REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott. Maria Grixoni Presidente
Dott. Cinzia Caleffi Consigliere
Dott. Cristina Fois Consigliere-relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile d'appello, iscritta al n. 374 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno
2022, promossa da
( ) e ( Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2 rappresentati e difesi dall'Avv. Gian Giacomo De Martini, come da procura in atti;

APPELLANTI
CONTRO
( ) e ( ), rappresentati CP_1 C.F._3 CP_2 C.F._4
e difesi, anche disgiuntamente, dagli Avv.ti Ignazio Vargiu e Ilaria Pinna, come da procura in atti;

APPELLATI
*****
All'udienza del 16 maggio 2025 la causa è stata trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse degli appellanti:
“Voglia l'Ecc.ma Corte in totale riforma della sentenza impugnata a) ogni contraria istanza , eccezione e deduzione respinta;
b) accertato che i convenuti e non CP_1 CP_2 hanno alcun diritto di passaggio sul tratto di terreno posto in Comune di Thiesi e destinato a strada distinto in catasto al F. 11 col mappale n. 143 e che detto tratto di terreno è di proprietà esclusiva degli attori e che questi avevano loro concesso la temporanea facoltà di utilizzarlo, salvo revoca, voglia la Corte dichiarare legittimo il diritto degli attori di revocare detta facoltà concessa ai convenuti dichiarando i primi legittimati ad adibirlo a loro uso esclusivo per accedere al proprio terreno distinto in catasto al F.11 col mappale 142;
-accertato che il avendo ricevuto dagli attori con lettera raccomandata trasmessa per loro CP_1 conto dall'Avv. Gian Marco Mura la revoca della facoltà di utilizzo di detta strada loro concessa per accordo verbale in cambio della concessione dell'acqua proveniente dal pozzo dei convenuti ed accertato inoltre che i convenuti si sono resi inadempienti all'accordo chiudendo l'acqua privando così dell'approvvigionamento idrico in terreno degli attori;

Voglia l'Ecc.ma Corte Dichiarare risolto l'accordo verbale intercorso tra e Parte_1
che prevedeva la concessione temporanea del passaggio sulla propria strada da CP_1 parte del in cambio della concessione dell'acqua del proprio pozzo da parte del ed Pt_1 CP_1 accertato che quest'ultimo ha chiuso l'approvvigionamento idrico al fondo degli attori dichiarare quest'ultimo gravemente inadempiente e per l'effetto, negare comunque ai convenuti l'uso ed utilizzo della strada inibendo agli stessi in modo permanente il passaggio in detta strada per non averne essi diritto, inibendogli altresì l'uso del cancello posto alla sua imboccatura autorizzando gli attori a sostituirlo con altro cancello ed a ricostruire il muro di confine tra le due proprietà .
IN VIA MERAMENTE SUBORDINATA
Nella denegata ipotesi di rigetto della domanda, qualora la Corte dovesse condividere l'assunto del giudice di primo grado secondo cui tra le parti vi sarebbe stata costituzione di servitù reciproche dichiarare comunque l'inesistenza dell'accordo per vizio di forma.
Con vittoria di compensi e spese di lite sia di primo che di secondo grado”.
Nell'interesse degli appellati:
In via pregiudiziale, dichiarare inammissibile l'Appello per le ragioni di cui all'espositiva essendo vento meno il dettato di cui agli artt. 342; accertato che quanto richiesto in via meramente subordinata è domanda nuova, dichiarare violato l'art 345 cpc e disporre a riguardo.
Nel merito
Rigettare ogni avversa domanda in quanto infondata in fatto e diritto;
nel merito, accertato che il fondo Sotgiu. ha carattere dominante e che il fondo era ed CP_2 ER
è, gravato da servitù di passaggio a vantaggio dei convenuti;
previa verifica della comodità ed agevole percorso, confermare la destinazione e l'uso a favore dei convenuti;
rigettare la domanda in relazione alla risoluzione del contratto verbale per le ragioni di cui all'espositiva ed in quanto inesistente;
in ogni caso con vittoria di spese ed onorari per il doppio grado di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato i coniugi e Parte_1 Parte_2 convenivano in giudizio i signori e esponendo i seguenti fatti: di essere CP_1 CP_2 proprietari di un terreno agricolo in agro di Thiesi, località “Cunzadu-Mannu-Culuri”, distinto in catasto al fg. 11 mapp.le 142, della superficie di ha 1,90, confinante con strada provinciale Thiesi-
Borutta, proprietà e proprietà di essere stati immessi nel possesso del terreno nel CP_1 Per_2
2006 in forza di contratto preliminare, e di essere stati autorizzati dai promittenti venditori alla presentazione di un progetto per la realizzazione di un accesso con cavalcafosso sulla strada provinciale Thiesi-Borutta; che sempre nel 2007 il destinò una striscia di terreno lungo il Pt_1 confine per la realizzazione di una strada, della larghezza di cinque metri, che dall'ingresso del confine consentisse di raggiungere la parte alta del fondo, come da planimetria allegata;
sempre nel
2007 i coniugi , proprietari di un terreno posto a monte di quello del pur avendo CP_3 Pt_1 un autonomo e comodo accesso al proprio terreno da un'altra strada sempre in uso, chiedevano al di poter utilizzare la nuova strada, realizzanda sul terreno e il cui percorso terminava Pt_1 Pt_1 in prossimità del terreno del , offrendo in cambio l'uso del pozzo di cui il terreno del CP_1 Pt_1 era privo;
tale reciproco accordo, di natura strettamente personale. si protraeva per dieci anni, sino al 2016, quando alcuni comportamenti posti in essere dal , non ultimo la stessa interruzione CP_1 dell'approvvigionamento idrico a seguito delle rimostranze del sul fatto che il Pt_1 CP_1 lasciasse il cancello sulla Strada Provinciale sempre aperto, inducevano gli attori a revocare il proprio consenso al passaggio sulla strada, come da lettera inviata ai in data CP_3
21.8.2019.
Per tali ragioni i agivano in giudizio per far accertare l'inesistenza sul proprio Parte_3 mappale di una servitù di passaggio a favore del terreno dei convenuti, unitamente alla revoca del consenso a qualsiasi utilizzo, anche a carattere precario, in precedenza concesso.
I signori si costituivano in giudizio e contestavano le avverse domande. CP_3
Assumevano di aver acquistato il terreno nel 1999 e di aver utilizzato da quella data, così come i danti causa ( prima di loro, la pista carrabile che dalla SP Thiesi-Borutta attraversava il ER fondo degli attori, in posizione centrale, e consentiva l'accesso alla proprietà , posta a monte. CP_1
Relazione di asservimento tra i due fondi esistente sin dal tempo del preliminare di acquisto, nel quale la striscia di terreno lungo il confine, che sarebbe divenuta la sede della nuova strada, doveva essere esclusa dalla vendita proprio per consentire lo spostamento della servitù di passaggio dalla posizione in cui si trovava, sia per ragioni di sicurezza – l'accesso si trovava in corrispondenza di una curva a gomito – sia perché attraversava in posizione centrale il fondo (acquistato poi dai ER
determinandone un eccessivo sacrificio. Pt_1
Per quanto riguardava, invece, la servitù d'acqua, riferivano di averla concessa sin dal 2000 al dante causa degli attori e di non averne mai impedito l'uso.
Il Tribunale, istruita la causa con soli documenti, con sentenza n 864/22 in data 22.8.2022 rigettava le domande proposte dai coniugi Il primo giudice escludeva l'esistenza di un Parte_3 contratto costitutivo di servitù reciproche, per il quale sarebbe stata necessaria la forma scritta, e allo stesso tempo rigettava la negatoria servitutis, affermando che i non avevano mai Parte_3 acquistato la striscia di terreno destinata a strada, ragione per cui non erano legittimati a dolersi dell'uso che i convenuti pretendevano farne.
Avverso la sentenza hanno proposto appello i coniugi lamentando: i) l'errata Parte_3 interpretazione dell'accordo verbale intercorso tra le parti, erroneamente qualificato dal giudice come costitutivo di una servitù, e pertanto ritenuto nullo o tamquam non esset per vizio di forma, laddove si trattava di contratto a contenuto meramente personale e non reale, dal quale gli appellanti erano receduti per le inadempienze poste in essere dalle controparti;
ii) errata interpretazione dell'atto di acquisto del 12.12.2011, con il quale i avevano acquisito dai l'intera Parte_3 ER estensione del mappale 142, compresa la striscia di terreno dove sarebbe dovuta sorgere le strada alla quale si faceva riferimento nel contratto preliminare, peraltro al solo fine di facilitare la sua materiale realizzazione, e non invece nell'atto di vendita, nel quale il terreno era stato venduto senza alcuna servitù a favore della proprietà , con conseguente superamento di qualsivoglia CP_1 impegno pregresso.
Resistevano all'appello i coniugi insistendo invece sull'esistenza da tempo CP_3 immemorabile di una servitù di passaggio sulla proprietà a favore della proprietà . ER CP_1
La causa, istruita con documenti e prova testimoniale, è stata trattenuta in decisione all'udienza indicata previa assegnazione di termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di scritti conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è fondato per le ragioni di seguito indicate.
È vero, infatti, che il Tribunale ha travisato i fatti e la stessa domanda proposta dagli odierni appellanti, che non era affatto rivolta al riconoscimento di servitù reciproche costituite con un accordo verbale, pacificamente inidoneo a imporre oneri reali sulle rispettive proprietà.
Al contrario, gli odierni appellanti, forti proprio di tale presupposto, ossia della necessità della forma scritta per costituire validamente un diritto di servitù, hanno agito in negatoria servitutis per la declaratoria d'inesistenza di qualsivoglia onere reale sul proprio fondo a vantaggio di quello dei convenuti. Il riferimento all'accordo verbale, precedentemente intercorso tra le parti, che si concedevano di fatto l'uso della strada (gli uni) e l'approvvigionamento idrico (gli altri), era finalizzato solo a contestualizzare i fatti e dissipare ogni eventuale dubbio sull'esistenza di un diritto reale di servitù, invocato invece dai convenuti.
Proprio per l'inidoneità dell'accordo verbale alla costituzione di una servitù di passaggio sulla nuova strada, gli attori agivano dinanzi al tribunale in negatoria servitutis, preoccupandosi di relegare sul piano meramente personale l'uso precario che per oltre dieci anni i convenuti avevano fatto della nuova strada, venuto meno unitamente alle condizioni sulle quali l'accordo si era formato, ossia la reciprocità delle concessioni (l'approvvigionamento idrico a favore del che Pt_1
a sua volta concedeva ai l'uso della strada) e il rispetto di tutta una serie di cautele - CP_3 chiusura dell'accesso sulla SP ed esclusività del transito - disattese invece dai vicini.
Utilizzo che, in quanto fondato su un accordo puramente verbale, in ogni caso protratto per dieci anni, non sarebbe stato idoneo né a costituire un diritto di servitù né a farlo acquistare a titolo originario.
Gli attori hanno pertanto fatto ricorso al Tribunale proprio per accertare l'inesistenza di un asservimento reale del loro fondo (mapp. 142) a favore di quello di proprietà dei CP_3
(mapp. 137), relegando l'uso della strada fatto dai convenuti negli ultimi dieci anni sul piano delle mere concessioni personali precarie, revocabili ad nutum dalle parti in qualsiasi momento.
Chiariti in questi termini i contenuti dei pregressi accordi verbali intercorsi tra le parti, si trattava allora di accertare la fondatezza dell'actio negatoria, a partire dal presupposto della legittimazione.
E' noto infatti che in tema di "actio negatoria servitutis", la titolarità del bene si pone come requisito di legittimazione attiva e non come oggetto della controversia, sicché la parte che agisce in giudizio per far accertare l'inesistenza dell'altrui diritto di servitù su un fondo del quale affermi di essere il proprietario ha l'onere non già di fornire, come nell'azione di revindica, la prova rigorosa della proprietà del fondo, ma di dimostrare, con ogni mezzo e anche in via presuntiva, di possederlo in forza di un valido titolo, atteso che detta azione non tende necessariamente all'accertamento dell'esistenza della titolarità della proprietà, ma all'ottenimento della cessazione dell'attività lesiva, spettando, invece, al convenuto l'onere di provare l'esistenza del proprio diritto, in virtù di rapporto di natura obbligatoria o reale, di compiere l'attività lamentata come lesiva dalla controparte (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 1905 del 23/01/2023).
Si trattava dunque di accertare, sulla base degli atti di causa, se gli appellanti avevano provato di essere proprietari del mappale nella sua intera estensione, con particolare riferimento alla porzione sul confine che costituisce oggi la sede della strada di nuova realizzazione (contrassegnata in colore rosso nella planimetria prodotta dai sub 4). Parte_3
Sulla specifica questione il tribunale, all'esito dell'interpretazione della vicenda traslativa intercorsa tra i e gli odierni appellanti, riteneva che la porzione del mappale 142, oggi ER occupata dalla strada, non fosse stata trasferita in proprietà ai che non avrebbero Parte_3 pertanto potuto dolersi delle eventuali pretese dei convenuti di farne uso.
Si tratta di un'interpretazione alla quale la Corte non intende dar seguito, anche perché fondata su una non condivisibile sopravalutazione del contenuto del contratto preliminare, stipulato in data
12.4.2006 tra i signori (precedenti proprietari del mappale 142) e gli acquirenti ER Parte_3 rispetto al contratto definitivo.
Ora, per quanto nelle intenzioni degli originari proprietari dei terreni – e - vi fosse ER Pt_1 anche la costituzione di una relazione di asservimento tra i due mappali mediante la realizzazione di una strada destinata al passaggio anche dei , che in qualche modo spiega il Persona_3 coinvolgimento del nella realizzazione del manufatto (sul punto cfr. testi CP_1 Tes_1 Tes_2
, , tale proposito, nel momento in cui non ha trovato attuazione nel contratto Tes_3 Persona_4 definitivo di vendita del terreno, è tamquam non esset ai fini dell'imposizione di un onere reale a carico della proprietà Nel senso che l'originaria intenzione dei contraenti, di lasciar fuori Pt_1 dalla vendita la striscia di terreno di ha 0.10.06 dove sarebbe dovuta sorgere la strada, non è stata riprodotta nel contratto definitivo, con il quale i hanno inequivocabilmente acquistato il Parte_3 mappale 142 nell'intera estensione, senza alcuna riserva di proprietà a favore dei che non a ER caso non figurano più tra i confinanti (l'atto fa riferimento esclusivamente a Strada Provinciale
Thiesi/Borutta, per più lati, proprietà , aventi causa eredi salvo altri). CP_1 Per_2
D'altronde, che il mappale 142 sia stato acquisito dai nell'intera estensione, Parte_3 comprensiva della sede stradale, trova significativo conforto negli accadimenti successivi. Non è neppure contestato (e in ogni caso è documentato) che tanto l'iter amministrativo per il rilascio dell'autorizzazione all'apertura dell'accesso sulla SP (doc.3) che le opere di materiale realizzazione della strada siano state condotte da al limite con il coinvolgimento del , certamente Pt_1 CP_1 non dei come sarebbe dovuto accadere se fossero rimasti proprietari della sede stradale. ER
Ma la soluzione interpretativa percorsa dal tribunale, oltre a non trovare conforto nel principio generale per cui qualsiasi obbligo preliminare che non sia stato trasfuso nel definitivo non rileva ai fini delle vicende reali del bene (qual è indubbiamente la costituzione di una servitù di passaggio), sarebbe anche irragionevole. Che senso avrebbe avuto per i vendere il terreno e riservarsi ER invece la proprietà della sola porzione destinata alla sede stradale, peraltro senza aver precedentemente provveduto al frazionamento e alla sua autonoma individuazione catastale. Ad avviso della Corte l'unica interpretazione possibile dell'atto pubblico del 12.12.2011 è nel senso che i hanno acquistato la proprietà dell'intero mappale 142, compresa la sede Parte_3 della nuova strada, e sono pertanto legittimati ad agire in negatoria servitutis per accertare l'inesistenza di una servitù di passaggio sul loro fondo a favore della proprietà . CP_3
A questo punto le difese dei convenuti - che hanno sostenuto invece l'esistenza sul mappale
142, sin da tempo immemorabile, di una servitù di passaggio, che originariamente lo attraversava in posizione centrale, con accesso sulla SP Thiesi-Borutta in corrispondenza di una pericolosa curva a gomito, mentre la nuova strada avrebbe rappresentato soltanto l'attuazione di un accordo per il trasferimento sul confine della servitù - hanno reso necessario l'espletamento della prova testimoniale, non ammessa dal primo giudice, per ricostruire l'eventuale acquisto del diritto a titolo originario.
Ora, in materia di usucapione di servitù di passaggio la giurisprudenza di legittimità ha elaborato i seguenti principi.
Il requisito dell'apparenza, richiesto dall'art. 1061 cod. civ., per la usucapibilità di una servitù, consiste nella presenza di opere permanenti, artificiali o naturali, obiettivamente destinate al suo esercizio, visibili in modo da escludere la clandestinità del possesso e da farne presumere la conoscenza al proprietario del fondo asservito (Cass. 2001 n. 1043, Cass. 2024 n. 25493).
Tali opere visibili permanenti, obiettivamente destinate a tale esercizio, devono esistere e devono avere avuto tale destinazione per tutto il tempo necessario ad usucapire (Cass. 2003
n. 5146).
Soddisfa il requisito dell'apparenza l'esistenza di un tracciato attraverso i fondi che inequivocabilmente sia destinato al passaggio. (Cass. 2004 n. 18208, Cass. 2024 n. 6665).
È sufficiente un sentiero formatosi per effetto del calpestio. Si deve però desumere (dal suo tracciato o da altra opera o segno di raccordo) senza incertezze ed ambiguità la sua funzione di accesso al fondo dominante (Cass. 2004 n. 8039, Cass. 2023 n. 29555).
Le opere devono essere obiettivamente manifeste per chi possegga il fondo servente (Cass.
2004 n. 2994).
Le opere devono essere obiettivamente destinate all'esercizio in modo non equivoco per rendere manifesto che l'attività non viene svolta in via precaria, così da costituire un preciso onere a carattere stabile. Non basta l'esistenza di una strada o di un percorso idoneo allo scopo, ma è necessario un quid pluris che dimostri la specifica destinazione (Cass. 2004 n. 2994, Cass. 2007 n.
21597).
Ciò posto, l'articolata istruttoria espletata (sono stati sentiti ben dodici testimoni) consente di escludere l'esistenza di un rapporto di asservimento reale tra il fondo oggi e la Parte_3 proprietà , protratto di fatto per il tempo necessario all'acquisto a titolo originario del CP_3 corrispondente diritto.
In primis, le stesse caratteristiche del sentiero attraverso il quale sarebbe stato esercitato il passaggio dai (e prima di loro dal dante causa) depongono nel senso della precarietà CP_3 ed occasionalità dell'attraversamento del fondo da parte dei vicini.
Va detto che la foto più antica prodotta in giudizio raffigura i luoghi nel 1999, in concomitanza con i lavori di edificazione della casa dei , quando il più frequente e intenso calpestio dei CP_1 mezzi pesanti che rifornivano il cantiere ha reso più visibile la pista carrabile all'interno del fondo Per_ allora dei che viceversa scompare quasi interamente negli aerofotogrammi degli anni ER successivi. Viceversa, l'uso fattone nel periodo precedente (visto che i convenuti invocano il possesso di una servitù da tempo immemorabile) è stato ricostruito attraverso le dichiarazioni dei testimoni.
Ebbene, se si fa eccezione per la deposizione di , che, in quanto dante Testimone_4 causa del nonché potenzialmente esposto ad un'azione di evizione o di risoluzione o Pt_1 riduzione del prezzo per aver venduto una cosa gravata da oneri o da diritti reali (art. 1489 c.c.), potrebbe essere interessato ad intervenire ad adiuvandum, dalle restanti testimonianze è viceversa emerso che la pista che attraversava il mappale 142 veniva utilizzata quotidianamente dai proprietari e dal loro mezzadro (tale , e solo occasionalmente dai vicini, per esigenze Per_6 particolari, non perché vi fosse una stabile relazione di asservimento tra il mappale 142 e le restanti proprietà poste a monte, compreso il fondo oggi dei (mapp. 137). CP_3
Non sembra infatti che possano essere interpretate diversamente le convergenti dichiarazioni dei testimoni sull'occasionale attraversamento della proprietà da parte dei confinanti e, per ER quel che interessa in questa sede, del (dante causa dei convenuti), legate a specifiche Per_7 esigenze della coltivazione, come il passaggio del trattore una volta all'anno per l'aratura e per la raccolta dell'uva. Passaggio consentito dal proprietario e agevolato dal fatto che il mappale 142 non avesse cancelli o altri sistemi di chiusura sulla strada Provinciale mentre alcuni tratti demoliti del muro di confine ne consentivano l'occasionale attraversamento a monte.
Il teste , mezzadro dei nonché conoscitore dei luoghi di causa Testimone_5 ER dagli anni '60, ha riferito che … la strada veniva utilizzata saltuariamente, negli anni '60, dai vicini confinanti in occasione della lavorazione del terreno per il passaggio dei mezzi agricoli con il consenso dei ER
(fornitore di materiali di cantiere in occasione dell'edificazione della casa Testimone_6
), ha riferito che nel 2000 ha scaricato materiale nel cantiere per una decina di volte CP_1 utilizzando il sentiero in terra battuta che attraversava la proprietà non ricorda peraltro ER l'esistenza di un cancello sulla SP mentre al confine con la proprietà valicava un tratto di CP_1 muro a secco demolito proprio per consentire il transito veicolare..
(proprietario di un terreno confinante con la nuova strada nonché frequentatore Persona_8 dei terreni dagli anni 60) ricordava … l'esistenza di un sentiero visibile, libero da vegetazione, in cui passavano oltre a tale , che lo lavorava, anche terze persone, per esempio un Persona_9 pastore che portava prodotti di campagna e le pecore, l'acqua d'estate in terreni che si trovavano oltre quello di ... ha aggiunto anche che loro non lo utilizzavano per disposizione del padre ER
…mentre talvolta ha notato anche il mezzo per arare diretto in campagne che si trovavano nell'agro retrostante il confine del Anche lui non ricorda l'esistenza di cancelli né sulla ER0 provinciale né sulla parte retrostante …
Il teste , amico di entrambe le parti e frequentatore dei luoghi da prima che Testimone_7 lo acquistasse ha persino escluso che il sentiero di penetrazione nella proprietà Pt_1 ER venisse attraversato da altre persone. Il sentiero di accesso al terreno ( si fermava dopo ER pochi metri, sicuramente non lo attraversava, era un accesso del solo terreno oggi . Escludo Pt_1 che ci passassero altre persone dirette in altri terreni. Il testimone ha anche aggiunto che il terreno del è accessibile da più strade, che era a conoscenza dell'accordo verbale intercorso tra le CP_1 parti, e che da quando è stata realizzata la nuova strada ci passa. CP_1
Il teste che conosce i terreni dal 1975/1976, da quando con il trattore li Testimone_8 attraversava per ritirare l'uva durante il periodo della vendemmia (settembre/ottobre), ha riferito quanto segue: Attraversavo il terreno dei dall'accesso sulla curva per l'intera larghezza sino Pt_1 ai terreni oltre il confine. Nell'occasione (una sola volta all'anno) veniva demolito il muro del confine per il passaggio del trattore e, quindi, immediatamente richiuso il giorno stesso…preciso che nella restante parte dell'anno il terreno era coltivato. L'affittuario metteva meloni e anche grano…
confinante con il , ha precisato … che dal 1986 in poi i Persona_11 CP_1 proprietari del terreno oggi di attraversavano il mappale 142. Non c'era una strada CP_1 tracciata, il mappale veniva attraversato in lungo e in largo, anche con mezzi meccanici, senza seguire un tracciato particolare. Quando non era coltivato … a piedi passavano lungo il confine con il terreno dove oggi si trova la nuova strada … escludo che da quando ho acquistato io, Per_8 negli anni '82-'83, il terreno (oggi fosse attraversato da una strada sterrata ER Pt_1 percorribile. Ribadisco che veniva costantemente attraversato, ma non c'era una strada. La prima strada che è stata realizzata è quella oggi esistente di cui è causa …. Non c'era una strada all'interno anche se i proprietari confinanti lo attraversavano abusivamente o meglio non so se avessero il permesso dei proprietari… (confinante con entrambi e frequentatore dei terreni dai primi anni '80), ha Persona_12 riferito che … all'interno della proprietà (oggi ) non c'era una strada. Io ER Pt_1 personalmente, quando dovevo passare con i mezzi per arare e poi per piantare e raccogliere, chiedevo il permesso a e ai (attuale proprietà ) per passare. Entravo in ER Per_7 CP_1 corrispondenza dell'ingresso sulla curva della S.P., contraddistinto con un cerchio rosso nella planimetria, percorrevo quella che era una pista, quindi un varco nel muro di confine con la proprietà e accedevo poi al mio terreno. La pista rimaneva sul terreno anche quando lo Per_7 arava e lo coltivava, nel senso che era libera da colture. Una volta che il mi dava il ER permesso di entrare, entravo quando volevo. L'accesso sulla strada era privo di cancello. …La pista era ancora presente quando ha comprato, perché la percorrevo per andare ad CP_1 aiutarlo. Nella pista negli anni '80 ci passavano il e chiaramente il fattore dei (tale Per_7 ER
… Per_6
In sintesi, le dichiarazioni dei testimoni consentono di trarre le seguenti conclusioni: che il terreno dei non era attraversato da una strada, ma, al limite, da una pista lasciata ER libera dalle coltivazioni, e neppure per tutto l'anno; che i proprietari dei terreni confinanti (tra i quali il con le stesse modalità e non con Per_7 maggior assiduità rispetto ad altri) lo attraversavano occasionalmente, perlopiù con i mezzi meccanici, per particolari esigenze (aratura-raccolta dell'uva-trasposto di materiali) con il permesso dei o del loro mezzadro, approfittando della giacitura pianeggiante del terreno, della ER mancanza di un sistema di chiusura sulla SP e di alcuni varchi presenti sul muro di confine a monte, derivanti da pregresse demolizioni, non dunque realizzati ad hoc per consentire un collegamento funzionale tra i fondi.
Caratteristiche dei luoghi e modalità del transito che non rispondono pertanto a quel quid pluris richiesto dalla giurisprudenza per configurare la specifica destinazione di un fondo all'utilità dell'altro, suscettibile di portare all'acquisto del diritto a titolo originario, come preteso dai convenuti.
Stesse considerazioni valgono anche per il più intenso passaggio che il o, meglio, i CP_1 conducenti dei mezzi che trasportavano il materiale edile, hanno fatto nei primi anni 2000, durante la costruzione della casa. Ciò perché a maggior ragione in tale situazione il passaggio è stato esercitato con il consenso dei proprietari per un'esigenza particolare, circoscritta nel tempo, in quanto finalizzata all'edificazione di un fabbricato e dunque destinata a concludersi in tempi brevi.
Successivamente, da quando è stata realizzata la nuova strada, peraltro con l'innegabile contributo del , il passaggio è avvenuto in forza di un accordo verbale, e in ogni caso per un CP_1 tempo (dal 2007 al 2019) insufficiente ad acquistare il relativo diritto per usucapione. Va detto infine che, per quanto la difesa degli appellati abbia adombrato una condizione d'interclusione del fondo, non è stata mai formalizzata, e conseguentemente neppure istruita, una espressa domanda di costituzione di una servitù coattiva, con la conseguenza che non sono state approfondite nel giudizio le condizioni per l'eventuale imposizione di tale servitù. S'ignora infatti sia se il fondo dei sia effettivamente intercluso verso la strada pubblica sia se il preteso CP_3 passaggio sul mappale 142, di proprietà risponda ai requisiti di cui all'art. 1051 c.c.. Pt_1
Deve pertanto concludersi, in conformità alla domanda proposta dai signori nel Parte_3 senso dell'inesistenza di una servitù di passaggio a carico del mappale 142 e a favore del mappale
137, di proprietà . Persona_3
Da ultimo, è sostanzialmente incontestato, e in ogni caso è stato riferito da numerosi testimoni escussi che il ha partecipato ai lavori di realizzazione della strada, provvedendo con CP_1 un'impresa di famiglia a predisporne il fondo con materiale di risulta, fornendo il cancello a chiusura dell'accesso sulla SP e presenziando alle diverse fasi delle lavorazioni ( Tes_1 Tes_2
, . Tes_3 Persona_4
Si reputa pertanto di poter valutare, quantomeno ai fini della compensazione delle spese di lite, il ragionevole affidamento fatto dai convenuti sul legittimo uso della strada, che loro stessi avevano contribuito a realizzare, pacificamente protratto per oltre dodici anni in forza di un accordo verbale, mai formalizzato per iscritto e pertanto inidoneo alla costituzione di una relazione di reale asservimento tra le due proprietà.

PQM

la Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa deduzione, eccezione e domanda, in riforma della sentenza del Tribunale di Sassari n.864/22 in data 22 agosto 2022,
1) Accoglie la domanda proposta dagli appellanti e, per l'effetto, accerta l'inesistenza di una servitù di passaggio a carico del terreno in agro di Thiesi, F. 11 mapp. 142, di proprietà di e , a favore del mappale 137 f. 11, di proprietà di Parte_1 Parte_2
e CP_1 CP_2
2) compensa le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio.
Così deciso in Sassari nella camera di consiglio del 18 settembre 2025.
Il consigliere estensore
Dr.ssa Cristina Fois Il Presidente
Dr.ssa Maria Grixoni