R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dott. HE LD Presidente
- dott.ssa Giovanna Schipani Consigliere
- dott.ssa LD RP Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(artt. 352, comma 6, e 281 -sexies, comma 3, c.p.c.)
nella causa civile di appello iscritta al n. 3108 del Ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022 trattenuta in decisione all'udienza del

6.11.2025 e vertente
TRA
CP_ in liquidazione ( ), in persona del liquidatore p.t. , Pt_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'avv. Daysa Giacani ( ) in C.F._1
virtù di procura in calce all'atto di citazione e alla comparsa di risposta del giudizio di primo grado
- PARTE APPELLANTE -

pag. 1 di 26 E
( ) e CP_2 C.F._2 Controparte_3
( ), rappresentati e difesi dall'avv. Alberto Rossotti C.F._3
( ) in virtù di procura in calce al ricorso introduttivo del C.F._4
giudizio di primo grado
- PARTE APPELLATA E APPELLANTE IN VIA INCIDENTALE -

OGGETTO: appello avverso sentenza del Tribunale di Velletri n. 963/2022
pubblicata il 12.5.2022 nei giudizi riuniti nn. 7758/2018 e 880/2019 R.G.
(contratto preliminare di compravendita).
CONCLUSIONI
Come da verbale di udienza di discussione del 6.11.2025.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato il 30 . in liquidazione ha Controparte_4
proposto appello avverso la sentenza n. 963/2022 , con cui il Tribunale di
Velletri, decidendo le cause riunite nn. 7758/2018 e 880/2019 R.G. :
- in accoglimento della domanda proposta da e CP_2 Controparte_3
quali promittenti venditori (causa n. 7758/20218 R.G.), ha accertato il grave inadempimento di quale promissaria acquirente, delle CP_5
obbligazioni assunte con il contratto preliminare di compravendita concluso il 22.6.2006, avente ad oggetto un terreno edificabile sito nel Comune di
Roma, località Vermicino, al prezzo di € 920.000,00;
pag. 2 di 26 - per l'effetto, ha accertato la legittimità del recesso esercitato dai signori con la lettera raccomandata del 19.11.2018 e dichiarato il loro CP_2
diritto a ritenere la caparra confirmatoria ricevuta in esecuzione di detto contratto, ex art. 1385, comma 2, c.c.;
- ha rigettato la domanda formulata da ai sensi dell'art. 2932 c.c. CP_5
(causa n. 880/2019 R.G.);
- ha condannato alla rifusione delle spese di lite CP_5
A sostegno dell'appello l. ha articolato cinque motivi , rassegnando Pt_1
le seguenti conclusioni:
«In via preliminare: sospendere l'efficacia esecutiva e/o l'esecuzione della sentenza impugnata, per i motivi esposti in narrativa, ai sensi degli artt. 351, comma 2, e 283 c.p.c.;
- Accertare e dichiarare la nullità della sentenza di primo grado ex art. 112 cpc;

- Nel merito: dichiarare l'impugnata sentenza nulla e per l'effetto, sulla base della rinnovata valutazione degli elementi oggetto del giudizio, accogliere la domanda nel merito così per come articolata nel giudizio di primo grado, accogliendo le conclusioni ivi formulate, e per l'effetto accertare e dichiarare il mancato adempimento dei sigg.ri rispetto CP_2
all'obbligazione di concludere il contratto preliminare di vendita del 22 giugno 2006 per la vendita del terreno edificabile, sito nel Comune di Roma, Località Vermicino, censito al NCT
del Comune di Roma al foglio 1017, particelle 1401, 1402, 1403, 1404, 1405, 1406, 1407;
1361; e per l'effetto, condannare gli stessi, quali promissari venditori, con sentenza costitutiva degli effetti del contratto ex art. 2932 c.c ., al trasferimento, in capo a , Controparte_6
in persona del liquidatore p.t., della proprietà del suddetto immobile, ordinando al
Conservatore, con esonero di responsabilità, di provvedere alla relativa trascrizione.
pag. 3 di 26 - La si dichiara disponibile al versamento del saldo prezzo per Euro Controparte_6
310.000,00, o per quella maggiore o minor somma che verrà accertata in corso di causa.
- In via subordinata, e in caso di impossibilità del trasferimento del bene ex art. 2932 cc,
accertare e dichiarare, ai sensi e per gli effetti del contratto inter partes, e della normativa in materia, l'inadempimento da parte dei sigg.ri rispetto alle obbligazioni assunte con il CP_2
contratto preliminare di compravendita per il trasferimento del bene e accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione per inadempimento del contratto inter partes;
con condanna degli stessi alla restituzione del doppio della caparra versata, per Euro 610.000,00, e in ogni caso alla restituzione di tutte le somme versate a titolo di acconto oltre al risarcimento di ogni danno subito.
- In ulteriore subordine, in caso di accoglimento dell'avversa domanda e conferma della sentenza impugnata, in ogni caso condannare i sigg.ri alla restituzione delle somme CP_2
versate a titolo di acconto per Euro 410.000,00 in favore della . Controparte_6
- Respingere ogni avversa domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto, anche in relazione alla domanda ex art. 96 cpc.
- Il tutto oltre interessi di legge e rivalutazione monetaria.
- Con vittoria delle spese di lite del doppio grado di giudizio.»
«In via istruttoria, si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse in primo grado così come articolate nelle memorie ex art. 183 cpc II termine oggi depositate nel fascicolo di parte di primo grado e qui da intendersi trascritte.»
2. Gli appellati si sono costituiti in giudizio con comparsa di risposta depositata il 5.1.2023, eccependo preliminarmente l'inammissibilità
dell'appello ex art. 348-bis c.p.c.; nel merito, ne hanno contestato la fondatezza, instando per il suo rigetto;
hanno reiterato, inoltre, la domanda di pag. 4 di 26 condanna dell'appellante al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c., in considerazione della trascrizione della domanda giudiziale, da liquidarsi in via equitativa quantomeno nella misura di € 200.000,00.
3. Alla prima udienza la Corte ha respinto l'istanza di inibitoria ex art. 283
c.p.c.
Disposti alcuni rinvii di ufficio, con decreto del 20 .10.2025 è stata fissata l'udienza per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., con concessione di un termine per il deposito di note.
All'udienza del 6.11.2025 il procuratore dell'appellante si è dichiarato antistatario e le parti hanno precisato le conclusioni e discusso oralmente la causa;
al termine, la Corte ha provveduto ai sensi del comma 3 dell'art. 281-
sexies, c.p.c. (comma aggiunto dall'art. 3 del d.lgs. n. 149/2022 e reso applicabile ai processi già pendenti alla data del 28.2.2023 dall'art. 7, comma
3, d.lgs. n. 164/2024).
4. Giova premettere, che i signori hanno sollevato, nelle note CP_2
difensive del 27.10.2025, richiamate espressamente in sede di precisazione delle conclusioni e discussione orale, l'eccezione di inammissibilità
Cont dell'appello, sul rilievo che la società ancor prima della proposizione del giudizio, nel 2019 è stata cancellata dal registro delle imprese, ai sensi dell'art. 2490, ultimo comma, c.c. (docc. 1 e 2). L'appello, pertanto, avrebbe dovuto essere proposto dai soci succeduti alla società estinta ex art. 110
c.p.c., non già dal liquidatore che spende la sua qualità, essendo venuto meno il suo potere di rappresentanza dell'ente estinto.
pag. 5 di 26 Il difetto di legittimazione del liquidatore dopo l'estinzione dovrebbe essere rilevato d'ufficio e comportare l'inammissibilità dell'impugnazione e la conseguente responsabilità esclusiva del difensore, di cui è chiesta la condanna al pagamento delle spese di lite, unitamente al liquidatore,
in proprio. Controparte_7
L'eccezione non merita accoglimento.
Secondo l'orientamento della S.C. che si condivide, la cancellazione della società dal registro delle imprese dà luogo a un fenomeno estintivo che priva la società stessa della capacità di stare in giudizio, determinando così –
qualora l'estinzione intervenga nella pendenza di un giudizio del quale la società è parte costituita – un evento interruttivo, disciplinato dagli artt. 299
e ss. c.p.c, la cui omessa dichiarazione o notificazione, ad opera del procuratore, comporta, in applicazione della regola dell'ultrattività del mandato alla lite, che il difensore continui a rappresentare la parte,
risultando così stabilizzata la sua posizione giuridica (rispetto alle altre parti e al giudice) nella fase attiva del rapporto processuale, nonché in quelle successive di sua quiescenza o eventuale riattivazione dovuta alla proposizione dell'impugnazione; tale posizione è suscettibile di modificazione qualora, nella fase di impugnazione, si costituiscano i soci successori della società, ovvero se il procuratore costitu ito per la società, già
munito di procura alla lite valida anche per gli ulteriori gradi del processo,
dichiari in udienza l'evento o lo notifichi alle altre parti, o ancora se, in caso di contumacia, tale evento sia documentato dall'altra parte o notificato o certificato dall'ufficiale giudiziario ex art. 300, comma 4, c.p.c. (Cass. ord.
pag. 6 di 26 n. 2439/2024; Cass. n. 23141/2014). È stato altresì precisato altresì, per quanto d'interesse, che, in caso di cancellazione della società dal registro delle imprese, i cui effetti decorrono dall'estinzione, giusta la regola dell'ultrattività del mandato alla lite, il difensore (al quale sia stata originariamente conferita procura ad litem anche per gli ulteriori gradi del processo) è legittimato a proporre impugnazione in rappresentanza della parte estinta;
a tale regola si sottrae il ricorso in cassazione, che necessita della procura speciale, non conferibile dal legale rappresentante della società
estinta, privo di potere di rappresentanza, con conseguente inammissibilità
del ricorso proposto (Cass. ord. n. 19272/2022; v. anche Cass. n. 13777/2024,
che richiama in motivazione Cass. S.U. n. 15295/2014 circa l'attenuazione della regola affermata dagli appellati per effetto di quella dell'ultrattività del mandato alla lite).
Nella specie, poiché la procura alle liti rilasciata dal liquidatore CP_7
in calce agli atti introduttivi dei due giudizi di primo grado conferiva
[...]
(anche) all'avv. Daysa Giancani il potere di rappresentare e difendere la società in ogni fase e grado della causa, il procuratore indicato è legittimato a proporre impugnazione in rappresentanza della società che, estinta, va considerata, nell'ambito del processo, tuttora esistente e capace.
5. Sempre in vi preliminare, si osserva, quanto all'eccezione sollevata dai signori di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348-bis CP_2
c.p.c. (nel testo applicabile nella specie ratione temporis, trattandosi di appello proposto dopo prima del 28.2.2023), che la Corte, nel rinviare la causa per la precisazione delle conclusioni, ha scelto di definire il giudizio pag. 7 di 26 prendendo in esame il merito della pretesa azionata, con delibazione in senso reiettivo, implicitamente resa sull'eccezione in questione (v. Cass. ord. n.
37272/2021).
6. Passando al merito, l'appello di in liq. è fondato su cinque CP_5
motivi.
Con il primo si eccepisce preliminarmente la nullità della sentenza per violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato (art. 112 c.p.c.). In particolare, l'appellante lamenta l'omessa pronuncia sulla domanda che aveva avanzato in primo grado, diretta a ottenere, in caso di accertamento della legittimità del recesso esercitato dai signori la CP_2
condanna degli stessi a restituire gli acconti sul prezzo ricevuti per complessivi euro 410.000,00, divenuti senza causa in conseguenza dell'intervenuto scioglimento del contratto preliminare. In proposito,
l'appellante soggiunge che, nel corso del giudizio di primo grado, non sarebbe stata contestata dai promittenti venditori la natura di tale pagamento,
che, in ogni caso, risulterebbe per tabulas qualificabile come acconto e non come caparra.
7. Con il secondo motivo l'appellante denuncia l'erroneità della sentenza nella parte in cui ha ritenuto non contestata l'esistenza del proprio inadempimento e legittimo l'esercizio del recesso da parte dei CP_2
Di contro aveva specificamente contestato i fatti costitutivi della CP_4
pretesa avversaria e l'insussistenza dei presupposti del recesso, parificabili a quelli previsti per la risoluzione del contratto per inadempimento, avendo pag. 8 di 26 addebitato in modo puntuale ai promittenti venditori la mancata conclusione del contratto definitivo.
8. Con il terzo motivo d'appello censura la sentenza gravata CP_5
laddove l'ha ritenuta inadempiente già alla data dell'11.1.2018, per avere opposto un illegittimo rifiuto alla stipula del contratto definitivo in occasione dell'incontro tenutosi quel giorno dinanzi al notaio.
Sul punto, l'appellante deduce l'essenzialità dell'atto di perequazione, al fine di procedere alla divisione del comparto B2, di cui elenca nel dettaglio le ragioni;
atto in mancanza del quale le parti non avrebbero potuto stipulare il contratto definitivo né acquisire il permesso di costruire. Ne consegue che il giudice di prime cure avrebbe errato nel ritenere superflua l'escussione del notaio su tali circostanze.
9. Con il quarto motivo l'appellante censura la sentenza gravata nella parte in cui, a ulteriore riprova dell'insussistenza di circostanze ostative al rogito,
rileva che i terreni promessi in vendita avrebbero già formato oggetto di frazionamento con atto del 26.2.2013. Riprende, quindi, le ragioni esposte al punto precedente per spiegare che il frazionamento era necessario per potere addivenire alla vendita del terreno, poiché, in assenza di divisione, si sarebbe verificata una difformità tra le risultanze catastali e quelle urbanistiche.
10. Con il quinto motivo l'appellante si duole, infine, della sentenza nella parte in cui afferma che il suo diniego ad addivenire al contratto definitivo in occasione dell'incontro del 15.1.2018 ha integrato un inadempimento di gravità tale da giustificare il recesso dei promittenti venditori.
pag. 9 di 26 Secondo l'appellante, invece, un simile ritardo non avrebbe potuto alterare in modo significativo l'equilibrio contrattuale, tenuto conto che il preliminare era stato stipulato oltre dieci anni prima e in relazione ad esso si erano, nel tempo, susseguite molteplici manifestazioni di reciproca tolleranza e proroghe del termine finale. Inoltre, l'appellante ribadisce che il giudice di prime cure avrebbe errato nell'individuare il ritardo nella data del 15.1.2018,
atteso che, a quella data, sarebbe stato impossibile concludere il contratto definitivo.
11. Vanno esaminati innanzitutto, in modo unitario, i motivi d'appello da due a cinque, stante la loro stretta connessione logico -giuridica e la loro priorità
rispetto al primo motivo.
Sono prive di pregio le doglianze formulate dall'appellante con riferimento alla pretesa applicazione, da parte del giudice di primo grado, del principio di non contestazione in riferimento ai fatti costitutivi dell'avversa pretesa.
Dalla lettura della sentenza emerge, infatti, che la sola circostanza ritenuta comprovata in virtù del principio di non contestazione ex art. 115 c.p.c. è
costituita dalla regolare ricezione della comunicazione del 19.11.2018, con la quale i promittenti venditori hanno dichiarato di recedere dal contratto (v.
sentenza pp. 4 e 5); circostanza che è effettivamente pacifica. Per giungere all'accertamento del grave inadempimento della società promissaria acquirente, invece, il Tribunale ha valutato la complessiva vicenda, alla luce delle contrapposte tesi delle parti, fondate sull'addebito di inadempimenti reciproci, in modo aderente alle risultanze documentali, giungendo a una conclusione corretta e immune da vizi logico -giuridici.
pag. 10 di 26 In particolare, si condivide il ragionamento che ha ritenuto legittimo il recesso dei promittenti venditori, ravvisando che il contegno tenuto dalla promissaria acquirente l. in liq. integri un inadempimento di non Pt_1
scarsa importanza.
Difatti, sono pacifiche le seguenti circostanze.
Il contratto preliminare di vendita del 22.6.2006 prevedeva per la stipula del contratto definitivo il termine «perentorio ed essenziale» del 30.4.2007.
Con scrittura integrativa del 23.2.2012, dopo una serie rinvii informali, il termine fu prorogato al 15.12.2012, restando «fermi e confermati tutti gli altri patti contrattuali di cui al preliminare del 22 giugno 2006».
Il successivo 11.6.2013 i promittenti venditori diffidarono, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1453 c.c., a concludere il contratto definitivo. CP_5
Tale diffida rimase priva di seguito, ma i promittenti venditori CP_2
furono convenuti in giudizio proprio dalla per ottenere il CP_5
trasferimento dell'immobile ex art. 2932 c.c., con riduzione del prezzo.
Il 16.11.2015 le parti conclusero una transazione, prorogando ulteriormente il termine di conclusione del contratto definitivo al 31.3.2017 e riconoscendo ai promittenti una somma a titolo di ristoro del pregiudizio patito in conseguenza del ritardo. Con tale transazione, all'art. 11, le parti pattuirono che «[…] qualora entro la data del 31 Marzo 2017 la in liquidazione CP_5
non dovesse addivenire alla compravendita del terreno il contratto si
Co risolverà per fatto e colpa della liquidazione ed i Sig.ri CP_5 CP_2
potranno ritenere quanto versato dalla promissaria acquirente a titolo di caparra confirmatoria». Specificarono altresì che, gli «unici eventi che pag. 11 di 26 potranno legittimare la in liquidazione a non partecipare all'atto di CP_5
compravendita ed a richiedere la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo e una pronuncia ex art. 2932 c.c.», sarebbero stati: a) sussistenza di ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione di quelle di cui all'art. 8; b) definitiva esclusione della potenzialità edificatoria dei terreni, come definita;
c) ingiustificata partecipazione dei signori alla stipula CP_2
dell'atto di compravendita dinanzi al notaio.
Con scrittura del 30.3.2017 le parti prorogarono ulteriormente il termine per la stipula del definitivo al 30.9.2017, a prescindere dall'approvazione dell'adeguamento funzionale da parte di specificando e Parte_2
precisando che «tale termine ha, per espressa previsione delle parti, natura essenziale nella regolamentazione dei reciproci rapporti» (art. 2).
Risulta, inoltre, dagli atti di causa che, a seguito dei richiamati accordi integrativi, i promittenti venditori tentarono più volte di addivenire alla conclusione del definitivo: in un primo momento le parti si accordarono per concludere il contratto definitivo il 30.9.2017, ma l'incontro fu rinviato a causa della necessità di acquisire ulteriore documentazione (tra cui non figurava, tuttavia, l'atto di perequazione), poi trasmessa dai promittenti venditori al notaio il 26.10.2017. I promittenti venditori successivamente chiesero più volte la fissazione della nuova data per il rogito notarile (si veda, tra le altre, la comunicazione del 27.11.2017, a mezzo della quale invitarono il notaio designato a «procedere quanto prima alla convocazione delle parti per la stipula del rogito»).
pag. 12 di 26 Solo con messaggio pec del 5.12.2017 lo studio notarile comunicò Per_1
ai promittenti venditori che: «[…] bisogna procedere ad un atto tra i signori attuazione a quanto deliberato dal Comune ed a seguito Parte_3
della Convenzione e della formazione del Comparto B2, questo atto propedeutico, comunque all'atto definitivo. A questo punto sarebbe opportuno identificare le aree che spettano ai signori - per CP_2 Pt_3
poi procedere all'atto definitivo di vendita con la società Questo in CP_5
linea di massima il percorso più lineare e definitivo per derimere i rapporti tra le parti».
All'esito dell'invio di tale missiva, il 20.12.2017 comunicò la CP_4
necessità di acquisire ulteriore documentazione.
A fronte di ciò, i promittenti venditori contestarono espressamente la necessità di procedere della redistribuzione perequativa delle aree edificabili,
che avrebbe potuto senz'altro essere effettuata successivamente alla vendita.
Fu chiesto, dunque, perentoriamente alla promissaria acquirente di CP_5
comparire dinanzi al notaio per la data del 15.1.2018 per la stipula del rogito.
Il 4.1.2018 fu ribadita, per conto della promissaria acquirente, la necessità di perfezionare la perequazione urbanistica prima della conclusione del contratto definitivo e, con missiva dell'11.1.2018, i promittenti venditori eccepirono che, ai fini della compravendita, non era necessario «fare alcun ulteriore atto o documento, essendo chiaramente ed univocamente identificato il terreno fondiario dei Sig.ri Successivamente alla CP_2
compravendita in suo favore, la potrà procedere alla CP_5 CP_4
pag. 13 di 26 formalizzazione di un accordo con i Sig.ri al fine di identificare le Pt_3
aree ove ciascuno potrà realizzare il proprio intervento».
Nella data fissata, il rogito non intervenne in considerazione della richiesta di di procedere prima con la perequazione. CP_8
Così ricostruiti i fatti, non può dubitarsi dell'inadempimento della promissaria acquirente rispetto all'obbligo di concludere il contratto definitivo entro la data del 30.9.2017, prevista quale termine ultimo nella scrittura privata del 30.3.2017.
Al riguardo, è dirimente considerare come le parti, con l'atto di transazione del 16.11.2015, avessero inteso prevenire possibili ulteriori contestazioni inerenti all'iter edificatorio del terreno promesso in vendita, rafforzando l'obbligo per la promissaria acquirente di concludere il contratto definitivo;

ciò nel precipuo interesse dei promittenti venditori, che, nel corso del rapporto, avevano visto più volte posticipare il termine di conclusione del definitivo.
Allo scopo, come già visto, all'art. 11 della transazione furono tassativamente elencati gli eventi che avrebbero potuto legittimare CP_5
a rifiutare la stipula dell'atto pubblico;
eventi tra cui non figura l'ipotesi del mancato perfezionamento della perequazione urbanistica con i proprietari confinanti.
L'anzidetta clausola non risulta superata dalla scrittura privata del 30.3.2017,
la quale, oltre a qualificare il nuovo termine come essenziale, fa espressamente salvo quanto già stabilito nei precedenti accordi (art. 7),
restando dunque «valide le pattuizioni di cui alle precedenti scritture pag. 14 di 26 stipulate inter partes» (art. 9), ivi compreso il ridetto art. 11 della transazione del novembre 2015.
Va in ogni caso escluso, per quanto risulta dagli atti, che il perfezionamento della perequazione con i proprietari confinanti costituisse una condizione giuridicamente essenziale ai fini della conclusione del contratto definitivo.
Infatti, una volta adempiuto all'obbligo di contrarre, l. sarebbe Pt_1
subentrata nei diritti e nei doveri scaturenti dalla convenzione e dagli strumenti urbanistici riguardanti l'area promessa in vendita e, quindi, sarebbe succeduta anche nell'obbligo/diritto di addivenire alla redistribuzione perequativa delle aree edificaibili;
ciò in applicazione del principio di ambulatorietà delle obbligazioni urbanistiche, all'adempimento delle quali sono tenuti non solo i soggetti stipulanti le relativa convenzioni, ma anche quelli che richiedono i titoli edilizi nell'ambito della lottizzazione e i loro aventi causa (v. Cons. Stato n. 6282/2019).
All'opposto, come si evince dalla lettura dello stesso atto di appello (p. 20),
detta perequazione avrebbe potuto, al più, pregiudicare provvisoriamente il rilascio del permesso di costruire e la successiva edificazione, a cui, tuttavia,
non era in alcun modo subordinato l'obbligo di contrarre, anche avuto riguardo alla chiara ed essenziale previsione contenuta nel ridetto art. 11
dell'accordo transattivo del 2015.
Ne discende che l'omesso perfezionamento della perequazione da parte dei signori non fu causa della impossibilità di contrarre;
sicché il rifiuto CP_2
della promissaria acquirente va qualificato alla stregua di un inadempimento,
pag. 15 di 26 in relazione al quale non è stata provata, ai sensi dell'art. 1218 c.c., uns causa di impossibilità sopravvenuta.
Da ultimo, si ossserva come non assuma rilevanza decisiva, al fine di escludere l'imputabilità dell'inadempimento in capo all'odierna appellante, il già citato messaggio del 5.12.2017 proveniente dallo studio del notaio designato per il rogito, nel quale la stipula dell'atto propedeutico tra i signori e i proprietari confinanti , è prospettato non già CP_2 Pt_3
come giuridicamente indipensabile ai fini della vendita, ma solo quale percorso «in linea di massima… più lineare e definitivo per dirimere i rapporti tra le parti».
In altri termini, detta comunicazione non conferma affatto l'assunto dell'appellante secondo cui la perequazione sarebbe stata necessaria per individuare l'oggetto della vendita;
al contrario, si evince che il notaio designato da l. avesse inteso rilevare la mera opportunità di CP_4
individuare, prima del rogito, quali aree edificabili sarebbero poi spettate a ciascun lottizzante;
il che non sta certo a significare che, in assenza della perequazione, sarebbe stato impossibile definire l'oggetto della compravendita.
Deve pertanto ritenersi che, a fronte dei generici rilievi contenuti nella richiamata comunicazione del notaio e delle argomentazioni difensive svolte sul punto nell'atto di appello, prive di precisi riferimenti normativi e giurisprudenziali e di adeguati accertamenti tecnici a sostegno, CP_5
non avrebbe potuto esimersi dall'acquisto; il che è viepiù confermato dal fatto che, come detto, la società aveva rinunciato a qualunque contestazione pag. 16 di 26 fondata su ragioni diverse e ulteriori rispetto a quelle tassativamente contemplate dall'art. 11 della transazione del 16.11.2015.
Mette conto di rilevare, inoltre, che, in applicazione del dovere di diligenza nell'adempimento di cui all'art. 1176 c.c., avrebbe dovuto mettere CP_5
a conoscenza dei promittenti venditori e affrontare con essi la questione della perequazione nel corso delle lunghe trattative, sì da poterla definire in tempo utile per consentire il rispetto del termine pattuito per la stipula del rogito,
essendo noto, oltre che prevedibile, che, nell'ambito dell'operazione di lottizzazione, i promittenti venditori avrebbero ceduto le aree di interesse urbanistico al circostanza che viene indicata quale Controparte_9
presupposto della redistribuzione.
A ciò si aggiunga, da ultimo, che l'appellante non ha dimostrato di avere convocato i promittenti venditori a seguito del perfezionamento dell'atto perequativo, intervenuto l'11.7.2018, che avrebbe comunque rimosso le motivazioni addotte a giusticazione del rifiuto di concludere il contratto definitivo. Circostanza che comprova come l'indisponibilità del promissario acquirente ad adempiere alle proprie obbligazioni in tempi ragionevoli non sia dipesa dalla mancata perequazione, successivamente perfezionatasi.
Alla stregua delle circostanze suesposte, si reputa irrilevante la richiesta di ammissione della testimonianza del notaio dott. reiterata Persona_2
specificamente nell'atto di appello, vertendo essa su fatti già risultanti dai documenti o irrilevanti o riguardanti giudizi e valutazioni, inidonei ad escludere l'inadempimento dell'appellante.
pag. 17 di 26 Le altre istanze istruttorie, genericamente richiamate dopo le conclsuioni nel merito, sono inammissibili, alla stregua del consolidato orientamento della
S.C., secondo cui, in osservanza del principio di specificità dei motivi di gravame, la riproposizione delle istanze istruttorie in appello deve essere specifica, di talché non è consentito un richiamo generico alle istanze istruttorie non accolte dal giudice di primo grado, ma è richiesto all'appellante di esplicitare le ragioni per cui è contestata la valutazione del primo giudice nonché di indicare l'oggetto della prova e i risultati cui essa tendeva, così da porre il giudice di appello in condizione di valutare l'ammissibilità e la rilevanza della prova (v. Cass. ord. n. 16420/2023; Cass.
n. 5812/2016; Cass. n. 23978/2015).
Ciò chiarito in ordine alla sussistenza dell'inadempimento imputabile a CP_4
, va disatteso l'assunto secondo il quale esso sarebbe di scarsa rilevanza,
[...]
in ragione delle molteplici proroghe del termine di conclusione del contratto definitivo accordate nel tempo e della prolungata tolleranza manifestata dai promittenti venditori.
Invero, indipendentemente dalla possibilità di qualificare il termine previsto dalla scrittura integrativa del 30.3.2017 come “essenziale” (circostanza su cui le parti nulla deducono), occorre evidenziare che, secondo il costane insegnamento della S.C., l'inosservanza del termine previsto per l'adempimento, anche qualora non conduca alla risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1457 c.c., determina comunque la risolubilità del contratto a norma dell'art. 1453 c.c. se si traduce in un inadempimento di non scarsa importanza;
il che accade se il ritardo, imputabile al debitore anche sotto il pag. 18 di 26 profilo dell'elemento soggettivo, superi ogni ragionevole limite di tolleranza ,
non potendo il tempo dell'adempimento essere rimesso all'arbitrio del soggetto obbligato. La relativa valutazione va condotta avuto riguardo all'oggetto e alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto , e al persistente interesse dell'altro contraente alla prestazione, dopo un certo tempo (Cass. n.
4640/2021; Cass. n. 14409/2018; Cass. n. 4314/2016; Cass. n. 10127/2006 ).
In applicazione dei suddetti principi, non può ritenersi che, per il solo fatto di avere in precedenza accordato numerose proroghe (peraltro anche in sede transattiva e a fronte del riconoscimento di un adeguato ristoro), i promittenti venditori avrebbero dovuto tollerare senza limiti i ritardi della promissaria.
Nella vicenda in esame, infatti, risulta ampiamente superata ogni soglia di tollerabilità dal momento che, con la scrittura privata 30.3.2017, i promittenti avevano inteso tutelare il proprio interesse a completare l'operazione con tempistiche stringenti, ritenendo eccessivamente gravoso ogni ulteriore indugio.
In conclusione, può affermarsi che si è in presenza di un inadempimento di l. che ha compromesso l'utilità che dal contratto le odierne parti CP_4
appellate intendevano conseguire e che, pertanto, è tale da giustificare la risoluzione del contratto preliminare ex artt. 1453 e 1455 c.c. e, dunque,
anche il recesso ex art. 1385 c.c.; ciò alla stregua del costante principio,
richiamato anche nella sentenza gravata, secondo il quale la disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga pag. 19 di 26 alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, ma è legata agli stessi presupposti, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente (Cass. n. 13845/2024; Cass. n.
21209/2019; Cass. n. 412/2019).
Dall'accertamento dell'inadempimento di non scarsa importanza della promissaria acquirente. venuta meno all'obbligo di stipulare il contratto definitivo, versando il saldo del prezzo, e dell'intervenuto scioglimento del contratto per effetto del recesso legittimamente esercitato dai promittenti venditori discende il rigetto delle domande proposte dall'appellante di pronuncia della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. e condanna degli appellati al pagamento del doppio della caparra, sul presupposto del loro inadempimento.
12. Rimane da esaminare il primo motivo di appello, relativo all'omessa pronuncia del giudice di primo grado sulla domanda subordinata di condanna dei signori alla restituzione degli acconti ricevuti del complessivo CP_2
importo di euro 410.000,00.
Osserva la Corte che, a fondamento di tale domanda, aveva CP_5
dedotto che l'importo indicato era stato corrisposto a titolo di acconto sul prezzo e non di caparra;
sicché, in mancanza di una diversa qualificazione di tale pagamento, la domanda non può ritenersi assorbita e implicitamente rigettata dalla statuizione con cui il giudice di primo grado ha dichiarato il diritto degli attori di ritenere la caparra, senza tuttavia specificare l'entità
del relativo importo suscettibile di ritenzione.
pag. 20 di 26 Difatti, secondo i principi espressi sul punto dalla giurisprudenza, il rigetto implicito sussiste quando nel provvedimento viene accolta una tesi decisoria incompatibile con la domanda (o con l'eccezione) non espressamente decisa
(Cass. ord. n. 6281/2025), mentre, nel caso di specie, l'accoglimento della domanda attorea non era astrattamente incompatibile con l'autonomo diritto della convenuta di conseguire la restituzione delle ulteriori somme eventualmente versate ad altro titolo.
Accertata l'omessa pronuncia, la domanda restitutoria va vagliata nel merito e, stante la sua infondatezza, va rigettata.
Deve essere disatteso l'assunto dell'appellante secondo cui la natura giuridica del pagamento non è controverso, per non avere mai i CP_2
contestato che si trattasse di un acconto, emergendo, di contro, che gli stessi,
sin dagli atti introduttivi, hanno qualificato tale dazione alla stregua di una integrazione della caparra confirmatoria.
Quanto all'effettiva qualificazione dei pagamenti di cui trattasi quale caparra confirmatoria o mero acconto sul prezzo, assumono valenza in primo luogo la scrittura privata del 30.3.2017 e la transazione del 16.11.2015, nelle cui premesse le parti danno atto chiaramente che l'importo di euro 410.000,00 è
stato versato dalla promissaria acquirente «a titolo di integrazione della caparra confirmatoria». Ciò a modifica dell'originaria pattuizione contenuta nell'art. 6 del contratto preliminare del 22.6.2006, nella quale era stabilito che la somma in oggetto sarebbe stata versata a titolo vuoi di caparra confirmatoria, vuoi di acconto sul prezzo concordato.
pag. 21 di 26 È da ritenersi, infatti, che le parti, a fronte della complessa vicenda che ha interessato il trasferimento del terreno, del lunghissimo tempo trascorso dalla stipula del preliminare (oltre undici anni), delle contestazioni insorte anche in via giudiziaria e dei successivi atti modificativi del contratto preliminare e transattivi, abbiano inteso pattuire, a modifica dell'originario accordo,
nell'ambito della loro autonomia contrattuale ex art. 1322 c.c., una caparra di importo elevato, pari a circa il 65% del prezzo, a garanzia dell'esecuzione del contratto e in funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento, secondo il meccanismo della ritenzione della caparra o della esazione del doppio di essa ex art. 1385 c.c.
Peraltro, l'appellante nulla deduce specificamente a sostegno della propria tesi circa la qualificazione della somma versata in termini di acconto,
nonostante il chiaro ed esplicito tenore degli accordi raggiunti.
13. Va da ultimo esaminata la domanda avanzata dai signori di CP_2
condanna dell'appellante al risarcimento dei danni per lite temeraria, ex art. 96 c.p.c., in considerazione dell'avvenuta trascrizione della domanda giudiziale;
domanda che avevano proposto in primo grado (v. memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c.) e sulla quale il giudice di primo grado ha omesso di pronunciare.
Sebbene le parti si siano limitati a riproporre la domanda, è possibile procedere alla sua qualificazione come appello incidentale tardivo, in applicazione del principio della idoneità dell'atto al raggiungimento dello scopo ex art. 156 c.p.c., comma 3; domanda ammissibile in quanto gli appellati si sono costituiti oltre venti giorni prima della prima udienza di pag. 22 di 26 comparizione (art. 343, in relazione all'art. 166 c.p.c., nel testo applicabile nel caso in esame, anteriore alla riforma ex d.lgs n. 149/2022) e hanno espresso in maniera inequivoca, nella forma e nella sostanza, la volontà di contestare il vizio di omessa pronuncia sulla domanda in questione (v.
comparsa di risposta, paragrafo 9 e conclusioni) – Cass. n. 10647/2022; Cass.
24456/2020.
Ciò premesso, la domanda, da intendersi promossa ai sensi dell'art. 96,
comma 2, c.p.c. (responsabilità aggravata per inesistenza del diritto per cui è
stata trascritta la domanda giudiziale ex art. 2932 c.c.), non può essere accolta. Secondo la giurisprudenza della S.C., ai fini della configurabilità
della responsabilità processuale aggravata prevista dall'art. 96, comma 2,
c.p.c. è necessario che siano accertate sia l'infondatezza della pretesa fatta valere in giudizio, sia la violazione del canone di normale prudenza nell'agire in giudizio, in relazione alla fattispecie concreta.
Ai fini dell'affermazione di tale violazione, il giudice deve verificare, con valutazione ex ante, la consapevolezza dell'interessato della presumibile infondatezza della propria pretesa, dando rilievo, oltre che agli orientamenti giurisprudenziali esistenti al momento della proposizione della domanda,
anche ad eventuali esiti alterni delle fasi di merito, e all'esito di eventuali istanze cautelari o volte alla sospensione dell'esecutività della sentenza.
In caso di trascrizione della domanda giudiziale, deve accertare se la trascrizione sia stata effettuata fuori dai casi consentiti o imposti dalla legge,
o se fosse consentita o obbligatoria, non potendosi considerare violazione dell'obbligo di agire con la normale prudenza l'esclusivo dato della avvenuta pag. 23 di 26 trascrizione della domanda giudiziale nel caso in cui essa sia imposta dalla legge allo scopo di rendere opponibile ai terzi l'esito positivo del giudizio
(Cass. n. 26515/2017).
Nella specie, la trascrizione della domanda giudiziale era prevista dalla legge come obbligatoria (art. 2652, n. 2, c.c.) e non risulta essere avvenuta,
diversamente da quanto affermato dai signori nella consapevolezza CP_2
della sua infondatezza e al solo fine di impedire la successiva commerciabilità del terreno.
Si aggiunga che difetta del tutto l'allegazione e la prova della concreta ed effettiva sussistenza di un danno in conseguenza del comportamento processuale della controparte (Cass. n. 4443/2015), che non consentirebbe neppure di liquidare i danni neppure in via equitativa, come richiesto.
14. In definitiva gli appelli, principale e incidentale, vanno respinti.
Sussistono i presupposti previsti dall'art. 2668, comma 2, c.c. per ordinare la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica dell'1.2.2019 (v. nota di trascrizione depositata dai CP_2
in primo grado, doc. 23, e in appello con le note del 27.10.2025, doc. 4), cui il giudice di primo grado non ha provveduto;
cancellazione che deve essere ordinata dal giudice di merito, anche di ufficio, con la pronuncia di rigetto della domanda, effettuata a norma degli artt. 2652 e 2653 c.c. (Cass. n.
20269/2017; Cass. n. 23929/2007; Cass. n. 5467/2001), e che comunque gli appellati hanno chiesto nelle citate note del 27.10.2025.
15. La parziale reciproca soccombenza induce a compensare tra le parti la spese del presente giudizio nella misura di un quarto;
i restanti tre quarti pag. 24 di 26 vanno posti a carico di r.l. in liq., stante la prevalente soccombenza, e Pt_1
si liquidano, secondo i parametri di cui al d.m. n. 55/2014 (aggiornati, da ultimo, con d.m. n. 147/2022), valori medi dello scaglione da € 520.000,01 a
€ 1.000.000,00 (individuato, diversamente da quanto indicato nella nota spese depositata dagli appellati, in base al valore della domanda, determinato
ex art. 12, comma 1, c.p.c., in relazione al prezzo pattuito nel contratto preliminare oggetto della domanda ex art. 2932 c.c. – Cass. n. 18234/2020;
Cass. n. 2737/2012), in complessivi € 19.616,25 per compensi (€ 5.706,00
per fase di studio;
€ 3.318,00 per fase introduttiva;
€ 7.644,00 per fase di trattazione/istruttoria; € 9.487,00 per fase decisionale;
e così complessivi €
26.155,00, da ridurre di un quarto ). Le spese vanno distratte in favore del procuratore dei signori dichiaratosi antistatario, a norma dell'art. CP_2
93 c.p.c.
Il rigetto degli appelli costituisce il presupposto, del quale si dà atto con la presente sentenza, per il pagamento a carico degli appellan ti, in via principale e incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13,
comma 1-quater, d.p.r. n. 115/2002, nel testo introdotto dall'art. 1, comma
17, l. n. 228/2012, se dovuto (Cass. S.U. 20.2.2020 n. 4315).


P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando sugli appelli proposti contro la sentenza del Tribunale di Velletri n. 963/2022 pubblicata il 12.5.2022, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
pag. 25 di 26 1. rigetta gli appelli proposti da e da CP_4 Controparte_6 [...]
e CP_2 Controparte_3

2. ordina al competente conservatore dei registri immobiliari di cancellare la trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica

1.2.2019 Tribunale di Velletri, di cui alla nota di trascrizione registro generale 19778 e registro particolare n. 13388 – presentazione del 21.2.2019
n. 85;

3. compensa per un quarto tra le parti le spese di lite;
condanna in CP_4
liq. a rifondere i restanti tre quarti in favore di e Controparte_3 [...]
che liquida in € 19.616,25 per compensi, oltre al rimborso di spese CP_2
forfettarie, Iva e Cpa, come per legge, da distrarre in favore dell'avv. Alberto
Rossotti, antistatario;

4. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte degli appellanti, in via principale e incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.p.r. n. 115/2002.
Così deciso in Roma in data 6.11.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
- LD RP - - HE LD -
pag. 26 di 26