N. R.G. 926/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI MILANO Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. Alberto Massimo Vigorelli Presidente dr. Vinicia Licia Serena Calendino Consigliere avv. Paola BR Giudice Ausiliario rel ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 926/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in CORTILE Parte_1 P.IVA_1 BENSO, N.2 90141 PALERMO presso lo studio dell'avv. MARINO CALOGERO UBALDO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. COSTA ALESSIO ( via Torino 19 96018 Pachino;
C.F._1
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. , elettivamente domiciliato in VIA DELLA Controparte_1 P.IVA_2
MOSTRA, 3 39100 BOLZANO presso lo studio dell'avv. BERTACCHI CARLO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLATO
avente ad oggetto: Vendita di cose immobili sulle seguenti conclusioni.
Per Parte_1
“Voglia Corte d'Appello Adita respinta ogni contraria istanza: NEL MERITO riformare in parte qua l'impugnata sentenza e per l'effetto:
“rilevata la nullità della CTU laddove, ultra petita, si pronuncia sulla supposta evitabilità delle modifiche del PDL, sul contenuto e sui termini del contratto (cfr. verbale udienza 15/3/2022);
pagina 1 di 10 - rilevata la contraddittorietà, incomprensibilità, illogicità e inconcludenza della CTU e della relazione integrativa, anche sotto il profilo dell'art. 143 d.lgs. 42/2004 - codice beni culturali (cfr. verbale udienza 26/1/2023);
- per quanto occorrer possa, disposta la rinnovazione della CTU in relazione ai profili che precedono
e ammesse le prove per interrogatorio e testi di cui alla memoria ex art. 183 Parte_1 co. 6 n. 2) cpc in data 8/7/2021;
- previe le pronunce del caso, anche in punto accertamento dell'inadempimento di Controparte_1 al contratto preliminare autenticato nelle firme dal notaio di Milano in data 12/3/2019, rep. Per_1
81818/23403 e del recesso di respingere ogni istanza di Parte_1 Controparte_1
- In ogni caso, con vittoria di spese (compresi i contributi unificati e diritti cancelleria), competenze ed onorari di entrambi i gradi di giudizio con rimborso spese generali al 15%, maggiorati dei contributi fiscali e previdenziali, come per legge.”
Per Controparte_1
“in via principale nel merito: rigettare l'appello e le domande tutte formulate dalla società
[...]
per le ragioni dedotte in narrativa in quanto infondate in fatto ed in diritto;
di Parte_1 conseguenza, confermare sul punto le statuizioni di cui alla sentenza n. 1760/2024 - R.G. 39848/2020,
Tribunale di Milano, pubblicata il 16 febbraio 2024. in ogni caso: con il favore di spese, competenze e onorari di causa riferiti ad entrambi i gradi di giudizio”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza n. 1760/2024 pubblicata il 16/02/2024, il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa R.G. 39848/2020 promossa da nei confronti di Controparte_1 [...] ha così deciso: Parte_1
“1) in accoglimento della domanda proposta, in via di ulteriore subordine, da Controparte_1
dichiara il mancato avveramento della condizione sospensiva prevista dall'art. 7 del contratto
[...] preliminare di compravendita sottoscritto inter partes il 12.3.2019 nonché l'inefficacia del contratto medesimo;
2) per l'effetto, condanna la a restituire all'attrice la somma di € Parte_1
300.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi legali dal 28.1.2020 al saldo effettivo;

3) condanna altresì la società convenuta a rifondere alla controparte le spese di lite che si liquidano in
€ 1.241,00 per spese ed € 22.457,00 per compensi (fase di studio € 3.544,00; fase introduttiva € 2.338,00; fase di trattazione € 10.411,00; fase decisionale € 6.164,00), oltre 15% per spese generali, iva e cpa”
Il Tribunale così sintetizza i fatti e lo svolgimento del processo:
§ 1. d'ora innanzi, per brevità,” ”) ha convenuto in giudizio la Controparte_1 CP_1
“ ” nel prosieguo) esponendo che: Parte_1 Pt_1
• in data 12.3.2019 aveva sottoscritto con la società un contratto preliminare per l'acquisto di una serie Pt_1 di terreni in Sciacca (AG), contigui al villaggio turistico “Torre Macauda” dove aveva già fatto importanti investimenti, versando in pari data la somma di € 300.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;

• i suddetti terreni erano oggetto di un piano di lottizzazione con scadenza decennale e di una relativa convenzione urbanistica stipulata tra la società convenuta e il Comune di Sciacca il 19.6.2009;
pagina 2 di 10 • stante l'approssimarsi di tale scadenza, la aveva presentato in data 12.12.2018 una richiesta di Pt_1 permesso a costruire per il “rinnovo del piano di lottizzazione convenzionato, ad iniziativa privata, riguardante un appezzamento di terreno sito in Sciacca nella c/da Torre Macauda del territorio comunale”;
• per tale motivo, nel preliminare, era stata prevista all'art. 7 la seguente condizione, convenuta nell'esclusivo interesse della parte promissaria acquirente: “…il presente preliminare è sottoposto alla condizione sospensiva che, entro il giorno 11 (undici) dicembre 2019 (duemiladiciannove) venga rinnovata l'efficacia di detto piano di lottizzazione e della citata Convenzione urbanistica anche attraverso la stipula di una nuova Convenzione. A tale riguardo, la parte promittente venditrice società ' consegna alla parte Parte_1 promissaria acquirente tutta la documentazione inerente il richiesto rinnovo”;
• l'art. 7, quinto comma, prevedeva inoltre che “nell'ipotesi in cui la predetta condizione non si verificasse entro il termine stabilito, il presente preliminare ed ogni dichiarazione o impegno precedente tra le parti rimarrà senza effetto e, pertanto, le parti - ciascuna per quanto di propria spettanza - saranno libere e prive di ogni obbligo o responsabilità reciproci, salvo l'obbligo per la parte promittente venditrice di restituire le somme versate a titolo di caparra confirmatoria e con espressa rinuncia a qualsivoglia ulteriore reciproca pretesa”;
• il 9.12.2019 il Consiglio Comunale di Sciacca aveva adottato la Delibera n. 91 avente ad oggetto la
“Approvazione riadozione con modifiche del piano di lottizzazione proposto dalla ditta Parte_1 in data 12.12.2018”, dalla quale tuttavia risultava che la Sopraintendenza di Controparte_2 Agrigento aveva posto nuove condizioni all'approvazione del piano di lottizzazione tali da incidere in modo quantitativo e qualitativo sull'assetto urbanistico ivi predisposto, comportando la riduzione del numero di ville previste nella fascia dei 300 mt. dalla battigia e la riduzione della volumetria di mc. 2.601,30.
Non essendo stata stipulata la convenzione urbanistica entro il termine previsto e non trattandosi di un rinnovo del piano di lottizzazione (con il medesimo contenuto e alle stesse condizioni), ma di una riadozione con modifiche sostanziali, la aveva richiesto la restituzione della caparra confirmatoria alla convenuta, la CP_1 quale - rifiutandola - sosteneva che il rinnovo di un piano urbanistico non sarebbe stato possibile, potendosi ipotizzare solo una sua nuova adozione, e che la promissaria acquirente era a conoscenza della possibile sopravvenienza di modifiche nell'iter approvativo. Dovendosi interpretare la condizione di cui all'art. 7 del preliminare, al di là del nomen iuris utilizzato dalle parti, come condizione risolutiva, ed essendo interesse essenziale della promissaria acquirente che il piano venisse approvato alle stesse condizioni e con il medesimo contenuto iniziale, la società attrice chiedeva:
- in via principale, “accertata l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita dd, 12/03/2019 per avveramento della condizione risolutiva” ovvero, in via subordinata, “la sussistenza dei presupposti per il verificarsi della condizione risolutiva” e dichiarata la stessa avverata, con conseguente risoluzione del preliminare, condannare la convenuta alla restituzione della caparra confirmatoria di € 300.000,00, oltre interessi dalla data del pagamento fino alla definizione della presente vertenza;

- in via ulteriormente subordinata, nell'ipotesi di qualificazione della condizione di cui all'art. 7 del preliminare come condizione sospensiva, “dichiarare il mancato avveramento della condizione sospensiva e quindi l'inefficacia del contratto preliminare”, con condanna della convenuta alla restituzione della caparra di € 300.000,00,oltre interessi dal 28/01/2020 fino alla definizione della presente vertenza ai sensi dell'art. 2033 c.c.”
§ 2. Costituitasi in giudizio, la contestava la domanda attorea, di cui chiedeva il rigetto, Pt_1 affermando:
• di avere richiesto il 12.12.2018, prima della stipula del preliminare, l'approvazione di un nuovo piano di lottizzazione, sul sostanziale impianto progettuale del precedente, salvo alcune differenze legate all'atto di permuta stipulato il 26.4.2012 con il quale aveva acquistato da terzi terreni per complessivi mq. 9.563, privi di capacità edificatoria rimasta in capo all'alienante, e aveva ceduto terreni per complessivi mq. 8.671, di cui si era riservata la capacità edificatoria, con garanzia di accesso al mare;

• la società attrice, per sua stessa ammissione, era a piena conoscenza del contenuto del nuovo piano di lottizzazione richiesto in approvazione, avendo peraltro ricevuto tutta la documentazione inerente la pratica di rinnovo ed avendo manifestato, durante le trattative, il proprio interesse ad inserire, nella nuova Convenzione, una diversa distribuzione dei volumi;

pagina 3 di 10 • nel corso dell'istruttoria tecnica, in ragione delle novità normative sopravvenute, l'Autorità comunale aveva richiesto alcune “rivisitazioni” alla , che teneva aggiornata la sul relativo iter amministrativo, Pt_1 CP_1 comunicandole infine che il 9.12.2019 era stato approvato il nuovo piano di lottizzazione, con efficacia immediata;

• essendo emerso un minimo scostamento tra la volumetria edificabile assentita nel precedente piano del 2009 e quella prevista nel nuovo piano del 2019, le parti si erano confrontate per una corrispondente riduzione del prezzo oggetto della promessa compravendita;

• in data 28.2.2020 la aveva stipulato con il la Convenzione urbanistica connessa al Pt_1 Controparte_3 piano di lottizzazione approvato il 9.12.2019;
• erano insorti ripensamenti e divergenze all'interno della che, il 28.1.2020, si era espressa per il CP_1
“mancato avveramento della condizione sospensiva di cui all'art. 7 delcontratto preliminare”, chiedendo la restituzione dell'importo versato a titolo di caparra;

• a nulla essendo valsi i tentativi di confronto fatti dalla , pur senza nulla riconoscere, per addivenire a Pt_1 un componimento negoziale della vertenza, mediante offerta di riduzione del prezzo in ragione del minimo scostamento di volumetria e rimodulazione dei termini di pagamento e di stipula del rogito, la società convenuta aveva inviato alla controparte formale diffida ad adempiere in data 25.9.2020, cui aveva fatto seguito la notifica, in data 28.10.2020, dell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio.
Avvalendosi del regime della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., la convenuta dichiarava, stante l'inadempimento di al contratto preliminare, di recedere dallo stesso, trattenendo l'importo ricevuto a CP_1 titolo di caparra, e concludeva chiedendo il rigetto della domanda attorea”.
Nel corso del giudizio veniva espletata CTU al fine di accertare la natura delle modifiche intervenute nel piano di lottizzazione e nella Convenzione urbanistica e le eventuali conseguenze economiche per l'acquirente. Veniva altresì disposto un supplemento di CTU per stabilire la corretta gestione dei tempi di presentazione della documentazione obbligatoria, che avrebbe potuto permettere di mantenere le originarie previsioni di cui alla Convenzione del 2009.
Il Tribunale di Milano ha deciso nei termini di cui sopra, preliminarmente ritenendo la natura sospensiva della condizione apposta dalle parti al contratto preliminare. Nel merito affermava che, contrariamente a quanto ritenuto dalla , il piano di lottizzazione originario non è stato riadottato Pt_1 dal Comune di Sciacca – che anzi ne ha sancito la decadenza - e che le modifiche intervenute nella nuova Convenzione, che escludeva parte dei terreni per un totale di 2.601,30 mc, incidevano sull'oggetto del contratto preliminare stipulato, ritenendo dunque, non avverata la condizione di cui all'art. 7 del preliminare e dichiarando l'inefficacia del preliminare.
Avverso la sentenza è stato proposto appello da che preliminarmente insiste per la declaratoria Pt_1 di nullità della CTU e chiedendo la rinnovazione della stessa. Nel merito insiste affinché sia accertato l'inadempimento di al preliminare e il recesso di . CP_1 Pt_1
Si è costituita chiedendo il rigetto dell'appello. CP_1
Precisate le conclusioni e depositate le memorie conclusive, all'udienza del 20/03/2025 la causa veniva trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante si duole dell'erroneità e irrilevanza della CTU
L'appellante afferma che il c.t.u. avrebbe errato a ritenere che, poiché il contratto era stato firmato il 12/3/2019 e la convenzione edilizia scadeva il 19/6/2019, la società avrebbe avuto solo tre mesi Pt_1 di tempo per evitare la decadenza degli effetti prodotti dalla precedente Convenzione urbanistica ritenendo, erroneamente, che le modifiche intervenute si sarebbero potute evitare mediante una corretta pagina 4 di 10 gestione dei tempi di presentazione della documentazione da parte della , che così avrebbe Pt_1 potuto mantenere le previsioni urbanistiche previste dal contratto preliminare. Ritiene , che la Pt_1 richiesta di rinnovo entro la fascia temporale indicata dal c.t.u., non avrebbe cambiato la sostanza, posto che comunque si sarebbe dovuto accedere ad una procedura di rinnovo e quindi di un nuovo e diverso piano di lottizzazione che avrebbe dovuto, necessariamente, basarsi sulla disciplina urbanistica vigente in quel momento. Per conseguenza, l'effetto peggiorativo era correlato alla decadenza del primo piano e non già alla tempistica del deposito della documentazione necessaria al rinnovo. Oltre a ciò, l'appellante ritiene la c.t.u. errata anche relativamente alla stima fatta circa l'asserita perdita patrimoniale, stimata nel 10% del valore dell'affare, poiché come evidenziato dal perito di parte
, il livello di tutela 2 è stato convertito in livello di tutela 1, che consentirebbe di mantenere la Pt_1 volumetria dettata dallo strumento urbanistico comunale. Infine, ribadisce che la c.t.u. avrebbe riguardato fatti estranei al thema decidendum e pertanto la consulenza così svolta sarebbe nulla.
Il motivo non può essere accolto.
La Corte osserva che nel giudizio di I grado, il CTU si è fatto carico di esaminare e confutare compiutamente tutti i rilievi critici sui singoli punti mossi dai consulenti delle parti, sia nell'elaborato, sia nel supplemento della consulenza svolta nel giudizio. Osserva, infatti, che il primo giudice - per meglio comprendere la corretta gestione dei tempi di presentazione della documentazione necessaria al rinnovo della Convenzione, che avrebbe permesso di mantenere le originarie previsioni della Convenzione – su sollecitazione proprio dell'odierna appellante, ha disposto un supplemento di consulenza.
Invero, tutte le contestazioni tecniche sollevate dal consulente della società appellante, sono perlopiù tese ad affermare l'erroneità della ritenuta inesatta gestione dei tempi di presentazione della documentazione, poiché “materia non afferente al quesito del Giudice” (ctp ). Dette Pt_1 contestazioni, puntualmente smentite dal tecnico incaricato, restano assorbite dalla valutazione svolta dal CTU che ha affermato che il periodo entro il quale avrebbero dovuto essere presentati i documenti necessari al rinnovo della Convenzione “È da inquadrarsi tra il periodo di presentazione al Comune di Sciacca del rinnovo del Piano di Lottizzazione (12-12-2018) e non oltre la data di stipula del preliminare di Compravendita”. Precisando, altresì” Che il rinnovo della autorizzazione paesaggistica rilasciata dalla soprintendenza di Agrigento il 14/04/2009… sarebbe stato possibile PER L'ALLORA VIGENZA DELLA VALIDITÀ DECENNALE DELLA CONVENZIONE URBANISTICA STIPULATA
CON IL in data 19giugno 2009 rep n. 50512/13073. IN UN PERIODO CP_3 CP_3
COMUNQUE DI ISTRUTTORIA NON INFERIORE A MESI TRE DALLA DATA DI
PRESENTAZIONE (QUINDI ENTRO E NON OLTRE IL 18-03-2019”.(pag. 1 chiarimenti ctu)
Il perito del Tribunale ha poi aggiunto che “fino alla data di approvazione “sono cogenti” i regimi normativi previsti dall'adottato P.P.P. con i regimi urbanistici, previa verifica della vigenza della relativa Convenzione Urbanistica. Quindi la riduzione delle tipologie operata dalla soprintendenza viene effettuata ESCLUSIVAMENTE per il tardivo invio degli atti per lo stesso rinnovo operato Con peraltro dall' in data 02/08/2019 e non dalla in tempi utili”.(pag. 2 chiarimenti ctu) Pt_1
Ebbene, non può ritenersi che quanto valutato dal consulente del tribunale non sia afferente a quanto richiesto dal primo giudice, posto che il perito ha valutato le modifiche intervenute al piano di lottizzazione successivamente al preliminare di cui è causa, essendo altresì necessario comprendere non solo la natura delle modifiche, ma anche la causa delle stesse. Per tale ragione, il tribunale ha richiesto chiarimenti al consulente, proprio sulla corretta gestione dei tempi di presentazione della domanda.
pagina 5 di 10 Tuttavia alcuna nullità dell'elaborato peritale può essere ravvisata, non avendo peraltro l'appellante chiarito i termini della denuncia specificando i fatti a fondamento della critica. Ad ogni modo, è altresì pacifico che “il giudice del merito, in virtù del principio del libero convincimento, ha la facoltà di apprezzare in piena autonomia tutti gli elementi presi in esame dal consulente tecnico e le considerazioni dal lui espresse che ritenga utili ai fini della decisione, onde ben può̀ trarre convincimento anche dalla consulenza espletata in sede di accertamento preventivo, pur se il consulente abbia ecceduto i limiti del mandato conferito, una volta che la relazione di quest'ultimo sia stata ritualmente acquisita agli atti”. (Cass., sez. III, 9 marzo 2010, n. 5658).
In conclusione, ritiene la Corte che il Tribunale, aderendo alle conclusioni del consulente tecnico - che nella relazione ha tenuto conto, replicandovi puntualmente, dei rilievi dei consulenti di parte - ha esaurito l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento, non dovendo necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte che - sebbene non espressamente confutate - sono rimaste implicitamente disattese giacché incompatibili, senza che questo possa configurarsi vizio di motivazione. Tanto giacché le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive. (Cassazione civile sez. I, 16/11/2022, n.33742; Corte di cassazione civile, sez. VI, 02/02/2015, n.,1815).
Con il secondo motivo, l'appellante si duole della sentenza impugnata laddove ha ritenuto la condizione di cui all'art. 7 del preliminare sospensiva e non già risolutiva
a ritenere la natura risolutiva della condizione apposta al preliminare. Controparte_5
Il motivo è infondato.
La condizione apposta alla scrittura privata del 12/3/2019, così recita: "… il presente preliminare è sottoposto alla condizione sospensiva che, entro il giorno 11 (undici) dicembre 2019 (duemiladiciannove) venga rinnovata l'efficacia di detto piano di lottizzazione e della citata convenzione urbanistica, anche attraverso la stipula di una nuova convenzione… nell'ipotesi in cui la predetta condizione non si verificasse entro il termine stabilito, il presente preliminare ed ogni dichiarazione o impegno precedente tra le parti rimarrà senza effetto… la predetta condizione sospensiva è convenuta nell'esclusivo interesse della parte promissaria acquirente che quindi potrà rinunciarvi…”
La condizione sospensiva è una condizione che sospende l'efficacia del contratto fino al momento in cui si verifica l'evento. Nella condizione risolutiva, invece, la vendita ha effetto immediato e la proprietà passa immediatamente in capo all'acquirente; tuttavia, tale effetto si può risolvere e la proprietà può tornare al venditore se si verifica un determinato evento.
Osserva la Corte che con la scrittura in esame, le parti si sono limitate a prevedere come possibile il rinnovo della Convenzione urbanistica del 2009, ed in tal senso hanno subordinato sospensivamente l'efficacia del negozio al rilascio di tale rinnovo, negozio che dunque non si era ancora perfezionato.
L'interpretazione della clausola in questione fornita dal Tribunale è esaustiva e logica, e risulta conforme ai canoni ermeneutici dettati dall'art. 1362 c.c. e segg., i quali impongono di ricostruire la volontà contrattuale innanzitutto mediante l'individuazione del senso letterale delle espressioni usate e della comune intenzione delle parti, quale emerge dalla lettura complessiva del programma negoziale, ed attribuiscono una portata meramente sussidiaria agli altri criteri interpretativi, tra i quali il comportamento delle parti successivo alla conclusione del contratto, la cui utilizzazione è consentita pagina 6 di 10 soltanto ove il giudice di merito dimostri, con argomentazioni convincenti, l'impossibilità, e non già la mera difficoltà, di pervenire, attraverso l'interpretazione letterale, alla conoscenza della comune intenzione dei contraenti (cfr. Cass. 19-7-2012 n. 12535; Cass. 23-4-2010 n. 9786; Cass. 20-8- 2002 n. 12268; Cass. 18-4-2002, n. 56359).
Nella specie, il giudice di prime cure si è adeguato a tali principi, avendo ricercato la comune intenzione delle parti sulla base del dato letterale della scrittura privata in oggetto e di una valutazione complessiva delle clausole contrattuali, per rimarcarne l'inidoneità a suffragare l'assunto dell'appellante, secondo cui la condizione sarebbe risolutiva poiché il contratto stava già producendo effetti obbligatori sin dall'inizio.
In realtà è ben evidente che le parti hanno inteso stipulare un contratto che sarebbe rimasto improduttivo di effetti qualora l'evento dedotto in condizione sospensiva non si fosse realizzato.
Con il terzo motivo, l'appellante lamenta l'erroneità della sentenza laddove ha ritenuto non avverato l'evento dedotto in condizione e in subordine per non avere ritenuto impossibile il verificarsi della condizione.
Deduce l'appellante che, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, l'evento di cui alla condizione si sarebbe verificato, posto che il 9/12/2019 con la delibera n. 91 il ha Controparte_3 rinnovato l'efficacia del piano di lottizzazione con le modifiche rese necessarie a seguito degli eventi occorsi, ovvero permuta dei terreni e modifiche normative. Così il 28/2/2020 ha stipulato la Pt_1 nuova Convenzione urbanistica con l'Amministrazione. Assume ancora che sarebbe stato Pt_1 chiaro anche alla che il nuovo piano non avrebbe potuto che essere approvato in base alla CP_1 disciplina vigente, diversa da quella in vigore all'epoca dell'approvazione del precedente piano del 2009, soprattutto relativamente alle norme in materia paesaggistica. Oltre a ciò, con la condizione di cui all'articolo 7 del contratto preliminare, non erano stati fissati i limiti di volumetria che avrebbe dovuto avere il nuovo piano. Dunque, l'esclusione della capacità edificatoria dei terreni oggetto di permuta non ha influito in alcun modo sul rinnovo dell'efficacia del precedente piano, semmai incidendo solo sul prezzo di vendita in relazione al quale però l'appellata non ha avanzato alcuna domanda di riduzione del prezzo.
La censura deve essere disattesa
L'articolo 28 della legge urbanistica n. 1150/1942, stabilisce che la validità del piano di lottizzazione è di dieci anni. Una volta scaduto il termine decennale, le parti del piano non attuate perdono efficacia.
Per conseguenza, i diritti edificatori decadono, le aree non completate tornano a essere disciplinate dal piano regolatore generale o da eventuali nuovi strumenti attuativi e legislativi, rimanendo validi gli obblighi contrattuali stabiliti nella convenzione solo per le opere già realizzate o in corso di completamento, richiedendo invece una nuova approvazione per futuri interventi.
A seguito dell'intervenuta scadenza di un piano, l'Amministrazione dichiara l'avvenuta decadenza della Convenzione.
Dopo la scadenza della convenzione urbanistica, il comune può disciplinare la parte del piano che non ha avuto attuazione mediante un nuovo piano e dovrà, quindi agire nel rispetto delle procedure previste dalla legge per l'approvazione del piano;
non può, perciò limitarsi alla stipula di una nuova convenzione che modifichi quanto previsto dal Piano divenuto inefficace, ma deve seguire il procedimento previsto per l'approvazione di un nuovo piano, in variante di quello originario.
pagina 7 di 10 Per conseguenza, all'autorità competente spetta il potere-dovere di legiferare con nuovi strumenti una revisione delle scelte di piano, anche in maniera sostanziale e differente dalle previsioni scadute: le nuove previsioni di piano sostituiscono, infatti, quelle previgenti e a maggior ragione quelle decadute.
Ciò premesso, la sentenza impugnata ha ricostruito l'oggetto del contratto preliminare del12/03/2019 sulla base degli artt. 1 e 4 della scrittura, lì dove le parti individuarono l'area promessa in vendita con riferimento specifico, per alcuni terreni, alla loro “capacità edificatoria”. Inoltre, i contraenti previdero la necessità di condizionare sospensivamente l'efficacia del contratto alla previa rinnovazione - entro l'11/12/2019 - della Convenziona urbanistica del 29/06/2009 stipulata fra la promittente venditrice ed il avente ad oggetto un piano di lottizzazione ad iniziativa privata, la cui efficacia, Controparte_3 stabilita in dieci anni, sarebbe scaduta in data 29/06/2019. Per tale motivo sottoposero il preliminare a condizione sospensiva, prevedendo, all'art. 7, che “Nell'ipotesi in cui la predetta condizione non si verificasse entro il termine stabilito, il presente preliminare ed ogni dichiarazione o impegno precedente tra le parti rimarrà senza effetto…”.
Così definito l'oggetto del preliminare, il giudice di prime cure ne ha inferito che lo scopo del trasferimento fosse l'edificazione, e cioè la realizzazione di un intervento attuativo del piano, il che giustificava pure la determinazione dei dati esatti rispetto anche alla capacità edificatoria.
Ad avviso di questa Corte, la delibera n. 91 del 9/12/2019, con cui il dichiarava la Controparte_3 decadenza del piano di lottizzazione del 19/06/2009 - attestando l'intervenuto decorso del periodo di validità decennale – e provvedeva a riadottare un nuovo piano di lottizzazione - poiché il precedente piano di lottizzazione era ormai incompatibile con la vigente normativa urbanistica - ha siglato il momento del mancato avveramento della condizione sospensiva.
Sul punto, per giurisprudenza consolidata, la scadenza della validità del piano di lottizzazione determina il venir meno dei presupposti dello ius aedificandi e della posizione qualificata del lottizzante e comporta l'inefficacia di tutte le previsioni del piano di lottizzazione che non hanno avuto concreta attuazione (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 4 giugno 2013, n. 3055). Ne consegue che nell'ipotesi di scadenza della lottizzazione si riespande l'originario ius aedificandi con i caratteri primigeni e della posizione qualificata del lottizzante (Cons. di Stato IV n. 2071/2011), e ciò comporta l'inefficacia di tutte le previsioni del piano di lottizzazione che non hanno avuto concreta attuazione (Cons. di Stato V n. 2768/2009); la scadenza del piano relativo implica la riappropriazione, da parte del dei suoi poteri d'ordinamento e di gestione del territorio (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 8 aprile CP_3
2024, n. 3192, Consiglio di Stato, sez. V, 15 maggio 2001 n. 2699).
Nella specie, è evidente il mancato avveramento della condizione di cui all'art. 7 del contratto preliminare, perché il piano di lottizzazione di iniziativa privata approvato con delibera consiliare n. 55 del 22/04/2009 - la cui Convenzione urbanistica è stata stipulata in data19/06/2009 - è stato dichiarato decaduto dal ed è stata approvata una nuova lottizzazione, diversa dalla prima che Controparte_3 ha comportato “modifiche di natura urbanistica, volumetrica, di superficie edificabile e di posizione di parte del previsto insediamento architettonico con particolare riferimento all'eliminazione di n. 10 ville complessive, di cui 6 con vista mare…”(ctu pag. 7), comportando una riduzione di volumetria di 2.601,30 mc rispetto al piano di lottizzazione progettato inizialmente e al contratto preliminare siglato fra le parti in causa.
La clausola in commento è chiara nello stabilire che il preliminare “è sottoposto alla condizione sospensiva che, entro il giorno 11 (undici) dicembre 2019 (duemiladicannove) venga rinnovata
pagina 8 di 10 l'efficacia di detto paiano di lottizzazione e della citata Convenzione urbanistica anche attraverso la stipula di una nuova Convenzione”.
Nella fattispecie la convenzione edilizia è del 19/06/2019 e pertanto scadeva il 19/06/2019. Risulta in atti che il contratto preliminare è stato firmato in data 12/03/2019 e che pertanto, - come Pt_1 sancito dal ctu - aveva solo tre mesi “per evitare la decadenza” della Convenzione del 2009 e ottenerne così il rinnovo in modo da sottrarsi al rischio di un nuovo piano contenente le consistenti modifiche intervenute.
Contrariamente infatti a quanto ritenuto dall'appellante, ottenere il rinnovo nel lasso temporale indicato dal ctu, avrebbe certamente evitato l'adozione di un nuovo piano di lottizzazione posto che l'imposizione del termine decennale, va inteso nel senso che le attività dirette alla realizzazione dello strumento urbanistico, sia convenzionale che autoritativo, non possono essere attuate ai sensi di legge oltre un certo termine, scaduto il quale l'autorità competente riacquista il potere-dovere di dare un nuovo assetto urbanistico alle parti non realizzate, anche, in ipotesi, con una nuova convenzione di lottizzazione. Con la conseguenza che, se, e fino a quando, tale potere non viene esercitato, l'assetto urbanistico dell'area rimane definito nei termini di cui alla convenzione di lottizzazione. (CdS, Sez. IV;
sentenza 19.2.2007, n. 851)
Nella fattispecie, la decadenza della Convenzione di lottizzazione – dovuta alla tardiva consegna della documentazione necessaria al rinnovo - ha comportato che , non può più pretendere Pt_1
l'adempimento delle obbligazioni assunte, e non onorate, con la Convenzione, spettando in tal caso all'amministrazione Comunale il potere-dovere di legiferare, con nuovi strumenti, una revisione delle scelte di Piano, anche in maniera sostanziale e differente dalle previsioni scadute: le nuove previsioni di piano sostituiscono infatti quelle previgenti e a maggior ragione quelle decadute.
L'appellante, poi, continua a sostenere che, con la condizione in parola, non erano stati fissati i limiti di volumetria che avrebbe dovuto avere il nuovo piano e che, quindi, l'esclusione della capacità edificatoria di alcuni terreni di cui al preliminare non era rilevante non essendo ritenuta condizione essenziale del contratto.
Tuttavia, questa Corte rileva che, come già correttamente ritenuto dal giudice di prime cure, l'oggetto del contratto prevedeva espressamente il trasferimento della “sola capacità edificatoria come derivante dall'atto di permuta in data 26 aprile 2012…” ovvero della capacità edificatoria proprio di quei terreni esclusi dalla nuova Convenzione. Le parti hanno inteso specificare l'oggetto del contratto, quale suo elemento essenziale, essendo precisamente determinato nella sua consistenza. Per conseguenza la condizione sospensiva di cui all'art. 7 è stata predisposta proprio nell'interesse del promittente acquirente che intendeva garantirsi di acquistare la capacità edificatoria di quei terreni indicati nell'oggetto del contratto la cui esclusione dal nuovo piano di lottizzazione, ha comportato un notevole ridimensionamento dell'affare.
Nella fattispecie, perciò, l'evento dedotto in condizione non si è verificato, e il contratto è divenuto inefficace, non potendo più produrre i suoi effetti, con conseguente obbligo in capo a di Pt_1 riconsegnare a la caparra ricevuta. CP_1
Quanto sin qui detto, evidenzia, altresì, che il mancato rinnovo della Convenzione originaria non era impossibile, ma la decadenza del precedente piano di lottizzazione è addebitabile all'inattività di che non si è adoperato per un tempestivo rinnovo, essendo, altresì, palese che la nuova Pt_1
Convenzione è stata siglata da con il comune di Sciacca il 28/2/2020 e quindi ben oltre il Pt_1 termine fissato all'11/12/2019 con la condizione sospensiva.
pagina 9 di 10 Infine, le ulteriori asserzioni relative al fatto che, secondo l'appellante, nessuna conseguenza economica a carico dell'appellata è derivata dall'adozione del nuovo piano di lottizzazione, si palesano ultronee in virtù dell'evento dedotto in condizione sospensiva, il cui mancato avveramento ha comportato l'inefficacia del contratto preliminare.
L'appello deve quindi essere integralmente respinto, con conseguente conferma della sentenza n. 1760/2024 resa in data 16/02/2024 dal Tribunale di Milano e condanna dell'appellante
[...]
a rifondere le spese di lite a come da liquidazione operata in Parte_1 Controparte_1 dispositivo. Sussistono inoltre in capo all'appellante i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1-quater del DPR n. 115/2002 così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. 24.12.2012 n. 228.


P.Q.M.

La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 1760/2024 resa in data 16/02/2024 dal Tribunale di Milano, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così dispone:

1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2. condanna a rifondere a le spese del grado che liquida in Controparte_6 Controparte_1
€ 14.239,00 oltre al rimborso del 15% per spese generali e ad accessori di legge;

3. dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1-quater del DPR n. 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. 24.12.2012 n. 228.
Così deciso in Milano il 1° aprile 2025
Il GA est Paola BR
Il Presidente Alberto Massimo Vigorelli
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