REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1971 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, assunta in decisione all'udienza del 24.09.2025, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA (C.F. ), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'Avv. Massimo Galdi (C.F. ) per C.F._2 procura in atti – APPELLANTE – E
(C.F. , Controparte_1 C.F._3 rappresentato e difeso dagli Avv.ti Pierluigi d'Agostino (C.F. ) CodiceFiscale_4
e Ilaria Baldinelli (C.F. per procura in atti – APPELLATO – C.F._5
OGGETTO: sfratto per morosità
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I fatti di causa possono essere così riassunti:
ha intimato ad lo sfratto per morosità per mancato Controparte_1 Parte_1 pagamento dei canoni per un importo di € 7.000,00, dovuti, in forza di contratto di locazione ad uso non abitativo, da agosto 2018 a settembre 2019. si è Parte_1 opposto alla convalida deducendo che il godimento dell'immobile era impedito da una diffusa situazione di umidità, a suo tempo, inutilmente denunciata al locatore, e di aver avviato, in data 28.09.2018, la procedura di accertamento tecnico preventivo;
ha chiesto che fosse dichiarata la risoluzione del contratto, per responsabilità del locatore, ai sensi dell'art. 1578 cc, o la riduzione parziale del canone, per vizi sopravvenuti alla stipula del contratto, ed offerto la riconsegna immediata dell'immobile. Il tribunale di Roma, preso atto della disponibilità offerta dal conduttore, ha ordinato il rilascio dell'immobile e, mutato il rito, ha disposto la prosecuzione del giudizio di merito. Esperito il tentativo obbligatorio di mediazione, con esito negativo, e rilasciato l'immobile, la causa, dopo un'istruttoria esclusivamente documentale, è stata posta in decisione.

Il Tribunale, con la sentenza n. 3984/2021, rigettata la domanda riconvenzionale, anche di danni, proposta dal ha dichiarato risolto il contratto per grave Pt_1 inadempimento del conduttore, con la condanna al pagamento della somma di € 8.500,00 oltre gli interessi legali e spese di giudizio. La decisione si fonda sull'assenza di responsabilità del proprietario dell'immobile riguardo al dedotto fenomeno di umidità nel locale condotto in locazione e, dunque, sul mancato pagamento dei canoni contestati, rimasto privo di giustificazione. Il tribunale ha precisato, che, ai sensi dell'art. 1585 cc, il locatore non è tenuto a garantire il conduttore contro le molestie provenienti da terzi e, pertanto, in concreto, non può rispondere dei lamentati fenomeni di umidità, che, dalle risultanze dell'ATP, risultano derivare da un problema strutturale di risalita dell'umidità dalle fondamenta dello stabile e dalla rottura di tubazioni idriche ugualmente di pertinenza del;
Parte_2 fenomeno, peraltro, limitato al solo piano interrato dell'immobile.
ha proposto un unico motivo di appello Parte_1
Ha ribadito la responsabilità del locatore, per non essersi attivato per risolvere il problema dell'umidità e, dunque, quantomeno il diritto alla riduzione del canone, per poi sottolineare la contraddittorietà della motivazione, esposta in sentenza, con specifico riferimento al precedente rigetto dell'istanza del locatore di chiamata in causa del condominio in manleva. È ormai pacifico tra le parti che i problemi di umidità, lamentati dal conduttore, sono imputabili direttamente a beni condominiali e limitati al piano interrato. Nella relazione redatta dal ctu, in sede di atp, rimasta incontestata, si legge, a pag. 16 e ss “L'origine dei fenomeni infiltrativi non risiede in beni di proprietà esclusiva (…) il locale interrato è utilizzabile in quanto permette una sufficiente fruibilità degli spazi (…) risulta avere controindicazioni sul piano del decoro architettonico interno….. Va detto inoltre che lo stato di degrado, presente sulle pareti e sulla pavimentazione, in conseguenza dell'umidità capillare ascendente che dà luogo ad efflorescenze saline e muffe, non favorisce un ambiente salubre.” Il locale, diversamente da quanto sostenuto, è, dunque, agibile, anche se presenta alcuni problemi sul piano estetico e non favorisce un ambiente salubre. La responsabilità è del condominio ed il conduttore ha opposto sostanzialmente un'impossibilità assoluta di godere dell'immobile, che non ha trovato riscontro negli accertamenti del ctu. In linea generale, come più volte ripetuto dalla Suprema Corte :“il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (v. Cass. n. 18987 del 27 settembre 2016; Cass. n°13887.2011; Cass. n°261.2008; Cass. n°13133.2006; Cass. n°14739.2005; Cass. n°24799.2008; Cass. n°7772.2004); ed ancora "in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore" (v. Cass. n°8425.2006; n°. 17020/2022; n°2855.2005; n°3341.2001).
Nel caso di specie, come si è detto, il locale non è risultato inutilizzabile ed il conduttore, pur omettendo di corrispondere il canone di locazione per oltre un anno, ha pacificamente continuato ad usufruire dell'immobile, tanto che lo stesso è stato rilasciato solo dopo l'ordine del giudice, in sede di convalida di sfratto;
né risulta che, in precedenza, sia stato concretamente offerto in restituzione. Non sono allegati sufficienti elementi di valutazione per stabilire se e in che misura possa essere diminuito il godimento dell'immobile, soprattutto alla luce degli accertamenti del ctu, e, in questo ambito, non può assumere rilievo un'eventuale inerzia del locatore, a sostegno della quale si fa riferimento a diverse missive, peraltro, non meglio precisate, e specificamente ad una dell'1 febbraio 2017, con cui si denunciava la presenza di condensa ed efflorescenze micotiche in una parte dell'immobile, che sarebbe rimasta inevasa. Per il resto, l'impugnativa verte sulla presunta contraddittorietà della decisione nella parte in cui si è esclusa la responsabilità e garanzia del locatore nei confronti del conduttore, per fatti addebitabili a terzi, dopo aver rigettato la richiesta del locatore di autorizzazione alla chiamata in manleva del , che avrebbe consentito al Parte_2 conduttore l'estensione degli effetti della domanda di danni all'ente di gestione. La critica non intacca la decisione del tribunale in punto di responsabilità del locatore e non è nemmeno condivisibile per quanto riguarda il rigetto dell'istanza di chiamata in manleva: la causa verte tra due soggetti legati da un rapporto locatizio e sui relativi obblighi scaturenti dal contratto. La posizione del è di terzietà, dunque, Parte_2 autonoma e un'eventuale chiamata in causa avrebbe inciso negativamente sulla durata del giudizio, venendosi ad ampliare il tema di indagine. Alla soccombenza segue la condanna al pagamento delle spese processuali anche per questo grado di giudizio, oltre l'obbligo, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012, di versamento di un'ulteriore somma, a titolo di contributo unificato.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello, proposto da Parte_1 avverso la sentenza n. 3984/2021, del Tribunale Ordinario di Roma, con la condanna al pagamento delle spese di lite, in favore di , che si liquidano in Controparte_1 complessivi € 3000,00, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;
dichiara tenuto al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare Parte_1 del contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012.
Così deciso in Roma il giorno 24.9.2025
Il Presidente relatore