N. R.G. 347/2024

CORTE D'APPELLO DI
ANCONA
SENTENZA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Ancona - I sezione civile - composta dai magistrati:
Dr. GIANMICHELE MARCELLI Presidente
Dr. PIER GIORGIO PALESTINI Consigliere
Dr CESARE MARZIALI Consigliere est.
Ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in secondo grado, iscritta a ruolo al n. 347/2024 e promossa

DA

P.I. , in persona del proprio legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore., rappresentata e difesa dagli avvocati Giuseppe Antonio Cutrona e
RC AB ed elettivamente domiciliata presso lo studio del primo ad Ancona, Corso
Mazzini n. 160
- APPELLANTE -

pagina 1 di 17 CONTRO

, C.F.: rappresentata e difesa dagli avvocati Laura CP_1 C.F._1
CE e LE AL ed elettivamente domiciliata a Fermo Corso Cefalonia, n. 31
- APPELLATA –
E CONTRO

, C.F.: rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_2 C.F._2
ID RA ed elettivamente domiciliata a Sant'Elpidio a Mare in Via Faleriense n. 2160 presso lo studio del difensore
Altra Appellata
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Fermo n. 194/2024 depositata in data 8 ottobre 2024, in materia di mediazione.
Conclusioni: come da note contenenti la precisazione delle conclusioni.
RAGIONI IN FATTO ED IN
DIRITTO DELLA DECISIONE

§ 1 - Con sentenza n. 194/2024, depositata in data 8 ottobre 2024, il Tribunale di Fermo respingeva la domanda proposta con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. da nei confronti di Parte_1
e , diretta ad ottenere la condanna delle convenute al pagamento CP_1 Controparte_2 della provvigione per l'attività di mediazione svolta dalla prima in loro favore, nell'ambito della vendita alla dell'immobile della . CP_1 CP_2
Il primo giudice poneva le spese di lite a carico di parte ricorrente, condannandola, inoltre, ex art. 96, terzo comma c.p.c. a versare alle convenute un'ulteriore somma pari alla metà di quanto liquidato a titolo di spese legali.
pagina 2 di 17 In particolare, disposta la conversione del rito ed escussi i testimoni, il Tribunale affermava l'infondatezza della pretesa della società ricorrente.
Rilevava, da un lato, che non vi era alcuna prova dell'espletamento dell'attività di mediazione da parte dell'unico socio e amministratore della società dall'altro, che siffatta opera era stata Persona_1 svolta esclusivamente da tale il cui rapporto con la società non aveva ricevuto CP_3 adeguato riscontro probatorio e che, soprattutto, all'epoca dell'espletamento della mediazione tra le parti non risultava iscritto nell'apposita sezione tenuta presso la Camera di Commercio.
Infine, il primo giudice riteneva la sussistenza dei presupposti contemplati dall'art. 96, terzo comma c.p.c., giacché la condotta processuale della ricorrente rivelava come la stessa fosse consapevole di non aver svolto alcuna opera di mediazione tale da fondare la richiesta di provvigione.
Avverso tale sentenza propone appello la articolando quattro motivi di Parte_1 gravame, di seguito esposti, con i quali chiede, in riforma della sentenza, l'accoglimento della domanda spiegata in prime cure.
Si costituiscono le appellate e domandando in via principale il Controparte_4 CP_1 rigetto dell'impugnazione e la conferma della sentenza impugnata e, in via subordinata, contestando la quantificazione della somma richiesta dall'appellante a titolo di provvigione.
§ 2 - Occorre innanzitutto esaminare congiuntamente il secondo e il terzo motivo d'appello, stante la connessione tra le censure ivi dedotte, con cui l'appellante si duole della valutazione delle risultanze istruttorie compiuta in prime cure, in base alla quale il Tribunale ha ritenuto non provato l'espletamento della mediazione da parte della società e ha imputato tale attività al CP_3
Tali censure non sono fondate.
2.1 - Va premesso come la legge n. 39 del 1989 stabilisse, all'art. 2, comma 1, l'istituzione di un ruolo degli agenti di affari in mediazione presso ciascuna camera di commercio, nel quale chiunque intendesse svolgere l'attività di mediazione era tenuto ad iscriversi (cfr. Cass., Sez. 3, 22/12/2011, n.
28283), disponendo, all'art. 3, comma 5, che vi fossero iscritti anche tutti coloro che esercitavano l'attività di mediazione per conto di imprese organizzate anche in forma societaria. pagina 3 di 17 D'altra parte, l'art. 11 del Regolamento recante norme di attuazione della legge 3 febbraio 1989, n. 39, sulla disciplina degli agenti di affari in mediazione, istituito con d.m. n. 452 del 1990, imponeva, nella mediazione svolta in forma societaria, che il requisito dell'iscrizione fosse in capo sia al legale rappresentante, sia ad eventuali preposti, sia agli ausiliari quando questi fossero assegnati allo svolgimento di attività mediatizia in senso proprio, dovendosi intendere per tale quella avente rilevanza esterna, siccome efficace nei confronti dei soggetti intermediati ed impegnativa per l'ente da cui dipendevano, ma non anche quando espletassero compiti di natura accessoria e strumentale, in funzione di ausilio ai soggetti a ciò preposti (cfr. da ultimo Cass., Sez. 6-2, 1/6/2020, n. 10350).
Tale situazione è rimasta sostanzialmente immutata con la soppressione del ruolo di cui all'art. 2 della citata legge n. 39 del 1989, disposta dall'art. 73 del d.lgs. 26 marzo 2010, n. 59, al comma 1, posto che, come esplicitato nel successivo comma 2, le attività disciplinate dalla legge del 1989 sono soggette a segnalazione certificata di inizio attività da presentare alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura per il tramite dello sportello unico del Comune competente per territorio, corredata da autocertificazioni e certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti, e che, come previsto dall'art. 2 del Regolamento attuativo della legge n. 39 del 1989, adottato con d.m. 26 ottobre 2011, le imprese di affari di mediazione presentano all'ufficio del registro delle imprese della Camera di commercio della provincia dove esercitano l'attività apposita Scia, corredata delle certificazioni e delle dichiarazioni sostitutive previste dalla legge.
Come la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare, l'art. 73, pur avendo soppresso il ruolo dei mediatori previsto dall'art. 2 della n. 39 del 1989, non ha abrogato la legge n. 39/1989 e, dunque, nemmeno l'art. 6, secondo cui “hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli”, il quale è stato interpretato nel senso che, anche per i rapporti di mediazione sottoposti alla normativa prevista dal d.lgs. 59/2010, hanno diritto alla provvigione solo i mediatori che siano iscritti nei registri delle imprese o nei repertori tenuti dalla camera di commercio (Cass., Sez. U, 2/8/2017, n.
19161; Cass., Sez. 3, 16/1/2014, n. 762; Cass., Sez. 3, 9/5/2011, n. 10125; Cass., Sez. 3, 18/7/2010, n.
16147).
La Cassazione ha altresì chiarito che, in questo nuovo regime “l'iscrizione non è necessaria per tutti i collaboratori dell'impresa, ma solo per coloro che svolgano attività di mediazione in senso proprio, tale essendo la stabile assegnazione, da parte di una o più imprese, alla promozione della conclusione di contratti in una o più zone determinate, come evincibile dalla previsione di cui all'art. 3, comma 2, d.m.
26 ottobre 2011, che riproduce pressoché letteralmente il precedente art. 3, comma 5, legge n. 39 del pagina 4 di 17 1989, secondo cui alla compilazione della sezione di cui al comma 1 sono tenuti il titolare di impresa individuale, tutti i legali rappresentanti di impresa societaria, gli eventuali preposti e tutti coloro che svolgono a qualsiasi altro titolo l'attività per conto dell'impresa e, dunque, anche gli ausiliari quando assegnati allo svolgimento di attività mediatizia in senso proprio, con compimento di atti a rilevanza esterna, ma non anche coloro che svolgono mere attività materiali o accessorie e strumentali a quella di vera e propria mediazione in funzione di ausilio rispetto ai soggetti a ciò preposti” (v., da ultimo, Cass.
Sez. 2, 10/4/2025 n. 9433, nonché, in termini: Cass., Sez. 2, 25/5/2022, n. 24051, Cass. Sez. 2,
9/7/2015, n. 19115 non massimata;
Cass., Sez. 2, 9/4/2009, n. 8708; Cass. 8697/2002).
Applicando gli illustrati principi al caso di specie, anche a voler accogliere la ricostruzione dei fatti prospettata dall'appellante, secondo cui avrebbe agito nell'interesse della società di CP_3 mediazione, la domanda di quest'ultima per il pagamento della provvigione risulta priva di fondamento.
A dire il vero – e qui coglie almeno parzialmente nel segno la censura del primo giudice circa la genericità e scarsa chiarezza della prospettazione di parte attrice, odierna appellante – se è evidente che, al più, ci si trovi di fronte ad un collaboratore non altrimenti qualificato dell'agenzia di mediazione immobiliare, è l'agenzia di intermediazione immobiliare che chiede il compenso in proprio e veramente non si capisce bene sotto quale profilo, vale a dire se affermi l'una o l'altra di queste circostanze fattuali ha agito, non si sa bene se da solo o con altri collaboratori (v. il caso del fotografo di cui si CP_5 tratterà infra) sotto l'impulso e la direzione della società immobiliare nell'affare di cui stiamo parlando
-il ha agito con una certa autonomia ma pur sempre nell'ambito della struttura della società di CP_3 intermediazione immobiliare e avvalendosi della struttura stessa
Innanzitutto, non può relegarsi l'attività svolta dal nei termini emersi dalle risultanze CP_3 dell'istruttoria, ad un ruolo meramente strumentale o accessorio rispetto a quella mediatizia in senso proprio.
Al contrario, il quadro probatorio corrobora la conclusione, tratta dal primo giudice, che il ha CP_3 svolto un'attività integrante gli estremi della mediazione in assenza della prescritta iscrizione.
pagina 5 di 17 Per converso, non vi sono elementi tali da confermare l'effettivo espletamento di un'opera di tal fatta da parte di altri soggetti a ciò preposti dalla società e muniti d'iscrizione, tale da aver rivestito un'incidenza causale nella conclusione dell'affare tra le parti.
Infatti, dalla corrispondenza prodotta dall'odierna appellante (cfr. allegati nn. 1 e 3.a-3.i del fascicolo di primo grado) si evince che la messa in relazione tra le parti, in cui si sostanzia l'attività di mediazione,
è stata curata nel suo nucleo essenziale e determinante da questi risulta il destinatario CP_3 di tutte le comunicazioni utili per la conclusione dell'affare, con riguardo, tra l'altro, all'indicazione dei dati tecnici dell'immobile, alla consegna della documentazione necessaria per la stipula del contratto, alla trasmissione della proposta di acquisto e alla definizione del contenuto del preliminare.
L'unico riferimento ad indicato dalla società quale soggetto abilitato cui sarebbe Testimone_1 riconducibile l'attività mediatoria in senso proprio, si rinviene nell'e-mail del 10.2.2022, con cui il nel trasmettere al notaio dott. la bozza del preliminare, alludeva ad un CP_3 Persona_2 prossimo colloquio telefonico tra il e il medesimo notaio. Pt_1
Tuttavia, tale missiva, di per sé sola, appare inidonea a colmare l'assenza di ulteriori riscontri documentali in ordine all'eventuale attività svolta dal soggetto in questione: infatti, anche a voler trascurare il rilievo che l'appellante neppure specifica l'oggetto del colloquio telefonico in esame, tale risultanza non evidenzia l'espletamento di un'attività di mediazione causalmente rilevante ai fini della conclusione dell'affare, ove si consideri, di contro, la complessiva opera svolta dal così come CP_3 documentata.
2.2 – L'esclusivo ruolo del non è revocabile in dubbio sulla scorta della valutazione delle CP_3 istanze istruttorie disattese nel giudizio di prime cure e reiterate dall'appellante in questa sede.
In primo luogo, le circostanze sulle quali l'appellante chiede di sentire la teste che Testimone_2 all'epoca dei fatti di causa sarebbe stata collaboratrice della società, appaiono in parte irrilevanti, in quanto il capitolo n. 1 ha ad oggetto un fatto non contestato e i capitoli nn. 5 e 6 non sono idonei a dimostrare l'imputabilità dell'attività di mediazione al sotto altro profilo, i fatti di cui ai Pt_1 capitoli nn. 2, 3 e 4 confliggono con la corrispondenza prodotta dalla stessa società, il cui valore probatorio non è contestato e quindi attendibile, dalla quale si evince che è stato il e non il CP_3 ad illustrare l'immobile ai potenziali acquirenti (cfr. e-mail del 3.6.2022, all. 3b al fascicolo di Pt_1 primo grado dell'appellante).
pagina 6 di 17 Per giunta, a fronte delle evidenze documentali relative all'attività svolta dal le circostanze CP_3 dedotte non appaiono comunque idonee a dar conto di un'attività causalmente rilevante ai fini della conclusione dell'affare.
Esclusa la rilevanza dei capitoli di prova sin qui esaminati, risultano di conseguenza inconferenti le circostanze oggetto dei capitoli nn. 7, 8 e 9, poiché, anche ove fosse provata l'esecuzione su incarico della società di mediazione del servizio fotografico avente ad oggetto l'immobile di proprietà della
, non sussisterebbero elementi per ritenerne l'incidenza effettiva nella conclusione dell'affare, CP_2 avuto riguardo al riferito quadro probatorio.
A questo proposito, poi, va anche osservato che pure il ruolo del fotografo che pare abbia effettuato un servizio fotografico circa l'immobile oggetto del contratto
1) Non appare altrimenti definito
2) Non appare definito, soprattutto, in termini di collaboratore dell' Parte_2
Nella prova orale richiesta, a prescindere da valutazioni sulla sua ritualità, l'oggetto è confermare, tra l'altro, l'effettuazione di un servizio fotografico dell'immobile oggetto di compravendita. Tale servizio appare pacifico circa la sua esistenza, ma irrilevante circa il significato che esso potrebbe avere.
È provata la sua sussistenza, in quanto non specificamente contestato e perché agli atti sussiste anche la fattura del fotografo. Questo fotografo, a sua volta
3) non è escluso fosse un collaboratore dell'agenzia, più o meno saltuario
4) Non poteva trarre il proprio sostentamento esclusivamente dalla collaborazione con l'agenzia, posto che una collaborazione vi fosse : a tale riguardo nulla è, comunque, non solo provato, ma neppure dedotto da parte attrice
5) Non è escluso, ancora, che il contatto tra il fotografo e la parte venditrice venisse proprio dal che a sua volta, aveva collaborato con l'Agenzia non si sa in che termini e CP_3 Pt_1 con quale tipo di rapporto (questione sulla quale sarà necessario ritornare).
6) È certo, invece, che la fattura per il servizio fotografico non fu emessa dal fotografo a carico dell'Agenzia, ma direttamente a carico della parte venditrice
7) La vera questione rilevante, per le tesi dell'appellante, che però in radice è esclusa dalle emergenze processuali, sarebbe costituita dal concorso di queste due circostanze (entrambe necessarie) : a) che il servizio fotografico venisse fatto b) che per tale servizio l'Agenzia, non il fotografo, avesse emesso fattura a carico della parte venditrice. Solo in tal caso, si ripete,
pagina 7 di 17 avrebbe rilevanza, ove correttamente formulata, una prova volta a dare conto di contatti, in proposito, tra agenzia e parte venditrice e compratrice. Pt_1
Ne discende che ogni ulteriore prova costituenda, che non vada contro le conclusioni appena elencate,
è del tutto superflua.
Rimanendo neutro a fronte delle considerazioni, di cui sopra, il fatto del servizio fotografico, analoghe considerazioni si estendono alla prova di cui al cap. 1, pag. 23 dell'atto d'appello, di cui va peraltro rilevata l'inammissibilità, non essendo stata la stessa tempestivamente articolata nel giudizio di prime cure.
La richiesta di prova testimoniale con il teste è inammissibile, non potendo negarsi Testimone_1
l'interesse dello stesso al conseguimento del compenso per la prospettata attività mediatoria;
inoltre, essa tende a fornire la prova di fatti contrastanti con quelli emergenti dalla corrispondenza, da cui, come riferito, si ricava l'imputabilità di siffatta opera in via esclusiva al CP_3
Parimenti inconferenti appaiono le circostanze sulle quali l'appellante domanda di sentire quale teste atteso che i capitoli nn. 13 e 14 non sono idonei a provare l'imputabilità della CP_3 mediazione ad mentre il capitolo n. 15, alla luce delle contrarie e più attendibili Testimone_1 evidenze documentali, non è sufficiente a dimostrare la natura strumentale o accessoria dell'opera prestata dal CP_3
§ 3 - Le ulteriori argomentazioni contenute nei motivi di gravame in esame non colgono nel segno.
In primo luogo, stante il quadro probatorio tracciato, il mero possesso in capo alla società della documentazione fotografica relativa all'immobile di proprietà della non costituisce elemento CP_2 sufficiente a dimostrare che l'affare sia stato concluso grazie all'esposizione di tali immagini ai potenziali acquirenti.
In secondo luogo, la circostanza che l'indirizzo e-mail del fosse riferibile alla Immobiliare CP_3 non è idonea a superare il rilievo che l'attività di mediazione, siccome svolta nel suo nucleo Pt_1 essenziale da tale soggetto in assenza della prescritta iscrizione, non può fondare la richiesta di provvigione da parte della società.
In terzo luogo, il fatto che la abbia ammesso in comparsa di costituzione di essersi recata presso CP_1
l'agenzia immobiliare non giova alla tesi dell'appellante, poiché la convenuta e odierna appellata ha pagina 8 di 17 negato di avere appreso dell'immobile in vendita da e ha invece confermato di avere Testimone_1 avuto un colloquio sul punto esclusivamente con CP_3
Né rileva la circostanza che il legale della nel contestare la diffida di pagamento inoltrata CP_1 dall'odierna appellante, abbia fatto riferimento alla rinuncia del mandato da parte dell'agenzia, in quanto tale affermazione non supera il rilievo che l'attività di mediazione posta alla base della richiesta di provvigione è stata svolta da un soggetto non munito della prescritta iscrizione.
Le considerazioni sin qui svolte conducono infine a ritenere assorbito l'esame del primo motivo, relativo alla violazione dell'art. 183, sesto comma, n. 1 c.p.c., ratione temporis applicabile alla controversia, atteso che l'esame delle censure contenute nel secondo e nel terzo motivo è stato condotto alla luce della ricostruzione dei fatti definitivamente formulata dalla società e ritenuta dal Tribunale inammissibile poiché tardiva.
§ 4 – A questo punto, peraltro, non si possono tralasciare ulteriori considerazioni, premesse le opportune precisazioni su tutto il contesto, che emergono dalle emergenze processuali.
Considerazioni che riguardano
1) La natura della mediazione
2) L'onere della prova che incombe all'attore e, in particolare modo, la ripartizione dell'onere della prova relativamente ad un fatto incerto e che tale rimane
4.1. – Il contesto emergente

Dall'esposizione sin qui fatta e da altri elementi che si vengono ad esporre, il quadro generale in cui è maturata la pretesa di parte appellante può riassumersi come segue.
1) una o entrambe delle parti convenute ammettono, o comunque, la loro difesa è idonea a far supporre, con qualche incertezza, questo dato, di aver dato un incarico in un certo momento ma poi di averlo revocato (solo verbalmente perché altrimenti la questione sarebbe chiusa cioè sarebbe chiusa se risultasse da un atto non contestato o non contestato in maniera idonea secondo le regole che sappiamo)
2) c'è l'ammissione di una o di entrambe le parti convenute, o comunque, la loro difesa è idonea a far supporre, con qualche incertezza, questo dato, di essersi giovate della intermediazione del CP_3 solo di quest'ultimo. Come sopra detto, un'ammissione così condizionata, nella misura in cui tende a tenere fuori la società immobiliare anche solo come soggetto che si avvale della collaborazione esterna pagina 9 di 17 del non giova alle tesi dell'appellante. Sappiamo anche (v. supra) che ciò neppure serve per CP_3 riconoscere un compenso in capo al perché per maturare il diritto alla provvigione occorre che CP_3 questi si fosse iscritto all'apposito albo e in quella fase temporale non lo era (rimanendo sempre per il solo semmai, l'ipotesi di esercitare l'azione di indebito arricchimento). CP_3
3) Piuttosto è rilevante, proprio in tema di spiegazione in maniera antitetica e comunque alternativa rispetto alle tesi attoree, la doppia circostanza che 3a) il aveva “frequentato” in maniera del CP_3 tutto generica l'Agenzia sino alla conclusione della vendita in questione, o sino a poco tempo Pt_1 prima 3b) poco dopo dette inizio ad un'attività in proprio.
4) Ne discende, ulteriormente, per la verifica delle tesi attoree, posto che vi sia una qualche ammissione di un risalente incarico - v. prec. Punto 1 - successivamente revocato secondo le dichiarazioni di parte convenuta, che la questione essenziale è se vi siano prove o sussista comunque una verosimiglianza che potremmo definire qualificata, in relazione alla circostanza che le convenute si siano avvalse della struttura e degli ausiliari della società di intermediazione immobiliare appellante.
Partendo dall'ultimo punto appena precisato, osserviamo che
- il dilungarsi delle trattative, per l'acquisto dell'immobile in questione, nel tempo, nonché gli stessi messaggi di wathsapp piuttosto polemici che è dato rinvenire in atti, danno conto con sicurezza di un quadro complessivo in cui appariva essenziale una formalizzazione di ciò che si andava facendo.
- Tale formalizzazione, è noto, non è affatto necessaria per la mediazione, dal punto di vista giuridico. Ma ben diversamente si atteggia, nel concreto e dal punto di vista della prassi, costante, più che frequente, la necessità di una più che opportuna formalizzazione per iscritto.
E se tale formalizzazione, in primis, era un interesse da parte delle stesse parti che poi hanno concluso l'affare, in termini negativi, di mera “protestatio”, ad evitare equivoci, era anche – con chiare e pesanti ricadute, come si andrà a vedere, sul versante della prova – interesse ancora maggiore in capo alla Agenzia che poi avrebbe preteso la provvigione.
- Ma le compratrici sia pure in questo quadro di incertezza, rimangono avvantaggiate perché non spettava a loro la prova di non aver dato l'incarico ovvero di non avere acconsentito, quantomeno, alla mediazione.

4.2. - La natura della mediazione
pagina 10 di 17 Una disamina completa delle varie problematiche che attengono all'istituto civilistico della mediazione non può, ovviamente, essere condotta in questa sede.
Basterà accennare alla circostanza che, anche dopo l'entrata in vigore della legge speciale del 1989, è rimasta ancora qualche voce in dottrina e anche in giurisprudenza che qualifica la figura in termini non contrattuali.
Ma già un filone giurisprudenziale risalente appariva contro la natura non contrattuale della mediazione: Cass., 23 gennaio 1967, n. 206, in Giur. it., 1968, I, 1, 598; 28 luglio 1983, n. 5212; 23 febbraio 1983, n. 1381; 9 maggio 1980, n. 3057, pronunce che, invero, si limitavano ad enunciare tutte il principio per cui per l'esistenza del contratto di mediazione non occorre un esplicito incarico ed esplicito consenso, ma che essendo sufficiente che la parte, anche per facta concludentia abbia accettato l'attività di interposizione del mediatore.
Ma proprio dall'accettazione, e quindi di una volontà specifica, sia pure per facta concludentia, non si poteva prescindere.
Ad ogni modo, la dottrina ha opportunamente segnalato come tutta la giurisprudenza, ivi compresa quella che in qualche modo afferma la natura non negoziale della mediazione, ritiene indefettibile tanto la riconoscibilità dell'attività del mediatore quanto l'accettazione di tale attività da parte dei soggetti intermediati. In tal senso, oltre alle pronunce già citate v. Cass., 3 aprile 2009, n. 8126; Cass., 15 marzo
2007, n. 6004.
Cass., 14 aprile 1994, n. 3472, in Foro it., 1994, I, 1722 afferma che il consenso necessario per ritenere concluso il contratto di mediazione, ove non sia frutto di uno specifico incarico conferito al mediatore, può essere manifestato validamente anche per fatti concludenti, come quando la parte si avvalga consapevolmente dell'opera del mediatore ai fini della conclusione dell'affare; nel caso di specie, la specifica consapevolezza veniva poi individuata nell'impossibilità di non rendersi conto della presenza del mediatore. Cass., 17 gennaio 1992, n. 530, Giust. civ., 1993, I, 759 afferma la non necessità del previo incarico, potendosi la interposizione accettare anche per facta concludentia; Cass.,
17 dicembre 1996, n. 11244, pur attenuando alquanto i profili di rilevanza del consenso, e non parlando di contratto, ritiene comunque indispensabile la consapevolezza dell'esistenza del mediatore.
Sul fronte della tesi contrattualistica, Cass., 7 agosto 1990, n. 7985 pone la questione tutta all'interno, appunto, della logica contrattuale, andando ad individuare i criteri in virtù dei quali accertare la sussistenza di una manifestazione di consenso. Anche Sez. 3, n. 18514 del 20/08/2009, seppure nel caso particolare di ente pubblico, afferma chiaramente la sussistenza di un contratto (massima)
Il rapporto che si instaura tra chi mette in contatto due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato da vincoli di rappresentanza, collaborazione o dipendenza, ha natura contrattuale, mentre la conclusione dell'affare pagina 11 di 17 costituisce soltanto la "condicio iuris" idonea a far sorgere il diritto alla provvigione;
ne consegue che, configurandosi la mediazione come contratto, ove venga stipulato con un ente pubblico - ancorché questo agisca "iure privatorum" -, esso richiede la forma scritta "ad substantiam", con esclusione di qualsivoglia manifestazione di volontà implicita o desumibile da comportamenti meramente attuativi. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva rigettato, per mancanza della forma scritta, la richiesta di provvigione avanzata da un mediatore nei confronti dell'
[...]
in relazione ad un'attività svolta prima che tale ente venisse privatizzato). Controparte_6

Insomma, contrattuale o no che sia la mediazione, il minimo che si pretende rimane pur sempre un'accettazione per fatti concludenti, che debbono, ovviamente, essere, l'una e gli altri, oggetto di adeguato riscontro nel caso concreto.
Pertanto, la maggior parte delle volte, e sicuramente nel nostro caso, anche per quanto appresso si va a precisare, se la mediazione sia o no un contratto rimane puro esercizio stilistico.
4.3 – La declinazione dell'art. 2697 c.c. in relazione al fatto incerto
Si è già affrontato il panorama di scarsa (o in alcuni passaggi, inesistente) chiarezza, che emerge sua dai documenti, sia dalle emergenze processuali complessive in primo grado, sia, infine, dalla stessa prospettazione delle parti in contesa, nel collegamento tra affare concluso e chi ha aiutato a concluderlo .
Nella pratica commerciale, attinente nello specifico alla mediazione immobiliare, questa scarsa chiarezza è molto frequente. Di qui la prassi, altrettanto frequente, ad una formalizzazione degli impegni tra chi esercita la mediazione e chi gli dà l'incarico di farlo.
È esemplare il caso in esame circa tale assetto.
Lo svantaggio di questa scarsa chiarezza che, al contrario, si poteva pretendere è a carico di chi deve invece dimostrare che è proprio lui l'intermediario e che i soggetti che agiscono materialmente: fotografo o o altri, sono pur sempre soggetti che agiscono nel suo ambito organizzativo. CP_3
Ma è appunto mancata una prova del genere, semmai emergendo una prova insufficiente/inidonea.
Si versa, così, nell'ambito della c.d. prova incerta e di divieto del non liquet, problematica estremamente complessa.
La prova, nel caso in esame, appare insufficiente nella misura in cui non contrasta con versioni alternative e contrapposte altrettanto verosimili:
- Come sopra spiegato una fattura pagata dalle compratrici direttamente al fotografo che agiva abitualmente per la società di intermediazione dice poco. Avrebbe significato molto di più una fattura pagata che fosse emessa dall'agenzia con la causale del servizio fotografico dell'immobile.
pagina 12 di 17 - Che poi il "gravitasse" in qualche modo attorno all'agenzia non appare particolarmente CP_3 significativo secondo una prassi che è socialmente molto nota: vale a dire nel campo dell'intermediazione vi sono soggetti in “apprendistato” presso strutture già consolidate e che poi, come in effetti è accaduto, aprono una agenzia per loro conto.
- Anzi, è particolarmente significativo nel senso dell'insufficienza di inquadrare in qualche modo il quale collaboratore dell'agenzia, almeno per questa pratica, la circostanza che egli abbia CP_3 prestato la sua opera -che peraltro, ribadiamo, in questa sede non ci interessa valutare specificamente, per le ragioni di cui sopra- appena un poco prima di aprire formalmente la sua attività.
- La questione principale non è più quella di esaminare i rapporti tra l'agenzia e le convenute tramite il ma semmai, e prima ancora, di esaminare i rapporti proprio tra l'agenzia e il A CP_3 CP_3 questo punto appare particolarmente significativo che non sussiste agli atti alcun tipo di prova che dia conto se e in che modo l'agenzia compensasse il Se fossero state prodotte fatture emesse dal CP_3
e pagate dall'agenzia in un periodo temporale prossimo a quello che ci interessa, ovvero fosse CP_3 stata prodotta la documentazione che, sempre per questo periodo, in ogni caso avesse dato conto di qualche compenso, avremo la prova concreta di un inserimento più o meno organico del quale CP_3 collaboratore dell'agenzia, in un dato arco temporale.
- Come pure sopra accennato, l'unico elemento di un ruolo attivo dell' resterebbe la Pt_2 circostanza relativa al fatto che una volta si presentò una delle due convenute presso l'agenzia e venne in qualche modo ricevuta e ragguagliata dal titolare dell'agenzia o comunque da soggetti che sicuramente agivano per conto di quest'ultima. Ma, a questo punto questa rimarrebbe una prova insufficiente. Se la possibile compratrice si reca presso la sede fisica dell'agenzia, che la stessa venga in qualche modo ricevuta e notiziata dal titolare dell'agenzia è consono prima di tutto alla buona educazione e poi al generale interesse di ogni operatore commerciale di non farsi cattiva pubblicità, con comportamenti scostanti. Il aveva sicuramente frequentato l'agenzia immobiliare in CP_3 passato, probabilmente con rapporto di collaborazione, forse non pagato, forse compensato in maniera irregolare, nulla si sa.
Sotto altro profilo, è possibile, anzi probabile che il titolare dell'agenzia sapesse in via generale della sussistenza di un immobile in vendita, anzi trattandosi di un centro piuttosto piccolo come Fermo, in cui i mediatori immobiliari più o meno sanno tutti quello che sta sul mercato, sarebbe stato strano, si ripete in via generale, che il titolare non sapesse della sussistenza di tale immobile messo in vendita.
Quindi la circostanza, provata o che si vorrebbe provare in questi termini, non altrimenti qualificata o
"vestita", non dà ancora una prova idonea, a fronte sia dell'assoluta inesistenza di prove sul se e in che modo ancora il collaborasse con l'agenzia sia della circostanza che alcuni elementi che CP_3
pagina 13 di 17 sarebbero potuti essere qualificanti in altro contesto, si spiegano, invece, e si delimitano, per i pregressi rapporti che erano un tempo sussistenti (peraltro, giova ribadire, non si sa in che termini).
- Al contrario, si qualifica in senso opposto alla prospettazione attorea il fatto, che va strettamente ricollegato a quello precedente, che il ben presto avrebbe iniziato un'attività autonoma ed CP_3 analoga a quella dell'agenzia appellante.

4.4 – La prova insufficiente
La mediazione è un contratto, o, se si vuole, una fattispecie tipica per legge, dalla quale nascono rapporti giuridici con relative obbligazioni.
La tematica della prova, ed in particolare della prova insufficiente, è stata oggetto di analisi in dottrina e giurisprudenza, dalle quali in questa sede giova sottolineare la diversità dell'atteggiarsi dell'onere della prova, e di conseguenza della “prova insufficiente”: in questo ambito si è osservato che la diversità di soluzioni in materia di prova “…non rappresenta alcuna “regola”, ma rientra nella contingente singolarità delle vicende intersubiettive, cui la lite in concreto si riferisce…”. Ad es, più nel concreto, in giurisprudenza si è discusso – al netto della distinta problematica concernente la natura o meno eterodeterminata del diritto – circa la maggiore “certezza” che dovrebbe avere la prova in tema di usucapione (in senso negativo, ma con orientamenti anche contrari, Cass. n. 3487.19) .
Sotto altro profilo, è ormai costante il principio secondo il quale l'ordinamento giuridico vigente non prevede le sentenze di rigetto "allo stato", conseguendone che l'accertamento dell'inesistenza di un diritto per difetto di prova, espresso mediante il dispositivo di rigetto della domanda, una volta formatosi il giudicato formale, costituisce giudicato sostanziale, nel senso che la domanda deve ritenersi definitivamente rigettata e non più proponibile in un nuovo giudizio fra le stesse parti(v. Cass.
Sez. 2, n. 1682 del 18/02/1991).
Nel caso in esame, pertanto, nell'ipotesi più favorevole a parte attrice ed odierna appellante, la prova è incerta ovvero inidonea/insufficiente.
Ai fini del rigetto della domanda, la prova insufficiente e quella del tutto mancante non differiscono, essendo rilevante addirittura non solo ai fini del giudicato formale ma anche di quello sostanziale
(giurisprudenza costante sopra richiamata).
Anche al fine della soccombenza piena, in assenza di ulteriori elementi qualificanti, l'insufficienza della prova, invece della prova del tutto mancante, non costituisce di per sè motivo di compensazione pagina 14 di 17 delle spese, non potendo costituire essa, anche per la sua non infrequenza, quell'elemento eccezionale previsto dalla legge.
Resta da vedere cosa accada in altri ambiti , ove il quadro di incertezza dipenda anche dal contegno processuale e/o extraprocessuale del convenuto vittorioso, segnatamente per avere quest'ultimo contribuito al quadro di incertezza, con condotte in assenza delle quali ben più netta sarebbe apparsa l'assenza di prova.
Ciò costituirà oggetto del successivo paragrafo.
§ 5 - responsabilità aggravata ex art. 96 3° comma, quale come danno ulteriore risarcibile

Con il quarto motivo, l'appellante impugna la sentenza laddove il Tribunale, in applicazione dell'art. 96, terzo comma c.p.c. l'ha condannata al pagamento nei confronti della controparte di una somma pari alla metà di quella liquidata a titolo di spese legali.
Sebbene l'appellante si limiti a contestare il presupposto della soccombenza, confermato in questa sede, mentre non censura specificamente la valutazione di abusività dell'iniziativa giudiziaria posta dal primo giudice a fondamento della condanna ex art. 96, terzo comma, c.p.c., nondimeno il motivo di gravame impone pur sempre la rivisitazione dei presupposti per l'applicazione della norma.
Non ignora questa Corte l'orientamento della Cassazione, che appare sempre più propenso all'estensione della responsabilità aggravata di cui si discute, applicabile, come è noto dal giudice anche in via officiosa.
La valutazione del binomio domanda ingiustificata/“sanzione” ex art. 96 3° comma non può, tuttavia, prescindere dall'esame comparato della posizione delle due parti in causa.
La condanna ex art. 96 terzo comma è, prima di ogni altra cosa, un beneficio per la controparte, in termini di ristoro di una sua posizione (ulteriormente) lesa, in ipotesi non soddisfatta completamente
- Dal mero rigetto della domanda
- Dal riconoscimento della responsabilità processuale “normale”, che dà luogo alle spese processuali di cui deve essere ristorata
E di conseguenza sarebbe assurdo non comparare le due posizioni espresse, proprio nel valutare tale ulteriore danno .
pagina 15 di 17 Non è possibile un'altra interpretazione che ponga invece la prevalenza del profilo sanzionatorio sul profilo risarcitorio, anche perché sussiste l'ostacolo insormontabile costituito dalla struttura della norma (pagamento alla controparte) rispetto alla quale è proprio la lettera della norma stessa che prevede “ il giudice, anche d'ufficio, può altresì condannare la parte soccombente”.
O, in altre parole, non può vedersi la norma in termini puramente sanzionatori, sia pure usando l'espressione in senso lato: se l'istituto avesse carattere puramente sanzionatorio, sarebbe naturale prevedere che la somma sia pagata dal condannato in favore dello Stato, quale punizione per l'abuso dello strumento processuale che l'ordinamento pone a disposizione di ciascuno;
al contrario, nel caso di specie, il condannato versa la somma a favore della controparte, secondo uno schema che mantiene tuttora profili, prima di tutto, anche se non solo, risarcitori .
Si è già detto delle conseguenze della condotta delle parti convenute in primo grado ove il quadro di incertezza dipenda anche dal contegno processuale e/o extraprocessuale del convenuto vittorioso, segnatamente per avere quest'ultimo contribuito al quadro di incertezza, con condotte in assenza delle quali ben più netta sarebbe apparsa l'assenza di prova.
Appare quindi, per tutto quanto espresso circa il contesto in cui è maturata la richiesta di provvigione, che la domanda, sia pure infondata a fronte della mancanza di prova (idonea/sufficiente), è stata rigettata, in pratica, nonostante il fatto che la parte vittoriosa ben avrebbe potuto fare maggiore chiarezza, nei termini sopra espressi, e non l'ha fatto.
Se, dunque, manca qualsiasi danno ulteriore da responsabilità processuale aggravante, anche sotto il profilo meramente sanzionatorio che presiede alla statuizione ex art. 96 3° comma, profilo subalterno ma innegabile anch'esso, non avrebbe senso disporre una condanna per un comportamento dell'attore soccombente, quasi equiparabile, in termini di concorso con il convenuto vittorioso, alla situazione che porterebbe al non liquet, proprio di alcune fasi del diritto romano, da tempo rigettato dal diritto moderno.
In questi termini, sicuramente il primo giudice ha fatto malgoverno del suo potere officioso di condanna ex art. 96 terzo comma c.p.c. e la sentenza di primo grado va, pertanto, riformata in parte qua, rimanendo la semplice condanna alle spese processuali .
§ 6 - La condanna al pagamento delle spese di lite del grado segue la soccombenza che però, alla stregua dell'accoglimento di uno dei motivi, appare solo parziale e comporta la compensazione nella misura del 50 % delle spese del grado .
pagina 16 di 17 Debbono essere risarcite in ugual quota anche le spese processuali relative alla fase “cautelare” costituita dall'inibitoria, corrispondenti allo scaglione di riferimento e pertanto pari, per l'intero, ad euro 1752 (valore minimo) mentre per il resto i valori sono quelli medi.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Ancona definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...] avverso la sentenza del Tribunale di Fermo n. 194/2024 depositata in data 8 ottobre 2024, Parte_1 così provvede:
- respinge l'appello, salvo la declaratoria circa l'insussistenza dei presupposti per la condanna ex art. 96 terzo comma c.p.c., che pertanto viene esclusa, confermando nel resto l'impugnata sentenza;

- condanna a rifondere a e le spese di lite, Parte_1 CP_1 Controparte_2 previa compensazione nella misura del 50 %, del secondo grado che liquida, per l'intero e per ciascuna parte, per la Fase di studio della controversia, in € 1.134,00; per la Fase introduttiva del giudizio, in €
921,00; per la fase di inibitoria, in € 1.752,00; per la Fase decisionale, in € 1.911,00, oltre rimborso forfettario, IVA e CAP come per legge.
Ancona, così deciso c.c. 18/11/2025
Il Consigliere estensore
Il Presidente
Dott. Cesare Marziali dr. Gianmichele Marcelli
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