Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITO GIUSTINIANI - Presidente -
Dott. FRANCESCO SABATINI - Consigliere -
Dott. LUIGI FRANCESCO DI NANNI - Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - rel. Consigliere -
Dott. ALBERTO TALEVI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
NL COLETTE, ved. D'AN e LA D'AN, elettivamente domiciliati in ROMA V.LE PARIOLI 741 presso lo studio dell'avvocato LEILA BENHAR, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
NATIONAL SERVICE SRL;

- intimato -

avverso la sentenza n. 686/99 della Corte d'Appello di ROMA, Sezione Prima Civile emessa il 15/12/1998 depositata il 08/03/99; RG.1316/94;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/11/01 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito l'avvocato PAOLO PARLAMENTI (per delega avv. Benhar Leila);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Federico SORRENTINO che ha concluso per inammissibilità o comunque rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con scrittura privata del 13.12.1991 TT TR ved. D'DI e AN D'DI conferivano alla società National Service s.r.l., esercente l'attività di intermediazione immobiliare, l'incarico di trovare un acquirente dell'appartamento di loro proprietà in Roma per un prezzo non inferiore a lire ottocento milioni.
La durata dell'incarico veniva stabilita in novanta giorni con clausola di tacito rinnovo per uguale periodo in difetto di disdetta da intimare quindici giorni prima ed il contratto prevedeva anche una penale di quaranta milioni di lire, pari alla provvigione complessiva nella misura del cinque per cento del prezzo, in caso di mancata vendita per fatto addebitabile alle proprietarie nonché il deferimento ad un arbitro delle controversie ad esso relative. Con comunicazione del 6 maggio 1992 la società informava le proprietarie che vi era stata proposta di acquisto dell'appartamento al prezzo di lire 816.000.000, ma detta proposta non veniva accettata in quanto le proprietarie asserivano che l'offerta non era rispondente all'incarico da esse conferito.
In virtù della clausola compromissoria, la società, non avendo ottenuto il pagamento della penale, introduceva giudizio arbitrale, che era definito con lodo di accoglimento della domanda, pronunciato in data 16.12.1993 e reso esecutivo con decreto del 25 gennaio 1994 del pretore di Roma. Avverso il lodo TT TR e AN D'DI proponevano impugnazione innanzi alla Corte di appello di Roma, che, con sentenza non definitiva depositata il 16.9.1996, dichiarava la nullità del lodo medesimo per nullità del giudizio arbitrale in quanto il ricorso per la nomina dell'arbitro non era stato notificato alle stesse nella loro effettiva residenza.
Con la sentenza definitiva, pubblicata in data 8 marzo 1999, la Corte medesima, all'esito della fase rescissoria relativa all'esame nel merito della domanda della società, condannava TT TR e AN D'DI, in solida, a pagare, con gli interessi legali dal, 21.7.1993, la somma di lire 40.000.000 nonché la metà delle spese del giudizio arbitrale e di quello di impugnazione del lodo, compensata l'altra metà.
Il giudice della impugnazione considerava che il rifiuto opposto dalle proprietarie alla stipulazione della vendita dell'appartamento costituiva inadempimento delle obbligazioni assunte per fatto ad esse esclusivamente imputabile e dovuto, presumibilmente, ad un tardivo ripensamento;
rigettava la eccezione di prescrizione del credito, proposta ai sensi della norma di cui all'art. 2950 cod. civ., poiché trattavasi nella specie non del diritto del mediatore alla provvigione, ma di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale;
rilevava che la clausola penale non era soggetta alla specifica approvazione scritta, poiché la stessa, stante la sua funzione di mera liquidazione anticipata e forfettaria del danno, non aveva il contenuto di una clausola vessatoria.
Avverso la sentenza, con atto notificato in data 22.4.2000 alla società presso il procuratore domiciliatario avvocato Sotero Satis costituito nel giudizio di impugnazione del lodo, hanno proposto ricorso per cassazione, basato su due mezzi di doglianza, TT NL e AN D'DI.
Non ha svolto difese la intimata società National Service s.r.l.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di impugnazione - denunciando la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 1341 e 1342 cod. civ. - le ricorrenti assumono che il giudice di merito aveva tenuto conto della clausola penale pur non risultando la stessa specificamente approvata e trattandosi di stipulazione con contenuto vessatorio, in quanto la penale era stata determinata nella misura eccessiva di oltre il doppio della provvigione dovuta. La censura non è fondata.
Premesso, infatti, che trattasi, nella specie, di stipulazione intervenuta prima della entrata in vigore della legge 6.2.1996, n.52, le cui disposizioni - in particolare la nuova disciplina in tema di clausole vessatorie, di cui all'art. 1469 bis cod. civ. - non hanno effetto retroattivo (da ultimo: Cass., n. 15101/2000), rileva questo giudice di legittimità che, in virtù della pregressa normativa, che continua ad applicarsi ai negozi conclusi nel periodo della sua vigenza, la clausola penale non era soggetta a specifica approvazione in quanto ad essa non poteva riconoscersi il contenuto di una clausola vessatoria, stante la sua funzione di mera liquidazione anticipata e forfettaria del danno (Cass., n. 5625/90;
Cass., n. 3120/85). In ogni caso, il giudice di merito ha anche dato atto che la clausola stessa è stata approvata con apposita sottoscrizione e con espresso richiamo del suo contenuto, comportante per la parte la cognizione piena e chiara della stipulazione per la particolare attenzione che l'approvazione richiamava all'apposito patto. Con il secondo motivo - denunciando la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia - le ricorrenti assumono che il giudice di merito non avrebbe considerato che l'incarico della mediazione non era stato affidato all'amministratore della società National Service s.r.l., ma ad altra persona, non iscritta nell'apposito ruolo presso la Camera di commercio e, perciò, non legittimata ad ottenere il pagamento della provvigione, ai sensi dell'art. 6 della legge n. 39 del 1989. Anche detto motivo non può essere accolto.
Il giudice di merito ha specificato che l'attività diretta alla esecuzione dell'incarico di vendita assunto dalla società fu curata direttamente dal suo amministratore, regolarmente iscritto nell'apposito ruolo degli agenti di affari in mediazione ed al quale prestò la sua collaborazione un dipendente della stessa società per le operazioni non aventi rilevanza esterna ne' efficacia impegnativa per la s.r.l. National Service.
Ne consegue che non sussiste il denunciato vizio di motivazione, giacche, essendo stato l'incarico di mediazione affidato con scrittura privata ad una società, correttamente il giudice di merito ha ritenuto che le ricorrenti, nel cui interesse l'attività di intermediazione era stata svolta dal legale rappresentante della stessa società regolarmente iscritto per tale sua qualità nell'apposito ruolo professionale, fossero obbligate nei confronti della s.r.l. Nationale Service, senza che potesse avere rilievo in contrario il fatto che il legale rappresentante si fosse avvalso della collaborazione di altro dipendente, non iscritto nel detto ruolo professionale.
In tema di società da mediazione - ammesse all'esercizio della relativa attività in virtù delle disposizioni di cui agli artt. 3, comma 5, e 5, comma 3, lett. a), della legge 3.2.1989, n. 39 - il medesimo quinto comma dell'art. 3 stabilisce che tutti coloro, che esercitano la attività per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, debbono essere iscritti nell'apposito ruolo professionale. Inoltre, l'articolo 11 del regolamento n. 452 del 1990 di attuazione della stessa legge prevede che quando l'attività di mediazione sia esercitata da una società, i requisiti per l'iscrizione nel ruolo debbono essere posseduti dai legali o dal legale rappresentante della società stessa ovvero da colui che è preposto dalla società a tale ramo di attività.
Se ne deve, perciò, ricavare - secondo la conforme interpretazione della normativa, cui si è uniformato il giudice di merito - che, trattandosi di ausiliari della società di mediazione, costoro debbono essere iscritti nel ruolo solo quando, per conto della società, risultano, formalmente o di fatto, assegnati allo svolgimento di attività mediatizia in senso proprio, di cui procedono a compiere gli atti di rilevanza esterna con efficacia nei confronti dei soggetti intermediati ed impegnativi della sfera giuridica dell'ente da cui dipendono. La iscrizione all'albo, invece, non è richiesta per i soggetti dipendenti della società, che esplicano attività puramente accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione, in funzione di ausilio agli altri soggetti preposti a tale ramo di attività.
Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato senza altra pronuncia in ordine alle spese non avendo la società intimata svolto difese.

P.T.M.
La corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese.
Così deciso in Roma, il 23 novembre 2001.
Depositato in Cancelleria il 17 giugno 2002