R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Terza Civile, composta dai Sigg.: R.G. 340/2025 Dott. Maria Grazia Domanico Presidente
Dott. Francesca Caprioli Consigliere
Dott. Simona Bruzzese Consigliere ausiliario est. ha pronunciato la seguente
OGGETTO: S E N T E N Z A pagamento del nella causa civile n. R.G. 340/2025, posta in decisione all'udienza collegiale del corrispettivo- 01.07.2025, promossa con ricorso depositato in data 24.04.2025 indennità di d a avviamento- Parte_1 P.IVA_1 (P.IVA: ), in persona del ripetizione di legale rappresentante nonché socio accomandatario (CF: Parte_1
indebito
), rappresentata e difesa dall'Avv. Silvia Magnani (CF: C.F._1
CodiceFiscale_2 Email_1 pec: , con domicilio eletto presso il suo studio in Mantova, Gall. E. Ferri n. 6, per delega in atti
Appellante
c o n t r o
(P.IVA: ), in persona del Presidente del Consiglio di Controparte_1 P.IVA_2
amministrazione, Signor (C.F. ), rappresentata e Controparte_2 C.F._3 difesa dall'Avv. Francesco Ferrari (C.F. , p.e.c. C.F._4
), del Foro di Mantova, ed elettivamente domiciliata presso il Email_2
suo studio in Mantova, Via P. Amedeo n. 33, per delega in atti
Appellata e appellante incidentale
In punto: appello avverso la sentenza n. 165/2025 del Tribunale di Mantova, resa nel procedimento R.G.750/2024, pubblicata in data 24/03/2025 e notificata in data 02/04/2025
pagina 1 di 15 CONCLUSIONI dell'appellante
In rito e principalità – Dichiararsi la nullità della sentenza n. 165/2025 del Tribunale di
Mantova per essere stata pronunciata in violazione dell'art. 112 cpc.
Nel merito– Respingersi la domanda di pagamento della cauzione, a titolo di restituzione, formulata dall'ingiungente e per l'effetto revocarsi l'opposto decreto ingiuntivo CP_1 in accoglimento dell'opposizione e della contestuale domanda riconvenzionale formulata dall'opponente con conseguente condanna di al pagamento a favore di CP_3 CP_1
a titolo di risarcimento danni derivati alla cosa locata, la somma di € 23.584,82 CP_3
oltre rivalutazione ed interessi, al netto del deposito cauzionale trattenuto in parziale compensazione dalla locatrice, o comunque in misura ritenuta di giustizia.
Condannarsi, altresì, parte appellata alla restituzione di quanto corrisposto da in CP_3
ottemperanza al dispositivo della sentenza impugnata nonché al rimborso di quanto versato a titolo di pagamento del CTU con conseguente attribuzione definitiva in capo all'appellato.
Con vittoria di onorari e spese di primo e secondo grado. dell'appellata
Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, rigettata ogni contraria domanda, istanza ed eccezione,
In via principale e sul gravame principale:
Per le ragioni esposte in narrativa, rigettare integralmente l'appello proposto da Pt_1
avverso la sentenza n. 165/2025 del Tribunale di Parte_1 Parte_1
Mantova, pubblicata in data 24/03/2025, in quanto infondato in fatto ed in diritto,
In via incidentale:
In parziale riforma della sentenza n. 165/2025 del Tribunale di Mantova, porre a carico di le spese della CTU svolta in primo grado, e per l'effetto condannare Parte_1 [...]
l pagamento delle medesime. Parte_1
In ogni caso:
Con vittoria di spese e compensi professionali del presente grado di giudizio, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge.
Svolgimento del processo
pagina 2 di 15 Con sentenza n. 165/2025, il Tribunale di Mantova, ritenendo non provata l'asserita esistenza di danni arrecati dalla conduttrice agli immobili locati, ha rigettato l'opposizione al decreto ingiuntivo emesso a favore della per € 2.300,00, oltre interessi, CP_1
onorari e spese, quale restituzione dei depositi cauzionali versati alla in Parte_1
occasione della stipula di tre contratti di locazione annuali di tre appartamenti in Porto
Mantovano (MN) e ha condannato la a rimborsare alla le spese Parte_1 CP_1
di lite liquidate.
La ha proposto appello, precisando le conclusioni sopra riportate. Parte_1
La si è costituita, chiedendo il rigetto dell'appello principale e Controparte_1
proponendo appello incidentale limitatamente alle spese della C.T.U.
All'udienza del 01.07.2025 la causa è stata discussa e la Corte, all'esito della Camera di
Consiglio, ha dato lettura del dispositivo.
Motivi della decisione
L'appellante ricorda che, in primo grado, all'esito delle prove testimoniali all'udienza del 16.09.2024, è stata disposta CTU volta a “determinare i danni lamentanti agli immobili per i quali è causa e i costi e i tempi per la loro eliminazione” e afferma di aver nominato
CTP il Geom. , mentre la controparte non ha nominato un CTP. Persona_1
Precisa che, in data 07/01/25 la CTU veniva depositata, riferendo, sulle osservazioni di parte opposta, che, seppur al momento del sopralluogo i danni erano già stati riparati,
l'indagine del CTU aveva valutato la congruità metrica ed economica della stima peritale prodotta da parte attrice in citazione, in relazione agli ambienti visionati, nonché alle foto allegate alla perizia di parte ante riparazione/eliminazione dei danni, aggiungeva, altresì, che non risultava possibile affermare che i danni lamentati non fossero presenti all'atto del rilascio da parte di e che non vi fosse alcun motivo di ritenere che la CP_1 documentazione fotografica allegata all'atto di citazione rappresentasse immobili diversi, rispetto a quelli per cui è causa. Concludeva quantificando in € 13.440 il costo per l'eliminazione dei danni agli immobili, indicando in trenta giorni il tempo massimo per il ripristino.
L'appellante riporta che il giudice disponeva l'integrazione della CTU, al fine di accertare se e quali opere fossero state svolte negli immobili, indicando le relative certificazioni e autorizzazioni e la onerava di fornire ulteriore documentazione fiscale relativa ai lavori pagina 3 di 15 eseguiti negli appartamenti, nonché i contratti di appalto e le relative certificazioni, rinviando per il prosieguo all'udienza del 24/03/24.
Afferma di aver integrato la documentazione e che il CTU ribadiva quanto già enunciato in perizia, precisando che i lavori eseguiti negli appartamenti non comportavano alcuna necessaria certificazione o autorizzazione.
Col primo motivo di impugnazione, eccepisce la nullità della sentenza per violazione degli artt. 112 e 161 cpc, per mancata pronuncia sulle spese della CTU. Ritiene che, in mancanza di qualsiasi riferimento espresso, le spese di CTU non si possono accollare a lei, sul presupposto che seguono quanto stabilito riguardo alle spese di lite e l'omessa pronuncia non costituisce errore materiale.
Col secondo motivo di impugnazione, contesta la violazione degli artt. 1590 e 2697 cc, per inversione dell'onere probatorio.
Afferma che il giudice di primo grado correttamente ha asserito che il locatore è tenuto a fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, cioè del “deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile”, mentre il conduttore è onerato dell'obbligo di dimostrare “il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile”, ma la decisione non tiene conto della totale assenza della prova che avrebbe dovuto fornire per dimostrare di aver restituito i tre CP_1
appartamenti nelle buone condizioni, riconosciute contrattualmente e non contestate, in cui li aveva ricevuti.
Sottolinea che, nel caso di opposizione a decreto ingiuntivo, è il creditore opposto, attore in senso sostanziale, quindi a dover provare il diritto per cui ha agito in via CP_1
monitoria.
Ammette che il rilascio, per le contestazioni in corso tra le parti, è avvenuto senza che venisse redatto un formale verbale, ma ritiene di aver provato la mancata consegna degli immobili nello stato originario come segue:
1)- la perizia ante causam munita di copioso materiale fotografico riproducente gli appartamenti oggetto di causa e i danni ivi riscontrati;

2)- le fatture attestanti i pagamenti sostenuti per le riparazioni, ritenute congrue dal CTU, in rapporto ai danni lamentati in citazione;

pagina 4 di 15 3)- le prove testimoniali che hanno dato atto della presenza dei danni;

4)- la CTU, che ha accertato la presenza di danni nei locali visonati ritenendo congrue le richieste risarcitorie avanzate sulla base della stima operata dal CTP.
Ritiene che la controparte, quale attrice sostanziale, non ha fornito alcuna prova riguardo all'assenza di danni che non dipendessero dalla normale usura, ma il Giudice, che, con l'ordinanza di rigetto della provvisoria esecutività del D.I. opposto, aveva evidenziato la carenza probatoria, ha, invece, ignorato tale carenza nella sentenza con cui ha riconosciuto alla il diritto alla restituzione della cauzione. CP_1
Col terzo motivo di impugnazione, contesta il travisamento delle risultanze probatorie
Afferma che il Giudice ha ritenuto non provati i danni lamentati, ritenendo che la perizia di parte dovesse essere confermata testimonialmente dal suo autore, ma non ha considerato che la perizia prodotta con l'atto introduttivo era corredata da numerose foto, riproducenti i danni presenti negli appartamenti, che controparte NON ha contestato, con riguardo alle immagini riprodotte, sollevando dubbi solo sulla riferibilità delle foto ai locali oggetto di causa e neppure ha considerato che la successiva consulenza d'ufficio ha corroborato tutti gli assunti di cui al ricorso introduttivo, fondati sulla perizia di parte del Geom. , Per_1
che era anche CTP, dunque la sua testimonianza a conferma della perizia di parte sarebbe stata ridondante.
Lamenta che in sentenza vengono citati alcuni dei testi ammessi ai quali vengono attribuite affermazioni difformi, rispetto a quelle effettivamente rilasciate, ad es.:
- si sostiene che il teste bbia confermato la data del rilascio per il 30 maggio 2023 Tes_1 quando nel verbale risulta testualmente: “Sì sono stato io (a rimuovere i rifiuti) ma non ricordo la data”
-sostiene che il teste ha confermato la data del rilascio in alcuni giorni dopo (7 o 8 Tes_2 giugno), affermando genericamente che gli immobili erano in non meglio “precisate pessime” condizioni quando egli ha testualmente detto:”… Gli appartamenti non erano utilizzabili…..” “ A quell'epoca gli appartamenti erano tenuto malissimo (pulizia, muffa
e corrosione, unto)” “….non hanno mai portato via sporcizia e vestiti e altre numerose loro cose”
pagina 5 di 15 - sostiene che il teste sia stato vago, mentre ha precisato che al secondo Tes_3 sopralluogo era presente e ha riscontrato degrado e danni: “I conduttori dissero che avrebbero radunato tutti i mobili in un solo appartamento e che li avrebbero poi portati via ma non lo fecero mai tant'è che vi provvedemmo noi a novembre 2023”
- sostiene che il teste ha confermato la data del rilascio degli immobili al 30 Tes_4
maggio 2023 e che gli appartamenti, come riferito dal legale rappresentante di Parte_1
a quello di sarebbero stati oggetto di ristrutturazione dopo la scadenza del CP_1
contrato, mentre ha dichiarato di non ricordare la data del primo sopralluogo e, riguardo alla liberazione degli immobili da beni e rifiuti: “Non ero presente so che era stato organizzato da e io andai a verificare che lo avessero fatto e così Controparte_2 riscontrai. Non ricordo la data esatta”
Aggiunge che anche la teste non citata in sentenza, riferisce della presenza di Tes_5
“alcune problematiche” e scarichi intasati e di non ricordare la data in cui gli appartamenti sono stati liberati dai rifiuti.
Inoltre, osserva che il Giudice ha ritenuto non provata la circostanza che la somma richiesta per il ripristino degli appartamenti “sia somma uguale a quella inerente le successive ristrutturazioni effettuate, senza alcun loro miglioramento” trascurando che la
CTU ha chiarito esplicitamente il punto, peraltro della prova di eventuali e non dimostrate migliorie, apportate agli immobili nel corso dei lavori di ripristino, era onerata la difesa di per cui rimarca l'errore di inversione dell'onere probatorio. CP_1
Col quarto motivo di impugnazione, lamenta che la motivazione è carente e lacunosa, tanto che non è dato comprendere come si giunga al dispositivo, se non ricorrendo ad interpretazioni autonome, forzate e contradditorie, non scaturenti dall'istruttoria espletata e, pertanto, tali da rendere incomprensibile l'iter logico seguito. Oltre a quanto esposto coi precedenti motivi di impugnazione, l'appellante sottolinea che nella sentenza non si fa neppure cenno all'espletamento della CTU e alle relative risultanze, dalle quali la sentenza si discosta, senza giustificazione (per l'obbligo di motivazione sul punto cfr. Cass.
1294/2017 e Cass. 19468/2019)
Chiede che si dichiari la nullità della sentenza impugnata e si respinga la domanda di restituzione della cauzione, formulata dall'ingiungente con revoca dell'opposto CP_1
decreto ingiuntivo;

pagina 6 di 15 si condanni al pagamento, a titolo di risarcimento danni arrecati alla cosa locata, CP_1 della somma di € 23.584,82 oltre rivalutazione e interessi, al netto del deposito cauzionale trattenuto in parziale compensazione, o, comunque, in misura ritenuta di giustizia;
chiede, altresì, che si condanni l'appellata alla restituzione di quanto corrispostole in ottemperanza al dispositivo della sentenza impugnata e si pongano definitivamente a suo carico le spese di CTU.
Con vittoria di onorari e spese di primo e secondo grado.
L'appellata chiede il rigetto dell'impugnazione principale e propone appello incidentale riguardo alle spese della CTU
Sul primo motivo di impugnazione, ammette che il dispositivo della sentenza impugnata non menziona le spese di CTU, ma sostiene che tali spese, anticipate dalle parti al 50% in corso di causa, seguono il principio della soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono, di norma, ricomprese nella condanna complessiva alle spese di lite, a carico della parte soccombente.
Comunque, anche seguendo l'orientamento giurisprudenziale citato da controparte (Cass.
Ord. n. 10804/2020), secondo cui la regolazione delle spese di CTU deve essere esplicita o inequivoca, osserva che l'omissione non determinerebbe la nullità dell'intera sentenza, ma potrebbe essere oggetto di integrazione in questa sede.
Sul punto svolge appello incidentale chiedendo che venga condannata Parte_1 anche all'integrale pagamento delle spese della C.T.U. (afferma di aver proposto istanza di correzione di errore materiale, sulla quale il giudice di primo grado non ha provveduto).
Sul secondo motivo di impugnazione, afferma che il Tribunale ha correttamente ritenuto, che non ha assolto al suo onere probatorio primario riguardo al deterioramento Parte_1 intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, che ecceda il normale degrado dovuto all'uso conforme al contratto, in quanto la prova non è data dalla perizia di parte, non confermata testimonialmente dal suo autore, né dalle prove testimoniali, insufficienti e contraddittorie. Afferma di aver sempre contestato le pretese avversarie e ribadisce che la perizia di parte è stata fatta cinque mesi dopo il rilascio, quindi non può dimostrare lo stato dell'immobile al rilascio.
Sul terzo motivo di impugnazione, afferma che il Giudice ha correttamente valutato le prove, non considerando la perizia di parte avversa e le fotografie allegate, perché da lei pagina 7 di 15 contestate e non confermate testimonialmente dal Geom. e non dando rilevanza Per_1
alle prove testimoniali, perché contraddittorie.
Quanto alla CTU, afferma che il Consulente d'Ufficio ha potuto unicamente esprimersi sulla congruità teorica dei costi indicati nella perizia di parte in quanto, al Parte_1
momento del sopralluogo peritale, i lavori di ripristino erano già stati eseguiti: la CTU, quindi, non ha potuto accertare né l'effettiva esistenza dei danni al momento del rilascio, né la loro entità, né la loro imputabilità, né tantomeno che i lavori eseguiti non avessero comportato migliorie. Ritiene, quindi, che il Giudice di primo grado non abbia “ignorato” la CTU, ma ne abbia implicitamente riconosciuto i limiti probatori rispetto al fatto costitutivo della pretesa avversaria.
Ricorda che, come statuito dalla Suprema Corte, il CTU non può sopperire all'onere probatorio delle parti sui fatti principali (Cass. Civ., Sez. 3, n. 3608/2024).
Sul quarto motivo di impugnazione, relativo alla pretesa carenza di motivazione, sostiene che la sentenza impugnata, seppur redatta in forma sintetica come consentito dall'art. 429 c.p.c., espone in modo chiaro e comprensibile le ragioni della decisione, rigettando la domanda di perché non ha provato i fatti costitutivi della Parte_1
pretesa e ciò rendeva superfluo considerare la CTU, rilevante solo per i costi di ripristino, se l'obbligo di ripristino fosse stato ritenuto sussistente.
La Corte osserva che a mancata pronuncia sulle spese della CTU non travolge l'intera sentenza, ma rende necessaria solo l'integrazione, disponendo al riguardo nel presente grado.
Nel merito: i tre immobili per cui è causa risultano consegnati alla conduttrice in buono stato, completamente arredati e corredati di elettrodomestici funzionanti, come si legge all'art. 7 dei rispettivi contratti di durata annuale (con decorrenza 01.06.2022 per gli appartamenti int. 36 e 37 e 15.07.2022 per l'appartamento int.39).
Si deve valutare se i singoli vizi contestati dalla locatrice alla cessazione dei contratti e riportati nella perizia di parte sono provati.
L'onere della prova è regolato come indicato dalla sentenza di primo grado, non impugnata sul punto, per cui il locatore è tenuto a fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto cioè del “deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile”, mentre il conduttore è onerato dell'obbligo di dimostrare “il
pagina 8 di 15 fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile” (v. Cass civ. n. 6387/2018)
La perizia di parte ha mero valore indiziario, perché non è stata chiesta la conferma testimoniale del suo autore (Cass. n. 2980/2023) e non si può ritenere che la CTU l'abbia pienamente avvalorata, perché la CTU è stata svolta dopo che i lavori di ripristino negli appartamenti erano già eseguiti, dunque ha fatto una valutazione che si basa sul materiale fotografico allegato alla perizia di parte e conferma la congruità dei costi esposti per la riparazione dei vizi denunciati, senza poter certificare la presenza dei vizi medesimi alla riconsegna dell'immobile.
Si deve, dunque, valutare se la perizia di parte, pur con valore indiziario, unita alle prove testimoniali e documentali, possa portare a ritenere provati e imputabili alla i vizi CP_1
denunciati.
I testi sono stati ritenuti attendibili dal giudice di primo grado e non c'è impugnazione sul punto, ma l'appellante ritiene che le testimonianze siano state mal interpretate e, contrariamente a quanto risulta nella sentenza impugnata, possano confermare le sue contestazioni.
I capitoli 1 e 2 della locatrice in primo grado recitano:
1)“Vero che in sede di rilascio degli appartamenti, il giorno 23 giugno 2023, si è svolto il primo sopralluogo per la verifica dello stato dei locali ed era presente, insieme al Sig.
[...]
il Sig dipendente di che prendeva contezza dei danni Tes_6 Persona_2 CP_1 ed era proprio lui che li segnalava.”
2)“Vero che il giorno 27/06/2023 si è svolto un secondo sopralluogo a cui hanno partecipato oltre ai Signori e anche il Signor Testimone_6 Parte_2 [...]
ed il Signor che hanno preso visione dello stato di degrado dei CP_2 Persona_2 luoghi.”
Il teste afferma che il primo sopralluogo per la riconsegna degli Testimone_6
appartamenti si è svolto il 7 o 8 giugno (non il 23) e dice: “Non ho accettato le chiavi per conto della proprietà per la presenza di numerosi danni. Gli appartamenti non erano utilizzabili.”
Sul secondo sopralluogo del 27.6.2023 afferma che al suo posto andò il legale rappresentante della Parte_1
pagina 9 di 15 Il teste presente solo al secondo sopralluogo, conferma “il degrado e Parte_2 danni che c'erano negli appartamenti” e afferma che i conduttori si erano impegnati a radunare i mobili in un solo appartamento e poi portarli via, ma non l'hanno fatto “tant'è che vi provvedemmo noi a novembre 2023”
Il teste di parte conduttrice ha confermato i suddetti capitoli 1 e 2 e ha Testimone_7
affermato di non ricordare la data del primo sopralluogo, dunque non è in contrasto col teste I testi di parte conduttrice e hanno dichiarato Tes_2 Parte_3 Tes_8
di non essere presenti ai sopralluoghi.
Sui capitoli da 1 a 5 di parte conduttrice, volti a dimostrare, in sintesi: 1) che CP_1
Co proponeva a . (che accettava) di omettere la ritinteggiatura dei locali, in CP_5
quanto sarebbero stati oggetto di opere di ristrutturazione da parte della proprietaria;
2) che gli immobili erano stati visionati da un incaricato della locatrice, anche nel corso del 2023, senza rilevare vizi, salvo problemi agli scarichi dovuti alle pendenze;
3) che la locatrice aveva comunicato l'intenzione di ristrutturare gli immobili, prima della scadenza dei contratti;
4) che gli appartamenti n. 36 e 37 sono stati liberati in data 30.05.2023; 5) che operai di hanno provveduto, dopo il termine della locazione, a rimuovere e portare in CP_1
discarica i rifiuti prodotti dalle persone che occupavano gli appartamenti e, su incarico della locatrice, il mobilio ritenuto non più utilizzabile di proprietà di i testi Parte_1
si sono espressi come segue: sul cap. 1 risponde: “Io mi limitai a dire che c'erano tante cose da fare Tes_9
prima, che non aveva senso pensare a quel punto a una ritinteggiatura senza aver già sistemato tutto il resto” Sul cap. 2 precisa che, quando ha visionato gli appartamenti, nel
2023, ha rilevato solo i problemi agli scarichi, perché veniva chiamato per quello, non conferma che tali problemi erano dovuti alle pendenze degli stessi, ma piuttosto alla
“presenza di corpi estranei, in particolare riso e cibo. Ora gli appartamenti sono locati ad altri e non abbiamo mai più avuto problemi agli scarichi, A quei tempi gli appartamenti erano tenuti malissimo (pulizia, muffa e corrosione, unto).” Sul cap.3 risponde: “Non so.
Certamente gli appartamenti erano in condizioni pessime al rilascio.” Sul capitolo 4 nega la circostanza. Sul cap.5: “hanno portato via qualche cosa, poche cose (un frigo congelatore e in settembre dei bidoni del secco) non hanno mai portato via sporcizia e vestiti e altre numerose loro cose.”
pagina 10 di 15 non sa rispondere sui cap. 1-3; sul cap. 4 risponde: “Impossibile perché Parte_2 nel 37 fino al 2 novembre c'erano dei mobili che come ho detto dovevano essere portati via dalla conduttrice” e sul cap. 5 nega la liberazione dei locali da parte della CP_1
(teste indicato da ) sul capitolo 1 risponde: “Non ricordo”; sul Testimone_7 CP_1 capitolo 2: “Avevamo accertato solo il problema degli scarichi intasati ma non la causa….”; sul cap. 3 “Mi pare di sì perché la motivazione della richiesta del rilascio
(senza rinnovo) era che volevano ristrutturare.”; sul cap. 4: Sì; sul cap. 5: “Non ero presente, so che era stato così organizzato da e io andai a verificare Controparte_2 che lo avessero fatto e così riscontrai. Non ricordo la data esatta”
(teste indicata da ) sui capitoli 1,3 e 4 risponde: Non so, sul cap. 2 Parte_3 CP_1 dice che vedeva il “quando veniva per visionare alcune problematiche” “So degli Tes_2
scarichi intasati e ci venne detto (anche a me) che la causa erano le tubature vetuste …”; sul cap. 5 “Non ero presente ma mi è stato riferito che è stato fatto. Non ricordo la data.”
(dipendente di ) sui capitoli 1,2 e 3 risponde: Non so;
sui capitoli 4 e 5 Tes_8 CP_1
afferma di aver liberato lui gli immobili dai beni della conduttrice, ma non ricorda in quale data.
In conclusione, le dichiarazioni testimoniali provano che, al primo sopralluogo del 7-8 giugno 2023 e al secondo sopralluogo del 27 giugno 2023, gli immobili non erano in buono stato, come erano stati consegnati al conduttore ex art. 7 dei contratti, ma in “stato di degrado”. La circostanza è confermata anche dal teste di parte conduttrice, Tes_4
Addirittura, al primo sopralluogo, l'incaricato della proprietà, non ha Testimone_6 accettato le chiavi, perché “gli immobili erano inutilizzabili”, inoltre risulta che non erano liberi da cose, non solo il mobilio, per cui la conduttrice ammette (cap. 5) che c'era un accordo tra le parti per l'eliminazione a sua cura (visto che, pur essendole stato consegnato il mobilio in buono stato -art. 7del contratto- era inutilizzabile al maggio 2023), ma anche rifiuti, vestiti, ecc. lasciati dagli occupanti.
Anche i testi di parte conduttrice riferiscono di non ricordare la data in cui gli appartamenti sono stati liberati dai beni, del resto lo stesso capitolo 5 della conduttrice riferisce genericamente di uno sgombero ”dopo il termine della locazione”.
Dunque, la conferma da parte del solo teste di parte del capitolo 4 circa la Tes_4 CP_1
liberazione degli appartamenti n. 36 e 37 in data 30.05.2023 non può essere ritenuta pagina 11 di 15 veritiera, perché lo stesso teste ha confermato lo stato di degrado degli appartamenti al primo e secondo sopralluogo (capitoli 1 e 2 di parte e non ha saputo dire in che Pt_1
data gli appartamenti sono stati liberati dai beni. Evidentemente il teste intendeva dire che al 30.05.2023 la conduttrice era disponibile a consegnare le chiavi, ma ciò non basta per ritenere la consegna perfezionata ex art. 1590 c.c. e al primo sopralluogo, l'incaricato della proprietà ha legittimamente rifiutato di ritirare le chiavi, visto lo stato degli appartamenti, descritti come “inutilizzabili”.
I vizi, pur confermati dai testi, sono, però, descritti in modo generico, dunque si deve verificare se i documenti agli atti consentono di individuarli in quelli indicati nella perizia di parte e valutati dal CTU.
Il materiale fotografico allegato alla perizia di parte in primo grado non era stato inizialmente contestato dalla come non riferibile agli appartamenti per cui è causa, CP_1
ma la conduttrice aveva contestato che la perizia di parte, con le foto allegate, era stata redatta cinque mesi dopo il rilascio, quindi non si poteva essere certi che rappresentasse lo stato dell'immobile al rilascio.
Visto che i testi hanno confermato lo stato di degrado al primo e al secondo sopralluogo e considerato che non si vede quale interesse possa avere il proprietario a danneggiare il proprio immobile, la Corte ritiene si possa considerare attendibile il materiale fotografico.
Solo all'esito della CTU, la ha sostenuto non essere provato che le foto in questione CP_1
si riferiscano agli appartamenti per cui è causa, contestazione tardiva e non argomentata, peraltro smentita dal CTU, il quale, avendo visto i luighi, ha replicato che non vi è motivo per ritenere “che la documentazione fotografia allegata all'atto di citazione rappresenti immobili diversi rispetto a quelli per cui è causa.”
Occorre, dunque, valutare quali danni possono ritenersi provati dalla documentazione fotografica.
Dalle immagini risulta evidente la necessità della tinteggiatura di pareti e soffitti, peraltro, la ritinteggiatura era dovuta per contratto, almeno per gli appartamenti n. 36 e 39 (art. 7 contratti locazione) e, comunque, la stessa conduttrice conferma di essersi offerta di ritinteggiare gli appartamenti, senza distinzione, ma sostiene, senza provarlo, che la locatrice abbia rifiutato, perché aveva già deciso di ristrutturare (al riguardo solo il teste in risposta al cap.3 di dice: “Mi pare di sì perché la motivazione della Tes_4 CP_1
pagina 12 di 15 richiesta del rilascio (senza rinnovo) era che volevano ristrutturare”, ma la risposta è dubitativa e, comunque, non è dato sapere se l'ipotetica intenzione di ristrutturare fosse dovuta al rilevato degrado in cui erano tenuti gli appartamenti, degrado che lo stesso teste ha confermato, peraltro il teste non conferma il cap.1 di sul rifiuto della Tes_4 CP_1
ritinteggiatura a suo carico da parte della locatrice).
Altrettanto provata, alla luce delle testimonianze e delle foto, si ritiene la necessità di pulire e sgomberare i locali da rifiuti e cose varie lasciate dagli occupanti.
Gli altri vizi non possono ritenersi provati.
I costi esposti nella perizia di parte per la ritinteggiatura di pareti e soffitti e per la pulizia e sgombero sono stati ritenuti congrui dal CTU, dunque si quantificano come segue: appartamento n.36: ripristino tinteggiatura: € 1.480; pulizia generale e sgombero con trasporto in discarica: € 950 appartamento n.37: ripristino tinteggiatura: € 2.090; pulizia generale e sgombero con trasporto in discarica: € 1.150 appartamento n.39: ripristino tinteggiatura: € 1.600; pulizia generale e sgombero con trasporto in discarica: € 900 totale € 8.170, esente IVA, non essendo applicata l'imposta nelle fatture documentanti le spese di manodopera.
La consegna degli immobili al locatore può ritenersi effettuata al secondo sopralluogo del
27.06.2023, dato che al primo sopralluogo l'incaricato della proprietà aveva legittimamente rifiutato di prendere in consegna le chiavi, visto lo stato di degrado degli appartamenti e la mancata liberazione degli stessi da mobilio, reso inutilizzabile, vari beni degli occupanti e rifiuti.
Il termine per la rimessione in pristino è stato indicato dal CTU nel massimo di un mese, ma considerando lavori più importanti, rispetto a quanto si è ritenuto provato, dunque, per la sola tinteggiatura, pulizia e sgombero deve ritenersi sufficiente un termine di circa 15 giorni, per cui la dal 27.06.2023, attivandosi prontamente per il ripristino, avrebbe Pt_1
potuto godere degli immobili per il 15.7.2023.
Si accoglie, quindi, la domanda della locatrice di risarcimento del danno per la mancata tempestiva riconsegna degli immobili e l'indisponibilità per il tempo di ripristino (Cass. civ. n.23143/2022 e n.6596/2019) come segue:
pagina 13 di 15 mancato versamento canone di locazione giugno (app. 36 e 37) € 800 IVA compresa mancato utilizzo sino al 15 luglio 23 (app. 36, 37 e 39) € 575 IVA compresa contributo attivazione mediazione € 190,32 dal totale dovuto di € 9.735,32 si deduce l'importo della cauzione trattenuta dal locatore per complessivi € 2.300, oltre interessi al 27.06.2023, calcolati su € 700, relativi all'appartamento 36, dal 31.05.2016, su € 900, relativi all'appartamento 37, dal 31.05.2016
e su € 700, relativi all'appartamento 39, dal 17.10.2017.
Sulla differenza dovuta si applicano gli interessi legali dalla data delle fatture che documentano il pagamento effettuato da ossia dall'11.12.2023. Parte_1
Le spese di CTU del primo grado restano a carico di ciascuna delle parti al 50%, considerato che solo una parte dei vizi contestati dalla risultata provata. Pt_1
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014

P.Q.M.

la Corte di Appello di Brescia, sezione terza civile, definitivamente pronunciando accoglie parzialmente l'appello e, a modifica della sentenza n. 165/2025 del Tribunale di Mantova, revoca il decreto ingiuntivo n. 146/24 - RG 241/24 del Tribunale di Mantova e condanna al pagamento, a favore di della somma di € 9.735,32, decurtata CP_1 Parte_1
del deposito cauzionale trattenuto in parziale compensazione dalla locatrice, calcolato come in motivazione, oltre interessi legali sulla differenza dal 11.12.2023.
Condanna, altresì, parte appellata alla restituzione dell'importo di € 8.832,68, corrisposto da in ottemperanza alla sentenza impugnata, oltre interessi dal 04.04.2025. Parte_1
Rigetta l'appello incidentale e pone definitivamente a carico di ciascuna delle parti al 50% le spese della C.T.U. in primo grado.
Condanna a pagare le spese di entrambi i gradi di giudizio, che si liquidano per CP_1 il primo grado in € 145,5 per C.U. e marca ed € 3.376,00 per compensi, come già indicato nella sentenza impugnata, e, per il presente grado, in € 382,5 per C.U. e marca ed € 3.966 per compensi, di cui € 1.134 per la fase di studio, € 921 per la fase introduttiva ed € 1.911 per la fase decisionale, oltre spese generali (15%) I.V.A. se dovuta e C.P.A. di legge
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., depositata nel termine fissato a seguito della lettura del dispositivo in udienza pagina 14 di 15 Brescia, collegio del 01.07.2025
IL CONSIGLIERE AUSILIARIO EST.
Dott. Simona Bruzzese
IL PRESIDENTE
Dott. Maria Grazia Domanico
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