N. R.G. 1667/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
QUARTA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Quarta Civile, in composizione collegiale, in persona dei magistrati:
Dott.ssa Dania Mori Presidente
Dott. Paola Caporali Consigliere
Dott.ssa Ada Raffaella Mazzarelli Consigliere Estensore ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1667/2022 promossa da:
(C.F.: ) rappresentata e difesa dall' Parte_1 CodiceFiscale_1 avv. Paolo Pisani, elettivamente domiciliato presso il loro Studio come da procura in atti;

PARTE APPELLANTE
contro
(C. F.: ), Controparte_1 C.F._2 CP_2
(C.F.: ) entrambe rappresentate e difese dall'avv. Piero
[...] C.F._3
Tolomei, e IERO (C.F.: ) che si difende in proprio CP_3 C.F._4 ex art. 86, tutti in qualità di eredi dell'appellato Notaio elettivamente Persona_1 domiciliati come da procura in atti;

PARTE APPELLATA
avverso
La sentenza n. 732/2022 del Tribunale di Lucca pubblicata il 12.07.2022; trattenuta in decisione all'esito dell'udienza ex art. 127 ter c.p.c. con ordinanza del 13.11.2024 sulle seguenti
CONCLUSIONI

Per l'appellante: Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, in riforma integrale della sentenza n.
732/2022 del Tribunale di Lucca, rigettata ogni contraria istanza o domanda, accogliere il presente appello e conseguentemente accertare e dichiarare, per i fatti per cui è causa e descritti nel presente atto e negli atti difensivi di primo grado, la responsabilità professionale del Notaio nella causazione dei danni tutti, Persona_1 patrimoniali e non patrimoniali, subìti e subendi, dalla sig.ra e per l'effetto condannare il Parte_1 convenuto, ed ora i suoi successori a titolo universale ex art. 110 cpc, ciascuno nei limiti delle rispettive quote di eredità, al risarcimento del danno subito dall'attrice per la somma, che si precisa a mero titolo indicativo in €
100.000,00 (euro centomila) o per quella maggiore o minore, che verrà accertata come dovuta e/o ritenuta giusta all'esisto del presente giudizio, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì dell'inadempimento al saldo. In ogni caso, riammettere con efficacia ex tunc la signora al beneficio del gratuito patrocinio. Nel caso Parte_1 in cui, controparte ottenga la somma ad essa momentaneamente dovuta in forza della sentenza di primo grado a titolo di pagamento delle spese legali del grado, si chiede che il Notaio venga condannato a Persona_1 rimborsare all'odierna appellante la somma così ottenuta, con interessi e rivalutazione dalla data del pagamento a quella della restituzione. Con vittoria di spese ed onorari di lite art. D.M n. 55/14 e ss. mm. Per entrambi i gradi del giudizio” Si insiste sulla ctu tecnico estimativa diretta a determinare la differenza tra il valore commerciale del bene al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo (che, nel caso di specie, coincide con la trascrizione della compravendita in favore del sig. e cioè il 29 Dicembre 2014, doc.7) ed il prezzo CP_4 pattuito di euro 160.000,00. S'insiste altresì, ove occorrer possa, sulla ctu diretta a stimare il valore dei lavori di ristrutturazione eseguiti da parte della signora Si insiste nella ctu medico legale già chiesta. Non pare Pt_1 questa richiesta admexplorandum in quanto, a sostegno di essa, è stata prodotta documentazione medica (docc. 30-
34). In ogni caso, rigettare la domanda ex art. 96 terzo comma cpc formulata da controparte in comparsa di costituzione perchè l'appello è tutt'altro che manifestamente infondato e l'odierna appellante ha agito in buona fede nel pieno rispetto del principio del giusto processo”.
Per gli appellati: “Voglia l'adita Corte d'Appello di Firenze - per le considerazioni esposte in comparsa e dovendosi comunque intendere qui riproposte e richiamate anche le deduzioni, eccezioni e difese tutte svolte in primo grado, respingere l'appello della Signora e confermare la sentenza di primo grado. Con vittoria di spese ed Pt_1 onorari e ulteriore condanna ex art. 96, c. III, CPC per la grave e manifesta infondatezza dell'appello.” SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato la sig.ra ha interposto appello Parte_1 avverso la sentenza n. 732/2022 pubblicata il 12.07.2022, con la quale il Tribunale di Lucca ha rigettato la sua domanda risarcitoria nei confronti del notaio , per tutti i danni dalla Per_2 stessa asseritamente subiti, patrimoniali e non patrimoniali quantificati nella somma totale di €
100.000,00, per violazione del “dovere di consiglio” in occasione della stipula del preliminare di vendita immobiliare del 27.05.2013.
Nello specifico, a sostegno della propria domanda risarcitoria l'attrice, nel giudizio di primo grado, deduceva:
- che in data 27 maggio 2013, con l'assistenza professionale del suddetto Notaio e presso il suo studio, stipulava, quale promittente l'acquisto, un preliminare di vendita di una unità immobiliare ad uso ufficio posta al piano terra, lato ovest di un maggiore edificio condominiale, situato in Comune di Viareggio, Via Zanardelli n.25-27, di proprietà del sig.
Parte_2
- le parti convenivano un prezzo di € 160.000,00 di cui: € 60.000,00, a titolo di caparra confirmatoria ed acconto, da versare entro fine luglio 2013; il residuo di € 100.000,00 da pagare in parte mediante accollo delle rate di mutuo gravante sull'immobile (sino alla stipula del definitivo) ed a saldo al momento del rogito, da stipulare entro il 31.12.2015;
- che in quella stessa sede, il Notaio consigliava di non registrare e di non Per_1 trascrivere il detto contratto preliminare, senza informare la signora degli effetti Pt_1 del mancato svolgimento di tali formalità, facendosi corrispondere per l' attività prestata la somma di € 1.500,00 in contanti, senza rilasciare quietanza;

- che veniva immessa nella detenzione dell'immobile in forza di separato contratto di comodato, anch'esso redatto in pari data dal Notaio al fine di effettuare delle Per_1 opere di ristrutturazione dell'unità immobiliare promessole in vendita;

- che, in data 3.10.2014, il stipulava un altro preliminare di vendita con il sig. Parte_2
avente ad oggetto il medesimo immobile, con atto trascritto dal Notaio CP_5
e successivamente in data 29.12.2014 stipulava con lo stesso il contratto Persona_3 definitivo di compravendita per € 135.000,00 (doc. 9 fascicolo di primo grado parte appellante), questa volta davanti al Notaio in quanto, il notaio Persona_1 Per_3 informato del precedente preliminare di cui la stessa era parte, si era rifiutato di Pt_1 redigere l'atto. Si costituiva il Notaio contestando la fondatezza della avversa domanda, in particolare il Per_1 convenuto deduceva che erano state le stesse parti a optare per la redazione di una scrittura privata semplice, non idonea alla trascrizione, in merito alla quale la non aveva richiesto Pt_1 alcun consiglio e non aveva versato alcun compenso, in quanto era prassi dello studio notarile farsi pagare alla stipula del definitivo. Inoltre, la Sig. si era resa inadempiente nel Pt_1 pagamento sia della caparra confirmatoria prevista di euro 60.000,00, che la stessa si era obbligata a versare al promittente venditore entro il 31.7.2013, che delle rate del mutuo che si era accollata fin dalla data di stipula del preliminare e sino al rogito definitivo.
La causa veniva istruita mediante prova documentale, interrogatorio formale del convenuto e prove per testi e all'esito il Tribunale di Lucca, con sentenza n. 732/2022 pubblicata il 12.07.2022, rigettava la domanda, revocava l'ammissione provvisoria dell'attrice al patrocinio a spese dello
Stato e condannava la stessa al pagamento delle spese processuali sostenute dal notaio.
In particolare, il Tribunale escludeva la responsabilità del convenuto in quanto dall'istruttoria svolta era emerso che “l'attrice era perfettamente consapevole dei rischi ricollegati alla trascrizione del preliminare, e che su questo chiese consiglio al notaio, che calcolò esattamente i costi derivanti, e ne discusse ampiamente con le parti, e che all'esito della discussione, non essendovi problematiche in atto o prevedibili, l'attrice stessa decise di non trascrivere. La scelta di correre il rischio di un preliminare non trascritto venne effettuata dall'attrice con piena consapevolezza, in ragione del risparmio derivante da un preliminare redatto con scrittura privata;
poiché il notaio ha assolto il suo dovere di consiglio prospettando a lungo, ed in dettaglio, i pro ed i contro delle possibili soluzioni, l'attrice dovrà sopportare tutte le conseguenze della sua libera scelta, e la domanda va respinta.”
Il Tribunale poi revocava, ex art. 136 comma II DPR 115/2002, l'ammissione provvisoria dell'attrice al patrocinio a spese, osservando che: “Va comunque evidenziato, dovendosi valutare compiutamente la domanda ai fini della definitiva ammissione al patrocinio a spese dello stato, che l'attrice si è resa subito inadempiente al preliminare del 27-5-2013, in quanto non ha versato la caparra confirmatoria di €.
60.000,00 entro il termine del 31-7-2013, ma solo €. 7000,00 il 31-5-2013 (doc. 3). Non ha nemmeno pagato regolarmente le rate di mutuo, che avrebbe dovuto pagare fin dalla mensilità di giugno 2013, producendo ricevute di pagamenti, di importo variabile, effettuati nel dicembre 2013, marzo 2014, aprile 2014, giugno 2014 ed agosto
2014, e sostenendo, ma senza fornire alcuna prova, di aver pagato altre rate in contanti. L'attrice non inoltre ha provato di aver “in gran parte ristrutturato l'immobile” (citazione pag. 6), in quanto ha prodotto solo un contratto di appalto, due autorizzazioni amministrative, due fatture non quietanzate, un documento di trasporto, una serie di preventivi non quietanzati. Ha poi sicuramente interrotto i lavori ed abbandonato l'immobile, senza curarsi di fare accertare giudizialmente le sue asserite ragioni derivanti dalla scoperta di un vizio occulto, cioè di una tubazione di scarico dell'appartamento sovrastante nascosta da un controsoffitto.”
Avverso tale decisione ha proposto appello la signora sulla base di due motivi: Pt_1

1.Erroneità della sentenza impugnata nella valutazione del materiale probatorio in atti, per non aver il Tribunale ritenuto sussistente la violazione del dovere di consiglio da parte del notaio convenuto.
Parte appellante ha sostenuto che il giudice di prime cure non abbia valutato correttamente le prove e i fatti di causa dai quali sarebbe invece emerso la violazione da parte del notaio Per_1 del dovere di consiglio, per non aver informato la promittente acquirente dei rischi che avrebbe comportato la mancata trascrizione del preliminare;

2.Erroneità della sentenza impugnata nella valutazione della condotta della signora con Pt_1 il secondo motivo l'appellante ha impugnato quella parte della sentenza nella quale il giudice di primo grado ha rilevato che sia stata la ad essere inadempiente al preliminare non Pt_1 avendo pagato la caparra confirmatoria, le rate di mutuo, né ristrutturato l'immobile abbandonandolo, non considerando, invece, il fatto che era stato il ad essere per Parte_2 primo inadempiente, per averle promesso in vendita l'immobile senza informarla della presenza di una pesante servitù gravante sul bene (una tubazione di scarico dell'appartamento sovrastante nascosta da un controsoffitto).
Radicatosi il contraddittorio, si è costituito il notaio istando per la reiezione del gravame Per_1 in quanto infondato.
Allegato il fascicolo di ufficio del procedimento di primo grado, il processo è stato interrotto per l'intervenuto decesso del convenuto in data 21.06.2023 e poi riassunto da parte appellante il 5 marzo 2024.
Nel costituirsi ritualmente in giudizio gli eredi del Notaio riportandosi ai precedenti Per_1 scritti difensivi, hanno contestato la fondatezza dell'appello e concluso per il rigetto della domanda e la conferma della sentenza di primo grado ed ulteriore condanna ex art. 96, c. III, cpc per la grave e manifesta infondatezza dell'appello.
Con ordinanza collegiale ex art. 127 ter c.p.c. del 13.11.2024, la causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte e decisa nella camera di consiglio del 13 febbraio 2025 , allo scadere della concessione di termini ex art. 190 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE


1. Sul “dovere di consiglio” del notaio
Con il primo motivo l'odierna appellante ha censurato la sentenza impugnata, per aver escluso la responsabilità professionale del Notaio per violazione del dovere di consiglio all'atto Per_1 della stipula del preliminare di compravendita immobiliare con il venditore Parte_2 rappresentata dal non averla edotta adeguatamente circa i possibili rischi derivanti dalla mancata trascrizione del medesimo preliminare, evidenziando come il primo giudice sia pervenuto a tale valutazione anche a causa di una errata valutazione delle prove testimoniali.
In diritto si osserva che, secondo la oramai pacifica giurisprudenza di legittimità, il notaio, nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio della propria attività professionale, è tenuto ad una prestazione che, pur rivestendo i caratteri dell'obbligazione di mezzi e non di risultato, non può ritenersi circoscritta al compito di mero accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell'atto, estendendosi, per converso, a tutte quelle ulteriori attività, preparatorie e successive, funzionali ad assicurare la serietà e la certezza del rogito e, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico e del risultato pratico del contratto stipulato tra le parti, con la conseguenza che l'inosservanza di tali obblighi accessori dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità (ex multis Cass. sent. 1228/2003; v. anche sent. 7283/2021).
In particolare, l'articolo 42 del codice deontologico notarile alla lettera a) sancisce che il Notaio è tenuto a “informare le parti sulle possibili conseguenze della prestazione richiesta, in tutti gli aspetti della normale indagine giuridica demandatagli e consigliare professionalmente le stesse, anche con la proposizione di impostazioni autonome rispetto alla loro volontà e intenzione”.
Ed ancora, nell'ambito della responsabilità professionale del notaio, la Cassazione, con giurisprudenza ormai consolidata, ha affermato che “il notaio incaricato della redazione di un atto per la compravendita di un immobile non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti ed a sovraintendere alla compilazione dell'atto, occorrendo che egli si interessi dell'attività preparatoria e successiva necessaria ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto medesimo e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, rientrando tra i suoi doveri anche quello di consiglio, ovvero di dissuasione (vedi in tal senso Cass.

4.3.2022 n. 7185; Cass. 16.3.2021 n. 7283; Cass. 15.6.1999 n. 5946). Il dovere di consiglio in particolare ha ad oggetto questioni tecniche, cioè problematiche che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire, collegate al possibile rischio che una vendita formalmente perfetta possa poi risultare inefficace (vedi in tal senso Cass. 29.3.2007 n. 7707). L'art. 42 del codice deontologico notarile [...] stabilisce, per quanto qui rileva, che il notaio è tenuto: a) ad informare le parti sulle possibili conseguenze della prestazione richiesta, in tutti gli aspetti della normale indagine giuridica demandatagli ed a consigliare professionalmente le stesse, anche con la proposizione di impostazioni autonome rispetto alla loro volontà ed intenzione;
b) a proporre la scelta del tipo negoziale più adeguato alle decisioni assunte dalle parti, accertandone la legalità e la reciproca congruenza, svolgendo le richieste attività preparatorie e dirigendo quindi la formazione dell'atto nel modo tecnicamente più idoneo per la sua completa efficacia e per la stabilità del rapporto che ne deriva;

c) a dare alle parti i chiarimenti richiesti o ritenuti utili ad integrazione della lettura dell'atto per garantire ad esse il riscontro con le decisioni assunte e la consapevolezza del valore giuridicamente rilevante dell'atto, con speciale riguardo ad obblighi e garanzie particolari ed a clausole di esonero o limitative di responsabilità, nonché agli adempimenti che possano derivare dall'atto, valendosi, per quest'ultimo aspetto, anche di separata documentazione illustrativa” (Cass. Sez. 2-, Ordinanza n. 23600 del 02/08/2023).
Su tali premesse, il primo giudice, chiarito che il notaio, incaricato della redazione ed autenticazione di un contratto preliminare per la compravendita di un immobile, era tenuto ad una prestazione che non poteva ritenersi limitata al mero accertamento della volontà delle parti e alla supervisione e alla vigilanza della compilazione dell'atto, occorrendo anche che egli si interessasse delle attività, preparatorie e successive, necessarie a perseguire le intenzioni delle parti stesse, “ad esempio avvertendo le parti, nel caso di termine particolarmente lungo tra la stipula del contratto preliminare e quella del contratto definitivo, che gli effetti della trascrizione cessano, in ogni caso, qualora, entro tre anni non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2) (Cass.
12482/2017)”, ha escluso l'inadempimento del professionista, osservando quanto segue: “Il dovere di consiglio ha però per oggetto solo questioni tecniche, cioè problematiche che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire, collegate al possibile rischio che una vendita formalmente perfetta possa, poi, risultare inefficace a causa della condizione giuridica dell'immobile trasferito, ma non può essere dilatato fino al controllo di circostanze di fatto il cui accertamento rientra nella normale prudenza. Così, ad es., non può rientrare nella prestazione professionale del notaio il dovere di consigliare al venditore di accertare la solvibilità del compratore nel caso di vendita con pagamento dilazionato del prezzo o di consigliare al compratore di accertare la inesistenza di eventuali vizi. Allo stesso modo quando, in sede di stipula di una vendita, l'alienante dichiara che sull'immobile oggetto del trasferimento grava un'ipoteca, ma che il debito a garanzia del quale è stata iscritta si è estinto, è da ritenere che l'acquirente, secondo la diligenza del normale padre di famiglia, abbia controllato la veridicità di tale circostanza, attraverso la richiesta della esibizione della quietanza, senza che sia configurabile un obbligo professionale del notaio avente ad oggetto il consiglio di effettuare tale controllo, specie quando la vendita ha luogo alla conclusione di un lungo periodo di trattative (Cass. 7707/2007). Vi sono poi obblighi di consiglio inesigibili perché ingovernabili (relativi a circostanze future non prevedibili) ed obblighi di consiglio certamente a carico del notaio (es. visure ipotecarie): “Deve, difatti, ritenersi estraneo all'obbligo di diligenza relativo all'attività esercitata dal notaio quello di fornire informazioni o consigli non basati sullo stato degli atti a disposizione del professionista e su circostanze di fatto specificamente esistenti, note o comunque prevedibili, dovendosi valutare la diligenza del notaio ex ante e non ex post, e dunque giammai sulla base di circostanze future meramente ipotetiche (Cass. 20297/2019).
“Pertanto, non possono essere ricompresi tra gli obblighi di informativa e di consulenza cui è tenuto il notaio al momento del rogito tutti gli ipotetici ed eventuali scenari di rischio correlati… omissis…proprio per la posizione di equidistanza degli interessi delle parti contraenti che si richiede al notaio a tutela di un corretto e imparziale presidio del traffico di negozi giuridici” (Cass. 20297/2019 e Cass. 7283/21). Nel caso di specie non è emerso, né dall'istruttoria e né dalla documentazione depositata, che alla data di stipula vi fossero problematiche in atto o comunque prevedibili, per cui il notaio avrebbe dovuto prefigurare alle parti possibili scenari di rischio ad esse collegati e quindi consigliare la trascrizione del preliminare o addirittura rifiutarne la stipula.”
Invero, se il notaio incaricato della redazione di un contratto preliminare per la compravendita di immobile non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell'atto, rientra nondimeno tra i doveri del professionista non solo l'obbligo di informazione dei contraenti in merito a tutte le circostanze rilevanti ai fini della stipula dell'atto, ma anche il dovere di consiglio ovvero di dissuasione, consistente nell'avvertire le parti di tutte le circostanze utili o rilevanti ai fini del rogito, allo scopo di porre in condizione i contraenti di stipulare un atto valido.
Ciò precisato, le testimonianze assunte nel regresso grado di giudizio hanno dimostrato come la mancata trascrizione del preliminare di compravendita sia stata la conseguenza di una scelta consapevole fatta in accordo tra le parti contrattuali.
Quanto sopra è emerso chiaramente dalla testimonianza di figlia della Testimone_1 Pt_1 che al riguardo, inizialmente ha affermato che, “ricordo che il notaio consigliò di non trascrivere l'atto perché i rapporti tra le parti erano ottimi e poi era stata data la consegna del bene ed inoltre perché la stipula del definitivo non era molto lontana dal preliminare “, quando in realtà, la stipula del contratto definitivo, come si evince dal contratto preliminare era stata fissata al 31.12.2015 ben oltre due anni da quella del preliminare di vendita del 27.05.2013.
E successivamente ha aggiunto, “La richiesta di trascrivere il preliminare fu fatta da mia madre in ciò consigliata da mio nonno in quanto preoccupata dal fatto che si pagava una somma in acconto e c'era l'accollo delle rate del mutuo. Inoltre, c'era anche l'effettuazione dei lavori a nostro carico per cui c'era la preoccupazione, come poi è successo, che se il bene fosse stato venduto a terzi, avremmo perduto tutti i soldi.” Da tali considerazioni si evince come la signora fosse perfettamente consapevole dei Pt_1 rischi che poteva produrre la mancata trascrizione del preliminare.
La teste ha precisato, altresì, che” Ricordo che rimanemmo per circa un'ora con il notaio il quale Per_1 fece anche i conteggi dei maggiori costi in caso di trascrizione del contratto preliminare. Ricordo che dopo una lunga discussione fu deciso di non trascrivere il preliminare prevalendo le ragioni di fiducia tra le parti.”
Pertanto, la decisione di non procedere alla trascrizione del preliminare, valutati i costi ed i rischi,
è stata il frutto di una scelta consapevole della signora anche alla luce del fatto che la Pt_1 trascrizione del preliminare era esclusivamente a carico della parte compratrice così come previsto nella scrittura privata tra le parti, costo che evidentemente la promittente acquirente non voleva accollarsi, rassicurata anche dall'essere immessa immediatamente nel possesso del bene in virtù di contratto di comodato sottoscritto contestualmente con il Parte_2
Ciò precisato, è condivisibile la decisione del Giudice di prime cure, che ha affermato “la scelta di non trascrivere l'atto è stata una scelta personale delle parti: La scelta di correre il rischio di un preliminare non trascritto venne effettuata dall'attrice con piena consapevolezza, in ragione del risparmio derivante da un preliminare redatto con scrittura privata;
poiché il notaio ha assolto il suo dovere di consiglio prospettando a lungo, ed in dettaglio, i pro ed i contro delle possibili soluzioni, l'attrice dovrà sopportare tutte le conseguenze della sua libera scelta, e la domanda va respinta.”
Si evidenzia, inoltre, che la diligenza del notaio deve tuttavia essere valutata ex ante e non ex post, non potendo il notaio essere considerato tenuto a fornire informazioni o consigli non basati sullo stato degli atti a disposizione del professionista e sulle circostanze di fatto esistenti, note o comunque prevedibili.
Pertanto, venendo qui ad esaminare il secondo motivo di appello, le problematiche successive alla stipula del contratto preliminare di vendita riguardante l'inadempimento delle parti (da un lato, i vizi dell'immobile relativi alla scoperta della servitù di passaggio di una tubazione di scarico dell'appartamento sovrastante nascosta da un controsoffitto e dall'altro, l'omesso versamento della caparra confirmatoria e delle rate del mutuo) non sono di certo da attribuire ad una responsabilità professionale del notaio, avendo lo stesso correttamente adempiuto ai doveri di informazione e di consiglio, consistenti nell'avvertire le parti di tutte le circostanze utili o rilevanti ai fini del rogito.
Il punto di equilibrio della ricostruzione del perimetro di responsabilità è in altri termini quello per cui, quando lo scopo pratico dell'atto è messo a rischio da mancate verifiche o dalle dinamiche tecniche proprie della negozialità, il notaio deve rispondere anche per omessa informazione oltre che per difetto delle doverose attività di accertamento, in specie con riguardo alla presenza di formalità pregiudizievoli così come, specularmente, allo svuotamento delle correlative garanzie;
mentre, quando si è di fronte a impegni negoziali espressi, soggetti ad apprezzamento di affidabilità e convenienza, come quello degli obblighi delle parti derivanti dal contratto preliminare (pagamento caparra confirmatoria, accollo delle rate del mutuo e ristrutturazione dell'immobile), il notaio non può rispondere del susseguente inadempimento delle parti obbligate, ed, è più probabile che non, che il si sia rivolto ad un altro Parte_2 acquirente in conseguenza dell'inadempienza della signora alle obbligazioni assunte con Pt_1 il contratto preliminare in esame.
Alla luce di quanto sopra esposto, sulla base del materiale probatorio acquisito e contrariamente a quanto affermato dall'appellante, si deve ritenere che l'invocata responsabilità professionale del notaio non sussista;
restano assorbite le ulteriori richieste istruttorie che riguardano i rapporti tra la stessa ed il circa i rispettivi inadempimenti successivi alla sottoscrizione Pt_1 Parte_2 del preliminare, perché esulano dal thema decidendum.


2. Sulla responsabilità processuale aggravata ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c
Con un motivo specifico le parti appellate hanno richiesto la condanna dell'appellante alla corresponsione di una somma equitativamente determinata ex art. 96, comma terzo, c.p.c., per la temerarietà della lite e la grave e manifesta infondatezza dell'appello: “Si evidenzia che la condotta processuale di controparte - già ritenuta temeraria dal Giudice di I grado - è stata tale in questa fase del giudizio da giustificare la richiesta di questa difesa che la Signora sia condannata a corrispondere al Notaio Pt_1 una somma equitativamente determinata ex art. 96, c. III, CPC.” Per_1
Sul punto, il giudice di primo grado ha riconosciuto la mala fede/colpa grave dell'attrice ed ha revocato per tali ragioni la sua ammissione provvisoria al patrocinio a spese dello stato.
Si legge in sentenza: “E' stata quindi unicamente la grave inadempienza dell'attrice ad indurre il a Parte_2 ritenere il contratto preliminare risolto ed a vendere ad altri l'immobile, e non certo la condotta del convenuto. Per quanto sopra esposto l'attrice ha agito con mala fede, o perlomeno con colpa grave, e di conseguenza la sua ammissione provvisoria al patrocinio a spese dello stato va revocata ex art. 136 comma II DPR 115/2002.
Secondo le pronunce più recenti della Corte di Cassazione: “Il fondamento costituzionale della responsabilità aggravata ex art. 96, comma 3, c.p.c., risiede nell'art. 111 Cost. - il quale, ai commi 1 e 2, sancisce il principio del giusto processo regolato dalla legge e quello, al primo consustanziale, della sua ragionevole durata - e ha come presupposto la mala fede o colpa grave, da intendersi quale espressione di scopi o intendimenti abusivi, ossia strumentali o comunque eccedenti la normale funzione del processo, i quali non necessariamente devono emergere dal testo degli atti della parte soccombente, potendo desumersi anche da elementi extratestuali concernenti il più ampio contesto nel quale l'iniziativa processuale s'inscrive sanzionare la violazione dei doveri di lealtà e probità sanciti dall'art. 88 c.p.c., realizzata attraverso un vero e proprio abuso della “potestas agendi” con un'utilizzazione del potere di promuovere la lite, di per sé legittimo, per fini diversi da quelli ai quali esso è preordinato, con conseguente produzione di effetti pregiudizievoli per la controparte” (cfr. Cass. 12/07/2023 n.
19948; 30/12/2023 n. 36591).
Dunque, la responsabilità ex art. 96, comma 3, c.p.c., presuppone, sotto il profilo soggettivo, una concreta presenza di malafede o colpa grave della parte soccombente, perché agire in giudizio per far valere una pretesa non è di per sé condotta rimproverabile, anche se questa si riveli infondata, dovendosi attribuire a tale figura carattere eccezionale e/o residuale, al pari del correlato istituto dell'abuso del processo.
Nel caso in esame, costituisce circostanza incontestata, provata in atti e riportata nella sentenza appellata il contegno della che si rese “da subito inadempiente al preliminare del 27-5-2013, in Pt_1 quanto non ha versato la caparra confirmatoria di €. 60.000,00 entro il termine del 31-7-2013, ma solo €.
7000,00 il 31-5-2013 (doc. 3). Non ha nemmeno pagato regolarmente le rate di mutuo, che avrebbe dovuto pagare fin dalla mensilità di giugno 2013, producendo ricevute di pagamenti, di importo variabile, effettuati nel dicembre 2013, marzo 2014, aprile 2014, giugno 2014 ed agosto 2014, e sostenendo, ma senza fornire alcuna prova, di aver pagato altre rate in contanti. L'attrice non inoltre ha provato di aver “in gran parte ristrutturato
l'immobile” (citazione pag. 6), in quanto ha prodotto solo un contratto di appalto, due autorizzazioni amministrative, due fatture non quietanzate, un documento di trasporto, una serie di preventivi non quietanzati)”.
Per tali ragioni si ritiene condivisibile la valutazione del primo giudice secondo cui la Pt_1 era in malafede quando imputava alla condotta del notaio e non invece al suo comportamento il mancato perfezionamento del rogito e dunque, avendo ella sostenuto anche in appello la medesima linea difensiva, sussistono anche in questa sede i presupposti di cui all'art 96 terzo comma c.p.c. per la condanna dell'appellante al pagamento di una somma che si liquida in via equitativa in € 2500,00.


3. Le spese del presente giudizio.
L'appellante in quanto soccombente è tenuto a rimborsare alle parti appellate le spese del presente grado di giudizio nella misura liquidata in dispositivo ex D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. n. 147/2022, tenuto conto del valore della controversia compreso nello scaglione da € 52.001,00 a € 260.000,00 e dell'impegno difensivo prestato (medio), con esclusione della fase istruttoria, non espletata. Poiché l'impugnazione è stata respinta, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, legge
24 dicembre 2012, n. 228 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte dell'appellante, ove dovuto, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata.



P.Q.M.


La Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal Signora
ogni altra domanda, istanza, eccezione, deduzione disattesa od assorbita, Parte_1 così provvede:
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza di primo grado n. 732/2022 del Tribunale di Lucca pubblicata in data 12/07/2022;
2) condanna l'appellante a rifondere alle parti appellate le spese di lite del presente grado che vengono liquidate in complessivi € 9.991,00 per compensi, oltre rimborso spese generali 15 %,
IVA e CAP come per legge;

3) condanna ex art 96 terzo comma c.p.c l'appellante a pagare alle parti appellate la somma di €
2.500,00;
4) ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza a carico dell'appellante dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, per il gravame a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Firenze, nella camera di consiglio del 13 febbraio 2025

Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa Ada Raffaella Mazzarelli Dott.ssa Dania Mori
Nota La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni