N. R.G. 184/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Perugia, nella persona dei seguenti magistrati:
Dott. Simone Salcerini Presidente relatore
Dott.ssa Paola De Lisio Consigliere
Dott.ssa Ombretta Paini Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al Nr. 184/2025 R.G. promossa da con sede in Montone (PG), Via dell'Artigianato n.6, in persona Parte_1
del suo legale rappresentante pro tempore P. Iva , Parte_2 P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco D. Pugliese, elettivamente domiciliata presso il suo indirizzo di posta elettronica, per procura apposta a margine del ricorso in appello;

-Appellante=
nei confronti di
nata ad [...] il [...], residente a [...], C.F. CP_1 [...]
, rappresentata e difesa dall'Avv. David Furia, elettivamente domiciliata C.F._1
presso il suo studio, giusta procura apposta in calce alla comparsa di risposta in appello;

-Appellata=
OGGETTO: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento
CONCLUSIONI: pagina 1 di 12 Per parte appellante come al ricorso in appello;

Per parte appellata come alla comparsa di costituzione.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 27.8.2021 intimava sfratto per morosità a CP_1
quale conduttrice del capannone sito in Perugia, via Val di Rocco Parte_1
n.50, chiedendo sia la convalida dello sfratto, sia l'emissione di ingiunzione di pagamento di €.17.500,00 per i canoni già scaduti e non onorati (da gennaio a luglio
2021).
Radicatosi il contraddittorio si opponeva alla convalida dello Parte_1
sfratto eccependo l'inadempimento -ex art.1460 c.c.- della locatrice, per essersi resa inadempiente all'obbligo di consegnare la copia del documento attestante l'autorizzazione allo scarico in pubblica fognatura dell'immobile affittato.
Con ordinanza riservata del 17.1.2022 il G.I. ordinava il rilascio dell'immobile fissando la data dell'esecuzione all'1.3.2022.
La causa veniva istruita con l'interrogatorio delle parti e l'esame dei testimoni citati;

all'esito della discussione, all'udienza del 25.2.2025, il Tribunale di Perugia dichiarava risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti, confermava l'ordinanza di rilascio,
condannava la convenuta al pagamento della somma di €.35.564,51 (per canoni non corrisposti decorrenti dal mese di gennaio 2021 fino al rilascio avvenuto il 7.3.2022)
oltre al pagamento delle spese di lite.
Avverso tale sentenza ha proposto appello la società per i seguenti Parte_1
motivi:
pagina 2 di 12 1. “In ordine all'efficacia del decreto ingiuntivo n.1208/2021 del Tribunale di Perugia
concernente l'ordine di consegna della documentazione relativa all'allaccio alla
fognatura pubblica: violazione e/o falsa applicazione dell'art. 2909 c.c.”;
col decreto ingiuntivo di cui trattasi è stato ordinato alla di consegnare la CP_1
documentazione relativa all'allaccio alla fognatura pubblica dell'immobile affittato ed il primo giudice ha disatteso il giudicato deducendo l'impossibilità da parte del locatore di produrre tale documentazione, visto che non era esistente. Invero il decreto ingiuntivo n.1208/2021 emesso dal Tribunale di Perugia è divenuto definitivo, sicché non è più
“discutibile la sussistenza dell'obbligazione della sig.ra a consegnare la CP_1
documentazione” di cui trattasi, “con ogni conseguenza di legge”;
2. “Sulla nullità dell'art.16 del contratto di locazione: violazione e/o falsa applicazione
dell'art. 1341 c.c.”;
il giudice di prime cure non ha ravvisato, errando, che la clausola n.16 del contratto di locazione 3.12.2020 (e di quello precedentemente stipulato dalle parti il 30.12.2019) non può avere effetto a norma dell'art. 1341 c.2 cod. civile, dal momento che introduce limitazioni di responsabilità ed è quindi una clausola vessatoria da approvare specificatamente e non con una doppia firma richiamante tutti gli articoli;

3. “In ordine all'eccezione di inadempimento: violazione e/o falsa applicazione degli
artt. 1460, 1362 e 1363 c.c.”;
il Tribunale di Perugia ha ritenuto che fosse illegittima la sospensione del pagamento del canone da parte della conduttrice, in virtù di quanto disposto dall'art. 1460 c.c., in quanto non vi sarebbe stata inidoneità del bene locato. In realtà il comportamento delle parti, anche successivo alla stipula del secondo contratto, dimostra che l'allaccio alla fognatura pubblica era indispensabile per l'esercizio dell'attività della conduttrice, onde i locali affittati dovevano considerarsi inidonei all'uso; pagina 3 di 12 4. “In ordine all'inadempimento contrattuale – risoluzione – erronea e/o omessa
valutazione delle risultanze probatorie violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1453,
1455 c.c., 115 e 116 cpc”;
dall'istruttoria svolta si ricava l'inadempimento della rispetto all'obbligo di CP_1
consegnare la documentazione relativa all'allaccio alla fognatura pubblica;
quindi la risoluzione del contratto non può che essere imputata a detta, grave, inadempienza, che deriva dalla definitività del decreto ingiuntivo che le ha ordinato la consegna della citata documentazione. In pratica la conduttrice ha sospeso il pagamento dei canoni solo in virtù del fatto che la locatrice non si era attivata utilmente ad ottenere le autorizzazioni richieste.
Tutto ciò posto ed argomentato l'appellante ha chiesto: in via preliminare la sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza appellata;
nel merito che fosse accertata la nullità della clausola n.16 del contratto concluso tra le parti, con conseguente dichiarazione di inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni contrattuali e di fondatezza dell'eccezione di cui all'art. 1460 cod. civile, da cui la risoluzione del contratto di locazione del 3.12.2020 (per l'inadempimento della locatrice) e la condanna della al risarcimento dei danni subiti dall'appellante, con vittoria delle spese di CP_1
lite del primo e del secondo grado di giudizio.
La richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza gravata è stata respinta con decreto emesso inaudita altera parte il 15.4.2025, provvedimento poi confermato nel contraddittorio delle parti con ordinanza collegiale del 23.6.2025.
Con comparsa di costituzione datata 6.9.2025 ha resistito all'appello anche Parte_3
nella causa di merito (dopo aver resistito nella fase cautelare) deducendo l'infondatezza di tutti i motivi d'impugnazione e concludendo per la conferma della sentenza impugnata, con condanna dell'appellante al rimborso delle spese di lite. pagina 4 di 12 La causa è stata trattenuta in decisione all'esito dell'udienza telematica del 18.9.2025.
*****
Il primo motivo di appello si compendia in ciò, che siccome il decreto ingiuntivo n.1208/2021 del Tribunale di Perugia, concernente l'ordine alla di consegnare CP_1
la documentazione relativa all'allaccio alla fognatura pubblica dell'immobile affittato, è
divenuto definitivo, non sarebbe più in discussione la sussistenza dell'obbligazione della sig.ra a consegnare la documentazione di cui trattasi, dovendosi trarre da CP_1
tale obbligo l'inadempimento della locatrice (la dicitura “con ogni conseguenza di
legge” non può che essere riferita a questo, anche per l'espresso richiamo all'art. 2909
c.c.).
Di contro osserva questa Corte che il giudicato non può che fare riferimento al diritto della conduttrice ad ottenere la detta documentazione, ove esistente, ma non certo al fatto che la documentazione esista.
Ciò posto risulta incontestabile che l'immobile locato non sia mai stato allacciato alla pubblica fognatura, dal momento che tale autorizzazione non è stata rinvenuta né presso gli uffici del né presso l'ente a ciò deputato per la gestione (a QU Controparte_2
Spa), come accertato dal geometra e dal geometra che avevano Per_1 CP_3
compiuto d'intesa un accesso agli atti rispettivamente per conto della e della CP_1
conduttrice.
Tanto premesso il primo giudice ha semplicemente preso atto che la documentazione in discorso non esiste (cfr. pag.7 della sentenza gravata), ma con questo non ha disatteso alcun giudicato, visto che la pretesa fatta valere col ricorso per ingiunzione esclude che l'effetto d'accertamento si estenda all'esistenza dell'autorizzazione.
Quanto agli effetti che derivano o potrebbero derivare dalla mancanza di tale autorizzazione, la questione va risolta nell'ambito delle reciproche accuse pagina 5 di 12 d'inadempimento (di cui poi si dirà), ma non sul piano della violazione di un giudicato esterno.
Ne deriva che il primo motivo di appello non può trovare accoglimento.
*****
Il secondo motivo d'impugnazione riguarda l'affermata nullità dell'art.16 del contratto di locazione per violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1341 cod. civile, articolo che così recita: “la parte conduttrice è edotta della destinazione degli immobili locati
(laboratorio/magazzino) e a seguito della visita dell'immobile e delle indagini, anche
amministrative e degli accertamenti espletati, dichiara che la cosa locatagli è adatta
all'uso contrattualmente previsto. Il conduttore, pertanto, dichiara di esonerare il
locatore da ogni responsabilità per difetto, diniego o revoca di concessioni, di
autorizzazioni, di licenze amministrative o condominiali, anche se dipendenti dalla cosa
locata, fermo restando il suo diritto, in tali ipotesi, allo scioglimento del contratto, senza
alcun risarcimento dei danni”.
Sostiene l'appellante che il giudice di prime cure non abbia ravvisato, errando, che la detta clausola del contratto di locazione 3.12.2020 (e di quello precedentemente stipulato dalle parti il 30.12.2019) non poteva avere effetto a norma dell'art. 1341 c.2 cod. civile,
trattandosi di clausola vessatoria (in quanto prevede limitazioni di responsabilità) che andava approvata specificatamente e non con una doppia firma richiamante tutti gli articoli.
In primo luogo è d'uopo osservare che grava sulla parte che eccepisce la predisposizione unilaterale di una clausola l'onere di darne dimostrazione (Cass. n.16889/2016) e l'appellante non ha fornito alcuna dimostrazione in tal senso.
In ogni caso osserva questa Corte che la clausola in discorso prevedeva la facoltà di recedere dal contratto a favore della conduttrice in caso di mancato ottenimento o revoca pagina 6 di 12 di concessioni, di autorizzazioni o di licenze, anche se ciò fosse dipeso dalla cosa locata.
Com'è ovvio si tratta di una facoltà significativa di cui poteva beneficiare solo la conduttrice, sicché è evidente che la clausola sia stata il frutto di apposita contrattazione,
dato che se fosse stata predisposta unilateralmente dalla locatrice la stessa non avrebbe mai concesso a favore della conduttrice una facoltà così ampia di ottenere lo
“scioglimento del contratto”.
In altri termini, risulta evidente che la conduttrice abbia avuto la possibilità, sfruttandola,
di incidere sul contenuto della clausola in oggetto, che pertanto non necessitava di ulteriore approvazione con apposita sottoscrizione.
Infatti, secondo costante e consolidata giurisprudenza, dalla quale questa Corte non ha motivo di discostarsi, la necessità della specifica sottoscrizione è esclusa quando la conclusione del contratto sia stata preceduta da una concreta trattativa tra le parti (Cass.
Ord. n.4140/2024; Cass. 01/2294; Cass. 91/4638), quindi la clausola di cui si discute non necessitava di alcuna doppia sottoscrizione, essendo stata evidentemente concordata tra le parti.
In definitiva la clausola n.16 del contratto concluso tra le parti non era di mero stile (ciò
che, per il vero, non è stato nemmeno dedotto dalla conduttrice), ma soprattutto era stata contrattata dalle parti, dato che il riferimento alle autorizzazioni era troppo specifico per ritenere che il contenuto della clausola non fosse l'esito di una pattuizione concordata e non corrispondesse alla reale intenzione dei contraenti, quindi non necessitava della doppia sottoscrizione per essere approvata.
Ne deriva che anche il secondo motivo di appello non può trovare accoglimento.
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pagina 7 di 12 Il terzo ed il quarto motivo di appello meritano di essere trattati congiuntamente, poiché
hanno ad oggetto questioni strettamente connesse, legate alle reciproche accuse d'inadempimento.
Innanzitutto non è superfluo rilevare che al momento della citazione in giudizio la conduttrice aveva omesso il versamento dei canoni da gennaio a luglio 2021 (per un ammontare di €.17.500,00) ed il dato è pacifico, sicché deve ritenersi incontestato l'inadempimento dell'obbligo su di essa gravante a norma dell'art. 1587 n.2 cod. civile.
Com'è noto la sospensione dell'adempimento deve essere sempre commisurata ai principi di buona fede e correttezza nell'esecuzione dei contratti (Cass. n.22039/17;
Cass. n.16918/19), quindi la sospensione del pagamento dei canoni da parte del conduttore può dirsi proporzionale e per ciò lecita solo a fronte di accertati, gravi,
inadempimenti del locatore.
Nella fattispecie ritiene l'appellante che l'inadempimento della sia consistito CP_1
nel non aver fornito alla conduttrice l'autorizzazione all'allaccio alla rete fognaria, come ingiuntole col citato decreto n.1208/2021 del Tribunale di Perugia.
In proposito ritiene questa Corte che sia necessario ripercorrere le tappe di tutti i rapporti contrattuali intercorsi tra le parti:
- un primo contratto di locazione era stato stipulato tra le parti l'1.2.2020 ad un canone mensile di €.1.500,00 (cfr. All. 2 alla memoria integrativa ex art. 426 cpc);
- in seguito, vale a dire nel mese di ottobre del 2020, la conduttrice aveva richiesto al figlio della ( di procurare l'autorizzazione allo scarico in CP_1 Persona_2
pubblica fognatura;

- la locatrice, che deteneva il certificato di agibilità/abitabilità dell'immobile, aveva rappresentato di non essere in possesso della documentazione richiesta, anche perché
pagina 8 di 12 aveva acquistato il capannone poco tempo prima da una procedura fallimentare, ragione per cui aveva incaricato il geometra di reperire quanto richiesto;
Persona_3
- a sua volta la conduttrice aveva incaricato un professionista, il geom. Controparte_4
per effettuare le ricerche unitamente al Per_1
- nelle more della ricerca (in data 8.10.2020 era stata presentata apposita istanza di accesso agli atti al Comune di Perugia) aveva avanzato alla Parte_1
una proposta di stipula di un nuovo contratto, in sostituzione del precedente, ed CP_1
il 3.12.2020 era stato rinnovato l'impegno contrattuale (che prevedeva l'affitto del capannone oggetto del primo contratto, più varie porzioni immobiliari, al canone di
€.2.500,00 mensili).
Date tali, incontestate, premesse ritiene questa Corte che sia molto probabile che il contenuto dell'art.16 fosse stato predisposto proprio con riguardo all'ipotesi della mancanza dell'autorizzazione allo scarico in pubblica fognatura (ed all'impossibilità di ottenerla), visto che si concedeva alla conduttrice la facoltà di sciogliersi dal vincolo contrattuale in caso di “difetto, diniego o revoca di concessioni, di autorizzazioni” ed il riferimento non poteva che essere al detto scarico.
Orbene, dal momento che già in data 20.12.2020 era emerso che presso il Comune di
Perugia non era rinvenibile alcuna autorizzazione allo scarico in pubblica fognatura
(ulteriore conferma sarebbe poi pervenuta in base alla nota di MB QU Spa il
2.3.2021, visto che l'immobile non era collegato alla pubblica fognatura, come tutta la zona), è del tutto evidente che la conduttrice avrebbe potuto sciogliersi dal vincolo -in base alla clausola n.16- oppure proseguire la propria attività qualora la mancanza dell'autorizzazione in oggetto non fosse stata ostativa all'utilizzazione dei beni secondo la destinazione convenuta.
pagina 9 di 12 In proposito è da sottolineare che conduceva il corpo principale Parte_1
dell'edificio sin dal mese di febbraio del 2020, quindi sembra logico ritenere che la propria attività imprenditoriale si fosse comunque svolta (e l'immobile utilizzato); ma in disparte tale considerazione è evidente che una condotta conforme a buona fede non poteva che tradursi nel rilascio dei locali da parte della conduttrice -per l'imprescindibilità dell'autorizzazione allo scarico (comunque non dimostrata)- oppure nel continuare la fruizione dei locali pagando il canone.
Invero la conduttrice non ha fatto né l'una, né l'altra cosa, omettendo da subito (cioè fin dal mese di gennaio del 2021) il pagamento del canone ma continuando ad occupare i locali, addirittura anche a seguito dell'ordinanza di rilascio del Tribunale emessa il
17.1.2022 e fino all'esecuzione dello sfratto avvenuta il 7.3.2022.
In effetti la circostanza che la conduttrice si fosse fermamente opposta al rilascio dei locali induce a ritenere che gli stessi fossero idonei all'attività programmata e che la conduttrice li utilizzasse ma, soprattutto, che la totale sospensione dei pagamenti non fosse conforme ai principi di buona fede e correttezza nell'esecuzione dei contratti.
D'altronde è noto che quando il mancato rilascio di autorizzazioni, concessioni o licenze non è di ostacolo alla concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta il rapporto di locazione non viene meno (in termini cfr. Cass. 21.1.2011
n.1398; Cass. 15.10.2002 n.14659. Cass.

3.3.2020 n.5968), tanto più se il conduttore è a conoscenza della destinazione d'uso dell'immobile e della potenziale inidoneità dello stesso a realizzare il proprio interesse, ma nonostante questo ha accettato il rischio economico dell'impossibilità di utilizzazione del bene affittato.
In definitiva, da un lato ha omesso il pagamento del canone (fin Parte_1
dal primo mese del rapporto di locazione) e dall'altro si è rifiutata di rilasciare i locali,
dimostrando che dal godimento dell'immobile traesse un utilizzo effettivo (anche pagina 10 di 12 perché, in caso contrario, avrebbe potuto sciogliere il vincolo contrattuale in base alla facoltà concessale dall'art.16).
Tale condotta dimostra che l'eccezione d'inadempimento (art. 1460 cod. civile) sollevata dalla conduttrice sia stata strumentale e comunque illegittima, tenuto anche conto che l'appellante non ha fornito la dimostrazione che le condizioni dell'immobile (rectius: la mancanza dell'autorizzazione allo scarico nelle pubbliche fognature) fossero di ostacolo all'utilizzo dei locali affittati secondo la destinazione d'uso convenuta.
Da quanto esposto deriva che anche i motivi di gravame indicati ai numeri 3 e 4 non meritano di essere accolti.
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Da tutto quanto sopra argomentato consegue che l'appello proposto debba essere respinto.
Le spese di lite seguono la soccombenza sostanziale (art. 91 cpc) e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa e dell'assenza della fase istruttoria.

P.Q.M.


La Corte di Appello di Perugia, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da in persona del suo legale rappresentante pro tempore Parte_1 Parte_2
nei confronti di , contrariis reiectis, così provvede:
[...] CP_1
- Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza impugnata (Sent.
Trib. Perugia n.256/2025);
- Condanna l'appellante al rimborso delle spese di lite sostenute dall'appellata nella presente fase di giudizio che liquida in €.6.946,00 per compensi, oltre rimborso spese generali ed accessori di legge;

pagina 11 di 12 - visto l'art. 13 c.1 quater D.P.R. n.115/02 e successive modifiche, accerta che sussistono i presupposti perché l'appellante versi un ulteriore importo pari al contributo unificato.
Così deciso in Perugia, lì 18 Settembre 2025
Il Presidente relatore
(Dott. Simone Salcerini)
pagina 12 di 12