R.G. 96/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Claudio Baglioni Presidente dott.ssa Francesca Altrui Consigliere dott.ssa Arianna De Martino Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 96/2024 promossa da:
(C.F.: ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. , rappresentati e difesi dall'Avv. Nicola Tondini ed C.F._2
elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore in PERUGIA VIA DEL
CASTELLANO 11
APPELLANTI contro
Controparte_1
(P. IVA ), rappresentata e difesa dagli Avv.ti Roberto
[...] P.IVA_1
Ponteggia e Stefano Minucci ed elettivamente domiciliata in TERNI VIA GALLERIA
DEL CORSO N. 7, presso lo studio dei difensori
APPELLATA avente ad
OGGETTO
Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI DEI PROCURATORI DELLE PARTI
Per parte appellante:
IN VIA ISTRUTTORIA, per i motivi già esposti ed in riforma dell'ordinanza di Questa
Ecc.ma Corte in data 18.12.2024, ammettersi i mezzi di prova già richiesti in primo grado dalla difesa degli opponenti / appellanti (interrogatorio formale, prova per testi,
CTU), con memoria ex art. 183, VI comma n. 2;
NEL MERITO, in via principale, accertare e dichiarare la nullità del decreto ingiuntivo opposto, in quanto il credito ivi dedotto dall'opponente risulta sprovvisto dei caratteri della certezza, liquidità ed esigibilità, anche in ragione della totale assenza di qualsivoglia prova documentale a sostegno delle ragioni dell'opposta/appellata; accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva della rispetto Controparte_1
al pagamento delle somme oggetto di accollo debitorio verso Controparte_2
per tutto quanto esposto in parte narrativa e, per l'effetto, rigettare ogni
[...]
difesa ed eccezione avversaria ed accertare e dichiarare che nulla sia dovuto all'opposta da parte degli odierni esponenti, ovvero in subordine e salvo gravame, accertare e dichiarare l'esistenza di vizi che affliggono l'immobile compravenduto in data 30.01.2012, anche in ragione della mancata contestazione avversaria, sul punto, e per l'effetto dichiarare il diritto degli opponenti a vedersi riconosciuto il minor valore del bene compravenduto e la riduzione conseguente del prezzo, compensando detto importo a credito degli opponenti con quanto eventualmente a credito dell'opposta, per la causale controversa e rigettare ogni difesa ed eccezione avversaria;

pag. 2/12 IN OGNI CASO, revocare o comunque dichiarare nullo e/o inefficace e/o improduttivo di qualunque effetto giuridico il decreto ingiuntivo opposto, in quanto il credito azionato risulta infondato, in punto di fatto e di diritto;

con vittoria di spese e compensi di lite, oltre rimborso forfettario (15%), CP_3
CI ed Iva come per legge, per entrambi i gradi del giudizio.

Per parte appellata:
Piaccia alla Corte d'Appello di Perugia, ogni contraria istanza, anche istruttoria, eccezione e deduzione disattesa, rigettare l'appello proposto da e Parte_1
avverso la sentenza 779/2023 del Tribunale di Terni, perché Parte_2
infondato in fatto e diritto.
Con vittoria di spese e compensi maggiorati del rimborso forfettario, IVA e CAP come per legge, da distrarsi a favore dei procuratori antistatari
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione in appello notificato il 26.4.2024 i Sig.ri e Parte_1
hanno impugnato la sentenza n. 779/2023 del Tribunale di Terni ha Parte_2
rigettato l'opposizione a decreto ingiuntivo dai medesimi proposta avverso il decreto ingiuntivo n. 884/2018 del 2.11.2018 emesso in favore della società
[...]
per l'importo di € 11.092,46 oltre Controparte_1
interessi e spese di procedura.
Premesso di aver acquistato un immobile dalla società in data Controparte_1
30.01.2012, imputando in conto prezzo le somme già in precedenza versate a mezzo assegni bancari, mentre la residua parte del prezzo veniva versata mediante accollo della 'quota residua frazionata di cui all'unità negoziale n. 9 del mutuo di originari euro
120.000,00 gravante esclusivamente sull'appartamento …', tanto che la società rilasciava fattura quietanzata a saldo, con il primo motivo di appello Controparte_1
pag. 3/12 hanno censurato la pronuncia di primo grado laddove ha ritenuto che con l'accollo pattuito fra le parti in sede di compravendita si sia realizzata un'ipotesi di accollo semplice.
In particolare, in sede di compravendita sarebbe intervenuto fra le parti un vero e proprio accollo ex art. 1273 c.c., per effetto del quale nulla risulterebbe più dovuto alla società appellata dai Sigg.ri e poiché questi ultimi si sono accollati il Parte_1 Pt_2
debito verso in pagamento del saldo prezzo di acquisto dell'immobile CP_4
compravenduto e dunque l'unico soggetto che può eventualmente richiedere somme agli odierni appellanti è da individuarsi nella (oggi Controparte_2
, risultando la società appellata sprovvista di qualsivoglia residua CP_5
legittimazione ad azionare le somme di cui alle rate di finanziamento.
Cont Anche volendo ammettere che non aderendo all'accollo, non abbia liberato la società dall'obbligazione residua, resta il fatto che la società opposta non si è CP_1
mai adoperata in tal senso verso la Banca mutuante, a differenza degli acquirenti che hanno più volte tentato di formalizzare un accollo cd. privativo del mutuo.
Infine, la parte appellante ha lamentato la violazione dell'art. 112 c.p.c. da parte del giudice di primo grado, che avrebbe riqualificato la domanda dell'opposta come domanda di restituzione, deviandola dall'originaria domanda di pagamento del prezzo in assenza di domanda, modificazione e/o precisazione di parte, violando in tal modo il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.
Con secondo motivo di appello i sigg. hanno lamentato l'errata valutazione e Parte_1
carente motivazione in ordine all'eccezione riconvenzionale di compensazione per vizi e difetti relativi all'immobile compravenduto e per la conseguente riduzione del prezzo ai sensi dell'art. 1492 c.c.
In particolare, l'appellata non avrebbe eccepito in primo grado alcuna decadenza o prescrizione né preso alcuna posizione specifica sulle singole contestazioni sollevate pag. 4/12 dagli appellanti, nel dettaglio già in sede di opposizione, per cui il rigetto dell'eccezione per decadenza dalla garanzia per vizi avrebbe violato l'art. 2969 c.c., secondo cui la decadenza non può essere rilevata d'ufficio.
Inoltre, il giudice di primo grado avrebbe erroneamente considerato la domanda riconvenzionale formulata dagli appellanti inammissibile a causa della contestazione di controparte, mentre la consistenza definitiva dei vizi si sarebbe dovuta accertare in sede istruttoria in primo grado, mediante CTU, non potendo l'assenza di certezza del credito determinare il rigetto della domanda.
Nel giudizio così incardinato si è costituita con comparsa di costituzione e risposta datata 2.09.2024 l contestando quanto ex adverso dedotto e Controparte_1
chiedendo la conferma della sentenza di primo grado.
Con particolare riguardo al primo motivo di appello, ha Controparte_1
dedotto come sia corretta la qualificazione dei rapporti vigenti fra le parti operata dal giudice di primo grado, in quanto trattasi evidentemente di un c.d. accollo interno o semplice in cui il creditore mutuante non ha prestato la sua adesione ed in cui il terzo si obbliga verso il solo debitore a tenerlo indenne dalla sua obbligazione, ricostruzione di diritto confermata dal successivo comportamento dei medesimi acquirenti, i quali iniziavano a rimborsare all'appellata le rate di mutuo di volta in volta da questa pagate, salvo poi interrompere, senza addurre alcuna motivazione, a decorrere dal gennaio
2018.
In merito al secondo motivo di appello la società appellata ha dedotto la mancanza di prova circa l'esistenza degli asseriti vizi da parte degli appellanti, i quali si sarebbero limitati a elencare da un lato una serie di inconvenienti evidentemente riferiti a impianti condominiali, come ad esempio il rumore del galleggiante dell'autoclave condominiale, nel caso di malfunzionamento dello stesso, ipotesi che rientra ovviamente nell'ordinaria pag. 5/12 manutenzione dell'impianto, e dall'altro vizi certamente apprezzabili e misurabili sin dal momento dell'acquisto.
Inoltre, la società appellata ha allegato la puntuale contestazione della decadenza dalla garanzia per i vizi del bene compravenduto, in quanto già con comparsa di costituzione e risposta in primo grado ha sottolineato la pretestuosità delle lamentele degli opponenti per vizi e difetti insussistenti, non denunciati se non sette anni dopo l'acquisto e dopo la notifica del decreto ingiuntivo.
La causa viene in decisione ex art. 350 bis c.p.c. all'esito dello scambio di note conclusionali e note scritte ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza di discussione orale.
Il primo motivo di appello è infondato.
In diritto è bene premettere che l'accollo ex art 1273 c.c. è, secondo l'interpretazione della giurisprudenza maggioritaria, regolato dallo schema generale della stipulazione a favore di terzo ex art. 1411 c.c. e consente al debitore-stipulante e all'assuntore- promittente di attribuire un diritto al creditore senza la sua partecipazione alla stipulazione (si veda, fra le altre, Cass. civ., Sez. II, Ord., 11/07/2025, n. 19120).
L'adesione del creditore non è, in tal senso, elemento costitutivo della fattispecie, ma vale a rendere irrevocabile la stipulazione a suo favore e da ciò consegue, in applicazione dell'art. 1411, comma 3 c.c., che l'obbligazione assunta dall'accollante, salvo patto contrario, rimane a beneficio dell'accollato qualora il creditore rifiuti espressamente di profittare della stipulazione dell'accollo.
In tale ultimo caso si realizza un'ipotesi definita di accollo “interno”, nel quale non si verifica una modificazione soggettiva dell'obbligazione oggetto del contratto di accollo, ma solo un trasferimento del suo peso economico dal debitore originario all'accollante.
Calando i suindicati principi nel caso di specie, deve necessariamente concludersi che il patto di accollo contenuto nel contratto di compravendita del 30.01.2012 (cfr. all. 2 del pag. 6/12 fascicolo di parte appellata, art. 2) si sia tradotto, a fronte del rifiuto della Banca mutuante di aderirvi, in accollo meramente interno fra le parti contraenti.
È innanzitutto pacifico, oltre che provato documentalmente (cfr. all. 6 del fascicolo di primo grado di parte appellante), che la banca mutuante abbia espressamente rifiutato di aderire l'accollo stipulato tra e gli appellanti. Controparte_1
Deve ritenersi parimenti pacifico, in quanto circostanza non contestata, che a seguito del rifiuto della banca i Sig.ri e abbiano continuato, almeno fino al mese Parte_1 Pt_2
di gennaio 2018, a rimborsare a le rate mensili pagate a titolo Controparte_1
di mutuo sull'immobile oggetto della compravendita.
Tale contegno è evidentemente incompatibile con la volontà di impedire l'applicazione del meccanismo previsto dal comma 3 dell'art. 1411 c.c. e se ne deve dedurre che le parti abbiano di comune accordo inteso, a fronte del rifiuto della banca di aderirvi, mantenere l'accollo a livello dei propri rapporti interni secondo lo schema dinanzi esposto.
Va peraltro considerato che il ha espressamente riconosciuto la sussistenza del Parte_1
proprio debito nei confronti di con scrittura privata Controparte_1
dell'8/3/2018 (cfr. all. 1 alla memoria ex art 183, comma 6, n. 2 di parte appellata), scrittura non disconosciuta né in alcun modo contestata.
Da ciò consegue che è rimasta l'unico soggetto passivo del rapporto Controparte_1
intercorrente con la banca mutuante, mentre gli appellanti si sono impegnati, in luogo dell'accollo esterno originariamente convenuto dalle parti, a rimborsare alla società alienante quello che questa avrebbe pagato a titolo di mutuo.
Ininfluente è peraltro la circostanza, allegata da parte appellante, per cui la società alienante avrebbe emesso una fattura a saldo avente ad oggetto la frazione di prezzo da corrispondere tramite l'accollo (cfr. all. 2 del fascicolo di primo grado di parte pag. 7/12 appellata), in quanto tale documento ha quale scopo la mera contabilizzazione a fini fiscali dell'operazione di compravendita da parte della società alienante.
Parimenti ininfluente è la circostanza per cui parte appellata non si sarebbe fatta parte diligente nel procurare l'assenso della banca all'adesione all'accollo, in quanto nel contratto di compravendita non era prevista alcuna clausola che imponesse all'appellata di procurare l'assenso dell'istituto di credito o la sua liberazione da parte di quest'ultimo da parte della banca, ad esempio subordinandovi l'efficacia del negozio con una apposita condizione.
L'accollo di cui all'art. 4 dell'atto di compravendita rappresenta infatti, nell'economia del contratto, unicamente la modalità di corresponsione di parte del prezzo da parte degli acquirenti (cfr. sul punto l'atto di compravendita, art. 4 lett. A), modalità poi mutata per volontà delle stesse parti contraenti nella restituzione delle spese derivanti dal contratto di mutuo in favore della società alienante.
Per la medesima ragione non può ritenersi che il giudice di primo grado abbia riqualificato la domanda originariamente formulata da Controparte_1
La società appellata ha infatti agito per ottenere il rimborso delle rate di mutuo versate alla banca ma dette somme, indirettamente, rappresentano il prezzo della compravendita di cui al contratto del 30.01.2012. Come si è accennato, infatti, la quietanza contenuta nell'atto di compravendita e l'emissione della fattura sono ininfluenti in quanto è pacifico che l'accollo non ha visto l'adesione del terzo e che gli odierni appellanti non hanno assolto all'impegno di pagare le rate residue di mutuo, liberando l'originaria contraente.
Il secondo motivo di appello è infondato.
Secondo l'interpretazione largamente maggioritaria in giurisprudenza e dottrina (cfr.
Cass. civ. Sez. Unite, 15 novembre 2016, n. 23225; si vedano anche Cass. civ., Sez. V,
Ord., 29/10/2021, n. 30865, Cass. civ., Sez. I, Ord., 12/07/2019, n. 18852), il credito pag. 8/12 opposto in compensazione ex artt. 1242 e 1243 c.c. deve essere liquido, dunque certo e determinato (o, nel caso di liquidazione giudiziale, quantomeno facilmente determinabile) ed esigibile, e la compensazione non può dunque operare qualora il credito opposto sia contestato nell'esistenza o nell'ammontare, in quanto la contestazione (che non sia pretestuosa o prima facie infondata) esclude in radice la sussistenza della liquidità del credito.
Nel caso di specie va innanzitutto osservato che la fin dalla propria Controparte_1
memoria di costituzione in primo grado ha espressamente contestato la sussistenza del credito opposto dagli appellanti, eccependo la decadenza degli stessi dalla garanzia per vizi ex art. 1492 c.c. per mancato rispetto dei termini di denuncia previsti dalla relativa disciplina. In tal senso deve intendersi la frase “Gli opponenti dal giorno dell'acquisto dell'immobile, avvenuto il 30/01/12, non hanno mai in alcun modo, esternato la loro lamentela circa i presunti vizi e difetti oggi reclamati, questi sono stati contestati solamente dopo 7 anni e guarda caso proprio dopo l'emissione del decreto ingiuntivo opposto.”
Questa circostanza vale innanzitutto ad escludere la lamentata violazione dell'art. 2969
c.c. da parte del giudice di primo grado.
Tra l'altro, ancorché la sentenza impugnata parli di inammissibilità dell'eccezione riconvenzionale di compensazione, si tratta di un rigetto nel merito poiché l'eccezione è stata esaminata e ritenuta infondata in quanto il credito non è certo, liquido ed esigibile e non può essere oggetto di accertamento, attesa la tardività della denuncia dei vizi.
In proposito non può che condividersi l'argomentazione svolta sul punto dal giudice di primo grado, in quanto la contestazione dei vizi non solo non è pretestuosa ma è pienamente fondata, alla luce dell'eccepita decadenza e della genericità dei vizi allegati.
Alla luce dell'istruttoria espletata in primo grado si ritiene che gli odierni appellanti non abbiano fornito la prova, che secondo risalente e pacifica giurisprudenza incombe sul pag. 9/12 compratore (cfr., fra le altre, Cass. civ., Sez. II, 29/01/2000, n. 1031), di aver denunciato la presenza dei vizi allegati entro il termine decadenziale di otto giorni previsto dall'art. 1495 c.c.
Gli appellanti si sono infatti limitati a produrre alcune foto (cfr. all. 4 del fascicolo di primo grado di parte appellante) prive di qualsivoglia riferimento temporale, riferendo genericamente nell'atto di opposizione che i vizi si erano manifestati “nel recente periodo” (cfr. atto di opposizione di parte appellante).
Quanto ai vizi allegati dagli appellanti, va osservato che alcuni di essi, quali il mancato rispetto delle distanze legali nella costruzione delle ringhiere dei balconi, la non conformità delle aperture ai fini del rapporto luce-aria e l'inadeguato isolamento acustico dell'immobile, erano certamente percepibili fin dal suo acquisto usando l'ordinaria diligenza per cui la relativa denuncia - che deve considerarsi avvenuta per la prima volta con l'atto di opposizione - non può che ritenersi intempestiva, considerato l'ampio tempo trascorso tra la data dell'acquisto, avvenuto nel 2012, e il giudizio di opposizione.
Per quanto riguarda gli altri vizi lamentati, quali la rottura della pavimentazione esterna, la comparsa di crepe sui muri e il cedimento della pavimentazione del bagno, in assenza di altri elementi probatori (che era certamente onere degli acquirenti fornire) non è possibile accertare nulla circa il momento in cui questi si sono manifestati o comunque sono stati percepiti dagli appellanti, per cui la relativa denuncia non può che considerarsi tardiva. Né avrebbero potuto essere di alcuna utilità, come già esposto in premessa, le prove per testi articolate da parte appellante nella propria memoria ex art
183, comma 6, n. 2 e reiterate nel presente grado di giudizio, che non avrebbero consentito, per come formulate, di accertare l'epoca di insorgenza dei vizi e dunque valutare la tempestività della denuncia.
pag. 10/12 Parimenti inammissibile è la richiesta di C.T.U che, oltre ad essere anche essa superflua in ragione della mancata prova della tempestività della denuncia dei vizi, avrebbe comunque avuto carattere meramente esplorativo. Merita piena conferma, sul punto,
l'ordinanza del 18.12.2024 del consigliere istruttore.
Le parti appellanti, infatti, niente hanno allegato circa la riferibilità causale dei vizi all'opera della società appellata e non hanno quantificato, neanche in maniera tendenziale, la diminuzione del valore dell'immobile da loro acquistato per effetto dei suddetti vizi, per cui l'ammissione di una consulenza tecnica si sarebbe tradotta in un indebito aggiramento dell'onere di allegazione e prova a loro carico.
L'appello deve essere pertanto rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo d'ufficio, non essendo stata depositata alcuna nota spese da parte della difesa di Controparte_1
[...]


P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, rigetta l'appello; condanna E al rimborso in favore di Parte_1 Parte_2
Controparte_1
delle spese processuali che si liquidano d'ufficio in euro € 5.000,00 per
[...]
compenso professionale, oltre IVA, CAP e rimborso forfetario pari al 15% come per legge, con distrazione in favore degli avv. Stefano Minucci e Roberto Ponteggia dichiaratisi antistatari.
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte degli appellanti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13.
pag. 11/12 Perugia, 11.9.2025
Il Consigliere Relatore
Arianna De Martino
Il Presidente
Claudio Baglioni
pag. 12/12