immobile e ha provato ad alienarlo a seguito del rilascio da parte dei precedenti inquilini.
10 11. Tanto basta a ritenere privo di censure il diniego di rinnovo della locazione alla naturale scadenza, intimato per uno degli specifici motivi previsti dall'art. 3 L. 431/1998 ed effettivamente adibito all'uso indicato nella disdetta. Secondo il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, infatti, per considerare pienamente legittima la disdetta intimata dal locatore al conduttore è sufficiente che essa specifichi il motivo, tra quelli tassativi previsti dall'art. 3 L. 431/1998, sul quale la disdetta è fondata, “in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore.” (Cass.
n. 3938/2023). Ne discende che alcuna sanzione ex art. 3 co. 3 L. 431/1998 può essere applicata a
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12. Anche le censure mosse dalla parte appellante circa la validità ed efficacia della comunicazione della locatrice che indicava il prezzo per l'esercizio del diritto di prelazione sono prive di pregio.
Invero, l'art. 38 L. 392/1978, richiamato dalla L. 431/1998, non prevede un termine entro cui la denuntiatio debba essere effettuata a pena di nullità, sicché privo di fondamento è il rilievo circa l'invalidità della comunicazione pervenuta dopo la disdetta.
Inoltre, è inconsistente la doglianza circa l'irritualità ed invalidità della comunicazione “perché effettuata quando ormai il contratto è venuto meno per volontà del locatore”, atteso che è stata invece effettuata in costanza di locazione, sebbene a ridosso della data fissata per il rilascio
(13/3/2017), dunque in un momento in cui i conduttori potevano ancora considerarsi tali. Né può dirsi che sia stato leso il loro interesse alla continuità abitativa, atteso che il rilascio effettivo dell'immobile è avvenuto il 7/4/2017 e, dunque, dopo un tempo sufficiente ad esercitare, ove lo avessero voluto, il diritto di prelazione alle condizioni stabilite dalla locatrice.
La funzione della denuntiatio prelationis è infatti quella di consentire al conduttore di acquistare l'immobile alle stesse condizioni di vendita fissate per i terzi. Poiché pacificamente le condizioni di acquisto non erano in linea con quanto i conduttori si attendevano o erano disposti a pagare, nessun pregiudizio può essere ravvisato nel presunto ritardo con cui l'atto di interpello è stato loro rivolto, poiché in ogni caso l'immobile non sarebbe stato da loro acquistato. Ne deriva che la condotta di non presenta alcun profilo di illiceità e che l'appello non può essere accolto nemmeno sotto CP_1
tale profilo.
13. Al rigetto dell'appello consegue la condanna degli appellanti, totalmente soccombenti, alla rifusione delle spese di lite sostenute dalla parte appellata, liquidate come in dispositivo, in applicazione dei criteri di cui al DM n. 147/2022, applicando in relazione al valore della domanda
11 risarcitoria i parametri medi per la fase introduttiva e di studio e i parametri minimi per la fase di trattazione e decisione, contenuta nella sola discussione orale in udienza.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
ed avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. Parte_1 Parte_2
1667/2024, pubblicata il 14/02/2024, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna gli appellanti, in solido tra loro, al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi
€ 6.734,00, di cui € 2.058,00 per la fase di studio della controversia, € 1.418,00 per la fase introduttiva, € 1.523,00 per la fase di trattazione ed € 1.735,00 per la fase decisionale, oltre
15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti, in solido tra loro, dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso, in Milano il 20/11/2024.
Il Consigliere estensore La Presidente
Dott.ssa Isabella Ciriaco Dott.ssa Laura Sara Tragni
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