REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE CIVILE
composta dai magistrati dott. M.Teresa Spanu Presidente rel.
dott. Donatella Aru Consigliere
dott. Grazia M.Bagella Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento iscritto al n. 275 del Ruolo Affari Contenziosi per l'anno 2020 promosso da
(P.IVA , nella persona del suo amministratore unico , Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
elettivamente domiciliata in RI, presso lo studio dell'avv. Giuseppe Pisanu, che la rappresenta e difende per procura speciale in atti
appellante
CONTRO
, (C.F.: ) e (C.F.: , elettivamente CP_1 C.F._1 Controparte_2 C.F._2
domiciliati in Villacidro, presso lo studio dell'avv. Franca Maria Collu, che li rappresenta e difende per procura speciale in atti appellati
OGGETTO: vendita di cose mobili
All'udienza del 13-06-2025 la causa è stata tenuta a decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'appellante:
voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, accertate le circostanze di cui alla superiore premessa ed in riforma integrale della sentenza n. 13/2020 resa dal Tribunale di Cagliari in data 24.12.2019,
pubblicata il 07.01.2020, nel giudizio iscritto nel R.G. 6484/2012, respingere integralmente l'avversa domanda, con il favore delle spese di lite di tutte le fasi e gradi del giudizio, comprese quelle di CTU,
confermando il decreto opposto.
Nell'interesse dell'appellata: preliminarmente si conclude fin d'ora affinché la Corte Ecc.ma voglia,
contrariis reiectis:
1) rigettare l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata ex art. 283 c.p.c.
non sussistendo affatto nella fattispecie i fondati motivi richiesti per la sua applicazione;

2) nel merito, dichiarare inammissibile o rigettare integralmente l'appello proposto avverso la sentenza n. 2136/2015 confermando la medesima, perché infondato in fatto e in diritto;

3) con vittoria di spese e compensi professionali oltre accessori di legge del presente giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza n. 13/2020 il Tribunale di Cagliari dichiarava che l'appartamento per civile abitazione, non di lusso, posto al piano terra, costituito da 4 vani catastali, con cantina pertinenziale, distinto in catasto al foglio
21, mappale 3874, subalterno 3 era stato venduto da in data 21.07.2010 privo del Parte_1
certificato di agibilità; accertava e dichiarava che detto immobile non possedeva i requisiti previsti dalla legge per l'uso abitativo e che presentava vizi e difetti che lo rendevano inidoneo all'uso cui era destinato;

pronunciava la risoluzione sia del contratto di compravendita sia dell'accollo del mutuo, in quanto ad esso collegato;
condannava la alla restituzione di tutte le spese sostenute per l'acquisto Parte_1
nonché delle somme versate per il pagamento delle rate del mutuo dal luglio 2010 fino alla data della sentenza;
rigettava la domanda di condanna della al risarcimento dei danni;
dichiarava Parte_1
l'inesistenza del diritto di credito vantato dalla e, per l'effetto, revocava il decreto Parte_1
ingiuntivo n. 197/2013; compensava le spese di lite nella misura di un quarto, ponendo la parte restante a carico della Controparte_3
e depositavano in data 4.09.2012 ricorso ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c.,
[...] Controparte_2
deducendo l'inadempimento contrattuale della società venditrice relativamente alla Parte_1
compravendita stipulata in data 21.07.2010, avente ad oggetto un appartamento di nuova costruzione, che,
sin dalle prime precipitazioni autunnali successive all'acquisto, aveva presentato gravi difetti costruttivi,
consistenti in infiltrazioni d'acqua meteorica, umidità diffusa e muffe, tali da compromettere la salubrità degli ambienti e da rendere l'abitazione inidonea all'uso cui era destinata.
Gli attori facevano presente di aver segnalato la problematica alla venditrice, la quale si era limitata a proporre interventi inidonei alla risoluzione definitiva dei vizi, e che, a seguito del sopralluogo del 25.02.2011,
la ASL aveva accertato gravi condizioni igienico sanitarie di talché avevano promosso procedimento di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c., nel corso del quale il consulente tecnico d'ufficio aveva confermato la sussistenza di vizi costruttivi e precisamente che le infiltrazioni d'acqua provenivano da punti critici della struttura e non vi era coibentazione nel solaio di calpestio.
Gli acquirenti segnalavano altresì che, pendente l'a.t.p., erano stati eseguiti dalla Parte_1
interventi non autorizzati, non conformi alla prassi edilizia e privi di garanzie di tenuta nel tempo, e che la dichiarazione SUAP era stata depositata il 4.02.2011, successivamente alla stipula del contratto di compravendita.
Tanto premesso, i ricorrenti chiedevano la risoluzione del contratto di compravendita ai sensi dell'art. 1490
c.c. e del connesso contratto di accollo del mutuo, trattandosi di bene inidoneo all'uso cui era destinato a causa di umidità e muffa o comunque ai sensi dell'art. 1453 c.c., in quanto l'immobile era privo dei requisiti per ottenere l'agibilità e quindi un aliud pro alio rispetto a quello oggetto di vendita, nonché la restituzione delle somme versate (comprensive delle rate di mutuo pagate dal luglio 2010) ed il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subìti a causa delle condizioni insalubri dell'immobile e dello stress derivante dalla situazione.
Si costituiva in giudizio la contestando che fosse configurabile un aliud pro alio, non Parte_1
trattandosi di un bene ontologicamente diverso da quello pattuito ovverosia privo delle caratteristiche funzionali necessarie ad assolvere alla destinazione contrattuale;
sosteneva, di contro, che la mera presenza di difetti costruttivi, anche se rilevanti, non era sufficiente ad integrare la fattispecie allegata dagli attori bensì, al più, quella prevista dall'art. 1490 c.c.
Evidenziava, inoltre, che il certificato di agibilità dell'immobile oggetto di causa era stato regolarmente redatto e trasmesso agli acquirenti in data 4.02.2011, unitamente all'attestato di certificazione energetica,
ed era stato altresì rilasciato parere favorevole dalla ASL competente in data 30.03.2011, idoneo a consentire il perfezionamento della procedura amministrativa per il rilascio dell'agibilità.
Quanto ai vizi costruttivi denunciati, la convenuta affermava di aver realizzato una serie di interventi manutentivi e correttivi, finalizzati all'eliminazione degli inconvenienti lamentati e che, nell'estate del 2012,
aveva inviato degli operai per l'esecuzione delle opere interne ed esterne presso l'abitazione degli attori, i quali avevano impedito l'accesso e, per l'effetto, il completamento dei lavori.
Nel verbale di prima udienza ex art. 702 bis c.p.c. si dava atto che il certificato di agibilità della ASL del
30.03.2011, prodotto dalla resistente, era riferito ad un diverso immobile, ossia il subalterno 2 e non relativo al subalterno 3, acquistato dagli attori.
Con ricorso depositato in data 10.01.2013 la società chiedeva ed otteneva ingiunzione Parte_1
di pagamento nei confronti dei coniugi e per l'importo pari ad euro 31.330,00 a titolo di CP_1 CP_2
pagamento del residuo prezzo del contratto di compravendita.
Proponevano opposizione gli ingiunti, chiedendo la revoca del decreto ingiuntivo e, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto di compravendita;
in via subordinata, chiedevano la riduzione del prezzo in ragione del minor valore conseguente alla sussistenza dei vizi e il risarcimento dei danni. Riunite le cause, il Tribunale di Cagliari decideva come sopra esposto, ritenendo che i fatti allegati dagli attori a fondamento della domanda di risoluzione trovassero conferma nelle relazioni tecniche depositate nel procedimento di a.t.p. e nel parere rilasciato dalla competente A.S.L. “viste le gravi situazioni di antigienicità
riscontrate”.
Di contro, osservava il primo giudice, gli interventi eseguiti dalla costruttrice tra il 5 e il 6 novembre 2012
erano successivi alla notifica della domanda di risoluzione e non si erano rivelati idonei ad eliminare tutte le criticità riscontrate;
inoltre, la mancanza del parere favorevole della ASL aveva precluso il rilascio del certificato di agibilità.
Concludeva il tribunale che l'immobile presentava vizi tali da renderlo inidoneo all'uso, in violazione dell'art. 1490 c.c., e che era stato venduto privo del certificato di agibilità.
Respingeva, invece, la domanda risarcitoria perché sfornita degli elementi probatori necessari a dimostrare e quantificare il danno.
Avverso tale decisione ha proposto appello la deducendo: (i) l'inammissibilità della Parte_1
domanda di riduzione del prezzo, proposta in via subordinata con l'atto di opposizione a decreto ingiuntivo,
avendo gli attori già proposto, in separato giudizio, domanda di risoluzione per consegna di aliud pro alio; (ii)
l'erronea valutazione delle risultanze istruttorie laddove il tribunale non considerava che la pratica di agibilità
era stata regolarmente presentata mediante deposito della S.C.I.A. presso lo Sportello SUAP del Comune di
RI (in conformità alla normativa vigente) e la documentazione era stata consegnata in data 4-02-2011
agli attori, i quali non avevano consentito l'esecuzione degli interventi necessari alla rimozione dei vizi accertati dalla ASL;
(iii) l'omessa verifica dei presupposti di genere e specie per la configurabilità della vendita di aliud pro alio, avuto riguardo, da un lato, alla possibilità di conseguire il certificato di agibilità e, dall'altro,
all'importo non rilevante di spesa stimato dal c.t.u. per eliminare le cause delle infiltrazioni ed all'offerta della venditrice di porre rimedio.
Si sono tempestivamente costituiti e chiedendo il rigetto dell'appello e la CP_1 Controparte_2
conferma della sentenza di primo grado. La causa, previo rigetto dell'istanza di sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza, è stata quindi tenuta a decisione sulle conclusioni sopra trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante si è doluta della mancata declaratoria di inammissibilità della domanda di riduzione del prezzo introdotta in via subordinata dagli attori nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo,
da considerare tardiva rispetto alla domanda di risoluzione proposta con il rito sommario di cognizione.
La doglianza è infondata.
I signori e instauravano procedimento di accertamento tecnico preventivo volto a far accertare CP_1 CP_2
i vizi e difetti dell'immobile oggetto di compravendita con la all'esito del quale Parte_1
depositavano in data 4-09-2012 ricorso ex art. 702 bis c.p.c. per ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento della venditrice.
Successivamente proponevano opposizione al d.i. n. 197/2013, notificatogli nel frattempo dalla società
venditrice per ottenere il pagamento del prezzo residuo, chiedendo, in via riconvenzionale, la risoluzione per inadempimento e, in via subordinata - per il caso di conferma del decreto ingiuntivo opposto -, la riduzione del prezzo in ragione del minor valore dell'immobile conseguente ai vizi riscontrati.
Trattasi di procedimento distinto e separato rispetto al ricorso ex art. 702 bis c.p.c., instaurato dagli opponenti sia per paralizzare la domanda monitoria sia per ottenere la risoluzione del contratto di vendita o quantomeno la rideterminazione del corrispettivo contrattuale. In tale giudizio la domanda subordinata non costituisce domanda nuova, essendo connessa alla pretesa monitoria rispetto alla quale veniva tempestivamente proposta con l'atto di citazione in opposizione.
La successiva riunione dei procedimenti, per connessione oggettiva e soggettiva, mantiene intatta l'autonomia delle singole cause per quanto concerne il rispetto dei termini di decadenza e le preclusioni maturate in seno a ciascun giudizio. In ogni caso, la censura è irrilevante ai fini della decisione, non avendo gli appellati riproposto - come era loro onere ai sensi dell'art. 346 c.p.c. - la domanda subordinata, rimasta assorbita in primo grado dall'accoglimento della domanda principale.
Il secondo e il terzo motivo possono essere trattati congiuntamente, in quanto attengono a questioni logicamente e giuridicamente collegate.
Il tribunale riteneva fondata la domanda di risoluzione ex artt. 1490-1492 c.c., essendo stato accertato,
mediante la consulenza tecnica espletata nell'accertamento tecnico preventivo e la produzione del certificato
ASL, che l'immobile versava in gravi condizioni antigieniche e causa di infiltrazioni di acque meteoriche e di muffe causate da difetti di costruzione (v. pag.

9-10 sentenza impugnata), che lo rendevano inidoneo all'uso abitativo (capo secondo del dispositivo).
Il primo giudice aggiungeva altresì che il venditore aveva omesso la consegna, cui si era obbligato, del certificato di agibilità.
Detto rilievo, pur consacrato nel capo primo del dispositivo, non costituisce la ratio decidendi della sentenza,
fondata invece sull'esistenza di vizi e difetti che pregiudicavano la funzionalità del bene acquistato.
Invero, il primo giudice, preso atto delle risultanze dell'indagine peritale, concludeva che la grave situazione di antigienicità che aveva afflitto l'immobile dopo pochi mesi dalla consegna comportava l'inidoneità del bene all'uso abitativo e concretava i presupposti della domanda di risoluzione a norma dell'art. 1492 c.c.
Pertanto, la domanda attrice, ove era prospettata sia la sussistenza di vizi a norma dell'art. 1490 c.c. sia la mancanza del certificato di agibilità e quindi l'eventuale consegna di aliud pro alio, era qualificata e decisa dal giudicante di primo grado in termini di violazione, da parte del venditore, della garanzia per i vizi della cosa venduta e conseguenti effetti sul vincolo negoziale. Non era, invece, affermata la consegna di un bene diverso per specie e genere da quello oggetto di vendita (cfr. Cass. Civ. n. 13214/2024), che la giurisprudenza riconosce solamente nel caso in cui “difettino – in termini assoluti e senza possibilità di sanatoria – i requisiti
igienico-sanitari e di sicurezza per ottenere l'agibilità” (Cass. Civ. n. 23604/2023: “in tema di vendita di
immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili,
l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate
siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del
venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione
sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa”).
In questi termini la censura svolta dall'appellante, nella parte in cui contesta la configurabilità nella specie di un aliud pro alio, non si confronta con il ragionamento logico-giuridico esposto in motivazione e fondato sulla constatazione dei difetti costruttivi individuati dal c.t.u., reputati di natura ed entità tali da compromettere l'utilizzabilità dell'appartamento come abitazione così come d'altronde attestato dalla ASL di RI a seguito del sopralluogo eseguito nell'immobile in data 25-02-2011: “… si è potuto notare lo stato di antigienicità in
cui versano tutti i vani che compongono l'abitazione. Infatti gli stessi sono interessati dalla diffusa presenza
di umidità e muffe che interessano le pareti e i soffitti. Tale umidità è presumibilmente dovuta all'infiltrazione
di acque meteoriche dalle pareti e dalla terrazza che sovrasta il vano soggiorno-angolo cottura, oltre che dalle
pareti perimetrali. In alcuni punti delle pareti interne, l'umidità si diffonde alle linee elettriche dell'abitazione
… Per quanto rilevato, considerato che tale situazione è di pregiudizio per la salute degli inquilini, l'abitazione
in essere è da dichiararsi antigienica e malsana”.
Il consulente onerato dal tribunale della ricerca della causa delle infiltrazioni lamentate dai ricorrenti in a.t.p.,
previo svolgimento di prove di allagamento e verifiche degli elementi costruttivi, riscontrava perdite d'acqua sulla muratura esterna, nel soffitto del soggiorno-angolo cottura e nella camera da letto, ed osservava che l'impermeabilizzazione della scala esterna, retrostante la camera da letto matrimoniale era stata affidata a sigillature mediante silicone;
inoltre, all'esterno la muratura in corrispondenza dell'angolo cottura presentava evidenti fessurazioni e l'avvio del procedimento di distacco dell'intonaco.
L'ausiliario concludeva che le macchie di umidità riscontrate nell'appartamento dei ricorrenti erano dovute a difetti di impermeabilizzazione della terrazza soprastante ed alla presenza di tubi di predisposizione della pompa di calore sigillati con silicone solo dopo il manifestarsi dei danni, prassi non conforme alla buona tecnica che non poteva risolvere definitivamente il problema delle infiltrazioni;
la presenza di fessure sull'intonaco esterno della muratura dell'angolo cottura aveva verosimilmente contribuito alla penetrazione dell'acqua e contribuito al fenomeno di condensa.
Nella relazione integrativa il c.t.u. dava atto, da un lato, della regolare coibentazione delle pareti e, dall'altro,
del mancato rispetto della normativa vigente in materia di contenimento energetico del solaio;
quanto alla permanenza delle infiltrazioni, il consulente verificava la persistenza di macchie di umidità lungo il perimetro del soffitto del soggiorno-cucina, con copiosa formazione di muffe. L'incapacità dell'involucro di smaltire la quantità di vapore all'interno dell'appartamento – evidenziava poi il c.t.u. – era dovuta al mancato rispetto della normativa sulla superficie dei vani (“In tali condizioni risulta fondamentale una buona ventilazione degli
ambienti; in tale senso non risulta conforme la scelta di porre nel soggiorno una porta finestra a due ante
scorrevoli che di fatto dimezza la superficie disponibile per la aerazione del locale”).
In buona sostanza, l'indagine svolta dall'ausiliario confermava, come ritenuto dal primo giudice, che il bene consegnato agli acquirenti era affetto da vizi che lo rendevano non fruibile quale casa di abitazione,
circostanza neppure contestata dalla venditrice in primo grado. Emergeva, inoltre, che la condotta tenuta dalla venditrice successivamente all'instaurazione del procedimento di a.t.p., e cioè la realizzazione di sigillature precarie e non conformi alla buona tecnica costruttiva, non valeva a risolvere lo stato insalubre degli ambienti, come accertato dalla ASL.
Al riguardo l'appellante si è limitata a contestare che la consegna di un appartamento ad uso abitativo affetto da infiltrazioni e muffa non integrava la fattispecie della consegna di aliud pro alio, sull'erroneo presupposto che questa fosse la statuizione contenuta nella sentenza impugnata.
Non è stato, invece, specificamente impugnato il profilo dell'esistenza e rilevanza dei vizi riconosciuti dal primo giudice a fondamento dell'azione ex artt. 1490-1492 c.c., rispetto ai quali non rileva tanto l'aspetto della spesa necessaria per eliminarli quanto l'incidenza sull'idoneità della cosa venduta e consegnata all'uso cui era destinata, che costituisce il presupposto codificato dalla legge della domanda di risoluzione, quale parametro della gravità dell'inadempimento (cfr. Cass. Civ. n. 22416/2004; n. 21949/2013), tenuto conto altresì dell'irrilevanza dell'offerta di adempimento formulata dopo la proposizione della domanda di risoluzione.
L'appello deve dunque essere respinto, condannando l'appellante alla rifusione in favore degli appellati delle spese processuali, liquidate come in dispositivo al valore medio dello scaglione indeterminabile.
Si deve dare atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 c. 1 quater D.P.R. 115/02.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria domanda ed eccezione:
1) rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza 13/2020 del Tribunale di Parte_1
Cagliari;
2) condanna l'appellante alla rifusione in favore degli appellati delle spese processuali, che liquida in euro 8.470,00 per compensi, oltre quanto dovuto per legge.
Si dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 c. 1 quater D.P.R. 115/02.
Così deciso in Cagliari il 9-10-2025
Il Presidente rel.
Dott. Maria Teresa Spanu