REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA SEZIONE TERZA CIVILE

in persona dei signori magistrati dott.ssa Silvia Di Matteo – presidente estensore dott. Paolo Andrea Taviano - consigliere dott. Renato Castaldo - consigliere ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al numero 933 del ruolo generale dell'anno 2020 tra
(C.F. e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) rappresentati e difesi dagli avv.ti Emilio Malaspina e C.F._2
Angela Speranza Russo
- appellanti
e
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._3 CP_2
(C.F. tutti rappresentati e difesi dagli avv.ti
[...] C.F._4
Roberto Armandola e Renata Marzano
- appellati
e
(C.F. ) rappresentata Controparte_3 C.F._5
e difesa dall'Avvocato Massimiliano de Renzis
- appellata
e

Controparte_4
- terzo chiamato in causa contumace avverso sentenza Tribunale di Roma n. 253 dell'anno 2020 oggetto risarcimento danni da vizi immobile conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
e convenivano avanti al Tribunale di Roma Parte_1 Parte_2
, e per l'accertamento Controparte_1 Controparte_3 Controparte_2 dell'esistenza dei vizi nell'unità immobiliare oggetto di un contratto di compravendita stipulato tra le parti e per sentir dichiarare la risoluzione del contratto stesso. In subordine, chiedevano al Tribunale di ridurre il corrispettivo dovuto per l'acquisto dell'immobile oggetto di compravendita, previo accertamento del minor valore del bene. In ogni caso, chiedevano la condanna, previo accertamento di tali vizi, al risarcimento dei danni relativi ai vizi di tale unità immobiliare.
Resistevano gli odierni appellati chiedendo il rigetto della domanda attorea con comparsa di costituzione e risposta e contestuale richiesta di chiamata in causa del terzo in garanzia, in quanto aveva eseguito i lavori di ristrutturazione.
Il Giudice autorizzava la chiamata in causa del terzo , Controparte_4 quest'ultimo non si costituiva all'udienza indicata e ne veniva dichiarata la contumacia.
Veniva istruita la causa attraverso l'acquisizione di prove documentali e di prove orali.
Con la sentenza impugnata il Tribunale di Roma rigettava la domanda proposta da e nonché la domanda proposta dai convenuti nei Pt_1 Pt_2 confronti del terzo, in quanto assorbita. CP_4
Avverso tale sentenza insorgevano e chiedendo la riforma della Pt_1 Pt_2 stessa.
e si costituivano per resistere. Controparte_1 Controparte_2
Resisteva anche . Controparte_3
La causa veniva quindi trattenuta in decisione all'udienza del 21 maggio 2025 con i termini per il deposito di scritti difensivi. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo gli appellanti chiedono la riforma della sentenza nella parte in cui ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto di compravendita.
Secondo il Giudice di prime cure gli appellanti hanno stipulato il contratto definitivo nonostante fossero già a conoscenza dei vizi dell'immobile in quanto questi si erano manifestati nell'estate del 2013, periodo intercorrente tra la stipula del preliminare e la stipula del rogito, durante il quale gli appellanti erano nel possesso dell'immobile. In particolare, si legge “i vizi, lungi dall'essere stati occultati agli attori, erano a questi noti al momento della stipula definitivo…”.
Inoltre, il Giudice fonda la sua decisione sull'ulteriore circostanza per cui tra le parti, compreso il rappresentante di e nella stipula CP_4 Pt_1 Pt_2 del preliminare, era sorto un nuovo accordo. Questi ultimi si erano accordati nel senso di far eseguire i lavori integrativi, successivi alla ristrutturazione, da una ditta scelta dagli acquirenti e che i lavori sarebbero stati a carico del CP_4
Sul punto, sostengono gli appellanti che la sentenza è errata in quanto l'immobile è stato consegnato in fase di ristrutturazione, come emerge dall'articolo 5 del preliminare di compravendita, e a ristrutturazione terminata, a dire degli appellanti, l'immobile appariva in buone condizioni. I vizi sarebbero comparsi nel mese di novembre 2013 (come si legge nell'articolazione del secondo motivo sul capo relativo al risarcimento dei danni).
Tale motivo è inammissibile e infondato.
Il motivo è inammissibile perché gli appellanti nell'articolare tale primo motivo non confutano la ratio decidendi della sentenza, ma si limitano a rammentare che “il termine di decadenza dalla garanzia per vizi occulti decorre solo dal momento in cui il compratore abbia acquisito la certezza oggettiva dell'esistenza e della consistenza del vizio lamentato, non essendo sufficiente il semplice sospetto. … il termine di decadenza per la denunzia dei vizi della cosa venduta … decorre solo dal momento in cui il compratore abbia acquisito la piena cognizione sul piano oggettivo dell'esistenza del vizio…”. Fanno poi presente che non sia decorso il termine di prescrizione in quanto hanno posto in essere degli atti interruttivi.
Tali rilievi non appaiono inerenti.
Infatti, il Giudice ha rigettato la domanda di accertamento dei vizi in quanto ha ritenuto non fondata la versione degli appellanti secondo cui i vizi fossero emersi successivamente alla stipula del definitivo, in quanto smentita in sede di interrogatorio formale, reso dallo stesso Pt_1 Il Giudice non ha perciò rigettato la domanda per decadenza del termine della denuncia dei vizi.
Il motivo è anche infondato.
Alla luce di quanto emerso dall'impianto probatorio, è normale che gli appellanti fossero a conoscenza dei vizi prima della stipula del definitivo, sia perché erano nel possesso dell'immobile, sia perché sono poi stati svolti dei lavori da una ditta di fiducia scelta dagli stessi acquirenti, come confermato in sede di interrogatorio dal Pt_1
In ogni caso, i lavori integrativi non rientrano nelle obbligazioni derivanti dal contratto definitivo in capo ai venditori, ma sono oggetto del nuovo accordo stipulato specificamente per l'esecuzione degli stessi.
Con il secondo motivo gli appellanti chiedono la riforma della sentenza nella parte in cui ha rigettato la domanda di risarcimento dei danni. Lamentano il fatto che il Tribunale non abbia disposto CTU volta ad accertare l'entità dei vizi dell'immobile, le cause e la quantificazione patrimoniale degli stessi. Reiterano pertanto in questa sede l'istanza istruttoria di disporre una CTU sull'immobile per accertare le cause e l'entità dei vizi dell'immobile.
Tale motivo deve essere assorbito alla luce del rigetto del primo.
Infatti, non essendo fondata la domanda di accertamento dei vizi, non si vede su quali vizi debba essere disposta la CTU.
In definitiva, quindi, l'appello deve essere rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014.
Va dichiarata la sussistenza dei presupposti per la debenza in capo all'appellante di importo pari al contributo unificato, ai sensi dell'art. 13, co. 1- quater, D.P.R. n. 115 del 2002.

PQM

La Corte, pronunciando sull'appello proposto da e Parte_1 Parte_2 avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 253 dell'anno 2020 così decide:
a) rigetta l'appello;
b) condanna e in solido alla rifusione, in Parte_1 Parte_2 favore degli appellati, delle spese processuali, che liquida in complessivi euro 3.966,00 oltre a rimborso forfettario 15% e a oneri accessori come per legge;
c) dà atto della sussistenza dei presupposti per la debenza da parte degli appellanti di un importo a titolo di contributo unificato pari a quello già dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, co. 1- quater, D.P.R. n. 115 del 2002.
Roma, li 24/09/2025
Il presidente estensore
Dott.ssa Silvia Di Matteo