REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 5269 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, assunta in decisione all'udienza del 14.05.2025, con termini ex art. 190 cpc, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
(C.F. , Parte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall'Avv. Consolino Ariniello (C.F. ) per C.F._2
procura in atti – APPELLANTE –
E
(C.F. Controparte_1
) in persona del legale rappresentante pro tempore, P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'Avv. Giuseppe Di Giorgi (C.F. ) per C.F._3
procura in atti – APPELLATO –

e contumaci CP_2 CP_3 OGGETTO: impugnazione delibera condominiale.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

I fatti di causa possono essere così sintetizzati:
, ed quali condomini proprietari di Parte_1 CP_2 CP_3
un'unità immobiliare facente parte dell'edificio condominiale, sito in alla Via CP_1
Carmelo Bene n. 320, edificio “C”, Comparto Z2B, hanno convenuto in giudizio il condominio, chiedendo, in via preliminare, la riunione con altro iscritto al numero
43360/2017 R.G., avente ad oggetto l'impugnazione di precedenti delibere condominiali dell'1/2/2017, 16/2/2017 e 19/4/2017, e, in via principale, l'accertamento della nullità o annullabilità della delibera dell'assemblea straordinaria del 10.07.2017, per violazione dei diritti individuali di proprietà, contrarietà al regolamento condominiale e violazione dell'art. 69 disp. att. c.c., con conseguente condanna al rimborso delle spese sostenute in esecuzione della delibera impugnata.
L'impugnazione riguarda vari punti della delibera:
- punto 3) dell'O.d.G. (Approvazione bilancio preventivo gestione debiti Vs. fornitori
- transazioni Idea Fimit S.p.a./Ecogena S.p.a. vedi delibera 16/02/17 - e relativo piano di riparto – Delibera in merito); il bilancio preventivo, per un importo pari a
€.13.241,07, con il relativo piano di riparto, è stato approvato, con la maggioranza di
455,958 millesimi e con il voto sfavorevole degli attori;

- punto 4 dell'O.d.G. (Approvazione bilancio preventivo gestione dal CP_4
01/01/2017 al 31/12/2017 e relativo piano di riparto – Delibera in merito) bilancio approvato, con il relativo piano di riparto, sempre a maggioranza, con il voto sfavorevole degli attori, per un importo pari a €. 24.331,60;
- punto 5 dell'O.d.G. (Esame preventivi scelta della ditta per la manutenzione della sottocentrale, lettura e ripartizione dei costi relativi ai consumi della ); CP_4
approvato, sempre a maggioranza e con il voto sfavorevole degli attori il preventivo n.
45/2017 del 22.5.2017 per un importo pari a € 3.000,00 annui, oltre I.V.A. al 10%.
Gli attori, nel ricostruire l'antefatto storico, hanno rappresentato l'esistenza di dissidi con la società che forniva il servizio di trigenerazione, in virtù di un contratto CP_5
concluso con la società FIMIT, originaria proprietaria del complesso immobiliare;
il rifiuto del condominio al subentro nel contratto e, pertanto, al pagamento di quanto richiesto;
la conseguente sospensione della fornitura e la necessità di far ricorso ad un impianto autonomo di riscaldamento, come poi fatto da parte loro;
il ricorso all'autorità giudiziaria, da parte della società per ottenere i costi della fornitura, e le CP_5
conseguenti delibere condominiali per risolvere il problema in via bonaria e poi ripartire i costi tra i condomini.
Ciò posto, hanno contestato l'accordo, raggiunto con la società fornitrice, e le relative delibere, oggetto del precedente giudizio a cui hanno chiesto di riunire il presente, sostenendo un illegittimo ampliamento della proprietà comune, estesa all'impianto di trigenerazione e alle relative apparecchiature, in palese spregio di quanto previsto nel regolamento condominiale, agli artt. 3 e 4, al punto 3 lett. A), ove si dà atto della proprietà di con i relativi obblighi di gestione e manutenzione;
delle norme CP_5
codicistiche sulle maggioranze necessarie per la votazione e, da ultimo, del diritto individuale di condomini, perchè poste a loro carico spese che non riguardano un bene comune.
Il ha chiesto, in via preliminare, la sospensione necessaria del giudizio, ex CP_1
art. 295 cpc, ed eccepito l'improcedibilità della domanda, per mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatorio;
non si è opposto alla riunione;
ha eccepito la violazione del principio del “ne bis in idem” e, nel merito, ha chiesto il rigetto dell'impugnativa.
Il tribunale di Roma, acquisita la CTU espletata nell'altro giudizio, con la sentenza n.
11873/2020, ha respinto l'impugnazione e condannato gli attori, in solido, al pagamento delle spese processuali.
La decisione si fonda sulle seguenti argomentazioni:
- la domanda di stralcio dei documenti, prodotti dal convenuto, con le CP_1
memorie ex art 183 cpc, e l'eccezione di nullità della comparsa di costituzione del “per genericità e astrattezza”, sono state tardivamente proposte, con la CP_1
comparsa conclusionale, e, come tali, inammissibili;

- il giudizio verte su una delibera condominiale con oggetto e petitum differente rispetto al giudizio n. 43360/2017, a cui si chiede la riunione.
- la richiesta di sospensione necessaria, ex art. 295 cpc, va respinta in quanto istituto non applicabile in tema di condominio, dovendosi tutelare il buon andamento della gestione, che altrimenti rimarrebbe paralizzata;
in ogni caso, non risulta accertata la nullità delle precedenti delibere condominiali.
- nel merito, quanto alla delibera condominiale del 10.07.2017, non si ravvisa alcuna modifica del regolamento di condominio, perché l'impianto di trigenerazione è risultato, in parte, di proprietà del condominio e, in parte, di proprietà della società
come accertato, attraverso la ctu, con la sentenza che ha definito il precedente CP_5
giudizio n. 43360/2017;
- la regolarità dei preventivi di spesa e dei piani di riparto, sia per la configurazione dello stato dei luoghi che per l'appartenenza al condominio di alcuni beni.
- la natura dell'impianto, comunque, non incide sull'obbligo di contribuzione alle spese per servizi – acqua calda, riscaldamento - di cui gli attori hanno inequivocabilmente beneficiato;

- il distacco degli attori dall'impianto centralizzato di riscaldamento non è decisivo, perché, per consolidata giurisprudenza, continuano a soggiacere ad alcuni costi, come, nella fattispecie, ben precisato con la sentenza che ha definito il precedente giudizio, stabilendo anche la decorrenza, le modalità e la misura, unitamente al titolo di contribuzione da parte degli attori, condomini.
- la validità della delibera riguardante la ripartizione delle spese affrontate per la transazione delle liti insorte con la società, per il rispetto delle maggioranze previste dalla legge.
Propone appello solo . Parte_1
Il primo motivo è di natura processuale. Con esso, l'appellante contesta la dichiarata inammissibilità della richiesta di stralcio dei documenti, prodotti dal con CP_1
il deposito della prima memoria ex art. 183 cpc, e dell'eccezione di nullità della comparsa di costituzione.
La censura è infondata, pur con una motivazione, in parte, diversa.
Quanto al deposito dei documenti, la richiesta di stralcio è stata tempestivamente formulata con la prima risposta, le memorie ex art. 183, n. 2, cpc, ma è infondata nel merito: la si duole sostanzialmente di una produzione documentale anticipata Pt_1
alla prima memoria ex art. 183 cpc, destinata solo alla precisazione o modificazioni delle domande, eccezioni e conclusioni già proposte, ma è evidente che la decadenza e, dunque, l'inammissibilità può essere pronunciata solo nel caso in cui non sia stato rispettato il termine finale, nel caso, dopo le note istruttorie.
Quanto alla comparsa di costituzione, non difetta dei requisiti ex art. 167 c.p.c.: la difesa è articolata, rappresentandosi l'esistenza di un precedente atto di citazione sovrapponibile a quello a cui si risponde, in questo giudzio, con il richiamo alle difese articolate in quella sede, puntualmente allegate, nonché all'esito di un ulteriore giudizio su questioni analoghe, che ha visto gli attori soccombenti nei confronti della proprietaria/costruttrice dell'immobile.
Il secondo motivo riguarda la violazione dell'art. 116 cpc, per aver il tribunale posto a base della decisione unicamente la ctu effettuata nel precedente giudizio, innanzi al tribunale di Roma n. 43360/2017, ancora sub iudice in appello, senza esaminare la documentazione allegata (doc. 12- 15 ) alle note ex art. 183 n. 2 cpc, a riprova del mancato trasferimento della proprietà (in parte o per intero), da parte della società
Fimit, originaria proprietaria e costruttrice dell'edificio, dell'impianto di trigenerazione, al momento della vendita delle singole unità immobiliari;
documentazione non contestata dal condominio. Del resto, il ctu avrebbe desunto la proprietà condominiale di parte dell'impianto da una non corretta interpretazione dell'art. 3 del regolamento.
A riprova del proprio assunto, l'appellante richiama anche altra documentazione in atti, che verrà esaminata in seguito, da valutare unitamente al comportamento del
Condominio, che non avrebbe mai contestato ad la proprietà dell'impianto CP_6
di trigenerazione.
Riassumendo, la ribadisce l'illegittimità della delibera per aver posto a carico Pt_1
dei condomini i costi di gestione e manutenzione dell'impianto di trigenerazione, in contrasto con quanto disposto dal regolamento condominiale, all'art. 3, ove è sancita la proprietà della società con i relativi obblighi di manutenzione interamente CP_5
a suo carico. Ribadisce l'illegittimità della precedente delibera condominiale del
16.02.2017, che ne costituisce il presupposto, perché resa solo a maggioranza, nonostante sia stato deciso il subentro nel contratto sottoscritto tra l'originario proprietario del complesso immobiliare e la detta società avente ad oggetto CP_5
la fornitura di energia termica e frigorifera, con il trasferimento di proprietà dell'impianto e delle relative attrezzature, prima di esclusiva proprietà della società fornitrice, all'edificio condominiale, che si è così assunto tutti gli obblighi di manutenzione e custodia.
L'appello è infondato.
La questione della proprietà condominiale dell'impianto è stata decisa, con la sentenza del tribunale di Roma n. 22723/2019 (proc. n. 43360/17), investito dell'impugnativa, tra le altre, anche della delibera di subentro, che costituisce il presupposto di quella impugnata in questo giudizio. La sentenza n. 22723/2019 è ancora “sub iudice” ed il complesso degli elementi di valutazione, posti a base della decisione, possono essere liberamente apprezzati, in questo giudizio, se ritualmente introdotti nel contraddittorio delle parti, come è avvenuto. Particolare rilievo, al riguardo, assume la relazione del ctu, che si è resa necessaria per comprendere la complessità dell'impianto, al fine di interpretare correttamente la normativa richiamata.
Il punto di partenza è costituito dal regolamento condominiale, che, all'art. 3, descrive gli immobili presenti nel locale interrato, tra cui i “macchinari dell'impianto di
“trigenerazione”, di proprietà della società ”; all'art. 4, punto 3, lett.a), CP_6
del regolamento condominiale, contenente l'elencazione delle “Proprietà comuni in modo indivisibile fra i proprietari delle unità immobiliari destinate alle residenze per la sola superficie coperta abitabile”, comprende, tra gli altri, “il locale trigenerazione comprese tutte le apparecchiature e manufatti a servizio di detto locale, con
l'esclusione delle apparecchiature del servizio di “trigenerazione” che sono di proprietà della compresi i contatori e le apparecchiature elettriche CP_6
con la relativa manutenzione a carico della ditta stessa dell'intero impianto CP_5
dal punto di ingresso nel condominio fino all'inizio delle diramazioni verso le singole unità abitative”.
Il consulente ha sottolineato che questo locale è stato impropriamente denominato
“locale trigenerazione”, perché la trigenerazione si effettua nella centrale termica remota. Ha precisato che si tratta di una sottocentrale, il luogo ove avviene fisicamente la consegna dell'acqua calda/fredda, grazie a quattro tubazioni che entrano nel complesso condominiale dalla pubblica via e raggiungono la sottocentrale, riportando lo schema, in forma grafica, delle apparecchiature ivi presenti. Ha esaminato il funzionamento, sul piano idraulico, dei due circuiti di acqua calda e climatizzazione, provenienti dalla centrale termica di trigenerazione remota, distinguendoli dai circuiti che servono i singoli appartamenti e si incontrano nella sottocentrale nei due scambiatori di calore;
la presenza e la funzione (forza motrice) di un quadro elettrico della sottocentrale, qualificato impianto di controllo, perché alimenta anche un'utenza relativa ad apparecchiature di proprietà Ecogena, (la centralina di Telegestione, installata a parete in un apposito quadro chiuso, due misuratori ad ultrasuoni
Hydrometer Sharky mod. 773, a servizio di due circuiti specificamente individuati), con un apposito sottoquadro elettrico. Ciò posto, esaminando il regolamento condominiale, ha ritenuto che fossero di proprietà gli scambiatori di calore e CP_5
la centralina di Telegestione ed i due misuratori ad ultrasuoni, mentre tutto il resto di proprietà fino alla diramazione di ciascun appartamento nei rispettivi CP_7
pianerottoli.
Ha così concluso che “la proprietà sotto il profilo idraulico termina a CP_8
valle degli scambiatori di calore installati nella sottocentrale, in corrispondenza delle flange di collegamento idraulico a valle dei due scambiatori flange escluse (identificati con "2" e "B" nel grafico di Figura 3) e da tale punto inizia la proprietà condominiale
(comprese le flange) che termina all'inizio delle diramazioni verso le singole unità abitative ai pianerottoli del vano scale;
sotto il profilo elettrico, le apparecchiature di misura "8" e "E" appartengono all'Ente
Erogatore del servizio ( ), come pure le relative linee elettriche, come CP_9
pure il sottoquadro elettrico (Q.E. Telegestione Centr. C1) fino al quadro elettrico condominiale ubicato nella sottocentrale (compreso il dispositivo di sezionamento all'interno del quadro condominiale).
L'interpretazione è stata ritenuta coerente con lo stato dei luoghi, con gli altri articoli del regolamento (6, 8 ecc.), con la logica di contabilizzazione dei consumi dell'energia termica somministrata dall'impianto di trigenerazione rilevata con i misuratori installati nella sottocentrale, mentre la ripartizione di spesa tra i condomini avviene sulla base dei consumi rilevati dai contatori a defalco collocati in prossimità dell'ingresso a ciascun appartamento, a cui si aggiungono i consumi involontari distribuiti con la tabella E.
Gli accertamenti sul piano tecnico consentono un puntuale accertamento dello stato dei luoghi e la più coerente interpretazione della norma regolamentare, da leggere unitamente all'originario contratto di fornitura servizi, intervenuto tra la società fornitrice e la società Fimit, originaria proprietaria dell'intero immobile: al CP_5
p.3.7, infatti, si legge “la fornitura dell'energia termica, inclusa l'acqua calda sanitaria prodotta e frigorifera avviene 'al punto di consegna dell' inteso come Pt_2
le flange del secondario ubicate a valle dello scambiatore, comprese, come da allegato
B “Stralcio di disegno – Punti di consegna dell' Tutti gli impianti e le Parte_2
apparecchiature della centrale fino al punto di consegna, compresi i misuratori/contabilizzatori dell , sono di proprietà dell'Ente Erogatore e sono Pt_2
soggetti, pertanto, all'attività di gestione e manutenzione oggetto del Servizio
Energia….”; al punto 3.8 “Tutti gli impianti e le apparecchiature oltre il punto di consegna dell inteso come le flange del secondario ubicate a valle dello Pt_2 scambiatore, flange escluse, come da allegato B “Stralcio di disegno – Punti di consegna dell ” sono di proprietà dell e la manutenzione ordinaria e Pt_2 Pt_2
straordinaria degli stessi, nonché la loro custodia ai sensi e per gli effetti di cui all'art.2051 del codice civile, spetterà al Cliente”.
E' vero che il non era parte del contratto, ma è pur vero che ciò che non è CP_1
stato specificamente trasmesso, dall'unico proprietario dell'edificio, agli acquirenti dei singoli locali, che lo compongono, in mancanza di riserve da parte del cedente, viene a far parte della proprietà condominiale.
Di conseguenza, si deve ritenere, che l'impianto, sin dall'inizio, era in parte di proprietà del ovvero tutte le apparecchiature e i manufatti presenti in sottocentrale, CP_1
compresi i contatori e le apparecchiature elettriche, posti a valle delle apparecchiature di trigenerazione di proprietà già descritte, fino alla diramazione di ciascun CP_5
appartamento ai rispettivi pianerottoli del vano scale. Con la transazione impugnata, non vi è stato un ampliamento della proprietà comune, ma solo un subentro nel contratto di fornitura, superandosi così le contestazioni relative al quorum deliberativo
(l'unanimità per decisioni che riguardano la proprietà condominiale).
In questo ambito, nulla aggiunge la dichiarazione, come riportata nell'impugnativa, resa da società venditrice delle unità immobiliari, in un altro giudizio, CP_10
nell'atto di citazione in opposizione avverso il D.I. n. 21230/2014, emesso in favore del ( “Lo stesso regolamento condominiale Controparte_1
menziona espressamente l'esistenza al piano interrato di un apposito locale trigenerazione al cui interno è presente l'autoclave e i macchinari dell'impianto di
“trigenerazione” di proprietà di ”). Non vi è alcun riferimento ad una CP_6
proprietà esclusiva di tutto quanto presente nel locale e, pertanto, la dichiarazione non
è in contrasto con quanto accertato in questo giudizio. Analoghe considerazioni valgono in riferimento alla disponibilità, offerta dall'ente erogatore di CP_6
trasferire la proprietà della sottocentrale di competenza del Condominio al termine della vigenza contrattuale (v. doc.7 all.to alla seconda memoria ex art. 183 VI co,
c.p.c.). E' solo una proposta transattiva, da cui non emerge se si tratta dell'intero o della parte in proprietà, come accertata dal ctu.
Con il terzo motivo, l'appellante lamenta una contraddittorietà nella motivazione della sentenza;
perché, da un lato, peraltro, contrariamente al vero, si sostiene che “la natura dell'impianto non influisce né incide sull'obbligo di contribuzione alle spese per i servizi di riscaldamento, di acqua calda sanitaria – di cui gli attori hanno beneficiato inequivocabilmente e che gli stessi sono tenuti a pagare in quanto condomini beneficiari del servizio medesimo nelle modalità stabilite dal piano di riparto allegato alla delibera assembleare. Ne consegue che alcuna nullità può essere ravvisata nella delibera di approvazione contestata in quanto gli oneri conseguono al beneficio del servizio di riscaldamento etc e non ha rilievo la tematica, peraltro, non dimostrata della proprietà privata degli impianti di fornitura presenti nel locale del Condominio.
Non assume, infatti, valore dirimente ai fini interessati la dichiarazione effettuata dagli attori circa il loro distacco dall'impianto centralizzato”; dall'altro, “che la CTU ha consentito di appurare che l'impianto in esame appartiene al condominio con riferimento a ed in parte alla società ai sensi dell'art. 1118 c.c.”. CP_5
Le due affermazioni vengono poste a confronto perché non è chiaro in cosa consista il contrasto. Il tribunale si è limitato ad affermare che i consumi vanno pagati da chi ne beneficia, per poi aggiungere che ciascun condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. L'art. 1118 cc, all'ultimo comma, prevede espressamente che il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento può avvenire solo se non comporti notevoli squilibri di funzionamento e particolari aggravi di spesa;
in tal caso, il è tenuto a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria, CP_1
conservazione e messa a norma dell'impianto. La prova grava sul condomino e le condizioni dettate dalla norma risultano accertate solo attraverso la consulenza redatta nell'altro giudizio, ed, in quella sede, è stata fissata la decorrenza degli effetti del distacco, facendola coincidere con l'emissione della sentenza, la misura, le modalità ed il titolo di contribuzione. Di conseguenza, fino alla sentenza che costituisce il momento in cui il distacco inizia a produrre effetti, è dovuto tutto quanto transatto.
Le considerazioni esposte travolgono anche la censura successiva, dovendo ciascun condomino, in esecuzione della transazione, contribuire al servizio, con l'ulteriore precisazione che, nella transazione del marzo 2017, non emerge la proprietà piena di al momento della cessione dell'impianto. CP_5
Le ultime due censure sono sovrapponibili riguardando i compensi dell'avv. Di Giorgi, per la prestazione professionale svolta in relazione alle intervenute transazioni.
L'appellante ripropone la questione del quorum deliberativo, per il conferimento dell'incarico a transigere. Si è già detto che non si è trattato di un ampliamento della proprietà e si aggiunge che, per i contratti di servizi, di durata superiore CP_7
a nove anni, non è richiesta l'unanimità (cass. 15872/2012).
Alla soccombenza segue la condanna al pagamento delle spese processuali, nonché
l'obbligo, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012, di versare un ulteriore importo, a contributo unificato. Le spese vengono liquidate applicando lo scaglione per le cause di valore indeterminato di media complessità, di cui al d.m. 55/2014, come aggiornato, nella misura medio/minima, considerata l'effettiva portata della linea difensiva di parte appellata.

P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto avverso la sentenza, del Tribunale di Roma, n. 11873/2020, con la condanna al pagamento delle spese di lite, in favore di controparte, che si liquidano in complessivi € 8000,00, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;
spese da liquidare in favore dell'avv. Giuseppe di Giorgi, dichiaratosi antistatario;
dichiara l'appellante, , tenuta al versamento dell'ulteriore somma pari Parte_1
all'ammontare del contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater
D.P.R. 115/2012.
Così deciso in Roma il giorno 17.12.2025
Il Presidente relatore