REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE OTTAVA CIVILE
Così composta: dr. Gisella Dedato Presidente relatore dr. Adolfo Ceccarini Consigliere dr. Biancamaria D'Agostino Giudice ausiliario nella causa civile iscritta al n. 2157 Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno
2022, ha emesso la seguente
SENTENZA
TRA
, rappresentato e difeso dall'Avv. De Porcellinis Carlo, come da Parte_1 procura in atti
APPELLANTE
E
, rappresentata e difesa dall'Avv. Pellicciari Claudio, Controparte_1 come da procura in atti
, , rappresentati e difesi dagli Controparte_2 Controparte_3
Avv.ti Fegatelli Francesca e Petretti Alessio, come da procura in atti
APPELLATI
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 3309/2022 del Tribunale di Roma, pubblicata il 01/03/2022
RAGIONI DELLA DECISIONE
Il Tribunale di Roma, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così riassunto, per quel che qui interessa, la vicenda per cui è causa:
“Con atto di citazione, ritualmente notificato, , conveniva in Parte_1 giudizio, dinanzi l'intestato Tribunale di Roma, e Controparte_2 CP_3
, per sentir accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale Civile di
[...]
r.g. n. 1 Roma adito, contrariis reiectis, in accoglimento della domanda attrice, per tutti i motivi di cui in premessa, ovvero per ogni altro che si appaleserà equo e di giustizia, anche in base alle risultanze istruttorie: - Accertare e dichiarare che i convenuti, Sigg.ri
[...]
e e per essi i loro danti causa, hanno eseguito le opere CP_2 Controparte_3 meglio descritte in premessa e che tali opere hanno alterato il decoro architettonico dell'edificio condominiale, inciso in maniera lesiva sulla sicurezza della costruzione, reso inservibile la proprietà condominiale all'uso o al godimento del condomino sig.
; - Accertare e dichiarare, altresì, che l'esecuzione di tali opere non è Parte_1 stata preceduta dall'autorizzazione da parte dell'assemblea del condominio ai sensi degli artt. 3 e 4 del regolamento di condominio e che, nell'esecuzione delle stesse, è stato violato il vincolo ex legge n. 1089/1939 e, per l'effetto, condannare i convenuti, in esecuzione del regolamento di condominio, in solido tra loro, a ridurre in pristino lo stato dei luoghi;
Condannare, comunque, i convenuti al risarcimento dei danni subiti e subendi dall'attore per effetto della condotta illegittima tenuta, da liquidarsi in via equitativa ai sensi dell'art. 2056 c.c.; - In ogni caso, con vittoria di spese competenze ed onorari.” Si costituivano in giudizio i convenuti e Controparte_2 CP_3
, tramite comparsa di costituzione e risposta con chiamata di terzo, contestando le
[...] eccezioni di controparte in fatto ed in diritto e chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia il Tribunale di Roma adito, disattesa ogni contraria istanza, azione ed eccezione: 1) in via preliminare autorizzare la chiamata in causa anche a manleva della Sig.ra nata a [...] il [...] e residente in [...]
Milano, Via Savona 25, cod. fisc. , e per l'effetto provvedere allo C.F._1 spostamento dell'udienza del 21.4.2017 al fine di consentire la chiamata nel giudizio e l'instaurazione del contraddittorio 2) in via preliminare di rito accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva dell'attore su tutte le domande presentate nonché il difetto di legittimazione passiva dei convenuti relativamente al capo di domanda riferito al terrazzo condominiale e alle canne fumarie 3) nel merito rigettare le domanda di rimessione in pristino e risarcimento dei danni nonché tutte le altre di accertamento dell'illegittimità e abusività delle opere perché infondate e inammissibili 4) in accoglimento della domanda ex art. 96 c.p.c. accertare e dichiarare la temerarietà della lite proposta del Sig. e per l'effetto condannarlo al pagamento di Parte_1 una somma a titolo di risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. 5) in accoglimento della domanda nei confronti della Sig.ra accertare e dichiarare la convenuta CP_1
tenuta a manlevare, garantire e rifondere i Sigg.ri e Controparte_1 CP_2
r.g. n. 2 da ogni conseguenza pregiudizievole derivante da una eventuale condanna CP_3 degli stessi;
preso inoltre atto che l'eliminazione delle opere per cui è causa costituisce una vendita di aliud pro alio dell'appartamento, risolvere, nell'ipotesi accoglimento della domanda attorea, il contratto di compravendita del 18.07.2000 per atto del Notaio
Dott. e per l'effetto condannare la Sig,ra alla refusione Persona_1 Parte_2 integrale del prezzo pagato pari ad euro 600.000,00; in via subordinata e con espressa riserva di gravame condannare la Sig.ra al pagamento della somma CP_1 derivante dalla differenza tra il prezzo corrisposto per l'acquisto e il valore commerciale reale del bene nell'ipotesi di eliminazione delle opere. 6) Con vittoria di spese e compensi”. La causa veniva istruita e veniva autorizzata la chiamata in causa delle la quale si costituiva contestando tutto quanto esposto dalle Controparte_1 altre parti in particolare dalla parte attrice e chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'Onorevole Tribunale adito, respinta e disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione: a) dichiarare l'inammissibilità della domanda attorea e/o il difetto di legittimazione attiva in ordine alle opere indicate sub b), d) ed e) della citazione;
b) dichiarare la carenza di legittimazione attiva dell'attore con riferimento all'asserita violazione dell'art.167 del d. lgs. n° 42/2004 e della legge n° 1089/1939 e successive modificazioni;
c) in ogni caso, respingere tutte le domande avanzate dal Sig.
in quanto infondate in fatto ed errate in diritto, per le ragioni tutte sopra CP_4 esposte;
d) in linea subordinata e salvo gravame, nella denegata ipotesi di accoglimento anche solo parziale della domanda attorea, dichiarare i Sigg.ri
[...]
e decaduti dall'azione di manleva nei confronti della CP_2 Controparte_3
Prof.ssa e) in ulteriore subordine, dichiarare prescritta la Controparte_1 domanda di manleva svolta dai Sigg.ri e nei Controparte_2 Controparte_3 riguardi della Prof.ssa f) sempre in subordine, e in ogni caso, Controparte_1 respingere la domanda di manleva avanzata dai Sigg.ri e Controparte_2 CP_3 nei confronti della Prof.ssa g) in via ancor più gradata,
[...] Controparte_1 ove per mera e non concessa ipotesi la Prof.ssa fosse dichiarata tenuta CP_1 ad una riduzione in pristino, dichiarare inammissibile o comunque respingere la domanda dei Sigg.ri e di rifusione del prezzo Controparte_2 Controparte_3 dell'immobile alienato dall'odierna chiamata in causa;
h) con vittoria di spese e compensi di lite, oltre accessori di legge, a carico di chi di ragione”. Successivamente venivano depositate le memorie di cui all'art. 183, co. VI c.p.c. e deposita documentazione. Veniva ammessa ed espletata la CTU ed il consulente depositava r.g. n. 3 inoltre i chiarimenti richiesti. Le parti precisavano le conclusioni all'udienza del
21.12.2021 ed il Giudice rinvia la causa all'udienza del 1.03.2022 per decisione ex art. 281 sexies c.p.c., assegnando alle parti termine di dieci giorni prima dell'udienza per il deposito di note conclusive. All'udienza del 1.03.2022, a trattazione scritta, il GI decideva la causa con provvedimento ex art. 281 sexies c.p.c., da intendersi parte integrante del verbale d'udienza.
La domanda di parte attrice è infondata e deve essere respinta. Infatti in primo luogo si deve rilevare che l'attore non subisce alcun danno dalla costruzione dei convenuti. L'appartamento dell'attore è situato al piano sottostante a quello dei convenuti e come rilevabile dalle foto in atti ed indiato dal CTU: “dal terrazzino (rif. elab. fot. n.ri 2, 3 e 4) spalle al muro di confine della porzione (si ricorda che l'appartamento dell'attore è ubicato ad un piano più basso rispetto a quello dei convenuti), è possibile percepire visivamente la parte conclusiva della scaletta in ferro che raggiunge l'altana nonché la porzione frontale della ringhiera metallica di recinzione.” Pertanto, l'attore non è in grado di vedere dal proprio terrazzo le opere dei convenuti. La scarsa visibilità delle opere realizzate dal terrazzino della porzione dell'istante si rileva anche nell'assenso rilasciato dal Ministero dei Beni Culturali:
“...visto la non fondamentale rilevanza delle modificazioni apportate agli elementi costituenti il bene vincolato...”. Le opere per cui è causa non ledono inoltre l'aspetto architettonico come si rileva dalla documentazione in atti e come indicato dal CTU che ha rielevato: “le attività che vanno ad influire e comunque ad interessare un impaginato architettonico, sono sicuramente quelle effettuate sulle superfici esterne;
ossia sui prospetti e sulle coperture. Le ulteriori attività, ossia quelle interne, non visivamente percepibili, ovviamente non concorrono a determinare alcuna alterazione.
-Inoltre anche per le opere sulle superfici esterne appare necessario effettuare un distinguo. Infatti alcune attività in facciata o in copertura possono risultare non percepibili da un normale osservatore, per esempio da strada. Relativamente agli ulteriori interventi realizzati (lucernai) si riesce sommariamente ad apprezzare, il fianco dei primi due...”
Inoltre, come indicato dal CTU: “i lavori sono stati sanati e con approvazione della sovrintendenza e non recano danno all'estetica del palazzo in quanto poco visibili ad avviso del CTU il “nuovo” non stride con la preesistenza (a tal fine si rimanda alla documentazione fotografica allegata alla Preliminare) e benché si appalesi nella sua completezza, si ritiene che non determini disarmonie tante e tali da determinare un r.g. n. 4 inquinamento formale dell'impaginato prospettico.” Il CTU precisa, inoltre, che: “per quanto concerne l'eventuale pregiudizio a parti comuni, ad avviso dello scrivente,
l'unica attività che di fatto ha reso inservibile un bene condominiale nella sua conformazione originaria si identifica nella rimozione della falda fronte interno in quanto non più in essere anche se funzionalmente sostituita, come copertura e quindi schermo agli agenti atmosferici, dall'altana in piano. Gli ulteriori interventi individuati non paiono determinare particolari pregiudizi”. Il CTU inoltre rileva che: ”In merito al pregiudizio sulla parti comuni, considerando l'altana come una falda in piano, si ritiene sussista una difficoltà, se non altro logistica, per raggiungerla. – Postilla: In merito a quanto sopra infatti appare opportuno ribadire che si può accedere sul tetto per le necessità del caso, usando una scala a pioli alloggiata nel vano scale (scala che si ritiene sia preesistente a tutti i lavori effettuati), che posizionata su di un'apertura permette il raggiungimento di una porzione di falda.” Per i lavori di cui è causa sono state proposte Istanze di Condono che hanno determinato, dopo disamina e controllo delle competenti autorità tecniche, il rilascio della relative Concessioni in Sanatoria, anche a seguito del parere della “Sovrintendenza per i Beni Ambientali ed
Architettonici di Roma” e pertanto, come indicato anche dal CTU:
“amministrativamente si ritiene che non sussistano questioni”. Ogni eventuale aspetto tecnico è già stato vagliato dalle competenti autorità che hanno ritenuto i lavori per cui
è causa correttamente eseguiti, infatti, in presenza di eventuali vizi o difformità tutte le pratiche edilizie inoltrate non sarebbero state autorizzate. Infine va rilevato che i lavori oggetto della presente causa sono già stati oggetto di precedente transazione scritta tra il e la tale transazione è stata assunta con voto favorevole CP_5 CP_1 dello stesso e nel detto accordo si è convenuto di considerare legittimi e non Pt_1 produttivi di violazioni e/o pregiudizio le opere di trasformazione eseguite ed indicate nell'atto di citazione. In merito alla citata transazione il CTU ha adeguatamente analizzato la stessa alle pagine 36/38 della Preliminare ed ha ribadito che “l'atto transattivo in argomento, allegato al fascicolo di parte convenuta si Controparte_6 riferisce a quanto a suo tempo denunciato dal Condominio e che identifica in buona parte i lavori oggetto della presente C.T.U., anche se sembrerebbe sussistere una qualche carenza/imprecisione.” Si evidenza che l'odierno attore, aveva votato a favore del predetto accordo in occasione dell'assemblea condominiale del 9/6/2003, ponendo dunque fine ad ogni questione/controversia anche per il futuro in relazione alle opere – eseguite negli interni numeri 20 e 21, nonché sugli spazi comuni – consistenti r.g. n. 5 nell'apertura dei lucernai, nella realizzazione del terrazzino, nell'apertura di finestre e della porta-finestra, nella realizzazione del terrazzo/lastrico solare sopra il tetto. Tali realizzazioni erano state tutte oggetto di domanda giudiziale di ripristino – con richiesta risarcitoria – nel giudizio R.G. 11158/2001, promosso dinanzi al Tribunale di
Roma dal . Nella transazione, in atti, approvata dall'assemblea si legge, in CP_5 particolare, che la conciliazione viene raggiunta “per porre fine ed evitare ogni lite giudiziaria insorta o insorgenda in merito alle opere sul tetto dell'edificio condominiale così come indicate nell'atto di citazione” . In particolare, al punto n° 1 dell'accordo, il rinunzia a tutte le domande proposte nella causa civile R.G. 11158/2001 e, CP_5 al successivo punto n° 4, lo stesso dichiara di non avere più nulla a CP_5 pretendere o eccepire dai condòmini Sigg.ri e per gli interventi sulla CP_2 CP_3 porzione di tetto dell'edificio condominiale posta sull'abitazione di cui agli interni numeri 20 e 21. Detta transazione era stata deliberata nel corso dell'assemblea condominiale del 9/6/2003 con il voto favorevole dell'istante, con conseguente rinuncia da parte del Condominio e di tutti i condòmini al giudizio e, soprattutto, ad eventuali future iniziative giudiziali in relazione alle opere in esame. Per quanto attiene l'eliminazione delle canne fumarie la stessa era stata deliberata dal condominio in occasione delle opere di rifacimento del tetto ed eseguita dallo
[...]
nell'anno 2009. Assorbita ogni altra eccezione di Controparte_7 merito. Non si ravvisano gli estremi per l'applicazione dell'ex art. 96 c.p.c. Le spese seguono la soccombenza.”
Sulla base di tali argomentazioni, il Tribunale, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così deciso:
“rigetta la domanda di parte attrice. Condanna la parte attrice a rifondere alla parte convenuta le spese di lite che liquida in Euro € 3.000,00 oltre spese generali, IVA
e CPA, come per legge oltre successive occorrende. Condanna la parte attrice a rifondere alla parte chiamata in causa le spese di lite che liquida in Euro € 3.000,00 oltre spese generali, IVA e CPA, come per legge oltre successive occorrende. Condanna la parte attrice al pagamento delle spese della CTU, come liquidate in atti.”
Avverso tale sentenza ha proposto appello , rassegnando le seguenti Parte_1 conclusioni:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Roma, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, in accoglimento dell'appello, riformare in toto, per i motivi sopra esposti, la sentenza n. 3309/2022, pronunciata dal Tribunale ordinario di Roma,
r.g. n. 6 Sezione V civile, nella persona del G.U. Dott. Fabrizio Sanchioni, pubblicata in data
01.03.2022, emessa nella causa iscritta al n. 26186/2016 R.G. accogliendole domande proposte in primo grado qui da intendersi trascritte. Con vittoria di compensi e spese ex
D.M. n. 55/2014 e succ. modifiche. In ogni caso con vittoria di spese competenze ed onorari di causa del doppio grado del giudizio, oltre IVA CPA e rimborso forfettario del 15 %.
Ai fini del contributo unificato si dichiara che il valore del presente giudizio è indeterminabile e si applica pertanto il contributo nella misura di € di € 777,00.”
, ha rassegnato le seguenti conclusioni: Controparte_1
“Piaccia alla Ecc.ma Corte di Appello, ogni contraria istanza disattesa e respinta, così provvedere: nel merito 1) dichiarare inammissibile l'appello per quanto di ragione;
2) dichiarare l'inammissibilità della domanda attorea e/o il difetto di legittimazione attiva in ordine alle opere indicate sub b), d) ed e) di cui alle premesse dell'atto di citazione;
3) dichiarare la carenza di legittimazione attiva dell'attore con riferimento all'asserita violazione dell'art.167 del D. Llgs. n. 42/2004 e della legge n.
1089/1939 e successive modificazioni;
4) in ogni caso rigettare le domande svolte dal
Sig. perché infondate in fatto ed in diritto;
5) in linea subordinata, nella CP_4 denegata ipotesi di accoglimento anche solo parziale della domanda attorea, dichiarare i Sigg.ri e decaduti dall'azione di manleva nei Controparte_2 Controparte_3 confronti della Prof.ssa 6) in ulteriore subordine, dichiarare Controparte_1 prescritta la domanda di manleva svolta dai Sigg.ri e Controparte_2 CP_3 contro la Prof.ssa e in ogni caso rigettarla perché
[...] Controparte_1 infondata in fatto ed in diritto;
7) in via ancor più gradata, ove la Prof.ssa CP_1 fosse dichiarata tenuta alla riduzione in pristino,dichiarare inammissibile o
[...] comunque respingere la domanda svolta nei suoi confronti dai Sigg.ri Controparte_2
e avente ad oggetto la rifusione del prezzo dell'immobile; 8) con Controparte_3 vittoria di spese e compensi del doppio grado, oltre accessori di legge.”
e hanno rassegnato le seguenti Controparte_2 Controparte_3 conclusioni:
“voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Roma adito, disattesa ogni contraria istanza, azione ed eccezione
1) respingere l'appello del Sig. perché inammissibile e infondato, con Pt_1 conferma integrale della sentenza emessa dal Tribunale Ordinario di Roma n°
3309/2022, sez. V civile, Dott. Sanchioni;

r.g. n. 7 2) in via preliminare di rito accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva dell'attore Sig. su tutte le domande presentate in appello (così Parte_1 come in Tribunale), o perché l'attore ha già disposto del diritto fatto valere nel giudizio o perché, in ogni caso, non è possibile attribuirgli la titolarità giuridica dello stesso;

3) in via preliminare di rito accertare e dichiarare il difetto di legittimazione passiva dei convenuti e relativamente ai capi di domanda riferiti al CP_2 CP_3 terrazzo all'altana, alla modifica della facciata laterale mediante CP_8 apertura di finestra e portafinestra e alle canne fumarie;

4) sempre in via preliminare di rito accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva dell'attore Sig. sulla domanda avente ad oggetto la Parte_1 presunta violazione del Dlgs. n° 42/2004 e L. n° 1089/1939 nonché in subordine la inammissibilità della domanda medesima o, in via ulteriormente subordinata, la sua infondatezza;

5) sempre in via preliminare accertare e dichiarare che il diritto che pretende di far valere l'attore si è prescritto;

6) nel merito rigettare le domanda di rimessione in pristino e risarcimento dei danni proposte dall'attore nonché tutte le altre di accertamento dell'illegittimità e abusività delle opere perché infondate nel merito e inammissibili;

7) in accoglimento della riproposizione della domanda ex art. 96 c.p.c. accertare e dichiarare la temerarietà della lite proposta del Sig. e per l'effetto Parte_1 condannarlo al pagamento di una somma a titolo di risarcimento dei danni ex art. 96
c.p.c.
8) in accoglimento della riproposta domanda avanzata nei confronti della Sig.ra accertare e dichiarare la convenuta tenuta a CP_1 Controparte_1 manlevare, garantire e rifondere i Sigg.ri e da ogni conseguenza CP_2 CP_3 pregiudizievole derivante da una eventuale condanna degli stessi e rigettare le eccezioni di decadenza e prescrizione proposte dalla Sig.ra nonché le CP_1 altre di merito avverso i convenuti perché infondate e inammissibili;

9) in via ulteriore, in accoglimento della riproposta domanda nei confronti della
Sig.ra preso inoltre atto che l'eliminazione delle opere per cui è causa CP_1 costituisce una vendita di aliud pro alio dell'appartamento, o comunque grave vizio nella compravendita del bene, risolvere, nell'ipotesi di accoglimento della domanda attorea, il contratto di compravendita del 18.07.2000 per atto del Notaio Dott. Per_1
e per l'effetto condannare la Sig,ra alla refusione integrale del
[...] CP_1
r.g. n. 8 prezzo pagato pari ad euro 600.000,00; in via subordinata e con espressa riserva di gravame condannare la Sig.ra al pagamento della somma derivante dalla CP_1 differenza tra il prezzo corrisposto per l'acquisto e il valore commerciale reale del bene nell'ipotesi di eliminazione delle opere.
10) Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio.”
La causa all'udienza del 23 ottobre 2025 è stata trattenuta in decisione.
In via preliminare all'esame degli ulteriori motivi di appello, osserva la Corte che le censure attinenti a questioni amministrative non verranno esaminate, in quanto nelle controversie tra privati derivanti dall'esecuzione di opere è irrilevante l'esistenza degli atti amministrativi che ne condizionano in concreto la legittimità sul piano del diritto pubblico.
Tale prospettazione costituisce la naturale conseguenza del principio, acquisito nell'ordinamento, in ragione del quale le conseguenze delle violazioni amministrative si sviluppano su due piani ben distinti di rapporti giuridici, uno, pubblicistico, tra il privato e gli organi pubblici amministrativi preposti alla prevenzione ed alla repressione degli illeciti, l'altro privatistico, tra lo stesso soggetto ed i titolari di diritti soggettivi che possano rimanere lesi dall'attività del primo. Questi due ordini di rapporti di regola non interferiscono tra di loro, con la conseguenza che l'eventuale realizzazione di un'opera in conformità delle autorizzazioni amministrative non può per ciò sola essere posta dal singolo a sostegno di una pretesa ove sia stato pregiudicato un diritto soggettivo di terzi, così come la realizzazione dell'opera in violazione delle prescrizioni amministrative non può essere posta a sostegno di una pretesa ove non incida su un diritto.
Tanto detto, si passerà ad esaminare gli ulteriori motivi di appello.
Con il motivo di appello, intitolato “Sulla errata valutazione della Transazione:
Violazione degli artt. 112, 115 e 115 c.p.c. con riferimento agli artt. 1120, 1122 bis.
1127, comma 3. e 1965 c.c.”, ha censurato la sentenza per aver attribuito Parte_1 rilievo alla transazione, senza considerare, da un lato, che la tutela del decoro architettonico è incondizionata, quindi la sua lesione non può non assumere rilievo sol perché l'autore sia stato autorizzato con delibera condominiale, con la conseguenza che il singolo condomino può esprimere il proprio dissenso ed agire per il rispristino, e, dall'altro lato, che l'oggetto della transazione o meglio i lavori cui la transazione si riferisce non sono del tutto sovrapponibili ai lavori per cui è causa.
In particolare, ad avviso dell'appellante, esulano dalla transazione l'apertura delle due finestre e la trasformazione della porta-finestra, nonché la chiusura e parziale r.g. n. 9 rimozione delle canne fumarie poste a servizio del proprio appartamento.
Per tal motivo, secondo la prospettazione dell'appellante, anche volendo considerare che la transazione escluda la possibilità di rimettere in discussione gli interventi tra loro sovrapponibili, in ogni caso per le opere appena indicate sicuramente si deve valutare la loro lesività del decoro architettonico e il pregiudizio che arrecano al medesimo. Premette la Corte che ha espresso voto favorevole alla Parte_1 transazione, donde nei suoi confronti essa non può che assumere rilievo.
Tanto detto, osserva la Corte che, risulta per tabulas (vedasi atto di citazione e atto di transazione), la non totale sovrapponibilità delle opere cui si è riferita la transazione alle opere per cui è causa, non avendo effettivamente la transazione fatto riferimento all'apertura delle due finestre e alla trasformazione della porta-finestra, nonché alla chiusura e parziale rimozione delle canne fumarie.
Per tal motivo, la verifica della lesione al decoro architettonico o, meglio, le censure mosse sul punto devono essere esaminate solo con riferimento a tali elementi.
Tuttavia, quanto alla chiusura e parziale rimozione delle canne fumarie, si osserva che, come risulta per tabulas, la chiusura e la rimozione delle canne fumarie è stata deliberata dalla compagine condominiale ed eseguita dal in occasione delle CP_5 opere di rifacimento del tetto seguite per conto della Amministrazione dallo studio tecnico associato NG – GL – ON nell'anno 2009.
Non essendo, quindi, imputabile agli odierni appellati la chiusura e parziale rimozione delle canne fumarie, si dovranno esaminare le doglianze solo con riferimento all'apertura delle due finestre e alla trasformazione della porta-finestra.
L'appellante, sul punto, ha censurato la sentenza, in primo luogo, per aver aderito agli accertamenti peritali, senza spiegarne le motivazioni, se non con espressioni di stile del tutto tautologiche.
Ha evidenziato, inoltre, che il consulente ha errato nel tenere conto della già avvenuta compromissione del decoro architettonico in ragione delle modifiche apportate dagli altri condomini, in quanto, così ragionando, non ha tenuto conto della giurisprudenza di legittimità secondo cui nel valutare l'impatto di un'opera modificativa sul decoro architettonico non può conferirsi rilevanza decisiva, al fine di escludere un'attuale lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti alterazioni.
La censura è infondata.
Il Tribunale ha posto a fondamento della decisione la consulenza, riportandone i r.g. n. 10 tratti salienti, in quanto l'ha ritenuta frutto di approfonditi accertamenti ed esente da vizi logici.
Appare opportuno, in via preliminare, osservare che, quando il giudice aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento sicché non è necessario soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte che, seppur non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili con le conclusioni tratte (cfr., ex multis, Cass. Civ., sez. III, 9.1.2024, n. 800).
Tanto premesso, ritiene la Corte di condividere le conclusioni cui è pervenuto il consulente, in quanto intrinsecamente attendibili e immuni da vizi logico-giuridici, tenuto conto anche dell'accuratezza e dell'esaustività con le quali sono stati raccolti i dati, del condivisibile metodo di analisi utilizzato, nonché delle esaurienti motivazioni addotte dall'ausiliare a sostegno delle proprie considerazioni.
Ed invero, il consulente ha escluso la violazione del decoro sia per la scarsa visibilità delle opere, che ha documentato con le fotografie allegate alla relazione, sia perché le opere non hanno avuto un impatto decisivo sull'aspetto architettonico dell'edificio, ritenendo in particolare che le stesse non appaiono un elemento di disturbo delle linee dell'edificio, in grado di incidere negativamente sulla simmetria, sull'estetica e sull'aspetto generale del fabbricato se confrontata alle precedenti modifiche, non avendo, rispetto ad esse, apportato un valore negativo al decoro.
Quanto detto, è in linea con i principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità, per inciso riportati solo parzialmente dall'appellante.
In particolare, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16518/2023, ha affermato che: “in materia di condominio negli edifici, nel valutare l'impatto di un'opera modificativa sul decoro architettonico è da adottare un criterio di reciproco temperamento tra i rilievi attribuiti all'unitarietà di linee e di stile originaria, alle menomazioni apportate da precedenti modifiche e all'alterazione prodotta dall'opera modificativa sottoposta a giudizio, senza che possa conferirsi rilevanza da sola decisiva, al fine di escludere un'attuale lesione del decoro architettonico, al degrado estetico prodotto da precedenti alterazioni.”).
Ciò è stato ribadito di recente dalla Corte di cassazione, secondo cui la tutela del decoro architettonico non è un divieto assoluto a qualsiasi modifica, ma richiede una valutazione contestualizzata che tenga conto della storia e dello stato attuale r.g. n. 11 dell'edificio. In sostanza, secondo la Corte di cassazione, la valutazione dell'impatto di una nuova opera deve tenere conto dello stato di fatto dell'edificio, donde se il decoro è già stato alterato da modifiche precedenti un'ulteriore opera che non peggiora significativamente la situazione e non ha un impatto visivo immediato può essere considerata legittima (Cassazione sentenza n. 12854 del 2025).
Ebbene, nel caso di specie, nessun significativo impatto visivo peggiorativo delle attuali linee essenziali dell'edificio è emerso dai riscontri anche fotografici effettuati dal
C.T.U.
In sostanza, le due finestre e la porta finestra non costituiscono elementi di disturbo e di confusione in grado di compromettere il decoro architettonico.
Per quanto fin qui detto, l'appello deve essere rigettato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano secondo il D.M. n.
55/2010 (scaglione indeterminabile-complessità bassa;
valori medi).

PER QUESTI MOTIVI


La Corte, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede: rigetta l'appello proposto da;
Parte_3 condanna al pagamento delle spese di lite, in favore di Parte_3 CP_1
, che liquida in € 9.991,00, oltre spese forfettarie e oneri accessori;

[...] condanna al pagamento delle spese di lite, in favore di Parte_3 CP_2
e che liquida in € 9.991,00, oltre spese forfettarie e oneri
[...] Controparte_3 accessori;
dichiara la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, D.P.R.
n.115/02, come modificato dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/12, per il pagamento da parte dell'appellante, in favore dell'erario, della somma pari al contributo unificato già corrisposto.
Così deciso nella camera di consiglio del 10 novembre 2025.
Il Presidente estensore
Dott.ssa Gisella Dedato
r.g. n. 12