REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI VENEZIA SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dai Signori Magistrati Dott. Enrico Schiavon Presidente Dott. Martina Gasparini Consigliere Dott. SC HI Cons. Ausiliario rel. ed est. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A Nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 1906 del Ruolo Generale dell'anno 2024. T R A
(c.f. f. ), in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1 p.t., rappresentato e difeso dagli avv.ti Elisabetta Baldi e Laura Pellegrino, con domicilio eletto presso lo studio in Montegrotto Terme, Via Aureliana n. 5.
PARTE APPELLANTE E (c.f. e Controparte_1 C.F._1 CP_2
(c.f. ), rappresentati e difesi dall'avv. Maria
[...] C.F._2 Teresa Gallinaro, con domicilio eletto presso lo studio in Albignasego (PD), Via Roma n. 206/B.
PARTE APPELLATA
Oggetto della causa: appello avverso la sentenza n. 763 del Tribunale di Padova pubblicata in data 5/4/2024.
CONCLUSIONI Per la parte appellante IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: accogliere per i motivi tutti dedotti nell'atto di impugnazione, l'appello proposto e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 763/2024 emessa dal Tribunale di Padova, Giudice Dott.ssa Emanuela Marti, nell'ambito del giudizio R.G.N. 1379/2023, pubblicata il 05.04.2024 e mai notificata: Nel merito: rigettarsi e/o dichiararsi inammissibili per decadenza dai termini ex art. 1137 c.c. e/o in quanto totalmente destituite di fondamento e/o comunque non provate tutte le domande attoree;
in via subordinata: nella denegata ipotesi in cui la domanda attorea dovesse apparire anche solo in parte fondata, e in particolare la domanda avente ad oggetto la rimozione dei lavori di miglioria eseguiti, limitare la condanna alla sola rimozione di quella parte dei lavori che hanno comportato la delimitazione anche se solo parziale dell'area cortilizia, escludendo comunque i lavori di pavimentazione e di rifacimento della ringhiera esterna trattandosi di opere pacificamente poste in essere a favore di tutto il Parte_1 Sempre in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui la domanda risarcitoria dovesse apparire anche solo in parte fondata, limitarsi la liquidazione del danno in favore dell'attore alla minor somma che dovesse mai essere provata in corso di causa”, conseguentemente disattendere tutte le istanze ed eccezioni sollevate dall'appellato dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto. Nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento delle conclusioni formulate in via principale, respingere la domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto per i motivi tutti esposti in narrativa. IN VIA ISTRUTTORIA, si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado ed in particolare di tutte le istanze istruttorie formulate in comparsa di costituzione e nelle memorie istruttorie ex art. 183 comma VI c.p.c. Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali e oneri e accessori come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.

Per la parte appellata Nel merito:
- rigettato il proposto gravame, confermarsi l'impugnata sentenza n. 763/2024 emessa dal Tribunale di Padova in data 5.4.2024 nella causa rubricata al R.G. 1379/2023.
- Con integrale rifusione delle spese e competenze del presente giudizio.
FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione del 21/2/2023, il (PD) Parte_2 veniva convenuto in giudizio innanzi al Tribunale di Padova per sentire dichiarare la nullità o, in subordine, l'annullamento di varie delibere adottate dal 2015 dall'assemblea dei condomini ed in particolare le deliberazioni del 21/11/2017, 25/11/2020, 21/11/2021 e 3/11/2022. 1.1. Denunciava parte attrice l'illegittimità delle deliberazioni approvate a maggioranza con le quali:
- prima si autorizza l'uso esclusivo di una parte della corte comune e poi si concede in locazione la stessa porzione della corte, non consentendo ad altri pari uso, in violazione dell'art. 1117 ter c.c. e con mutamento della destinazione;

- si approvano e ripartiscono spese per la recinzione della predetta area per l'attività commerciale di un condomino con posizionamento di tavolini, sedie e ombrelloni, impedendone l'utilizzazione a tutti i condomini;

- si approva l'apertura una porta di comunicazione tra l'immobile al piano terra adibito a bar e l'esterno utilizzato dagli avventori del locale con posizionamento di tavolini e quanto necessario;

- si approva un contratto di locazione della porzione in oggetto della corte comune per la predetta attività commerciale e si approvano spese per i lavori che riguarderebbero l'utilizzazione della stessa area concessa in locazione.
pag. 2/10 2. Si costituiva il resistendo alla domanda, eccependo Parte_1 preliminarmente la tardiva impugnazione, trattandosi di vizi che avrebbero potuto comportare solo l'annullamento e chiedendone comunque il rigetto.

3. Il Tribunale di Padova, istruita la causa con l'acquisizione di documenti, così disponeva 1) dichiara la nullità delle delibere adottate dal sito in Parte_1 Albignasego, Via Roma n.322 in data 21.11.2017, 25.11.2020, 21.11.2021 e 03.11.2022;
2) condanna il dell'amm.p.t. all'eliminazione delle Controparte_3 opere che hanno comportato la delimitazione parziale dell'area cortilizia per garantire un uso esclusivo da attività commerciale sita al p.t. con spese a carico del con esclusione del condomino attore;
Parte_1
3) condanna dell'amm.p.t., alla rifusione in favore di Controparte_3 ed delle spese di lite che vengono liquidate in Controparte_1 Controparte_2
€ 5.122,00= oltre IVA, CPA rimborso spese forfettarie.

4. Rilevava il Tribunale per quanto ancora di interesse:
- le delibere condominiali adottate in data 10.11.2015, 24.11.2016, 21.11.2017, 25.11.2020, 22.11.2021 e 03.11.2022, approvate a maggioranza, sono state impugnate “in quanto vengono ritenute nulle perché con le stesse sono stati approvati interventi volti a sottrarre una porzione di uso comune dell'area cortilizia comune, mutandone la destinazione d'uso ed assicurandone l'uso esclusivamente ad un condomino proprietario del piano t., precisamente al conduttore dello stesso, per l'esercizio di un'attività commerciale di ristorazione”;
- sulla delibera del 21/11/2017, evidenziava il primo giudice come “non possa esistere un uso esclusivo di parti comuni di un condominio, né sia possibile ipotizzare la costituzione di un diritto reale atipico esclusivo su parti comuni…I privati singolarmente non possono pattuire un “diritto di uso esclusivo” su una porzione di cortile in quanto verrebbe a generarsi una figura CP_4 giuridica di diritto reale non contemplata e si svuoterebbe il contenuto essenziale del diritto di proprietà degli altri condomini sulla parte comune”;
- nel caso in esame, aggiungeva il giudice di prime cure, “è stato deciso a maggioranza di concedere ad un terzo, conduttore di una unità immobiliare ad uso commerciale di proprietà di un condomino, di utilizzare una porzione di corte comune, identificata genericamente, non già esistente e presente, autorizzando lo stesso ad aprire sulla corte una porta di accesso alla cd. “piazzetta”. Tali limitazioni di proprietà comune possono essere inserite ed oggetto di delibera soltanto se approvate con unanimità di consensi…e pertanto la delibera in oggetto è da ritenersi affetta da nullità”;
- sulla delibera del 25.11.2020, con la quale si approva “a maggioranza la stipulazione di un contratto di uso della piazzetta esterna al condominio (punto n.4), si approva il rifacimento e/o sostituzione di ringhiere fronte strada (punto n.5), si autorizza l'installazione da parte di un condomino di un box fisso su area comune”, evidenziava il primo giudice in particolare sullo “spazio condominiale, non presente o già identificato ma creato con delibera nulla” in quanto derivante
“dalla sottrazione illegittima di una porzione di area comune esclusa illegittimamente all'utilizzazione di tutti”, che “L'illiceità dell'uso esclusivo è assorbente…L'utilizzazione esclusiva di porzioni di parte comune non può essere riconosciuta se non con l'unanimità dei consensi”;
pag. 3/10 - sulla delibera del 21.12.2021, oltre alla ratifica del contratto di locazione della
“piazzetta” condominiale, si “Ratifica l'autorizzazione degli arredi posti dal gestore del bar e l'autorizzazione della porta di comunicazione del bar con la
“piazzetta” (nn.4,5 e 6 Odg). Per quanto evidenziato è da ritenersi nulla”;
- sulla delibera del 3.11.2022, con la quale si “approva sempre a maggioranza il preventivo gestionale 2022/2023 relativo a spese sostenute per la realizzazione dell'utilizzazione in modo esclusivo della corte condominiale”, affermava il giudice di prime cure la nullità della deliberazione “non essendo approvata con l'unanimità dei consensi”.

5. Per la riforma della sentenza proponeva il Parte_1 Si costituivano e chiedendone il rigetto come Controparte_1 Controparte_2 da comparsa di costituzione e risposta. Concessi i termini per la precisazione delle conclusioni, per il deposito delle comparse conclusionali e delle note di replica, la causa veniva trattenuta in decisione.
* * * 6. I motivi di appello. Con il primo motivo di appello si lamenta l'erronea interpretazione dei fatti, delle delibere condominiali del 21/11/2017 e la violazione dell'art. 1102 c.c. sostenendo che con l'approvazione:
- del punto 4 dell'o.d.g. l'assemblea avrebbe concesso “al gestore del bar la possibilità di usufruire dell'area esterna, ma non un diritto d'uso esclusivo di detta area, come erroneamente ha interpretato il Giudice di I grado. A quella data si trattava di un mero “benestare” da parte dell'assemblea”;
- del punto 5 dell'o.d.g. sarebbe stata legittimamente approvata la richiesta di aprire una porta sul muro che separa l'immobile al piano terra, destinato a bar dal
Immobiliare Serena, dal cortile comune al fine di consentire un Parte_1 accesso/uscita anche di sicurezza alternativa all'ingresso principale e una maggiore utilità, senza comportare una modifica alla destinazione d'uso del bene. Con il secondo motivo si lamenta l'erronea interpretazione dei fatti e delle delibere condominiali del 25/11/2020, l'omessa motivazione e la violazione dell'art. 1102 c.c. sostenendo che:
- si tratterebbe “di una delibera a cui non è mai stata data esecuzione” e comunque non sarebbe stata deliberata l'approvazione di un contratto d'uso esclusivo, ma la semplice possibilità di utilizzare la piazzetta da parte del conduttore del bar;

- l'approvazione della sostituzione della ringhiera riguarderebbe solo il “fronte strada” e dunque senza motivazione sarebbe stata dichiarata la nullità della delibera ed inoltre “detta statuizione…imporrebbe…al di ridurre in Parte_1 pristino…ovvero togliere la ringhiera esterna nuova, per riporvi quella preesistente”. Con il terzo motivo si deduce l'erronea interpretazione dei fatti e delle delibere condominiali del 21/12/2021, l'omessa motivazione e la violazione dell'art. 1102 c.c. sostenendo che:
- sul punto 4) “Ratifica contratto di locazione piazzetta” il ha Parte_1 prestato acquiescenza, avendo “già provveduto a risolvere il contratto di locazione e ad eliminare i pannelli in legno posti a recinzione della piazzetta”, v. pag. 14 dell'atto di appello, contratto che sarebbe stato stipulato su suggerimento del delegato a partecipare all'assemblea degli appellati;

pag. 4/10 - sui punti 5) 6) e 7) l'assemblea avrebbe ratificato legittimamente l'autorizzazione al gestore del bar di apporre arredi sulla “piazzetta”, l'apertura della predetta porta di comunicazione e il rifacimento e/o sostituzione ringhiere fronte strada, nuovo cancelletto e nuove cassette campanelli. Con il quarto motivo si deduce l'erronea interpretazione dei fatti e delle delibere adottate dall'assemblea del 3/11/2022 dichiarate nulle, sostenendo che:
- il giudice, “a causa probabilmente di un errore materiale unito ad un errore di interpretazione sui fatti, nonché un errore sull'oggetto delle spese portate a bilancio, ha erroneamente dichiarato espressamente nullo il preventivo 22 - 23 (doc.07): documento mai prodotto nel giudizio di I grado né dall'attore né dal convenuto e che non ha ad oggetto spese collegate a lavori di manutenzione”;
- il consuntivo deliberato in tale assemblea aveva ad oggetto, oltre alle spese ordinarie su cui nessun rilievo veniva formulato, esclusivamente la fattura della Ditta Ristruttura Team S.r.l. sul rifacimento della ringhiera esterna che nulla aveva a che vedere con l'utilizzo della piazzetta.

7. Preliminarmente, con l'atto di appello, afferma il che: Parte_1 a) sulla delibera 21/12/2021: “L'autorizzazione alla sottoscrizione di un contratto di locazione di parte dell'area cortilizia a favore di un : delibera Parte_1 dichiarata nulla dal Giudice di I grado. Per tale capo il presta Parte_1 acquiescenza”, v. pag. 3 dell'atto di appello;
b) sulla delibera 25/11/2020: “L'autorizzazione alla realizzazione di un box auto nell'area antistante il : delibera di fatto mai eseguita, dichiarata nulla Parte_1 dal Giudice di I grado. Per tale capo il – in questa sede – presta Parte_1 acquiescenza”, v. pag. 2 dell'atto di appello;
c) conferma ulteriormente l'appellante che: “in merito al capo che ha dichiarato la nullità del contratto di locazione - al quale è già prestata acquiescenza: il Condominio ha già proceduto 1) alla risoluzione consensuale del contratto e 2) Immobiliare Serena srl - su richiesta dell'amministratore- e ha già provveduto ad eliminare le barriere in legno amovibili (v. doc.09) erette a delimitazione dell'area utilizzata dal bar, che erano state installate ad esclusive spese del conduttore del bar”, v. pag. 17 dell'atto di appello.

7.1. Va dunque dichiarata cessata la materia del contendere relativamente all'impugnazione delle deliberazioni adottate dal in data Parte_1 21/11/2017, 25/11/2020 e 21/11/2021 nelle parti in cui si approvavano l'autorizzazione all'uso della parte della corte comune denominata “piazzetta”, il contratto d'uso e poi si ratificava il contratto di locazione della stessa piazzetta. Con conseguente assorbimento di ogni altra questione proposta al riguardo ed accertamento della soccombenza virtuale ai fini della statuizione sulle spese del giudizio.

8. Ciò premesso, i primi tre motivi di appello, esaminati congiuntamente per la connessione, con esclusione delle parti riguardanti l'apertura della porta e le spese per il rifacimento della ringhiera, sono infondati.

8.1. In tema di uso della cosa comune, infatti l'art. 1102 cod. civ. consente al comproprietario l'utilizzazione della cosa comune anche in modo particolare e più intenso, ma, ponendo il divieto di alterare la destinazione della cosa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, esclude che pag. 5/10 l'utilizzo del singolo possa risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari”, cfr. Cass. 21902/2004;
- l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto. Pertanto, deve ritenersi che la condotta del consistente nella stabile Parte_1 occupazione “di una porzione del cortile comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà”, cfr. Cass. 7618/2019 e 3640/2004;
- “In tema di uso della cosa comune secondo i criteri stabiliti nel primo comma dell'art. 1102 cod. civ., lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri e non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intesa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo in quanto il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. (Nella fattispecie la Corte ha escluso la legittimità dell'installazione e utilizzazione esclusiva, da parte di un condomino titolare di un esercizio commerciale, di fioriere, tavolini, sedie e di una struttura tubolare con annesso tendone)” cfr. Cass. 17208/2008. 8.2. Nella fattispecie, è incontrovertibile che:
- una porzione della corte comune del sia stata recintata ed Parte_1
“autorizzato” l'uso esclusivo da parte del conduttore dell'unità immobiliare al piano terra della Immobiliare Serena ed utilizzata per l'attività CP_5 commerciale svolta (bar) e poi stipulato un contratto di locazione;

- le deliberazioni sul punto sono state adottate dall'assemblea a maggioranza con il voto contrario della parte appellata;

- l'area interessata è delimitata a nord (fronte strada) da ringhiere e separata dalla restante parte interna della corte comune con strutture in legno che non consentivano l'accesso agli altri condomini.

8.3. In altri termini, tra le destinazioni accessorie di un cortile comune, la cui funzione principale è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari, rientra anche quella di consentire ai comproprietari l'accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio. Una utilizzazione più intensa del cortile comune è possibile, ma sempre a condizione di non impedire agli altri partecipanti alla comunione di farne parimenti uso secondo il loro diritto, in modo che non resti alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, avuto riguardo all'uso potenziale della cosa comune in relazione ai diritti su di essa di ciascuno;
è dunque evidente che l'intento della assemblea di garantire ad un comproprietario un uso particolare e più intenso della cosa comune non può comportare legittimamente la cessazione dell'uso della cosa stessa secondo la sua naturale destinazione da parte di altri comproprietari. I predetti motivi di appello vanno pertanto respinti.

9. In parziale accoglimento dell'appello, invece, l'impugnazione della delibera del Par 21/11/2017, punto 5 o.d.g. “Autorizzazione alla proprietà del ad aprire una pag. 6/10 porta di comunicazione con l'esterno (come da bozza allegata)”, con la quale l'assemblea, con il voto contrario di ha deliberato “di autorizzare CP_1 l'apertura della porta comunicante verso l'esterno richiesta dalla proprietà del Par
, deve essere rigettata.

9.1. Si legge nella sentenza appellata: “Nel caso in esame vi è una delibera con cui è stato deciso a maggioranza di concedere ad un terzo, conduttore di una unità immobiliare ad uso commerciale di proprietà di un condomino, di utilizzare una porzione di corte comune, identificata genericamente, non già esistente e presente, autorizzando lo stesso ad aprire sulla corte una porta di accesso alla cd.
“piazzetta”…Appare incontestato che la cd. ”piazzetta” sia una porzione di spazio condominiale comune che non può essere concesso ad una utilizzazione esclusiva di terzi se non con la volontà unanime di tutti condomini…Nell'ipotesi de qua ciò non appare essersi verificato e pertanto la delibera in oggetto è da ritenersi affetta da nullità per contrarietà alla normativa”, v. pag. 11 della sentenza impugnata.

9.2. Tuttavia, negli edifici in condominio, secondo la giurisprudenza di legittimità, i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, salvo pregiudizi alla stabilità o al decoro architettonico, cfr. Cass. 16097/2003. In particolare, è stato affermato, l'apertura nell'androne condominiale di un nuovo ingresso a favore dell'immobile di un condomino è legittima, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., in quanto, pur realizzando un utilizzo più intenso del bene comune da parte di quel condomino, non esclude il diritto degli altri di farne parimenti uso e non altera la destinazione del bene stesso, cfr. Cass. 24295/2014 e 3265/2005. Non essendo stato ritualmente allegato alcun concreto pregiudizio, in parziale riforma della sentenza appellata, l'impugnazione della delibera proposta dal sull'apertura della porta deve essere respinta. Parte_1 CP_1

10. Anche l'impugnazione delle parti della deliberazione del 21/11/2017 (punto 6 o.d.g. “approvazione rifacimento o sostituzione ringhiere fronte strada”), della deliberazione del 25/11/2020 (punto 5 o.d.g. “rifacimento e/o sostituzione ringhiere fronte strada come già richiesto in precedenti assemblee”, approvato dall'assemblea che ha deliberato “il rifacimento delle recinzione esterna e del cancello”), e della deliberazione del 21/12/2021 (punto 7 o.d.g. “rifacimento e/o sostituzione ringhiere fronte strada, nuovo cancelletto e nuove cassette campanelli”), proposta dal condomino , in parziale accoglimento CP_1 dell'appello, deve essere rigettata. 10.1. Si osserva a tale proposito che:
- il con la sentenza in esame è stato condannato: Parte_1
“all'eliminazione delle opere che hanno comportato la delimitazione parziale dell'area cortilizia”;
- afferma l'appellante che è già stato “provveduto ad eliminare le barriere in legno amovibili …erette a delimitazione dell'area utilizzata dal bar”, v. pag. 17 dell'atto di appello;

- con la precedente delibera del 10/11/2015 (punto n. 6 dell'o.d.g. “avente ad oggetto interventi relativi alla sistemazione dell'area condominiale”), risultano approvati “il progetto e il preventivo della ditta in data 25/5/2015” con il CP_6 quale, fra l'altro, si prevede: “realizzazione marciapiede pedonale e pag. 7/10 piazzetta:..fornitura e posa in opera lastroni...betonelle” per complessivi € 3.900,00 + IVA, v. doc. depositati da entrambe le parti;

- con la delibera del 24/11/2016, approvazione del rendiconto 2015/2016, come indicato da parte attrice e riportato nel bilancio risultano approvate, fra l'altro, spese per complessivi € 4.290,00 – Sistemazione area nord – Parte_4 realizzazione piazzale…percorso pedonale + nuovo ingresso pedonale”, v. doc. 7 e 8 depositati da parte attrice;

- si legge sul punto nella sentenza appellata che: “Con la delibera del 10.11.2015 (doc.5 attore) è stato approvato a maggioranza, contrario l'attore, il punto n.6 dell'Odg avente ad oggetto interventi relativi alla sistemazione dell'area condominiale…Non appaiono disposti mutamenti di destinazione d'uso né vi è prova che le spese deliberate riguardino l'utilizzazione di spazi esclusivi di alcuno”, v. pag. 10 sentenza appellata. 10.2. Le predette statuizioni non sono state censurate. Inoltre, come già specificato con la deliberazione del 21/11/2017 con all'o.d.g. il punto “6. Analisi, discussione ed approvazione rifacimento o sostituzione ringhiere fronte strada (preventivi c/o Studio Amministrazioni Colonna”), l'assemblea dei condomini precisa di voler “procedere con la sostituzione delle ringhiere sul lato fronte strada” e pertanto trattandosi di spese relative ad una parte comune, le delibere del 21/11/2017, 25/11/2020 e del 21/12/2021 sui punti sopra specificati sono legittime, con conseguente rigetto dell'impugnazione.
11. Il quarto motivo di appello sulla deliberazione del 3/11/2022 viene accolto nei limiti di seguito precisati. Innanzitutto, si legge nella sentenza a pag. 12: “La delibera del 03.11.2022 (doc.12) approva sempre a maggioranza il preventivo gestionale 2022/2023 relativo a spese sostenute per la realizzazione dell'utilizzazione in modo esclusivo della corte condominiale e conseguentemente è nulla, non essendo approvata con l'unanimità dei consensi”. 11.1. L'ordine del giorno prevedeva:
- Punto 1) “… Analisi, discussione ed approvazione bilancio consuntivo gestione ordinaria 01/10/2021 - 30/09/2022 con analisi e verifica situazione economica del Condominio:”;
- Punto 3) “… Analisi, discussione ed approvazione bilancio preventivo gestione 01/10/2022 - 30/09/2023”;
- sulla delibera 3/11/2022 lamentava parte attrice con l'atto introduttivo che sarebbero state deliberate “a carico di tutte le parti le spese dei lavori che sono stati ingiustamente eseguiti nel condominio. Tali sono infatti: a) Sull'approvazione del preventivo di del 25/05/2015, di € Parte_4
3.900,00 + I.V.A. = per sistemazione aree esterna condominiale…Sull'approvazione del bilancio consuntivo gestione 01/10/2021 – 30/09/2022= per mancata documentazione e mancata approvazione di un preventivo”, v. pag. 8 atto di citazione di primo grado. 11.2. Dalla semplice lettura dei bilanci, come evidenziato dall'appellante, solo il primo punto all'o.d.g. (il bilancio consuntivo 2021/2022 e non “il preventivo gestionale 2022/2023”) riguardava spese per il rifacimento della ringhiera posta a confine della strada pubblica ed in merito nulla è stato opposto dalla parte appellata.
pag. 8/10 Per un mero errore materiale che si corregge, a pag. 12 della sentenza appellata deve intendersi, pertanto, che il bilancio oggetto di impugnazione è il bilancio consuntivo gestione ordinaria 01/10/2021-30/09/2022 (non preventivo 01/10/2022- 30/09/2023). 11.3. Ciò chiarito, con il predetto consuntivo 2021/2022 risulta approvata la fattura della Ditta Ristruttura Team S.r.l. “…RISTRUTTURAZIONE: Recinzione realizzata secondo la tipologia di lamiera cieca da 15/10 sagomata al laser - pulsantiera e cassette - Fatt. 8/A” e dunque lavori attinenti al rifacimento della ringhiera esterna posta sul confine con la strada pubblica, peraltro già precedentemente approvati come sopra riportato. 11.4. Infine, in relazione alla eccepita decadenza ex art. 1137 c.c., sulla inosservanza del termine di 30 giorni per l'azione di annullamento delle deliberazioni condominiali, si osserva ulteriormente che:
- sono “meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c., comma 2", cfr. Cass. S.U. 9839/2021;
- nella specie, richiamato anche quanto sopra esposto (sulla impugnazione delle precedenti deliberazioni del 2015 e 2016 rigettata, par. 10.1 e 10.2., non “vi è prova che le spese deliberate riguardino l'utilizzazione di spazi esclusivi”), quanto contestato dalla parte attrice ora appellata attiene alla ripartizione in concreto di spese condominiali e si riflette nella eventuale annullabilità della delibera non impugnata, con conseguente inammissibilità di quanto non oggetto di tempestiva domanda entro il termine perentorio di 30 giorni indicato dall'art 1137, comma 2, c.c.. Non può essere dunque accolta l'impugnazione della delibera del Parte_1 del 3/11/2022.
[...]
12. In conclusione, visto l'esito complessivo del giudizio di impugnazione delle deliberazioni condominiali, ed in applicazione del principio di soccombenza virtuale sulla cessata materia del contendere, ne consegue una nuova regolamentazione delle spese processuali. Spese che vengono compensate per 1/2 per entrambi i gradi, mentre la restante parte viene liquidata come in dispositivo nella misura già ridotta in favore di parte appellata, tenuto conto dell'attività difensiva svolta.


P.Q.M.

La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunziando, in parziale riforma della sentenza appellata che si conferma per il resto, così provvede: 1) dichiara cessata la materia del contendere relativamente all'impugnazione delle deliberazioni adottate dal in data 21/11/2017, 25/11/2020 e Parte_1 21/11/2021 nelle parti in cui si approvavano l'autorizzazione all'uso della parte della corte comune denominata “piazzetta”, il contratto d'uso della piazzetta esterna al Condominio e si ratificava il contratto di locazione della piazzetta;

pag. 9/10 2) rigetta l'impugnazione delle delibere adottate dal in data Parte_1 21/11/2017, punto 5 dell'o.d.g., e del 21/11/2021, punto 6 dell'o.d.g., nella parte riguardante l'apertura della porta dall'unità immobiliare al piano terra sulla corte comune e della delibera del 10/11/2022, punto 1 dell'o.d.g., nella parte riguardante il bilancio consuntivo 2021/2022;
3) condanna il alle spese di lite di primo grado che si liquidano Parte_1 in € 2.561,00 oltre spese generali (15%) e oneri accessori come per legge in favore di parte appellata, compensandole per il resto;

4) condanna il al pagamento delle spese di lite del grado che si Parte_1 liquidano in € 2.600,00 oltre spese generali (15%) e oneri accessori come per legge in favore di parte appellata, compensandole per il resto. Così deliberato in data 1/10/2025. Il Cons. Ausiliario est. Il Presidente
SC HI Dott. Enrico Schiavon
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