NN. R.G. 3201/24 + 3218/24 + 3454/24 + 3457/24
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott.ssa Laura Sara Tragni Presidente
Dott. Antonio Corte Consigliere
Dott.ssa Maura Caterina Barberis Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nelle cause riunite iscritte ai numeri di ruolo sopra riportati, promosse in grado d'Appello avverso le sentenze del Tribunale di Como nn. 1077/2024 e 1105/2024,
TRA
(C.F. , in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, con sede legale in VIA ORLANDO PESCETTI N.21 VERONA, elettivamente domiciliata in CORSO PORTA NUOVA 60 37122 VERONA presso lo Studio dell'Avv.
AV IE (C.F. ) e dell'Avv. AV CARLOTTA C.F._1
( ) che la rappresentano e difendono giusta delega in atti;
C.F._2
-APPELLANTE
E

Controparte_1
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede legale in VIA P.IVA_2
TEODOLINDA N°17 22100 COMO, elettivamente domiciliato in VIALE VARESE, 83 22100
COMO presso lo Studio dell'Avv. SOLLAZZO ANGELO (C.F. ) che C.F._3 lo rappresenta e difende giusta delega in atti;

APPELLANTE
CONTRO
(C.F. Controparte_2
), con sede legale in VIA REGINA TEODOLINDA N.17 COMO, P.IVA_3 CP_3 pagina 1 di 12 (C.F.: , con sede in VIA BORSIERI N.21 COMO, CP_4 P.IVA_4 CP_5
(C.F.: , residente in [...]N.7 CASNATE CON
[...] C.F._4
BERNATE, (C.F.: ), residente in [...]Controparte_6 C.F._5
BORGO VICO N.48 COMO, Controparte_7 ià (C.F.: ) con sede in
[...] Controparte_8 P.IVA_5
VIA REGINA TEODOLINDA N.17 COMO,
[...]
(C.F.: ) con sede in VIALE Parte_2 P.IVA_6
INNOCENZO XI N.70 COMO, tutti elettivamente domiciliati in VIA CESARE CANTU', 50
22100 COMO presso lo Studio dell'Avv. RADICE ANDREA che li rappresenta e difende giusta delega in atti;

APPELLATI
OGGETTO: spese condominiali

CONCLUSIONI:
Per : “in riforma della sentenza impugnata n. 1077/2024 Sent., n. Parte_1
975/2023 R.G., n. 3013/2024 Rep., emessa dal Tribunale di Como Sezione I Civile in persona del Giudice Unico G.O.T. Dott.ssa Claudia Porrini l'8.10.2024, pubblicata mediante il deposito in Cancelleria l'8.10.2024 e in riforma della sentenza impugnata n. 1105/2024 Sent., n.
1539/2023 R.G., n. 3059/2024 Rep., emessa dal Tribunale di Como Sezione I Civile in persona del G.O.T. Giudice Unico Dott.ssa Claudia Porrini il 14.10.2024, pubblicata mediante il deposito in Cancelleria il 14.10.2024, così come corretta dal decreto di correzione di errore materiale datato 4.11.2024; egli attori opponenti in primo grado, conseguentemente accogliersi le conclusioni dell'intervenuta perché ha un Parte_1 Parte_1 proprio interesse che ne legittima la partecipazione in giudizio;
rigettare le opposizioni perché infondate in fatto ed in diritto;
conseguentemente confermare i seguenti decreti ingiuntivi emessi dal Tribunale di Como:
(già 1063/23) R.G.;
(già 1061/23) R.G.;
(già 1065/23) R.G.;
(già 1064/23) R.G.; in ogni caso, condannare in via solidale gli opponenti convenuti in appello alle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio della intervenuta Soc. con relativi accessori;
Parte_1
pagina 2 di 12 - condannarsi in via solidale gli opponenti convenuti in appello Controparte_9 [...]
, Controparte_2 Controparte_7 già , ,
[...] Controparte_8 Controparte_6
in via solidale tra loro a rimborsare alla l'importo di CP_5 Controparte_10
€uro 5.510,86 (€uro 1.102,17 x 5) da essa loro corrisposto in data 18.12.2024 “con riserva di ripetizione all'esito delle impugnazioni” quali spese di lite liquidate dall'impugnata sentenza n. 1077/2024 Sent. del Tribunale di Como;

- condannarsi l'opponente convenuto in appello Controparte_11
a rimborsare alla l'importo di €uro 3.135,60
[...] Controparte_10 da essa corrispostogli in data 18.12.2024 “con riserva di ripetizione all'esito delle impugnazioni” quali spese di lite liquidate dall'impugnata sentenza n. 1105/2024 Sent. del
Tribunale di Como”.
Per Controparte_1
“Voglia l'ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis rejectis, così giudicare:
NEL MERITO:
- in accoglimento delle impugnazioni proposte,
• riformare la Sentenza n. 1077/2024 – R.G. n. 975/2023 – emessa dal Tribunale di Como
– dott. ssa Claudia Porrini – in data 8.10.2024, depositata in data 8.10.2024, in atti meglio individuata, e per l'effetto respingere le domande proposte da Controparte_9 [...]
, Controparte_2 Controparte_7
(già ,
[...] Controparte_8 Controparte_6
e avanti al Tribunale di Como nel giudizio R.G. n. 975/2023 – cui sono stati CP_5 riuniti i giudizi R.G. n. 1061/2023, R.G. n. 1063/2023, R.G. n. 1064/2023, R.G. n. 1065/2023
– in quanto infondate in fatto e diritto e confermare i decreti ingiuntivi opposti, n. 253/2023, n.
256/2023, n. 258/2023, n. 260/2023 e n. 273/2023, emessi dal Tribunale di Como, con ogni conseguenza di legge;

• riformare la Sentenza n. 1105/2024 – R.G. n. 1539/2023 – emessa dal Tribunale di
Como – dott. ssa Claudia Porrini – in data 14.10.2024, depositata in data 14.10.2024, oggetto di correzione materiale ex art. 287 c.p.c. in data 4.11.2024, in atti meglio individuata, e per l'effetto respingere le domande proposte da Parte_3
avanti al Tribunale di Como nel giudizio R.G. n. 1539/2023, in quanto
[...] infondate in fatto e diritto e confermare il decreto ingiuntivo opposto n. 272/2023 emesso dal
Tribunale di Como, con ogni conseguenza di legge.
pagina 3 di 12 • In ogni caso, con vittoria di spese di lite del doppio grado di giudizio, CPA e IVA come per legge”.
PER Controparte_9 Controparte_2
,
[...] Controparte_7 CP_6
, : IN PRINCIPALITÀ E NEL
[...] Controparte_12
MERITO: “respingere i proposti appelli in quanto infondati in fatto e in diritto e per l'effetto confermare in toto le impugnate sentenze aventi n°1077/2024 e 1105/2024 del Tribunale di
Como, Giudice Unico G.O.T. Dott.ssa Claudia Porrini, con ogni conseguente statuizione.
Spese di giudizio rifuse”.
FATTO E DIRITTO
Con separati atti d'appello (iscritti ai NN. RG. 3201/24 e 3218/24)
tempestivamente proposti ed il Parte_1 [...]
(d'ora innanzi Controparte_1 CP_1
hanno impugnato la sentenza n. 1077/24 del Tribunale di Como che – riuniti i relativi giudizi, nei quali era intervenuta ad adiuvandum del Parte_1
- aveva accolto l'opposizione proposta da CP_1 Controparte_9
, insieme con Controparte_6 CP_5 Controparte_13 CP_7
e rispettivamente avverso i decreti ingiuntivi NN.
[...] CP_2
1064/23, 1065/23, 260/23, 1061/23 e 1063/23 del Tribunale di Como, ottenuti nei loro confronti dal per il pagamento di spese per il rifacimento della CP_1
pavimentazione della copertura dell'edificio sito in Como via Regina Teodolinda
n.17, accertato e dichiarato l'illegittimo utilizzo da parte dell'amministratore della tabella di riparto delle spese incidenti su aree di proprietà esclusiva, e non quelle delle spese per la manutenzione delle parti comuni.
pagina 4 di 12 Con separati atti d'appello (iscritti ai NN.3454/24 e 3457/24) tempestivamente proposti il e hanno altresì impugnato la CP_1 Parte_1
sentenza n. 1105/24 del Tribunale di Como che per i medesimi motivi aveva accolto l'opposizione proposta dal avverso il decreto Parte_3
ingiuntivo N. 272/23 del Tribunale di Como, avente lo stesso oggetto.
I quattro procedimenti d'appello, previa assegnazione al medesimo consigliere istruttore, sono stati da questo riuniti con provvedimento in data 8.4.2025, perché
a coppie relativi ad impugnazione avverso la medesima sentenza (ex art.335 cpc)
e per l'evidente connessione oggettiva e parzialmente soggettiva tra tutti i giudizi,
legittimante l'esercizio della potestà discrezionale riconosciuta da Cass. SU
n.1521/13 (cfr. anche Cass. ord. n.1704/22).
Il Tribunale, con le sentenze appellate, ha richiamato il principio di cui all'art.1123 c.c., a mente del quale le spese relative alla manutenzione delle parti comuni debbono essere sostenute dai condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salva diversa convenzione: escluso che tale diversa convenzione fosse ravvisabile segnatamente nel quadro D della trascrizione dei singoli atti d'acquisto e che comunque alcuna delibera condominiale avesse approvato il riparto delle spese sulla cui base erano state richieste le somme di cui ai decreti ingiuntivi, ha ricordato altresì come sarebbe stata nulla ogni delibera che avesse approvato e ripartito spese estranee alla manutenzione delle parti comuni: sulla base di ciò ha quindi affermato che “le opposizioni sono fondate ed i decreti ingiuntivi devono essere revocati in quanto l'amministratore ha ripartito il pagina 5 di 12 preventivo di spesa dei posteggi senza distinguere parti private dalle parti comuni come emerge chiaramente dai preventivi ripartiti in atti”.
Gli appellanti hanno censurato le sentenze impugnate sostenendo che queste avrebbero erroneamente: - dato rilevanza al fatto che non fosse stata validamente approvata una convenzione derogatoria ai criteri di riparto di cui all'art.1123 c.c.,
quando allegato ai rispettivi atti di acquisto vi sarebbe stato il Regolamento di natura contrattuale ove era precisato che “la porzione indicata (area parcheggio copertura primo corpo C-D-E) non è oggetto del presente regolamento, non facendo parte del Corpo C-D-E sotto l'aspetto gestionale”, che sarebbe stato invece disciplinato dalla Tabella D, parimenti menzionata infatti nei rispettivi atti di acquisto e comunque riproposta ed approvata con le delibere assembleari del
31.5.2017 e del 27.10.2017, così rendendo vincolante quanto previsto dal relativo art.3 secondo cui “ogni partecipante al condominio partecipa alla ripartizione delle spese da sostenere in base alla tabella millesimale allegata al presente regolamento sotto la lettera A”; - omesso di considerare quindi che la costituzione del avesse Controparte_1
rappresentato solo lo strumento per la gestione separata del lastrico solare,
necessariamente parte comune dell'edificio ex art.1117 c.c., come del resto confermato dall'art.2 del Regolamento;
- affermato che l'approvazione del riparto spese con la delibera dell'8.10.20 non riguardasse i singoli condomini, ma solo l'impegno al pagamento dei corrispettivi (nella misura stabilita da un accordo in mediazione) all'appaltatore; - preso le mosse dal presupposto che le parti comuni pagina 6 di 12 fossero i soli corridoi di accesso e gli impianti della copertura dello stabile, in contrapposizione alle proprietà esclusive costituite dai posti auto, mentre in un edificio condominiale le parti comuni sarebbero state tutte quelle contemplate dall'art.1117 c.c. (compreso il lastrico solare) e le parti private i singoli appartamenti e accessori, così da rendere applicabile il criterio di ripartizione approvato con il Regolamento (millesimale in proporzione alle rispettive proprietà nell'intero condominio).
Va preliminarmente osservato come le spese di cui si discute (ripartite fra i proprietari dei posti auto e quindi oggetto dei decreti ingiuntivi ottenuti dall'odierno Condominio) costituiscano i due terzi di quelle che sono state riconosciute alle imprese che hanno eseguito il rifacimento della copertura del
, cui è rimasto a carico il restante terzo: ciò è stato Controparte_1
marginalmente accennato nelle Difese degli odierni appellati, che tuttavia non ne hanno contestato in alcun modo la legittimità (nonostante si sia trattato di una ripartizione sulla base di un criterio diverso da quello stabilito dall'art.1126 c.c.
che, per il caso – come quello che ci occupa – in cui si tratti di spese relative al lastrico solare di un edificio di cui in tutto o in parte alcuni condòmini abbiano un uso esclusivo, stabilisce piuttosto che questi ultimi debbano contribuire alla spesa per un terzo). Secondo quanto affermato dagli appellati, ciò – unitamente all'approvazione dei lavori ed al loro preventivo - sarebbe stato deciso all'esito dell'assemblea in data 8.10.20 tenutasi in via congiunta tra il Controparte_1
e il , e
[...] Controparte_1
pagina 7 di 12 quindi nella stessa composizione in data 13.1.22 sarebbe stato approvato un aumento della spesa, confermandosi la ripartizione tra e Controparte_1
: a tal fine hanno prodotto i docc. 7 e 8, che rappresentano Controparte_1
tuttavia la verbalizzazione delle sole assemblee del , nelle Controparte_1
quali si dà per scontato che sia intervenuto un accordo sul punto della ripartizione dei costi tra i due Condomini. Tale modo di procedere costituisce la conseguenza della costituzione in condominio dei proprietari dei posti auto, la cui natura risulta alquanto anomala, prossima alla qualificazione datane dagli appellanti quale separato ente gestionale dedicato alla sola superficie del lastrico solare: è
evidente, peraltro, che il mero fatto che i proprietari dei posti auto si siano (nel
2017, e dunque successivamente alla nascita del ) costituiti in Controparte_1
condominio non vale a privare l'edificio della funzione di copertura dell'edificio ed i condòmini dell'intero edificio della comproprietà dello stesso ex art.1117
c.c..
Ciò detto, fra le parti non v'è discussione sul fatto che i proprietari dei posti auto debbano farsi carico dei due terzi della spesa preventivata per il rifacimento del lastrico (non contestata quanto alla sua complessiva misura), così da precludere qualsiasi valutazione da parte di questa Corte: l'ambito del presente giudizio,
pertanto, è limitato al criterio da adottarsi per la suddivisione di detti costi tra i vari proprietari dei posti auto.
Il criterio alla stregua del quale l'amministratore del Condominio ha quantificato le somme a carico dei condòmini, ottenendo i decreti ingiuntivi di cui si discute,
pagina 8 di 12 è quello previsto dallo stesso regolamento del (approvato Controparte_1
il 31.5.2017 e poi ribadito il 27.10.2017), che all'art.3 prevede “ogni partecipante al condominio partecipa alla ripartizione delle spese da sostenere in base alla tabella millesimale allegata al presente regolamento sotto la lettera A”, che riproduce quella di cui alla tabella D richiamata nei singoli atti d'acquisto (relativa alla “ripartizione delle spese relative alle parti comuni inerenti la porzione denominata area parcheggio copertura piano primo Corpo C-D-E”): in sé tale previsione non costituisce una deroga all'art.1123 c.c. (il quale allo stesso modo stabilisce la ripartizione delle spese relative alle parti comuni secondo il criterio millesimale), divergendo soltanto in ordine alla qualificazione delle parti comuni,
che il medesimo regolamento (art.2) individua non solo nell'impianto elettrico necessario per illuminare le parti comuni o i vani di uso comune, nelle condutture di energia elettrica fino ai singoli contatori, nella rete di tombinatura delle acque meteoritiche, ma altresì nelle “aeree di manovra e di accesso del CP_1
denominato Como Centro Corpo CDE come da planimetria allegata in rosso”, ove l'area contornata in tale colore comprende anche le superfici destinate a posto auto e di proprietà esclusive di singoli condòmini. A conferma di ciò, in chiusura lo stesso art.2 del Regolamento precisa che “sono comunque in generale comuni ed indivisibili tutte le parti dell'edificio, le opere, le installazioni ed i manufatti indispensabili alla conservazione ed all'uso dell'edificio stesso ed infine quanto indicato nell'art.1117 c.c.” (e dunque l'intero lastrico solare, comprensivo dei posti auto). Certamente la previsione regolamentare non vale a far diventare pagina 9 di 12 comuni parti che sono invece di proprietà esclusiva: è però vincolante nella sua funzione di far ripartire fra tutti i condòmini, in ragione della loro partecipazione al condominio, anche le spese che siano state sopportate dal Condominio per mantenere l'intero lastrico.
Il diritto del Condominio azionato in via monitoria va riconosciuto a prescindere da qualsiasi valutazione sulla natura condominiale della spesa ripartita. E' certo,
infatti, che questa sia stata sopportata (previa approvazione di tutti i condòmini)
per l'intero rifacimento della copertura dell'edificio: se per le spese precipuamente relative alle aree comuni (nella più stretta accezione voluta dagli appellati) il ha quindi diritto al pagamento della relativa quota dai CP_1
singoli condòmini, per le spese relative ai posti auto è comunque titolato ad ottenere il rimborso delle stesse, trattandosi di esborsi sostenuti per dar corso al mandato ricevuto di occuparsi anche del rifacimento delle aree di proprietà
esclusiva.
Conclusivamente, l'appello va accolto, con condanna degli odierni appellati al pagamento delle medesime somme portate dai decreti ingiuntivi, ormai revocati.
Alla soccombenza segue la condanna degli appellati in favore degli appellanti al pagamento delle spese processuale per i due gradi di giudizio, liquidate come in dispositivo alla stregua dei parametri medi (per le fasi di studio, introduttiva e decisionale) e minimi (per la fase di trattazione, in assenza di attività istruttoria)
di cui al DM n.147/22, considerato il valore della causa e la complessità delle pagina 10 di 12 questioni trattate: quanto versato a tale titolo in esecuzione della sentenza di primo grado deve invece essere ripetuto a favore degli appellanti.


PQM


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando, in accoglimento degli appelli, così dispone:
1) Condanna in favore del Controparte_1
gli appellati:
[...]
- al pagamento della somma di Euro 13.814,72; Controparte_9
- al pagamento della somma di Euro 17.377,24; Controparte_6
- al pagamento della somma di Euro 13.831,33; CP_5
- già Controparte_7 [...]
al pagamento della somma di Euro 13.820,15; Controparte_8
- al pagamento Controparte_2
della somma di Euro7.820,02;
- al Controparte_11
pagamento della somma di Euro 6.804,86.
Il tutto oltre interessi dalle singole domande al saldo.
2) Condanna gli appellati alla restituzione di quanto percepito dagli appellanti in esecuzione della sentenza di primo grado.
3) Condanna gli appellati, in via tra loro solidale, al pagamento delle spese processuali a favore del Controparte_1
, liquidate quanto al giudizio avanti il Tribunale in
[...]
pagina 11 di 12 complessivi Euro 11.268,00 (di cui Euro 2.552,00 per la fase di studio, Euro
1.628,00 per la fase introduttiva, Euro 2.835,00 per la fase di trattazione ed
Euro 4.253,00 per la fase decisionale), oltre spese generali ed oneri fiscali,
e quanto al giudizio avanti la Corte d'Appello in complessivi Euro
12.154,00 (di cui Euro 2.977,00 per la fase di studio, Euro 1.911,00 per la fase introduttiva, Euro 2.163,00 per la fase di trattazione ed Euro 5.103,00
per la fase decisionale), oltre spese generali ed oneri fiscali
4) Condanna gli appellati, in via tra loro solidale, al pagamento delle spese processuali a favore di liquidate quanto al giudizio Parte_1
avanti il Tribunale in complessivi Euro 11.268,00 (di cui Euro 2.552,00 per la fase di studio, Euro 1.628,00 per la fase introduttiva, Euro 2.835,00 per la fase di trattazione ed Euro 4.253,00 per la fase decisionale), oltre spese generali ed oneri fiscali, e quanto al giudizio avanti la Corte d'Appello in complessivi Euro 12.154,00 (di cui Euro 2.977,00 per la fase di studio, Euro
1.911,00 per la fase introduttiva, Euro 2.163,00 per la fase di trattazione ed
Euro 5.103,00 per la fase decisionale), oltre spese generali ed oneri fiscali.
Così deciso, in Milano il 7.10.2025
Il Consigliere est. dr.ssa Maura Barberis Il Presidente dr.ssa Laura Sara Tragni
pagina 12 di 12