N. 2363/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE III CIVILE
composta dai magistrati
Dott. AU SA TR Presidente
Dott. AN OR Consigliere rel.
Dott. AU Cesira Stella Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promoSA in grado d'appello con ricorso depositato il 2.8.2024
da
(già ) Parte_1 Parte_2
(iscrizione registro imprese FN 161934 p), con il patrocinio degli Avv. Curtò Giuseppe e Pt_2
ME LV, con elezione di domicilio in Via dei Giardini, 7 20121 MILANO, presso e nello studio del primo;

appellante contro
(C.F. ) con il patrocinio degli Avv. Menne Antonino e Controparte_1 P.IVA_1
NN PA, con elezione di domicilio in via de Amicis, 28 Milano, presso e nello studio del primo;

appellata ed appellante incidentale OGGETTO: Affitto di azienda
CONCLUSIONI per Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma OR d'Appello di Milano adita, contrariis reiectis, per tutte le ragioni esposte in atti:
(i) parzialmente riformare – in accoglimento dell'appello principale proposto da
[...]
– la sentenza n. 6514/2024 del 27 giugno 2024 del Tribunale di Parte_1
Milano (XIII sezione civile, G.U. dott.SA Francesca Maria Ferruta), e per l'effetto:
(a) accogliere integralmente la domanda riconvenzionale n. 1(i)(c) proposta da Parte_1
e quindi, ad integrazione della condanna a stipulare il Contratto Definitivo,
[...] condannare in persona del suo legale rappresentante pro tempore, a procedere Controparte_1 alla stipulazione del Contratto Definitivo nel termine di 6 mesi dalla consegna provvisoria all'Affittuario dei Locali Affittati, versando all'Affittuario il residuo 50% del contributo per l'allestimento dei Locali Affittati previsto dall'art. 6 del Contratto preliminare e volturando a P&C
Vienna l'autorizzazione commerciale per l'esercizio del Ramo d'Azienda, condannando altresì la steSA in persona del suo legale rappresentante pro tempore, ex art. 614 bis Controparte_1
c.p.c. al pagamento di penali per ogni giorno di ritardo nell'adempimento dell'obbligo di stipulare il
Contratto Definitivo nella misura di Euro 3.000,00 per ogni giorno di calendario di ritardo;

(b) accogliere la domanda riconvenzionale concorrente n. 1(ii) proposta da Parte_1
, e quindi condannare in persona del suo legale rappresentante
[...] Controparte_1 pro tempore, ad adempiere a tutte le obbligazioni previste a suo carico dal contratto preliminare di affitto di ramo d'azienda dalla steSA stipulato in data 3 marzo 2023 con , Parte_1 secondo le formalità e le tempistiche ivi indicate e, in particolare, a:
(1) inviare a le conferme di apertura previste dagli artt. 7.3.1, Parte_1
7.3.2, 7.3.3 e 7.3.4 del Contratto Preliminare, con decorrenza dalla data di deposito della sentenza;

(2) corrispondere a , entro la data della consegna provvisoria, il Parte_1
50% del contributo per l'allestimento dei Locali Affittati previsto dall'art. 6 del
Contratto Preliminare;

(3) provvedere alla consegna provvisoria a dei Locali Affittati Parte_1 ex art. 6 del Contratto Preliminare condizionatamente alla presentazione da parte della steSA del Progetto;
Parte_1
2 (4) corrispondere a , entro la data di apertura del punto vendita, Parte_1 il restante 50% del contributo per l'allestimento dei Locali Affittati previsto dall'art. 6 del Contratto Preliminare;

(ii) accertare e dichiarare l'inammissibilità e comunque l'improcedibilità dell'appello incidentale proposto da avverso la sentenza n. 6514/2024 del 27 giugno 2024 del Tribunale Controparte_1 di Milano (XIII sezione civile, G.U. dott.SA Francesca Maria Ferruta) per contrasto con il giudicato interno e in ogni caso per acquiescenza tacita ex art. 329 c.p.c. e per l'effetto rigettare l'appello incidentale medesimo;

(iii) in via subordinata rispetto al precedente punto (ii), rigettare in ogni caso, in quanto infondato in fatto e in diritto per tutte le ragioni esposte in atti, l'appello incidentale proposto da CP_1 avverso la sentenza n. 6514/2024 del 27 giugno 2024 del Tribunale di Milano (XIII sezione
[...] civile, G.U. dott.SA Francesca Maria Ferruta).
In via istruttoria, si chiede l'ammissione delle prove per testi quali riproposte nei termini di cui al §
IV.D del ricorso in appello.
In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari di entrambi i gradi del giudizio.”
Per Controparte_1
“Voglia l'Ecc.ma OR di Appello adita, respinta e disattesa ogni diversa istanza ed ecce-zione, così giudicare:
NEL MERITO
RESPINGERE l'appello proposto da P&C avverso la sentenza del Tribunale di Milano, n.
6514/2024 del 27/6/2024 R.G. n. 1348/2024 in quanto inammissibile e infondato sia in fatto che in diritto;
Cont ACCOGLIERE l'appello incidentale proposto da e, per l'effetto, in riforma della sentenza del
Tribunale di Milano, n. 6514/2024 del 27/6/2024 R.G. n. 1348/2024:
ACCERTARE il grave inadempimento di P&C al contratto preliminare di affitto di ramo di azienda Cont sottoscritto con e per, l'effetto,
PRONUNCIARE la risoluzione del medesimo contratto, a far data dal 27 novembre 2023, per esclusivo fatto e colpa di P&C, nonché Cont CONDANNARE P&C a risarcire tutti i danni subiti e subendi in esito a detta risoluzione, con Cont pagamento a favore della steSA della somma di Euro 8.323.785,00 o di quell'altra maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa.
Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi del giudizio.
3 IN VIA ISTRUTTORIA
Ammettersi prova per testi sui capitoli di prova di seguito dedotti ed articolati, da intendersi preceduti dalla rituale locuzione «vero che» con i testi infra indicati:

1. Il giorno 13 novembre 2024, presso la sede legale di in Milano, alla via Controparte_1
Torino, 2, il Sig. comunicava che stava provvedendo a elaborare un nuovo Tes_1 CP_3 concept per il proprio punto vendita del tutto differente rispetto a quello comunente utilizzato negli altri punti vendita.
Si indicano a testi sul capitolo 1): la D.SA , nel suo domicilio professionale in Testimone_2
Milano, Via Torino, 2; il Dott. nel suo domicilio professionale in Milano, Galleria Persona_1
Buenos Aires 8-12, presso Nhood Services Italy S.p.A.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con contratto preliminare concluso in data 3 marzo 2023, (promittente Controparte_1
Concedente) assumeva l'impegno di concedere in affitto a Parte_3
(promittente Affittuaria) un ramo d'azienda relativo all'esercizio di uno spazio commerciale della superficie di circa 5.000 mq, all'interno del Centro Polifunzionale denominato “Merlata Bloom
Milano”; veniva contestualmente stipulato addendum modificativo del Contratto Preliminare.
L'esecuzione del contratto preliminare ha dato origine ad aspro contenzioso tra le parti. sosteneva infatti l'inadempimento di Controparte_1 Parte_3 all'obbligo di predisporre e consegnarle entro il 28 febbraio 2023 il progetto per la realizzazione del punto vendita, da parte della steSA , all'interno del Centro Parte_3
Commerciale; comunicava a la risoluzione del contratto Parte_3 preliminare con lettera in data 27 novembre 2023; in data 10 gennaio 2024 avviava il giudizio per la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare e per il risarcimento dei danni.
contestava la fondatezza della domanda di risoluzione e Parte_3 chiedeva che fosse condannata ad eseguire il contratto preliminare, previa Controparte_1 rideterminazione del “cronoprogramma” stabilito dal contratto preliminare per addivenire all'apertura del punto vendita.
Con sentenza n. 6514/24 in data 27.6.2024 il Tribunale di Milano, rigettata la domanda di risoluzione del contratto preliminare del 3.3.2023 intercorso tra le parti in causa proposta da
[...] nei confronti di , in accoglimento della domanda CP_1 Parte_3 riconvenzionale articolata da nei confronti di Parte_3 CP_1
condannava a stipulare il contratto definitivo di affitto di ramo di azienda
[...] Controparte_1
4 davanti al notaio da indicarsi dall'affittuaria , con obbligo da Parte_3 parte di quest'ultima di comunicare la data, l'ora ed il luogo esatti di sottoscrizione del contratto definitivo di affitto di ramo di azienda, con un preavviso di almeno cinque giorni lavorativi alla società concedente, prima della data di apertura del 5.9.2024, in ottemperanza a quanto previsto dall'art.

2.5 del Contratto Preliminare.
impugnava la sentenza, chiedendo di parzialmente Parte_3 riformarla, e per l'effetto:
(a) accogliere integralmente la domanda riconvenzionale n. 1 (i)(c) proposta da
[...]
e quindi, ad integrazione della condanna a stipulare il Contratto Parte_1
Definitivo, condannare a procedere alla stipulazione del Contratto Definitivo Controparte_1 nel termine di 6 mesi dalla consegna provvisoria all'Affittuario dei Locali Affittati, versando all'Affittuario il residuo 50% del contributo per l'allestimento dei Locali Affittati previsto dall'art. 6 del Contratto preliminare e volturando a P&C Vienna l'autorizzazione commerciale per l'esercizio del Ramo d'Azienda, condannando altresì la steSA in persona del suo legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, ex art. 614 bis c.p.c., al pagamento di penali per ogni giorno di ritardo nell'adempimento dell'obbligo di stipulare il Contratto Definitivo nella misura di Euro 3.000,00 per ogni giorno di calendario di ritardo;

(b) accogliere la domanda riconvenzionale concorrente n. 1(ii) proposta da Parte_1
, e quindi condannare ad adempiere a tutte le obbligazioni
[...] Controparte_1 previste a suo carico dal contratto preliminare di affitto di ramo d'azienda dalla steSA stipulato in data 3 marzo 2023 con , secondo le formalità e le tempistiche ivi indicate Parte_1
e, in particolare, a:
(1) inviare a le conferme di apertura previste dagli artt. 7.3.1, Parte_1
7.3.2, 7.3.3 e 7.3.4 del Contratto Preliminare, con decorrenza dalla data di deposito della sentenza;

(2) corrispondere a , entro la data della consegna provvisoria, il Parte_1
50% del contributo per l'allestimento dei Locali Affittati previsto dall'art. 6 del Contratto
Preliminare;
(3) provvedere alla consegna provvisoria a dei Locali Affittati ex Parte_1 art. 6 del Contratto Preliminare, condizionatamente alla presentazione da parte della steSA
del Progetto;
Parte_1
(4) corrispondere a , entro la data di apertura del punto vendita, il Parte_1 restante 50% del contributo per l'allestimento dei Locali Affittati previsto dall'art. 6 del
Contratto Preliminare.
5 Si costituiva chiedendo respingere l'appello e proponendo appello incidentale, Controparte_1 col quale, in riforma della sentenza impugnata, chiedeva venisse accertato il grave inadempimento di al contratto preliminare di affitto di ramo di azienda Parte_3 sottoscritto con e per, l'effetto, venisse pronunciata la risoluzione del medesimo Controparte_1 contratto, a far data dal 27 novembre 2023, per esclusivo fatto e colpa di Parte_3
, nonché venisse condannata a risarcire
[...] Parte_3 [...] tutti i danni subiti e subendi in esito a detta risoluzione. CP_1
Con ordinanze rese in date 2.9.2024 e 21.1.2025 venivano respinti due successivi ricorsi formulati ex art. 700 c.p.c. da Parte_3
Il 15/11/2024, in mancanza di apertura al pubblico del ramo aziendale, sarebbe decaduta la relativa autorizzazione commerciale;
conseguiva una proroga dell'autorizzazione Controparte_1 commerciale;
concedeva infine il ramo d'azienda in affitto a diverso operatore (Modivo S.r.l.), con contratto stipulato in data 16.1.2025).
All'udienza di prima comparizione, tenutasi il 19.2.2025, la OR autorizzava le parti a depositare breve nota difensiva finale. Le parti depositavano memorie.
Alla successiva udienza del 16.4.2025 le parti procedevano alla discussione orale della causa e la
OR pronunciava sentenza mediate lettura del dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Si deve ricordare in sintesi che il Tribunale, con la sentenza impugnata 27.6.2024, respingeva la domanda formulata da di accertamento della risoluzione per grave Controparte_1 inadempimento di , rilevando che il termine di consegna del Parte_3
Progetto da parte dell'Affittuario al Concedente, previsto dalla clausola 3.13 del Contratto
Preliminare di Affitto di Ramo di Azienda, scadente il 28.2.2023, non potesse essere rispettato, essendo stato il medesimo contratto concluso dalle parti in data successiva, ovvero il 3.3.2023, allorchè in persona del legale rappresentante, sottoscriveva il contratto;
Controparte_1 riteneva che il mancato rispetto di tale termine non poteva essere addebitato alla parte resistente che, all'epoca della scadenza del termine, non era ancora vincolata al rispetto del contratto preliminare, non ancora perfezionatosi;
rilevava che unico termine, previsto dall'Addendum al contratto preliminare, era quello fiSAto al 5.9.2024 per l'apertura al pubblico del Ramo di Azienda,
e non era ancora scaduto. Aggiungeva che in data 20.3.2024, allorchè era in corso il procedimento cautelare nr. 395/2024 promosso da , quest'ultima aveva Parte_3
6 inviato il Progetto a senza avvalersi della possibilità, ottenuta in sede cautelare Controparte_1
(Ordinanza in data 1.3.2024) di accedere ai locali MS 202-203 del Centro Commerciale “Merlata
Bloom Milano”, e che la società incaricata del cd. “Pilotage” lo aveva approvato il 22.3.2024 (ne dava atto la successiva Ordinanza Collegiale in sede di reclamo del 18.4.2024); pertanto, il ritardo di nella trasmissione del Progetto, non poteva ritenersi di Parte_3 gravità tale da integrare un inadempimento giustificativo della risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453-1455 c.c..
Il Tribunale ometteva di prendere in considerazione la domanda riconvenzionale, proposta da
[...]
in via principale, di pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c. Parte_3 costitutiva del contratto di affitto di ramo di azienda, e tale omissione non veniva impugnata.
All'udienza 21.1.2025, di discussione della seconda richiesta cautelare formulata in costanza di appello, su richiesta della OR, le parti fornivano i seguenti chiarimenti:
“Quanto alla data di sottoscrizione del contratto, i procuratori precisano che il contratto preliminare di affitto di azienda è stato sottoscritto dalla il 13.2.2023 e da il Pt_3 CP_1
3.03.2023.
Il centro commerciale è stato aperto il 15.11.2023”.
La OR chiede altresì chiarimenti in ordine alla predisposizione del progetto di allestimento.
Il procuratore di parte ricorrente riferisce che: “il contratto prevedeva, alla clausola 3.13. il termine del 28.02.2023, termine ritenuto inesigibile. La questione, tuttavia, non è stata sollevata all'atto della sottoscrizione e le parti hanno comunque continuato a lavorare per la predisposizione del progetto fino ad ottobre 2023 quando , per la prima volta, ha rappresentato che c'era il CP_1 termine del 28.02.2023. Con la risoluzione del contratto comunicata il 27.11.2023 da parte di
, il progetto si è fermato per la società ricorrente dovendo la steSA compiere attività che CP_1 presupponevano la collaborazione di controparte. All'esito del giudizio cautelare innanzi al
Tribunale favorevole alla ricorrente, quest'ultima ha avviato interlocuzioni con la controparte consegnando alla steSA, nelle more del reclamo, una bozza di progetto di completamento che la
ha sottoposto alla società di pilotage che lo ha approvato, ma la ricorrente ha continuato a CP_1 insistere per ottenere ulteriori informazioni perché il progetto manca di informazioni con particolare riferimento all'impianto antincendio. Contestualmente la ricorrente ha chiesto a controparte se intendesse rinunciare alla domanda di risoluzione del contratto, ma quest'ultima ha risposto negativamente e non ha fornito le indicazioni richieste. Da allora i rapporti tra le parti si sono deteriorati non solo a seguito dell'esito del reclamo ma anche perché la ricorrente aveva rappresentato alla la necessità di rimodulare i termini per l'apertura del punto vendita CP_1 legati da controparte alla scadenza dell'autorizzazione commerciale (15.11.2024), chiedendo alla
7 un contributo economico di 4.000.000 di euro per consentire un'accelerazione dei lavori, CP_1 pagando gli extra costi neceSAri, e rispettare così i termini previsti per l'apertura. L'impegno finanziario della mia assistita per i lavori di progettazione e allestimento, per quanto ricordo, si aggiravano intorno agli 8.000.000 di euro di cui 2.000.000 circa avrebbero dovuto essere versati dalla controparte alla consegna. Non sono in grado di quantificare, come mi viene richiesto dalla
OR, l'importo delle spese già sostenute fino ad allora dalla mia assistita.”
I procuratori di parte resistente in merito alla ricostruzione della vicenda circa il progetto di completamento riferiscono in sintesi: “il termine stringente fiSAto dal contratto per la predisposizione del progetto, allestimento e completamento rispetto al layout della (cioè, il Pt_3
28.02.2023) si giustificava in quanto si trattava di un primo step con successivi adempimenti a catena. Altrettanto stringente era il termine di sette giorni previsto dal contratto per l'approvazione da parte della società di pilotage. La dà ovviamente la possibilità di adattare il progetto CP_1 per l'allestimento di ciascuna attività commerciale anche nel prosieguo;
per la realizzazione dei


5.000 metri quadri oggetto del contratto d'affitto d'azienda, aveva già speso circa CP_1
36.000.000 di euro in quanto si trattava di prevederne la consegna con tutti gli impianti già realizzati e solo da adattare alle esigenze della controparte intereSAta. Il progetto di completamento e allestimento riguarda quindi le sole pareti interne, la suddivisione degli spazi, i collegamenti agli impianti, in sostanza l'adattamento dello spazio alle esigenze dell'unità commerciale. Contrattualmente era previsto che dalla consegna del progetto decorressero termini per comunicazioni da parte di da compiere almeno 9 mesi prima dell'apertura del punto
CP_1 vendita, decisione questa che spettava a secondo le seguenti finestre temporali:
CP_1 marzo/maggio quella primaverile e settembre/novembre quella autunnale. L'addendo prevedeva per altro la data finale di apertura al 5.09.2024 ove la avesse indicato quale finestra
CP_1 temporale quella primaverile. La finestra temporale è stata poi individuata nel maggio 2024 e comunicata nel 2023. La data del 23.11.2023 indicata dalla come termine ultimo per
CP_1 rispettare il termine finale del 5.09.2024 comportava la presentazione del progetto entro il
23.11.2023”.
Su questo ultimo termine il procuratore di parte ricorrente precisa che non esiste nel contratto e non è neppure il termine sul quale si è basata la risoluzione del 27.11.2023 che viceversa prende come riferimento il termine del 28.03.2023”.
Lamenta parte appellante principale che la sentenza impugnata ha accolto soltanto parzialmente la domanda subordinata formulata da avente ad oggetto la Parte_3 richiesta di condanna di alla stipula del contratto definitivo nel termine di sei Controparte_1 mesi successivi alla consegna provvisoria a dei locali Parte_3
8 affittati, atteso che il Tribunale condannava alla stipula del contratto definitivo Controparte_1 di affitto di ramo di azienda entro la data del 5.9.2024 –e dunque con una tempistica diversa da quella indicata in domanda– omettendo di decidere sulla domanda formulata da
[...]
avente ad oggetto la richiesta di condanna di ad Parte_3 Controparte_1 adempiere a tutte le obbligazioni poste a suo carico dal contratto preliminare in vista dell'apertura da parte dell'affittuario.
Si duole in sostanza del fatto che il Tribunale non abbia previsto, per la conclusione del contratto definitivo, il termine di sei mesi decorrente dalla consegna provvisoria dei locali, l'obbligo della concedente di versare il 50% del contributo per l'allestimento dei locali affittati (previsto dall'art. 6 del contratto preliminare) e la volturazione dell'autorizzazione commerciale per l'esercizio del ramo d'azienda.
Ritiene la OR che l'appello principale proposto da debba Parte_3 essere respinto, e debba essere parzialmente accolto l'appello incidentale proposto da CP_1
[...]
Logicamente prioritario l'esame dell'appello incidentale proposto da che chiede Controparte_1 accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di affitto di ramo d'azienda oggetto di causa, a far data dal 27.11.2023, per esclusivo fatto e colpa di Parte_3
[...]
L'eccezione di inammissibilità dell'impugnazione incidentale formulata da quest'ultima, per non avere espreSAmente impugnato la condanna a contrarre, non è fondata. Controparte_1
È infatti evidente che alla contestazione del mancato accoglimento della domanda di risoluzione
(all'affermazione, cioè, dell'avvenuto scioglimento del vincolo contrattuale per inadempimento della controparte) è logicamente (e ontologicamente) connaturata la contestazione dell'accoglimento di ogni diversa conclusione che, all'opposto, si fondi sulla permanenza in vita del rapporto, quale appunto quella cui è pervenuto il giudice di prime cure accogliendo la domanda svolta in via subordinata riconvenzionale da di condanna a Parte_3 stipulare il contratto definitivo. Si deve sul punto ricordare che, come affermato dalla CaSAzione,
“per consolidata e condivisa giurisprudenza di questa OR, ai sensi dell'art. 342 c.p.c. … il giudizio di appello, pur limitato all'esame delle sole questioni oggetto di specifici motivi di gravame, si estende ai punti della sentenza di primo grado che siano, anche implicitamente, connessi a quelli censurati… A ciò va aggiunto che, per altrettanto fermo indirizzo, la formazione della cosa giudicata per mancata impugnazione su un determinato capo della sentenza investita dal
9 gravame, può verificarsi soltanto con riferimento ai capi della steSA sentenza completamente autonomi, in quanto concernenti questioni affatto indipendenti da quelle investite dai motivi di impugnazione, perché fondate su autonomi presupposti di fatto e di diritto … Pertanto,
l'acquiescenza alle parti della sentenza non impugnata si verifica solo quando le parti della sentenza siano del tutto autonome l'una rispetto all'altra e non anche quando la parte non impugnata si ponga in nesso consequenziale con l'altra e trovi in eSA il suo presupposto, perché in tal caso gli effetti dell'accoglimento dell'impugnazione si estendono ai capi dipendenti o che ne costituiscano un consequenziale sviluppo, pur se non espreSAmente e direttamente investiti dall'impugnazione e dalla pronuncia” (Cass. 18713/2016, e prec. ivi indicate).
formulava inoltre eccezione di inammissibilità Parte_3 dell'impugnazione incidentale per intervenuta acquiescenza alla sentenza, del pari infondata.
Consta invero che in tutte le comunicazioni successive al deposito della sentenza, CP_1
preso atto del tenore della steSA e del fatto che fosse provvisoriamente esecutiva, non poteva
[...] che adeguarsi, ma lo faceva “sempre fatto salvo ogni rimedio impugnatorio di tale decisione da parte nostra” (missiva 2.8.2024, a doc. 88 fasc. di parte , 56 fasc. ; analogamente, con Pt_3 CP_1 missiva 27.11.2024, doc. 92 Fasc. Peek).
PaSAndo all'esame del merito, si deve ricordare come il contratto preliminare, al fine di arrivare alla stipula del contratto definitivo, prevedeva in capo alle parti l'adempimento di una serie di obbligazioni a formazione progressiva (c.d. “Cronoprogramma”), la prima delle quali, prodromica a tutte le altre, era posta in capo a e aveva ad oggetto la Parte_3 consegna a del Progetto di completamento e allestimento dei locali da affittarsi, Controparte_1 facenti parte del ramo aziendale. Il progetto avrebbe dovuto essere consegnato alla società terza incaricata del c.d. pilotage, individuata nel contratto preliminare di che trattasi e accettata dal tenant
(affittuario), per essere sottoposto alla verifica di compliance (adeguatezza, conformità) rispetto a tutte le specifiche tecniche e agli ulteriori requisiti previsti in contratto, ed essere quindi approvato in via definitiva.
Si deve in primo luogo osservare come l'obbligo di presentare il progetto al 28.2.2023, quand'anche in ipotesi non suscettibile di immediato adempimento, non essendosi, sino al 3.3.2023, perfezionato il contratto, doveva essere adempiuto da a partire da tale Parte_3 successiva data, posto che è nella disponibilità del creditore della prestazione anche l'accettazione del ritardo nel relativo adempimento fin quando ciò sia dallo stesso ritenuto possibile e non definitivamente contrario ai propri interessi e alla manutenzione del contratto;
nello specifico,
10 ha confermato l'essenzialità e urgenza dell'adempimento (con mail 21.3.2023, doc. 19 fasc. CP_1
), richiesta di consegna che veniva reiterata il 16/10/2023, 20/10/2023 e 6/11/2023 (docc. CP_1
25, 26 e 28 fasc. . D'altro canto, , formulava CP_1 Parte_3 espreSA ricognizione dell'esistenza dell'obbligo e del proprio ritardo nell'adempimento (e-mail a firma , 21.3.2023, doc. 19 fasc. : “I know that we´re contractually late, but Tes_1 CP_1 technically speaking, when do you need it at the latest?”).
Va poi ricordato che, secondo la disciplina contrattuale, esaurita la fase di consegna e approvazione del Progetto di completamento e allestimento, per specifica esigenza e richiesta di
[...]
, erano previsti –in quanto da quest'ultima ritenuti neceSAri– almeno Parte_3 nove mesi per consentire al tenant di stipulare il contratto definitivo e, quindi, aprire al pubblico l'esercizio commerciale entro il termine ultimo fiSAto dal contratto.
Per rispettare la scansione temporale contrattuale, avrebbe Parte_3 Parte_3 dovuto trasmettere il progetto al più tardi entro il 23/11/2023.
Ritiene la OR che debba essere viceversa affermato l'adempimento da parte di Controparte_1 alle proprie obbligazioni, avendo la steSA proseguito nella relazione commerciale con
[...]
nonostante quest'ultima, ben oltre il termine del 28.2.2023 entro il Parte_3 quale si era impegnata a farlo, non avesse ancora predisposto il progetto di allestimento e completamento (presentato per l'approvazione da parte della società di pilotage solo nel marzo
2024), prodromico ad ogni successivo passo nell'esecuzione del contratto preliminare, con ciò manifestando ampia tolleranza e l'intenzione di cercare di superare le documentate difficoltà economico-finanziarie che controparte manifestava, nell'ottica di pervenire comunque alla stipulazione dell'accordo.
La dedotta imputabilità del ritardo a che non avrebbe consentito l'accesso ai Controparte_1 locali per le neceSArie verifiche preliminari, è smentita dal fatto che la società di Pilotage ha approvato il progetto - inviato da a controparte - in data 20 marzo 2024, e Parte_4 costituisce circostanza incontestata che, prima di tale data, nessun accesso da parte di
[...]
è stato effettuato presso i locali;
la consegna del progetto poi approvato in via Parte_4 definitiva non ha necessitato di alcun accesso, comunque -come detto- non usufruito da . Pt_3
nonostante il patente inadempimento di controparte, ha diligentemente Controparte_1 proseguito nell'esecuzione del preliminare, indicando a controparte con missiva 3.5.2023 (doc. 18 fasc. , come le competeva ai sensi del contratto (punti 6 e 7), la finestra temporale di CP_1 apertura della primavera 2024, il che comportava che l'apertura avrebbe dovuto verificarsi tra febbraio e maggio, con una tolleranza massima al 5.9.2024. Termine ultimo a discrezione del
11 concedente, comunque accettato con comunicazione di del Parte_3
19/7/2023 (doc. 24 fasc. ). CP_1
Quando, a fine novembre 2023, si avvide che Controparte_1 Parte_3
, non sarebbe stata in grado di aprire entro il termine indicato del 5.9.2024, in quanto non
[...] ottemperante alle prescrizioni del “cronoprogramma” e, in particolare, del punto art.

7.3.1 del contratto (“entro e non oltre 9 (nove) mesi prima del primo giorno del mese all'interno di un periodo di apertura in cui cadrà la data di apertura prevista, il Concedente confermerà all'Affittuario il Periodo di Apertura durante il quale si verificherà l'Apertura dell'Affittuario”), preso atto dell'impossibilità per di adempiere alle proprie Parte_3 obbligazioni, intimò la risoluzione.
Si consideri, a conferma di quanto appena ricordato, che il termine di fine novembre 2023 deriva anche da altra previsione contrattuale, quella di cui all'Allegato 3.1c, che stabilisce che la
«preparazione e la consegna di tutti i progetti e calcoli rilevanti per la progettazione devono essere redatti dal promittente affittuario almeno 2 mesi prima della consegna dei locali”, disposizione da coordinarsi con la previsione di un termine di 7 giorni per la società di pilotage per la propria delibazione;
se si considera la data di presa in consegna dei locali comunicata da
[...]
per la 5° o la 6° settimana dell'anno 2024 (doc 24, fascicolo Parte_3
), quindi a partire dal 29/1/2024, il Progetto avrebbe dovuto essere consegnato a CP_1 [...] per la sua verifica, al più tardi, al 22/11/2023. CP_1
Si deve quindi concludere nel senso che, a fronte dell'adempimento da parte di Controparte_1 alle obbligazioni assunte nel “cronoprogramma”, non ha Parte_3 provveduto ad adempimenti essenziali, neppure dopo numerosi solleciti (21.3.2023, doc. 20;
16/10/2023, doc. 25; 20/10/2023 doc. 26; 6/11/2023 doc. 28, fascicolo ), di talchè CP_1 CP_1
preso atto dell'impossibilità per di aprire entro il CP_1 Parte_3 termine ultimo del 5.9.2024, legittimamente ha intimato la risoluzione.
I termini previsti nel “cronoprogramma”, espreSAmente concordati, sono comunque stati violati in modo tanto clamoroso (la consegna del progetto avvenne solo il 20 marzo 2024) da elidere la necessità di ogni valutazione di rilevanza o diverso calcolo.
Deve quindi essere dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di affitto di ramo d'azienda oggetto di causa, a far data dal 27.11.2023, per esclusivo fatto e colpa di Parte_3
[...]
La presente statuizione assorbe ovviamente tutti i motivi dell'appello principale, che presupponevano la conferma della sentenza di condanna a stipulare il Contratto Definitivo, instando
12 per la sua integrazione con la condanna alla rideterminazione del “cronoprogramma”, disattesa dal
Tribunale.
Con un secondo motivo l'appellante incidentale si duole della mancata condanna di
[...]
a risarcire per tutti i danni subiti e subendi in Parte_3 Controparte_1 esito alla pronunciata risoluzione, con pagamento a favore della steSA della somma di €
8.323.785,00, pari ai canoni per i sette anni di durata del contratto, oltre agli oneri accessori forfettizzati in € 229.095,00 l'anno, o di quell'altra maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa.
Il motivo non è fondato.
Si deve ricordare che la risoluzione veniva intimata al 27 novembre 2023; che Controparte_1 ha stipulato il 16.1.2025 per il ramo di azienda in questione un nuovo contratto con CP_4 avente efficacia con decorrenza dal 1° aprile 2025; che dunque avrebbe potuto essere ammesso il risarcimento per il mancato versamento dei canoni che avrebbe incaSAto da Controparte_1 solo per il periodo intercorrente tra settembre 2024 e marzo Parte_3
2025 (incluso), in complessivi € 415.765,00.
Avrebbe potuto essere inoltre riconosciuto il risarcimento per mancato pagamento degli oneri comuni che, ai sensi dell'art. 11.1. del contratto, per il periodo da settembre 2024 a marzo 2025, sono pari a € 133.638,75.
Il danno risarcibile sulla scorta di tali titoli in favore di ammonterebbe quindi, Controparte_1 astrattamente, a complessivi € 549.403,75.
Si deve però osservare che il contratto stipulato da con è Controparte_1 CP_4 complessivamente più favorevole, perché non prevede alcun contributo di allestimento, previsto viceversa nel contratto con Peek&Cloppemburg B. V. & CO. KG., e sarebbe restato a carico di per € 1.320.000,00 (pari al 60% dell'importo complessivo di € 2.200.000,00, Controparte_1 punto 6.7 del Contratto Preliminare e Terza Condizione Speciale dell'Addendum).
Nessun concreto danno è dunque ravvisabile nel caso di specie, avendo affittato Controparte_1
a terzi il ramo d'azienda a condizioni complessivamente tali da compensare il danno prospettato.
nelle note finali autorizzate depositate l'11.4.2025, chiede applicarsi la penale Controparte_1 convenuta (seconda condizione speciale dell'Addendum), nella misura di 24 mensilità del canone previsto per il sesto anno, pari a complessivi € 2.443.000,00.
La domanda è inammissibile perché nuova.
13 Viene autorevolmente e condivisibilmente affermato dalla giurisprudenza di legittimità che la richiesta di applicazione di una clausola penale contrattualmente prevista per il caso di inadempimento (richiesta senza la quale il giudice che pronunzi la risoluzione del contratto non può statuire sull'applicazione della clausola) non può considerarsi implicitamente contenuta nella domanda di risoluzione del contratto per inadempimento ovvero in quella di risarcimento del danno, stante l'indipendenza di tali domande da quella di pagamento della penale, la quale si configura come autonoma sia rispetto all'inadempimento (potendo trovare applicazione tanto in ipotesi di domanda di risoluzione del contratto quanto in quella in cui venga proposta domanda di esecuzione coatta dello stesso) sia rispetto al danno (atteso che la penale può essere prevista anche in assenza di un concreto pregiudizio economico). (Nella specie la S.C. ha ritenuto che, proposta domanda di risoluzione del contratto di compravendita con richiesta di condanna della parte inadempiente al risarcimento dei danni da specificare in corso di causa, costituisce domanda nuova quella formulata nel corso del giudizio di primo grado e volta all'applicazione della clausola penale). (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10741 del 24/4/2008 Rv. 603041; id. 21587/2007; id. 771/97).
La regolamentazione delle spese di lite dei due gradi deve tenere conto dell'esito complessivo della lite, che vede l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto per colpa di
Peek&Cloppemburg B. V. & CO. KG., e la reiezione della domanda risarcitoria formulata da
La domanda risarcitoria viene però respinta perché si è Controparte_1 Controparte_1 correttamente attivata per rinvenire nuovo conduttore, in tal modo riducendo il danno suscettibile di risarcimento.
S'impone quindi la loro compensazione per metà, con addebito della restante parte a
Peek&Cloppemburg B. Parte_3
Vengono liquidate in dispositivo, in conformità ai parametri indicati in DM 147/22.

P.Q.M.


La OR d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del
Tribunale di Milano n. 6514/2024, pubblicata in data 27/06/2024, così provvede:
1. rigetta l'appello principale proposto da;
Parte_1
2. in parziale accoglimento dell'appello incidentale proposto da e in Controparte_1 totale riforma della sentenza impugnata, dichiara la risoluzione del contratto preliminare di affitto di ramo d'azienda oggetto di causa a far data dal 27.11.2023, per esclusivo fatto e colpa di
[...]
[...]
[...] ; respinge la domanda di risarcimento del danno formulata da Controparte_5
Controparte_1
3. compensa per la metà le spese di lite tra le parti e condanna Parte_1
a rifondere a a restante parte che liquida, già in tale quota, per
[...] Controparte_1 compensi difensionali come segue:
quanto al primo grado:
- € 4.029,00 per la fase cautelare ex art. 700 c.p.c.
- € 4.029,00 per la fase cautelare di reclamo
- € 7.051,00 per la fase di merito;
quanto al presente grado:
- € 4.029,00 per la fase cautelare ex art. 700 c.p.c.
- € 4.029,00 per l'ulteriore fase cautelare ex art. 700 c.p.c.
- € 7.158,00 per la fase di merito oltre, per tutte le voci, 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

4. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante principale dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso in Milano, 16/04/2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
AN OR AU SA TR
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