Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Agrigento in persona del giudice Silvia Capitano, in funzione monocratica, lette le note di trattazione scritta per l'odierna udienza del 15.7.2025 tenutasi in modalità cartolare ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A con motivazione contestuale ex art. 429 co 1 c.p.c.
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3200 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023 proposta da:

Parte_1 in persona del l.r. Vigilante con sede in Porto Empedocle (AG), Contrada Durrueli SS Pt_2
115, P.IVA rappresentata e difesa dall'Avv. Nicolò Grillo P.IVA_1
RICORRENTE
Nei confronti di:

Parte_3 nato ad [...] il [...] NELLA QUALITÀ DI TITOLARE DELL'IMPRESA
INDIVIDUALE DENOMINATA “RISTORANTE ”, con Controparte_1 sede in Porto Empedocle Via Ss 115 C.DA Durrueli P.I. rappresentato e difeso P.IVA_2 dall'Avv. Carmelina Cavaleri
RESISTENTE

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificato dalla società veniva convenuto in giudizio quale Parte_1 Parte_3 titolare della Ditta Ristorante Tiziana di LA US;
esponeva l'intimante l'avvenuta stipula, in data 14/07/2008 in notaio di Porto Empedocle di un contratto di locazione Per_1 dell'immobile sito in Porto Empedocle, Contrada Durrueli, censito al Catasto al Foglio 19, Part. 1 1805 per lo svolgimento di attività di ristorante. In particolare il contratto prevedeva un canone annuo di € 5.000,00 oltre IVA, da corrispondersi in rate trimestrali anticipate.
L'intimante deduceva l'omesso pagamento dei canoni per gli anni dal 2016 al 2023, per un ammontare complessivo di € 41.080,00, comprensivi di adeguamenti ISTAT, e chiedeva la convalida dello sfratto per morosità, con rilascio dell'immobile.
Il procedimento veniva iscritto al n. 2997/2023 R.G.; all'udienza di convalida parte intimante insisteva nella convalida dello sfratto evidenziando la persistente morosità.
L'intimato si opponeva eccependo preliminarmente l'improcedibilità della domanda attorea per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione.
Nel merito contestava l'esistenza della dedotta morosità, affermando di aver sempre corrisposto il canone di locazione, seppur in parte tramite pagamenti in contanti e bonifici, in parte mediante compensazione con anticipazioni sostenute per l'esecuzione di lavori straordinari eseguiti all'interno dell'immobile locato con il consenso espresso dell'allora amministratore unico della società locatrice . Persona_2
Esponeva al riguardo l'intimato che le opere - consistenti, tra l'altro, nel rifacimento del tetto, nell'installazione di un impianto fotovoltaico per un importo pari ad € 300.000,00, nella sistemazione degli impianti, della pavimentazione e della cucina –, sarebbero state rese necessarie dalle condizioni originarie dell'immobile, inadeguato all'esercizio dell'attività di ristorazione e regolarmente approvate dal locatore. Eccepiva altresì la prescrizione quinquennale dei canoni anteriori all'anno 2018, in assenza di qualsiasi atto interruttivo.
Con riferimento all'annualità 2021 chiedeva il riconoscimento di una riduzione del 50% del canone di locazione motivata dalla chiusura forzata dell'attività a seguito dell'emergenza sanitaria da Covid-19. Concludeva pertanto per il rigetto della domanda di convalida e dell'ingiunzione di pagamento, nonché per l'accertamento della validità degli accordi intercorsi e della compensazione delle somme anticipate con i canoni richiesti.
Con ordinanza del 29/12/2023 il Tribunale disponeva il mutamento del rito ordinario assegnando i termini per il deposito di memorie integrative con le quali le parti insistevano sulle argomentazioni spiegate;
parte ricorrente, alla luce di nuovi controlli nelle scritture contabili della società, precisava la pretesa in punto di quantum debeatur.
Disposto infruttuosamente il tentativo di mediazione obbligatoria il procedimento veniva istruito a mezzo di produzioni documentali e con l'escussione di testimoni;
dunque posto in decisione sulla discussione delle parti per l' odierna udienza fissata in modalità cartolare.
***
Emerge dagli atti che con contratto di locazione commerciale stipulato in data 14/07/2008 innanzi il Notaio in Porto Empedocle Rep. n. 30766 Raccolta n. 11830, la Per_1 Parte_1 ha concesso in locazione alla Ditta “Ristorante Tiziana” l'immobile
[...] Controparte_1 sito in Porto Empedocle Contrada Durrueli (in Catasto Part. n. 1805, Foglio 19); il canone di
2 locazione annuo complessivo è stato pattuito dalle predette parti contraenti in € 5.000,00 oltre
IVA da corrispondersi in rate trimestrali anticipate di € 1.250,00 oltre IVA ciascuna, per un totale al trimestre di € 1.500,00, con l'aggiunta degli adeguamenti di legge in ragione di anno.
Secondo la prospettazione della ricorrente il conduttore non avrebbe provveduto al pagamento dei canoni di locazione per gli anni 2016-2017-2018- 2019-2020-2021-2022-2023
e, dunque, per la complessiva somma di € 41.080,00; con la memoria integrativa la ricorrente, riferendo dell'esito di un controllo delle scritture contabili della società precisava il credito nel minore importo di € 37.980,00;
A fronte di ciò il resistente ha dedotto in sintesi: 1) l'avvenuto pagamento di somme in contanti nonché l'anticipazione da parte conduttore delle somme per esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria con compensazione dei canoni;
2) l'intervenuta prescrizione dei canoni di locazione relativi agli anni precedenti al 2018; 3) la decurtazione per scomputo canone locazione 2021 Covid.
Così brevemente sintetizzate le contrapposte pretese le domande della Parte_1 sono fondate e vanno accolte nei limiti di quanto si dirà in punto di quantum.
È pacifico che nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione il creditore deve esclusivamente dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (così per tutte, da ultimo Cass. n.
15659.2011: "in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento"; conf. Cass. n. 3373.2010; Cass. n.
9351.2007; Cass. n. 1743.2007; Cass. n. 20073.2004);
Nel caso di specie il locatore ha provato in giudizio la morosità del conduttore ed ha assolto l'onere della prova posta a suo carico, depositando il contratto di locazione in essere tra le parti;
per altro verso il conduttore, nonostante il perdurare nel godimento dell'immobile adibito a ristorante, non ha dato prova del pagamento dei canoni pattuiti contrattualmente, maturando una considerevole morosità che persiste e si è ulteriormente aggravata anche nel corso del giudizio.
Era onere del conduttore addurre la giustificazione di tutti i pagamenti eseguiti in costanza di rapporto, così da dar conto dell'esistenza del fatto estintivo ex art 2697 comma II c.c. relativo all' obbligazione;
ma tale onere non è stato assolto.
In particolare, sulle produzioni documentali depositate si evidenzia che:
3 a) le matrici degli assegni versati in giudizio contengono, nella maggior parte dei casi, annotazioni riferibili a destinatari diversi dal locatore, spesso fornitori (es. TA, EI, RR
Spa, OV, DF IS ( ), G Campione spa, Conigliaro) mentre le poche riferibili Per_3 ad rappresentano incertezza sull'effettiva consegna del titolo (es. dicitura CP_2
“annullato”) o, comunque, non sono corroborate dalla prova documentale dell'effettivo incasso.
b) la lista movimenti bancaria, comunque limitata solo all'anno 2023, non è stata accompagnata da alcuna allegazione sull'imputazione dei pagamenti né dall'indicazione specifica del relativo trimestre.
c) la versione offerta sull'asserito versamento di canoni di locazione in contanti – di cui peraltro non viene operata una quantificazione neppure approssimativa - non è riscontrabile per l'inesistenza della doverosa e necessaria quietanza in uso nei rapporti commerciali.
d) non vi è alcuna prova documentale della riferita esistenza di accordi con il legale rappresentante per la compensazione delle spese che sarebbero state sostenute dal conduttore per lavori straordinari con i canoni di locazione via via maturati.
Il conduttore si limita a produrre una mera elencazione dei “lavori eseguiti”; eraltro tutte le fatture e ricevute prodotte (es. acquisti piastrelle, materiale edile, attrezzi edili ecc) non sono coeve ai canoni di locazione rimasti insoluti ma sono risalenti nel tempo (anni 2010, 2011,
2012) e, quindi, relativi a periodi ben precedenti rispetto a quelli oggetto della presente controversia I lavori di ristrutturazione della sala da pranzo, come risulta dalle fatture relative all'acquisto delle piastrelle, risalgono quindi a un periodo non recente. Anche qualora fossero stati effettivamente autorizzati dall , non vi sono riscontri oggettivi circa l'avvenuta Per_2 compensazione con i canoni maturati, di cui peraltro non si conoscono né i periodi di riferimento né l'ammontare preciso e le relative mputazioni.
Quanto alla perizia di parte è noto in linea generale che la stessa costituisce una mera allegazione difensiva a contenuto tecnico priva di autonomo valore probatorio (Cass.
259/2013); ad ogni modo non può non evidenziarsi l'estrema genericità dei contenuti in quanto il tecnico asserisce che le spese sostenute per le opere di ristrutturazione straordinaria ammonterebbero a circa € 356.133,16 richiamando fatture che sarebbero state esibite dalla committenza ma che non vengono allegate alla relazione né esaminate nel loro contenuto dal tecnico stesso;
senza contare che il tecnico fa sempre riferimento a periodi di molto precedenti a quello oggetto del contendere (ovvero anni 2010 - 2011 e 2013) .
Venendo all'attività istruttoria compiuta, le fonti orali non hanno colmato le lacune assertive del resistente.
Il GE , nel dichiarare di non aver mai assistito a consegne da Testimone_1
ad di danaro contante per il pagamento dei canoni di locazione, ha anche Parte_3 Per_2 riferito di aver svolto alcuni incarichi di natura tecnica (variazioni catastali e sanatoria di un corpo di fabbrica;
oltre ad una Scia per l'attività commerciale) risalenti, tuttavia, a “circa
4 quindici anni fa”; mentre interventi più recenti, intorno agli anni 2019-2020, per come riferito dal teste sono stati “di tipo ordinario” per adeguamento degli alloggi e distacco di intonaci.
Anche il teste , elettricista, ha riferito di essere stato spesso chiamato da uno Testimone_2 dei fratelli per manutenzione, ma sempre di natura ordinaria, tipo guasti per corto Parte_3 circuito o anche per semplici sostituzione di lampadine fulminate.
L' affermazione di parte resistente - che ha posto l'accento sul fatto che la mancata rivendicazione dei canoni per 7 anni sarebbe spiegabile solo con l'avvenuto pagamento in contanti e con la compensazione effettuata in virtù dell'accordo tra le parti - , non è sorretta da alcun dato oggettivo di riscontro, non essendo stata fornita prova né dei pagamenti in contanti né tantomeno è stato dimostrato un asserito accordo scritto finalizzato alla compensazione con i canoni via via maturati.
Se fosse vero l'assunto il resistente avrebbe dovuto premurarsi di sottoscrivere con il locatore un accordo scritto o quantomeno elaborare un prospetto chiaro, sottoscritto da entrambi e dettagliato anno per anno, con i canoni via via maturati e gli scomputi per effetto delle spese straordinarie autorizzate dal locatore;
invece come già rilevato, le produzioni del resistente - oltre che le stesse allegazioni - sono assolutamente generiche, confuse e inidonee a tal fine.
Del resto l'inerzia del locatore non ha un significato univoco dal momento che – come la
Suprema Corte ha avuto modo di chiarire proprio in tema di locazione immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo - la condotta del locatore che dopo essere stato inerte nell'escutere il conduttore - anche se per un fatto a lui imputabile e per un tempo tale da far ragionevolmente ritenere al debitore che il diritto non sarà più esercitato -, richiede l'integrale pagamento dei canoni maturati non è sufficiente ad integrare un contegno concludente da cui desumere univocamente la tacita volontà di rinunciare al diritto (Cass. civ., Sez. III,
Ordinanza, 26/04/2024, n. 11219).
Invero, quello che è emerso in sede di prove testimoniali (teste ) è che il legale Tes_3 rappresentante era piuttosto risentito e preoccupato (“si era preso colari”, per come Per_2 riferito testualmente dal usando un'espressione siciliana) a causa Tes_3 dell'inadempimento dei canoni di locazione.
Nessuna prova documentale è stata fornita in relazione ai lavori di ristrutturazione del tetto indipendentemente da quelli necessari per l'installazione dell'impianto fotovoltaico (al riguardo difatti è assente una indicazione analitica dei lavori che sarebbero stati effettuati sul tetto di copertura riferito come danneggiato). In relazione tale impianto poi, relativo non solo al ristorante ma anche all'hotel, non vi sono stati in effetti vantaggi per il locatore dal momento che i benefici derivanti dall'installazione del sistema vengono interamente trasferiti al conduttore che ottiene un risparmio di spesa sui costi energetici.
5 Sulla sospensione delle obbligazioni per l'emergenza Covid va osservato che il conduttore non ha documentato di aver richiesto per iscritto al locatore una qualche forma di rinegoziazione del contratto per il periodo pandemico;
fermo restando che la giurisprudenza maggioritaria esclude in radice che il Giudice possa modificare, in assenza di previsioni normative o pattizie, il contenuto di un contratto stipulato dalle parti nell'esplicazione dell'autonomia contrattuale né rideterminare il quantum del canone (Tribunale di Biella Ord.17 marzo 2021 e Tribunale di Roma Sentenza 3114/2021).
L'eccezione di prescrizione si rivela invece fondata essendo assenti atti interruttivi in epoca precedente alla notificazione della citazione per la convalida dello sfratto del 15/11/2023.
In forza dell''art 2948 c.c. i canoni di locazione così come altri corrispettivi periodici, si prescrivono in cinque anni. La prescrizione inizia a decorrere dal momento in cui il diritto può essere fatto valere e dunque, avendo le parti pattuito in contratto un pagamento trimestrale di
€ 1250,00 più iva al 20%, devono ritenersi prescritte le pretese, relative ai canoni degli interi anni 2016 e 2017 nonché dei primi tre trimestri del 2018 ove non estinte (le somme portate dagli assegni 09/07/2018 di € 3.000,00, 17/08/2018 di € 3.000,00 e 25/10/2018 di € 100,00 che la ricorrente nella comparsa integrativa menziona di aver rinvenuto non sono conteggiate non essendo desumibile l'imputazione non potendosi escludere che si riferiscano a canoni pregressi, tant'è che la ricorrente precisa altresì che è stata reperita la fattura con la quale il primo assegno di € 3.000,00 era stato imputato al pagamento in acconto risalente al canone dell'anno 2015); mentre è esigibile il canone relativo all'ultimo trimestre del 2018.
Ne consegue che, in relazione al prospetto depositato dalla ricorrente gli importi sono i seguenti: € 1250,00 per IV° trim 2018; € 5000,00 per anno 2019, € 5000,00 per anno 2020,
€ 5.000,00 per anno 2021; € 5.000,00 per anno 2022; € 6.080,00 per anno 2023; dunque per l'importo complessivo € 27.330,00 oltre iva 20%, cui vanno ad aggiungersi i canoni maturati e maturandi.
Va altresì pronunciata la risoluzione del contratto: l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento ( Cass. n. 959.1980 e successive conformi).
Alla risoluzione segue la condanna al rilascio dell'immobile.
Le spese di lite, liquidate in dispositivo ai sensi del DM 55/2014 e successive modifiche ed integrazioni, seguono come di consueto la soccombenza.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
6 DICHIARA risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione commerciale stipulato in data 14/07/2008 dinanzi al Notaio , con il quale veniva concesso Persona_4 in locazione a , nella qualità di titolare dell'impresa individuale Parte_3 denominata “Ristorante Tiziana di LA US”, l'immobile sito in Porto Empedocle,
Contrada Durrueli, censito al Catasto al Foglio 19, Part. 1805;
CONDANNA nella qualità di titolare dell'impresa individuale Parte_3 denominata “Ristorante Tiziana di LA US” all'immediato rilascio in favore di
[...] in persona del l.r. Vigilante Tarsilla, dell'immobile sopra descritto;
Parte_1
CONDANNA nella qualità di titolare dell'impresa individuale Parte_3 denominata “Ristorante Tiziana di LA US”, al pagamento in favore di Parte_1 in persona del l.r. Vigilante Tarsilla, dell'importo di € 27.330,00 oltre iva 20%, per
[...] canoni scaduti dal IV° trimestre 2018 (accolta per il periodo antecedente l'eccezione di prescrizione) fino all'anno 2023, oltre canoni scaduti successivamente e a scadere fino all'effettivo rilascio nonché interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;

CONDANNA altresì nella qualità di titolare dell'impresa individuale Parte_3 denominata “Ristorante Tiziana di LA US” al pagamento delle spese di lite sostenute dalla ricorrente che si liquidano in € 4500,00 per compensi professionali ed in €
296,00 per esborsi, oltre spese forfettarie e accessori di legge.
Così deciso in Agrigento, 15 luglio 2025 Il Giudice
Silvia Capitano
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